某房地产项目市场及地块分析报告课件

卡子湾项目市场及地块分析报告某房地产项目市场及地块分析报告ppt某房地产项目市场及地块分析报告ppt卡子湾项目某房地产项目市场及地块分析报告ppt某房地产项目市1本次报告的目的是：通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对本案初步确定产品提供依据，以及对地块自身分析，论证项目开发的可行性。本次报告的目的是：2乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产品供应分析乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产3宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”为核心前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控）经历了由刺激→整顿→遏制的过程2010年稳增长、调结构（调控促进平稳，收缩促进发展）调控从“无为”转“有为”（持续抑制不合理需求，减缓泡沫增速）2011年稳物价,宽财政、调结构,控房价部分城市开征房产税、加大保障性住房供给、抑制投机性需求（国家继续加大调控力度）国家宏观经济基调及房地产调控政策概述房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致，而“十二五”的开局年政府以调控楼市为重点，速减房地产泡沫，对整个房地产业来说是一个调控严厉年。宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”4国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任首套90㎡以上首付3成，二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠首套首付3成，二套房首付不得低于6成，利率1.1倍限购政策出台保障性住房在十二五期间3600万套的供应国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套95乌市七条2011-3-10近期乌市楼市新政1）进一步建立健全和完善住房保障制度2）暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房3）强化市场监管4）严格执行房地产税收政策5）切实执行差别化住房信贷政策6）严格住房用地供应管理7）发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则，调控政策出台的时机并不成熟，但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响，尽管限购令目前并没有“完全”实施，却影响到置业者的置业心理，造成目前的观望情绪。乌市2011-3-10近期乌市楼市新政1）进一步建立健全和完62010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿元相比，增长12.2%。2011年乌市完成国民生产总值目标为1630亿元，比上年增长17%。以2010年为基数，力争2013年国民生产总值翻一番，到2015年地区生产总值达到3500亿元，按可比价格计算年均增长18%。乌市经济分析2010年政府完成固定资产470亿元,增长13.92%。十二五期间年均达到29%的增长。乌市GDP增速与固定资产投资情况2010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿7

从图表中可以看出：2010年在高供应量的支撑下，新市区、沙依巴克区和米东区成交量排在前列。其中新市区（包含高新区区域）全年商品房成交量191.7万㎡，住宅成交182.26万㎡，占比41%，米东区住宅成交量55.8万平米，占比12%，俨然成为房产开发热点区域！乌市住宅发展已开始向城北集中乌市住宅发展趋势从图表中可以看出：乌市住宅发展已开始向城北集中乌市住宅发展8预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中2010年项目续建量在：320万平米左右，2011年新增供应量在：255万平米左右。2011年各区供应量：单位：万㎡区域高层小高层多层别墅、洋房汇总水区28.536334100.5沙区26672615134天山区40---40新市区&高新区3356238120头区&经开区255823.513119.5米东区73619-62汇总159.52539470575乌市2011年各区投放量预测从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中9刚性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡10000元/㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求预计开发量：65万平米

预计开发量：48万平米

预计开发量：117万平米

预计开发量：160万平米

预计开发量：185万平米

乌市2011年商品房按价格统计刚性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡101、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小，整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。2、乌市整体经济发展趋势较好，这种经济发展态势导致——乌市城市化进程加快，有力的支撑了居民住房消费，为乌市房地产发展提供了动力。3、从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力，刚需产品供应预计185万㎡左右，与去年相比下降50%左右，刚需产品成为市场稀缺产品。房地产开发环境概述1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调11竞争项目分布图阳光绿地潜在竞争项目通嘉地块健坤地块高新北区板块米东板块竞争项目分布图阳光绿地潜在竞争项目通嘉地块健坤地块米东板块12板块分类项目名称开发企业占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率规划情况主力户型（㎡）销售率高新北区板块和兴嘉苑和兴房产1096292203592二期：规划6栋小高层（18f）、9栋多层（1031户）80-12070%（二期）锦绣年华霄龙房产10万26万2.2二期：约960户9150%（二期）博雅馨园华源实业1737003442001.9三期：11栋24F、28F98，105，128，13990%（三期）米东板块座标2020金科地产25286801762.7一期4栋6F多层、4栋18层小高层；总户数：649户；二期续建2栋18F小高层;89-13098%普罗旺斯广汇房产2万4万2556户；5栋小高层89、108100%荷兰小镇广汇房产1975953951902二期总户数4475户；总47栋；8栋多层；32栋小高（小18F）；7栋24F85-11430%（二期）水木尚城特变房产22万34万1.55共3期；约2000户；今年推600套90-13090%（一期）竞争项目基础信息板块分类项目名称开发企业占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率规13社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路221号开发企业乌鲁木齐和兴房地产开发公司项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价5200元/㎡主力户型80-130㎡销售状况70%（二期）客户特征新市区的客户为主，30%以上外地户口优势劣势备注1、开发商口碑较好；2、小区规模适中，较为管理；3、多层产品目前在市场上较为受欢迎；1、离铁路较近，噪声污染；2、周边配套设施不完善；今年将多层和小高层全部推出竞争案例—和兴嘉苑社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路221号开14社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌市长春路与杭州路交汇处开发企业新疆霄龙房地产开发有限公司项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价5800元/㎡主力户型91㎡销售状况50%（二期）客户特征新市区客户占70%沙区、水区占10%、内地客户占20%优势劣势备注1、物业形态以市场认可度较高的多层为主；2、户型多样，选择范围广；3、离美居、铁路局商圈较近。1、目前配套不完善；2、交通不够便利，公交路线较少；项目销售情况较好，从年初到现在价格提升较快，目前所剩房源不多，热销户型为91㎡。竞争案例—锦绣年华社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌市长春路与杭州路交汇处开15社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路498号开发企业新疆华源实业有限公司项目定位中端产品形式多层、小高层、高层、洋房即时单价5300元/㎡主力户型98-139㎡销售状况90%（三期）客户特征新市区客户占主导客户优势劣势备注1、小区开发规模较大；2、开发商口碑较好；3、户型多样，可选范围较多；4、产品多样：多层、高层、洋房1、周边环境较差、有污水处理厂；2、区域内配套不健全；目前该项目主要剩余6、7、9三栋高层大户型为主的三房，由于户型偏大，使得总价过高，在该在区域难以得到购房客群认可。竞争案例—博雅馨园社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路498号开16社区形象鸟瞰图外立面区位图项目位置米东南路1032号开发企业金科地产项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价4400元/㎡主力户型89-130㎡销售状况98%客户特征米东周边客户优势劣势备注1、户型在区域内相对受欢迎2、入市价格低，客户容易接受1、项目体量较小；2、周边配套不完善；项目客群以新华凌商圈为主。2011年续建续建2栋18F高层，暂未售。竞争案例—座标2020社区形象鸟瞰图外立面区位图项目位置米东南路1032号开发企业17社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东南路开发企业广汇房产项目定位中端产品形式小高层即时单价4300元/㎡主力户型89、108㎡销售状况100%客户特征周边客户及华凌商圈投资客居多优势劣势备注1、哥特风格建筑，建筑形式新颖；2、周边各种职业学校众多，文化气息浓厚；3、乌市与米东区枢纽地带。1、项目体量小；2、周边配套不完善。该项目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，销售节奏较快，均价由3400元/㎡上升到最后清盘价4300元/㎡左右。参考案例—普罗旺斯社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东南路开发企业广汇房产项18社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区碱沟西路开发企业广汇房产项目定位中端产品形式多层、小高、高层即时单价4360元/㎡主力户型85-114㎡销售状况30%（二期）客户特征水区六道湾、七道湾客户和华凌商圈客户为主优势劣势备注1、小区整体规模较大；2、首家业主专属巴士推广1、开发商口碑较差；2、离乌市较远，出行交通不便。项目2010年开出房源2000套，销售情况较好，价格提升较为均匀，去年11月中旬开盘，至今30%的销售率。竞争案例—荷兰小镇社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区碱沟西路开发企业广汇19社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区广兴西街开发企业新疆特变房产项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价4150元/㎡主力户型90-130㎡销售状况90%（一期）客户特征新市区、米东区客群优势劣势备注1、开发商品牌优势；2、建筑节能工程项目；1、附近有污水处理场，空前污染严重2、离市区较远，市场认知度低今年先推600套多层、小高层竞争案例—水木尚城社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区广兴西街开发企业新疆20潜在竞争项目基础信息项目名称项目位置占地面积容积率建筑面积投放面积投放物业形态通嘉地块区五建地块喀什路区五建家属院（钢材市场后侧）22.7万㎡2.556.75万㎡5万㎡高层（22-33F）健坤项目喀什路与南湖北路交汇处10万㎡2.525万㎡10万㎡小高层（18F）阳光绿地二钢家属院附近5.3万㎡2.8315万㎡5万㎡小高层、高层备注：阳光绿地项目属于棚户区改造项目，部分房源对外出售潜在竞争项目基础信息项目名称项目位置占地面积容积率建筑面积投21竞争项目价格及去化分析板块划分项目名称主力户型（㎡）目前售价（元/㎡）销售率高新北区板块和兴嘉苑80-120520070%（二期）锦绣年华91580050%（二期）博雅馨园98，105，128，139530090%（三期）米东板块座标202089-130440098%普罗旺斯89、1084300100%荷兰小镇85-114436030%（二期）水木尚城90-130415090%（一期）竞争项目价格及去化分析板块划分项目名称主力户型（㎡）目前售价22竞争市场小结销售均价：高新北区板块竞争项目目前整体均价在5400元/平米左右，米东板块竞争项目目前整体均价4300元/平米左右，价格上升幅度较快去化率：竞争项目整体销售率达到75%左右，去化较好产品形态：

从2011供应产品看区域内小高层产品供应占主导客群分析：目前竞争项目多为刚性需求客户为主，70%以上置业客户来自乌市中心区域的夹心层竞争市场小结销售均价：高新北区板块竞争项目目前整体均价在5423市场分析结论：1、政策调控主要针对投机性需求，暂时对刚性需求影响不大2、乌鲁木齐城市发展加速，整体开发北移，促使本案所在区域开发环境更加成熟。3、项目所在区域内供应项目去化率和去化速度高，说明所在区域已被市场认知。4、市场供应结构逐步转向改善型住宅产品，市区内刚性需求产品可选范围极小。5、小高层、高层住宅产品市场开发已经成熟，客户已经基本接受此类住宅产品市场大环境发展良好的情况下，项目自身是否具备开发条件？我们将通过对项目地块及后期发展潜力分析，提出初步建议。市场分析结论：1、政策调控主要针对投机性需求，暂时对刚性需求24项目界定项目界定25米东版块长喀版块红光山版块高铁版块美居版块城市北扩，居住北移乌鲁木齐城市化进程加快，新市区住宅开发由07年的单一版块开发。转变成为多版块共同发展的格局。高新北区刚性住宅供应逐步边缘化。喀什东路、米东新区的双向发展，促进本案区域不断成熟。区域认知度相对往年有很大提高米东版块长喀版块红光山高铁美居城市北扩，居住北移乌鲁木齐城市26高铁车站飞机场火车站喀什路西延西山高架苏州路高架东外环西外环河滩高速首府城市路网建设逐步增强，各城市主要交通道路共同组成了通达全城的立体交通路网，区域通达性较好。交通拉近区域距离高铁车站飞机场火车站喀什路西延西山高架苏州路高架东外环西外环27铁路局商圈红光山片区美居、小西沟商圈南湖、华凌商圈友好商圈高铁商圈便利的交通环境，拉近了本区域与主城区的距离，与主城区的关系逐渐紧密，并可享受主城区的大配套。河滩高速半小时生活圈与主城区的距离：小西沟CBD：20分钟车程铁路局商圈：15分钟车程高铁商圈：20分钟车程友好商圈：25分钟车程南湖商圈：25分钟车程铁路局红光山片区美居、小西沟商圈南湖、华凌友好高铁便利的交通28米东区的规划影响米东区将建百万人口新城由于乌鲁木齐新修编了城市总体规划，对米东区进行了重新定位，根据新的定位，米东将建成和谐稳定、宜居宜业、充满活力的乌鲁木齐中心城区，努力在十二五实现城市建成区100平方公里、工业集中区200平方公里、工业总产值1000亿元、全口径财政收入超100亿元的奋斗目标。根据新的定位，米东区将衔接绕城高速公路、地铁、城际轻轨等重大交通建设项目规划，积极开展米东区与乌鲁木齐市中心城区间大容量、快速的客、货运输及城市轻轨等交通体系一体化的建设工作，实现综合交通快速协调发展。米东区的规划影响米东区将建百万人口新城29随着华凌畜牧业基地、华凌石材的迁入，项目周边将形成巨大的商贸区，地块周边也将有大批的商业人口迁入，不但对于住宅有需求，对于办公、投资的需求也将在最近几年内大幅增加。华凌畜牧石材基地带动区域发展华凌基地的不断完善，带动了区域范围的商业化发展，同时带动大量人员涌入，既改善了本案的区域环境，又能带来大批的刚性需求群体。随着华凌畜牧业基地、华凌石材的迁入，项目周边将形成巨大的商贸304号线一期工程：西起高铁片区，沿河南路、七道湾西路布设，经过高铁站、铁路局、汽车城、会展中心、七道湾等区域，长15.2km，设车站11座，线路西端设二宫车辆段，东端设七道湾停车场。地铁规划增加购房者信心4号线一期工程：地铁规划增加购房者信心31从区域发展角度，弱化小范围配套匮乏的影响，强化大区域、大配套的认知观念，突出项目的交通便捷、高新北区、米东区的发展前景。从区域发展角度，弱化小范围配套匮乏的影响，强化大区域32本案学校学校空地厂房厂房地块除东侧外，西、北、南三侧均为厂房、库房等建筑。形象较差。西侧污水处理厂后期影响项目品质提升。地块概况座标2020普罗旺斯荷兰小镇售楼处污水处理本案学校学校空地厂房厂房地块除东侧外，西、北、南三侧均为厂房33地块西侧地块南侧东南侧入口地块东侧地块内外暂无强势资源，除地段、交通外，无明显优势地块西侧地块南侧东南侧入口地块东侧地块内外暂无强势资源，除地34区域范围内缺少购物、娱乐场所，生活配套匮乏某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材区域范围内缺少购物、娱乐场所，生活配套匮乏某房地产项目市场及35项目SWOT分析某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材项目SWOT分析某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件36项目优势（S）项目地块：地块规整，无大量拆迁，利于快速启动，便于规划建设资源景观：紧邻轻工学院（原为卡子湾公园）景观绿化条件优越交通环境：项目附近有北联路、米东大道、河滩高速，城市通达性强规模优势：项目总建约25万平米，属于中等规模楼盘，具备大盘的影响力某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材项目优势（S）项目地块：地块规整，无大量拆迁，利于快速启动，37项目劣势（W）当前环境：地块北侧、西侧、南侧环境较差，项目形象会受到影响

距离主干道有一定距离，前期昭示性弱。

西侧污水处理厂对项目刚需虽影响不大，但妨碍本案后期品质形象提升公共交通：公交线路少，后期无车族出行不便配套设施：医院、中小学、购物、娱乐等生活设施匮乏某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材项目劣势（W）当前环境：地块北侧、西侧、南侧环境较差，项目形38项目机会（O）区域发展：所在区域为十二五重点规划区域，受城市北扩、米东扩张双重利好区域认知：其他项目已经树立了区域的认知度，客户基本认可区域价值环境改善：其他项目后期交付，改善区域配套环境及汇聚大量人气，形成居住氛围市场发展：市区内刚性购房客户已经没有可选择的房源，高层开发相对已经成熟客户需求：城市化进程加快，外来人口涌入，刚性需求量大某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材项目机会（O）区域发展：所在区域为十二五重点规划区域，受城市39项目威胁（T）政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪

保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材项目威胁（T）政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪40一次置业为主的刚性需求产品快速去化的现金流产品综合分析后的项目界定某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材一次置业为主的刚性需求产品综合分析后的项目界定某房地产项目市41SWOT应对策略及项目建议建议：项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：1、小高层市场已经成熟，市场接受度提高。2、减少建筑密度，增加绿化和公共空间面积，提升社区空间舒适度。3、项目所在区域限高，若做多层，容积率用不完，利润降低。4、户型规划建议如下：紧凑二房65~7530%紧凑三房80~9030%舒适二房80~9020%舒适三房100~12020%5、建议板式楼为主，局部做一梯三户、一梯四户的塔楼。价格目标：4300元/㎡入市，2011年实现均价4500元/㎡，整盘销售均价实现4800元/㎡以上某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材某房地产项目市场及地块分析报告ppt优秀课件精品课件培训课件培训教材SWOT应对策略及项目建议建议：某房地产项目市场及地块分析报42卡子湾项目市场及地块分析报告某房地产项目市场及地块分析报告ppt某房地产项目市场及地块分析报告ppt卡子湾项目某房地产项目市场及地块分析报告ppt某房地产项目市43本次报告的目的是：通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对本案初步确定产品提供依据，以及对地块自身分析，论证项目开发的可行性。本次报告的目的是：44乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产品供应分析乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产45宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”为核心前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控）经历了由刺激→整顿→遏制的过程2010年稳增长、调结构（调控促进平稳，收缩促进发展）调控从“无为”转“有为”（持续抑制不合理需求，减缓泡沫增速）2011年稳物价,宽财政、调结构,控房价部分城市开征房产税、加大保障性住房供给、抑制投机性需求（国家继续加大调控力度）国家宏观经济基调及房地产调控政策概述房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致，而“十二五”的开局年政府以调控楼市为重点，速减房地产泡沫，对整个房地产业来说是一个调控严厉年。宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”46国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任首套90㎡以上首付3成，二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠首套首付3成，二套房首付不得低于6成，利率1.1倍限购政策出台保障性住房在十二五期间3600万套的供应国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套947乌市七条2011-3-10近期乌市楼市新政1）进一步建立健全和完善住房保障制度2）暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房3）强化市场监管4）严格执行房地产税收政策5）切实执行差别化住房信贷政策6）严格住房用地供应管理7）发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则，调控政策出台的时机并不成熟，但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响，尽管限购令目前并没有“完全”实施，却影响到置业者的置业心理，造成目前的观望情绪。乌市2011-3-10近期乌市楼市新政1）进一步建立健全和完482010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿元相比，增长12.2%。2011年乌市完成国民生产总值目标为1630亿元，比上年增长17%。以2010年为基数，力争2013年国民生产总值翻一番，到2015年地区生产总值达到3500亿元，按可比价格计算年均增长18%。乌市经济分析2010年政府完成固定资产470亿元,增长13.92%。十二五期间年均达到29%的增长。乌市GDP增速与固定资产投资情况2010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿49

从图表中可以看出：2010年在高供应量的支撑下，新市区、沙依巴克区和米东区成交量排在前列。其中新市区（包含高新区区域）全年商品房成交量191.7万㎡，住宅成交182.26万㎡，占比41%，米东区住宅成交量55.8万平米，占比12%，俨然成为房产开发热点区域！乌市住宅发展已开始向城北集中乌市住宅发展趋势从图表中可以看出：乌市住宅发展已开始向城北集中乌市住宅发展50预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中2010年项目续建量在：320万平米左右，2011年新增供应量在：255万平米左右。2011年各区供应量：单位：万㎡区域高层小高层多层别墅、洋房汇总水区28.536334100.5沙区26672615134天山区40---40新市区&高新区3356238120头区&经开区255823.513119.5米东区73619-62汇总159.52539470575乌市2011年各区投放量预测从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中51刚性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡10000元/㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求预计开发量：65万平米

预计开发量：48万平米

预计开发量：117万平米

预计开发量：160万平米

预计开发量：185万平米

乌市2011年商品房按价格统计刚性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡521、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小，整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。2、乌市整体经济发展趋势较好，这种经济发展态势导致——乌市城市化进程加快，有力的支撑了居民住房消费，为乌市房地产发展提供了动力。3、从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力，刚需产品供应预计185万㎡左右，与去年相比下降50%左右，刚需产品成为市场稀缺产品。房地产开发环境概述1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调53竞争项目分布图阳光绿地潜在竞争项目通嘉地块健坤地块高新北区板块米东板块竞争项目分布图阳光绿地潜在竞争项目通嘉地块健坤地块米东板块54板块分类项目名称开发企业占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率规划情况主力户型（㎡）销售率高新北区板块和兴嘉苑和兴房产1096292203592二期：规划6栋小高层（18f）、9栋多层（1031户）80-12070%（二期）锦绣年华霄龙房产10万26万2.2二期：约960户9150%（二期）博雅馨园华源实业1737003442001.9三期：11栋24F、28F98，105，128，13990%（三期）米东板块座标2020金科地产25286801762.7一期4栋6F多层、4栋18层小高层；总户数：649户；二期续建2栋18F小高层;89-13098%普罗旺斯广汇房产2万4万2556户；5栋小高层89、108100%荷兰小镇广汇房产1975953951902二期总户数4475户；总47栋；8栋多层；32栋小高（小18F）；7栋24F85-11430%（二期）水木尚城特变房产22万34万1.55共3期；约2000户；今年推600套90-13090%（一期）竞争项目基础信息板块分类项目名称开发企业占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率规55社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路221号开发企业乌鲁木齐和兴房地产开发公司项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价5200元/㎡主力户型80-130㎡销售状况70%（二期）客户特征新市区的客户为主，30%以上外地户口优势劣势备注1、开发商口碑较好；2、小区规模适中，较为管理；3、多层产品目前在市场上较为受欢迎；1、离铁路较近，噪声污染；2、周边配套设施不完善；今年将多层和小高层全部推出竞争案例—和兴嘉苑社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路221号开56社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌市长春路与杭州路交汇处开发企业新疆霄龙房地产开发有限公司项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价5800元/㎡主力户型91㎡销售状况50%（二期）客户特征新市区客户占70%沙区、水区占10%、内地客户占20%优势劣势备注1、物业形态以市场认可度较高的多层为主；2、户型多样，选择范围广；3、离美居、铁路局商圈较近。1、目前配套不完善；2、交通不够便利，公交路线较少；项目销售情况较好，从年初到现在价格提升较快，目前所剩房源不多，热销户型为91㎡。竞争案例—锦绣年华社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌市长春路与杭州路交汇处开57社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路498号开发企业新疆华源实业有限公司项目定位中端产品形式多层、小高层、高层、洋房即时单价5300元/㎡主力户型98-139㎡销售状况90%（三期）客户特征新市区客户占主导客户优势劣势备注1、小区开发规模较大；2、开发商口碑较好；3、户型多样，可选范围较多；4、产品多样：多层、高层、洋房1、周边环境较差、有污水处理厂；2、区域内配套不健全；目前该项目主要剩余6、7、9三栋高层大户型为主的三房，由于户型偏大，使得总价过高，在该在区域难以得到购房客群认可。竞争案例—博雅馨园社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路498号开58社区形象鸟瞰图外立面区位图项目位置米东南路1032号开发企业金科地产项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价4400元/㎡主力户型89-130㎡销售状况98%客户特征米东周边客户优势劣势备注1、户型在区域内相对受欢迎2、入市价格低，客户容易接受1、项目体量较小；2、周边配套不完善；项目客群以新华凌商圈为主。2011年续建续建2栋18F高层，暂未售。竞争案例—座标2020社区形象鸟瞰图外立面区位图项目位置米东南路1032号开发企业59社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东南路开发企业广汇房产项目定位中端产品形式小高层即时单价4300元/㎡主力户型89、108㎡销售状况100%客户特征周边客户及华凌商圈投资客居多优势劣势备注1、哥特风格建筑，建筑形式新颖；2、周边各种职业学校众多，文化气息浓厚；3、乌市与米东区枢纽地带。1、项目体量小；2、周边配套不完善。该项目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，销售节奏较快，均价由3400元/㎡上升到最后清盘价4300元/㎡左右。参考案例—普罗旺斯社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东南路开发企业广汇房产项60社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区碱沟西路开发企业广汇房产项目定位中端产品形式多层、小高、高层即时单价4360元/㎡主力户型85-114㎡销售状况30%（二期）客户特征水区六道湾、七道湾客户和华凌商圈客户为主优势劣势备注1、小区整体规模较大；2、首家业主专属巴士推广1、开发商口碑较差；2、离乌市较远，出行交通不便。项目2010年开出房源2000套，销售情况较好，价格提升较为均匀，去年11月中旬开盘，至今30%的销售率。竞争案例—荷兰小镇社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区碱沟西路开发企业广汇61社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区广兴西街开发企业新疆特变房产项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价4150元/㎡主力户型90-130㎡销售状况90%（一期）客户特征新市区、米东区客群优势劣势备注1、开发商品牌优势；2、建筑节能工程项目；1、附近有污水处理场，空前污染严重2、离市区较远，市场认知度低今年先推600套多层、小高层竞争案例—水木尚城社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区广兴西街开发企业新疆62潜在竞争项目基础信息项目名称项目位置占地面积容积率建筑面积投放面积投放物业形态通嘉地块区五建地块喀什路区五建家属院（钢材市场后侧）22.7万㎡2.556.75万㎡5万㎡高层（22-33F）健坤项目喀什路与南湖北路交汇处10万㎡2.525万㎡10万㎡小高层（18F）阳光绿地二钢家属院附近5.3万㎡2.8315万㎡5万㎡小高层、高层备注：阳光绿地项目属于棚户区改造项目，部分房源对外出售潜在竞争项目基础信息项目名称项目位置占地面积容积率建筑面积投63竞争项目价格及去化分析板块划分项目名称主力户型（㎡）目前售价（元/㎡）销售率高新北区板块和兴嘉苑80-120520070%（二期）锦绣年华91580050%（二期）博雅馨园98，105，128，139530090%（三期）米东板块座标202089-130440098%普罗旺斯89、1084300100%荷兰小镇85-114436030%（二期）水木尚城90-130415090%（一期）竞争项目价格及去化分析板块划分项目名称主力户型（㎡）目前售价64竞争市场小结销售均价：高新北区板块竞争项目目前整体均价在5400元/平米左右，米东板块竞争项目目前整体均价4300元/平米左右，价格上升幅度较快去化率：竞争项目整体销售率达到75%左右，去化较好产品形态：

从2011供应产品看区域内小高层产品供应占主导客群分析：目前竞争项目多为刚性需求客户为主，70%以上置业客户来自乌市中心区域的夹心层竞争市场小结销售均价：高新北区板块竞争项目目前整体均价在5465市场分析结论：1、政策调控主要针对投机性需求，暂时对刚性需求影响不大2、乌鲁木齐城市发展加速，整体开发北移，促使本案所在区域开发环境更加成熟。3、项目所在区域内供应项目去化率和去化速度高，说明所在区域已被市场认知。4、市场供应结构逐步转向改善型住宅产品，市区内刚性需求产品可选范围极小。5、小高层、高层住宅产品市场开发已经成熟，客户已经基本接受此类住宅产品市场大环境发展良好的情况下，项目自身是否具备开发条件？我们将通过对项目地块及后期发展潜力分析，提出初步建议。市场分析结论：1、政策调控主要针对投机性需求，暂时对刚性需求66项目界定项目界定67米东版块长喀版块红光山版块高铁版块美居版块城市北扩，居住北移乌鲁木齐城市化进程加快，新市区住宅开发由07年的单一版块开发。转变成为多版块共同发展的格局。高新北区刚性住宅供应逐步边缘化。喀什东路、米东新区的双向发展，促进本案区域不断成熟。区域认知度相对往年有很大提高米东版块长喀版块红光山高铁美居城市北扩，居住北移乌鲁木齐城市68高铁车站飞机场火车站喀什路西延西山高架苏州路高架东外环西外环河滩高速首府城市路网建设逐步增强，各城市主要交通道路共同组成了通达全城的立体交通路网，区域通达性较好。交通拉近区域距离高铁车站飞机场火车站喀什路西延西山高架苏州路高架东外环西外环69铁路局商圈红光山片区美居、小西沟商圈南湖、华凌商圈友好商圈高铁商圈便利的交通环境，拉近了本区域与主城区的距离，与主城区的关系逐渐紧密，并可享受主城区的大配套。河滩高速半小时生活圈与主城区的距离：小西沟CBD：20分钟车程铁路局商圈：15分钟车程高铁商圈：20分钟车程友好商圈：25分钟车程南湖商圈：25分钟车程铁路局红光山片区美居、小西沟商圈南湖、华凌友好高铁便利的交通70米东区的规划影响米东区将建百万人口新城由于乌鲁木齐新修编了城市总体规划，对米东区进行了重新定位，根据新的定位，米东将建成和谐稳定、宜居宜业、充满活力的乌鲁木齐中心城区，努力在十二五实现城市建成区100平方公里、工业集中区200平方公里、工业总产值1000亿元、全口径财政收入超100亿元的奋斗目标。根据新的定位，米东区将衔接绕城高速公路、地铁、城际轻轨等重大交通建设项目规划，积极开展米东区与乌鲁木齐市中心城区间大容量、快速的客、货运输及城市轻轨等交通体系一体化的建设工作，实现综合交通快速协调发展。米东区的规划影响米东区将建百万人口新城71随着华凌畜牧业基地、华凌石材的迁入，项目周边将形成巨大的商贸区，地块周边也将有大批的商业人口迁入，不但对于住宅有需求，对于办公、投资的需求也将在最近几年内大幅增加。华凌畜牧石材基地带动区域发展华凌基地的不断完善，带动了区域范围的商业化发展，同时带动大量人员涌入，既改善了本案的区域环境，又能带来大批的刚性需求群体。随着华凌畜牧业基地、华凌石材的迁入，项目周边将形成巨大的商贸724号线一期工程：西起高铁片区，沿河南路、七道湾西路布设，经过高铁站、铁路局、汽车城、会展中心、七道湾等区域，长15.2km，设车站11座，线路西端设二宫车辆段，东端设七道湾停车场。地铁规划增加购房者信心4号线一期工程：地铁规划增加购房者信心73从区域发展角度，弱化小范围配套匮乏的影响，强化大区域、大配套的认知观念，突出项目的交通便捷、高新北区、米东区的发展前景。从区域发展角度，弱化小范围配套匮乏的影响，强化大区域74本案学校学校空地厂房厂房地块除东侧外，西、北、南三侧均为厂房、库房等建筑。形象较差。西侧污水处理厂后期影响项目品质提升。地块概况座标2020普罗旺斯荷兰小镇售楼处污水处理本案学校学校空地厂房厂房地块除东侧外，西、北、南三侧均为厂房75地块西侧地块南侧东南侧入口地块