云南月牙湾佳园高尚居住区项目营销策划方案

MADEIN

谨呈：锦升地产营销策划方案月牙湾佳园.月牙湾，荷塘月色。。。。前言共同的理想，让我们并肩作战！.工作回顾报规方案设计已完成.工作回顾售楼部装修完成，项目沙盘、置业顾问进场。.工作回顾普洱市房交会亮相房交会宣传单页房交会会刊.工作回顾来访客户统计注：截至至2010年5月20日目前售楼部到访客户共计125批。.我们的目标是什么？实现项目销售80%（528套），完成资金回笼；资金快速回笼项目价值最大化树立企业品牌目标均价小高层2100元/㎡，多层1800元/㎡；通过月牙湾小区项目面市建立锦升地产在市场的口碑及影响力，为后续开发提供品牌力支撑。【销售节点曲线图】正式开盘后第二个月持销期正式开盘第五阶段开盘前90天认筹开始正式开盘后第二个月尾盘期正式开盘后30天强销期第二阶段第一阶段第三阶段第四阶段.目录营销推广计划项目规划建议房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析.

影响中国房地产市场的主要因素有政策因素、外部环境因素、房地产市场内部因素，影响因素当中政策是发挥了很重要的作用。从这三个因素当中分别可以解释市场中的47%和31%、22%的市场变化的情况。当然可以看到，政策的因素占了47%的影响比例。综合考虑市场预测数和实际的数字主要的市场指标销售面积、销售指标、销售价格以及施工面积进行对比，2009年市场的超常的增长，主要发挥作用的是信贷超额投放、降息、减税；正常的增长率，2009年相对于2008年应该在11.5%，18%的增长率是08年的抑制消费，降息对增长率的贡献4%，减税的贡献2%。房地产新政策

对2010年市场中有个很重要的影响因素就是政策，今年的政策和2009年初所看到的完全不一样，2009年是宽松的政策，今年政策一下由宽松变为调控，自然而然对我们市场的影响也比较大。从过去可以看到，从2004年之间，我们各类政策的出台使得我们房地产业千锤百炼，从这一系列政策的出台来看，货币政策是非常重要的一个关键，这一轮我们货币政策仍然会对我们市场造成很大的影响。但是我们对货币政策也进行了详细分析，我们可以看到从紧的货币政策对房价抑制的作用大概有一年的滞后效应，但是宽松的政策一旦执行，我们房价起稳回升还是相对较快的，而且这种快应该是在三个月到半年，但是从紧的货币政策对房价的上涨抑制作用有一年的滞后性。影响中国房地产市场的3个主要因素中政策因素占了47%，从紧的货币政策对房价的上涨抑制作用有一年的滞后性。.2010房地产新政策由2009年的宽松政策变为调控。房地产新政策1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国2、二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。3、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》6、国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。7、七折利率优惠取消：中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折8、首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》9、3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款10、4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号正式下发

.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号房地产新政策一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责：统一思想，提高认识，建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理住房需求：实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。三、增加住房有效供给：增加居住用地有效供应，调整住房供应结构。四、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管：加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务.2010年出台的地产新政可谓2007年以来国内最严厉的调控措施，将大幅打击住房市场的投资性需求，抑制改善性需求，而这些需求目前已成为国内一线楼市的重要支撑。有数据显示，北京、上海、深圳、广州等城市的外来者购房占比约在40%左右。新政若严厉实施，则无疑将严重抑制需求释放，带动一二线城市“量价齐跌”。房地产新政策小结宏观来看房价是大势，微观来看经常波动也是不可避免的。关键的不是房价简单下跌，而是对于房地产经济影响，以及房地产周期性波动是否同时发力，这是主要关键所在。房地产宏观调控政策，有时比云南的天气变的还快。但不可否认云南的气候仍然是好的，即使出现了旱灾，也是百年罕见，雨水只是来的早晚而已，并不是不下雨了！中国房地产有两个重要的支撑因素，一个是经济的基本面，另外是人口的结构和城市化进程，应该说保证了房地产市场未来的高增长性，可以看到我们是欣欣向荣的产业，也希望在座的企业家抓住未来的发展机遇。——中国指数研究院常务副院长黄瑜.营销推广计划项目规划建议房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析目录.宏观市场概况部分城市新上市量下降或不足的原因：2009年新开工不足：2009年全年，全国住宅新开工同比增长10.5%，但东部地区增速为5.5%，40个大中城市增速更是仅为0.7%，上海、北京分别下降8.5%和11.8%，杭州、深圳降幅超过20%，苏州、厦门、深圳、南昌降幅超过30%；·春节前后属于传统的销售淡季；·“国十一条”等调控政策出台后，部分企业对1-2月的市场销售不够乐观2010年一季度，重点城市中批准上市量涨跌互现，其中北京、武汉和重庆新上市同比增幅超过40%，而上海、深圳、杭州、南京则下降超过10%。.价格:重点城市3月成交均价涨跌互现，12个重点城市中房价指数3月继续上扬并创历史新高，北京、上海涨幅居前宏观市场概况重点城市的成交均价涨跌互现，其中广州、北京、南京涨幅超过10%，均价再创历史新高。深圳、杭州、武汉、重庆等城市3月成交均价由于成交结构变化有所下降。2007-2010年1季度主要城市住宅成交均价3月，12个重点城市的住宅价格指数均环比上涨并创下历史新高，其中北京、上海、武汉、南京、杭州等5个城市的环比涨幅超过2%（折合年涨幅超过30%）。在北京，117个列入指数计算的样本项目中，有23个项目报价在3月环比上涨超过10%,10个项目报价涨幅在5%-10%之间，而仅有10个项目报价下调（多因为产品形态变化）。在南京、武汉，有接近半数的项目在3月上调报价。.土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较去年同期大幅增长宏观市场概况土地供应：2010年一季度，10大城市中除成都外，住宅用地供应面积较2009年同期显著增长。其中，重庆、上海增幅超过700%；天津、北京超过200%。2010年一季度10大城市住宅类用地供应面积及其增速2010年一季度10大城市住宅类用地供应面积及其增速.土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较去年同期大幅增长宏观市场概况土地成交：2010年一季度，全国土地招拍挂市场延续了2009年成交活跃的势态。10大城市住宅用地出让面积（建设用地面积）皆较去年同期大幅增长。其中重庆、上海和北京涨幅最大，分别为809%、744%和695%。2010年一季度10大城市住宅类用地成交面积及其增速.土地市场：北京、杭州等城市住宅用地溢价水平仍保持在较高水平宏观市场概况从土地市场成交溢价水平来看，2010年1季度主要城市仍保持在较高水平，其中北京、杭州、南京、天津四个城市超过2009年水平。3月，北京、杭州、南京成交的住宅类地块溢价水平排名前三，分别为123%、90%和82%。住宅用地的关注度明显高于商业用地。3月15日，远洋地产在北京望京以40.8亿元的高价竞得一住宅地块时，旁边的2幅商业用地流拍。此外，广州、东莞、合肥、长春等城市均有商业用地流拍。央企仍是高价地块的重要推手。3月份，全国总价最高的十幅地块有7块被保利、中信地产和华润置地等央企背景的地产公司获得。2006年-2010年3月10大城市住宅类用地溢价水平.宏观市场小结供求对比：大部分城市销供比仍高于1需求：3月成交量环比增长显著供给：重点城市新上市面积涨跌互现价格:重点城市3月成交均价涨跌互现企业：主流企业销售额增长显著土地市场：多数城市一季度住宅用地供应和成交面积较去年同期大幅增长二手房市场：1-2月成交量下降显著，3月大幅回升.普洱市经济重要指标增长示意（数据来源：普洱市统计网/普洱市政府年报/普洱市经济工作手册2009版）普洱市近两年的固定资产投资稳步增长，将在一定程度上带动房地产行业的发展。2009年城市GDP达到161.7亿元,GDP增长速度为14.7%GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展普洱近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础。普洱市场发展概况.普洱产业结构中茶、林、矿、电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群。支柱产业普洱市以开发优势资源为主的茶、林、矿、电四大支柱产业初具规模，烟草、生物资源开发、畜牧水产、旅游文化、流通服务五大骨干产业进一步发展壮大。普洱矿产资源十分丰富，初步探明有金、银、铅、铜、铁、锡、镍、钴、铬、钠、钾盐、煤、石油等多种矿产资源。普洱还是驰名中外的"普洱茶"的故乡，是"普洱茶"的原产地和集散地，拥有茶园74.1万亩，年产茶叶3.55万吨，其中普洱茶1.5万吨。发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求普洱房价收入比2.7房价收入比人均可支配收入上升幅度略高于房地产价格的上涨幅度，普洱市房价收入比偏低，房地产市场需求量大幅度增加。居民收入普洱市场发展概况.普洱房地产市场再次置业比例高达46％，市场存在大量的投资客户。普洱住宅市场投资回报率较高。一次置业二次置业三次置业及以上目前普洱市房地产市场存在一个比较奇特的现象，住宅销售单价较低，但住宅的租金相对较高，住宅的长期投资回报率在7％左右。同时普洱房地产市场目前主要以居住产品为主，缺少投资型产品。普洱人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。---------普洱某地产中介公司店长普洱市场发展概况.普洱周边区域回潮置业客户占46％，置业群体相对较固定。从置业的目的上看，主要有换房置业、自住、投资、教育和养老五种，自住的比例最高，其次为投资。从近期普洱房地产市场的消化来看，普洱市区内的客户是置业的主流，但来自周边区域的客户占到总数的46%，接近一半。目前普洱房地产市场上的九大置业群体公务员资本主本地生意人外地商人家庭主妇司机普通职员军警机构茶商周边区域回潮置业是普洱的特殊情况投资置业占有一定比例普洱市场发展概况.普洱房地产经过近两年的快速发展，目前房地产市场住宅均价约2400元/平米。价格走势受普洱市经济快速发展及整个房地产市场良好走势的带动，普洱市城南区域的房地产价格持续走高。以公务员小区为例，该小区2004年开售的时候价格仅为1090元/平米，06年三级市场售价已达1500元/平米，以平均约12%的速度上涨。受整体房价上涨的影响，目前城区新入市普通多层住宅的均价已达2400元/平米左右，走势良好。公务员小区住宅价格走势图1180150018000300600900120015001800210024002005年2006年2007年年份单价区域市场分析2700200024002008年2009年.“宜居普洱、生态茶城”房交会

5天23家开发商33个楼盘房交会分析2010年3月26日～30日普洱市在红旗广场迎来了首届“宜居普洱、生态茶城”房交会，本次由普洱市人民政府主办，普洱建设局、普洱市房地产协会、泰达会展承办的房交会得到了普洱市房地产企业的积极参与。共有23家房地产开发企业携33个楼盘参展，参展项目开发面积合计4000余亩，建筑面积合计约420万平方米。.南市区放开项目共20个，约占总数的58%，南部是房地产开发的热点地带，也是普洱市的发展方向。房交会分析其中容积率在1～2之间的项目数量占到了43%，整体项目容积率平均约为1.57。目前普洱南部是房地产开发的热点地带，未来竞争也将主要集中在南片区，且整体容积率保持在1.57。.房交会分析参展项目中，混合物业共有10个占约30%比例；含小高层的项目有19个，多层的有15个，未来市场小高层将有一定的放量。07年核发预售证约40万㎡，08年核发预售证54万㎡，09年核发预售证50万㎡。2010年供应量约110万㎡。尚处于规划报建阶段的项目数量占36%，未来市场供应量较大，尚未上市的项目约110万平方米。.房价收入比偏低，房地产市场需求量大幅度增加。普洱产业结构中茶、林、矿、电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群。普洱近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础。房价低，租金高，住宅长期投资回报率高。置业群体固定，半数人群喜欢在市区购房。回潮客户人群巨大，将大大拉动房地产市场需求。普洱市场发展概况小结.景东县城概况行政区划分：景乐彝族自治县位于云南省西南部、普洱市北端，幅员面积4532平方公里，其中山区占95.5%，坝区占4.5%。县城所在地锦屏镇距省会昆明市477公里，距普洱市驻地279公里。全县辖锦屏、文井、漫湾、大朝山东镇4个镇和花山、大街、太忠、龙街、文龙、安定、林街、曼等、景福9个乡，共有13个乡（镇），166个村民委员会、3个社会，2339个村民小组。乡镇分布特点：锦屏镇位于景东县县城中部，镇人民政府驻地在景东县城。文井镇、大街乡、太忠乡、龙街乡和文龙乡离锦屏镇较近；花山乡、安定乡、林街乡、曼等乡、景福乡离锦屏镇较远；其中，漫湾镇和大朝山东镇离锦屏镇最远。特色产业：烤烟、茶叶、蚕桑、核桃、水电、矿产是景东彝族自治县经济持续快速发展的主要支撑。人口分布情况：全县总人口37.9万人，人口密度83.6人/平方公里。农业人口32.98万人，非农业人口2.95万人，占总人口的7.78%。境内居住着汉族、彝族、哈尼族、瑶族、傣族、回族等民族，少数民族人口17.21万人，占总人口的45.4%。.景东经济概况始终坚持发展第一，全县综合实力持续增强。全年实现生产总值223164万元，增长16.1%，完成全社会固定资产投资71007万元，增长30.3%，地方财政一般预算收入15800万元，增长38.1%；农民人均收入达2556元，增长21.6%；城镇居民人均可支配收入达10410元，增长20.7%；社会消费品零售总额达48822万元，增长20.2%；金融机构各项存款余额166630万元，增长18%，贷款余额96347万元，增长12.2%；价格总体水平保持低幅增长；三次产业结构比调整为45.8：21.2：33。农业和农村经济得到了持续、快速的全面发展。2008年，全县农业增长值102313万元，增长15.9%%，冬农开发产值9741万元，增长21.2%，粮食产量12.9万吨，增长2%，农村经济总收入突破10亿元大关，农民人均纯收入跃居全市第三。工业生产实现跨越式发展。2008年，全县实现工业总产值47830万元，增长19%。全县共有私营企业252户，个体工商户5555户，农民专业合作社2个，注册资本和从业人员均有较大增长。非公经济健康快速发展壮大，有力支持了全县经济和谐发展。.县城经济中心区，由锦屏行政商贸中心服务区、文井镇工业区构成。锦屏镇中心以金融、商贸、行政中心和人居环境为主，按照环境优美、功能齐全、辐射带动作用强的要求，突出特色，高起点做好规划建设。文井工业区重点发展林板加工，蚕茧缫丝、纺线加工、蔗糖加工、茶叶加工、畜产品加工、亚麻加工等形成以加工、运输、仓储、流通为一体的新型经济区。景福、漫湾、大朝山沿澜沧江热区和矿电经济区小龙街、太忠、大街、花山沿干河谷经济区景东未来发展趋势依据区位优势及自然资源开发经济区.房地产概况：景东县城有六家房地产开发企业，规模较大的只有景东盛世房地产开发有限公司，属四级资质。整个县城主要是以自建房为主，部分小区是事业单位的集资房。景东县房地产市场才刚处于起步阶段。发展趋势：景东县集中突破推进城乡一体化，打牢县城发展基础。实施好御笔山公园二期、加快旅游飞机场项目申报进度；完成景玉商业中心建设，启动规划建设建材交易市场、畜禽交易市场、月牙湾北部区开发等重点项目；加大打闲置土地清理处置力度，强化土地供后监管；采取有力措施整顿范川河沿线4线（镇）的市场秩序和部分乡（镇）规划建设工作。县城交通情况：城区内没有公交车，居民出行主要靠私家车、摩托车和出租车。锦屏县内居民平均每户至少有一辆摩托车；整个县城内共有50辆出租车，起价5元。到各个乡镇有区间车，每个周日交易日时乡镇车出现在县城的次数较多。景东县路面主要是：“三横四纵”，分别为景川路、银生路、凌云路（三横）；北川路、凤玉路、锦屏路、建设路（四纵）。凌云路和银生路路面稍宽，为4车道。生活配套设施医院：景东中医院、景东县人民医院、锦屏卫生院银行：中国农业银行、农村合作信用社学校：民族中学、民族小学、景东一中、景东县小学广场：陶府文化广场、驭江广场、南岳广场、河滨休闲长廊景东房地产市场状况景东县房地产市场才刚处于起步阶段。.二手楼盘基本情况近期销售楼盘概况景东县的自建房一般不对外出售，公务员小区的二手房比较多，价格也是比较低的。但不会对本项目造成很大的销售影响。景东房地产市场状况景东县城分为四个板块，分别是：老城区、新城区、马口和三道沟。新城区目前新建楼盘（包括商品房、集资房和自建房）最多，老城区在售楼盘只有一个，而马口和三道沟几乎都以自建房为主。新城区拥有景东县最佳的景观资源，城市道路规划也相对合理。目前开发的商品房中，档次最高的要属林苑小区、公务员小区、卫生小区、教育小区和糖业小区。居住品质较高的集资房有检察院小区。新城区廉租房均价大部分在1500元/㎡左右。由于新城区开发量相对较大，反映了景东县房地产的开发水平和开发方向。作为新城居住区，经过近两年热点开发，随着配套设施的逐步齐全，居民认可度逐渐提高。.景东县城的住房需求都是刚性需求，需求量大部分是在周边13个乡镇及老城区预改善居住环境的群体。经济危机及全国性房瘫局面未影响到景东县城。相反，只要价格合理，宣传到位，景东县消费者的购房需求也可以进一步挖掘。目前，住房市场均价在1700元/㎡左右。房地产价格：结合景东县城整个消费水平及消费习惯，房地产行业整体是利好的。但未来会有大量的产品推出市场，市场竞争将更为激烈，未来楼价的增长势头会放缓。现阶段景东县居民不太注重住宅产品品质，小区的概念比较模糊，不在意是否有物管公司，物管公司的服务水平等。后续开发产品有很大的超越空间。规划——多数楼盘仍然为队列式排列，组团式开发较少，难以做到景观面积的集中化利用。园林——高品质楼盘都比较注重园林的打造，但在整体设计、施工细节等方面都有一定的欠缺，还有提升的空间。配套——景东楼盘的配套普遍缺乏，县城所开发的楼盘都没有会所也没有明确的配套。物业管理处于起步阶段景东楼盘物业管理未成规范，物业管理处于初级阶段，服务内容少，服务质量多没有达到专业化水准，高层产品物管费用收费入不敷出，导致服务水准不达标。景东房地产市场状况.目前景东县城能办理银行按揭贷款的银行有两家，分别为农村信用合作社和中国农村银行。办理按揭时要求：（1）住房（不论面积大小、是否第一次购房）的首付款为40%，不享受现期的7折利率（8.5折）；商铺和车位的首付款为50%，利率为国家基准利率。（2）办理银行按揭贷款时，只需要提供：产权人和共有人的身份证复印件（已婚者需配偶身份证复印件）；已婚的需夫妻双方结婚证复印件（需印有双方照片与名字的一页）；离婚的提供离婚证复印件；产权人收入证明一分（已婚需双方的，必须用固定的格式有公章或人事部的章子；若没有固定的单位的需提供营业执照和税务登记本复印件，并到税务局开一个完税证明）；定金收据复印件；首付款收据复印件。（3）付首付款的时间一般是在住宅一楼封顶后。（4）目前县城可以办理公积金，但是申请程序相对较复杂，几乎没有客户愿意用公积金来贷款。（5）比较特殊的是：住宅和车座车位（不论面积大小）的契税为1%，商铺契税为3%。景东房地产政策环境分析贷款政策与国家现阶段的相关政策不是特别一致，但办理按揭时的资料却相对简单。.新城区将成为景东县未来房地产的开发热点区域。银行的贷款政策与国家现阶段的相关政策不是特别一致，但办理按揭时的资料却相对简单。景东近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；烤烟、茶叶、蚕桑、核桃、水电、矿产等支柱产业产生了大量的有支付力人群。景东县城的住房需求都是刚性需求，需求量大部分是在周边13个乡镇及老城区预改善居住环境的群体。市场已开发项目规划、景观、配套、物业管理等处于起步阶段，后续开发产品有很大的超越空间。景东房地产市场小结.基本资料楼盘个案分析银生水榭.楼盘个案分析银生水榭总平图施工现场沙盘.楼盘个案分析银生水榭B户型三房两厅两卫126.12㎡.楼盘个案分析银生水榭B户型三房两厅两卫136.23㎡.楼盘个案分析C户型三房两厅两卫106.8㎡银生水榭.楼盘个案分析两房两厅一卫80㎡银生水榭.景东县城分为四个板块，分别是：老城区、新城区、马口和三道沟。新城区目前新建楼盘（包括商品房、集资房和自建房）最多，老城区在售楼盘只有一个，而马口和三道沟几乎都以自建房为主。新城区拥有景东县最佳的景观资源，城市道路规划也相对合理。目前开发的商品房中，档次最高的要属林苑小区、公务员小区、卫生小区、教育小区和糖业小区。居住品质较高的集资房有检察院小区。新城区廉租房均价大部分在1500元/㎡左右。由于新城区开发量相对较大，反映了景东县房地产的开发水平和开发方向。作为新城居住区，经过近两年热点开发，随着配套设施的逐步齐全，居民认可度逐渐提高。据走访调查，项目周边的自建房一般不对外出售，但有部分二手房出售，价格也是比较低的。周边二手房不会对本项目造成很大的销售影响，因为在小区自身定位及配套方面本项目的优势远大于周边二手楼盘。竞争楼盘分析小结在项目营销中，我们要抓住时机，通过概念宣传，拔高项目品牌和档次形象，引导客户的居住理念。.营销推广计划项目定位建议房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析.月牙湾北部区域路网较少，但凌云路及景川路均为城市主干道，可直达老城区，交通状况较好。过境公路经景川路与外界连通，月牙湾北部区作为景东对外展示的窗口和与外界沟通的桥头堡，将得到更好的发展。 月牙湾北部区与景东老城区内交通主要由凌云路及景川路完成。通过景川路可直达景东百货大楼、天生祥超市、景东商贸城等商业区。这二条纵线大道是景东县的城市主干道，经由这二条道路可使人车流便捷的到达景东县各个地方。月牙湾广场的建设，标志着政府对该区域发展的支持力度，大大提高了本区域的号召力和吸引力。月牙湾北部区为景东县对外交通的主连接点，毗邻川河，月牙湾广场为本区域的城市公共配套定位了标准。区域价值分析.区域居住价值关键词公园的、纯净的、复合的高尚居住区区域价值>个盘价值本项目处于城市核心干道凌云路与景川路交汇处，毗邻月牙湾广场，区位决定本案离尘不离城的特质；区域价值分析项目区域功能示意月牙湾北部区

地段决定价值，项目占据了景东月牙湾北部区核心位置，价值潜力巨大，其核心价值取决与项目整体发展情况.项目位置地块位于景东县北部月牙湾区域。地块东侧，北侧紧邻凌云路，西侧靠近景川路，南侧靠近景川路村。地块东北角与月牙湾广场直接接壤。地块向西可远眺御笔山休闲公园全景。区域价值分析.项目地块分析地块形状不规则，东侧，北侧紧邻凌云路，西侧靠近景川路，地块东北角与月牙湾广场直接接壤。月牙湾广场绝无仅有的市政配套.地块周边配套县医院锦屏卫生所景东一中农村信用社农村信用社景东县小学农行农贸市场中医院民族小学民族中学陶府广场南岳广场河滨休闲长廊驭江广场银生广场月牙湾公园月牙湾佳园售楼部景东县幼儿园妇幼保健医院农行由于景东县城面积小，交通工具发达，可引入全城配套。.月牙湾广场的建设，标志着政府对该区域发展的支持力度月牙湾北部区是景东县重点开发区域。月牙湾北部区为景东县对外交通的主连接点。区域价值分析月牙湾北部区的教育、医疗配套及景观配套将是本项目的卖点！.营销推广计划产品分析房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析.项目整体分析10万平方米的公园住宅.建筑风格分析总体布局因受地块形状不规则影响基地被划分为A，B两个地块。利用有利与不利的因素，总体规划采用东南横列式布局。地周围交通便利，小区出入口充分利用与道路的关系，合理分为人行入口和车行入口。停车位的设置，遵循集中与分散相结合的原则，"大集中、小分散"，充分结合小区道路设置大量停车位，还利用沿机动道路建筑布置机动与非机动车的停车库。A区B区.建筑风格分析立面风格本项目要从建筑风格特别是外立面设计上打破本片区的的旧有形象，强调一种耳目一新的突破性设计，强化本项目的高档形象，塑造区域内的地标性建筑。建筑立面设计强调线条的流畅和立面的整洁和整体观感，空调位的隐性处理等细部设计应考虑周全，打造一种全新的现代简约立面效果。建筑外立面色彩的选择应结合现有建筑和周边环境的现状，建议暖色系的使用，使得项目整体感觉更适宜居住。.景观环境设计项目内部景观环境的设计应结合项目自身的环境特征，突出实用性和观赏性，在一个有限的空间内营造一种开放、舒适、和谐、有品味的居家氛围。同时强化园林景观与住宅部分的共存共融、气韵贯通，借景与造景并重。本方案充分考虑基地旁河道的独特景观条件的利用，将优美的自然景色引入小区，创造令人心旷神怡的美好景色，漫步式园林，漫步小道、小鹅卵石铺成，情侣广场采用双人秋千，水景的布置应现代而不脱离自然，并将月牙湾广场引入到项目地块内，形成地块内部集中景观，为园林凭添智慧和灵性。

共同营造居住气息浓郁的和谐社区。景观环境分析.项目户型面积及配比分析A110B-106C117A110B-106C116D114E140A110B-106C117A110B-106C117F111F111G88G88C111C108C109C112D130D122D122E150D135D129D129D129D129D135D132D125D125D125D125E152D132D125D125D125D125E152E152D125D125D125D125E152D132D125D125D125D125D132H120H120H120J110J110J110J110H120H120J110J110H120F108F108C111C111项目共9大类户型及其跃层户型

其中70%为106～129㎡的三房两厅两卫户型6F多层.三房两厅两卫：面积区间：106－129M2分析：占总套数的70%,银生水榭三房两厅的面积区间106M2－136M2，近年最受欢迎的三房面积在110－130M2左右，客厅面宽在4.2M以上，主卧面宽在3.7M以上，客餐厅占35%以上，主卧占20%以上。月牙湾的户型面积领导城区三房面积潮流，成为区域畅销产品。项目户型面积及配比分析.1梯3户三房两厅两卫户型主力户型结构分析产品亮点：1、超大面积观景露台，更充分的阳光，更开阔的空间；2、主卧附带卫生间尽显主人尊贵；3、次卫洗卫分离，创新生活无处不在；4、户型功能齐备，厅、卧、厨、卫以及阳台一应俱全；5、户型方正，户户采光、明厨明卫。6、景观阳台、客厅与餐厅一线相连，公共空间更加宽阔透明。ACB.产品亮点：1、超大面积观景露台，更充分的阳光，更开阔的空间。2、主卧附带衣帽间和卫生间尽显主人尊贵；3、双阳台设计，全面提升产品附加值。4、景观阳台、客厅与餐厅一线相连，公共空间更加宽阔透明；5、储藏室设计，户型功能倍加完善，让生活更有条理性；6、户型方正，户户采光、明厨明卫。主力户型结构分析三房两厅两卫户型四房两厅两卫户型1梯2户DE.1梯4户三房两厅两卫户型主力户型结构分析产品亮点：1、超大面积观景露台，更充分的阳光，更开阔的空间；双阳台设计，全面提升产品附加值。2、主卧附带卫生间尽显主人尊贵；3、次卫洗卫分离，创新生活无处不在；4、户型功能齐备，厅、卧、厨、卫以及景观阳台、生活阳台一应俱全；5、户型方正，户户采光、明厨明卫。6、景观阳台、客厅与餐厅一线相连，公共空间更加宽阔透明。CCFF.主力户型结构分析三房两厅两卫户型两房两厅一卫户型产品亮点：1、超大面积观景露台，更充分的阳光，更开阔的空间；2、主卧附带卫生间尽显主人尊贵；3、双阳台设计，全面提升产品附加值。4、景观阳台、客厅与餐厅一线相连，公共空间更加宽阔透明；5、次卫洗卫分离，创新生活无处不在；6、户型方正，户户采光、明厨明卫。1梯4户CCGG.产品亮点：1、超大面积观景露台，更充分的阳光，更开阔的空间；双阳台设计，全面提升产品附加值。2、主卧附带卫生间尽显主人尊贵；3、次卫洗卫分离，创新生活无处不在；4、户型功能齐备，厅、卧、厨、卫以及景观阳台、生活阳台、储藏间一应俱全；5、户型方正，户户采光、明厨明卫。6、景观阳台、生活阳台、客厅与餐厅一线相连，公共空间更加宽阔透明。1梯2户三房两厅两卫户型主力户型结构分析JH.产品调整建议将人行入口处8栋及10栋一层调整为泛会所，其他栋号建筑的一层车库做局部架空花园，待日后车位紧张时再调整为车库进行销售。.营销推广计划项目定位建议房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析.打造精品，使其成为地段标志性建筑.以高质价优的产品满足客户的需求，提升区域内物业整体形象.注重市场细分，充分挖掘周边地县客户.以个性化、差异化、产品创新来塑造产品核心竞争力。项目开发理念.做市场的领袖而非跟随者，做创新楼盘而非寄生楼盘将“月牙湾佳园”建设成为一个关注阶层品味的人文公园宅邸项目策略原则.项目SOWT.【家庭生命周期+支付能力】社会新锐青年之家青年持家小小太阳小太阳经济务实孩子三代后小太阳空巢老年二代老年三代：青年三代望子成龙健康养老富贵之家青年中年老年家庭生命周期家庭年收入高中低支付能力客户划分维度.【客户购房动机（客户价值）】购房动机首次置业栖居结婚外地安家长大成人改善环境改善面积增加享受生活休闲度假安享晚年成功人生投资目前品类规划不包含投资客品质提高客户划分维度.房地产PT体系.房地产PT指标体系.青年之家小小太阳小太阳后小太阳中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期支付能力(万元)20304050客户家庭生命周期与产品形态/总价对应表.房地产住宅客户需求表.重要客户群：个体经营户个私企业主核心客户群：普洱高端人群公务员：政府及行政机关普通层工作人员（中端）及管理层干部（高端）；企事业单位：医生、老师、企业高级白领、工程师；辅助客户群：各乡镇等地企事业人员项目客户定位实用主义型是需求市场的消费主流

享受型是整个社会的追求和理想实用主义是消费的主流价格小区环境户型设计普洱消费者消费驱动前四位教育.：佳浩蚕丝厂、景东郝思嘉饮料公司、力奥公司、景东水泥厂、景东民族中学、景东县一中、民族小学、景东县小学：景东县四中、景东文井糖厂（现被力奥公司收购，作为木材存放基地）、者孟糖厂：漫湾水电站（景东县的主要财政收入来源）：大朝山水电站：竹筷厂、花山完小：景东煤矿厂、景东茶叶公司、景东第三中学：太忠乡中心完小、太忠乡中学：文龙乡完小、文龙乡中学：安定乡完小，安定乡中学，景东县第五中学项目客户定位各乡镇主要企业及事业单位分布锦屏镇文井镇漫湾镇大朝山花山乡大街乡太忠乡文龙乡安定乡.项目客户定位目标区域客户属性定向分析（1）很多不愿意长期面对农业产业的乡镇人群。他们往往会在县城或者周边地区经商。这部份人，经商几年之后有一定经济条件，加上自身急待脱离乡镇农村的生活环境，会选择在县城置业。（2）一部分富裕起来的农民以及乡镇居民。他们往往希望贴近县城，感受县城相对发达和优越的市政配套，会考虑在县城置业。（3）部分长期在乡镇工作的行政事业单位的老员工。由于工作地点长期得不到转换。他们很重视子女的教育问题，县城恰恰就是教育条件最好的。为了子女的成长，他们也会选择在县城置业。（4）行政事业单位新进员工。在县城一般都是先到基层体验工作几年。很多新到岗的行政事业单位员工，往往都是城镇居民。他们已经习惯了在县城居住，加之工作时间都是严格执行的标准工作时间。所以，他们有这样的时间条件，选择在县城居住。也就决定了他们有在县城置业的需求。（5）行政事业单位每年都会有县城机关工作人员的补充。在此前提下，乡镇一级的行政事业单位的基层员工都将工作地点的转换视为个人发展的机会，往往都会存在提前在县城购买房屋。.最新产品最佳配套最好环境领导者模式（战略导向）挖掘客户满足高品质置业者需求填补市场空隙市场缺乏高品质舒适产品创新产品电梯洋房/大型广场市政配套强势差异化定位创新稀缺产品重新定义景东居住理念引领公园居住风潮创意型／公园社区战略定位项目市场定位大面积赠送.

月牙湾广场

景东生活主流圈

绝无仅有的市政配套

北部核心区的标志性建筑项目市场定位形象演绎方向：绝对优势的深度演绎及利用.营销推广计划产品分析房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析.对本案的销售安排是结合本案的产品特点及项目目前的具体形式以及对市场的理解，我们的策略是：蓄势期公开选房强销期持续销售尾盘销售整体策略营销推广安排.动态销售，过程强化掌控节奏，创造品牌资源挖潜，农村包围城市在推盘计划中的安排不是一成不变的，首先是团购客户提前解筹，同时我们允许50人以上客户进行团购，并给予适当的额外优惠，项目根据各退货货包开盘阶段一次性将团购后剩余的住宅产品推向市场，可以根据销售实际情况来进行适当调整.推广制定原则营销推广安排.项目卖点提炼◆优越地段:比邻凌云路城市主干道◆绝无仅有的月牙湾公园市政配套◆大师级缔造，景东主流生活圈◆品牌号召:2010年锦升倾心力作◆城市次中心,南市居住中心◆个性产品,舒居户型,电梯洋房◆……………….“月牙湾”有如此多的优点新居住中心景东第一座公园住宅景东首席电梯洋房景观大盘营销推广安排◆景东首席泛会所住宅.策略步骤第二波：布阵第一波：点阵第三波：投石市场攻击运筹预热阶段局部范围媒体定向封锁项目形象悬疑期第四波：惊鸟第五波：收网市场攻击铺垫阶段媒体形象造势形象识别期市场攻击引爆阶段媒体整合封杀形象鲜明期市场攻击爆破阶段主卖点整合传播形象鲜活期目标市场调和阶段营销策略攻击形象稳定期地面环境拆迁及施工状态进度营销推广策略外部环境及包装成型销售现场认筹开盘开盘四周后.媒体策略1、静态宣传方式2、动态宣传方式工地现场形象包装、城区及周边城市内外大型社会广告牌、主要道路灯杆道旗广告、县区内知名商业物业外卖场广告。活动电视广告在月牙湾广场举办主题节日活动，6.1儿童节，少数民族节日等。在县城主要商业街区，人流密集区派发宣传海报。宣传资料直投至各乡镇企事业单位、私营企业主，采用“保险式”行销到户，上门服务。制作30秒电视广告片，在项目开盘前后及冲刺期广告高投放阶段，在当地新闻、黄金节目档中播出，作形象宣传，宣传覆盖区域。全年在普洱或景东有线电视台做专题栏目挂名.宣传覆盖区域电视广告媒体广告形式以电视游动字幕和形象广告插播为主。普洱各县区电子大屏幕、售楼部电视滚动播出；建立网络公园论坛，与专家互动。营销推广策略.应用系统A、营销通路包装

B、卖场形象包装

C、宣传形象包装

D、促销礼品

通路组织、地盘包装。本项目现场最大的优势营造卖场氛围。

售楼处导示系统、售楼处展板系列、虚拟示范单位、室内导示系统、停车位。办公事务系统、宣传物料楼书、VCD项目介绍碟、宣传册在展销期间吸引看楼客户对项目产生良好印象，通过小礼品敦促落定，回馈业主。项目现场营销氛围营销推广策略.项目认购原则先售VIP认筹卡后认购策略依据预售许可证暂没下来，通过销售VIP认筹卡即可积累客户，又不至错失战机通过VIP认筹卡客户预选房认购可了解客户购买需求，开盘前可针对客户需求做出适当调整为认购积累大量客户，制造火爆认购场面通过登记即可展示产品，又可告知客户产品即将入市营销策略.认筹期：2010.5.20～2009.7.1认筹金：1000元/张优惠额：

（开盘日成功认购优惠）

总房款优惠

2%VIP认筹卡设置认筹目标：销售1000张认筹卡销售目标：销售528套房源营销策略蓄客策略：VIP认筹卡认筹目标发售VIP认筹卡，顺利实现销售目标的前提和保证；确保项目推出时的客户积累量最大化；必须集成非常的权益，保证销售数量；前期的价格试探，把握客户的购房价格承受力及意向认筹目的.本卡卡号与选房先后顺序无关；本卡与优惠凭证同时使用，优惠方可有效；持本卡开盘日成功认购可销售总房款2%优惠；持本卡开盘日未成功认购房源，1000元诚意金可以退。此卡最终解释权和变更权归开发商所有营销推广策略蓄客策略售楼部装修完毕，职业顾问进场；宣传资料及销售物料到位；媒体前期铺垫、户外等媒介宣传前期铺垫；答客问完成；销售人员培训完毕。VIP认筹卡相关优惠权益VIP认筹卡认筹前提条件.升级目的：锁定客户，挤压水份，便利选房升级目标：升级客户800批。开发商的销售目标：开盘528套，实现80％销售。升级时间：开盘前3周升级卡金额：3000元诚意金客户相关优惠权益：

续交3000元诚意金，不确定房号，不确定价格，增加2%优惠。营销推广策略蓄客策略：VIP认筹卡升级样板房、营销中心开放；客户经过筛选户型，已有两套备选方案；VIP认筹卡销售已达到800张，升级卡准备完毕；销售人员策略培训完毕。VIP认筹卡升级前提条件VIP认筹卡升级.总体营销推广安排营销阶段主要工作蓄势期开盘期持续销售期1尾盘期强销期1.锦升会会员2,乡镇分展场3.开盘方案及活动推广费用总额的15%主要工作：制造持续热销场面，建立锦升品牌。1.置业顾问定向推介3、会员老带新活动推广费用总额的18%主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。开始进行促销活动，推动剩余房源的销售根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%。主要工作：保证月牙湾佳园销售持续进行，适当提价根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、Dm直邮打折促销活动。2、客户答谢酒会推广费用总额的5%。持续销售期2主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%1.月牙湾佳园形象出街2.售楼处包装和导示牌3。乡镇宣传活动3启动认筹及会员解筹推广费用总额的32%宣传强度营销推广安排.第一阶段（筹备期）工作内容本阶段工作的难点和重点：1）预售证能否如期拿到，就意味着项目能否按计划开盘；2）广告公司如期完成开盘前各项工作准备，主形象设计，大大提高开盘效果及蓄水量。3）蓄水量能否达到开盘的要求，将直接影响项目的开盘策略及开盘时间。4）团购客户能否顺利分房，及对房屋的口碑传播，将对项目的未来销售产生极大影响。第一阶段为筹备期，时间约6个月，此阶段主要工作对项目市场竞争状况进行调研，进行价格定位，制定销售执行方案；形象出街，制造悬念，拔高形象，让目标客户有较高的期待心理；完成对会所及售楼处的包装；建议做样板房。由发展商牵头，针对目标重点客户，组织团体认购；进行地块内打桩及地基工程；营销推广安排.第二阶段（开盘期）工作内容第三阶段为公开认购期，时间约1个月，此阶段是整个销售环节中最重要的一环，主要工作有：初定首批推出货包公开选房，引爆月牙湾佳园；加大广告营销及活动营销力度，营造更大声势，在短期内制造月牙湾佳园营销飓风，实现快速销售；本阶段的工作将是围绕销售、销售还是销售。售卡量是否达到预期数量，能否保证开盘的一炮而红；同期竞争对手，是否集中在此阶段认购和开盘；建议：首批选房一炮而红是我们必须实现的前提目标，所以在这个目标指导下，要保证在具备开盘的条件下，方可开盘。本阶段工作的难点和重点：广告营销及活动营销能否精准有效的打击目标客户，成为阶段市场热点与焦点；营销推广安排.第三阶段（强销期）工作内容第三阶段为强销期期，预定周期为2个月，此阶段，我们延续开盘的热销镜像，制造疯抢月牙湾佳园效果：加大力度销售。1）能否完成既定的销售目标，标志着楼盘的成功与否。2）是检验对于所推盘的户型及目标客户营销推广是否能到位，是否能精确打击目标客户；建议：为确保达到预期销售目标，应在开盘后迅速打出广告，“月牙湾佳园热销，仅剩xx套房源的信息”。本阶段工作的难点和重点：营销推广安排.第四、五阶段（持续销售期）工作内容第四、五阶段为持续销售期，预定周期为5个月，此阶段主要工作对剩余房源的售卖。主要通过活动和促销来推动房源的销售.能否实现住宅的快速销售率，保证项目回款率。事件行销能否制造轰动效应；同期周边竞争楼盘是否集中在此阶段开盘。建议：为确保实现住宅的快速消化，应继续强化销售队伍的建设和卖场氛围的营造，并利用销售现场做好客户需求分析。利用媒体，对于事件行销制造轰动效应，来引爆剩余房源的销售。本阶段工作的难点和重点：营销推广安排.第六阶段（尾盘期）工作内容第六阶段为尾盘期，预定周期为3个月，此阶段主要是对剩余住宅部份进行销售。1）如何实现住宅整体销售达到预期的效果。2）如何有效把握尾盘的推广。本阶段工作的难点和重点：建议：适当的促销活动可以有效的带动剩余住宅的销售营销推广安排.开盘期1个月强销期持效期高价下实现项目利润最大化推出货包催生销售热潮持续热销拉升售价推货次序1个月1个月蓄客期3个月宣传品牌/导入项目品牌1个月尾盘销售期尾货增值推售建议项目入市时间2010年9月入市时机1、工程进度及形象2、认卡量达到预期目标3、销售期的连续4、配合外部条件5、其他准备工作就绪6、考虑相关楼盘的竞争入市时机选择的6大要素项目销售执行.定价原则“低开高走”住宅方面采用“低开高走”的价格制定策略。随着楼盘销售进入中后期，随着前期的利润已最大化回收，可进行适当降低价格，实行快速跑货清盘的价格策略。在开盘时加入特殊的优惠形式，并将优惠折入销售报价中。这样，随着开盘优惠的消失，在价格走势上形成自然的“低开高走”。价格宣导方式正式开盘前以略高于项目均价的方式进行宣传，在项目开盘时通过实际成交价低于宣传价的方式尽快促成客户成交；项目报价均以总价的形式出现，通过多重的优惠方式后的单价与报价换算后的单价之间的差异，一步步促成客户的下单决心。别墅物业采用整体报价法，根据客户需求灵活拆分价格。这样做还可以有效防止竞争对手对我们价格的刺探，将竞争的主动权掌握在自己手中。项目销售执行.价格策略：每套物业的价值是相同的。项目销售执行1800175019002250220021502150210021002000195021501950.价格调整策略项目销售执行.营销推广计划项目定位建议房地产新政策分析项目销售执行营销策略定位项目地块分析房地产市场分析.总体营销推广安排宣传强度营销推广总纲营销阶段主要工作蓄势期开盘期持续销售期1尾盘期强销期1.锦升会会员2,乡镇分展场3.开盘方案及活动推广费用总额的15%主要工作：制造持续热销场面，建立锦升品牌。1.置业顾问定向推介3、会员老带新活动推广费用总额的18%主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。开始进行促销活动，推动剩余房源的销售根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%。主要工作：保证月牙湾佳园销售持续进行，适当提价根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、Dm直邮打折促销活动。2、客户答谢酒会推广费用总额的5%。持续销售期2主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%1.月牙湾佳园形象出街2.售楼处包装和导示牌3。乡镇宣传活动3启动认筹及会员解筹推广费用总额的32%.项目VI系统.宣传强度第一阶段营销推广策略营销阶段主要工作蓄势期开盘期持续销售期1尾盘期强销期1.锦升会会员2,乡镇分展场3.开盘方案及活动推广费用总额的15%主要工作：制造持续热销场面，建立锦升品牌。1.置业顾问定向推介3、会员老带新活动推广费用总额的18%主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。开始进行促销活动，推动剩余房源的销售根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%。主要工作：保证月牙湾佳园销售持续进行，适当提价根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、Dm直邮打折促销活动。2、客户答谢酒会推广费用总额的5%。持续销售期2主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%1.月牙湾佳园形象出街2.售楼处包装和导示牌3。乡镇宣传活动3启动认筹及会员解筹推广费用总额的32%..项目形象亮相单立柱户外画面.项目形象亮相.项目形象亮相.项目形象亮相单立柱户外效果图.项目形象亮相灯杆.项目形象亮相售楼部广告包装.............项目形象亮相主题：“月牙湾佳园，我的公园我的家”内容：宣传片宣传：立体推广，全面轰炸当地电视台黄金时段播出项目3D动画

电子大屏幕滚动播出项目3D动画售楼部电视滚动播出项目3D动画建立网络公园住宅论坛.项目形象推广主题：“月牙湾佳园，环保公益活动”内容：在天生祥超市、农贸市场、陶府文化广场、驭江广场、南岳广场、河滨休闲长廊、民族中学、民族小学、景东一中、景东县小学等发放环保购物袋。目的：提升锦升地产的社会形象。开启月牙湾佳园的事件推广营销。.项目信息推广主题：“月牙湾佳园，公园生活到你家”内容：到锦屏、文井、漫湾、大朝山东镇4个镇和花山、大街、太忠、龙街、文龙、安定、林街、曼等、景福9个乡进行项目现场宣传，派发宣传海报。开通周末看房车，免费接送各乡镇购房客户到售楼部看房。目的：启动月牙湾佳园的在各乡镇的推广。提高项目在全县人民中的知名度。展示锦升地产的开发实力。媒体：墙体广告、客车时刻表、横幅、彩虹门、单页、户型海报.体验式营销的初始站展现公司开发实力，客户亲身感受公园生活，将月牙湾广场纳入到小区的基本配套设施。营销体验区建议在月牙湾广场搭建钢结构营销中心，帆布顶结构造型，销售结束后可作为广场的艺术景观，即可促进销售还可替身企业公益形象。.公共广场人文景物营造建议广场营销体验区.样板房原则目的：进行体验式营销，带动客户场景生活体验展示项目品质，塑造项目形象展示开发商实力样板房选取原则：原则一：样板房的选择必须为主力户型原则二：样板房装修要弥补户型缺陷原则三：样板房制作要以居家为主原则四：现场施工要对样板房展示影响最小考虑项目自身条件，展示区布置在地势最好、交通便捷的区域。建议在8栋和10栋.样板房是体验式营销不可或缺的重要组成部分.建议通过合理的样板间设计，规避户型缺陷，给客户展现故事场景。样板房故事根据不同景观和户型组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——让房子发生故事——打破传统样板功能（格调展示）“COOL的贝克汉姆”/“热情的桑巴”/“休闲的马尔代夫”/“经典的理查轩尼诗”/“浪漫的罗马假日”/“不列颠盛宴”/“西班牙探戈”.样板间内部通过细节体现增值，使购房者感受到尊贵服务品质,生活场景.样板房细节.样板房品牌集合锦升整合国内外一流家装用品和材料,展示优质品位生活,带品牌精装售卖,体现锦升理念.创造品牌号召力.贴心的物业服务使准业主们不仅是参观样板间，也是生活方式的体验。在参观样板间的过程中，将会有专业的售楼人员给客户讲解关于住房的专业知识，使客户感受到锦升的专业，锦升的以客户为本。安全的物业管理增加项目的价值，使业主感受到尊贵的服务感。干净舒适的环境来自于物业服务人员的辛勤劳作，将物业服务人员的工作场景不经意间展现出来，更增添一份信任感。贴心服务.第二阶段营销推广策略宣传强度营销阶段主要工作蓄势期开盘期持续销售期1尾盘期强销期1.锦升会会员2,乡镇分展场3.开盘方案及活动推广费用总额的15%主要工作：制造持续热销场面，建立锦升品牌。1.置业顾问定向推介3、会员老带新活动推广费用总额的18%主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。开始进行促销活动，推动剩余房源的销售根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%。主要工作：保证月牙湾佳园销售持续进行，适当提价根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、Dm直邮打折促销活动。2、客户答谢酒会推广费用总额的5%。持续销售期2主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%1.月牙湾佳园形象出街2.售楼处包装和导示牌3。乡镇宣传活动3启动认筹及会员解筹推广费用总额的32%.开盘选房活动：实现销售528套房源1.将诚意客户转化为实际成交客户；2.媒体配合强势宣传，进一步营造项目气势；3.大型解筹活动，吸引市场关注，造高调之势；4.挤压式卖场，营造羊群效应，提高转化率；5.刻意营造一种相对紧张的成交氛围，缩短客户成交考虑时间；6.形成项目销售的第一个高峰，热销势头自然而成。锁定客户，挤压水份，便利选房.地址：售楼处。邀请人员：前期认筹客户，媒体记者关键动作1.开盘选房目的.开盘选房前提条件法律文件齐备：《土地使用权证》、

《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《建设施工许可证》、《预售许可证》。销售资料完善：选房通知函、选房须知、认购书、买卖合同、房号确认单等；按揭银行落实；价格表及选房优惠确定；注明有效时间现场包装完成客户已阅读过项目的详细宣传资料并清楚选房流程，选房当天样板房不开放；客户计算过房价并确立了几套备选意向；开发商已确定保留房号；已提前一周公示可选房号；媒体预热。关键动作1..关键动作1.关系客户处理.圈层营销三步曲意向客户老客户答谢活动，会员可以带随行3人参与。建立圈层维护圈层圈层传播成交客户回访客户电子楼书电子客户通讯资料寄送奖励政策客户活动老客户带新客户赠送管理费、物质奖励等定期短信、电话回访圈子内的交流被动：会员向朋友的口碑传播、资料传播主动：会员活动锦升会我们将其贯穿到项目后阶段营销的全过程圈层再造，拓展客户渠道，广泛积累客户关键动作2.关键动作4在周边区县设立分展场目的：拓展客户渠道——通过分展场的宣传，让更多人知道月牙湾佳园，起到对外告知的作用，拓展本项目的客户渠道；积聚人气、促进销售——集中对项目感兴趣的客户，通过看楼车将客户接至售楼处，增加售楼处人气，同时登记上车客户名录，以便开展客户活动时邀请到场，增强活动人气；场地选择原则：——昭示性好——人流聚集区域，如大型百货公司、商业街周边——尽量避免周边噪音干扰或污染.第三阶段营销推广策略宣传强度营销阶段主要工作蓄势期开盘期持续销售期1尾盘期强销期1.锦升会会员2,乡镇分展场3.开盘方案及活动推广费用总额的15%主要工作：制造持续热销场面，建立锦升品牌。1.置业顾问定向推介3、会员老带新活动推广费用总额的18%主要工作：继续制造持续热销场面，让大家开始抢购月牙湾佳园。开始进行促销活动，推动剩余房源的销售根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、会员打折优惠活动2、小团购打折优惠活动推广费用总额的15%。主要工作：保证月牙湾佳园销售持续进行，适当提价根据市场情况，对商业进行摸底调查。1、Dm直邮打折促销活动。2、客户答谢酒会推广费用总额的5%。持续销售期2主要工作：继续