毕业论文-“Axiom”项目策划方案

毕业设计(论文)专业：.学号：.学生姓名：.所属学院：.指导教师：.本科生毕业设计“Axiom”项目策划方案专业：学生姓名：学号：学院：指导教师：

目录TOC\o"1-3"\h\u168811项目概况 项目概况1.1项目概况本次项目地块DX07-0201-0006、0007位于大兴区旧宫镇。具体四至范围是：东规划至纵十二路，南规划至横二路，西规划至横一路，北规划至横一路。土地面积为66379.53㎡，其中建设用地为66379.53㎡。本项目地块用地性质为R2二类居住用地，土地开发程度达到六通一平。旧宫镇地处永定河冲积平原，地势西北高东南低，属暖温带大陆性季风气候，四季分明、雨热同季。本项目地块于2017年04月13日，由北京首都开发股份有限公司、北京中海地产有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司联合体竞拍所得，成交价格为574000万元。竟得条件要求企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的70%。本项目地块位于大兴区旧宫镇域南部德茂地区，五环路外与京济公路的交汇处。德茂地区规划用地四至：东为三海子郊野公园；南至黄亦路；西、北为南五环路。规划总用地总面积为390.6公顷。京济公路将规划用地分为东、西二个区域。东区为德茂居住用地，总用地面积为161.2公顷；西区为产业用地，总用地面积为182.36公顷。1.2项目所在区域市场状况1.2.1项目所在区域城市功能、区域建设发展规划旧宫镇位于北京市大兴区最北部，大兴新城的东北向，南中轴的延长线上，处北京市第一道和第二道绿化隔离地区。对外交通十分便捷，104国道、南五环路、京津塘高速公路、地铁亦庄线横穿镇域。主要承担亦庄新城的功能配套及市区部分功能的外移。未来主要发展第三产业，如商贸、仓库物流等。同时适当发展科技含量高、无污染的都市型工业。（1）功能定位《大兴新城规划（2005-2020年）》对旧宫镇的功能定位是：旧宫镇是中心城边缘的小城镇，承担亦庄新城的功能支撑及市区部分功能的外移，旧宫镇也是北京城市的绿化隔离地区和风景名胜区所在地。主要承担亦庄新城的功能配套及市区部分功能的外移，未来主要发展贸易、仓储、物流等三大产业，同时适当发展高科技，无污染的城市工业。旧宫镇的发展定位是：规划期内，应依托亦庄新城和南苑集团，发展第三产业，同时科技含量高、无污染的都市型工业也一并适当发展，把旧宫镇打造成为生活方便、出行便捷、环境舒适的绿色、和谐和宜居城镇。（2）社会经济发展目标第一产业是发展观光、休闲作为一个整体，生产、生活和生态功能的都市农业,苗木花卉、蔬菜和水果的生产形式。逐渐形成和完善包括农业生产、农产品加工(加工)的相关产业,促进农业产业化进程。第二产业继续发挥主导作用，积极引导粮食生产的现状、建筑材料、汽车零部件和其他行业优势，积极拓展工业发展的新方向，城市工业发展的科技含量高,无污染支持第二产业，形成和亦庄产业互补工业区。大力发展第三产业，充分依靠亦庄新城、南苑边缘群体，在城市工业的发展密切相关、空间连接、功能互补为代表的现代城市，服务贸易、物流、等第三产业，提高传统服务业的水平，完善的市场服务体系，提高服务水平和城乡居民的生活质量。到2020年，总人口将达到九十五万左右，城镇人口约为八百九十万，农村人口约为六十万。在规划期间，2010-2020年国内生产总值将增长百分之九，2020年国内生产总值将达到三百零七亿元，人均GDP将达到32316元。（3）土地利用目标旧宫镇位于大兴区“北城南天”中土地利用的“北城”区域,应保证旧宫新城建设用地控制和引导建设用地的规模和布局,规划范围内的新城镇,城镇的基础设施建设的土地用于发展和城镇建设应提供。在规划期间，以土地的经济和集约化利用为核心，充分挖掘现有土地潜力，合理安排建设用地，提高土地集约化利用程度。我们将重点关注古宫工业园区的建设和建设，保障基础设施建设和建设项目的重点发展，充分利用冷水河的生态功能，逐步改善土地生态环境。根据资源和环境保护的优先考虑，有利于经济和集约用地的需求，结合建设用地空间布局安排，划定允许这些区域，这些地区有条件，对三个控制分区的限制。确定定义分区控制的控制规则。（4）强化生态用地保护坚持生态优先、生态维护、节约用水、生态农业15发的原则，促进生态质量、建设农村和农村社区，为生态环境提供生活空间，发展现代农业。老宫殿位于三个海子郊野公园和造林区的生态区，规划时期重点是加强和改善该地区的生态环境。实施绿色环保产业，逐步改造现有污染产业，发展绿色产业。建设现代城市农业示范区，发展农业和城市经验农业。加强基本农田建设，提高农业生态保护能力。摘要以生态群落为基础，以生态群落为基础，以生态群落为基础，以生态群落为基础，以生态型绿色宜居城市为中心，以生态群落为基础，以生态群落为基础，以生态群落为基础，构建生态群落。1.2.2大兴区人口人口分布、居民收入水平2016年年年末常住人口大兴区2017年1-3月居民人均可支配收入情况从长远来看，儿童抚养比和高校学生占比的空间，以改善未来人口结构和潜在的购房人群，在良好的区域经济的发展和就业形势，这将对区域房地产市场有直接的刺激需求。房地产市场仍具有良好的产业支撑，这是理想的空间顶部的工业周期消化压力和控制压力。1.2.32017年1-3月大兴区建筑业生产情况建筑业总产值完成情况

一季度，大兴区有资质的施工总承包、专业承包建筑业企业263家，完成总产值55.1亿元，比上年同期增长10.1%，其中，在外省完成产值27.2亿元，比上年同期增长40%，占全区总产值比重为49.4%，比上年同期扩大10.6百分点；在北京地区完成产值27.9亿元，比上年同期下降8.9%,占全区建筑业总产值的比重为50.6%，比上年同期缩小10.6百分点。

（2）建筑业签订合同情况

一季度，大兴区建筑企业签订合同总量为787亿元，比上年同期增长13.5%。其中，上年结转合同额为716.3亿元，比上年同期增长11.9%；今年一季度新签合同额70.7亿元，比上年同期增长32.7%。

（3）房屋施竣工情况

一季度，大兴区建筑企业房屋建筑施工面积1624.3万平方米，比上年同期增长2.7%，其中，本年新开工面积202.1万平方米，比上年同期增长1倍。建筑企业房屋竣工面积37.2万平方米，同比下降34.4%。1.2.4项目所在地周边配套交通：正在开建地铁8号线三期瀛海站、德茂站，近邻南五环主路、京台高速。公交线路有：341路、453路、526路、680路、926路、953路、555路快速公交1线、兴29路、专56路。教育：爱贝儿双语幼儿园、旧宫镇德茂幼儿园、航天双语第六幼儿园、航天艺术幼儿园、旧宫镇第二中心小学、瀛海镇第一中心小学、德茂中学、红星中学商业：航天万源广场、奥特莱斯、多福商品购物广场、梅源商厦、住总万科广场、世纪华联超市、家家福超市、广联超市金融：中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国工商银行、北京银行、农村商业银行、中国邮政储蓄银行、招商银行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行医疗：北京市大兴区德茂社区卫生服务站、北京航天总医院、南苑医院、旧宫医院休闲娱乐：南海子公园、碧海公园、北京哈哈岛儿童乐园。2市场调查分析2.1房地产市场调查的内容2.1.1宏观投资环境调查（1）政治环境2017，宏观经济政策的理性选择是在改革与增长之间寻求平衡，一方面，要继续推进“三个一落一起来”作为供给方改革的主要内容，并在国企改革、税制改革户籍制度和土地制度改革、金融体制改革等重点领域取得突破和进展；另一方面要继续通过总需求管理避免经济失速，争取改革的时间和空间。在主要发达国家限制流动性限额附近的背景下，制定财政政策发挥更大作用已成为共识。中国，为了对冲房地产和制造业投资增速放缓，通过积极的财政政策维持基础设施投资的高水平，更多渠道吸引民间投资逐渐进入实体，仍然是“稳增长”的2017大着力点。目前，我国政府杠杆率相对较低，通过发行债券等手段扩大赤字规模，是政策性银行对特殊债券、PPP等的财政政策的空间正在加速然而，经济增长放缓，财政收入和减税面临双重压力增加缓解困难，即使财政赤字增加，空间扩大，财政支出也面临限制。财政支出的政策限制膨胀的影响，面对不理论，当经济降温，央行将面临更大的压力，放松货币政策。同时，基于前面的分析，可能2017的通胀压力已经磨损，价格下降，在货币宽松的有限空间减少的因素。流动性基本面和资本需求减弱将使2017个宽松条件显得更为宽松，货币宝对于不排除。（2）经济环境2016，中国经济一直保持在复杂的国际环境中6.7%的增长，主要得益于三大产业，即房地产、汽车和建筑行业。2017，中国经济能否继续保持高速增长，这三个行业的表现依然crucial.2017年消费对GDP增长的贡献将显著增加或与固定资产投资实际增长率可能略有下降，但预计将温和复苏。2017年度CPI可能在1.7%左右，走势较为稳定；我还是从1.6%到2016涨到1.9%，预计短期内货币政策可能不会松动空间，而实际利率一直处于经济和通货膨胀（尤其是房价上行）显著降低。基准利率预计将保持不变。今央行下半年可能七天逆回购利率下跌十个基点，并可能2016年底前下调存款准备金率。预计美国的美元对人民币汇率将在六点七八左右，到2017年底，在6.98.2017年的财政政策将在稳定增长中发挥重要作用，但政策组合可能更侧重于拉动消费需求，而非财政政策投资支出。预计将促进收入二是从减税和补贴财政政策有望推动两收入从减税和补贴两方面增加消费的增长，增加缓解教育、卫生、扶贫等公共开支。（3）社会文化环境a.人口结构

从人口结构，15-64岁人口占人口年龄比例特征的购买，北京，上海，天津排名高在区间77%-80%，较大的供给和需求之间的差距，保持全国领先的房价收入比，分别为39.81和30.52的高47.65,。在短期内，天津，北京，广东，四川，人口净率分别为19.64%、5.75%、4.85%、4.47%、4.55%，位居前五，良好的产业优势和城市竞争力房地产市场发展和培育坚实的需求基数，短期影响的周期性波动的行业是小。虽然上海人口的净流出率高达6.74%，但抚养子女比例高达32.96%，总体人口结构合理。b.受教育程度根据第六次人口普查2016，有大学学历（简称以上）的人口有1亿7093万人；高中（含中等教育）人口为2184万人；初中文化程度有人口4亿8942万人；小学教育人口水平为3亿3453万人（以上各类教育的人包括各类学校的毕业生。学生和学生）。与第六次全国人口普查相比，每10万人中就有2010人教育人口由8930增加到12445；高中教育人口由原来的14032人增加到了15350人；初中教育人口的比重由原来的38788下降到35633；小学教育人口从26779下降到24356。c.职业构成与城市和农村相比，在城市，人口低于农村工业的比例在该行业的人口比例分别为百分之五十五点二，百分之七十六点七；城市退休比例远远高于农村养老的比例，分别为24%、3.2%；在城市人口的失业人口比重高于T城市的帽子，农村地区；农村学生在同行业中所占的比例，人口的比例没有差异。不同职业消费者的分析：国家层面统治、金融等行业的白领或黄金，其消费水平与传统产业有明显差异。与其他传统行业相比，这些白细胞AR和北方人，为在消耗自己的职业需要的时候。如高档西装套装，手表，汽车。同时，由于职业收入不同，麦不同职业人群表现出不同的消费水平。收入越高的职业相对消费水平越高，会考虑购买一些价格较高的商品，比如汽车、奢侈品等。由于职业的需要，或在环境中的社会阶级更加清晰，一些白领、金领也需要在服装、高档消费品配件呃，买一些配件为高档消费者购买一些奢侈品牌。2.1.2城市房地产市场概况（1）一级市场土地出让情况2016年，全市完成房地产开发投资4045.4亿元，同比下降4.3%。其中，住宅投资完成1950.9亿元，下降0.6%；写字楼投资完成699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资完成1395.5亿元，增长2.8%。

（2）房地产市场供给情况截至2016年末：全市住房建筑面积1亿3089万8000平方米，与上年。其中，住宅建筑面积5927万6000平方米，同比下降6.1办公楼2447万3000平方米，增长了0.8%；营业厅等非公共服务建筑达4714万9000平方米，全市8.3%。生长商品房新开工面积2813万7000平方米。同比增长0.8%。新建住宅建筑面积1209万3000平方米，同比增长0.8办公楼464万4000平方米，同比下降23%；商业等非公有制服务楼1140万平方米，15.4%。在城市的商业房地产增长E区为2383万1000平方米，其中同比下降9.4%，竣工住宅面积为1275万2000平方米，同比下降7.5%；办公楼343万7000平方米，同比下降10.8%；商业等非公有制服务建筑764万2000平方米，同比下降11.9%。2017年1-3月：全市住房建筑面积1亿410万8000平方米，其中同比下降2.4%，住宅建筑面积为4451万8000平方米，同比下降8.6%；办公楼2101万6000平方米，同比下降3%；商业等非公共服务建筑达3857万4000平方米，全市6.4%。商品房新建设的增长面积327万3000平方米，36.9%。其中，新建住宅建筑面积下降150万平方米，同比增长2.6%；写字楼为53万8000平方米，同比下降65.2%；非商业性、公有住房等1个23万5000平方米，同比下降43.3%。270万2000平方米的房屋建筑面积，下降35.9%，完成。和住宅面积96万3000平方米，下降了52.9%；办公楼为74万4000平方米，下降了16.7%；商业，和其他非公共服务建筑的99万5000平方米，下降22%。（3）房地产市场销售情况截止2016年末：全市商品房销售面积为1675.1万平方米，同比增长7.7%。其中，住宅销售面积为993.5万平方米，下降11.9%；写字楼为415.4万平方米，增长70.9%；商业、非公益用房及其他为266.2万平方米，增长44.4%。2017年1-3月：全市商品房销售面积为232.3万平方米，同比下降8%。其中，住宅销售面积为134.3万平方米，下降15.4%；写字楼为45.3万平方米，下降24.2%；商业、非公益用房及其他为52.7万平方米，增长55.5%。2.1.3北京市房地产价格走势北京市推出地块价格走势北京成交地块价格走势2.1.4北京市房地产产业相关政策（1）限购及停售购买北京居民住房的家庭有1套（含现役军人和现役军人家属，持有有效工作证><市市家庭，下同），CI为在本市持有有效居住证且连续5年没有住房（含）缴纳个人所得税或社会保险的非本市户籍居民家庭，购买1套经济适用房（含新建住房和二手房）。销售：本市户籍家庭拥有2套以上住房，1套及以上住房的非本市之户，本市连续5年不能提供有效暂住证（含）以上的，在本市缴纳个人所得税或社会保险缴款非永久性居民在本市暂停其房屋。（2）差别化信贷购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民在全市拥有1套住房，而在本市却没有商品房贷款或住房公积金贷款记录的，自购普通住房首付比例不低于60%，购买非普通住房首付不低于80%。暂停发放贷款（期限25年以上不含25年）以上个人住房贷款公积金（包括公积金贷款）。（3）明码标价、一房一价现房销售前，开发企业向区房管部门办理咸芳销售备案，备案应在3日内一次性公开发售。所有房屋，要严格执行价格标签，一个房间的价格，销售价格不得超过申报价格。市场中企业的发展应突出标志我的房屋销售和价格信息，没有价格标签为口头通知，将推迟开盘时间或控制房源等手段掩护，故意制造紧张气氛房屋不得以虚假信息或使用欺骗性、模糊语言误导消费者，侵害消费者的知情权、选择权甚至买卖权。（4）控地价、限房价、限持有、竞方案增加中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，确保套型建筑面积90平方米，住房面积比例不小于70%。出让土地有限商品住房的销售价格，并设定合理的土地价格上限，当投标价格达到合理的土地价格上限时，不再接受H更高的报价，到现场的第一个自持商业房地产企业（或商业办公用户）面积比例程序。同时，出售包裹集企业自预设PR配比例商品房面积时的情景，两自持的面积比例将达到预定比例，以高标准的住宅建设投资计划方案。一般，宗地出让产权年限即为企业自持年限。鼓励房地产开发企业将部分住房作为出租房屋，满足城市房屋承租人的需要。2.1.5目标客户群消费行为与市场需求容量调查（1）消费者行为调研该项目周边坐落在房地产中介人员和购房者的采访意图，把握大兴区旧宫镇购买人群细分，如位置对年龄、收入水平、公寓布局要求的关键因素、顾客导向、营销策略提供依据。从购房人群所属地区分析可知，在海淀、丰台及大兴工作的人为大兴地区购房者的主要人群。从购房人群年龄结构可知，购房的主力军主要集中在26~35岁的中青年人群中，在市场中这一人群的购买力以及对房子的需求相对其他人群较大，所以市场营销的策略应着重偏向于这一人群。从户型布局的需求分析，80～120平方米户型布局更受消费者青睐，这一区域的户型、空间格局、更广泛的消费群体、市场发展前景良好。从楼盘档次需求分布可知，中高端及中端的楼盘比较受消费者的欢迎，所以在做楼盘设计的时候应主要设计中高端与中端的楼盘，这样面对的客户群比较广。从购房这家庭年收入水平分布可知，16万~25万元与26万~40万元的家庭年收入为主要的购房者，他们的购房需求偏向于中端以及中高端楼盘。综上所述，80~120㎡的中高端及中端的楼盘比较迎合消费者的需求，而且在购房消费者中，年收入在26万~40万元的人群比重比较大，所以在设计楼盘以及客户定位、市场营销策略时应以这几种人群市场为主。真正的买家消费者包括房地产商品与潜在买家。消费行为研究包括消费社会的阶层与数量、年龄结构、收入结构、家庭结构、居住状况与住宅消费趋势、房地产购买偏好、购买动机、购买特征等。（2）市场需求容量调研a.城市人口、家庭数量及变化趋势2014年末北京市常住人口2151.6万人，比2013年末增加36.8万人。其中，常住外来人口八百一十八点七万人，占常住人口的比重为百分之三十八点一。常住人口密度为每平方千米一千三百一十一人，比上年末增加二十二人。年末全市户籍人口一千三百三十三点四万人，比上年末增加十七点一万人。2015年6月北京市常住人口两千一百六十八点九万人，相比2014年增长百分之一点六，同比回落零点五个百分点。上半年新增常住人口十七点三万人，同比减少五点五万人。截至2016年，北京市人口总计两千一百七十二点九万人，相比2017年整体上涨四万人。

从国家的计划生育政策看，在“第十二年五”期间，主要任务目标圆满完成，人口自然增长率维持在5左右，出生率性别比例从117.94下降到113.51。并在2016北京市制定一项计划，以缓解人口。2017年北京市常住人口计划控制在2200万人以内，将设立100亿元“疏解整治促提升”引导资金。北京市代市长蔡奇今天表示，要把疏解非首都功能、城市综合治理专项行动与人口调控紧密挂钩。蔡奇称，2016年，北京常住人口增量、增速继续保持“双下降”，城六区常住人口实现了由增到减的“拐点”。所以从整体上来看，北京市人口数量整体呈缓慢增长形式。b.购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况据统计，去年镇居民人均可支配收入达52530元，比上年增长0.084个百分点;扣除价格因素后，实际增长百分之六点九。按常住地划分，城镇居民可支配收入57275元/人，增长8.4%;农村居民可支配收入22310元/人，增长百分之八点五。扣除价格因素后，城乡居民收入实际增速分别为百分之六点九和百分之七。全年全市居民人均消费支出达到35416元，比上年增长4.8%。按常住地分，城镇居民人均消费支出达到38256元，增长百分之四点四个百分点;农村居民人均消费支出达到17329元，增长百分之九点六。2017年第一季度居民可支配收入14558万元/人。北京市统计局的数据显示，年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额128573亿元，比年初增加15248.7亿元，在省份中仅次于广东，高居全国第二。c.居民居住现状及改善目标至目前为止，北京市居民居住现状主要是“就业四环里、居住五环外”。根据调查结果显示，交通换乘繁琐、车站、家、公司之间衔接不畅、公交拥挤、运行速度缓慢已成为大多数上班族的心病，虽让人叫苦不迭，但却又只能独自忍受。截止2016年，北京城镇居民住房建筑面积31.69㎡/人。2.1.6居民日常消费支出水平与消费结构中国城镇化、消费群体数量和消费需求不断增加。随着90进入社会，消费者的态度开始改变，享受消费和消费爆发。改革开放以来，居民消费水平呈指数增长，去年居民储蓄存款年均消费水平达到19308元。城乡居民保持增长，增速从去年的2008下降到北京市居民的增长率8.06%。2016年消费的整体增长，从供给和服务支出、医疗保健支出、住房保障分别同比增长10.2%和8.1%，同比增长三。在城市和农村地区，聚集在人均仍然是顶级资源精英，吸引力不会改变，房地产市场仍然充满活力。北京的土地是自给自足的，财政和其他现金的方法。土地稀缺价值可以获得高溢价，市场中的现金。当安全保障，北京房地产市场将更加广阔的前景。其中包括：（1）生活用品及服务支出引领八大类消费增长2016年，北京市大力推动煤炭、煤炭、煤炭等清洁能源的使用，并以供暖设备的形式补贴居民。此外,在2015年11月25日,北京出台了新的家电补贴政策,电视机、冰箱、洗衣机、空调、热水器、吸油烟机、空气净化器等9产品对金融补贴节能减排,电力企业首次进入节能补贴平台,非住宅消费者还可以享受补贴很长一段时间。新节能家电销售大幅增长后，北京居民耐用品消费增长23.3%，同比增长23.9%，城市和农村居民耐用品消费分别增长21.3%和21.3%。在家用器具、个人护理用品以及家具及室内装饰品支出大幅增长的带动下，居民人均生活用品及服务支出2327元，同比增长10.9%，增速领衔八类消费支出增长，占消费支出的比重为6.6%，比上年提高0.4个百分点。（2）医疗服务支出带动医疗保健支出增长自2013年年初以来，北京市政府启动了一项试点项目，将医疗和医疗费用分开。2016年，北京居民人均医疗保健支出为2456元，比去年同期增长10.2%，增长速度是八项中最高的。卫生保健支出增长主要是由医疗支出增加,城市人均医疗保健支出同比增长17.3%,大幅占医疗支出的比例进一步提高,城镇居民人均药品使用同比下降2.8%,和医疗保健支出的比例持续下降。医疗服务支出增长，一方面体现居民对身体健康的关注程度越来越高，养生保健意识逐步增强，另一方面体现出现行医疗保险报销制度解决了很多居民对于医疗服务费报销的担忧，疾病防治支出有所上升。（3）服务性消费水平继续提升，占消费支出比重扩大2016年，北京居民服务消费继续扩大，服务消费人均消费17817元，比上年增长8.9%，消费支出占消费比重50.3%，比上年增长1.9%。城乡居民人均消费支出分别增长8.4%和16%。增长幅度为7.9%，比商品消费高出10.3个百分点。北京服务消费的增长主要以教育文化娱乐、交通和医疗服务消费的快速增长为特征。不同的社会阶层和收入水平和居民的不同类型的房地产商品数量、质量、功能和价格需求的数量。中产阶级和涉及到的当地居民的居住地搬迁用地，价位主要是大概是6到8万，为刚需用房。有配套的停车场，健身器材等。青年公寓主要针对年轻白领一族，主要是租赁为主，价位大概是在4500~6600元/月。只要是有智能化需求，便捷为主。2.1.7项目开发策略建议（1）市场细分与目标市场调研；将目标市场着眼于顾客的消费水平，特别是消费者的阶层与收入情况：家庭类别特征百分比1自由青年未婚青年或小两11.42小太阳家庭有11岁及以下的小孩23.93中年三口之家典型三口之家，家长35岁以上23.04与老人生活的青年家庭18岁以上成年人，和家长住在一起22.65中老年核心家庭三代同堂，但没有11岁以下儿童；或老两口12.46其它6.7总计100.0A.彰显地位的成功家庭这类家庭不到用户总体的百分之十，他们处于社会中高端阶层，家庭成员高学历，高收入，高社会地位是他们最大的特征。主要家庭成员一般工作都很忙碌，经常加班而没有自己的时间，希望可以有更多的空闲时间使他们经济实力雄厚，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多，他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志，房屋成为一个社会标签。能够拉近或增加与周围同阶层人之间的联系，促使事业再上一个台阶。B.注重自我享受的社会新锐这类家庭占总体的26.9%，家庭主要成员比较年轻，但是学历较高，收入仅次于陈工家庭。没有孩子的比例高于其它家庭，很多家庭孩子年龄比较小。他们接受的是比较多元化的思想观念。在日常生活，休闲娱乐等多个方面更加新潮。他们非常在意生活的品质，要让自己享受到好的生活。这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同。可以给自己带来面子上的增光。但是他们更看重的是这种荣耀给自己心理上带来的享受，能够体现个人的生活品位，独一无二的情调。同时这类家庭注重和朋友一起分享生活的快乐时刻，房屋即使下班后放松工作压力的地方，也是最好的朋友聚会休闲场所。C.注重家庭的望子成龙家庭这类家庭比例为百分之十八，家庭收入水平，以孩子为中心的生活是这些家庭的最大特点。儿童的健康成长是儿童健康成长的精神基础。这个家庭有一个心理卡尔依赖房子，为孩子成长提供一个健康的环境，物质和精神给他们安定感。他们更注重家庭，孩子是他们生命的核心，是孩子的健康成长，也是一种安定和归属感的源泉。（2）产品定位a.楼盘价格定位：中高档。根据政府指令及区域均价综合考量，出售住房一期定为均价50000-53000元/㎡；出租住房2500-3500元/月。本楼盘档次定位为中高档商品房，品质精巧考究，价格适中，在目标客户群平均收入水平的承受能力之内。同时，对于有购房及租房意愿的目标客户进行了问卷调查，调查结果显示：从区域市场调研分析可以清晰地看到，旧宫区域中高档楼盘出售商品房价位在50000-50000元/㎡，出租商品房价格在2500-3500元/月，说明该价位市场已经形成。b.户型设计定位：80-120㎡的两居为主，兼具三居和小平米数的一居室户型根据对目标客户群的调查及分析，多数家庭仍处在2-3人的状态，对两居室的需求量较大，且两居室足以满足现有的空间需求。c.内部装修定位：在以人为本的前提下，将楼盘整体的新中式风格融入设计理念中，提供业主所喜爱的装修风格。d.配套车位定位：根据调查客户群收入结果及产品定位综合考量，对业主的用车情况进行预测，合理规划小区车位的数量。考虑到业主的生活便利和小区整体规划，将车位比定为1:0.8和1:1.5，并设置地下停车库。通过合理的车位规划，形成小区的人车分流，为业主的出行提供方便。e.其他配套设置定位：健全、高效、协调小区的配套设施力求达到既安全、高效、协调的标准。将健全基础设施，并配备充分满足居民生活娱乐需求的设施，创造健康、时尚的文化氛围。2.1.8营销策划和销售执行阶段的市场调研（1）宏观经济环境研究；2017年国内经济有望稳步推进，产品结构不断优化。2016中国经济增速持续放缓的情况下，中国的国内生产总值和工业铝利润仍实现稳步增长，产品结构优化，战略性新兴产业加快发展of.2016GDP同比增长6.7%，保持在第三的快速增长工业；国内生产总值的比重增加值为51.6%，比去年同期高出1.4个百分点；在第二产业中，高新技术产业增加值比上年增长10.8%穗，占规模以上行业占比12.4%，高于上年同期的0.6个百分点，战略性新兴产业增长比上年增长10.5%在规模以上工业增长率提高4.5个百分点。因此，中国经济发展进入了一个新的规范，增长的转变，结构优化，能源转换，在2017、经济稳步发展的主基调，财政政策将更加积极有效、深化供应侧和努力振兴实体经济的改革，有利于优化化产业结构，创造了房地产市场稳定发展的良好环境。（2）市场供需与竞争对手动态调研；地热：土地市场供需两旺在以往的楼市下行周期中，房冷和地冷总是如影随形。如今，北京土地市场仍旧表现出一派积极态势。在多部门不断释放增加土地供应的信号下，4月7日，北京发布了6000公顷住宅用地的未来五年的供应计划，为达到150万套保障住房的建设需求。以此计算，自今年起，北京今后五年年均住宅用地供应量将可达到1200公顷。实际上，在刚刚过去的3月北京全市新增土地供应23宗，较2月多出13宗，相比于去年月土地供应不足10宗的常态，新政以来的土地市场供应表现着实“慷慨”。面对土地供应扩容，在楼市成交下滑的背景下，房企依旧表现出积极的拿地姿态。4月11日，在丰台区王佐镇青龙湖地块竞价现场，包括万科京投等9家房企或联合体参与了竞争。该地块采用到达竞价上限后竞建住宅自持面积的方式，最终由国开东方万科联合体竞得，住宅部分楼面价为3万元/平方米左右。4月7日，北京土地市场三宗地块的竞拍，吸引了40余家房企到场，共计出让金额达到了140.1亿元。其中石榴集团拍走大兴开发区北区1号地用价12.9亿元，溢价率百分之六十二，楼面价达到2.2万元/平方米，自持比例达到百分之五十。让人值得注意的是，房企在拿地热的情况背后，依旧存在着“难言之隐”。据机构统计，自2016年11月以来，北京共拍出8宗住宅自持地块，面积累计达84.9万平方米。聚集在首都地块依然是顶尖的资源，对精英的吸引力也不会改变，房地产市场仍然充满活力。北京的土地是自我维持，有财政和其他现金方法。高质量的土地巴解组织稀缺价值可以得到高的溢价，在现金市场。当市场，得到保障时，北京商品房市场前景将更加广阔。

3项目定位运用STP战略，在房地产市场细分的基础上，选择目标市场并进行目标市场定位，运用SWOT方法，明确项目的具体定位（如功能、形象、价格等）及竞争策略。下文对本设计中STP战略及SWOT方法的应用进行说明。3.1STP战略3.1.1市场细分结合目前的市场、区域的分析以及对项目自身的剖析，考虑到项目所在地位于北京市大兴区旧宫镇，属于发展地带，竞拍所得价格为38800元每平方米，地价相对较高，在此开发的楼盘适宜面向有一定经济基础，未来1~2年内有买房意愿的中青年人。考虑到楼盘区位及辐射范围，主要将吸引在大兴区、丰台区、海淀区、通州区工作的中青年人，以及有置业升值取向的私营企业主和高层经理人。为了使楼盘定位更准确，在2017年4月17日到4月23日，开展了第二次更深一步的市场调查。这次调查的对象专门针对目标客户，以了解他们的特定需求为目的。接触了大兴区、丰台区、海淀区、通州区及楼盘周边地区的中青年上班族，通过面谈和调查问卷的形式详细了解了他们的基本情况和行为特征。同时，也利用人脉，通过电话访问，网络发放调查问卷等方式采访了一部分有买房意愿的中青年人。本次调查共发放调查问卷150份，回收问卷121份，其中有效问卷103份。从调查结果显示，目前北京高端项目的目标客户主要分为高端改善与高端投资两类，其中资源占有型客户占据了绝大多数。客户属性类型年龄客户特征高端改善型客户户型改善型35-45社会财富新贵，有较强的接受能力，资产、事业均处于上升期或者稳定期；地段改善型40-60对高端住宅喜爱有加，大多居住于远郊的资源型别墅，距离市区太远了；资源占有型40-60社会财富金字塔最顶层的群体，渴望享受城市最优资源。他们中的大多数受过良好的教育，有自己独特的品味、爱好；物业类型改善型40-55别墅产品对他们来说已经习以为常，希望能尝试公寓产品，感受市区平层产品的舒适度与尺度感；高端投资型客户投资保值性40-60该类客户为大型企业业主，在基于对地段价值有绝对的认可度；投资增值型40-55该类客户为小型企业家，短期投资家，被地段价值所吸引，希望通过快速变现获取溢价；3.1.2目标市场选择在消费者分析中，我们在地域分布上拟将客户人群分为三大类。（1）北京及周边区域购房者购买人群特点：该类人群年龄以30~50岁为主，多为已婚白领，家庭规模主要是为一家三口，且在原居住地有一套以上住宅，有私家车，生活稳定。大多来自大兴区、丰台区、海淀区、通州区。购买动机：该类人群的购买动机一般为家庭使用或是进行置业投资。功能偏好：在购买行为中，他们比较看重的是产品的外观、格局、地段、价格，社区配套以及周边的公共设施建设。购买行为特征：该类人群一般家庭年收入在30万以上，所需住房面积为100~160㎡。在购房时会看重产品的品质、使用价值和投资价值。（2）外来工作者购买人群特点：这类人在25～40岁时，大多在大兴区、海淀区、丰台区、外国的人口中，多为未婚，已婚家庭大小为两口之家，而在其原来居住的地方是否有住宅，一般没有私家车。购买动机：该类人群的购买动机一般为自己居住。功能偏好：该类人群在购买行为中，比较重视产品的价格、面积、地点、公共设施和付款方式等因素。尤其产是面积的大小和价格高低为主要衡量指标。购买行为特征：该类人群多为外地来京工作者，在大兴区附近区域工作，收入较高，有一定积蓄。购房主要是为了工作和生活方便，住房面积需求在60~100㎡之间，购买数量为一套。在购房时会看重产品的价格，多为贷款买房。（3）市中心工作者购买人群特点：该类人群年龄以25~40岁为主，多为在北京城区工作的北京居民或外来人口，未婚者较多，已婚者家庭规模多为两口之家，在北京市内没有住宅，一般无私家车。购买动机：该类人群的购买动机一般为居住使用。功能偏好：该类人群在购买行为中，比较重视产品的价格、面积、地点和付款方式等因素，同时也看重地区的交通情况。购买行为特征：该类人群多为在市中心工作的年轻人，收入较低且购房需求低，有一定积蓄。购房主要是为了追求较低的房价，住房面积需求在60~100㎡之间，购买数量为一套。在购房时会看重产品的价格，多为贷款买房。由于在市中心工作，对附近的交通情况比较重视。3.1.3产品定位根据以上分类，我们可以将潜在购房人群分为三类，即：北京周边及周边地区的1购房者；2农民工；3工人.和他们的差异，通过市中心和需求的住房上的偏好功能，我们可以分为两类，即相对高端的客户（北京和苏尔四舍五入区域买家）和相对低端客户（农民工；城市工人）。根据“客户选择我们而不是我们的客户”的服务宗旨。这三组将是我们的消费者面对。因此，我也将建立一个相对高端（住宅用地发行）和相对较低（生活用地两）产品，以满足不同类型的客户的需求3.2SWOT方法SWOT方法是同学们比较熟悉的分析方法，有着广泛的应用。在本设计中，运用SWOT方法的要点列举如下：3.2.1项目优势（Strength）的价值因素（1）地段因素：开发地块交通通达度高旧宫镇在老市政厅酒店南延线，东临亦庄市，南与大兴区瀛海镇接壤，北与朝阳区小红门，黄村卫星城13公里。洛杉矶Nd毗邻南二环，北京高速，地铁三号线8站瀛海站——德茂。环境因素：项目用地周围生态环境良好（2）该镇有四条河流和沟渠，从南海子国家公园6.4km项目土地，儿子的南中国海国家公园是北京的四大国家公园，最大的湿地北京市公园，位于南延伸线，总面积11.65平方公里，近4的颐和园地区。（3）地块因素：项目所在地市场动力强劲，未来需求旺盛、旧宫镇地处永定河冲积平原，地势西北高东南低，属暖温带大陆性季风气候，四季分明、雨热同季。未来将有大量居民及上班族进驻大兴区旧宫镇，在辐射圈内大幅度增加的人口密度和人流量，商业价值高，有巨大的升值潜力大。（4）产品因素：北京首都开发股份有限公司、北京中海地产有限公司、保利（北京）房地产开发有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司联合体实力雄厚北京首都开发股份有限公司作为北京最大的房地产公司，资产总额1600多亿元，具有国家一级房地产开发资质；中海地产作为2016中国房地产百强企业综合实力TOP10；保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌；北京龙湖中佰置业有限公司具有房地产开发一级资质,注册资金达到15亿元。3.2.2项目劣势（Weakness）的价值因素（1）相对于其他项目，地段优势不突出。本案地处五环外，距城市中心地段较远，交通不方便。大兴区旧宫镇的本地块南外第五环路与北京经济互通式立交，从国贸、金融街等高速公路向外、市内各区域的汽车热点距离较远，对于这些热点的人来说，本案的地理位置没有吸引力。考虑到目前购房需求，最为迫切的解决住房问题的要属急需解决住房问题的年轻人，而这部分群体对于住房所在的位置普遍要求较高，本案会在一定程度上损失部分客户。然而，2018年地铁8号线三期瀛海站、德茂站的开通将一定程度改变这个问题。（2）目前周边配套设施还在发展，不够齐全，市场不够成熟，人气未旺，若要客流量达到大兴老城区的水平，还需要一段时间的培育。3.2.3项目机会（Opportunity）分析的价值因素（1）北京偏郊区地段是未来住宅投资和置业的热点地区，大兴区是其中之一。（2）随着地铁轨道交通的发展，大兴区市旧宫镇的开发建设，将被削减，削减，添加绿色，完全实现城市。质量与发展发展、生态建设、生产、生活综合开发示范区，土地升值将越来越体现。3.2.4项目劣势（Weakness）的价值因素（1）未来郊区一手房供应量总体充裕，整体市场竞争日趋激烈。（2）政府宏观调控相关的限购政策对市场环境产生了诸多影响，可能会导致新一轮的观望期，对市场影响不大项目的输入法与企业运营的资本链。（3）目前，周边地区为中高端人口居住区建设大量，竞争激烈3.3SWOT矩阵本设计中，对SWOT方法的应用，包括以下四种情形：项目战略重点优势S劣势W机会O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势威胁T发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁4项目定价本项目地产公司在拍地时，与政府规定可出售楼盘最高价位不可超过5万4千元/平方米，所以本项目可售面积定价为5万3千元/平方米。剩余百分之七十的自持商品房，采用租聘形式，45㎡户型的租金定位4700/月，70㎡户型租金定为6600/月。5投资经济分析5.1经济技术指标地块方案指标总用地面积66379总建筑面积（地上+地下）171108地上计容建筑面积144804.0其中自持住宅45㎡户型3240022%70㎡户型6300044%小计95400销售住宅95㎡户型1824013%139㎡户型3002421%小计48264配套物业用房500养老服务用房240每百户30m2居委会200变电站、垃圾房、门卫200小计1140地下建筑面积26304地下车库面积26304按32平/每车位总户数2028其中45㎡户型72036%70㎡户型90044%95㎡户型1929%139㎡户型21611%住宅总人数5070按每户2.5人建筑占地11980容积率2.18建筑密度18.05%绿化率30%机动车位1422按地上地下分地上600地下8225.2项目开发总成本5.2.1项目主要经济指标表项目主要经济指标表用地性质居住用地建设用地面积（m2）66379.0自持建筑面积（m2）102600.0出售建筑面积（m2）48260.0建筑面积（m2）144804.0地上车位面积（㎡）16800.0绿化面积19913.7地上总建筑面积（m2）144804.0地下车库面积（㎡）26304.0配套面积（m2）1100.0居住户数（户）2028.0停车位数（个）1422.0容积率2.2绿化率30.0%建筑高度（m）64.0土地费用估算表序号项目金额（万元）估计说明1土地出让金574000.0039306元/m2（土地面积）2城市基础设施建设费0.00-3拆迁安置补偿0.00无拆迁4契税17220.00土地出让金×3%合计591220.005.2.2土地费用估算表5.2.3建安工程费估算表建安工程费估算表万元序号项目建筑面积单价金额1建筑工程1711081215.0020789.622装饰工程（精装）1448041060.2015352.123电气工程144804120.001737.654管道工程144804280.004054.515通风工程144804160.002316.866设备设施工程144804120.001737.65合计—2955.2045988.415.2.4前期工程费估算表前期工程费估算表万元序号项目计算依据金额1可行性研究费取费标准为项目总投资的1~2%80002地质勘查费用地面积×5元/m219.913项目规划方案即施工图设计费建安工程费×1.43%657.635地质钻探费建筑面积×1.2元/m221.906施工临时水、电、道路建设费建安工程费×0.8%367.917招投标服务费(建安成本+市政费用)*0.11%*60%30.358地形图测绘费《关于测绘产品收费标准的通知》，图测，10万元10.009场地平整费用地面积×13元/m286.29总计9194.005.2.5基础设施费及配套设施估算表基础设施费及配套设施估算表万元序号项目单价计价数量合计1供电工程2.3143501.002供水工程15.7521543.393弱电工程1543506.534消防工程3526519.285照明工程1072807.286供气工程14.745826.747排污环卫工程2518634.668道路工程31.5658020.739绿化工程35020000700.0010地下人防180000.00合计——759.605.2.6车位成本估算表车位成本估算表万元序号项目单价计价数量合计1地上车位18001680030242地下车位2000263045260.8合计——82管理和销售费用估算表管理和销售费用估算表万元1人事行政管理费用(土地成本+前期费用+建安成本+税费)*1.5%9696.042销售费用销售收入的3%7574.792.1广告宣传及市场推广费销售收入的1%2524.932.2销售代理费销售收入的1%2524.932.3其他销售费用销售收入的1%3384.47合计17270.835.2.8项目期间费估算表项目期间费估算表序号项目估算依据金额（万元）1审计费建安工程费×0.2%91.982建设许可证执照费建安工程费×0.1%45.993工程建设监理费建安工程费×1.1%459.886工程保险费建安工程费×0.3%137.977其他建安工程费×0.2%91.98合计827.795.2.9总成本费用估算表总成本费用估算表序号项目金额（万元）1土地费用591220.002建安工程费45988.413前期工程费9194.004基础设施建设费9044.405管理和销售费用17270.836财务费用6090.007项目期间费用827.798不可预见费用1379.659成本合计681015.095.3借款偿还5.3.1建设投资借款偿还计划表（五年）20192020202120222023106090100301.371794512.7434688319.7496281659.134726365.406018.085670.765299.184899.5512154.0311806.7111863.7611959.8013323.135788.635788.636192.996660.618423.586365.406018.085670.765299.184899.55100301.3794512.7488319.7581659.1373235.565788.635788.636192.996660.618423.580.000.00404.37871.992634.955788.635788.635788.635788.635788.635.4租售收入税金明细前四年的利润表合计20192020202120221营业收入112920.209113.4011361.3713875.1314243.362增值税及附加税6993.83564.45703.68859.37882.182.1增值税6244.49503.97628.28767.29787.662.2城建税7%437.1135.2843.9853.7155.142.3教育费附加3%187.3315.1218.8523.0223.632.4地方教育附加2%124.8910.0812.5715.3515.753总成本9530.5613069.8712740.8712412.2312059.713.1折旧5788.635788.635788.635788.635788.633.2经营成本1204.29915.84934.16952.84971.903.3利息2537.646365.406018.085670.765299.184利润总额96395.82-4520.92-2083.17603.531301.475所得税24222.020.000.00199.17325.376税后净利润64906.770.000.00404.37871.995.5成本测算表项目成本测算表建筑面积(m2)：145960可售面积(m2)：144840序号费用名称单方造价

（元/㎡）指标名称规模（m2）合计（万元）备注一土地费用39306规划建筑面积146035591220含土地费、契税，契税3％计算二大市政配套费620可售面积1459609044三前期开发费530可售面积1448407675四室外工程建设费52可售面积144840760五建安费用3151建筑面间接开发费110可售面积1448401587含工程管理费、维修基金、营销设施建造费等六.1工程管理费57可售面积144840828项目期间费用六.2基础设施建造费52可售面积145960760七建设工程投资（一～六）合计45310可售面积144840656275八管理费用669可售面积1448409696九不可预见费用95可售面积1448401380十财务费用420可售面积1448406090十二销售费用523可售面积1448407575十三开发总成本47018可售面积144840681015备注：考虑30％可售限价房，70％自持商品房；5.6全部投资现金流量表前四年20172018201920201现金流入0.00283665.609113.4011361.371.1营业收入283665.609113.4011361.371.2回收固定资产余值2现金流出337462.55364048.251480.291637.832.1建设投资(包含销售再投入）337462.55337462.552.2经营成本915.84934.162.3销售税金及附加26585.70564.45703.682.5所得税0.000.000.003净现金流-337462.55-80382.657633.119723.544累计净现金流-337462.55-417845.19-410212.08-400488.545净现金流折现-312465.32-68915.176059.417147.096净现金流折现累计-312465.32-381380.48-375321.07-368173.985.7自有资金现金流量表前四年2017201820192020现金流入0.00283665.609113.4011361.37营业收入0.00283665.609113.4011361.37回收固定资产余值回收流动资金现金流出287462.55314048.2513634.3213444.55自有资金

(包括销售再投入)287462.55287462.55经营成本915.84934.16营业税金及附加26585.70564.45703.68所得税0.000.00长期借款偿还5788.635788.63借款利息支付6365.406018.08净现金流-287462.55-30382.65-4520.92-2083.17累计净现金流-287462.55-317845.19-322366.11-324449.28净现金流折现-266169.02-26048.22-3588.85-1531.19净现金流折现累计-266169.02-292217.25-295806.10-297337.295.8财务指标全部1净现值（自有资金）万元484883.282净现值（全部资金）万元477651.503内部收益率（自有资金）%10.44%4内部收益率（全部资金）%10.29%5资金静态回收期（自有资金）年2038.116资金静态回收期（全部资金）年2037.067资金动态回收期（自有资金）年2058.738资金动态回收期（全部资金）年2059.309项目资本金净利润率%16.77%10项目总投资利润率%14.15%11平均每年收入万元112920.2012平均每年税金及附加万元6993.8313平均每年所得税万元24222.0214平均每年税后利润万元64906.775.9敏感性分析5.10项目现金流量表6主题策划6.1楼盘硬件Axiom包括四种户型，45㎡、70㎡、90㎡以及139㎡。可以满足大部分人群需要。其中自持两种户型，可售两种户型。小区配套电影院，健身房、中型超市以及诊所等可以满足业主大部分的业余生活需求。小区内部有很好的绿化环境，花园、人造湖、假山等，为业主创在一个很好的适合生活环境。

小区整体属于智能小区。打造现代化的智能家居，可实现远程操控，为业主提供更加快捷，简便的生活。6.2建筑风格小区整体采用现代化建筑风格为主。"现代主义建筑"不应仅表现在摆脱过时的建筑样式的束缚上，在创造新的建筑风格式样上，更应表现在在建筑材料中要融入新材料、新结构的特性上，这样可以体现建筑对居住着的关怀。使之成为融自然主义风格于现代主义建筑风格之中的楼盘，建筑成为风景中的风景，打造成全新的标志性低密度社区。6.3项目规划设计6.4园林主题小区园林景观采取欧陆园林风格。取名为“凡尔赛宫花园”。宫苑以东西为轴，南北对称，突出纵向中轴线，在长达3000米的中轴线两侧，等距地分布着大小雕像、喷泉、花坛及柱廊等，打造高达上的小区环境。推窗就可见广阔园林绿意风情，每天都能够呼吸到新鲜的氧气的舒适生活。6.5产品类别Axiom主要分为百分之七十的商业自持和百分之三十的可售楼盘。其中百分之七十的商业自持，选取45㎡的单人公寓（右）和70㎡（左）的两室一厅小户型。30%的经济适用房选取95㎡和139㎡。70㎡45㎡（90㎡）（139㎡）6.6原创概念智能小区相比普通小区有更高的安全性、更舒适的生活环境、便利的通信方式、综合的信息服务以及更智能化的家庭管理。其中智能小区通常有通常由3大基本要素组成，包括物业管理、家庭智能管理以及信息通信网络。本小区自持商业中，主要以智能化精装修为主。总体来说就是家庭智能管理，就是对业主家中的温度、湿度、照明、电器、通信、安全防范等进行集中的智能化操作控制。使整个住宅运作处于最佳即对于业主来说的最佳状态。包括水电、燃气、暖气四表、安全防范、可视对讲、紧急呼叫、IC卡、家电运作管理、电话远程管理、小区网络等方面。其中，信息通信网络是智能小区的系统支撑平台，是一个非常重要的系统，是相对于其他系统发展最快的系统电信设备制造商，也是未来区主要的增值服务的因素。其功能主要包括：智能控制系统、用户语音、视频点播和互联网服务有机结合；住宅与小区物业公共服务系统与外界的联系，等在一个适当的方式带来一种新的生活方式。一方面，智能住宅可以节省大量的资源，例如，我们可以依靠外墙他太阳能集蓄器和风能收集装置的开发，为内部设备提供能源，阴雨天气可以调用存储的太阳能用户，吨他另一方面可以收集雨水收集和水。通过该装置将各种垃圾制成能量转换系统转化为可用能量。房子的墙壁，根据他对主人的喜好和需要自动调节室内的温度和湿度，和墙可以调用存储太阳能LED照明设备，以取代传统的建筑节能环保