房地产策划项目总体方案共119

南沙起航，城投方向南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案古韵地产策划部南沙，广州的门户中国的自贸区海上丝绸之路的核心环节肩负粤港澳三地深度融合的任务需要一个支撑自贸区高度的标杆真正意义的商务综合领地我们认为本项目与之比肩的是纽约的金融核心区曼哈顿东京的中心商务区六本木巴黎城的首席中心商务区拉德方斯伦敦的新金融城“金丝雀码头”市场分析CONTENT内容大纲1营销策略4项目分析2项目定位3合作优势5市场分析CONTENT内容大纲1市场变化莫测欲手握胜券必须以敏锐的嗅觉捕捉市场每一刻动态2014年11月10日至11日，市委书书记任学锋锋到访南沙沙新区，提提出将南沙沙建设为市市场化法治治化国际化化营商环境境和干净整整洁有序平平安城市环环境的先导导区、粤港港澳合作综综合示范区区，增创发发展新优势势。集全市之力力聚焦南沙沙广东自贸区区获批2014年12月12日，党中央央、国务院院已决定在在更大范围围推开（上上海）自由由贸易试验验区建设经经验，将在在广东、天天津、福建建特定区域域再设三个个自由贸易易园区。南沙金融15条出台2014年12月15日，南沙金金融15条出台，分分别从金融融、货币、、融资租赁赁、商业、、离岸业务务等方案框框定内容。。国家总理到到访南沙2015年1月5日，李克强强在广东自自贸区南沙沙片区考察察见到的成成果。总理理说，“时间就是金金钱”最早就是从从广东喊出出来的，自自贸区要做做的是简化化审批流程程、激发市市场活力、、加强事中中事后监管管，争创审审批“特区速度”。南沙自贸区区挂牌2015年4月21日自贸区区南沙片区区挂牌，省省长及港澳澳特首出席席，挂牌当当天将有经经过精心挑挑选的100家企企业作为代广东东自自贸贸区区确确立立，，利利好好政政策策相相继继出出台台，，从从此此南南沙沙区区域域能能级级和和地地位位将将继继续续提提高高。。南沙沙自自贸贸区区简简析析广东东自自由由贸贸易易试试验验区区116.2平方方公公里里，，其其中中广广州州南南沙沙新新区区片片区区占占了了60平方方公公里里(含广广州州南南沙沙保保税税港港区区7.06平方方公公里里)，深深圳圳前前海海蛇蛇口口片片区区28.2平方方公公里里、、珠珠海海横横琴琴新新区区片片区区28平方方公公里里。。南沙沙新新区区片片区区是是广广东东自自贸贸区区最最大大的的一一个个片片区区，，共共分分为为三三大大板板块块，，七七大大区区块块：中心心版版块块中部部五五大大区区块块。。明珠珠湾湾起起步步区区、南沙沙湾湾、蕉门门河河中中心心区区区块块为为金融融商商务务区区，万顷顷沙沙区区块块探索索加加工工贸贸易易转转型型升升级级、南沙沙枢枢纽纽区区板块主攻攻粤港港澳澳科科技技创创新新。庆盛盛版版块块位于于北北部部，，包包含含庆庆盛盛枢枢纽纽区区块块，，重重点点发发展展国国际际教教育育和和医医疗疗合合作作。。海港港版版块块南北北各各有有一一海海港港区区块块，，包包括括龙龙穴穴岛岛和和沙沙仔仔岛岛部部分分，，主主力力建建设设国国际际航航运运中中心心，，发发展展汽汽车车保保税税交交易易等等。。南沙沙自自贸贸区区共共分分为为七七大大区区块块，，各各自自功功能能定定位位不不同同。自贸区区对对商商业业物物业业利利好好最最大大,存在在自自贸贸区区扩扩容容的的可可能能性性。。南沙沙自自贸贸区区简简析析2012年前前：：南南沙沙新新区区政政策策前前期期，，刺刺激激投投资资者者到到南南沙沙投投资资，，但但存货货量量不不足足，，无无法法满满足足投投资资者者；2013年：：南南沙沙新新区区红利利消消退退，且且存存货货量量不不足足，，影影响响销销售售；；2014年：：自自贸贸区区获获批批，，各各大大房房地地产产商商纷纷纷纷涌涌入入南南沙沙，，存货货量量激激增增，带带动动销销售售；；2015年：：自自贸贸区区挂挂牌牌，，各各地地投投资资者者涌涌入入南南沙沙，，量价价齐齐升升，成成交交均均价价突突破破12000，现现时时市场场需需求求仍仍十十分分巨巨大大。南沙沙办办公公市市场场2011-2015年市市场场分分析析南沙沙商商业业地地产产开开发发情情况况南沙沙商商业业建建筑筑面面积积开开发发剩剩余余739万平平米米，，而而明明珠珠湾湾是是七七大大板板块块中中可可开开发发面面积积最最多多的的，，可可见见未未来来明明珠珠湾湾的的商商业业竞竞争争是是异异常常激激烈烈的的。。南沙自贸区内内的可建商业业建筑面积739.94万平方米，其其中明珠湾起步区的可建商业建筑筑面积为285万平方米，在七七大板块中排排名第一，是是可建商业面面积最多的区区域南沙商业建筑面积开发情况（单位：㎡）20151030片区已建商业面积在建商业面积未建商业面积可建商业面积明珠湾起步区

（土地面积口径是商业服务，不同于商业）04281285南沙枢纽00135135庆盛枢纽00126.8126.8南沙湾

（土地面积统计口径为商业办公）10.142.4153.3465.89蕉门河中心区块

（土地规模统计口径商业办公）5.8851.4269.95127.25总计16.0257.83666.09739.94南沙自贸区正正式挂牌后，，掀起一翻产产品商业化的的热潮。未来来商业物业供供应形成井喷喷南沙土地价值值大幅度提高高，地价飙升，，商业用地尤为凸显，价价格预估上涨涨3-5倍；自贸区确立，，商业物业交投投活跃伴随自贸区金金融15条细则出台，，未来众多金金融类企业选选择在南沙注注册公司，开开拓业务，对对办公楼、商业业等需求将大大幅提升，因此未来南南沙房地产发发展趋势将以以集写字楼、、商业、公寓寓的城市综合体居多。南沙自贸区政政策对房地产产影响南沙商业物业业在自贸区获批前后有爆发性增长长，主要是投投资性客户入入市，以消化化自贸区红利利为主，未来来市场将回归理性并看自贸区其其他政策落地地自贸区获批自贸区挂牌自贸区获批：2014.12.27自贸区获批，，这段时间办办公物业成交量急剧增长，之前成交基基本很少。自贸区挂牌：2015.4.21南沙自贸区挂挂牌，成交量大幅增增加，价格有所提高。自贸区挂牌后后：自贸区红红利消化后，，市场回归理理性，量价齐降。南沙自贸区获获批影响南沙办公2015年4-6月已售统计

套数面积均价销售金额合计222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自贸区4月21日挂牌，5月迎来南沙商商业成交井喷喷，当月成交交1055套，67540㎡；但随着利好效应应逐步消化，，加之市场竞竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。自贸区挂牌后后南沙商业市市场反应房地产利好不不断，2015年主基调还是去去库存。上半年自贸区政策利好好让南沙商业量价齐升，后续供应量量巨增，自6月后，自贸区红利消消退后，加上各方方面原因，投投资热度相对对减弱。商业1）自贸区对商商业的利好政政策，促使大批投资型买买家入市2）南沙未来面面向国际定位位，大批商业业地产涌现，，16年-18年商业竞争非常常严峻3）南沙商业原原本缺失，后后续开发更加加倾向于商业开开发4）进驻企业逐逐渐增多，未未来更加成为为注册热点，，写字楼需求逐逐步增大5）自贸区有可可能扩容宏观背景小结结广州优质写字字楼情况和分分析2014年第四季度市市场变化广州写字楼市市场第四季平平均与上季度度持平，为136元/平方米/月珠江新城区域域的租金与上上季度持平，，为153元/平方米/月天河体育中心心区域的平均均租金上升0.1%，为137元/平方米/月越秀区区域平平均租金与上上季度持平，，为104元/平方米/月2014年第四季度整整体写字楼市市场概览总体概况天河体育中心珠江新城越秀区甲级写字楼乙级写字楼写字楼存量（百万平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106环比变化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售价（元/平方米）290962774734520246073229325684环比变化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%环比变化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%广州写字楼市市场分析销售市场主要要成交摘要（（2015年2月）项目整体成交均价（元/平方米）本月内销售均价本月销售套数本月销售面积（㎡）已售套数已售面积写字楼总面积（㎡）面积销售进度富力东山新天地3208728011236384171748462220.30%主控国际中心36771000131362118324043.50%环球都会广场45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈广场490344513471224345573486654886.20%保利克洛维二期341793345633253553361811824028.40%保利天悦G1栋000000334810%保利天悦G2栋2773826787455072102353367830.40%保利天悦G3栋284410005986912674332.50%广州写字楼市市场分析1）2014年全市写字楼楼存量近600万㎡，平均售价约29000元/㎡，空置率约11.5%，平均租金约为136元/㎡/月，预计未来来3年租金稳中微微降；2）未来三年写写字楼新增供应共约约256万㎡，2015年新增供应超超80万㎡。广州写字楼市市场分析小结结中惠国际总建面推货时间定位价格卖点5万㎡持续销售46-102㎡20000毛坯区府旁，蕉门河景中海联总建面推货时间定位价格卖点22万㎡未定甲级写字楼待定核心商圈，临近地铁未售在售金茂湾总建面推货时间定位价格卖点4万㎡未定甲级写字楼待定明珠湾自贸区成卓世纪中心总建面推货时间定位价格卖点2.1万㎡持续销售写字楼待定核心商圈，临近地铁南沙目前写字字楼存量有7万㎡,预计2016年有6个写字楼项目目入市,未售项目集中中在自贸区内内。最近一段时期期，即将开售售写字楼的项项目有中海联联·南沙国贸中心心和金茂湾，，定位均为甲甲级写字楼，，面积共有26万㎡，其中中中海联·南沙国贸中心心为一栋公寓寓、一栋写字字楼，目前公公寓已经开售售；而明珠湾区块只有金茂湾即即将开售。南沙办公市场场分析项目名称南沙中华总商会南沙金融大厦奥园中环广场华汇国际广场南沙坤豪大厦奥园金莎广场南沙南亭大厦入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精装租金————45-7535-50——————入住时间2008201120102012

20102010入住面积702019000210004874160045000——所在区域南沙湾金洲金洲金洲金洲金洲蕉门租售情况：目前奥园商务大大厦及中华商商会大厦等有有50%-80%的空置率，整体入住率偏偏低，已租赁面积积不足5万㎡。目前南沙在租租写字楼基本本集中在南沙沙中心区域，，南沙湾仅少量量写字楼在租租，明珠湾区块目前无在租写写字楼，存在在市场机会点点。目前在租写字字楼租金普遍较低低，档次普遍不高高，投资客对于于高级写字楼的的需求目前还是十分分巨大。南沙在租写字字楼板块项目名称定位企业类型建筑面积区府板块城投大厦(售罄)甲级写字楼投资和金融类企业居多14000南沙湾南沙香港中华总商会大厦(售罄)临海•高级写字楼航运类公司为主26000明珠湾金茂湾甲级写字楼暂无信息40000金洲板块奥园金莎广场(售罄)南沙中心•高级写字楼小型公司为主25000坤豪大厦(售罄)高级写字楼小型商户为主______南沙金融大厦(售罄)金融投资和金融的中小型企业30455保利绿地大都汇

商贸+总部保利总部,物流类企业16000中海联(未售)甲级写字楼中小型企业20704香江国际金融中心超甲级写字楼跨境金融/电子商务36115珠江船务大厦(未售)甲级写字楼暂无信息20575成卓世纪中心写字楼中小型企业为主21109南沙目前写字字楼主要集中在在金洲板块，，明珠湾起步步区区块目前前仅金茂湾完完工，目前市场空缺缺。且明珠湾起起步区区块定位为金融商商务发展试验验区，未来的商务务集中地，存在市场机会会点.2022/11/26方圆云山诗意意成卓世纪中心保利绿地大都汇南沙城售罄在租在售/待售香江国际金融融中心珠江船务大厦厦南沙金融大厦厦奥园金莎广场坤豪大厦中华总商会大厦金茂湾自贸区南沙写字楼主主要分布个盘点评：在售11栋写字楼，面面积在43--100㎡之间，均价20000元/㎡以上是南沙较早的的项目，原计计划为公寓，，在自贸区批批复后，改为为写字楼销售售广州银行、粤粤电等进驻楼盘名称中惠璧珑湾楼盘位置南沙进港大道与凤凰大道交界（地铁4号线蕉门站A出口）发展商中惠熙元房地产集团有限公司物管公司彩生活物业物业类型住宅、SOHO、写字楼、商铺分期情况3期占地面积12330㎡容积率4.1建筑面积50557㎡绿化率30%户型面积46-102m²SOHO公寓总户数总户数816户当期户数816户车位数264个综合点评项目距离地铁4号线蕉门站A出口和蕉门公交总站仅100米，雄踞南沙未来CBD核心地段，交通便捷，地段优越.竞品分析>>中惠国际金融融中心楼盘名称成卓世纪中心楼盘位置南沙区进港大道和海滨路交界东南向发展商广州市成卓房地产开发有限公司物管公司--物业类型标准写字楼分期情况1期占地面积7000㎡容积率3.0建筑面积31674㎡绿化率30%户型面积130～240m²总户数120户车位数机动车位约150个，非机动车位约350个综合点评卓世纪中心是由一栋15层高的标准写字楼和2层的商业裙楼组成。紧邻南沙区政府，周边分布有国税局、地税局等主要政务机构，实现真正意义上的一站式便捷办公。个盘点评：1栋15层标准准写字楼，1-2层为商商业，3-15层为写字楼目前写字楼正在持销.写字楼面积段段在136-190m²之间，一层8户，间隔与与间隔之间不不能打通，毛坯均均价16565元/㎡位于南沙牌坊坊侧，蕉门河河旁，地理位位置优越竞品分析>>成卓世纪中心楼盘名称方兴金茂湾楼盘位置广州市南沙区凤凰大道外国语学院旁发展商方兴地产（中国）有限公司物管公司金茂物业物业类型公寓，住宅，商铺，写字楼，商墅分期情况3期占地面积243000㎡容积率2.33建筑面积568000㎡绿化率30%户型面积40-100m²写字楼总户数总户数约2200户，当期户数1000户车位数约6000个综合点评南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的第一个大型综合项目，位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区核心起步区，位处南沙红树林天然保护区旁，景观优美，规划完善，配套仍待完善。个盘点评：写字楼预计年末入市，目前为为明珠湾起步步区内唯一即即将开售写字字楼，附近竞竞品少，对于于销售相对有有利明珠湾起步区区区块定位为为金融商务发发展试验区，，对于写字楼楼的销售有一一定的帮助竞品分析>>方兴金茂湾1）南沙写字楼楼分布主要位位于5个板块，主要集中于于蕉门中心区区，明珠湾区域市市场仍然空缺，但但未来将成为为南沙写字楼楼最主要的集中中区域2）南沙目前写写字楼较少，，相对中端，无法满足未未来的办公需需求3）南沙目前写写字楼租价为为50元/㎡，在售项目较少少，中惠国际金金融中心、成成卓世纪中心心、金茂湾C1栋写字楼，三三个项目售价价将超过2万4）投资南沙的的客户多关注注自贸区内写写字楼，对于于自贸区外写字楼需求热度相对对偏低。南沙写字楼市市场分析小结结开发大厦项目分析CONTENT内容大纲2区域分析明珠湾区是南沙新区的的核心区位，，地处五条水水道交汇的核核心地区，规规划总面积约约103平方公里，建建设成具有粤港澳合作服服务功能和城市综合服务务的区域。建成服务珠珠三角、面向向世界的珠江江口湾区中央商务区。其中明珠湾区起步步区位于其北部，规规划总面积为为33平方公里，包包括灵山岛尖尖、横沥岛尖尖、蕉门河以以西片区、慧慧谷片区，其其规划建设现代金融服务务集聚区，总部商务办公公区及钻石水乡居住住社区等功能区。率先建设的灵山岛尖区域域将成为南沙““珠江新城，，面积约3.5平方公里，将将重点发展总部经济、高高端商务、金金融服务、科科技创新、教教育培训等产产业，配套建设高高品质的岭南南水乡居住社社区。南沙CBD核心广州首首例政政企倾倾力合合作项项目打造高高端总总部商商务经经济商业、、生活活配套套齐全全金茂湾区域分分析项目所所在为为明珠珠湾CBD商务区区，是是七大大板块块中唯唯一的的商务务定位位区域域项目周周边以以总部部办公公、期期货交交易中中心、、大型型社区区为主主区域内内规划划有高高端综综合商商业体体项目目以及及万豪豪五星星级国国际酒酒店本案项目东东面、、北面面为江江项目西西面为为中交交地块块项目西西侧为为凤凰凰一桥桥项目周周边项目正正对面面暂时时仅为为金茂茂湾房房地产产项目目项目西西侧为为建设设用地地，已已开始始建设设，占占地40753㎡，总总建面面达到到14.26万㎡，，露面面地价价4306元/㎡项目北北侧，，是金金茂湾湾与项项目之之间的的水道道，一一线湾湾景项目西西侧是是凤凰凰一桥桥项目分分析项目主主体建成超超甲级级写字字楼明珠湾湾开发发大厦厦位于于南沙沙区横横沥镇镇灵山山岛尖尖商务务办公公区采用主主副两两栋楼楼布置置形式式，立立体式式复合合空间间设计计，动动静结结合的的城市市空间间广场场引领区区域投投资建建设“微城城市””设计计理念念，形形象标标杆指标数量备注用地面积12282㎡总建筑面积74486㎡计容建筑面积55086㎡主楼建筑面积约35000㎡标准层面积约1600㎡，共24层，层高4.2-4.5米容积率4.485机动车位555辆进港大大道东新高高速南沙港港快速速路莞佛高高速京珠高高速东东段广澳高高速虎门高高速番禺大大道南南凤凰一一桥亭角一一桥紧邻凤凤凰一一桥，，连接接项目目与南南沙每每个地地方连接五五大高高速，，5分钟连连接珠珠三角角广州市市区番禺东莞深深圳圳中山珠海澳门顺德佛佛山山项目交交通小结：：位于明明珠湾湾区块块，唯唯一商商务区区块，，未来来发展展可期期连接五五大高高速，，5分钟连连通珠珠三角角，交交通便便利灵山岛尖，，三面面环水水，一一线湾湾景项目为超甲写写字楼，目前前南沙最高端端的写字楼从市场出发，，看自身优势势以何种定位立立身市场？SWOT分析S优势：超甲级写字楼楼，南沙目前前最高端的写写字楼4-4.5米层高，南沙沙唯一该层高高的纯写字楼楼北侧临江，具具备一线湾景景，紧邻凤凰凰大桥超过100米高的地标式式建筑独栋商业配套套，附楼星级级酒店，齐备备的办公综合合体W劣势：标准超甲写字字楼，但是周周边未来高端端写字楼云集集，本案缺乏乏核心的吸引引点O机会：明珠湾是七大大自贸区唯一一的商务板块块，政府政策策扶持，大展展前景看好南沙自贸区的的不断发展，，区域内基础础设施建设不不断完善，便便捷交通网络络将推进区域域增速发展自贸区的政策为明明珠湾板块提提供了较大的的扶持，吸引引更多的企业业进驻，未来来的来南沙投投资的离岸经经济将带来大大量的客源项目的标杆性性对客户具有有强大吸引力力项目所在区域域商务氛围空空间快速壮大大T威胁：区域写字楼项项目扎堆，市市场竞争激烈烈区域高端写字字楼市场尚未未形成气候各板块之间存存在写字楼项项目竞争，未未来发展不明明朗交通：紧邻凤凤凰大桥，连连接五大高速速，明珠湾首首站景观：北望一一线湾景，南南瞰明珠湾城城市景观产品：超甲级级写字楼，4.2-4.5米层高，超100米高地标建筑筑板块：明珠湾湾商务板块，，未来企业与与商务人士集集中地核心价值点提炼启示交通景观产品板块定位？营销启示：拥明珠湾商商务板块，产产品与景观的的价值拔升核心价值点提提炼坐拥商务区力力量明珠湾商务区区，未来南沙沙的国际商务中心心重聚商务，连接世界南沙地标的力量超甲级写字楼，超100米的地标建筑4.2-4.5米层高，俯瞰瞰南沙的地标标力量南沙写字楼的的顶端湾区的力量比肩世界的湾湾区商务写字楼的的湾景情结项目定位：南沙地标时代代·首个湾景超甲甲写字楼这里不仅仅是是一个传统意意义的商务区区它是一个凝聚聚了城市精华华的商务区它是一个范畴畴、一个时代代的统领者形象定位：世界的南沙商商务领地推广语建议：：城投开发大厦厦地标的资格·明珠湾入主首选领军南沙，铸铸造世界的商商务办公室最坚韧的石头头，百般打磨，终终成钻石耀世世想立足南沙，，征服未来精细打造必不不可少项目分析CONTENT内容大纲1外部品质打造造建议外墙EXTERIORFINISHING采用中空低辐辐射膜玻璃幕幕墙Low–Ecoateddoubleglazedglasspanels比普通的单层层玻璃节能40%-60%,达到高效节能能/低碳环保的理理念LOW-E玻璃在新的建建筑节能规范范条件下，这这种材料将占占领办公类产产品外立面材材料的主流市市场。幕墙尺寸尽可可能采用大块块面玻璃，减减少隐框，玻玻璃划分尽量量减少人体使使用高度的视视觉遮挡。立体灯光Light城市夜景已是是城市的独特特风景，通过过灯光效果更更能勾勒出建建筑的线条与与灵魂不影响建筑筑的白天景观观；物业维修方方便；建议简洁不不花哨，色系系不超三种；；光色方面建建议采用：黄黄、白两种光光色；灯光线条造造型美观与建建筑外观材质质及造型协调调匹配；选择智能控控制照明方式式，可以节电电在20—50%以上。设计要点：开发大厦作为超高层建建筑，装设抗抗风阻尼器，，降低建筑物物振动反应，，减少住户不不适感，装设设抗风阻尼器器，打造安全全超高层建筑筑。调质阻尼器TunedMassDamper广场尽量以绿绿植、小品、、水系、艺术术雕塑营造高高端生态尊贵贵氛围；造型型独特，品质质高端，全方方位提升项目标杆杆形象艺术广场ArtPlaza大堂设计HallDesign车行大堂：设设置车行大堂堂，可增加项项目卖点，体体现开发商注注重品质，让让项目在品质质产品中脱颖颖而出。建议：1.车行大堂的设设置需要注意意雨篷的设置置；2.人车分流，使使车行动线与与人行动线互互不干扰大堂多入口：：超高局的电梯梯数量多，所所以要注意一一个方向来人人可能对大堂堂压力迆大，，所以应该有有两个面的入入口较好，必必要时四面都都能进门，或或大堂里不设设商业。双层大堂：许多超过200M高的建筑，电电梯的数量征征多，占用核核心筒的面积积也征多，在在首局的人数数也特多，所所以有时可以以设双层大堂堂，即首、二二层都设大堂堂，以解决疏疏散进出的拥拥挤，在首层层大堂单设自自动扶梯直接接上二层大堂堂。地面：高档石石材；Floor:high-endstone墙面：高档石石材、高级装装饰板材；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏板板吊顶，涂料料，筒灯；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps大堂的装修标标准StandardLobbyDecoration气势恢宏、理理性简洁、材材质高档、易易于查询、动动线流畅有接受咨询的的商务前台，，公司水牌、、大厦平面功功能指示图、、触摸显示屏屏或电子显示示屏查询提供供的服务指南南等；内部到首层候候梯区路线简简单、无交错错。内部公共区域域OfficePublicSpace公共走道地面面/墙面：高档地地毯、高档壁壁纸（租约层层）、高档涂涂料（空置层层）；PublicHallwayFloors/Walls:high-endCarpet,high-endWallpaper(forfloorsalreadyrentedout)Paint(forfloorsnotyetrentedout)天花花：：石石膏膏板板吊吊顶顶，，高高档档涂涂料料，，筒筒灯灯；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,high-endpaint,LEDlamps光线线柔柔和和、、指指引引清清楚楚、、无无障障碍碍、、疏疏散散快快速速明亮亮、、灯灯光光亮亮度度可可随随自自然然光光智智能能调调节节，，安安装装消消防防应应急急灯灯房间间标标识识指指引引清清晰晰、、悬悬挂挂明明显显公共共导导示示系系统统Publicsignagesystem体现现一一个个项项目目在在细细节节上上的的体体贴贴入入微微，，展展示示项项目目的的品品质质感感和和国国际际商商务务感感。。建议议：：指位位明明确确；；采用用国国际际统统一一图图标标；；造型型精精雅雅；；材质质商商务务感感强强。。电梯梯间间LIFTS地面面：：高高档档石石材材；；Floor:high-endstone墙面面：：高高档档石石材材、、高高级级装装饰饰板板材材；；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花花：：石石膏膏板板吊吊顶顶，，涂涂料料，，筒筒灯灯；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps设计计风风格格简简约约，，大大气气，，宽宽敞敞，，清清爽爽，，不不压压抑抑；；安装装有有阴阴雨雨天天或或自自然然光光照照不不够够时时自自动动启启动动的的并并控控制制亮亮度度的的照照明明系系绝绝；；同同时时照照明明系系统统选选型型与与环环境境协协调调；；融合合与与大大堂堂相相协协调调的的装装修修，，形形成成特特有有商商务务特特质质；；不同同的的候候梯梯区区有有清清晰晰的的标标识识指指引引牌牌。。标标识识指指引引清清晰晰，，悬悬挂挂明明显显；；避免免细细部部的的复复杂杂处处理理，，方方便便后后期期物物业业管管理理；；墙壁壁悬悬挂挂液液晶晶电电规规，，播播放放各各类类商商务务财财经经、、广广告告资资讯讯。。电梯梯厅厅作作为为除除大大堂堂外外客客户户最最关关注注的的公公共共空空间间，，需需要要继承承大大堂堂相相同同风风格格，，选材材考考究究，，打打造造高高端端写写字字楼楼装装饰饰标标准准电梯梯编编号号国际际化化电电梯梯编编号号标标识识配配合合嵌嵌入入式式灯灯光光充充分分体体现现品品质质追追求求照明明系系统统与与指指示示系系统统的的有有机机融融合合公共共卫卫生生间间的的装装修修标标准准PublicRestroomStandardDecoration地面面：：高高档档石石材材；；Floor:high-endstone墙面面：：高高档档石石材材；；Wall:high-endstone天花花：：防防水水石石膏膏板板吊吊顶顶，，高高档档防防水水涂涂料料，，筒筒灯灯；；洁具具：：高高档档洁洁具具，，五五金金件件、、烘烘手手器器等等Facilities：high-endsanitaryware,fixtures,handdryer标识识指指引引清清晰晰，，悬悬挂挂明明显显，，与与办办公公区区保保持持距距离离光线线柔柔和和，，节节能能灯灯，，智智能能自自劢劢感感应应控控制制亮亮度度；；自动动感感应应、、自自动动清清新新空空气气、、自自动动冲冲洗洗等等现现代代设设备备的的应应用用；；进口口品品牌牌洁洁具具，，高高品品质质、、低低噪噪声声；；设通通长长面面镜镜、、洗洗手手液液盒盒、、电电劢劢干干手手机机、、手手纸纸，，高高档档防防水水防防潮潮吊吊顶顶、、洗洗面面台台、、面面镜镜；；残疾疾人人蹲蹲位位配配备备；；设有有公公共共卫卫生生间间和和行行政政独独立立卫卫生生间间,保护护私私密密停车车场场CARPARKING人性性化化导导视视牌牌告告知知客客户户目前前所所在在位位置置至至停车车场场路路径径，同时时电电子子显显示示屏屏显显示示当前前泊车车状状况况地下下停停车车场场入入口口采采用用顶面面内内嵌嵌式式灯灯光光，满满足足照照明明要要求求的同同时时，，形形成成地地下下停车车场场第第一一道道景景观观，，让客客户户停停车车从从一一开开始始就就成成为为享享受受注重重地地下下停停车车场场的的地地面面处处理理工工艺艺，，例例如如UV地胶胶，，耐耐磨磨防防刮刮，，从细细节节显显现现项目目品品质质利用用绿绿色色的的场场地地规规划划，，高高效效的的能能源源利利用用系系统统和和新新风风系系统统减减少少建建筑筑碳碳排排放放，，提提升升室室内内环环境境质质量量，，使使项项目目达达到到绿绿色色建建筑筑标标准准并并通通过过LEED铂金认认证。LEED认证：：LEEDTM评估体体系由由五大大方面面，若若干指指标构构成其其技术术框架架。主要从从可持持续建建筑场场址、、水资资源利利用、、建筑筑节能能与大大气、、资源源与材材料、、室内内空气气质量量几个个方面面对建建筑进进行综综合考考察、、评判判其对对环境境的影影响，，并根根据每每个方方面的的指标标进行行打分分，综综合得得分结结果，，将通通过评评估的的建筑筑分为为白金金、金金、银银和认认证级级别，，以反反映建建筑的的绿色色水平平。LEED认证LEEDcertification据统计计数据据，但但凡通通过LEED认证的的项目目，建建筑价价值提提升7.5%，降低低营运运成本本8~9%，租金金提高高3%，入住住率提提高3.5%，投资资回报报提高高6.6%。立体生生态绿绿化景景观在建筑筑规划划上的的独具具匠心心，使使景观观视野野的层层次更更为清清晰，，最大大程度度增加加舒适适度与与亲和和度；；最大大限度度发挥挥景观观功能能，构构建高高品质质的商商务办办公空空间，，使工工作更更加轻轻松怡怡神，，加倍倍效率率Theviewoftheecosystem水资源源循环环系统统Waterrecyclingsystem通过降降低供供水管管网漏漏损率率技术术、雨雨水循循环利利用、、废水水处理理循环环利用用等方方式做做到水水资源源的高高效循循环利利用，，节约约水资资源，，做到到真正正的绿绿色节节能废水循循环系系统雨水收收集循循环系系统市政用用水循循环系系统降低供供水管管网漏漏损率率自然、、健康康、便便捷运运用生生态学学原理理、环环境学学原理理和建建筑学学原理理，合合理设设计、、科学学规划划建筑筑内外外空间间的物物质和和能源源因素素。在在遵循循绿色色、科科技、、人文文和可可持续续发展展的基基础上上，诸诸多创创新设设计和和建筑筑模式式将自自然原原生态态拉近近身边边，更更和谐谐、更更自然然、更更便捷捷，营营造生生态办办公环环境，，全面面提升升工作作质量量和企企业形形象。。EOD生态办办公EcologicalOfficeDistrictEOD架空层层绿化化精致致简洁洁，以以精装装石材材花池池、盆盆栽，，室外外环境境室内内化，，满吊吊顶＋＋石材材精装装修为减少少建筑筑材料料造成成的过过度浪浪费，，建议议在推推广建建造过过程中中合理理利用用资源源，尽尽量使使用可可循环环材质质建筑材材料与与资源源的合合理利利用Reasonableutilizationofbuildingmaterialsandresources垃圾分分类收收集管管理尽量使使用本本地材材料施工废废弃物物做广广场回回填材材料利利用部分废废弃建建材回回收利利用项目分分析CONTENT内容大纲1内在服服务打打造建建议变风量量系统统VariableAirVolume(VAV)system新风：：集中中新风风系统统FreshairCentralVentilationsystem冷却水水系统统：独独立立的24小时冷冷却水水系统统供租租户计计算机机机房房使用用CoolingWaterSystemSeparated24––hourcoolingwatersystemfortenantcomputerserverroomuseVRV空调系统统VariableRefrigerantVolumeVRV（（VariableRefrigerantVolume）空调系统统集中新风风系统FreshairCentralVentilationsystem冷却水系统CoolingWaterSystemVRV多联空调调系统较较中央空空调系统统设计简简单，维维护费用用少，安安装周期期短，并并可做到到每个房房间实行行单独控控制6类电缆水水平布线线HorizontaldistributionbyCategory6cables每10平方米提提供1个数据接接口,1个语音接接口1dataand1voiceconnectionper10sq.m.通讯系统统TELECOMMUNICATIONSYSTEM“云”计计算通讯讯系统预留有线线电视接接驳口CATVconnectionreserved有线电视视CATVSYSTEM供电Electrical强电：一一户一表表、漏电电保护系系统、双双电源供供电、每每50平米使用用面积配配一个空空调插座座、每15平米使用用面积配配一个普普通电源源插座、、配备发发电机组组，保证证电梯24小时运行行不间断断。弱点：卫卫星、有有线电视视、电话话及宽带带接口。。每50平米配一一个光纤纤插座、、每15平米配一一个电话话（宽带带）插座座。现代办公公日趋电电子化，，电源电电缆线会会越来越越多，明明线露骨骨不美观观，暗线线弯腰不不方便，，而网绚绚地板电电源线设设置在地地板下面面，可以以自由安安排线的的走向，，不仅使使房间整整齐规范范，而且且为今的的发展预预留充足足的空间间。网络地板板NETFLOOR办公每户户设置门门禁出入入控制Eachofficeinstallationdoorcontrolsystem门禁系统统DOORCONTROLSYSTEM智能监控控保安系系统Intelligentsecuritymonitoringsystem自成独立立子系统统，包括括CCTV、无线巡巡更、停停车场管管理，并并实现与与BMS的集成；；智能化化监控管管理，打打造高科科技智能能写字楼楼。电梯LIFTS低楼层区区域:4.0米/秒；中楼楼层区域域:5.0米/秒；高楼楼层区域域:6.0米/秒电梯运载载力1.6吨/部,进口主机机,进口门机机,进口控制制面板,进口安全全装置（（限速器器，安全全钳，光光幕）配备双轿厢转转换电梯梯，形成最最为周详详而灵活活的垂直直交通系系统客梯PASSENGERLIFTS消防服务务电梯SERVICELIFTS2部进口电电梯(1,600公斤),运行速度度为:地下–顶层:4.0米/秒货梯CARGOLIFT运送装修修建材；；运送办办公物料料等物品品（建议议与消防防电梯合合用）办公室内内部OFFICEUNITS暖气,通风及VRV空调系统统Heating,Ventilation&VRVsystem安装变风风量控制制箱及新新风管VAVboxesandfreshairsupplyintakeinstalled消防系统统Firesystem安装喷淋淋及烟感感系统Sprinklersystemandsmokedetectorsysteminstalled地面：铺铺设150毫米钢制制架空地地板Floor:150mmsteelfloorsysteminstalled墙面：白白色高档档涂料Wall:Whiteadvancedexteriortowalls门：双开开玻璃门门Door:Doubleglassentrancedoor智能化时时代的5A智能化商商务5Aintelligence办公（OA）：两两路10KV供电（正正常电源源和应急急电源）），办公公室采用用综合布布线采用用PDS综合布线线系统，，预留10cm网络地板板。通信（CA）：采采用通讯讯自动化化系统，，计算机机网络通通信系统统到达所所有的办办公间，，提供其其他国际际国内长长途语音音及数据据通信条条件。楼宇（BA）：以以计算机机控制、、管理为为核心的的综合监监控性系系统，对对大堂内内的空调调、照明明、电梯梯、给排排水、火火警等设设施进行行监测，，采用分分散控制制、集中中管理模模式以达达到安全全、节能能、经济济和舒适适的目标标，实现现一体化化的监测测和控制制。消防（FA）：系系统利用用各种探探头采集集烟浓度度和温度度对时间间变化的的综合信信息数据据，通过过分析，，迅速而而准确地地发出实实时的火火警状态态报警。。安保（SA）：采采用CCTV闭路电视视监控系系统和电电子巡更更系统，，24小时实时时监控大大厦内公公共部位位。出入入口等保保安重点点部位设设电视监监控计算算机，自自动巡更更创意与实实用兼备备，令超超凡出众众。豪华华舒适、、领先高高瞻的办办公环境，一一应俱全全的商务务中心，，体贴周周到的秘秘书服务务；全面面配备商商场、餐餐厅、银银行等设设施以及及健身中中心和礼礼宾服务务，同时时设有航航空服务务、酒店店预定、、鲜花预预定等服服务。现现代化超超前理念念，充分分发挥卓卓而不群群的商务务效应，，为您优优势体现现领航未未来的商商业契机机。商业和办办公楼RETAILANDOFFICESPACE办公层走廊Officefloorcorridor艺术玻化砖和和不锈钢地砖砖相得益彰，，金属板吊顶顶，艺术石材材墙面，顶尖尖品味物业管理Propertymanagement写字楼的租户户将以高效率率的工作目的的为主要目的的，相应地管管理与服务必必须满足他们们这一需要在管理过程中中，首先是要要为业主和用用户创造与保保持一个安全全、舒适、快快捷的工作与与生活环境应确保证整个个大楼的使用用年限及其功功能的正常发发挥；完善写字楼管管理，不仅使使物业管理保保值，而且可可以使物业增增值；国际知名物管管公司Theinternationalwell-known聘请知名物业业管理公司，，可对项目进进行全程托管管，有效降低低发展商前期期工作量及后后期工作难度度，同时对于于项目形象及及后续物管服服务有所保证证。可作为销销售卖点，增增强客户对项项目品质的信信心，提升项项目价值1、装修与管理理监督业主和使使用人对写字字楼进行二次次装修，以确确保楼体结构构和附属设备备实施不受破破坏；2、房屋管理及及维修养护在管理过程中中，一定要做做到大及栋号号、楼局有明明显的引路标标志；不可乱乱搭乱建；大大厦外观完好好、整洁；房房屋完好率达达98%以上，零修合合格率达100%，并建立监督督制度和做好好记录。3、设备管理及及维修保护做到设备良好好，运行正常常，设备及机机房环境整洁洁，配备所需需各种专业技技术人员，维维修和操作员员要持证上岗岗。4、清洁服务要实行标准化化的保洁，制制定完善清洁洁细则，明确确需要清洁的的地方和次数数，设有专人人负责、监督督。同时要设设垃圾、果皮皮箱、垃圾中中转站等保洁洁设备。5、绿化服务对区域内的绿绿植进行分品品种、分习性性、分季节性性的保养，并并保护其无破破坏、践踏及及随意占用。。6、保安服务制定全面癿保保安巟作觍划划，建立有敁敁癿保安制度度，消陋一切切危机及影响响业主不使用用人生命和身身心健庩癿外外界因素管理的内容：：管理公司-第一太平戴维维斯Savills公司名称公司介绍仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办亊处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，目前，世邦魏理仕在中国的物业管理服务以顾问形式为主。高力国际高力国际隶属于高力国际物业集团(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，目前高力国际在中国可开展全斱位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超迆过900万平方米。第一太平戴维斯

第一太平戴维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称，业务范围涉及商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，同时还兼顾财务咨询和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。戴德粱行戴德梁行是国际房地产顺问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11，000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网绚及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顺问服务。戴德梁行目前在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。在物业管理方方面，建议采采用物业管理理全球五大行行中高端写字字楼管理最专专业的第一太平戴维维斯，用最专业的的物业服务提提升项目品质质。项目分析CONTENT内容大纲1销售中心打造造建议设计突出其高高端奢华的同同时，着重突突出现代感和和科技感，给给予客户留下下深刻印象销售中心Salescenter不只是接待处处，更多是艺艺术这不是简单的的营销中心，，这是南沙首家高端的体验场场所，精英的聚集地，感官功能的全全新挑战！销售中心Salescenter展厅Exhibitionhall将销售中心打打造成南沙“第二展厅””，吸引更多的的客户前来参参观，截取客客流，提升项项目整体的影影响力“三维数字”投影沙盘利用三维立体体影像使沙盘盘的演示效果果更加形象、、生动，使客客户快速地获获取简明、精精确、优美、、逼真的动态态信息，大大大的提高了客客户的体验感感，提升项目目品质。销售中心影视视厅SalesCenterAuditorium3M多点触控屏多点触控人机机展示屏做辅辅助，提升品品质的同时，，方便客户查查找项目资料料信息，提升升项目体验感感虚拟触控板利用谷歌最新新推出的穿戴戴式触控投影影（ProjectGlass）为客户介绍绍项目信息，，给予客户最最新的科技感感受，留下深深刻印象设施主题样板板房，通过展展示国际获奖奖艺术品，提提升项目的品品质，带给客客户意外的惊惊喜，更便于于后期圈层客客户的营销开开展。主题样板房Samplehouses第二洽谈区Seconddiscussionarea在样板房的同同楼层设置客客户第二恰谈谈区，空间自自由分割组合合，自定企业业形象凸显个个性风范,给予客户深刻刻印象社科大厦项目分析CONTENT内容大纲2社科大楼黄山鲁国家森林公园项目分析项目周边进港大道旁，，主干道效应应项目北侧为进进港大道项目南侧为南南沙区委党校校背倚黄山鲁国国家森林公园园项目主体建成南沙唯一一定制写字楼楼华汇商圈辐射射，5分钟直达繁华华背靠黄山鲁森森林公园，绿绿色办公万达商圈/总部集聚区辐辐射区域用地面积（㎡）5336容积率3.0总建筑面积（㎡）21925.1其中计容面积（㎡）16007.9不计容面积（㎡）5917.2其中地下（㎡）3945.1地上（㎡）1972.1停车位（个）149其中地下停车（个）99地面停车（个）18机械停车（个）32进港大道作为为南沙主干道连接重要交通通节点，更是是枢纽中的枢枢纽，北衔广广州南接海外外，并与环市市大道交汇，，是支撑起整整个自贸区立立体路网的大大动脉。进港大道周边边作为南沙率先起步步的发展区域，，贯穿南沙的的交通要道。。进港大道主主要分布的是是办公物业，拟打造企业集聚区域域。周边商业生生活配套完善善，包括商业业综合项目、、餐饮、酒店店、办公休闲闲场所等。政府单位、社社科机构、行行政单位等也将陆续进进入。进港大道总部部经济辐射区区生活商业服务务圈区域分析项目交通进港大道东新高速市南大道莞佛高速京珠高速东段段广澳高速虎门高速番禺大道南紧邻进港大道道，畅通穿行行南沙10分钟通达五大大高速，便利利出行项目配套S优势：位于进港大道道总部经济辐辐射区内，起起步较早，周周边商务商业业氛围较其他他区域好临近进港大道道旁，项目通通达性好知名国企倾力力打造，资金金及信誉保证证华汇商圈辐射射，5分钟直达繁华华背靠黄山鲁森森林公园，绿绿色办公W劣势：非自贸区内，，利好政策无无法享受项目位于进港港大道内侧100m处，昭示性较较差O机会：位于进港大道道总部经济辐辐射区内，未未来扩容第一一站南沙自贸区的的不断发展，，区域内基础础设施建设不不断完善，便便捷交通网络络将推进区域域增速发展国企背景，对对于吸纳社科科机构、政府府单位、行政政事业单位具具有较强优势势项目所在区域域商务氛围空空间快速壮大大T威胁：区域写字楼项项目扎堆，市市场竞争激烈烈区域内写字楼楼项目参差，，整体区域办办公形象不佳佳各板块之间存存在写字楼项项目竞争，发发展市场不明明朗SWOT分析SWOT分析S：层高4米顶层空中花园园背靠黄山鲁森森林公园紧邻党校W：写字楼为乙级级写字楼，竞竞争力不足自身写字楼设设备不全SWOT分析O：项目所在为总总部经济板块块，中铁、珠珠江船务已经经入住紧邻蕉门河中中心区，享自自贸区扩容先先机进港大道的主干道道发展，项目目优先受益T：南沙自贸区扩扩容未定其他自贸区板板块发展，非非自贸区遇冷冷商业板块竞争争激烈核心价值点提提炼1）山景：黄山山鲁森林公园园，绿色氧吧吧近在咫尺2）交通：进港港大道，腹地地要道3）板块：总部部经济带，自自贸区扩容首首战4）周边：党校校、研究院等等政府机要集集中营销启示：自贸区扩容容首站，南沙沙要道腹地要道一侧，腹腹地之选总部经济带，，南沙总部经经济起点自贸区扩容首首站以成熟应对新新潮与绿色为邻氧吧式办公环境境绿色办公，低低碳发展红色党政为邻邻南沙党政中心心区项目定位南沙腹地·党政核心·山景精品写字字楼推广定位办公在黄山鲁森林林公园生活在华汇商商圈看总部经济对对接自贸区政政策营销策略CONTENT内容大纲2开发大厦：社科大厦：非自贸区，如如何定位，才才能突围而去去？走在市场前面，，如何打造才才能长胜于市市场？基于以上情况该如何制定！营销策略关于本项目营营销的思认清价值点！！有效发力点！！充分放大本项项目不可替代代的核心竞争争力古格集团深切切理解高端写字字楼