房地产行业2022年第48周地产周报：融资端政策缓解房企部分流动性压力

行业研究|行业周报看好看好（维持）国/区 中国融资端政策缓解房企部分流动性压力——2022年第48融资端政策缓解房企部分流动性压力——2022年第48周地产周报报告布期 2022年12月05日核心观点核心观点本周市场回顾。483003000.9%3003870.95，周度涨幅为2.5%2383.323.2%3223.73，3.5%。本周行业要闻。证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。住建部：1-10国新开工改造城镇老旧小区5.21万个。发改委：加快推进项目建设和资金支付进度，争取形成更多实物工作量。上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供授信额度支持。深圳：11月二手商品住宅成交为20.5万方（2168套），同比上涨0.4%。青岛：多子女家庭购买首套房，公积金贷款额度可20%63283宗触顶1宗溢价，武汉四批次、无锡五批次地块均底价成交。长沙、厦门公布下一批次供地计划。本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。4829大城市新房售为2.5万套，较上周上升0.5%；11大城市二手房销售7799套，较上周下降10.5%4.3%14.5%；二线城市6.2%5.4%。库存量较上周上升、库销比较上周下降。截至第48周，15大城市库存为124.2万套，较第47周增加3614套；15.0470.1个月。本周土地市场出让热度较上周上升。482636土地出让金额增加。4826大城市土370.14751.4平均溢价率上升。4826大城市土地成交平均溢价率2.4%，较第47周上升0.9个百分点。重点公司公告。A股/H股数量20%的授权。世茂、华夏幸福、福星股份、北新路桥、天地源等公司发布筹划再融资公告，非公开发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准。建发国际拟配售4500万股股份，净筹8亿港元。保利发展发252015嘴拟发行股份及现金购买上海浦东陆家嘴等相关资产。绿城中国回购部分票据。投资建议与投资标的投资建议与投资标的本周证监会发文允许恢复上市房企和涉房上市公司再融资，内容包含恢复并购重REITs等，周内多家公司随即发布筹划再融资公告，但相关发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准，或能缓解房企部分流动性困难。此外商业银行授信额度和民企发债融资支持范围进一步扩大，周内上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供大额意向性融资授信额度，龙湖集团和美的置业由中债增全额增信的首期中票成功落地。我们认为信贷、债券、股权融资三方面的政策能够给予房企一定的流动性支持，但仍没有脱离市场化、法治化的框架，因此实际支持金额有限。决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度。克而瑞数据显示11月百强单月销售金额同比-28%-1%，单月销售面积同比-34%，环比+1%。总体上房企销售以价换量更加明显，百强降幅在低前值下略有收窄。结构上央国企销售恢复速度更快，而民企销售改善程度仍有限。数据说明当前市场信心尚未完全恢复，民企销售回款仍在承压，期待后续需求端更大力度政策宽松来支持基本面的实质性好转。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

赵旭翔 zhaoxuxiang@执业证书编号：S0860521070001吴丛露 wuconglu@执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931张续远 zhangxuyuan@政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加2022-12-02码：——2022年第47周地产周报纾困工具加码提供一定流动性支持，信用2022-11-22恢复仍需更大力度政策宽松：——2022年第46周地产周报降幅收窄，缓慢修复：——房地产行业2022-11-212023年度投资策略有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。PAGE14有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。PAGE14目录TOC\o"1-2"\h\z\u1.第48周市行情（2022.11.28~2022.12.04） 4第48周行业指数表现 4第48周地产板块个股表现 42.业及司要回顾（2022.11.28~2022.12.04） 4行业一周要闻回顾 4房地产行业重点城市周度据回顾 6重点城市土地市场跟踪 8重点公司一周要闻回顾 3.资建议 12风险提示 12附录 12图表目录图1：本周（第48周）29市新房成交 6图2：本周（第48周市二手房成交 6图3：本周（第48周）新房手房成交中一线城市占比 7图4：第48周跟踪城市库销比 7图5：重点城市库存和库销比 8图6：一、二线城市土地成交情况 8图7：卫星城土地成交情况 9图8：一、二线城市土地出让金情况 9图9：卫星城土地出让金情况 9图10：26城土地平均溢价情况 10图城土地流拍情况 10表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 4表2：本周房地产个股表现，深振业A、北京城建、中国武夷涨幅居前 4表3：地产板块股票池名单 131.第48周市场行情回顾（2022.11.28~2022.12.04）48指数(2022/12/2)本周涨幅上周涨幅年初以来涨幅沪深3003870.952.5%-0.7%-21.6%创业板指2383.323.2%-3.4%-28.3%房地产指数（申万）3223.733.5%5.1%-4.4%48300300指数相对收指数(2022/12/2)本周涨幅上周涨幅年初以来涨幅沪深3003870.952.5%-0.7%-21.6%创业板指2383.323.2%-3.4%-28.3%房地产指数（申万）3223.733.5%5.1%-4.4%表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数据来源：Wind，东方证券研究所48本周涨幅前五涨幅本周跌幅前五跌幅深振业A54.1%广宇集团-9.52%北京城建42.67%本周涨幅前五涨幅本周跌幅前五跌幅深振业A54.1%广宇集团-9.52%北京城建42.67%滨江集团-7.62%中国武夷2.19%保利地产-4.10%中房地产1.9%三湘股份-3.62%南国置业2.55%万里股份-3.54%表2：本周房地产个股表现，深振业A、北京城建、中国武夷涨幅居前数据来源：Wind，东方证券研究所备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录2.行业及公司要闻回顾（2022.11.28~2022.12.04）2.1行业一周要闻回顾证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。住建部：1-10月全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个。发改委：加快推进项目建设和资金支付进度，争取形成更多实物工作量。上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供授信额度支持。深圳：1120.5万方（2168），0.4%20%63283宗触顶1宗溢价，武汉四批次、无锡五批次地块均底价成交。长沙、厦门公布下一批次供地计划。5REITs金作用。（11.28)信息来源：观点地产网住建部：1-105.21万个、859.25万户。（11.29）信息来源：观点地产网发性金融工具的政策效应；同时，加强基金项目监督管理。（11.30）信息来源：观点地产网银行授信支持进展：仁恒置地、滨江集团各获上海银行200亿元意向性综合授信额度（11.28）；300（11.29）；光大银行与万科、碧桂园等10家房企签约，提供2600（12.2）；浦发银行与万科、碧桂园等16家房企签订协议，提供意向性融资5300亿（12.1）；平安银行为绿城中国、滨江集团提供合计500亿元意向性融资额度（12.2）。信息来源：观点地产网23.5万平方米（2482套），0.3%20.5（2168套），0.4%。（12.1）信息来源：观点地产网20%女家庭，按照实际房租支出提取住房公积金。(12.2)信息来源：观点地产网北京：四批集中供地完成，6宗地块成功出让，3宗触顶2宗溢价，总起价122.9亿元，总135.210.0%。（11.29）信息来源：观点地产网杭州：四批次供地完成，8宗地块成功出让，3191.298.98.4%。（11.29）信息来源：观点地产网无锡：五批次供地完成，14224.1亿元。信息来源：观点地产网武汉：四批次供地完成，644.6亿元。（11.29）信息来源：观点地产网长沙：公布五批次供地计划，1377.24宗地块为商住用地，912301349宗地块的住宅毛坯限价方式均为“按长沙市政策进行价格监制”。（11.30）信息来源：观点地产网48.677.91220日集中出让。（11.29）信息来源：观点地产网本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第48周29大城市新房销售为2.5万套，0.5%；11779910.5%4.3%14.5%6.2%、下降5.4%。图1：本周（第48周）29城市新房成交0

29大城市（套） 一线城市（套，右轴）20202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022110周19周28周37周46312周21周30周39周495-615周24周33周43周周

16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000数据来源：Wind，东方证券研究所图2：本周（第48周）11城市二手房成交0

11大城市（套） 一线城市（套，右轴）202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220221周1019283746周3周1221303949周5-615243343周周

8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000数据来源：Wind，东方证券研究所图3：本周（第48周）新房二手房成交中一线城市占比二手房一线占比 新房一线占比（右轴）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%20202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第

36%32%28%24%20%16%12%8%4%0%1周10周19周28周37周46周3周12周21周30周39周49周5-6周15周24周33周43周数据来源：Wind，东方证券研究所库存量较上周上升、库销比较上周下降。截至第48周，15大城市库存为124.2万套，较第47周增加3614套；库销比为15.0个月，较第47周下降0.1个月。一线城市库存量31.1万套，较第47周增加1262套，库销比为10.0个月，较第47周增加0.2个月。二线城市库存量55.6万套，较第47周增加506套，库销比为12.8个月，较第47周减少0.3个月。图4：第48周跟踪城市库销比0

北京 上海 广州 深

25.0新房库存 新房去化周期（月，右新房库存 新房去化周期（月，右）15.010.05.00.0数据来源：Wind，东方证券研究所图5：重点城市库存和库销比15大城市（月）15大城市（月）一线城市（月）2420161284020202020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022202220221周917周25周33周41周49513周21周29周37周46110周18周26周34周43周数据来源：Wind，东方证券研究所本周土地市场出让热度较上周上升。4826366、24、6、0470014土地出让金增加。4826370.147周增加51.4亿元。图6：一、二线城市土地成交情况一线城市成交土地面积（万方） 二线城市成交土地面积（万方一线城市成交地块数 二线城市成交地块数5004003002001000202020202020202020202020202020212021202120212021202120222022202220222022

1201008060402001周9周

17周25周33周41周49周5周

14周22周30周38周47周2周

11周19周27周35周44周数据来源：中指院、观点地产网，东方证券研究所注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。图7：卫星城土地成交情况卫星城（环沪）成交土地面积（万方） 卫星城（粤港澳）成交土地面积（万方卫星城（环沪）成交地块数 卫星城（粤港澳）成交地块数600 2050015400300 1020051000 02020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1952年第年第年第年第年第周 周17周25周33周41周49周

14周22周30周38周47周

周11周19周27周35周44周数据来源：中指院、观点地产网，东方证券研究所注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。图8：一、二线城市土地出让金情况一线城市出让金总额（亿元） 二线城市出让金总额（亿元）14001200100080060040020002020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1952年第年第年第年第年第周 周17周25周33周41周49

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周11周19周27周35周44周数据来源：中指院、观点地产网，东方证券研究所注：一线城市：北京、上海、深圳、广州；二线城市：杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。图9：卫星城土地出让金情况卫星城（环沪）出让金总额（亿元） 卫星城（粤港澳）出让金总额（亿元）1601401201008060402002020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1952年第年第年第年第年第周 周17周25周33周41周49周

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11周19周27周35周44周数据来源：中指院、观点地产网，东方证券研究所注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。平均溢价率上升。48262.4%470.9一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城的平均溢价率分别为8.5%、0.4%、3.8%、0.0%48260块。图10：26城土地平均溢价率情况平均溢价率40%平均溢价率30%20%10%0%2020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第1年第952年第年第年第年第年第周 周17周25周33周41周49

周14周22周30周38周47周周

11周19周27周35周44周数据来源：中指院、观点地产网，东方证券研究所注：26城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。图11：26城土地流拍情况流拍地块数（宗）28262422201816141210864202020202020202020202020202020202120212021202120212021202220222022202220222022年第195年第年第年第年第年第年第2年第年第年第年第年第周 周17周25周33周41周49

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周11周19周27周35周44周数据来源：中指院、观点地产网，东方证券研究所注：26城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。房地产及相关业务发展：万科大股东提请股东大会给予董事会批准配发新股数量不超过A股/H20%45008252015落地。陆家嘴拟发行股份及现金购买上海浦东陆家嘴等相关资产。绿城中国回购部分票据。【万科A】第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权，批准配发的新股数量不超过A股/H股数量的20%。（12.1）253202.30%；5年期规52.80%（12.2）【龙湖集团】由中债增全额担保的20亿元中票成功发行（2022年度第二期中期票据），期限为三年，票面利率为3.00%。（11.29）【美的置业】由中债增全额担保的15亿元中票成功发行（2022年度第四期中期票据），票面利率为2.99%。（12.2）【绿城中国】于公开市场购回2025年到期的本金总额为350万美元的4.7%票据及本金总额为550万美元的5.65%票据。（11.29）17.9845002.82%。880%用作偿还借款，20%（11.30）【福星股份】拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。（11.30）35生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。（11.30）35经营。（11.30）【华夏幸福】拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。（12.2）【陆家嘴】拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。公司股票自2022年12月2日开市起停牌，停牌时间预计不超过10个交易日。（12.2）【天地源】向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。（12.2）3.投资建议⚫ 保持境内外市场政策一致、应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等，周内多家公司随即发布筹划再融资公告，但相关发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准，或能缓解房企部分流动性困难。此外商业银行授信额度和民企发债融资支持范围进一步扩大，周内上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供大额意向性融资授信额度，龙湖集团和美的置业由中债增全额增信的首期中票成功落地。我们认为信贷、债券、股权融资三方面的政策能够给予房企一定的流动性支持，但仍没有脱离市场化、法治化的框架，因此实际支持金额有限。决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度。克而瑞数据显示11月百强单月销售金额同比-28%，环比-1%，单月销售面积同比-34%，环比+1%。总体上房企销售以价换量更加明显，百强降幅在低前值下略有收窄。结构上央国企销售恢复速度更快，而民企销售改善程度仍有限。数据说明当前市场信心尚未完全恢复，民企销售回款仍在承压，期待后续需求端更大力度政策宽松来支持基本面的实质性好转。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。风险提示销售复苏低于预期。力。逆周期政策不及预期。行。利率发生明显上升。目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。附录跟踪城市及地产板块股票池名单1、周度新房数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。其中一线城市为：北京、上海、深圳、广州。2、周度二手房数据跟踪城市：北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南宁、扬州。其中一线城市为：北京、深圳。3、周度库存数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。其中一线城市为：北京。4、本报告使用的股票池基于申万行业指数（房地产）进行调整，调整依据为该公司实质从事业务/盈利与地产关联，也可能是与我们关注的领域有关（如房地产服务业，传媒板块的三六五网也符合股票池要求），调整后股票数量为130。股票池全名单如下：3：地产板块股票池名单000002.SZ万科A000620.SZ新华联002305.SZ南国置业600393.SH粤泰股份600743.SH华远地产000005.SZ世纪星源000631.SZ顺发恒业002574.SZ明牌珠宝600463.SH空港股份600745.SH中茵股份000006.SZ深振业A000638.SZ万方发展600007.SH中国国贸600503.SH华丽家族600748.SH上实发展000011.SZ深物业A000656.SZ金科股份600048.SH保利发展600510.SH黑牡丹600753.SH东方银星000014.SZ沙河股份000667.SZ美好集团600052.SH浙江广厦600533.SH栖霞建设600773.SH西藏城投000023.SZ深天地A000671.SZ阳光城600064.SH南京高科600565.SH迪马股份600791.SH京能置业000029.SZ深深房A000718.SZ苏宁环球600067.SH冠城大通600604.SH市北高新600807.SH天业股份000031.SZ中粮地产000732.SZ泰禾集团600077.SH宋都股份600606.SH绿地控股600823.SH世茂股份000036.SZ华联控股000736.SZ中房地产600094.SH大名城600620.SH天宸股份600847.SH万里股份000038.SZ深大通000797.SZ中国武夷600113.SH浙江东日600621.SH华鑫股份600848.SH上海临港000040.SZ东旭蓝天000809.SZ铁岭新城600133.SH东湖高新600622.SH嘉宝集团600890.SH中房股份000042.SZ中洲控股000838.SZ财信发展600149.SH廊坊发展600638.SH新黄浦600895.SH张江高科000043.SZ中航地产000863.SZ三湘股份600158.SH中体产业600639.SH浦东金桥601588.SH北辰实业000046.SZ泛海控股000897.SZ津滨发展600159.SH大龙地产600641.SH万业企业300295.SZ三六五网000069.SZ华侨城A000909.SZ数源科技600162.SH香江控股600647.SH同达创业000090.SZ天健集团000918.SZ嘉凯城600173.SH卧龙地产600648.SH外高桥000150.SZ宜华健康000926.SZ福星股份600185.SH格力地产600649.SH城投控股000402.SZ金融街000931.SZ中关村600208.SH新湖中宝600657.SH信达地产000502.SZ绿景控股000961.SZ中南建设600215.SH长春经开600658.SH电子城000506.SZ中润资源000965.SZ天保基建600223.SH鲁商置业600663.SH陆家嘴000514.SZ渝开发000979.SZ中弘股份600225.SH天津松江600665.SH天地源000517.SZ荣安地产001979.SZ招商蛇口600239.SH云南城投600675.SH中华企业000537.SZ广宇发展002016.SZ世荣兆业600246.SH万通地产600683.SH京投发展000540.SZ中天城投002077.SZ大港股份600266.SH北京城建600684.SH珠江实业000558.SZ莱茵体育002133.SZ广宇集团600322.SH天房发展600693.SH东百集团000573.SZ粤宏远A002146.SZ荣盛发展600325.SH华发股份600716.SH凤凰股份000608.SZ阳光股份002208.SZ合肥城建600340.SH华夏幸福600724.SH宁波富达000609.SZ绵石投资002244.SZ滨江集团600376.SH首开股份600734.SH实达集团000616.SZ海航投资002285.SZ世联行600383.SH金地集团600736.SH苏州高新数据来源：Wind，东方证券研究所分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准；公司投资评级的量化标准15%以上；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。票的研究状况，未给予投资评级相关信息。存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。行业投资评级的量化标准：5%以上；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信