项目启动会K2地产

第八事业部2016.09K2地产吴江项目：一、项目总体分析二、市场分析定位三、产品定位四、展示区选址及策划五、销售策略六、项目里程碑计划七、目标成本八、利润率及现金流测算九、项目成功标尺十、项目风险点及应对策略一、项目总体分析1.1区位分析一、项目总体分析1.2场地实景一、项目总体分析1.3鸟瞰实景二、市场定位分析2.1

吴江市场分析苏州限购限贷政策出台，需求被迫外溢，吴江成交量放大吴江供求量价走势图（月）200004000600080001000012000102030405060供应量（万方）成交量（万方）成交价格(元/㎡)二、市场定位分析2.2吴江土地拍卖市场乡镇板块高楼面价的诞生，有利于进一步提升吴江整体市场预期土地土地受让人名称地块位置土地面积(M2)用途土地使用年限容积率计容建筑面积建筑密度(%)绿地率(%)地价起挂价(元/㎡实际成交地价（元/M2）计容建面的楼面价（元/㎡）成交总价万元成交时间WJ-J-2016-030新碧房地产开发有限公司（碧桂园）黎里镇重庆路东侧、北京路南侧43864.5商服用地（住宿餐饮）、城镇住宅用地商服40、住宅701.0<far≤1.774569.65≤22≥2842301749810293767552016年9月8日WJ-J-2016-031新碧房地产开发有限公司（碧桂园）黎里镇海南路西侧、北京路南侧49853.4城镇住宅用地701.0<far≤1.784750.78≤20≥3038001820210707907442016年9月8日WJ-J-2016-032招商局地产（苏州）有限公司经济开发区芦荡路、长安路交叉口西南侧52816.1城镇住宅用地701.0<far≤2.0105632.2≤25≥3012400171148557903922016年9月8日吴江（不包含乡镇）当前主力在售住宅项目存量约270万方，至年底在售项目库存约80万方。从物业类型来看，万科碧桂园整体尾盘在售，仅朗诗太湖绿郡复式产品与本案形成直接竞争关系，其中朗诗太湖绿郡复式总供应量为3.55万方，预计项目至年底约1万方左右的体量与本案实现物业形态上的竞争。二、市场定位分析2.3吴江市场在售楼盘面积段（㎡）在售总价整盘存量（万方）

全案清盘时间（月） 项目存量备注板块城南项目名称万科公园里在售产品、洋房在售价格无房在售，预计11月开盘城南18011000-13000198-234万13.531.5548城南98

121131，洋房、洋房

115，135，170，150，24513500，洋房16500130-180万洋房190-400万37.824城南新港天城绿地江

府金科廊桥水岸洋房无房在售，预计11月开盘7.6城南朗诗太湖绿郡复式

、

、预计180000180-230万21.215复式约3.55万方太湖新城新城湾上风华95、98、11516500167-190万11.810太湖新城蓝光天悦城、洋房17500，洋房187-208万洋107

119洋房126-23000-25000（复房302-547万（复式228（复式138、200）

式22000-27000） 380-430万）4.33复式尾盘，基本售罄太湖新城中房颐2.92至本案入市项目基本售罄太湖新城太湖一号95，113，

-250万16.418太湖新城枫丹壹号洋房、叠加31.预计年月开盘太湖新城绿地香奈洋房118/128/143，叠预计：洋房23000，预计：洋房271-329墅137/143/180 叠加30000 万

叠墅411-540万复式

-190㎡

19000 320-360万6.46复式6.4万方城北海亮长桥府、洋房90，95，123，203127洋房139，143，洋房17000-21000，156，148，132，186，

15500140-200万5.26至本案入市项目基本售罄城北新湖明珠城洋房叠加120

130

143

146洋房140-159叠墅170205

270

280洋房18000叠墅21000-23000洋房257-286万叠墅400-600万37.519城北万科碧桂园、洋房平层89,90

复式96洋房107,128平层精装16000-1700014000-15000，毛 平层125-135万，坯复式14000- 毛坯复式134-144，15000，洋房精装精装洋房171-217万6.43至本案入市项目基本售罄城北新城香溪园、洋房预约：洋房107、125洋房预计17500187-219万21.210运东景瑞东环85，88，9515000-16000127-145万10.322三、产品定位3.1鸟瞰效果三、产品定位3.1沿街效果三、产品定位3.1沿河效果三、产品定位3.1夜景效果三、产品定位3.2户型总览——1#楼C1户型改造前C1下层C1上层三、产品定位3.2户型总览——1#楼C1户型改造后附赠面积：约35.1三、产品定位3.2户型总览——1#楼C2户型改造前C2下层C2上层三、产品定位3.2户型总览——1#楼C2户型改造后附赠面积：约30.3三、产品定位3.2户型面积总览——2#3#4#楼A0户型改造前A0上层A0下层三、产品定位3.2户型面积总览——2#3#4#楼A0户型改造后附赠面积：约11三、产品定位3.2户型面积总览——2#3#4#楼A1户型A1改造前附赠面积：约9.2三、产品定位3.2户型面积总览——2#楼B户型B改造前B改造后附赠面积：约10.5三、产品定位3.3景观篇三、产品定位3.3景观篇四、展示区选址及开放计划4.1展示区规划平面四、展示区选址及开放计划4.2展示区沿街立面四、展示区选址及开放计划4.2展示区效果五、销售策略5.1项目货量表全盘实现均价19813元/㎡，总销7.06亿元，车位1800万总计7.24亿元通过楼幢位置的不同和楼幢户型的差异，来逐步实现价格的提升，在保证去化的同时，争取为项目实现更高的溢价。4#楼

面距离海亮长桥府最近，价格最低；3#位置略好于4#；2#处于小区中间位置，应高于3#和4#;1#作为景观楼王位置，价格位置且该幢楼为全复式产品，价格定位最高。2#20300元/㎡3#19500元/㎡4#19000元/㎡20800元/㎡1#五、销售策略5.2销售排期10.15售楼处开放10月1月11.19样板房开放11月12月工程节点9月形象揭幕，产品面世价值输出，蓄客207.1.8开盘产品入市销售节奏推广节奏认筹10.15售楼处开放活动11.19样板房开放活动2017.1.8开盘活动地产网媒项目自异业自团队活动节点网推结合网推一波网推二波网推三波周周暖场活动不间断户外/分众一波户外/分众二波户外/分众三波户外/分众四波吴江日报/FM104.8搜房/新浪硬广搜房/新浪硬广节奏线下拓客9月下旬起，主力动作：临展启动，持续拓客配合动作：派单、举牌、竞品截客、call客、公司资源客户导入开盘目标售罄7.4亿六、项目里程碑计划6.1一级计划序号目标节点目标时间备注1项目摘牌取得年

月

日取得方案年

月

日3取得工程规划

证16年9月30日4取得工程施工

证16年10月31日5现场开工16年7月31日6售楼处完成，对外开放年

月

日达到预售形象进度年月日8取得预售证年月日开盘年月日结构封顶17年7月31日11项目竣备18年6月30日12交房结转18年12月30日七、目标成本科目指

标总价(万元)单位成本（建筑面积）(元/㎡)可售单方(元/㎡)【一】土地使用费(含市政大配套费315,659,4126,7578,852【二】前期工程费7,111,238152199【三】建安工程费143,276,0603,0674,018【四】基础设施配套费16,625,003357466【五】公共配套设施费15,653,362335439【六】开发间接费21,467,813460602【七】直接成本（一至六之和）519,792,88811,12714,576【八】期间费用20,808,077445584【九】用（工程造价1%）5,260,823113148【十】财务费用--【十一】销售费用（销售收入6%）15,547,254333436【十二】税金及附加36,276,9277771,017【十三】项目总成本576,877,89312,34916,177项目目标成本八、利润率及现金流测算项目数值备注项目销售均价19813项目销售总额72430项目毛利润率22.15%项目净利润率10.97%净利润额7946现金流峰值-36112.9融资峰值时点16年10月现金流回正时点2017年2月项目IRR59.56%九、项目成功标尺项目销售净利润率≥10%收益率IRR（融资）≥30%拿地到开盘时间≤9个月销售去化周期≤8个月项目现金流回正周期≤10个月项目集

付率≥95%交房白单率≥80%九、项目成功标尺差异化定位，推出吴江市场较为稀缺的

复式户型，并确保

。树立品质标杆，项目施工质量及配置标准在苏州吴江及周边地区处于一线标准，实现K2品牌

。树立吴江城北价格高地，项目均价全面

海亮长桥府

公寓（三期待售部分）严格坚持成本管控理念，项目结算成本低于施工图阶段目标成本指标。建立起一支适应快速开发、高品质管理要求的项目管理团队，为第八事业部在及周边地区住宅开发积累经验。十、项目风险点及应对策略序号风险点提示应对策略及建议1公司首次进军苏州吴江，采用创新型产品需面临的政策风险。截止9月底，跃层产品户型已确保 （规划、结构抗震等审批风险已解除）。2苏州地区在昆山 案后，消防 政策摇摆且极其严格。前期通过两次预征询后，建筑平面基本调整到位，施工图阶段将借助消防单位共同进行协调，确保不产生

性影响。3无证施工的处罚风险——现场已于7月底开工桩基工程及展示区施工，但施工证最快将于10月底取得，3个月无证施工期提前与 主管部门沟通，权力避免停工及经济处罚。做好现场安全文明管理，G20期间配合 停工夜间控制室外作业，避免周边居民4销售节点需提前确定（17年春节前or春节后），由此实现“以销定产、回款决定支付”的运营模

式，确保项目现金流健康、

效能最大化部门需随时掌握土地市场、竞品动态及销售市场情况，及时提报公司层面决策。工程、前期部门根据 决策，动态调整工作计划根据销售定价，随时调整产品配置标准和目标成本指标