农村土地流转法律问题课件

农村土地流转法律问题10/17/20221中国人民大学法学院朱岩农村土地流转法律问题10/15/20221中国人民大学法学院一、农村土地现有的产权状态1、农村土地的构成第一，集体所有的土地；第二，国有但由集体使用的农地。2、三种基本的用益物权：“农村三片地”第一，土地承包经营权之下的“农地”，包括耕地、草原、林地等。第二，集体建设用地使用权，用于乡镇基础设施、乡镇企业建设等。第三，宅基地使用权，用于保有农户住宅以及其他地上建筑物为主要目的。10/17/20222中国人民大学法学院朱岩一、农村土地现有的产权状态1、农村土地的构成10/15/20二、农村土地流转的基本法律框架

图表一法律名称发布单位宪法《宪法》全国人民代表大会法律《民法通则》全国人民代表大会《物权法》全国人民代表大会《农业法》全国人民代表大会常务委员会《土地管理法》《农村土地承包法》全国人民代表大会常务委员会全国人民代表大会常务委员会《村民委员会组织法》全国人民代表大会常务委员会《森林法》全国人民代表大会常务委员会《拍卖法》全国人民代表大会常务委员会行政法规《基本农田保护条例》国务院司法解释部门规章《农村土地承包经营司法解释》《农业承包合同纠纷司法解释》《农村土地承包经营权流转管理办法》最高人民法院最高人民法院农业部政策《关于全面推进集体林权制度改革的意见》中共中央、国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中共中央、国务院10/17/20223中国人民大学法学院朱岩二、农村土地流转的基本法律框架

图表一法律名称发布单位宪法《三、农村土地流转的现状（一）流转的主要形式1、“一级流转”—“所有权流转”第一，国家征用集体土地；第二，集体土地调整。2、用益物权性质的使用权流转第一，土地承包经营权的流转；第二，集体建设用地使用权的流转；第三，宅基地使用权的流转（二）流转的现状1、流转规模扩大；2、流转区域扩展；3、流转目的丰富；4、流转方式多样。10/17/20224中国人民大学法学院朱岩三、农村土地流转的现状（一）流转的主要形式10/15/202四、农村集体土地的征收1、征收必须是为了公共利益的需要公共利益受众范围的广泛性必要性长期性2、主体的特殊性：只有公权力机关才能够享有征收权：合法的权限3、程序性4、合理的补偿土地补偿费归属于谁？土地承包经营权的补偿归属于谁？安置补助费归属于谁？地上附着物的补偿归属于谁？青苗费补偿费归属于谁？10/17/20225中国人民大学法学院朱岩四、农村集体土地的征收1、征收必须是为了公共利益的需要10五、土地承包经营权的流转（一）基本背景1、土地承包经营权的法律性质2、土地承包经营权的分类第一，以承包主体划分：家庭承包和其他主体承包；第二，以承包方式划分：“平均分配”与“效率分配”3、土地承包经营权流转的基本要求（农村土地承包法第33条）第一，不改变土地所有权的性质和土地的农业用途；问题：谁是发包人？第二，流转的期限不得超过承包期的剩余期限；问题：承包人与发包人之间订立的土地承包期限与法律规定不符，对受让人有何影响？第三，受让方须有农业经营能力；第四，需要备案或者批准。4、流转的法律关系第一，流转人是承包人；第二，受让人包括本集体经济组织内部成员以及其他第三人；第三，有偿流转，订立各种流转合同；第四，流转收益归承包人。10/17/20226中国人民大学法学院朱岩五、土地承包经营权的流转（一）基本背景10/15/20226土地承包经营权流转图示表一表二土地使用权市场土地类型荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不宜采取家庭承包方式的农村土地一级土地市场（承包）通过家庭承包经营方式取得的土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权二级土地市场（流转）土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转土地承包经营权依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，及其他依法用于农业的土地10/17/20227中国人民大学法学院朱岩土地承包经营权流转图示表一表二土地使用权市场荒山、荒沟、荒10/17/20228中国人民大学法学院朱岩10/15/20228中国人民大学法学院朱岩（二）家庭承包经营权的流转1、转包集体经济组织成员将承包地出租给本组织内部的成员转包非较低、时间较短转包与代耕的区别：第一，代耕期限更短；第二，短于一年的，可以不签订书面合同；2、出租承包方将全部或者部分土地承保经营权出租给非本集体经济组织的成员；租金较高、期限较长。10/17/20229中国人民大学法学院朱岩（二）家庭承包经营权的流转1、转包10/15/20229中国转包、出租流转中的问题第一，转包和出租双方未在合同中明确约定期限，实际耕种和承租方种植了生长周期较长的农作物和树木，原承包方要求返还土地，而耕种方（承租方）投入较大，如何处理？第二，出租或者转包未报发包方备案，如何判断出租合同与转包合同的效力？10/17/202210中国人民大学法学院朱岩转包、出租流转中的问题第一，转包和出租双方未在合同中明确约定3、互换集体经济组织内部成员之间自愿调整承包地（包括耕地、草地和林地）不同于承包地的调整（土地承包法第27条、土地管理法第14条第2款、物权法第130条）第一，原则上禁止发包方在承保期限内调整承包地，承包合同明确约定禁止调整的，排除任何调整可能；第二，在自然灾害严重毁损承包地特殊情况下可以调整；第三，仅限于耕地和草地；第四，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3村民代表同意；第五，并必须报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。10/17/202211中国人民大学法学院朱岩3、互换10/15/202211中国人民大学法学院朱岩4、转让（1）性质：承包方将全部或者部分承包经营权转让给第三方，其与发包方的法律关系终止，是最彻底的流转方式，不同于以上债的流转方式，属于物权流转方式。转让不同于收回（2）要件（土地承包法第41条）：第一，承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；第二，必须经发包方同意；是否应当改成在发包方备案？第三，受让方应当是从事农业生产经营的农户。是否限制了流转的范围？10/17/202212中国人民大学法学院朱岩4、转让10/15/202212中国人民大学法学院朱岩5、入股（1）性质：将土地承包经营权评估后折价投资兴办企业或者合作生产。（2）模式：第一，承包户之间直接成立合作设、股份制企业。（土地承包法第42条）；第二，农户土地承包经营权入股其他企业；第三，集体经济组织股份合作制企业。10/17/202213中国人民大学法学院朱岩5、入股10/15/202213中国人民大学法学院朱岩6、信托在承包期内，承包人将所承包的全部或部分土地委托给土地信托服务组织（受托人）代为经营管理的行为。10/17/202214中国人民大学法学院朱岩6、信托10/15/202214中国人民大学法学院朱岩7、反租倒包：指集体经济组织将已经发包给农户的土地租回，改善生产条件后，重新发包给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人的行为。具体涉及两个合同：第一，集体与农户之间的反租合同；第二，集体与第三方的承包或出租合同。10/17/202215中国人民大学法学院朱岩7、反租倒包：指集体经济组织将已经发包给农户的土地租回，改善8、继承方式流转（1）相关法律规定1985年施行的《继承法》第4条规定:“个人承包应得的个人收益,依照本法规定继承。个人承包,依照法律允许由继承人继续承包的,按照承包合同办理。”1993年施行的《农业法》第13条第4款:“承包方在承包期内死亡的,该承包方的继承人可以继续承包。”《农村土地承包法》第31条规定“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包”。第50条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的,该承包人死亡,其应得的承包收益,依照继承法的规定继承;在承包期内,其继承人可以继续承包。”（2）继承的方式土地承包经营以“户”为单位，如果农户的家庭成员为多人，其中一人死亡，由于作为承包经营的“户”依然存在，不发生继承问题。只有该农户中的最后一名成员死亡时，才发生土地承包经营权的继承。第一，法定继承：区分人是否是本农村集体经济组织成员第二，遗嘱继承10/17/202216中国人民大学法学院朱岩8、继承方式流转10/15/202216中国人民大学法学院（三）家庭土地承包经营权流转中的突出问题1、是否可以抵押：现行法：担保法第37条第二项明确规定禁止抵押家庭承包土地使用权；现实状况：农户需要扩大融资途径和权利变现抵押之后可能存在的弊端：第一，承包地对于农民的社会保障功能受到威胁；第二，银行或者其他担保权人无法抵押实现。10/17/202217中国人民大学法学院朱岩（三）家庭土地承包经营权流转中的突出问题10/15/20222、土地承包经营权的登记问题（1）登记的意义第一，土地承包经营权的初始创设采用意思主义；物权法第127条、农村土地承包法第22条第二，针对物权性质的流转（互换和转让）采取登记对抗主义；物权法第129条、农村土地承包法第38条第三，针对“四荒土地”承包经营权的流转，以取得承包经营权证为流转前提。农村土地承包法第49条（2）实务中存在的问题第一，未办理登记，发生事实上的流转，如何认定转让等效力？第二，一块承包地多个权证：一宗承包土地办理两个经营权证。两证书虽不是同一级别政府颁发，但两证书均是由政府颁发，根据《土地管理法》第16条的规定，此争议应由人民政府先作出处理决定，当事人不服决定再向人民法院提起行政诉讼。10/17/202218中国人民大学法学院朱岩2、土地承包经营权的登记问题10/15/202218中国人民3、未签订土地承包经营流转的书面合同，当事人之间的法律关系？实践中，大量的土地承包经营权流转没有书面合同。4、因“农转非”收回承包经营权之前的发生各种流转的效力？问题：土地经营权人全家迁入设区的市，应当将耕地和草地交回，但土地承包经营权人在未迁入设区的市之前，已将经营权合法流转，如何保护善意受让人的利益？10/17/202219中国人民大学法学院朱岩3、未签订土地承包经营流转的书面合同，当事人之间的法律关系？5、抛荒、撂荒进城务工的农民回流农村，向实际耕种土地的人讨要自己的承包地，如何处理？6、流转之后反悔情况：“零流转费、负流转费”方式流转争议（司法解释第16条）（能否适用情事变更原则）；当事人自愿转让土地使用权后又反悔的。这种案件主要是农户外出打工、超生或躲避计生处罚等，土地无人耕种而转让给别人，现在看到种地有利可图而将土地使用权要回。10/17/202220中国人民大学法学院朱岩5、抛荒、撂荒进城务工的农民回流农村，向实际耕种土地的人讨要7、发包方侵害土地承包经营权发生的流转：第一，“责任田”形式发生的流转：主要是村委会将农民的部分责任田以集体的名义承包给他人，现在农户又想要回而将土地抢种掉的，而现耕作人已经在土地上投入。第二，收回承包地再流转：例如：1998年8月，原告陈道堂通过二轮承包取得本村学校后和中路北6条两处土地（共0.8亩）的承包经营权。原告陈道堂经营至2001年，因“两上缴”问题与生产组发生矛盾，村组未经原告陈道堂同意，将原告陈道堂经营的0.8亩土地交由被告唐建洋种植。从2001年起，该0.8亩土地一直由被告唐建洋种植，应上缴的税费，也是由被告唐建洋负担的。2005年，由于国家对农业税收政策的调整，原告陈道堂要求收回土地自己种植，经多次与被告协商未果，遂诉至法院，要求收回土地，由自己承包经营。10/17/202221中国人民大学法学院朱岩7、发包方侵害土地承包经营权发生的流转：10/15/2022村委会“违规流转”案件：北京市海淀区周家巷村108户村民称，2005年前，他们平均每人本应承包到1.3亩土地，但是由于村委会的私自占用、出租以及部分被国家征用修路，村民并没有实际获得土地，也没有获得国家给予的耕地补偿和安置补偿费。2008年11月11日至18日间，村委会工作人员制作了108份流转合同，合同约定将108户村民承包经营的土地流转给周家巷村委会经营，流转期限为十年，村民每人每年能得到几百元的收益金额。村民们认为，村委会的做法违背了土地承包经营权流转的平等、自愿的原则，侵犯了村民的经济利益，以其名义签订的流转合同系伪造，故请求法院确认流转合同无效，并判令周家巷村村委会将2004年起依法发包给村民的亩土地交由村民实际承包经营。村委会辩称：村民已经签订了流转合同，将土地经营权流转给村委会集体经营是合法有效的，在土地承包过程中关于土地承包的面积及承包方式等内容属于承包方案不属于人民法院的受理案件范围，请求法院依法驳回李先生等人的诉讼请求。问题：第一，人民法院是否应当受理？第二，在发包之后，村委会是否可以要求村民向其流转？第三，如果认定村委会侵权，如何赔偿？10/17/202222中国人民大学法学院朱岩村委会“违规流转”案件：北京市海淀区周家巷村108户村民称，五、“四荒土地”承包经营权的流转1、“四荒土地承包经营权”取得的特殊性第一，承包人不限于本集体经济组织成员；第二，取得方式采取公开竞价方式。第三，事先取得村民委员会或者村民代表2/3以上同意，并报乡镇人民政府批准。2、“四荒地”流转的要件：第一，取得各种权证；第二，流转不受限制（包括抵押和继承）；第三，本集体经济组织成员享有优先权。10/17/202223中国人民大学法学院朱岩五、“四荒土地”承包经营权的流转1、“四荒土地承包经营权”取六、农村集体建设用地使用权流转（一）集体建设用地使用权的概念和特征所谓集体建设用地使用权是指在集体所有的土地之上基于建设乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及特殊情况下农民住宅建设而形成的一种特殊的建设用地使用权。集体建设用地使用权具有如下特征：第一，不同于建立在国有土地之上的建设用地使用权，集体建设用地使用权建立在集体土地所有权基础之上，因此产生基础为集体土地所有权。第二，集体建设用地使用权具有严格的设立原因，通常只能够用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设目的。第三，集体建设用地使用权不能够进入到流通市场中，依据土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民集体还不能直接出让自己的集体建设用地使用权，必须经过征收才能变为建设用地。10/17/202224中国人民大学法学院朱岩六、农村集体建设用地使用权流转（一）集体建设用地使用权的概念（二）农村集体建设用地使用权流转（1）法律法规对集体建设用地流转的限制《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这一条规定对集体土地使用权（含建设用地使用权）流转采取了禁止和限制的态度。《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”总体上来说，在现行的土地管理法律体系中，法律对集体建设用地使用权的流转基本上持严格限制的态度，并且对该问题的规定过于零散和笼统。（2）最新政策城乡建设用地“同地、同价、同权”流转，但集体建设用地不得用于房地产开发按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，建设部即将出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。10/17/202225中国人民大学法学院朱岩（二）农村集体建设用地使用权流转（1）法律法规对集体建设用地《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

1.农村集体建设用地可以上市流转，如出让、出租、转让、转租和抵押。但集体建设用地不得建商品房；村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。2.农村集体建设土地将与国有建设用地“同地、同价、同权”的原则，尝试建立一个统一的土地市场。3.出让、出租和抵押集体建设用地使用权需经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意；4.集体建设用地使用权流转所取得的收益应当纳入农村集体财产统一管理，收益的50％以上应用于农村社会保障安排。5.集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。10/17/202226中国人民大学法学院朱岩《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》1.农村集体建设用七、宅基地使用权的流转（一）宅基地的基本特征第一，宅基地使用权作为一种用益物权，建立在集体所有的土地权能基础之上。第二，宅基地使用权是专门用于农户建造房屋和其他建筑物以用于生活目的的用益物权。与建设用地不同，宅基地不能够用于工商业活动或者旅游开发等，其根本目的就是为了满足农村居民居住用房。第三，宅基地使用权是一种特殊的无偿用益物权。第四，宅基地使用权是一种无期限的用益物权。第五，宅基地使用权的主体是一个集合的，即以农村人口户籍管理中的基本单位“户”作为单元。10/17/202227中国人民大学法学院朱岩七、宅基地使用权的流转（一）宅基地的基本特征10/15/20（二）当前禁止宅基地流转的法律规定1.明确禁止宅基地流转1988年《土地管理法》第41条和1991年制定的《土地管理法实施条例》第26条和第27条承认城镇非农业户口居民和回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞享有使用集体所有的宅基地的权利。1998年修订的《土地管理法》废除了城镇非农业户口居民享有宅基地使用权的规定。《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”2.例外情况下的合法流转：第一，继承；第二，同一个集体经济组织内部成员之间的买卖。10/17/202228中国人民大学法学院朱岩（二）当前禁止宅基地流转的法律规定1.明确禁止宅基地流转10（三）宅基地使用权的物权变动模式《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记第一，在登记对抗主义模式下，宅基地使用权人通过申请取得宅基地之后，并不需要登记即可以获得作为用益物权的宅基地使用权，权利产生时间为申请人所递交的申请获得批准并且本人实际已经占有该宅基地，即作为所有权人的集体经济组织将特定的地块转交由农户占有。第二，物权法禁止宅基地通过买卖、抵押或者其他流转方式进入市场，所以，原则上宅基地使用权自身不会主动发生流转。但是，由于宅基地使用权人同时作为宅基地之上的房屋的所有权人，通过继承或者其他方式可能发生因“地随房走”的法律后果，即因房屋所有权变动导致宅基地使用权随之变动。第三，在宅基地使用权人已经办理了登记，因为房屋毁损、脱离原集体经济组织而丧失宅基地使用权时，如果集体经济组织收回宅基地，并且没有再次分配给其他村民，原宅基地使用权人必须办理注销登记。10/17/202229中国人民大学法学院朱岩（三）宅基地使用权的物权变动模式《物权法》第155条规定：““宅基地流转”案件-“北京画家村案件”2002年李玉兰以4.5万元的价格买下马海涛宋庄镇辛店村391.28平方米的小院。2007年，在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海涛将李玉兰告上法庭，请求判决合同无效，归还房产。北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决双方签订的合同无效，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款。李玉兰不服，上诉至北京市二中院。10/17/202230中国人民大学法学院朱岩“宅基地流转”案件-“北京画家村案件”2002年李玉兰以4.北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，法院同时指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

审理法官说，鉴于李玉兰在一审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在本次审理程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效，马海涛赔偿李玉兰房屋补偿款93808元。李玉兰反诉马海涛，要求得到升值土地的区位补偿价。按法庭判决，加上第一次诉讼房屋及添附部分应赔偿的93808元，李玉兰最终应得到的房屋赔偿价格为279098元。10/17/202231中国人民大学法学院朱岩北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员案件中的疑难问题：1、买卖合同的标的是房屋还是宅基地，还是包括二者在内？《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”2、“房地一并”原则下能否间接导致宅基地流转？10/17/202232中国人民大学法学院朱岩案件中的疑难问题：1、买卖合同的标的是房屋还是宅基地，还是包讨论：“小产权房问题”10/17/202233中国人民大学法学院朱岩讨论：“小产权房问题”10/15/202233中国人民大学法小产权房占地类型及合法性存在瑕疵的原因小产权房占用土地的类型合法性存在瑕疵的原因（a）占用集体建设用地并且对外销售的小产权房，不符合法律规定。①占用村民原有宅基地并且对外销售的小产权房，不符合法律规定。主体受到限制，城市居民无法取得农村宅基地使用权。流转受到限制，不允许农村宅基地使用权进入市场。②占用其他集体建设用地并且对外销售的小产权房，不符合法律规定。流转受到限制，不允许集体建设用地使用权进入市场。（b）占用农用地（特别是耕地）并且对外销售的小产权房，不符合法律规定。严格控制非农业建设占用农用地。10/17/202234中国人民大学法学院朱岩小产权房占地类型及合法性存在瑕疵的原因合法性存在瑕疵的原因（国务院及国土资源部相关政策法规制定时间法规名称主要内容制定背景1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土使用证和房