建筑基础知识与专业术语培训

建筑基础知识与专业术语2010年10月15日第一页，共九十四页。一、建筑物分类目录二、建筑物构造四、建筑术语五、房地产术语三、建筑识图第二页，共九十四页。石器时代原始半穴居传统民居多层小高层高层人类的历史是环境和居住的历史第三页，共九十四页。一、建筑物分类第四页，共九十四页。建筑物分类按建筑物使用性质分类，可分为：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑低层住宅（1－3层）多层住宅（4－6层）中高层住宅（7－9层）高层住宅（10层及以上）按建筑物层数或总高度的分类,住宅可分为超高层：公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括高度超过24米的单层建筑；建筑总高度超过100米的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑。第五页，共九十四页。按建筑结构分为：建筑物分类这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的层数一般在6层以下。这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成，它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。主要有框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。主要承重构件均是用钢材制成，其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑。1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构建筑第六页，共九十四页。建筑物分类按建筑施工方法分类：1、现浇、现砌式建筑2、预制、装配式建筑3、部分现浇现砌部分装配这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。第七页，共九十四页。建筑物分类按耐火等级分类：一级、二级、三级、四级一级最好，四级最差；一二三级为不燃烧体，四级为难燃烧体按耐久等级分类：一级：大于100年二级：50-100年三级：25-50年四级：小于15年第八页，共九十四页。人类的历史是生产和技术的历史第九页，共九十四页。二、建筑物构造第十页，共九十四页。建筑物的组成：一般是由基础、墙体、柱、地面、楼面、梁、屋顶、楼梯、门窗等部分组成。建筑物构造第十一页，共九十四页。建筑物构造地基和基础的定义基础和地基基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基，基础必须稳定而可靠。地基不是建筑物的组成部分，是承载由基础传下来的荷载的土层或岩层。第十二页，共九十四页。建筑物构造基础按使用的材料不同分为：灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础。基础和地基基础和地基的分类基础按受力性能不同，可分为：刚性基础----指用砖、灰土、混凝土、三合土等受压强度大、而受拉强度小的刚性材料做成的基础。柔性基础----指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。第十三页，共九十四页。建筑物构造5.桩基础----指由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。基础和地基基础按构造形式，又可分为：1.条形基础----指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。2.独立基础----指基础呈独立的块状，形成有台阶、锥形、杯形等。3.筏板基础----是一块支撑着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基土的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。4.箱形基础----第十四页，共九十四页。建筑物构造墙体和柱它们均是竖向承重构件，支撑着屋顶、楼面等，并将这些荷载及自重传给基础。墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰作用。第十五页，共九十四页。建筑物构造纵墙----沿建筑物长轴方向布置的墙称为；横墙----沿建筑物短轴方向布置的墙称为，其中的外横墙通常称为山墙。承重墙----凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙。非承重墙----不承受外来荷载的墙。D、按使用的材料分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。实体墙----用粘土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；空心墙----墙体内部中有空腔的墙，这些空腔可以通过砌筑方式形成，也可以用本身带孔的材料组合而成，如空心砌块等；复合墙----指用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。A、按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。B、按在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。C、按受力的情况分为承重墙和非承重墙。E、按构造方式分为实体墙、空心墙和复合墙。墙体和柱要求：稳定性、隔热功能、隔声要求、防火要求、减轻自重第十六页，共九十四页。建筑物构造墙的细部构造A门窗过梁：用来支撑门窗洞口上部砖砌体和楼板层荷载的构件；常用过梁有砖平、拱过梁；钢筋混凝土过梁；钢筋砖过梁。B窗台：主要作用是排水和装饰，一般挑出墙面，有砖混和混凝土预制两种。C勒脚：首层墙面近地面处的墙，三个作用（保护、加固、装饰）。D防潮层：防止地下潮湿、地表水对墙体侵蚀，有油毡、防水沙浆、钢筋混凝土等方式。E明沟：为外墙四周将通过雨水管流下的雨水，有组织的导排，起到保护墙体的作用。F散水：为保护墙基不受雨水侵蚀，常在地面四周做成倾向5%坡度，600——1000MM宽以将雨水排至远处，这一坡面称为散水；（无组织排水时多采用

）G圈梁：又称腰鼓，是沿外墙四周及部分内隔墙设置的连接封闭的梁，他起着增加楼体的刚度及防震性；H壁柱：将墙体的窗间墙上出现集中荷载而墙又不足以承受荷载时，或当墙体的长度高度超过一定限定，并影响稳定性，常在墙体局部提供壁柱，以提高墙体刚度；I门垛：凡在墙上设门洞开在两墙转角处，或者丁字墙的交界处，为了保持墙体稳定或门窗安装需在靠墙部分设一门垛；墙的装饰：外墙：清水墙面、混水墙面（抹灰、涂刷、水刷石、饰面砖等）内墙：多分为混水墙面（抹灰、涂刷、裱糊等）墙体和柱第十七页，共九十四页。房地产术语变形墙（变形缝----将建筑物垂直分开的缝隙）伸缩缝----防止由温度的影响产生变形而设置的变形缝。做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础因受温度变化影响较小，不必断开。沉降缝----防止因荷载、结构方式、地基能力的差异等产生不均匀沉降所设的变形缝。当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基又较弱时，房屋有可能产生不均匀沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，在适当位置复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地基处理的方法明显不同处设置沉降缝。防震缝----防止由地震的影响产生变形而设置的变形缝。当房屋建筑立面高差在6米以上，或承重结构的材质不同以及建筑平面尺寸不一致时，在地震作用下，产生不同的振幅，摆动方向也不同，会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生，在不同状况的两部分之间，事先留设自基础到房顶的通缝，即抗震缝。抗震缝应沿房屋全高设置，其两侧应布置墙。第十八页，共九十四页。建筑物构造地面、楼板和梁地面：指建筑物底层的地坪，一般由面层、垫层和基层构成。主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其基本构造是面层、结构层和顶棚。其中顶棚具有隔声、保温、隔热功能。梁：梁是跨过空间的横向构件。主要起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载。第十九页，共九十四页。按材料分类：钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；按传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；按梁与支撑的搭接状况，梁可分为简支梁、连续梁和悬臂梁；建筑物构造地面、楼板和梁地面的分类：按面层材料和施工方式不同：整体类地面：水泥沙浆地面，细石混凝土地面、水磨石地面等块材类地面：如陶瓷地砖、天然石材地面、人造材料地面、木地面等卷材类地面：如塑料地面；橡胶毡地面等梁的分类：圈梁是为了提高建筑物整体结构的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设置的梁。第二十页，共九十四页。建筑物构造门和窗门的作用主要是交通出入分隔和联系建筑空间。窗的主要作用是采光、通风及观望。门一般由门框、门扇、五金等组成。窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。按开启方式：分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、折叠门、窗帘门等。按开启的方式分：平开窗、推拉窗、旋转窗（上、中、下旋窗）、固定窗。按照材质：木门、塑钢门、铝合金门等。按照材质分：木窗、塑钢窗、铝合金窗等。第二十一页，共九十四页。建筑物构造楼梯楼梯是是建筑物的竖向构件，是楼层间上下的主要交通施楼梯包括楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道。按位置不同分，楼梯有室内与室外两种。按使用性质分，室内有主要楼梯、辅助楼梯；室外有安全楼梯、防火楼梯。按材料分有木质、钢筋混凝土、钢质、混合式及金属楼梯。楼梯的组成：楼梯段----楼梯段又称楼梯跑，是楼梯的主要使用和承重部分。它由若干个踏步组成。为减少人们上下楼梯时的疲劳和适应人行的习惯，一个楼梯段的踏步数要求最多不超过18级，最少不少于3级。休息平台----平台是指两楼梯段之间的水平板，有楼层平台、中间平台之分。其主要作用在于缓解疲劳，让．人们在连续上楼时可在平台上稍加休息，故又称休息平台。栏杆扶手----栏杆是楼梯段的安全设施，一般设置在梯段的边缘和平台临空的一边。a).楼梯的宽度一般在1.2米左右。b).住宅楼梯的倾斜度一般在15～20oc).台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适第二十二页，共九十四页。（a）单跑直楼梯；（b）双跑直楼梯；（c）曲尺楼梯；（d）双跑平行楼梯；（e）双分转角楼梯；（f）双分平行楼梯；（g）三跑楼梯；（h）三角形三跑楼梯；（i）圆形楼梯；（j）中柱螺旋楼梯；（k）无中柱螺旋楼梯（l）单跑弧形楼梯；（m）双跑弧形楼梯；（n）交叉楼梯；（o）剪刀楼梯。建筑物构造楼梯按楼梯的平面形式不同，可分为如下几种：第二十三页，共九十四页。屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。

屋顶的组成：屋面----屋顶的面层，直接接受大自然的侵蚀。承重结构层----不同的屋面材料要有相应的承重结构、保温隔热层----多由一些轻质多空的材料做成，通常设置在承重结构与面层之间。顶棚----对于每个房间来说，就是房间的顶面。

屋顶的作用：

是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉。应满足防水、保温、隔热和隔声、防火的要求，必须稳固。

建筑物构造屋顶第二十四页，共九十四页。建筑物构造屋顶屋顶的类型：有平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式折面屋顶；屋面防水、隔热处理、保温处理：防水材料包括：防水卷材：分为无胎体和以纸质或织物为胎体的卷材，常用的有沥青防水卷材、聚合物改性防水卷材、合成高分子防水卷材。防水涂料：是流态或半流态物质，可刷或喷在基层表面，经溶解或水分发挥形成具有一定弹性和厚度的连续薄膜。建筑密封材料：是具有高气密性而嵌入建筑接缝中的定形或不定形的材料。如密封条或止水带等。第二十五页，共九十四页。建筑物构造屋顶平屋顶：A、防水处理：用周密的细石混凝土，防水水泥砂浆等刚性材料浇筑的防水层，称刚性防水屋面用沥青、油毡等软柔性材料铺设和粘接的屋顶防水层，称柔性防水屋面；B、隔热处理：实体材料隔热屋面：利用实体材料的隔热性及热稳定性，传导过程中时间延迟材料中热量的散发等性能，可以使实体材料的隔热屋顶在太阳辐射下，内表面温度比外表面温度有较大降低；通风层降热屋顶：在屋顶中设置通风的空气间层，利用层间通风散发一部分热量，使屋顶变成两次传热，从而降低传至屋面内表面的温度；C、保温处理：保温层一般情况设在结构层以上，一般保温材料都在显得空隙多、容量轻的散装材料上，先抹水泥砂浆找平层，再铺油毡层，若找平层能采用沥青砂浆，则更为理想；第二十六页，共九十四页。建筑物构造房屋设备A、室内地排水B、采暖系统，又称供暖（中央空调、壁挂炉、集中供暖）C、建筑电气系统：变电配电系统，动力设备系统，照明系统，防雷和接地系统、弱电系统D、空气调节系统：调节室内空气的湿度、温度；E、室内消防系统第二十七页，共九十四页。三、建筑设备第二十八页，共九十四页。建筑设备建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等实施设备。第二十九页，共九十四页。建筑设备给水系统分为：生活给水、消防给水。常用的给水方式：直接供水---适用于管网压力终日能满足室内供水的情况设置水箱的供水方式---适用于管网压力一天之内有定期的高低变化时设置水泵、水箱的供水方式---适用于管网压力经常或周期性低于室内所需要的水压，且用水量较大时分区、分压供水的方式:适用于水压仅能满足下面若干层用水，不能满足上面若干层用水。

当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。给水系统第三十页，共九十四页。给水系统给水管道的敷设有明装和暗装两种。给水管道配件包括：水龙头、球阀、止回阀、浮球阀、减压阀、安全阀、排气阀、水表、压力表、真空表、温度表等。给水管道的连接部件包括：弯头、三通、四通、隐形管、活接头、管箍、管塞、补芯给水管径材质聚丙烯管（PPR）：优点是安装方便快捷、经济适用环保、重量轻、卫生无毒、耐热性好、耐腐蚀、保温性能好、寿命长等优点。

给水管道常见的管径：1/2英寸4分管DN15；3/4英寸6分管DN201英寸=25.4毫米=8英分

建筑设备

第三十一页，共九十四页。消防给水系统对于消防要求高的建筑物或高层建筑，应设置独立的消防给水系统。一般分为消火栓系统，自动喷淋系统。热水供应系统：一般按竖向分区。分质供水系统：直饮水系统、或过滤自来水。建筑设备给水系统第三十二页，共九十四页。建筑设备排水系统排水系统及设备：建筑排水系统按其排放的性质一般可分为生活污水、生产废水、雨水排水系统。排水系统的组成：

卫生器具。包括洗手盆、洗涤盆、洗衣盆、浴盆、污水盆、拖布池、大便器、小便器、地漏等排水管道。横支管、立管、排出管、通气管及连接部件。污水局部处理方式有：化粪池。地下矩形砌体，功能是去除污水中的油脂，防止堵塞排水管道。中水道。采用废水回用技术，缓解城市供水紧张。回用的水不能饮用，只能冲洗厕所或消防用水。中水设施包括净化池、消毒池、水处理设备等。排水管材目前多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。

第三十三页，共九十四页。建筑采暖系统采暖的方式：集中采暖、局部采暖、区域供热。采暖的系统类型：热水采暖系统、蒸汽采暖系统。热水采暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。建筑设备第三十四页，共九十四页。建筑设备建筑采暖系统暖气片的分类铜铝复合散热器：由铜质立管与上下联箱横管焊接而成，立管外套铝型材，经高压液体涨管而紧密复合成一体。特点：体形紧凑，便于清扫，使用寿命长，无需满水保养；适用于分户热计量，价格高。低碳钢散热器：钢制美观价格低，寿命有限，价格低。特点：非供暖期满水保养；适用于集中供暖。

第三十五页，共九十四页。建筑设备建筑电气在低压配电网中，输电线路一般采用220V三相四线制，其中三条线路分别代表A,B,C三相，不分裂，另一条是中性线N。A线用黄色，B线用蓝色，C线用红色，N线用褐色，PE线用黄绿色。

导线的选择一般包括型号和截断面，一般照明电线截面积1.5平方毫米（简称1.5平方），电脑2.5平方，空调4平方。按电梯使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯；按电梯行驶速度，可分为高速电梯（2.5米/秒以上）中速电梯（1.5—2.5米/秒）低速电梯（1.5米/秒之内）电开关包括刀开关和自动空气开关第三十六页，共九十四页。建筑设备

建筑材料砖普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等说法每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。水泥水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。

钢筋混凝土混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。三大材、四小材三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。第三十七页，共九十四页。智能化系统

住宅小区智能化系统指利用4C技术（计算机、通讯与网络、自控、IC卡）将多元化信息服务与管理，物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为社区服务与管理提供智能化手段。一星级智能化系统包括：安全防范子系统（出入口管理及周边防越报警、闭路电视监控、对讲防盗门、住户报警、巡更管理）信息管理子系统（对安防系统监控、远程抄收与IC卡管理、停车管理、供电供水公共照明电梯灯设备监控、紧急广播背景音乐、物业管理计算机系统）信息网络子系统（科学合理布线、每户不少于2对电话线和2个有线电视插座、建立有线电视网）第三十八页，共九十四页。三、建筑识图第三十九页，共九十四页。建筑识图

图纸目录：设计总说明：建筑施工图：（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图）；结构施工图：设备施工图：一套的施工图，根据其专业内容或作用的不同，一般分为：第四十页，共九十四页。建筑识图

建筑识图基础轴线：施工中定位放线的依据。凡需要定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的关系。轴线用点画线表示，端部画圆圈，内注明编号。水平向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号（但I、Q、Z不用）。bB尺寸及单位：尺寸单位除标高及总平面以M为单位外，其余均以MM为单位。第四十一页，共九十四页。建筑识图

建筑识图基础标高：在施工图中经常用标高符号表示建筑物某一部位的高度。标高用“▽”表示，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑地直角等腰三角形“▼”表示。精确到毫米，注到小数点后三位。标高有绝对标高（常用于总平面的室外地坪标高和首层内地面标高）和相对标高两种。总平面图中的室外地坪标高常用绝对标高，其余都为相对标高。把首层室内地面的绝对标高设定为±0。000，其他高度以此为参照物用+X.XXX或-X.XXX表示。第四十二页，共九十四页。总平面图:是用来说明同地范围内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的水平投影图。建筑平面图：假想用一水平的剖切面沿门窗位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。一般分为首层、二层、三层、标准层、顶层、屋顶平面图等，由图可反映出建筑物的平面形状、大小和布置，墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等，是其它各类工种图纸的设计基础。建筑剖面图：表示建筑的内部结构、空间关系。建筑立面图：各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。建筑详图：把局部细节放大比例绘制成较详细的图纸，也叫大样图，结构施工图：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、构造及相互关系的一套图。建筑识图

建筑识图基础第四十三页，共九十四页。建筑识图

住宅类型点式住宅：宽度与长度比较接近，外性像塔式，多用于高层。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。板式住宅：从平面看长度明显大于宽度，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。常为一梯两户南北通透，有走廊式（各住户靠长走廊连在一起）和单元拼接式（若干各单元连在一起）两种。塔楼：由若干户（一般由1梯4户至12户组成）共同围绕一组公共竖向交通形成的楼房，建筑物平面的长度和宽度大致相同双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。

三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。住宅建筑形式第四十四页，共九十四页。建筑识图

住宅类型行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。建筑分布第四十五页，共九十四页。平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM——600MM即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。复式：复式住宅一般是指一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。跃层式：住宅占有上下两层楼，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。建筑识图

住宅类型建筑结构的形式：第四十六页，共九十四页。跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。简单地讲，如果上下两层可能完全分隔成为两个单独的楼层，就属于跃层式住宅;如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，但不可能完全分割为上下两层，则为复式住宅。建筑识图

住宅类型相关概念：跃层、复式和错层复式结构住宅并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，通常层高2.8米高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等，用室内楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅，其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层式住宅整体房间的高度仍然相当于一层的高度，只不过是位置有上有下，被错开了而已。第四十七页，共九十四页。独立：一户一套叠加：别墅共四层、一层一户、共两套双拼：别墅共两层、一梯两户、共两套联体：别墅共两层、由三套以上的别墅相连建筑识图

住宅类型别墅的建筑形式：第四十八页，共九十四页。四、建筑术语第四十九页，共九十四页。朝向房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。开间是指房间的面宽尺寸。开间一般不超过3.0米--3.9米，较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

进深是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。层高上下两层楼楼面之间的垂直距离 净高住宅地面与天花板之间的垂直距离,是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑术语第五十页，共九十四页。楼间距指两栋建筑物外墙之间的水平距离标准层是指平面布置相同的住宅楼层。过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者

建筑术语第五十一页，共九十四页。凸窗离地约40—50公分，凸出墙面约40—60公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。

阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

建筑术语第五十二页，共九十四页。建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。由两部分组成：套内建筑面积、分摊的功用建筑面积。套内建筑面积房屋按套(单元)计算的建筑面积，为套(单元)内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积

套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自身墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。建筑术语第五十三页，共九十四页。公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

建筑面积=套内建筑面积

+分摊得公用建筑面积。

公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

建筑术语第五十四页，共九十四页。建筑术语使用率使用面积和建筑面积之比，其中使用面积是墙到墙的面积，就是生活中真正用到的面积使用面积=墙到墙的面积，包括0.5倍的不封闭阳台和全部的封闭阳台面积实用率实用率是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积市场中开发商混淆视听报的都是实用率，而非使用率；实用率：

多层住宅一般为80%以上高层住宅一般为75%以上临街独立商铺一般为80%以上大型商场内商铺一般为50%以上写字楼一般为60%左右第五十五页，共九十四页。竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

房屋销售面积房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

房屋产权面积指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

建筑术语第五十六页，共九十四页。总用地面积是所征得的土地面积。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。城市土地的使用，主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。但各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积，还包括一些直接为其服务的建设用地面积。如城市的“居住用地面积”包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地面积；“

净用地面积（建设用地面积）经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；是指红线内的土地面积总和。由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积

总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

建筑术语第五十七页，共九十四页。容积率

容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，

建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑术语第五十八页，共九十四页。绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和（屋顶绿化不计入）与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

建筑术语第五十九页，共九十四页。居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

建筑术语第六十页，共九十四页。其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

。

建筑术语三通一平是指水通、电通、路通及场地平整；

七通一平是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

生地指尚未具备上述施工条件的土地熟地指已经拆迁完毕，达到“七通一平”施工条件的土地。第六十一页，共九十四页。道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

建筑线

（退红线）建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，指建筑物的外立面所不能超出的界线。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。

红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

建筑术语第六十二页，共九十四页。建筑术语日照间距系数指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值建筑间距两栋建筑物外墙之间的水平距离日照标准根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间于规定的日照标准日（冬至或者大寒日），以低层窗台面（0.9m）为计算起点的建筑外窗获得的日照时间获得的日照量。

。1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。第六十三页，共九十四页。城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模

7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

建筑术语第六十四页，共九十四页。建筑术语建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

会所会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。第六十五页，共九十四页。四、房地产术语第六十六页，共九十四页。房地产

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地，建筑物及地上附着物，房地产物权。

房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产业是发包方，建筑业是承包方，

房地产的特征固定性；使用的耐久性；资源的有限性；物业的差异性。生产周长；资金密集性；相互影响性；易受政策限制性；房地产的增值性房地产术语第六十七页，共九十四页。房地产术语土地用途分为农用地、建设用地和未用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。集体土地集体土地是指农村集体所有的土地。集体土使用权的规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。行政划拨用地县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。第六十八页，共九十四页。房地产术语土地使用权的取得方式分为有偿取得和行政划拨。其中有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。（1）国家机关用地和军事用地。（2）城市基础设施用地和公益事业用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。第六十九页，共九十四页。房地产术语

土地使用权出让指是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。国有土地租赁指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土租赁合同并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。第七十页，共九十四页。房地产术语土地使用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回第七十一页，共九十四页。房地产术语商品房预售房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售需要具备哪些条件按照土地管理部门有关规定已支付全部土地使用权出让金，已依法登记并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度的竣工交付日期，落实市政、公用和公用建筑设施的配套建设计划；已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同取得商品房预售许可证商品房现售房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为第七十二页，共九十四页。发展商申领预售许可证提交资料根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条、《城市商品房预售管理办法》第七的有关规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）

持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（4）营业执照和资质等级证书。（5）工程施工合同。（6）预售商品房分层平面图。（7）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图。（8）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。房地产术语第七十三页，共九十四页。房地产术语五证《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》第七十四页，共九十四页。房地产术语五证《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》第七十五页，共九十四页。房地产术语a《住宅质量保证书》针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

各部位、部件的保修内容和保修时间；国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体有：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏2年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；门窗翘裂、五金部件损坏1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。

b《住宅使用说明书》对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：两书：第七十六页，共九十四页。房地产术语征地补偿费，拆迁安置补偿费，其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费，住宅建筑安装工程费，附属工程费，室外工程费，公共老配套工程费，环卫绿化工程费，政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂土地出让金、市政费，两税一费：即营业税、城市建设维护税、教育附加费，管理费，利润，房地产价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括第七十七页，共九十四页。房地产术语房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

第七十八页，共九十四页。房地产术语商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

经济适用经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

第七十九页，共九十四页。房地产术语公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

第八十页，共九十四页。房地产术语一级市场一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。第八十一页，共九十四页。房地产术语期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。港澳地区称做为买“楼花”

现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

第八十二页，共九十四页。房地产术语尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。第八十三页，共九十四页。房地产术语二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。毛坯房是指没有装修的房。第八十四页，共九十四页。房地产术语均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更第八十五页，共九十四页。房地产术语定金

是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则