房地产投资的形式和利弊及风险

房地产经营与管理第一章房地产投资概述第一节房地产的种类第二节房地产投资的特性第三节房地产投资的形式和利弊第四节房地产投资的风险第五节风险与投资组合第一节房地产的种类

一、土地二、在建工程三、建成后物业一、土地

（一）是否开发：未开发的----农村集体土地已开发的----城市国有土地（二）土地所处状态：生地、毛地、熟地二、在建工程

已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。三、建成后物业

1.居住物业2.商业物业3.工业物业4.特殊物业第二节房地产投资的特性

一、位置的固定性(不可移动性)二、寿命周期长自然寿命经济寿命三、适应性四、不一致性五、政策影响性六、对专业管理的依赖性七、相互影响性第三节房地产投资的形式和利弊一、房地产投资的形式二、房地产直接投资三、房地产间接投资四、房地产投资的利弊一、房地产投资的形式直接投资间接投资直接投资

投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。间接投资将资金投入与与房地产相关关的证券市场场的行为，房房地产的间接接投资者不需需直接参与有有关投资管理理工作。二、房地产直直接投资（一）房地产产开发投资投资者赚取开开发利润，风风险大收益也也大（二）房地产产置业投资投资者期望获获得收益、保保值、增值和和消费四方面面的利益。（一）房地产产开发投资指投资者从购购买土地使用用权开始，通通过在土地上上的进一步投投资活动，即即经过规划设设计和施工建建设等过程，，建成可以满满足人们某种种入住需要的的房地产产品品，然后将其其推向市场进进行销售，收收回投资获得得利润的过程程。（二））房地地产置置业投投资房地产产置业业投资资的对对象：：增量房房地产产和存存量房房地产产三、房房地产产间接接投资资（一））购买买住房房抵押押支持持证券券（二））购买买房地地产开开发投投资企企业的的债券券或股股票（三））投资资于房房地产产投资资信托托基金金四、房房地产产投资资的利利弊（一））房地地产投投资之之利（二））房地地产投投资之之弊（一））房地地产投投资之之利1.相对较较高的的收益益水平平2.能够得得到税税收方方面的的好处处3.易于获获得金金融机机构的的支持持4.能抵消消通货货膨胀胀的影影响5.提高投投资者者的资资信等等级（二））房地地产投投资之之弊1.变现性性差非非流流动性性资产产2.投资数数额巨巨大3.投资回回收周周期长长4.需要专专门的的知识识和经经验第四节节房房地产产投资资的风风险一、系系统风风险二、个个别风风险三、风风险对对房地地产投投资方方向选选择的的影响响一、系统统风险险对市场场内所所有投投资项项目均均产生生影响响、投投资者者无法法控制制的风风险.(一)通货膨膨胀风风险(二)市场供供求风风险(三)周期风风险(四)变现风风险(五)利率风风险(六)政策风风险(七)政治风风险(八)或然损损失风风险二、个个别风风险仅对市市场内内个别别项目目产生生影响响、可可以由由投资资者控控制的的风险险.(一)收益现现金流流风险险(二)未来经经营费费用风风险(三)资本价价值风风险(四)比较风风险(五)时间风风险(六)持有期期风险险三、风风险对对房地地产投投资方方向选选择的的影响响(一)投资者者根据据不同同类型型房地地产投投资风风险的的大小小,确定其其合理理的投投资收收益水水平;(二)投资者者尽可可能规规避控控制或或转移移风险险.第五节节风风险与与投资资组合合投资组组合理理论:在相同同的宏宏观经经济环环境变变化下下,不同投投资项项目的的收益益会有有不同同的反反应。。把适适当的的投资资项目目组合合起来来便可可以达达到一一个最最终和和最理理想的的长远远