土地增值税管理及营改增相关内容课件

土地增值税、营改增

1土地增值税主要内容土地增值税基本规定土地增值税预征土地增值税核定征收土地增值税清算土地增值税纳税申报表土地增值税主要内容土地增值税基本规定2主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》分别于1994年、1995年实施

《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号

)《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发【2015】43号）自2015年5月27日执行。自治区地税局关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（2015年第5号）自2015年9月1日起施行。主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》分别3基本内容概念：以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。开征目的、时间：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。自1994年1月1日起开征。基本内容概念：以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附4纳税人土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。实际工作中：房地产开发公司（专、兼营）、其他纳税人。纳税人土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑5征税范围和税率征税范围①转让国有土地使用权；②地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。标准之一：转让的土地使用权是否国家所有标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让标准之三：转让房产征税范围和税率征税范围6具体规定：

以房地产进行投资联营，暂免。（但排除三种情况、即投资联营到房地产公司的，房地产公司进行投资联营的，投资联营企业将房产进行再次转让的）合作建房：一方出钱、一方出地，建成后分房自用，暂免。建成后转让的征收。企业兼并转让房产税，暂免。具体规定：

以房地产进行投资联营，暂免。（但排除三种情况、即7房地产抵押:抵押期不征，抵押期满视房地产产权是否发生转移。房产税出租、评估增值不征。国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征。交换房产税，征收，但个人之间交换自有住房免征。交换房产税，征收，但个人之间交换自有住房免征。8

税率：实行四级超率累进税率：30%-60%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。速算扣除系数0%增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。5%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。15%

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。35%

税率：实行四级超率累进税率：30%-60%

增值额未超过扣9计税依据：

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-规定扣除项目金额后的余额计税依据：

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本10应税收入的认定（含税-不含税）

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入应税收入的认定（含税-不含税）

纳税人转让房地产取得的收入，11确定增值额的扣除项目（含税-不含税）

税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：1、取得土地使用权所支付的金额。土地出让金和相关费用。2、房地产开发成本：拆迁补偿费、建安费，间费等3、房地产开发费用即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。确定增值额的扣除项目（含税-不含税）

税法准予纳税人从转让12（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金13(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供14与转让房地产有关的税金即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。营改增后增值税是否扣除？①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。与转让房地产有关的税金即：营业税、城市建设维护税、印花税、教15财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％注意：既使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳16应纳税额的计算土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数应纳税额的计算土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率17例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。解：1、实现收入总额：1600万元2、扣除项目金额：①支付地价款：100万元②支付开发成本：300万元例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（18③与转让房地产有关的费用为：（100+300）×10%＝40（万元）④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元）⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元）⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元）3、确定增值额：1600－608＝992（万元）4、确定增值比率：992÷608×100%＝163%5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元）③与转让房地产有关的费用为：19减免税1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征。减免税1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金20征收管理：申报期限税法规定土增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。出售不同房屋类型的应按普通住房、非普通住房和其他类型房地产分别计算申报。征收管理：申报期限21纳税人是法人时：①转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；②如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关纳税。纳税人是自然人时：①转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；②如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。转让房地产坐落地在2个或2个以上的市、县区域的，应按照房地产坐落地分别向当地主管税务机关申报纳税。纳税人是法人时：22项目管理纳税人应将房地产开发项目向主管税务机关办理土地增值税纳税登记，并按照规定申报缴纳土地增值税。从事房地产开发的纳税人，应在土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后10日内，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》项目管理纳税人应将房地产开发项目向主管税务机关办理土地增值税23项目管理房地产开发企业分批出售商品房的，可按月办理纳税人申报，于次月15日内办理申报纳税，由被委托单位代征的，代征单位在办理房地产权属变更登记时凭市、县税务机关审核凭单代收。并按月汇总后于次月10日前，向委托税务机关解报。项目管理房地产开发企业分批出售商品房的，可按月办理纳税人申报24纳税申报及清算申报须提供资料土地增值税纳税申报表房地产权属证明、转让合同房地产评估报告房地产财务核算账簿和资料土地增值税清算表及其附表房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。纳税申报及清算申报须提供资料土地增值税纳税申报表25资料项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料。纳税人委托税务师事务所审核鉴证的房地产清算项目，应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》市、县税务机关需要提供的其他资料。资料项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有26土地增值税预征

纳税人预售房地产取得收入，应在取得收入的次月15日内，向主管税务机关办理纳税申报手续，并按规定预缴土地增值税。预征率：普通住宅：1%非普通住宅：1.5%其他类型房地产：2%对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。土地增值税预征

纳税人预售房地产取得收入，应在取得收入的次月27预征的计算应纳税额=转让房地产取得的收入*预征率转让收入房地产取得的收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。营改增后，可以与增值税预征相关联。预征的计算应纳税额=转让房地产取得的收入*预征率28土地增值税核定征收条件：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；土地增值税核定征收条件：29条件(四)符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；(六)转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票；（七）法律、法规规定的其他情形。条件(四)符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清30核定方式按以下方法核定其转让房地产计税收入。（一）依照政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产计税收入；（二）依照《宁夏回族自治区地方税务局房地产交易计税价格评估系统》评估的计税价格核定房地产计税收入；（三）自治区地税局规定的其他房地产计税收入核定方法核定方式按以下方法核定其转让房地产计税收入。31计算公式核定征收税款的计算公式为：应交土地增值税税款＝房地产计税收入×适用核定征收率土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率；对开发销售的一手房采取核定方式征收土地增值税的，核定征收率应在规定核定征收率基础上上浮50%征收。计算公式核定征收税款的计算公式为：32房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅、其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，应按其他类型从高适用核定征收率。房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅、其他类型房33宁夏回族自治区土地增值税核定征收率表

地区

类型普通住宅（%）非普通住宅（%）其他类型房地产（%）银川地区4610石嘴山地区356吴忠地区356中卫地区245固原地区245宁夏回族自治区土地增值税核定征收率表

地区类型普通住宅34清算管理土地增值税清算工作中纳税人和税务部门的工作职责纳税人职责：完成具体的清算工作，将清算结果报主管税务部门审核，及时结清应缴纳的土地增值税税款。税务部门职责：1、为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。2、及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。清算管理土地增值税清算工作中纳税人和税务部门的工作职责35（一）、土地增值税清算的定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

（一）、土地增值税清算的定义36（二）、土地增值税清算主体清算主体：纳税人。（宁地税发【2010】105号）

对纳税人按照规定应进行土地增值税清算的，纳税人应当在达到清算条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续，并结清税款。（三）、土地增值税清算对象土地增值税清算对象：房地产开发企业。（二）、土地增值税清算主体37（四）、土地增值税清算单位和计算单位的确定清算单位：以市、县人民政府所属住房和城乡建设、房管部门审批（备案）的纳税人房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。

计算单位：(普通、非普通、商业）房地产要分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税按照房地产类型计算（四）、土地增值税清算单位和计算单位的确定38注意点：划分清算项目，分别计算普通住宅与其他商品房的增值额《土地增值税暂行条例》第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由自治区财政厅、自治区地税局会同自治区住房城乡建设厅制定并定期发布实施。自治区规定普通标准住宅面积为144㎡。注意点：划分清算项目，分别计算普通住宅与其他商品房的增值额39（五）、清算条件A.纳税人自行清算条件。符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（五）、清算条件40B.主管地方税务机关要求纳税人进行清算的。符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（四）自治区地税局规定的其他情形。

B.主管地方税务机关要求纳税人进行清算的。符合下列情况之一的41纳税人清算时限审核对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人清算时限审核对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人42违法处理应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征管法》的有关规定处理。违法处理应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要43土地增值税纳税申报表

土地增值税纳税申报表

44修订思路修订依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《土地增值税清算管理规程》《国家税务总局关于印发《全国县级税务机关纳税服务规范（1.0版）》相关表证单书的通知》（税总发〔2014〕109号）共3张主表22张附表修订思路修订依据：45修订思路阶段性目标：规范统一申报表样式合理优化申报表结构和内容进一步完善信息采集细化不同类型房地产预征及清算数据长期目标：实现税务机关对房地产开发项目的全流程项目管理修订思路阶段性目标：46修订内容——结构及内容调整预征申报表：土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）设置“预征率”栏次：以便于掌握各地各类房地产的预征率水平。修订内容——结构及内容调整预征申报表：土地增值税纳税申报表（47修订内容——结构及内容调整区分实物收入其他收入考虑到实际存在的无形资产、股权等非货币非实物的收入情况，在清算申报表中将实物收入和其他收入分设两个栏次，以便纳税人分别填报，避免遗漏。

修订内容——结构及内容调整区分48修订内容——结构及内容调整增加核定征收填列项目非从事房地产开发的纳税人扣除项目评估法计算的扣除项目中增加“评估费用”栏次文件依据:《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）修订内容——结构及内容调整增加核定征收填列项目非从事房地产开49修订内容——完善信息采集新增项目编号：项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。修订后的申报表以项目编号为房地产开发项目唯一标识，将预征环节和清算环节关联起来，以实现对房地产开发项目的全流程管理。

分类和编码方法：采用组合编码法，代码共16位，第1位为拉丁字母“Z”；第2到7位为房地产项目所在地6位行政区划代码；第8到11位为房地产项目登记年度；第12到16位为数字，顺序编码。修订内容——完善信息采集新增项目编号：项目编号是在进行房地产50修订内容——完善信息采集减免税额及减免性质代码分类预征清算修订内容——完善信息采集减免税额及减免性质代码51营改增相关内容财税【2016】36号文《营业税改征增值税试点实施办法》国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）自2016年5月1日起施行。共四章二十八条营改增相关内容52增值税纳税人：一般纳税人、小规模纳税人

征收范围：销售货物、提供加工修理修配、提供应税服务、进口货物。销售服务、无形资产、或者不动产。税率：17%、13%、11%、6%、零税率征收率：3%计税方法：一般计税方法和简易计税方法增值税纳税人：一般纳税人、小规模纳税人53应纳税额计算一般纳税人：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额=含税销售额/（1+税率）*税率当期进项税额是纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付付或者负担的增值税额。小规模纳税人：应纳税额=含税销售额/（1+征收率）*征收率应纳税额计算一般纳税人：54进项税额（凭票抵扣）从销售方取得的增值税专用发票上注明的税款从海关取得的海关进口增值税专用缴款书注明的税款农产品收购或销售发票注明的农产品买价和13%计算的进项税额。从境外购进取得的解缴税款完税凭证上注明的增值税额。进项税额（凭票抵扣）从销售方取得的增值税专用发票上注明的税款55不得抵扣简易计税方法计税项目免征增值税、集体福利、个人消费非正常损失(被盗、丢失、霉烂、依法没收、销毁、拆除）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。财政部总局规定的其他情形。不得抵扣简易计税方法计税项目56房地产自行开发适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。房地产自行开发适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目57一般纳税人征收管理

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）一般纳税人征收管理

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一58允许扣除的土地价款支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。允许扣除的土地价款支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或59计算当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。计算当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房60一般纳税人简易计税般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。一般纳税人简易计税般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选61一般纳税人自行开发老项目房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人自行开发老项目房地产老项目，是指：62一般纳税人预缴一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人预缴一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项63预缴期限一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。与土地增值税预缴入库同步进行。是否同时向地税机关预缴税款。预缴期限一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机64一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简65纳税申报一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。纳税申报一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计66一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应67发票开具一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。发票开具一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发68小规模纳税人征收管理

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人征收管理

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简69小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。土地增值税管理及营改增相关内容课件70小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票71小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日72房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税73

谢谢大家！土地增值税管理及营改增相关内容课件74

土地增值税、营改增

75土地增值税主要内容土地增值税基本规定土地增值税预征土地增值税核定征收土地增值税清算土地增值税纳税申报表土地增值税主要内容土地增值税基本规定76主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》分别于1994年、1995年实施

《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号

)《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发【2015】43号）自2015年5月27日执行。自治区地税局关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（2015年第5号）自2015年9月1日起施行。主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》分别77基本内容概念：以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。开征目的、时间：为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。自1994年1月1日起开征。基本内容概念：以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附78纳税人土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。实际工作中：房地产开发公司（专、兼营）、其他纳税人。纳税人土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑79征税范围和税率征税范围①转让国有土地使用权；②地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。标准之一：转让的土地使用权是否国家所有标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让标准之三：转让房产征税范围和税率征税范围80具体规定：

以房地产进行投资联营，暂免。（但排除三种情况、即投资联营到房地产公司的，房地产公司进行投资联营的，投资联营企业将房产进行再次转让的）合作建房：一方出钱、一方出地，建成后分房自用，暂免。建成后转让的征收。企业兼并转让房产税，暂免。具体规定：

以房地产进行投资联营，暂免。（但排除三种情况、即81房地产抵押:抵押期不征，抵押期满视房地产产权是否发生转移。房产税出租、评估增值不征。国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征。交换房产税，征收，但个人之间交换自有住房免征。交换房产税，征收，但个人之间交换自有住房免征。82

税率：实行四级超率累进税率：30%-60%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。速算扣除系数0%增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。5%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。15%

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。35%

税率：实行四级超率累进税率：30%-60%

增值额未超过扣83计税依据：

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-规定扣除项目金额后的余额计税依据：

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本84应税收入的认定（含税-不含税）

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入应税收入的认定（含税-不含税）

纳税人转让房地产取得的收入，85确定增值额的扣除项目（含税-不含税）

税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：1、取得土地使用权所支付的金额。土地出让金和相关费用。2、房地产开发成本：拆迁补偿费、建安费，间费等3、房地产开发费用即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。确定增值额的扣除项目（含税-不含税）

税法准予纳税人从转让86（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金87(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供88与转让房地产有关的税金即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。营改增后增值税是否扣除？①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。与转让房地产有关的税金即：营业税、城市建设维护税、印花税、教89财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％注意：既使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳90应纳税额的计算土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数应纳税额的计算土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率91例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。解：1、实现收入总额：1600万元2、扣除项目金额：①支付地价款：100万元②支付开发成本：300万元例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（92③与转让房地产有关的费用为：（100+300）×10%＝40（万元）④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元）⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元）⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元）3、确定增值额：1600－608＝992（万元）4、确定增值比率：992÷608×100%＝163%5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元）③与转让房地产有关的费用为：93减免税1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土增值税；如果超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征。减免税1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金94征收管理：申报期限税法规定土增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。出售不同房屋类型的应按普通住房、非普通住房和其他类型房地产分别计算申报。征收管理：申报期限95纳税人是法人时：①转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；②如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关纳税。纳税人是自然人时：①转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；②如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。转让房地产坐落地在2个或2个以上的市、县区域的，应按照房地产坐落地分别向当地主管税务机关申报纳税。纳税人是法人时：96项目管理纳税人应将房地产开发项目向主管税务机关办理土地增值税纳税登记，并按照规定申报缴纳土地增值税。从事房地产开发的纳税人，应在土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后10日内，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》项目管理纳税人应将房地产开发项目向主管税务机关办理土地增值税97项目管理房地产开发企业分批出售商品房的，可按月办理纳税人申报，于次月15日内办理申报纳税，由被委托单位代征的，代征单位在办理房地产权属变更登记时凭市、县税务机关审核凭单代收。并按月汇总后于次月10日前，向委托税务机关解报。项目管理房地产开发企业分批出售商品房的，可按月办理纳税人申报98纳税申报及清算申报须提供资料土地增值税纳税申报表房地产权属证明、转让合同房地产评估报告房地产财务核算账簿和资料土地增值税清算表及其附表房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。纳税申报及清算申报须提供资料土地增值税纳税申报表99资料项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明材料。纳税人委托税务师事务所审核鉴证的房地产清算项目，应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》市、县税务机关需要提供的其他资料。资料项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有100土地增值税预征

纳税人预售房地产取得收入，应在取得收入的次月15日内，向主管税务机关办理纳税申报手续，并按规定预缴土地增值税。预征率：普通住宅：1%非普通住宅：1.5%其他类型房地产：2%对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。土地增值税预征

纳税人预售房地产取得收入，应在取得收入的次月101预征的计算应纳税额=转让房地产取得的收入*预征率转让收入房地产取得的收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。营改增后，可以与增值税预征相关联。预征的计算应纳税额=转让房地产取得的收入*预征率102土地增值税核定征收条件：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；土地增值税核定征收条件：103条件(四)符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；(六)转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票；（七）法律、法规规定的其他情形。条件(四)符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清104核定方式按以下方法核定其转让房地产计税收入。（一）依照政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产计税收入；（二）依照《宁夏回族自治区地方税务局房地产交易计税价格评估系统》评估的计税价格核定房地产计税收入；（三）自治区地税局规定的其他房地产计税收入核定方法核定方式按以下方法核定其转让房地产计税收入。105计算公式核定征收税款的计算公式为：应交土地增值税税款＝房地产计税收入×适用核定征收率土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率；对开发销售的一手房采取核定方式征收土地增值税的，核定征收率应在规定核定征收率基础上上浮50%征收。计算公式核定征收税款的计算公式为：106房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅、其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，应按其他类型从高适用核定征收率。房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅、其他类型房107宁夏回族自治区土地增值税核定征收率表

地区

类型普通住宅（%）非普通住宅（%）其他类型房地产（%）银川地区4610石嘴山地区356吴忠地区356中卫地区245固原地区245宁夏回族自治区土地增值税核定征收率表

地区类型普通住宅108清算管理土地增值税清算工作中纳税人和税务部门的工作职责纳税人职责：完成具体的清算工作，将清算结果报主管税务部门审核，及时结清应缴纳的土地增值税税款。税务部门职责：1、为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。2、及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。清算管理土地增值税清算工作中纳税人和税务部门的工作职责109（一）、土地增值税清算的定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

（一）、土地增值税清算的定义110（二）、土地增值税清算主体清算主体：纳税人。（宁地税发【2010】105号）

对纳税人按照规定应进行土地增值税清算的，纳税人应当在达到清算条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续，并结清税款。（三）、土地增值税清算对象土地增值税清算对象：房地产开发企业。（二）、土地增值税清算主体111（四）、土地增值税清算单位和计算单位的确定清算单位：以市、县人民政府所属住房和城乡建设、房管部门审批（备案）的纳税人房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。

计算单位：(普通、非普通、商业）房地产要分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税按照房地产类型计算（四）、土地增值税清算单位和计算单位的确定112注意点：划分清算项目，分别计算普通住宅与其他商品房的增值额《土地增值税暂行条例》第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由自治区财政厅、自治区地税局会同自治区住房城乡建设厅制定并定期发布实施。自治区规定普通标准住宅面积为144㎡。注意点：划分清算项目，分别计算普通住宅与其他商品房的增值额113（五）、清算条件A.纳税人自行清算条件。符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（五）、清算条件114B.主管地方税务机关要求纳税人进行清算的。符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（四）自治区地税局规定的其他情形。

B.主管地方税务机关要求纳税人进行清算的。符合下列情况之一的115纳税人清算时限审核对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。纳税人清算时限审核对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人116违法处理应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《税收征管法》的有关规定处理。违法处理应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要117土地增值税纳税申报表

土地增值税纳税申报表

118修订思路修订依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《土地增值税清算管理规程》《国家税务总局关于印发《全国县级税务机关纳税服务规范（1.0版）》相关表证单书的通知》（税总发〔2014〕109号）共3张主表22张附表修订思路修订依据：119修订思路阶段性目标：规范统一申报表样式合理优化申报表结构和内容进一步完善信息采集细化不同类型房地产预征及清算数据长期目标：实现税务机关对房地产开发项目的全流程项目管理修订思路阶段性目标：120修订内容——结构及内容调整预征申报表：土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）设置“预征率”栏次：以便于掌握各地各类房地产的预征率水平。修订内容——结构及内容调整预征申报表：土地增值税纳税申报表（121修订内容——结构及内容调整区分实物收入其他收入考虑到实际存在的无形资产、股权等非货币非实物的收入情况，在清算申报表中将实物收入和其他收入分设两个栏次，以便纳税人分别填报，避免遗漏。

修订内容——结构及内容调整区分122修订内容——结构及内容调整增加核定征收填列项目非从事房地产开发的纳税人扣除项目评估法计算的扣除项目中增加“评估费用”栏次文件依据:《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）修订内容——结构及内容调整增加核定征收填列项目非从事房地产开123修订内容——完善信息采集新增项目编号：项目编号是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。修订后的申报表以项目编号为房地产开发项目唯一标识，将预征环节和清算环节关联起来，以实现对房地产开发项目的全流程管理。

分类和编码方法：采用组合编码法，代码共16位，第1位为拉丁字母“Z”；第2到7位为房地产项目所在地6位行政区划代码；第8到11位为房地产项目登记年度；第12到16位为数字，顺序编码。修订内容——完善信息采集新增项目编号：项目编号是在进行房地产124修订内容——完善信息采集减免税额及减免性质代码分类预征清算修订内容——完善信息采集减免税额及减免性质代码125营改增相关内容财税【2016】36号文《营业税改征增值税试点实施办法》国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）自2016年5月1日起施行。共四章二十八条营改增相关内容126增值税纳税人：一般纳税人、小规模纳税人

征收范围：销售货物、提供加工修理修配、提供应税服务、进口货物。销售服务、无形资产、或者不动产。税率：17%、13%、11%、6%、零税率征收率：3%计税方法：一般计税方法和简易计税方法增值税纳税人：一般纳税人、小规模纳税人127应纳税额计算一般纳税人：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额=含税销售额/（1+税率）*税率当期进项税额是纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付付或者负担的增值税额。小规模纳税人：应纳税额=含税销售额/（1+征收率）*征收率应纳税额计算一般纳税人：128进项税额（凭票抵扣）从销售方取得的增值税专用发票上注明的税款从海关取得的海关进口增值税专用缴款书注明的税款农产品收购或销售发票注明的农产品买价和13%计算的进项税额。从境外购进取得的解缴税款完税凭证上注明的增值税额。进项税额（凭票抵扣）从销售方取得的增值税专用发票上注明的税款129不得抵扣简易计税方法计税项目免征增值税、集体福利、个人消费非正常损失(被盗、丢失、霉烂、依法没收、销毁、拆除）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。财政部总局规定的其他情形。不得抵扣简易计税方法计税项目130房地产自行开发适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。房地产自行开发适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目131一般纳税人征收管理

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）一般纳税人征收管理

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一132允许扣除的土地价款支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。允许扣除的土地价款支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或