房产公司单体方案设计任务书模板

第12页共12页目录TOC\o"1-1"\h\z\u一、项目概况 2二、项目定位与开发理念 3三、规划目标 3四、经济指标 3五、建筑功能要求 3六、总体规划原则 4七、场地交通组织与出入口 4八、景观设计 4九、单体设计原则 4十、户型设计原则 5十一商业设计原则 7十二机电设备专业要求 7十三结构专业要求 7十四、设计依据 7十五、中期成果及提交时间 7十六、最终成果及提交时间 7十七、附件清单 13

一、项目概况1、城市背景分析城市房地产市场现状分析主要销售对象与需求人群分析市场潜力与隐性商机分析当地风俗与人文分析市民居住模式和出行方式分析建筑文脉分析2．项目概况项目基本资料项目位置占地面积、地块周边状况其它自然环境调查报告空气质量噪声水平水文情况地形地貌分析基地内市政设施项目用地城市区位价值分析项目所处地段等级出行可达性分析周边土地与建筑可利用资源分析交通资源城市配套服务景观与生态资源用地原有构筑物、建筑物情况3．项目优劣势分析优势地形优势主题概念优势周边生态环境景观优势周边公交系统及配套设施优势其它劣势地形劣势环境影响劣势周边不良景观劣势周边公交系统及配套设施劣势其它二、项目定位与开发理念1．客户定位2．主题定位3．物业类型4．开发理念三、规划目标本项目将成为一个集居住、工作、休闲、娱乐、购物为一体的现代化国际都市社区。必须将优美的生态环境和现代化高尚居所相融合。该项目将成为观者对××的第一印象，构筑××新坐标，成为××市的标志。本项目的规划设计必须极力营造一个全新的生活区域、一个全新的生活方式、一个全新的生活理念。规划所涉及的各个方面必须具有前瞻性。商业的规划应当创造新的××城市娱乐中心、时尚中心、节日中心，成为购物旅游模式的成功范例，充分考虑商业因素，激活消费，成为城市新的经济增长点。总体规划应满足《城市居住区规划设计规范》和《××省城市规划管理技术规定》。建筑退让、建筑出入口方位、建筑风格、建筑密度、公共服务设施等参照《**项目控制性详细规划》地块要求（见附件地块经济技术指标统计表）。四、经济指标项目总用地面积建筑间距容积率：建筑密度：绿地率：停车位：其他要求：五、建筑功能要求住宅（户型配比及产品分布）会所（配套设施）商业（业态定位）酒店公寓（房间数及配比）办公六、总体规划原则以人为本的设计理念，合理兼顾人行与车行两种尺度。建筑布局需具有鲜明的主题特色，通过精心规划设计，结合整体布局，组合成丰富、有序的建筑形象。功能分区合理，结合开发商的分期开发模式，考虑其经济收益及滚动开发，在规划中进行合理的功能布局及业态分布，有利于分期开发的可能性与操作性。七、场地交通组织与出入口要充分考虑本市车流、过境购物车流和小区住户车流的走向，考虑整个项目与城市交通的衔接问题。设计良好的步行系统，做好车行与步行衔接，做好人车分流。充分考虑人流方向对商业的影响，合理组织交通流线，既能保证商业及配套公建的可达行，也要保证小区住户不受干扰。充分考虑汽车时代大型商业设施对停车位的需求，合理设计机动车进出流线。要充分考虑轻轨S1号线与城市交通干道对本项目的影响，要充分合理地利用其有利的一面。八、景观设计景观设计要达到绿色－健康的高标准，创造清新的空气环境，景观布局和设计要人性化，充分考虑易达性。住户区景观和非住户区景观要有合理分工与分区。商业部分的景观要充分考虑其商业要求。景观设计要与整体规划相结合，充分利用基地地理自然优势，以可持续发展的方式为业主提供优美的自然环境与现代都市文明相融的生活空间，塑造一个二十一世纪的居住环境。规划应以都市浪漫为主题的园林，引入景观小品、水体等，以优美的环境设计为居住者提供更高层次的生活质量。九、单体设计原则结合项目主题文化确定建筑风格；充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；多角度、多层次体现人性化住宅设计；建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；其它十、户型设计原则1．总体原则：住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；遵循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；满足住宅高舒适性要求。每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；立面设计建议使用大面积的落地玻璃窗（门）、大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；其它2.平面布局：户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；深圳地区气候炎热潮湿，户内尽量能够形成空气的对流；3.空间组合：底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；其它4.各功能空间的设计要点：阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；室外平台——对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化一定要纳入设计；起居厅与餐厅——起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；主卧室——主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗/落地玻璃窗；厨房——考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道；卫生间——卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；其它户型技术经济指标表5.细部设计：家具布置——窗户——阳台/露台/花园——空调——家庭中央供热水系统——6.设备专业要求：管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；立面尽量不设立管，设集中管井，位置合理，布管规整；套内无排水立管穿楼板现象；每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口；水、电、燃气全部户外计量；燃气管由厨房阳台接入，热水器位置均预留在厨房阳台，厨房阳台及安装热水器燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；水泵房、直饮水机房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；空调机房应根据设备情况留足面积与空间；发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；强弱电竖井应尽量分开设置，其净空面积应满足使用要求；每户内设可视对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。十一商业设计原则强调目标客户心理。商业外立面原则：。平面设计需考虑集中商业卫生间设计、商铺卫生间位置示意。考虑自动扶梯设计。商铺空调室外机的位置安排合理，对立面及使用无较大影响。十二机电设备专业要求十三结构专业要求十四、设计依据十五、中期成果及提交时间十六、最终成果及提交时间所提交的方案设计必须符合中国及***地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方要求，最终获得甲方确认；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容：1、总平面图设计，包括：用地红线位置及角点坐标，场地标高；建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；景观设计概念图。2、单体建筑平面图（1：100）。标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；剖切线位置及符号；高层住宅的标准层、标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；各防火分区的划分。3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。四向立面图并注明名称；表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。4、剖面图（1：100）。剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。5、彩色透视图（鸟瞰图、室外不同角度主要视点）6、建筑模型1：3007、设计说明书，包括：1）设计依据：计划投资立项批准文号。土地用地红线图，《建设用地规划许可证》。业主签发的设计招标书。2）总图设计说明工程位置和环境的说明。根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。建筑物栋数、层数、总高度的说明。建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表—XXX项目主要技术经济指标表）。XXX项目主要技术经济指标表规划指标名称单位指标数值备注总用地面积平方米总建筑面积平方米计容积率面积平方米住宅面积平方米其中：层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米层住宅建筑面积平方米配套设施面积平方米其中：会所建筑面积商业建筑面积平方米其它平方米一层地下室面积平方米两层地下室面积平方米半地下室面积平方米架空层面积平方米容积率建筑覆盖率%小区道路占有率%地面绿化率%地面停车位占有率%立体绿化面积平方米总户数户总停车位辆停车位布置方式车位比停车位/户f.说明按照《建设用地规划许可证》的汽车停车位数量与实际安排的数量。g.街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。3）建筑设计说明建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表—Ⅰ.不同物业类型户型结构表；Ⅱ.整体户型结构表；Ⅲ.户型技术经济指标表）；建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。Ⅰ.不同物业类型户型结构表物业类型别墅排屋多层小高层高层平均面积面积比套数套数比Ⅱ.整体户型结构表户型大户型面积面积比套数套数比Ⅲ.户型技术经济指标表(表中数值为举例)楼号户型户型技术经济指标及性质户数合计建筑面积建筑面积套内建筑面积实用率性质楼号-a楼号-b楼号-c合计注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。结构设计说明；给排水设计说明；电气设计说明；燃气设计说明；环保设计说明。8．提供方案设计建安成本估算。格式请按附表《XXX项目方案设计建安成本估算》，项目分项名称如实际需要可增加，但要和规划指标有对应关系，每分项成本估算值均要有其相应的建筑及结构说明。9．乙方应提交10套调改后的方案设计文件给甲方。另附电子光盘文件三套。XXX项目方案设计建安成本估算序号项目名称成本指标(元/M2)项目成本(万元)建筑说明结构说明一基础设施1.1场地平整、土方平衡1.2室外给水管网1.3室外排水管网（含化粪池）1.4室外电缆工程（小区内）1.5室外照明工程1.6室外煤气管道工程