房地产项目定位的十大方法共63

培训讲师：高静2009年12月30日房地产项目

定位的大方法10“定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……然而定位并不是你对一件产品本身做什么，而是你在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。——《定位：为了得到你的注意而战斗》定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔·里斯和杰克·屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。定位设计方案调整、确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整前期沟通前期策划项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议营销筹备营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案开盘推动调整100%销售销售总结项目策划工作基本流程客户积累销售筹备与开盘项目跟进

销售前项目服务流程产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确定服务内容：市场研究；客户研究；发展战略建议；项目定位;阶段目标：项目市场定位；提供物业发展建议物业亮点设计建议；服务前提：进入方案设计阶段服务内容：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶段目标：确定最佳方案服务前提：定位与产品确定服务内容：总体营销推广策略；形象定位；卖场、展示规划；推广计划;阶段目标：确定销售目标销售目标确定；提交销售执行报告前期定位第一阶段产品设计第二阶段营销计划第三阶段销售准备第四阶段销售服务前提：达到执行报告要求服务内容：销售人员培训；销售资料准备；………阶段目标：积极筹备临门一脚提交价格策略报告销售团队到位；外部四大环境、核心3C要素客户营销战略：

为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异政治/法律环境市场环境技术环境社会/经济环境项目/企业竞争市场战略本质上市处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业）HOW？自然生态定位依山伴水，原生态环境，诗情画意的园林景观,国际生态标准的社区规划。自然生态与人文生态相得益彰品牌因产品自身特色而得名。绿色--亲水亲自然-生活的风景线-健康社区-健康园林-健康户型-绿色的公共空间-邻里温情与欢笑-天天好心情……，绿色，带给人们的是一条贯穿生活全部意义的新生态价值链，在新鲜空气稀缺的都市丛林里，人们宁愿放弃繁华都市的种种便利，而选择在郊区的一片绿地里置业，正是源于这种对绿色的渴求。1“生态住宅”、“环保小区”、“公园里的家”、“水景住宅”……广州光大花园注重住宅本质、植根于本土的建设风格，吸引了不少人的眼球。CASE：广州光大花园“大榕树下，健康人家”大花园占地逾43万平方米，原地种植有约1000棵四五十年树龄的大榕树。用约2000万元的代价保留两棵如巨型绿伞般矗立在小区内的大榕树，让人印象深刻———为了保留这两棵树，光大开发商放弃了近4000平方米的销售面积。带有地域文化色彩的楼盘文化定位建筑文化与地域文化息息相关，在大胆引进西方建筑学的今天，中国人正以更为开放的态度，将世界各地的建筑艺术、家居文化、人文思潮融入到自己日常生活的家园里，东方的、西方的、现代的、古典的……都以它们独特的文化内涵与人性化关怀，丰富着当代人的生活面貌。楼盘品牌，首先应该是一个文化品牌，楼盘的缔造者，在引进地域色彩浓郁的建筑、园林设计的元素的同时，往往也将该地域的文化气息注入了楼盘的形象价值体系当中，这就为构建一个带有地域文化色彩的楼盘文化品牌奠定了良好的基础。这种定位，通常有三种基本模式：2不少楼盘因独特的历史人文环境，在吸收各种现代建筑理念与居住文化的同时，主动地扮演起本土文化精粹（尤其是建筑与人居文化）传承者的角色，这种品牌定位带有浓郁的传统文化和民俗特色，容易被人们所接受，楼盘的形象也比较具有亲和力与人文气息。1）立足和发扬本土人居文化的“新古典主义”文化定位这种定位，在老城区改造后建成的新楼盘中最为常见，尤其是在传统文化遗风比较浓郁、质朴、富于脉脉温情的地区，北京的四合院、上海的弄堂与石库门、广州的西关大屋、广东的岭南文化，它们代表的独特文化个性，是在长期人与住宅的磨合中成形的，并为其特有的建筑格局固定下来，以至于你在改变这种建筑格局的时候，就可能动摇这种传统文化的根基。现代建筑，是一把双刃剑，一方面它给了人们全新的生活面貌，另一方面却使传统的民居文化、街坊文化失落在钢筋混凝土的生存格局里。当走街窜巷、阳光灿烂的孩提时代渐渐远去，当大院那看星星的屋顶消失在高不见顶的高楼华厦，当四合院的小伙伴、隔壁慈祥的老大妈消失在自己的生活圈……如果童年你有幸收藏了这样一段亲切地令你鼻子发酸的快乐时光，叫人怎么能不发出类似这些老北京“我想回到四合院”的叹息。

北京的新四合院之所以大受欢迎，不一定源于人们对古老建筑的情有独钟，而是应为它很大程度上满足了这种怀旧情怀，满足了人们对充满温情、礼尚往来、相互扶助、彼此照应的大家庭式的生活方式的眷恋。

也许正是基于对这份失落感的回应，一些有识之士开始用人文关怀的眼光重新定义中国人的生活方式，广告人首先站出来，用富有民族气派、东方神韵的视觉艺术给了这些楼盘一张典型的中国人的脸，用深刻的见地透析居住在现代住宅中的国人的文化风骨。

CASE——第五园/棠樾/观唐CASE：盘盘古古大大观观，，空空中中四四合合院院““售售价价6万3/平米米””洞察察中中国国社社会会趋趋势势，，运运用用社社会会文文化化赋赋予予项项目目攻击击天天津津市市场场中中其其他他以以炫炫耀耀式式的的项项目目，，展现现本本项项目目中中传传承承的的天天津津城城市市文文脉脉。。CASE：万万科科水水晶晶城城，，从地地产产到到建建筑筑博博览览馆馆水晶晶城城建建筑筑博博览览馆馆2）以以异异域域异异地地的的建建筑筑艺艺术术、、生生活活风风情情、、居居住住文文化化等等为为内内容容的的““拿拿来来主主义义””文文化化定定位位地域域文文化化植植根根于于一一方方水水土土，，是是不不可可以以移移植植、、嫁嫁接接的的，，然然而而，，异异域域异异地地的的建建筑筑工工艺艺、、人人文文景景观观以以至至附附加加在在这这些些建建筑筑元元素素上上的的居居住住文文化化，，却却是是可可以以拿拿来来的的。。这种种““拿拿来来主主义义””，，文文化化品品格格更更开开放放，，更更自自由由，，在在手手法法上上，，多多取取其其意意，，少少取取其其形形，，它的的重重点点，，不不是是要要努努力力做做到到象象某某某某地地方方，，而而是是努努力力做做出出自自己己品品牌牌的的居居住住美美感感与与文文化化品品位位。。这种种文化化定定位位，，往往往往又又与与休休闲闲文文化化、、教教育育文文化化、、““365天度度假假生生活活””等等相相结结合合，，形形成成独独具具个个性性的的都都市市精精英英的的文文化化品品格格，，倍受受追追求求生生活活品品质质、、文文化化品品位位人人士士的的欢欢迎迎。。A、欧欧美美风风情情定定位位———西方方文文明明将将它它先先进进的的现现代代建建筑筑学学、、建建筑筑文文化化带带给给了了国国人人，，也也带带来来了了它它个个性性鲜鲜明明的的物物质质生生活活方方式式，，这这些些文文化化的的舶舶来来品品，，业业已已成成为为一一个个多多元元社社会会的的新新生生活活方方式式的的一一部部分分，，尤尤其其是是在在中中高高收收入入阶阶层层所所谓谓的的““小小资资””、、““白白领领””、、““金金领领””人人群群具具有有广广阔阔的的市市场场。。支撑撑点点：：欧欧美美建建筑筑与与雕雕塑塑、、超超大大会会所所、、英英伦伦管管家家式式物物业业管管理理、、名名校校配配套套等等等等，，大大盘盘、、豪豪宅宅、、别别墅墅多多采采用用此此定定位位。。法国国的的时时尚尚、、艺艺术术与与浪浪漫漫风风情情英国国的的绅绅士士与与贵贵族族气气息息维也也纳纳的的音音乐乐与与风风情情万万种种罗马马的的宏宏伟伟气气魄魄与与假假日日闲闲情情美国国的的自自由由、、活活力力与与好好莱莱坞坞的的魅魅力力………兰乔乔圣圣菲菲金泓泓凯凯旋旋城城巴黎黎豪豪庭庭托斯斯卡卡纳纳波托托菲菲诺诺CASE：东南亚亚拥有有众多多的旅旅游度度假胜胜地，，如芭缇雅雅、普普吉、、巴厘厘岛、、清迈迈、马马尔代代夫等等，，轻轻轻的海海风、、柔软软的沙沙滩、、高大大的棕棕榈树树、古古朴的的建筑筑、舒舒适的的生活活节奏奏，这这些令令现代代都市市人在在高强强度、、快节节奏工工作之之余神神往的的休闲闲度假假生活活，近近年来来，开开始成成为都都市人人居的的一面面旗帜帜，这这面旗旗帜似似乎为为忙碌碌、疲疲惫的的都市市人找找到了了一片片休养养生息息、忘忘情天天地的的处女女地，，召唤唤着人人们尽尽情享享受这这365天的度度假生生活。。B、亚热热带风风情定定位支撑点点：在在建筑筑设计计中融融入富富有东东南特特色的的建筑筑元素素与园园林景景观圣堤亚亚纳御临门门（巴巴厘岛岛）CASE：C、异地地文化化与人人居意意境定定位：：楼市上上欧风风盛行行，东东施效效颦，，一条条罗马马柱便便成为为欧陆陆经典典，一一个拱拱门便便号称称凯旋旋门，，肤浅浅的附附会丧丧失了了居住住的真真意……近年来来一场场中国国文化化主导导的新新生活活运动动，兴兴起在在全国国各地地，““江南南”、、“丽丽江””、““凤凰凰城””、““香格格里拉拉”等等中国国富有有魅力力的名名字，，被有有心者者用现现代的的语汇汇重新新挖掘掘与诠诠释，，成为为当代代中国国楼市市中一一支独独立的的流派派。其其中又又以表表现江南人人居意意境、、江南南印象象、江江南文文化为最。。中国从从来就就有自自己的的居住住文化化，江江南从从来就就是中中国人人的精精神故故乡。。上善善若水水，亲亲水而而居。。““水””在岭岭南人人的眼眼中是是“财财”，，在传传统文文化里里，水水生养养万物物而不不争，，柔弱弱胜刚刚强。。亲水水而居居，既既是美美学，，是风风水学学，也也是哲哲学。。江南南有它它独特特水乡乡意境境，当当代建建筑艺艺术对对水岸岸生活活更是是情有有独钟钟；江江南有有它““天人人合一一”、、“回回归自自然””的东东方人人居智智慧，，当代代建筑筑理念念更强强调人人与自自然的的和谐谐共生生；江江南有有中国国文人人文化化的根根基，，当代代人居居文化化更注注重对对社区区文化化品格格的提提升；；“江江南””与““现代代小区区”的的两相相契合合，将将古典典与现现代、、人文文与建建筑、、东方方与西西方巧巧妙的的融合合在了了一起起。支撑点点：在在现代代建筑筑中融融入本本土富富有地地域特特色的的建筑筑符号号、园园林特特征、、人文文气质质、人人居意意境，，本土土人文文与艺艺术景景观CASE：广州州荷塘塘月色色方圆集集团一一贯践践行的的“东东方人人居智智慧””的品品牌理理念，，在设设计和和管理理上更更追求求产品品内在在的人人性化化服务务、系系统化化管理理和国国际化化沟通通平台台等，，比如如在物物业服服务方方面，，领会会将提提供每每户每每周全全屋清清洁服服务、、房屋屋管家家服务务商务务中心心服务务、礼礼仪接接待人人员外外派服服务等等人性性的商商务服服务，，让中中西方方文化化在这这里得得到融融合，，更烘烘托出出以人人为本本的东东方文文化精精髓。。云山诗诗意/十里方方圆/明月山山溪房地产产品牌牌是复复合品品牌，，它的的品牌牌价值值并不不只是是来源源于产产品本本身，，同样样的房房子在在不同的的地段段、区区域、、板块块，可可以卖卖出落落差极极大的的价格格来。。地段段、区区域、、板块块现在在或者将来的的某些特征征，决定了了物业自身身并不能““自给自足足”的关键键因素，如如：区位环境生生态指数：单体楼可可以因为比比邻公园，，而弥补了了其缺乏私私家园林的的劣势；园园林规划颇颇为得意的的楼盘，可可能因为位位于烟囱林林立、工业业污染严重重的工业区区，而“明明珠暗投””。大环境境、大气候候对楼盘的的小生态环环境起着加加分或者减减分的效果果；生活便利程程度：如交通、、银行、邮邮局、电信信、超市、、肉菜市场场等；公共配套设设施：如学校、、休闲、购购物、餐饮饮、运动、、娱乐场所所等；区域居住人人群特征：特定区域域内居住人人群的收入入、职业、、籍贯、国国籍甚至教教育背景、、宗教信仰仰等特征，，都会影响响到特定消消费者的置置业取向；；投资价值：商贾云集集之地、写写字楼中心心商务区、、市政规划划的其他有有增值潜力力的区位等等等；特殊地缘因素定位3在房地产市市场竞争愈愈演愈烈的的今天，产产品无论在在户型、园园林、配套套等方面越越来越趋于于同质化，，地段、区区域、板块块因为其不不可复制的的显著差异异性，如以以上所列举举的特点，，往往对置置业者尤其其是投资者者具有决定定性的意义义。特殊地缘因因素定位，，常见的概概念有：CBD城市商务中中心CBD，是繁华-快节奏-物化-生态脆弱的的都市生活活的代名词词，没有大大山大水的的原生态环环境，没有有大盘的恢恢宏气势，，甚至没有有稍微阔绰绰一点的居居住空间。。它打动购房房者的是另另一种价值值，这种价价值来源于于“时间就就是金钱””的价值观观，来自于于对工作生活便便利的迫切切要求，来自于生活在高尚尚社区、体体验精品建建筑的成就就感，也来自于于黄金地段房房产的投资资价值。CLD广州番禺区区日渐成熟熟的华南板板块，有广广州市区的的“卫星城城”之称，，这里大盘盘云集，大大规划、大大交通网、、大生态、、大配套、、大房子，，处处体现现了在寸土土寸金的市市区无法享享受的“大大的标准””，很快就就吸引了大大批的市民民移居到这这里。CLD，就是中心心居住区，，它打动置置业者的价价值，来源源于“8小时之外回回归家庭、、回归自然然”的价值值观，来自自于他们对对生活品质质的追求。。“会展商圈圈”、“奥奥运商圈””、“亚运运商圈”、、“高科技技园区”、、“大学城城”等城市市特殊功能能区域CASE：大运城邦邦、广州伯伯朗别墅““新会展展商圈内唯唯一国际社社区”（广广州国际会会展中心迁迁址芭洲，，驰名中外外的广交会会就在这里里举办）“会展经济济”、“奥奥运经济””、“亚运运经济”、、“中关村村”等经济济现象，业业已成为最最吸引眼球球的经济奇奇迹之一，，它们带动动了城市经经济的不同同产业的飞飞速发展，，尤其在房房地产市场场，会展中中心、奥运运村、亚运运村、高科科技园区、、大学城的的落地，很很快就可以以在相当长长的一段时时间里带动动该地块的的迅猛增值值，抢夺先先机，在其其商圈内购购置物业，，其无可比拟的的投资价值值尤其为投资资者所青睐睐。“城市绿肺肺”支撑条件：：比邻公园园、城市湿湿地、森林林公园、自自然保护区区、风景名名胜区等自自然生态环环境极为优优越的地区区。在自然资源源稀缺的城城市“绿色色”是一笔笔财富，楼楼盘园林做做的很经典典，周边得得天独厚的的大生态有有锦上添花花的作用；；楼盘在园园林上投入入不多的，，得益于周周边环境也也可以弥补补其缺憾。。CASE：华业玫瑰瑰郡、金山碧海、、南山公馆馆“文化圣地地”支撑条件：：比邻教育育、音乐、、文学、电电影、艺术术、科技等等文化发源源地、文化化遗迹地、、文化产地地、文化中中心、著名名学府。文化，不光光是一种意意识形态，，也是一种种经济现象象，甚至可可以带动一一个文化产产业。楼盘盘社区文化化与文化圣圣地同样植植根于一方方水土，比比邻文化圣圣地，显然然为楼盘吸吸收其文化化名气、文文化资产、、文化号召召力提供了了土壤。消费者，为为了就近工工作也好，，为了体现现和提升自自身的文化化品位也好好，为了下下一代的教教育也好，，选择在文文化中心与与文化名人人比邻而居居，显然是是很有吸引引力的做法法。CASE：书湘里、、广州珠影旁旁边的“影城花园园”“高尚体验验场所”支撑条件：：比邻大型型体育场馆馆、温泉度度假村、高高尔夫球场场、国家图图书馆、国国家美术馆馆、国际音音乐厅等等等涉及文化化、体育、、休闲、娱娱乐等公共共场所或公公共设施它们为人们们提供了一一种典型的的高尚休闲闲生活的模模式，首先先受益的当当然是就近近居住的居居民，就近近的楼盘可可以将其吸吸收到自己己的品牌价价值体系当当中，并将将“他山之之石”作为为自己做提提倡的高尚尚社区文化化、生活模模式的标志志或注脚。。——这里要特别别指出的是是，特殊地地缘因素定定位，能有有效对抗地地段、区域域、板块之之外的竞争争对手，而而在板块之内，，这些地缘缘因素具有有共同共有有性，所以采用用这种定位位，在吸收收外来优势势的同时，，需提炼并并结合产品品自身对抗抗地段、区区域、板块块之内的竞竞争对手的的优势与特特点，从而而树立房地产项目目的鲜明个个性，形成项目目对抗所有有竞争对手手的核心价价值。项目配套定定位是根据据独立于产产品之外的的特点来作作为品牌识识别的。楼盘的户型型、园林、、景观等物物业利益越越来越相质质化的今天天，项目的的配套就可可以造就一一种市场优优势。运动设施、、名校、商商业街、会会所、网络络社区、图图书馆、艺艺术馆等配套，令令现代小区区的居民足足不出户，，享受到更更为便捷、、精彩、有有品质的生生活礼遇。。如果说，，楼盘的物物业利益，，给了目标标客户“我我要”的理理由；那么么，这些生生活的礼遇遇，则给目目标客户““我爱”的的感动。项目配套定位41）健康运动动养生定位位：北京申奥、、广州申亚亚相继成功功，F1、国际网球球公开赛等等国际性体体育赛事相相继在中国国登陆，一一股“健康康热”、““体育热””如火朝天天的兴起在在全国。健健康、活力力、阳光，，是时下房房地产广告告出现频度度最高的词词汇之一，，全国各地地奥林匹克克花园人山山人海的热热卖场面，，体育场馆馆落成之地地，周边马马上兴起众众多楼盘，，地块持续续看涨的现现象也不止止一次的上上演，健身身房、网球球场、游泳泳池、室内内篮球馆、、击剑馆、、射击馆越越来越多的的出现在小小区内，这这些现象证证明了城市市里的人们们“花钱买买健康”的的热情。健健康是人永永久的追求求，针对人人们健康诉诉求的房地地产项目开开发有着广广阔的市场场前景。此类项目开开发，从项项目策划到到销售推广广主要是围围绕健康社社区来做文文章，并且且对楼盘的的规划设计计、功能配配套要求比比较高，需需拥有较多多的公共活活动场所，，如养生园园林、运动动场地与设设施、运动动型景观、、会所、游游泳池等，，在广告表表现的手法法，应根据据针对的目目标销售对对象的不同同，呈现出出不同风貌貌的健康形形象。案例：南国国奥林匹克克花园：““运动就在在家门口””、“生活活就象高尔尔夫”2）教育定位位：目前不少较较具规模的的大盘、豪豪宅别墅区区，联合国国内名校，，在社区内内兴建公立立或私立学学校、贵族族学校，将将社区的功功能延伸到到不是实际际购房者的的“下一代代”。“下一代””的需求，，在置业者者尤其是在在30-50岁的中高收收入阶层有有孩子的家家庭中影响响其购房决决策的重要要一环。该群体比较较注重家庭庭观念，通通常会为家家人的起居居、生活而而考虑到社社区的配套套是否便捷捷，因此会会比较喜欢欢成熟完善善的社区。。而一直以以来，中国国家庭的消消费结构呈呈现以孩子子为轴心的的特点，尤尤其在孩子子教育问题题上，中国国人尤其重重视，舍得得花钱。在在地产市场场，比邻学学校或自建建学校的楼楼盘往往受受到市场的的追捧，究究其根本，，就是抓住住了这个““第二位动动机”。2）教育定位位：从广告策划划与表现看看，如果仅仅停留在标标榜“首席席教育社区区”、“联联合某某名名校”、““就近上学学”等推广广主题上，，则对“教教育”在国国人眼中的的地位与含含义的理解解缺乏高度度，广告的的溯及力与与引起人们们共鸣的强强度肯定不不强。世代相传的的精品大宅宅，中国人人叫它“传传世经典””；在孩子子的教育问问题，中国国人最忌讳讳“富不过过三代”。。在中国人眼眼中，房子子与孩子都都是“百年年大计”，尤其在在购买豪豪宅、别别墅的成成功人士士看来，，物质的的满足已已经退居居其次，，花费了了毕生精精力“打打天下””，一旦旦功成名名就，““传天下下”就成成为了他他们首要要的动机机，一言言蔽之，，“下一一代”的的教育与与其事业业的传承承紧密相相扣、息息息相关关。将“教育育”拔高高到“传传承”这这个高度度来谈，，它就有有了震撼撼人心的的效果。。物质是是无法永永恒的，，惟有精精神锻造造的贵族族品质与与教育文文化，可可以世代代闪耀在在传世的的大宅里里。案例：华华南碧碧桂园：：“可怕怕的顺德德人”房子，首首先有它它建筑美美学的特特征，同同时由于于它赋予予给人们们生存居居住的格格局深层层次的影影响到人人们日常常生活，，形成了了它自成成一体的的生活美美学的特特征。“新解构构主义””、“先先锋美学学”、““浪漫主主义”、、“古典典主义””这种纯纯粹的抽抽象的美美学概念念，开始始进入到到人们的的日常生生活，我我们不敢敢肯定这这些美学学理念在在多大层层次上影影响到楼楼盘的建建筑设计计理念，，但是在在广告人人的手里里这些美美学概念念赋予给给了楼盘盘时尚的的精神躯躯壳与视视觉形象象，深受受年轻一一代白领领阶层尤尤其是所所谓“小小资”的的欢迎。。具有美学特征的意识形态概念定位5这些人居居美学概概念的兴兴起，是是发生在在国人极极力改变变过去陈陈旧、千千人一面面、缺乏乏美感的的居住方方式，积积极追求求具有现现代美感感的新生生活背景景下的，，这就有有了它时时代的需需求与意意义，标标榜任何何一种“主义””、“流流派”的的美学理理念，都都有其对对抗那个个非理性性、压抑抑人性时时代的理理由，是是当今时时代精神神与人性性解放的的外在表表现，当当这种美美学概念念上升为为改变生生活面貌貌、对美美的追求求时，就就很容易易引起这这个时代代人们的的共鸣。。广州时代代玫瑰园园在推广广“新解解构主义义”之初初，发布布了一系系列以““有怎样样的居住住，就有有怎样的的人生””为主题题的报广广，目的的在于激激发了人人们改变变生活现现状的需需求，并并且亦将将楼盘的的开发理理念，做做了一次次生动的的艺术的的讲解。。此类项目目开发与与推广，，比较注注重形式式，注重重楼盘的的外立面面、园林林、户外外景观、、户内观观景、样样板房、、会所、、视觉识识别系统统VIS、广告等等视觉感感受的营营造，简简单的说说，“一一切看得得见的””都必须须有自己己独特的的、统一一的、人人性化的的美。CASE1：广州时时代玫瑰瑰园“新解构构主义””、“先先锋美学学”]CASE2：北京CLASS“形式是是建筑的的灵魂””人一生有有二分之之一是在在自己的的居所中中度过，，居住者者总会力力图选择择能够代代表自身身风格、、符合个个人文化化的居住住环境。。于是从从钢筋水水泥的简简单组合合，到风风格各异异、个性性独特的的大小社社区，现现代楼盘盘的设计计融入了了越来越越多的人人文色彩彩。国内知名名摇滚乐乐队的元元旦狂欢欢秀广广东美术术馆时代代分馆的的成立中中国第第一个人人文社区区的评定定《向左走、、向右走走》首映式时代玫瑰瑰园通过过一系列列的活动动重新诠诠释“年年轻人””的阳光光开放的的生活方方式，演演绎一种种挣脱束束缚，改改变常规规，创造造新的生生活与人人生的新新人文精精神。CASE：广州时时代玫瑰瑰园新解构生生活年轻一代代重新定定位生活活的宣言言。这种定位位，经常常见于销售产品品比较单单一、货货量有限限、目标标销售对对象比较较狭窄的楼盘，，它贯彻彻的是分分众营销销的策略略，精确确的锁定定目标销销售群体体，直接接以楼盘盘的目标标销售对对象为诉诉求对象象，突出出楼盘专专为该类类消费群群体建设设，来获获得目标标消费群群的认同同。把品品牌与购购房者结结合起来来，有利利于增进进购房者者的归属属感，使使其产生生“我自自己的品品牌”的的感觉。。6特定群体定位特定群体体定位策策略的关关键在于于对目标标消费群群体的分分类与界界定，在在项目的的开发与与推广上上寻找比比竞争对对手更为为清晰、、准确地地销售渠渠道与沟沟通方式式，在产产品的功功能与服服务上满满足该特特定人群群的个性性化需求求，从而而实现项项目个性性化、专专业化、、区别化化的整体体提升。。常见的的对特定定置业者者的分类类方法有有：以年龄、、性别等等自然社社会属性性为分类类标准，，如：青年公寓寓夕阳公寓寓七十年代代人的家家园粉红公寓寓老人社区区以婚姻状状况、职职业、国国籍等身身份特征征为分类类标准，，如：单身公寓寓白领的精精神世界界IT精英社区区“ＣＥＯ府府邸”面向华侨侨、留学学生、外外商、台台商、港港商等的的国际公公寓CASE：南京挪挪威森林林支撑条件件：用全全新的产产品类型型或功能能定义房房地产品品牌。近年来层层出不穷穷的全新新概念的的居住模模式，如如“酒酒店式商商务公寓寓”、““自助式式小户型型公寓””、“OPENHOUSE---商务公寓寓”、““SOHO”、“TOWNHOUSE””等等备受受人们追追捧。它们正是是成功发发现了人人们在居居住方式式上的特特殊需求求，用清清晰的概概念与个个性化的的产品功功能重新新定义了了消费者者苦于寻寻找的生生活模式式，与竞竞争者划划开了界界限，跳跳出固有有的游戏戏规则，，与那些些约定俗俗成、司司空见惯惯的产品品类型作作出明显显的区别别，以自自己的规规则与竞竞争者划划定界线线，以另类自自居，开开辟了一一片属于于自己的的天地。7产品类别定位概念一：：酒店式式商务公公寓具体内容容：作为为集酒店店、公寓寓和写字字楼于一一体的酒酒店式商商务公寓寓，它兼兼顾了住住和商的的功能，，"办公+休息"的物业模模式，使使正在起起步或发发展阶段段的境内内外创业业型公司司、白领领阶层对对它情有有独钟。。概念二：：自助式式小户型型公寓“自助式式”＋““小户型型”是其其两大鲜鲜明特征征。“自由度度”立意意为年轻轻的白领领层度身身定做服服务时尚尚公寓，，并推出出了自助助特约服服务，即即在物业业服务项项目中增增设了诸诸多类似似酒店服服务功能能的服务务项目，，如叫早、送送餐、上上门洗衣衣、计时时家政服服务等。这些颇具具新意、、细致入入微的服服务，可可以为生生活节奏奏快、时时间紧张张、工作作繁忙的的年轻白白领们解解除衣食食住行的的后顾之之忧，而而且在凸现"享受"这一生活活的重点点的同时时，还尽尽可能地地为他们们降低了生生活成本本。概念三：：OPENHOUSE---商务公寓寓OPENHOUSE其实是对对产品性性质的定定位。从从字面上上理解，，就是开开放式空空间。它采用了了"筒中筒"结构体系系，利用用集中在在单元中中央的卫卫生间作作为"内筒"，周边外墙作作为"外筒"，内、外筒之之中完全敞开开，大开间，，可自由分隔隔组合。结构构上的可自由分隔组合合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作作为居住空间间，标准层可以布布置出一居至至四居室。作为办公空间间，标准层可可以分隔出从从100多平方米办公公单位至1000多平方米办公公单位，可分分可合。居住住部分的功能能也变得模糊糊了，原来的的厨房、工人人房就有可能能成为办公库库房或复印室室，也可成为为员工茶水间间。案例：北京新新起点OPENHOUSE、沙井综合体体……概念四：SOHO所谓SOHO，它是英文SMALLOFFICEHOMEOFOFICE的缩写，即小小型的家庭办办公室。从这这个意义上讲讲，SOHO就是在家里办办公，在家里里上班，最大大程度地享受受到工作的乐乐趣和生活的的自由。某家刊物曾对对这种工作／／生活方式作作出过这样的的总结："SOHO是信息时代的的必然产物。。电子和网络络把家与办公公室、中国与与世界、个人人与社会密切切联系在一起起，年轻一代代不必再为坐坐班、赶车、、交通堵塞、、办公条件、、同事关系而而烦恼。只需需坐在家中，，打开电脑、、传真、手机机，一切工作作一切指令，，便在须臾之之间完成于股股掌之中。"案例：北京““SOHO现代城”概念五：TOWNHOUSE按照国外的解解释，TOWNHOUSE应有如下特征征：离城不太太远、交通状状况良好、价价格合适，相相当于城里的的公寓价格，，定位是第一一居所。就建筑本身而而言，原始意意义上的TOWNHOUSE是指在城区沿沿街连排而建建的，受沿街街面的限制，，建筑体现为为大进深小面面宽，而对于于环境等因素素TOWNHOUSE受到的限制很很大，因此，，TOWNHOUSE真正的内涵应应该体现在室室内而不是室室外。案例：长沙山山水芙蓉概念六：Singlehouse“Singlehouse”，个性化独立立别墅的兴起起，反映了高高层次的消费费族群对于独独立、个性化化需求意识加加强了。CASE：北京“建筑筑师走廊”亚洲建筑师走走廊占地面积积：8平方公里一期建设：11幢别墅1幢俱乐部,二期建设:约40幢别墅,俱乐部总面积积：3,744m2内部设有游泳泳馆、西餐厅厅、10个院落式中式式餐室、小型型电影院、画画廊、儿童游游乐、社区商商店、管理办办公、员工宿宿舍、狗房。。别墅：最小250m2，最大500m2，多为400m2。建筑师：安安东(中国大陆)张永和(中国大陆)古谷诚章(日本)简学义(台湾)崔恺(中国大陆)张智强(香港)堪尼卡(泰国)陈家毅(新加坡)隈研吾(日本)严迅奇(香港)承孝相(韩国)坂茂(日本)总体规划：严严迅奇(香港)景观设计：艾艾未未(中国)投资人：张欣欣、潘石屹最初，潘石屹屹夫人、商业业合伙人张欣欣希望建设一一个当代住宅宅设计的现代代建筑博物馆馆，但是经过过一番深思熟熟虑之后，潘潘石屹将这个个项目重新定定位为中国新新兴的上流阶阶层的前卫社社区。他们给给设计师惟一一的限制就是是要使用当地地建筑材料、、资源和劳动动力，其他任任由建筑师自自由发挥。为为了不背离建建设一个“建建筑博物馆””的初衷，红红石公司决定定暂不出售一一期的12栋建筑，而是是将这些房子子作为特色酒酒店推向市场场。承孝相(SeungH-Sang)：让铁生锈，，显示它的生生命韩国设计师承承孝相的作品品是乡村俱乐乐部。这个有有浓重东方情情结和深厚文文化底蕴的建建筑师东西方方文化的不同同认识渗透在在他的作品中中。他认为，东方方人性情内敛敛，长于思考考，虽然面对对一个狭小的的空间，但内内心的想像可可以让他们感感到超乎形式式之外更多的的自由。西方方人外向，富富于变化、开开阔的景致可可以给予他们们最由衷的满满足和赞叹。。因此，他设计计的中餐厅由由若干个单间间组成，每一一个单间外面面套一个小院院子，有不同同的小景，视视野比较局促促。西餐厅坐坐落在中餐厅厅的后面，随随着地面的隆隆起而高出中中餐厅。西餐餐厅是连在一一起的大空间间，同样有落落地长窗可以以释放眼神。。近景是中餐餐厅头顶上的的花园小景，，向远眺望则则有长城、远远山、落日、、云霞。他要求他的建建筑一切都是是简单自然有有生命力的，，石头是本色色的，外墙是是能生锈的铁铁，因为铁是是用生锈来显显示它是有生生命的。张智强(GaryChang)：手提箱在游戏与神秘秘中变化多端端张智强曾因为为自己设计的的一个三十平平米的房子而而获奖。他带带给“建筑师师走廊”的作作品同样充满满了游戏感与与神秘感，这这是一个“把所有的不不知道都包容容进去”的、可以翻开开盖上、机关关算尽、如同同迷宫一般的的房子。初看上去，这这个长方形的的六面体是一一个空壳子，，因为此时房房中的一切如如各种柜子、、家具甚至洗洗手间和厨房房都一股脑地地埋在了地板之下。这极度度的简单中蕴蕴藏了无穷的的创意和精密密，给居住者者留下了万般般灵活变化的的空间。你可以根据需需要把这个长长四十余米的的空间做为一一个完整的超超大空间，也也可以在不同同部位打开地地板，将房间间随意分割为为不同功能的的空间。例如如可以分割成成四室一厅，，或一室一厅厅，最多时可可以打开七、、八个房间作作卧室。翻开开的地板可以以做分割房间间的墙，也可可以收缩进去去。如果使用用者不希望有有太多变化，，也可将中间间部分相对固固定，留下两两个卧室，两两边的空间根根据家庭人数数的变化随时时开启。住在在这个变化无无穷的房子里里，最过瘾的的是能够随时时像倒换家具具一样更换房房间。坂茂(ShigeruBan)：用纸和竹子子建造房子日本神户大地地震时，坂茂茂曾用一天时时间为失去家家园的灾民盖盖起一个纸筒筒教堂。坂茂为"建筑师走廊"所做的设计依依然体现了注注重材料和技技术，与自然然高度融合的的智慧。他采采用了家具屋的概念念，将墙结构构与家具合二二为一，既节约了材材料、人工和和空间，又缩缩短了建造时时间。此次他采用的的建筑材料是是他情有独钟钟的竹子。这这种实践对他他来说也是第第一次。最有有趣的是，盖盖房子的过程程其实就是做做家具的过程程，在工厂把把家具做好了了，意味着房房子也盖好了了。他将具有环保保功效的纸筒筒(papertube)用做建筑结构构材料。这种种纸筒来自传传真纸芯，在在工程上经过过防水、防火