012 cl汇报－朗诗南京奥南G52地块项目-0316

整体效果篇成本控制篇CONTENTS目录规划设计篇产品及造型设计篇RENDERINGMASTERPLANNINGUNITLAYOUT&MODELLINGCOSTCONTROL示范区专篇核心理念篇COREIDEADEMONSTRATIONAREA如何呈现朗诗3.0时代树立河西板块住宅标杆？核心价值点一级价值点二级价值点健康地块资源规划资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源绿色科技系统（J版技术配置）恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造户外活动场地休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地重点景观小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观物业及养老长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）时尚创意销售示范区时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）小区规划大围合超大楼间距建筑（内外一体）现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计双大堂设计地上大堂归家时尚感地下大堂归家温馨感绿色

无障碍设计单元入口台阶改为宅前道路放坡室内无障碍设计被动式设计利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑ˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇ为什么是时尚、健康、绿色？Whyvogue,healthy,&greenarethecoreideas?朗诗目标客群决定项目定位！Clients’needsdeterminethecharacterofaprojectandleadtoacertainstyle!青年家庭Justmarried小太阳家庭Familywithchildren孝贤家庭Elderlypeople在奥体中心或鱼嘴商务区上班70-90平米两房户型崇尚时尚绿色生活在鱼嘴商圈或市区上班120-140平米三房户型注重全家的健康，认同朗诗理念与儿女一同生活或拥有自己的温馨小家朗诗长者小站，让老人无忧希望住在郊区景区，每天空气清新；但是也要生活方便，有人照顾……想要住在游乐场里、树屋上，每天可以和小蝴蝶一起玩！工作在钢筋森林中，但是希望老人孩子都能多感受自然，安全健康。希望家旁边有个公园！公园，是城市绿洲，是都市家庭的生活目标，是朗诗奥南项目的解码！三大关键词如何转化为一个设计理念？朗诗

未来公园五个伟大公园为灵感将现代公园生活注入奥南！Inspiredbythefivemostattractiveparks以公公园园诠诠释释健健康康、、时时尚尚、、绿绿色色从开开放放无无界界的的至至高高境境界界步入入生生活活的的私私密密节节奏奏家庭庭界面面私密密界界面面中央央公园园邻里里公园园12345城市市界界面面商业业界界面面社区区界界面面时尚尚公园园活动动公园园交往往公园园外部部EXTERNAL内部部INTERNALPARKOFVOGUEPARKOFACTIVITIESPARKOFCOMMUNICATIONPARKOFNEIBOURHOODPARKOFPRIVACY53214活动动公公园园为奔奔跑跑创创造造灵灵感感PARKOFACTIVITIES灵感感来来源源：：纽约约曼曼哈哈顿顿滑板板公公园园Reference：Colemanskatepark1沿地地块块东东侧侧结结合合商商业业布布置置滑滑板板公公园园，，打造造成成为为一一个个新新型型的的，，可可适适应应不不同同年年龄龄段段市市民民的的各各种种需需求求的的多多功功能能交往往公园园区活动动公公园园朗诗诗未未来来公公园园———活动动公公园园朗诗诗未未来来公公园园———活动动公公园园PARKOFVOGUE时尚尚公园园灵感感来来源源：：美美国国旧旧金金山山芳芳草草地地Reference：YerbaBuena,USA为时时尚尚树树立立标标杆杆2地块块西西南南角角为为小小区区售售楼楼处处，，这这是是一一个个充充满满现现代代时时尚尚都都市市的的街街角角花花园园，，人人文文、、时时尚尚、、健健康康通通过过建建筑筑散散发发的的气气息息得得到到很很好好表表现现，，这这里里将将会会成成为为奥奥南南板板块块新新的的地地标标建建筑筑。。时尚尚公公园园朗诗诗未未来来公公园园———时尚尚公公园园交往往公园园灵感感来来源源：：纽纽约约佩佩雷雷公公园园Reference：PaleyPark,NY为喧喧哗哗的的都都市市提提供供交交流流PARKOFCOMMUNICATION沿新新梗梗街街人人行行主主入入口口形形成成了了一一个个口口袋袋型型空空间间。在在入入口口位位置置利用用铺铺地地设设计计限限定定空空间间，将将入口口空空间间与繁忙忙的的人人行行道道分分开开。绿意意层层层层渗渗透透，，结结合合两两侧侧的的商商业业布布置置外外摆摆，，为为社社区区居居民民提提供交往往空空间间。。交往往公公园园3朗诗诗未未来来公公园园——交往公园朗诗未来公园园——交往公园朗诗未来公园园——交往公园朗诗未来公园园——交往公园纽约中央公园园灵感来源：纽纽约中央公园园Reference：CentralPark,NY高楼林立下的的健康生活，，100米景深绿色通通廊PARKOFNEIBOURHOOD在未来公园里里呈现的是野野生的树林栖栖地，序列的的景观水景，，儿童嬉戏的的活动草地、、阳光自然的的下沉庭院，，健身休闲的的娱乐设施，，意在营造出一一个有秩序，，有自然，也也有都市时尚尚感的健康生生活空间。中央公园4朗诗未来公园园——中央公园邻里公园灵感来源：纽纽约东汉普顿顿私人花园Reference：EastHamptonTown,NY邻里间的亲密密交流PARKOFPRIVACY这里是与建筑筑最亲密的公公园，也是邻邻里交往最亲亲切的公园。。每栋住宅间间的空间设计计都是文化、、自然、艺术术组合成的宁宁静港湾，服服务着生活在在这的每一位位居民。邻里公园5朗诗未来公园园——邻里公园时尚公园活动公园交往公园中央公园邻里公园朗诗未来来公园MASTERPLANNING规划设计篇朗诗未来公园园总图及技术指指标总图及技术指指标项目单位

数值备注A规划总用地面积㎡

55666.61

B规划建设用地面积㎡

55666.61

C总建筑面积㎡

191423.18

D一.计容积率建筑面积㎡

153083.18

其中1.住宅建筑面积㎡

146284.00

2.公建及配套面积㎡

6799.18

其中沿街商业㎡

4779.18

配电房及开闭所㎡

760.00

消控室㎡

80.00

物业用房㎡

1120.00(含物业管理用房及长者服务站）公厕㎡

60.00

E二.不计容积率建筑面积㎡

38340.00

其中地下机动车库面积㎡

29406.00

地下非机动车库面积㎡

6254.00

设备

㎡

2680.00

F容积率

2.75

G建筑密度%《2525.00%

H绿地率%》3030

I居住总户数户

1358

其中70㎡户型户

36

90㎡户型户

556

120㎡户型户

36140㎡户型户

492

90复户型户

238

J机动车停车位辆

1502住宅按S建≤90㎡,1.0车位/户;90㎡<S建≤144㎡,1.2车位/户;144㎡<S建≤200㎡,1.5车位/户;

配套商业设施（小型超市、便利店、专卖店）,0.4车位/100㎡建筑面积;行政办公,1.5车位/100㎡建筑面积其中地上机动车停车位辆

300小于机动车停车总数的20%地下机动车停车位辆

1202

其中地下自走式停车位辆

829

地下机械式停车位辆

373

K非机动车停车位辆

2623

其中地上非机动车停车位辆

458

地下非机动车停车位辆

2165

L人防建筑面积㎡

6067.98

资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源大围合超大楼栋距√√√√18层住宅(31680㎡)32-34层住宅(93184㎡)复式住宅（21420㎡)沿街商业(4779㎡)售楼处（958㎡)长者小站（600㎡)√√功能布局一期（18层组团）住宅总量为30000平米以上，满足一期销售要求；形成品字形围合的组团，具有有归属感；独立的出入口及地库口，便于一期使使用；二期（大高层组团）南北间距大，栋距达到50-100米，优于招商商地块；中央围合超大大尺度花园；；形成南北透景景的双重楼王；90复式产品，利于快快速销售分期开发南低北高100m50m70m65m60m50m一期出入口及及地库出入口商业占据南侧西侧侧最长界面，，展示性最佳佳；适当进退形成成商业广场空空间，利于价值外溢；景观建筑融合设计计，打造品质空间；主题分区清晰，功能布布局符合价值值原则；售楼处占据最佳展示示街角，成为为时尚坐标；让出街角空间，容纳营销销等各种活活动；与绿色景观观紧密结合合的造型设设计，在“树屋””里售楼；长者小站临近道路，，方便人车车出入；独立场地和出入入口，减少少对住宅影影响；与社区共享享绿意，让让养老无后后顾之忧；；屋顶农场满足老人““田园梦””；商业配套商住脱开

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户产品品90边套产品90跃层产品140通厅产品90中间套产品品140侧厅产品140横厅产品120边套产品户型布局资源合理配配置社区配套备注社区居委会用房㎡350在200—250米服务半径内的服务对象达到0.5—1万人口的，应配套建设350—600平方米的社区办公服务用房，取其下限。社区物业管理用房㎡770.00总建筑面积的4‰开闭所㎡1208*15米

配电室㎡640四个，8*20米

门卫㎡0消防控制室㎡80公厕㎡60合计㎡140150M150M150M150M配电房二层配套（居委委会）长者小站（（二层含物物业150平米）开闭所消控公厕尽量将配电电房布置在在沿外围道道路及商业业背面，保保证服务均均好性；公厕和消控控房布置在在商业的最最北端，减减少对商业业的打断，，同时保证证其可达性性。配套服务均衡布置私家车、访客车车、出租车车、搬家车、消消防车、救护车流线线分析停车位（正正常使用））分析消防登高面面设置搬家车停靠靠分析沿外环路布布置港湾式式停车点搬家车不再再占道交通分析其中地上访客停车:90辆商业停车：：20辆地上停车：300辆停足足20%配套停车：：19辆固定停车:78辆弹性绿色停车:93辆（初期不不开放）通过可升降降路桩管理理停车地上停车分分析地下车库建建筑面积（（含单体））：38340㎡其中：机动动车地库：：29406㎡非机动车地地库：6254㎡设备用房等等：2680㎡停车总量（（已折算））：1239辆其中：自走走车位：822辆机械车位：：412辆微型车位（（已折算））：15辆单车指标：：30.9平方米/辆（含机械车车位）单车指标：：23.7平方米/辆（扣除单体体投影，包包括各类机机房坡道等等）防火分区图图地库平面图图地下停车分分析人防区域(6254㎡）2-2剖面图1122放大剖面图1-1剖面图自走车库层层高为3.6米机械车库层层高为4.6米竖向分析简洁大气的的地下入户户大堂地下大堂分分析3.地下大堂处处设置反向向车挡，体体现人性化化关怀1.电梯门厅标标准化设计计2.入口装修风风格简洁大大气，突显显品质日照分析图图由天正软软件测算日照标准日日：大寒寒日有效日照时间带带：08点-16点受影面高度度：900mm网格间距：1000mm测试间隔时时间：1分钟结论：满足足大寒日两两小时满窗窗日照要求日照分析MULTI-DIMENSIONDETAILDESIGN多维细节节设计做地产景景观，大大多数时时候我们们会想到到：龙湖湖的花海绿城城的绿化星河湾的奢华……这些都是是美丽的的层面，，我们从仁恒社区细节节汲取灵灵感，注重细节节设计，，将健康生生活品质质再次提提升，打造最能能触动人人们心灵灵的，朗诗生活活！休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观√√√√√√√全龄社区区-细节塑造造朗诗未未来公公园老人，小小孩，青青年的生生活124339810675123145678910碧草如茵茵艺术长廊廊多功能球球场生态农场场魅影森林林鸟语花香香亲水广场场慢跑双环环长者小站站休憩小站站全龄社区区-细节塑造造童青老草坪是孩孩子最喜喜爱的活活动场地地，一场赛跑立立刻开始始童全龄社区区-细节塑造造1碧草如茵借助ECO-TECT软件，从从阳光和和通风角角度，测算本项目的的内环境境指标，，达到更更舒适的的效果。以18层组团为例在清晨阳阳光更好好的区域域布置开放放活动草草坪，供老人晨练练、早晨阳阳光宝贵贵，可减减少遮挡挡；在傍晚阳光强烈烈的区域布置树阵阵，将下午午的余温温遮蔽，，提供放放学孩童童嬉戏的的场所。。组团8:00时阴影情情况（老老人晨练练时段））组团16:00时阴影情情况（孩孩童放学学活动时时段）开放活动动草坪树阵全龄社区区-“风”““光”塑塑造艺术长廊廊是展览览交流的的好地方方，父母和孩孩子可以以愉快的的亲子互互动2艺术长廊全龄社区区-细节塑造造童浅浅的水水面在夏夏天最受受欢迎美丽和安安全必须须兼得7亲水广场全龄社区区-细节塑造造童清晨，在在鸟语花花香的树树林里，，老人们开开始了一一天的晨晨练老乔木树冠冠软硬结合合的铺地地座椅6鸟语花香全龄社区区-细节塑造造夏季标高高1200mm处风速风速大：：树阵风速小：：草坪冬季季标标高1200mm处风速以18层组团为为例通过ecotect软件计算算风速，可直观观分析出出场地夏季、冬季风速布局局。蓝色圈内内为风速速较小区区域，在在规划中中布置老老人、孩孩童活动动场所；黑色圈内内为风速速较大区区域，在规划中中布置了了树阵阻阻挡寒风风，活动动场所也也刻意规规避了这这个区域域。全龄社区区-“风”““光”塑塑造老人可以以定时体体检晒太阳的的座椅垂直绿化化单独房间间贴心服务务会客室10长者小站老全龄社区区-细节塑造造在闲暇之之余可以以开展园园艺试验田田，体会会田园之之趣老4生态农场全龄社区区-细节塑造造安全人性性的无障障碍设计计在有高差差出现时时，利用用缓坡方方便老人人、儿童童出行，，全小区区实现无无障碍。。住宅入口口无障碍碍设计全龄社区区-细节塑造造3多功能球场台阶可作看台设置插座及临时储物户外插座全龄社区区-细节塑造造青运动爱好好者可以以相约球球场，挥挥洒汗水水“球迷迷”在看台上上为他们们助威傍晚的树林，，灯光点点亮小径径，同样是散散步约会会的好地地方见光不见见源5魅影森林青全龄社区区-细节塑造造慢跑大环环800米微汗小环环400米“朗诗未未来公园园”里设设计一条条慢跑道道路，社社区居民民可以锻锻炼身体体，健康康慢跑跑道温馨提示示8慢跑双环青全龄社区区-细节塑造造慢跑环上上设置直直饮水点点、清洗洗沙池、宠宠物厕所所,休憩一会会，继续续出发户外电源源户外储物物休憩长椅椅饮水点WIFI点洗手池动物沙池池青休憩小站站9全龄社区区-细节塑造造引入“绿绿色地球球”在相对隐隐蔽且方方便出行行的位置置设置垃垃圾收集集点。回收利用用收集点点衣物回收收收集点垃圾临时时收集点全龄社区区-细节塑造造UNITLAYOUT产品设计计篇——商业泛公园商业业时尚：紧跟潮潮流的，，与时俱俱进的，，开放的的，不断断变化的VOGUE:keepupwiththetrendandshowthespiritofyoung.精致：品质感感、原版版的，是是质量的的保证，，也是身身份的象征EXQUISIVE:originalideaandsticktohighquality.公园里的的商业时尚健康：从衣食食住行等等各个方方面，帮帮助业主主构筑健健康生活活HEALTHY:covereveryaspectsoflifeandleadtotherealhealthylifestyle.便利：紧密贴贴合客户户基本的的日常生生活需求求，日常常消费““足不出出区”CONVENIENCE:offerainstant&adequatesupplyfordailylife.精致便利健康设计理念念公园里的的商业商业总量量：4000平米以上上商业性质质：以满满足小区区居民需需求为主；少部分可辐辐射至周周边社区商业定位：中中高端，生活气息浓郁郁的、情情景体验验商业街区商业选址址：沿南南侧和西西侧道路路沿街布布置商业体量量：独立立式，一一层为主主，局部部二层基地住区住区住区招商地块块商业街周边楼盘盘商业布局局面向家庭庭的消费模模式，以以青少年年、活跃跃长者、、妈妈主主妇为主主力客群群；一般般主要分分为：美美食餐饮饮、休闲闲娱乐、、康体养养生、居居家生活活、文化化教育等等基本模块块，以及社社交互动动、公益益服务等等辅助模块块。1社区型商商业设计计导则项目周边边并未形形成成熟熟的商业业氛围，，需本地地块重点点打造，，提供居居住着高高品质、、配套齐齐全的社社区商业业设施：：其面积比比在不同同时间段段有相应应浮动，，一般约约为：餐饮：零售售：服务：：其他=3：2：1：2公园里的商商业服务功能的的商业，由由于其商业业价值较低低，建议以以组合模块块方式联合合经营，形形成一个““集合店”，方便居居民使用，，同时提高高效率。2社区型商业业设计导则则商铺开间为4-6M，面宽：进深控制在1:3以内；单铺面积控制制在40-50㎡左右，街角设置置二层主力力店，面积积控制在100-200㎡。利于销售售及后期运运营。3商业界面连连续，延展面达到最大化化。4充分考虑店店招、广告告位、灯光光、景观的的整体化设计计；重视情景景化包装，，商业氛围围的营造。。5新区盘需要要营造成熟熟的商业氛氛围，因此此在项目开开盘前期需需要通过商业情景化化包装手段来出彩彩以小博大，，营销新亮亮点，指导导科学业态态规划商业短期内内提升形象象、增加项项目附加值值减少招商阻阻力，避免免二次改造造次入口广场极限运动广场主入口广场街角广场下沉广场邻里服务广场L型的商业街街通过建筑筑的进退，，形成6个聚合广场场，主题各异异；漫步-停留-休憩的商业业行为，符符合人们时时尚“漫生生活”的诉诉求。时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）√√√主题式体验验——空间营造主题式体验验——空间营造茶吧自行车道5.5M5.5M4M3.5M车行道铺装化地面停车人行道3.5M外摆及花池便捷的商业业停车体验验邻里管家生鲜超市、、进口食品品超市、水水果店、药药店、干洗洗店、家电电维修、宠宠物店、母母婴店、健健康网点、、银行&ATM、邮局、美美容美体馆馆、汽车美美容中心活力充电站站健身房、运运动装备专专卖店、玩玩具店、桌桌游吧、便便利店艺术文化廊廊售楼处、书书吧、时尚尚家居、画画廊、办公公文具、音音乐体验中中心、影像工作室室美食美刻STARBUCKS、板长寿司司、新元素素、朱古力力店、Bakerone、意大利餐餐厅、PIZZA、家有好面面、甜品店店、85℃、茶吧、、花店、水水果店、便便利店主题式体验验——业态分区花店茶便利店85℃值班管理甜品店COSTACOFFEE家有好面星巴克主题式体验验——美食美刻主要业态：：STARBUCKS、板长寿司司、新元素素、朱古力力店、Bakerone、意大利餐餐厅、PIZZA、家有好面面、甜品店店、85℃、茶吧、、花店、水水果店、便便利店新元素吧COSTACOFFEE室内布局“口袋型””人行入口口广场空间间商业灰空间间18M精致空间演绎商商业氛围主题式体验验——美食美刻1070080003600主题式体验验——艺术文化长长廊主要业态：：售楼处、书书吧、时尚尚家居、画画廊、办公公文具、音音乐体验中中心、影像工作室室售楼处书吧办公文具音乐体验中心影像工作室时尚家居56008000主题式体验验——艺术文化长长廊售楼处后期将改造造成时尚咖啡主主力店街角主力店店为时尚树树立标杆桌游吧瑜伽教室玩具店运动装备专卖店便利店主要业态：：健身房、运运动装备专专卖店、玩玩具店、桌桌游吧、便便利店主题式体验验——活力充电站站极限运动广广场为年轻轻人提供场场所118004000主题式体验验——邻里管家生鲜超市屈臣氏邮局网点进口食品超市水果店ATM家电维修干洗店母婴店美容美体馆馆宠物店公厕药药房公厕房主要业态：：生鲜超市、、进口食品品超市、水水果店、药药店、干洗洗店、家电电维修、宠宠物店、母母婴店、健健康网点、、银行&ATM、邮局、美美容美体馆馆、汽车美美容中心为居民生活活提供便利利健康网点600075004500主题式体验验——邻里管家精致空间为为居民提供供交流造型设计理理念商业造型设设计整体连续，强调半室外空间间和景观的的相互渗透透。利用现代代手法和绿绿色生态技技术再现南京印象，，将绿色健健康时尚融融入生活坡屋顶的现现代演绎广告位：二层吊顶顶位置店招：一层门头头上方灯光：结合店招招字体设置置挂壁式小灯灯箱店铺内透光光雨篷：二层出挑挑作为雨篷篷使用咖啡店轻餐饮造型细节UNITLAYOUT产品设计篇篇——住宅房型要求建筑面积面积配比3室2厅2卫〈140㎡〉40%2室2厅1卫〈90㎡〈30%3室2厅1.5卫〈120㎡〈10%1.5室2厅1卫〈70㎡〈

5%跃层户型〈90㎡〉15%●首次改改善型年轻家庭●品质改改善型主力客群●首次改改善型小太阳家庭庭●首次置置业型新婚家庭●首次置置业型幸福起航本项目户型型定位建议议主要以改改善型客群群为主，兼兼顾首置的的品质客群群，与周边边竞品拉开开了一定差差距。120-140平米的改善善型产品占占比一半，，不求房间间数而着力力于户型的的舒适度，，决定了本本项目的定定位为中高高端。90平米跃层户户型要求15%以上，肯定定了其市场场接受度和和其营销价价值。5%30%10%40%15%70901201409090+140户型是取胜胜的关键！！恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造√√√√户型配比第五条天天井和凹凹槽除低多层住住宅以外，，建筑物设设置水平投投影面积小于50平方米的天天井，以及非直直接对外开开敞的建筑筑凹槽应并并入建筑物物自然层计计算面积。。第八条阳阳台、露露台、挑台台住宅每层阳阳台水平投投影面积之之和不得超超过该层总总建筑面积积的15%。同一户内内设置阳台台的数量不不得超过居居住空间个个数之和。。在建筑主主体结构外外的阳台最最大进深不不得大于1.8米，水平投影面面积不得大大于8平方米。在建筑主主体结构内内或在建筑筑主体结构构以外的不不符合上述述条件的阳阳台按其结结构底板外外围水平投投影面积计计算全面积积。与阳台相接接的各类建建筑外部构构件，无论论是否与阳阳台隔断，，均作为阳台控控制，并计计算面积。南京面积新新规2014年7月出台小天井、大大赠送已不不再适用！！√×规范梳理集中式核心筒B31、电梯联动，使用效率高2、侯梯厅尺寸2400*4800mm，空间舒适3、首层可实现集中大堂4、电梯与疏散楼梯前室合并，符合当地消防要求，公摊面积少。优点2集中式核心筒A1、进深小，体型系数小2、符合当地消防规范优点1、两电梯分离，无法实现联动2、公摊面积大3、首层需做两个大堂，公摊面积大，不利于管理缺点1上轮分离式核心筒1、中间户实现南北通2、形成一梯两户的入户感受优点前室嵌套，存在规范风险缺点√核心筒比选选改造前改造后改造前此部部分架空及及立面留洞洞口，不计计算面积改造后增加18平大堂面积积首层大堂研研究1入口门廊增增加价值感感与便利性2无顶——不计容不计计密不计公摊3玻璃天棚——开发商统一一改造加建4信箱——门廊外投内内取首层大堂设设计

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户产品品90边套产品90跃层产品140通厅产品90中间套产品品140侧厅产品140横厅产品120边套产品户型布局资源合理配配置编号项目70户型

90户型

120户型

140户型

140横厅户型140侧厅户型140楼王户型A140楼王户型B90复式户型

1电梯厅合用联动合用合用联动合用联动合用联动合用联动独用独用合用联动2入口感受走廊入户走廊入户走廊尽端走廊尽端走廊尽端走廊尽端独立入户独立入户走廊入户3玄关玄关柜玄关柜玄关柜独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关4起居室面宽350036003900*760040006200*56004200*76006400*57006400*600035005餐厅面宽35003600餐客厅一体4000餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体35006主卧面宽3200330038003800380042003800380035007主卧三件套——配置配置配置配置配置配置—8次卧面宽2400300033003300300034003500350030007次卧套——————配置配置—8北卧面宽——32003300290031003000330035009公卫干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离10储藏空间结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜独立储藏11景观阳台南向南向侧向南向南向侧向南向南向南向12工作阳台——————北向——13设备平台—————赠送赠送赠送—14飘窗全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送—15备注

多设书房一间

以上为改造后户型级配表表户型设计户型设计轻奢140户型赠送设备平平台后期可改造造为生活阳阳台餐客厅一体体设计绝无仅有6.4米宽厅设计计，南向大大阳台和落落地窗，品品质感不言言而喻主卧大面宽主卧卧、步入式式衣帽间、、大浴缸主主卫，周到到配置尊贵贵感受南次次卧卧套套间间南向向卧卧室室全全套套间间设设计计公卫卫干湿湿分分离离，，提提高高使使用用效效率率四宽宽：宽宽厅厅，，宽宽卧卧，，宽宽阳阳台台，，宽宽飘飘窗窗双套套房房：双双南南卧卧设设计计赠送送：赠赠送送设设备备平平台台、、阳阳台台、、飘飘窗窗（（10.4㎡））绝版版宽宽厅厅独立立电电梯梯入入户户独立立电电梯梯，，尊尊贵贵入入户户感感受受户型型设设计计主力力140户型型餐客客厅厅一一体体设设计计南向向大大阳阳台台和和落落地地窗窗，，品品质质感感不不言言而而喻喻主卧卧大面面宽宽主主卧卧、、步步入入式式衣衣帽帽间间、、大大浴浴缸缸主主卫卫，，周周到到配配置置尊尊贵贵感感受受公卫卫干湿湿分分离离，，提提高高使使用用效效率率玄关关功能能、、对对景景、、仪仪式式感感都都在在方方寸寸间间赠送送设设备备平平台台后期期可可改改造造为为生生活活阳阳台台绝版版宽宽厅厅四宽宽：宽宽厅厅，，宽宽卧卧，，宽宽阳阳台台，，宽宽飘飘窗窗赠送：赠送设设备平台台、阳台台、飘窗窗（9.6㎡）户型设计计主力140户型主卧超大面宽宽主卧套套间，周周到配置置尊贵感感受次卧大面宽次次卧储藏可作为全全家换季季、收藏藏的空间间阔绰横厅厅餐客厅一一体设计计30坪超大横横厅设计计，阳光光生活浪浪漫满屋屋横厅：功能强强大，布布局合理理，空间间方正赠送：赠送设设备平台台、阳台台、飘窗窗（10.7㎡）赠送设备备平台后期可改改造为生生活阳台台景观阳台台270°°景观阳台台，最大大限度享享受阳光光和美景景户型设计计主力90户型储藏独立的收收纳空间间时尚空间间通厅：空间方方正，气气度不凡凡赠送：赠送阳阳台、飘飘窗（4.8㎡）玄关精妙玄关关，倍增增入户的的仪式感感厨房灵动设计计，可开开敞作为为西式厨厨房，也也可封闭闭满足中中式炒菜菜卫生间干湿分离离，提高高使用效效率主卧步入式衣衣帽间等等高配置置，提升升小户型型的生活活品质餐客厅一一体设计计通厅设计计，以小小见大户型设计计主力90户型方正客厅厅客厅：阔绰客客厅，豁豁达天地地赠送：赠送阳阳台、飘飘窗（5.7㎡）玄关营造回家家的温馨馨感，更更换衣服服，琐琐碎物品品收纳卫生间干湿分离离，提高高使用效效率主卧宽敞明亮亮，尺度度舒适通厅设计计餐-客厅通厅厅，视线线通透、、使用高高效四面宽全全南全南向设设计，面面宽远大大于一般般产品厨房南向采光光，明亮亮舒适户型设计计70户型N+1空间N：空间灵灵动，自自由组合合赠送：赠送阳阳台、飘飘窗（4.6㎡）厨房南向采光光，明亮亮舒适卫生间干湿分离离，提高高使用效效率四面宽全全南全南向设设计，面面宽远大大于一般般产品通厅设计计餐-客厅通厅厅，视线线通透、、使用高高效玄关营造回回家的的温馨馨感，，更换换衣服服，，琐碎碎物品品收纳纳0.5房设计计多功能能书房房随心心变换换,充分满满足不不同功功能需需要户型设设计复式户户型A珍稀双双层复复式空间：精致致生活活，，尽尽在掌掌握赠送：赠送送阳台台、挑挑空（（25.2㎡）3+1房90坪3+1房，精精致实实用客厅卧卧室布布局南北通通透，，三开开间朝朝南储藏室室大面积积独立立收藏藏空间间超大面面积赠赠送上层空空间绝绝无仅仅有25坪超大大赠送送，时时尚家家居，，自由由掌控控户型设设计复式户户型B珍稀双双层复复式空间：精致致生活活，，尽尽在掌掌握赠送：赠送送阳台台、挑挑空（（23.9㎡）3+1房90坪3+1房，精精致实实用客厅卧卧室布布局南北通通透，，动静静分区区储藏室室大面积积独立立收藏藏空间间超大面面积赠赠送上层空空间绝绝无仅仅有25坪超大大赠送送，时时尚家家居，，自由由掌控控户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140宽厅+侧厅户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140一层平面户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140通厅+侧厅户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140一层平面户型设计推荐楼型展示示32F140+140楼王宽厅户型设计推荐楼型展示示32F120+120一层平面(可以考虑做复复式户型)户型设计推荐楼型展示示18F140+140楼王宽厅户型设计推荐楼型展示示18F140+140一层平面户型设计推荐楼型展示示18F120+90+90户型设计推荐楼型展示示18F120+90+90一层平面户型设计推荐楼型展示示18F140+70+90户型设计推荐楼型展示示18F140+70+90一层平面户型设计推荐楼型展示示32F90*6户型南北通透户型设计推荐楼型展示示32F90*6户型一层平面户型设计推荐楼型展示示34F90复式户型复式下层平面面复式上层改造造后平面户型设计推荐楼型展示示34F90复式户型复式上层改造造前平面复式一层平面面我们的住宅造型诉求：与周边差异化化并营造高品品质、绿色人人文的社区，，并且合理控制资金成本本现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计√√√整体采用现代公建化风风格，体现大气简简约的项目气气质；汲取南南京文化建筑筑中的稳重、、古朴气韵，，大开大合，，具有雕塑美美感。造型风格古朴而精致，，摩登而怀旧旧——梧桐树后的南南京故事住宅造型设计理念汲取了总统府府及罗伯特森森会堂的造型型元素，增加摩登的细细节，其斜切面和和大门的雕塑塑感都使整个个住宅楼品质感倍增。造型理念普林斯顿大学学的罗伯特森森会堂总统府UNITLAYOUT产品设计篇——长者小站长者小站设计计临近道路，方方便人车出入入；独立场地和出出入口，减少少对住宅影响响；与社区共享绿绿意，让养老老无后顾之忧忧；屋顶农场满足足老人“田园园梦”；屋顶平面图二层平面图（物业150㎡）一层平面图种植屋面——屋顶农场长者小站设计计长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑√√√√√√COSTCONTROL成本控制篇地下车库建筑筑面积（含单单体）：38340㎡其中：机动车车地库：29406㎡非机动车地库库：6254㎡设备用房等：：2680㎡停车总量（已已折算）：1239辆其中：自走车车位：822辆机械车位：412辆微型车位（已已折算）：15辆单车指标：30.9平方米/辆（含机械车位位）单车指标：23.7平方米/辆（扣除单体投投影，包括各各类机房坡道道等）地库成本控制制地库成本控制制措施：1，小柱网2，地库抬高3，合理利用空空间4，减少开挖（（做一层地库库）地库成本控制制结论：1.理论上，小柱柱网单车指标，，每个车位比比标准柱网可可节约0.92-1.89平方米的车位面积；单车指标：23.7平方米/辆（含机械车位位）2.跨度小，配筋低，，节约梁板的钢钢筋用量，节省造价。3.机械车位采用用小柱网，保保证横向车位位全部在柱跨跨内平移，能能提高单个设设备的运作数数量，提高停车率地库设计采用用小柱网形式小柱网特点：：1.与传统柱网相相比，在车尾尾位置增加一一排柱2.柱网变小，梁梁、板的跨度度变小小柱网的尺寸寸：1）柱跨度：5300（传统跨度7800~8100）2）车位尺寸：：2400*53003）柱尺寸：400*4004）柱跨净距：：49001.小柱网1.2m地库成本控制制在符合规范的的前提下，地库抬高，保证其顶板板高于周边道道路1.2米以内，减少地库开开挖，降低成成本。在空间有限的的位置布置微型车位位，按照相关规规定以0.7折算停车数，可以以最大限度利利用角落空间间，提高停车车率，降低地地库成本。共共增加车位15个。地库外边缘尽量规整，减少地库周周长，降低开挖和维维护成本。3.合理利用空间间2.地库抬高设计计结论：共减小92016立方米的土方方开挖量。无地库，施工工快速永久功能，避免拆拆建成本实景商业与虚虚拟商业结合合实景商业虚拟商业示范区成本控控制真石漆50元/㎡干挂石材200元/㎡玻璃栏板600元/㎡深咖色金属漆漆200元/㎡立面材料成本本合算材料成本控制制：以32F楼王为例1至4层外墙为黄金麻石材干挂石材为200元/平米左右，包包括施工的总总成本约为550元/平米在非近人尺度度上使用仿黄黄金麻真石漆漆（即4层以上）真石漆为50元/平米左右，包包括施工的总总成本约为100元/平米窗间墙及阳台台实体栏板处处使用深咖色色金属漆窗间墙的金属属漆与真石漆漆穿插处理深咖色金属漆为30元/平米左右，包包括施工的成成本约为80元/平米阳台栏板统一一为玻璃栏板板玻璃采用普通通双层白玻，，成本约为600元/平米（包含安安装费）32F楼王外立面材料料面积：8854.19平米单方造价（材材料）：173.65元/平米单方造价（包包含施工）：：262.76元/平米总造价（材料料）：153.75万总造价（包含含施工）：232.66万后附材料成本本合算明细表表立面成本控制制立面材料成本本合算明细表表材料类型使用部位所用楼层使用面积（㎡）材料单价（元/㎡）施工单价（元/㎡）材料总价(元)包含施工总价(元)石材外墙1F380.0320035076006209016.5外墙2F351.3620035070272193248外墙3F351.3620035070272193248外墙4F351.3620035070272193248玻璃栏板阳台栏板1F~32F1678.08600材料单价已包含安装费10068481006848深咖色金属漆窗间墙1F~4F225.2830506758.418022.44F以上偶数层788.48305023654.463078.4阳台1F~32F1148.16305034444.891852.8真石漆外墙4F~32F2791.65050139580279160窗间墙4F以上奇数层788.4850503942478848合计8854.191537531.62326570.1立面成本控制制一、本投资估估算依据下列列条件、资料料编订：1.建设单位提供供的该项目设设计招标文件件；2.我公司的设计计方案图纸及及设计说明；；3.现行南京市的的建安定额及及有关规范和和规定；4.主要材料根据据近期南京市市建设工程的的造价信息。。5.主要经济指标标，参考大量量同类建筑有有关资料。二、投资估估算表(单位：万元)总投资87616.20万元，其中建安工工程费71886.00万元，景观工程费1127.50万元，