土地增值税课件

第八章土地增值税第八章土地增值税土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得

第一节土地增值税征税范围与纳税人

一、土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

“转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第一节土地增值税征税范围与纳税人

“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱等。

“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包

★征税范围的界定

土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准：

1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。

第一个标准——所转让土地的使用权是否为国有注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义。

★征税范围的界定2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未转让房地产权属的行为。

第二个标准——房地产权属是否发生转让例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不征收土地增值税。2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。

第三个标准——房地产权属是否为有偿转让在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。

3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行总结1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）2、是否是转让使用权（不包含出让、出租）3、是否取得收入（不包含继承、捐赠）注意:要取得收入，房地产权属发生变更，但权属人并没有取得收入，不征收土地增值税总结1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）若干具体情况是否属于土地增值税征税范围1、出售征税。具体包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2、继承、赠与继承不征税（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠与征税。3、出租不征税（无权属转移）4、房地产抵押抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征税。

☆对若干具体情况的判定对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：若干具体情况是否属于土地增值税征税范围1、出售征税。具体包括若干具体情况是否属于土地增值税征税范围5、房地产交换单位之间换房征税；个人之间互换自住房免征税。6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征收；投资联营企业房地产再转让，征税。7、合作建房建成后自用，暂免征税；建成后转让，征税。8、企业兼并转让房地产暂免征税。9、代建房不征税（无权属转移）10、房地产重新评估不征税（无收入）若干具体情况是否属于土地增值税征税范围5、房地产交换单位之间【例】根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（）。A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业B.企业以房地产进行交换的C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的答案：AC【例】【例】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.赠予社会公益事业的房地产

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产答案：C【例】二、土地增值税纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人二、土地增值税纳税人

土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超过50％～100％（含100％）40％5％3超过100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％第二节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如

【例】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为（）。

A.30％B.40％

C.50％D.60％

答案：A

解析：增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，适用第一级税率，即30％。【例】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地第三节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定货币收入实物收入：需要估价其他收入：如无形资产价值（估价）第三节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定货币收入二、扣除项目的确定

取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关税费房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费土地征用费耕地占用税劳动力安置费地上地下附着物补偿净支出安置动迁用房支出前期工程费建筑安装工程费基础设施费：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施支出公共配套设施费开发间接费用房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用与转让房地产有关的税金：营业税、城建税和教育费附加、契税、印花税（已列管理费用的不重复扣）其他扣除项目：从事房地产开发的，按“支付的地价款+开发成本”的20%加计扣除

旧房及建筑物的评估价格：重置成本价×成新度二、扣除项目的确定17其中：取得土地使用权所支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；具体有以下三种形式：（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。其中：18因财务费用导致整个房地产开发费用的扣除变化：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。即：允许扣除的全部房地产开发费用=利息+（土地价款+房地产开发成本）×5%（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除即：允许扣除的全部房地产开发费用=（土地价款+房地产开发成本）×10%因财务费用导致整个房地产开发费用的扣除变化：19转让旧房及建筑物（1）不能取得评估价格，但能提供购房发票的：按发票所载金额-（转让年度-购买年度）×5%/年“每年”指：发票所载日期-售房发票开具之日止，每满12个月计“1年”；超过1年，剩余时间未满12个月但超过6个月，视为1年（2）既没评估价格，又不能提供购房发票的：实行核定征收转让旧房及建筑物20一、计税依据：第四节应纳税额的计算土地增值额的确定一、计税依据：第四节应纳税额的计算土地增值额的确定211、计算：土地增值额=应税收入-扣除项目金额2、按评估价格计税具有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的税务机关根据评估价格确定“转让房地产收入”（2）提供扣除项目金额不实的税务机关根据评估价格确定“扣除项目金额”（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的税务机关参照房地产评估价格确定“转让房地产的收入”1、计算：22转让项目的性质扣除项目新建房地产转让1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金5、财政部规定的其它扣除项目存量房地产转让1、房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3、转让环节缴纳的税金转让项目的性质扣除项目新建1、取得土地使用权所支付的金额存量

【例】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

答案：×

解析：转让旧房时，计算土地增值税可扣除的是房屋及建筑物的评估价格、地价款及相关费用、转让环节税金。

【例】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支二、计税方法分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率）速算扣除法，即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率二、计税方法（一）计算过程1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额3、计算增值额占扣除项目金额的比重增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％4、依据增值率确定适用税率。5、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（一）计算过程1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，转让项目扣除项目转让土地使用权（1）取得土地使用权时支付的地价款（2）按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金房地产开发房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除）（5）加计20％的扣除非房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）转让旧房及建筑物（1）房屋及建筑物的评估价格（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金转让项目扣除项目转让土地使用权（1）取得土地使用

计算案例【例1】转让土地使用权应纳税额的计算

A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司，取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有关费用12万元。

要求：计算A公司转让该块地皮应纳的土地增值税额。计算案例

（1）确定转让房地产的收入为2000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额＝1600＋12＝1612（万元）②与转让房地产有关的税金＝（2000－1600）×5％×（1＋7％＋3％）＝22（万元）销售发生的印花税=2000׉=1万元③扣除项目金额合计＝1612＋22+1＝1635（万元）

注意：因对该地皮未开发即脱手转让，故不得加计20％的扣除。

（3）转让房地产的增值额＝2000－1635＝365（万元）（1）确定转让房地产的收入为2000万元。

（4）增值额与扣除项目金额的比率＝365÷1635×100％≈22.4％因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额＝365×30％－0＝109.5（万元）

解析：为了抑制炒买炒卖地皮的投机行为，税法规定，纳税人取得土地使用权后，未进行任何开发与投入即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（4）增值额与扣除项目金额的比率【例2】房地产开发应纳税额的计算某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2200万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10％。

要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。【例2】房地产开发应纳税额的计算

（1）确定转让房地产的收入为8000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为800万元。②房地产的开发成本为2200万元。③房地产开发费用＝（800＋2200）×10％＝300（万元）④与转让房地产有关的税金＝8000×5％×（1＋7％＋3％）＝440（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除＝（800＋2200）×20％＝600（万元）⑥扣除项目金额合计＝800＋2200＋300＋440＋600＝4340（万元）（1）确定转让房地产的收入为8000万元。

（3）转让房地产的增值额＝8000－4340＝3660（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率＝3660÷4340×100％≈84.33％因此，应纳土地增值税适用税率为40％，速算扣除率为5％。（5）应纳土地增值税额＝3660×40％－4340×5％＝1247（万元）（3）转让房地产的增值额【例3】转让旧房及建筑物应纳税额的计算某生产企业2008年7月转让一幢1999年建造的公寓楼，当时造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼重置成本为5000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权补交的土地出让金和按规定交纳的有关费用为1500万元（能提供支付凭据）；另支付房地产评估费用4.50万元。转让时取得转让收入6200万元，并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。

要求：计算该企业转让该公寓楼应纳的土地增值税额。【例3】转让旧房及建筑物应纳税额的计算

（1）确定转让房地产的收入为6200万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权支付的金额为1500万元。②房地产评估价格＝5000×70％＝3500（万元）③房地产评估费用为4.5万元。④与转让房地产有关的税金＝6200×5％×（1＋7％＋3％）＋6200×0.5‰

＝344.1（万元）⑤扣除项目金额合计＝1500＋3500＋4.5＋344.1＝5348.6（万元）（1）确定转让房地产的收入为6200万元。

（3）转让房地产的增值额＝6200－5348.6＝851.4（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率＝851.4÷5348.6×100％≈15.92％因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额＝851.4×30％＝255.42（万元）解析：根据规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除，但支付的房地产评估费用可按规定扣除。

（3）转让房地产的增值额三、房地产开发公司土地增值税清算三、房地产开发公司土地增值税清算（一）什么是土地增值税清算？纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为（一）什么是土地增值税清算？38（二）为什么要进行土地增值税清算1、土地增值税政策的变化（1）1994年1月1日开始征收《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。（二）为什么要进行土地增值税清算39（二）为什么要进行土地增值税清算（2）2003年：要求房地产企业按照预（销）售收入的1%-2%的比例进行预征；（3）2006年：财税[2006]21号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，并决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作（二）为什么要进行土地增值税清算40（二）为什么要进行土地增值税清算（4）2009年：5月12日发布《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），为进一步加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据（5）2010年：国税发[2010]53号：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整①除保障性住房外——保障性住房不预征；

②东部地区省份预征率不得低于2%；

③中部和东北地区省份不得低于1.5%；

④西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（二）为什么要进行土地增值税清算41

房企除了销售经适房、限价房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税外，容积率小于1.0的豪宅按照销售收入的3%预征土地增值税;其他项目，按销售收入的2%预征土地增值税。（7）2010年：5月国税总局又发布了国税函“220号”文《关于土地增值税清算有关问题的通知》；土地增值税全面清算工作已势在必行，土地增值税征缴将予严格执行房企除了销售经适房、限价房等保障性住房取得的收入，暂42汇总：★纳税人在房地产项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，应当预征土地增值税预征土地增值税的计算方法为：预征土地增值税=房地产销售收入额×预征率★对符合条件的房地产开发企业实行清算缴纳2、为什么要对土地增值税实行以“预征”为主改为“清算”缴纳为主？清算缴纳与预缴方式而言，清算缴纳更符合实际税收负担，避免了预缴税款导致的实际预缴税额＜应纳税额的情形；同时，房地产开发销售过程复杂，有分期开发、分期销售，且开发和销售间隔时间长汇总：43（三）土地增值税的清算单位

1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算

2、对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算

3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额（三）土地增值税的清算单位

1、土地增值税以国家有关部门审批44

（四）土地增值税清算条件（清算对象或清算范围）1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续2、主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（对符合以下条件之一的）

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况（四）土地增值税清算条件（清算对象或清算范围）45（五）土地增值税清算方法（五）土地增值税清算方法46

1、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（1）土地增值税清算表及其附表；（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。1、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料472、收到清算资料后的处理方式

《清算管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：（1）对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。（2）对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。（3）对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可能对该项目的土地增值税清算，按照《清算管理规程》第三十三条规定实行核定征收。2、收到清算资料后的处理方式48

3、土地增值税清算项目的审核鉴证

国税发[2006]187号：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

《清算管理规程》第12条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

国税发[2010]53号：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。3、土地增值税清算项目的审核鉴证494、土地增值税清算的审核（1）土地增值税清算的审核部门——税务机关

《清算管理规程》第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。4、土地增值税清算的审核50（2）审查内容

①清算项目的审查：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税(91号文第十七条）。（2）审查内容51②收入情况的审核：重点审核“销售明细表”、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况；视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。②收入情况的审核：52

③扣除项目金额的审查

在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。“开发成本”中各个成本项目金额应当准确地在各成本项目中分别归集，不得混淆。③扣除项目金额的审查53扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。纳税人将同一个项目分期开发的，或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目54

5、土地增值税的核定征收

（1）条件：清算中符合以下条件之一的可实行核定征收

①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

5、土地增值税的核定征收55（2）核定征收的程序：符合上述核定征收条件的，

①由主管税务机关发出《核定征收的税务事项告知书》

②派出税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查③经主管税务机关审核合议并做出决定④通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税（2）核定征收的程序：符合上述核定征收条件的，56（3）新的严格要求（国税发[2010]53号）

①核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

②对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。（3）新的严格要求（国税发[2010]53号）57

6、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（2）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按“清算时的单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计算清算时应当计算：单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷总可售面积清算后再销售或转让时计算:扣除项目金额＝单位建筑面积成本费用×销售面积6、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理58一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。财税[2006]141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发[2005]26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。第五节税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠第五节税收优惠59国办发[2005]26号对普通标准住宅规定的原则条件是：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、单套建筑面积在120平方米以下；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。国办发[2005]26号对普通标准住宅规定的原则条件是：60

二、国家征用、收回房地产的税收优惠

《条例》第八条因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《细则》解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财税[2006]21号进一步明确：

1、因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；

2、因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。二、国家征用、收回房地产的税收优惠61

三、个人转让房地产的税收优惠

1、《细则》：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

2、财税字[1999]210号规定：对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

3、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4、自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。三、个人转让房地产的税收优惠62

四、企业以房地产投资联营的税收优惠

财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税[2006]21号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。根据“法无授权，则不为”原则。四、企业以房地产投资联营的税收优惠63五、合作建房的税收优惠对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。六、企业兼并的税收优惠在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

五、合作建房的税收优惠64

七、旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠

《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）：第四条对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。七、旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠65第六节征纳管理第六节征纳管理66一、纳税申报纳税人签订房地产转让合同后7日内。纳税申报表：教材P187-188二、纳税地点房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。一、纳税申报第八章土地增值税第八章土地增值税土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得

第一节土地增值税征税范围与纳税人

一、土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

“转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第一节土地增值税征税范围与纳税人

“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道、水箱等。

“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包

★征税范围的界定

土地增值税征税范围的判断可依据以下三个标准：

1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。

第一个标准——所转让土地的使用权是否为国有注意区分国有土地使用权的转让与出让的不同涵义。

★征税范围的界定2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权）的行为征税，不包括未转让房地产权属的行为。

第二个标准——房地产权属是否发生转让例如，房地产的出租；以房地产抵押贷款在抵押期间的房地产；双方合作建房，建成后自用的房产；房地产的代建房行为等等，均未发生房地产权属的转让，因此，不征收土地增值税。2、土地增值税只对转让房地产权属（包括土3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行为征税，不包括以继承、赠与等方式无偿转让房地产权属的行为。

第三个标准——房地产权属是否为有偿转让在土地增值税征税范围的界定上，需要说明的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。

3、土地增值税只对有偿转让房地产权属的行总结1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）2、是否是转让使用权（不包含出让、出租）3、是否取得收入（不包含继承、捐赠）注意:要取得收入，房地产权属发生变更，但权属人并没有取得收入，不征收土地增值税总结1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）若干具体情况是否属于土地增值税征税范围1、出售征税。具体包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2、继承、赠与继承不征税（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠与征税。3、出租不征税（无权属转移）4、房地产抵押抵押期不征税；抵押期满偿还债务本息不征税；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征税。

☆对若干具体情况的判定对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：若干具体情况是否属于土地增值税征税范围1、出售征税。具体包括若干具体情况是否属于土地增值税征税范围5、房地产交换单位之间换房征税；个人之间互换自住房免征税。6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征收；投资联营企业房地产再转让，征税。7、合作建房建成后自用，暂免征税；建成后转让，征税。8、企业兼并转让房地产暂免征税。9、代建房不征税（无权属转移）10、房地产重新评估不征税（无收入）若干具体情况是否属于土地增值税征税范围5、房地产交换单位之间【例】根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（）。A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业B.企业以房地产进行交换的C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的答案：AC【例】【例】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.赠予社会公益事业的房地产

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产答案：C【例】二、土地增值税纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人二、土地增值税纳税人

土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150％以下（含50％）30％02超过50％～100％（含100％）40％5％3超过100％～200％（含200％）50％15％4200％以上60％35％第二节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如

【例】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则其适用税率为（）。

A.30％B.40％

C.50％D.60％

答案：A

解析：增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100％＝19％，适用第一级税率，即30％。【例】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地第三节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定货币收入实物收入：需要估价其他收入：如无形资产价值（估价）第三节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定货币收入二、扣除项目的确定

取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关税费房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费土地征用费耕地占用税劳动力安置费地上地下附着物补偿净支出安置动迁用房支出前期工程费建筑安装工程费基础设施费：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施支出公共配套设施费开发间接费用房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用与转让房地产有关的税金：营业税、城建税和教育费附加、契税、印花税（已列管理费用的不重复扣）其他扣除项目：从事房地产开发的，按“支付的地价款+开发成本”的20%加计扣除

旧房及建筑物的评估价格：重置成本价×成新度二、扣除项目的确定84其中：取得土地使用权所支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；具体有以下三种形式：（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。其中：85因财务费用导致整个房地产开发费用的扣除变化：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。即：允许扣除的全部房地产开发费用=利息+（土地价款+房地产开发成本）×5%（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除即：允许扣除的全部房地产开发费用=（土地价款+房地产开发成本）×10%因财务费用导致整个房地产开发费用的扣除变化：86转让旧房及建筑物（1）不能取得评估价格，但能提供购房发票的：按发票所载金额-（转让年度-购买年度）×5%/年“每年”指：发票所载日期-售房发票开具之日止，每满12个月计“1年”；超过1年，剩余时间未满12个月但超过6个月，视为1年（2）既没评估价格，又不能提供购房发票的：实行核定征收转让旧房及建筑物87一、计税依据：第四节应纳税额的计算土地增值额的确定一、计税依据：第四节应纳税额的计算土地增值额的确定881、计算：土地增值额=应税收入-扣除项目金额2、按评估价格计税具有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的税务机关根据评估价格确定“转让房地产收入”（2）提供扣除项目金额不实的税务机关根据评估价格确定“扣除项目金额”（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的税务机关参照房地产评估价格确定“转让房地产的收入”1、计算：89转让项目的性质扣除项目新建房地产转让1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金5、财政部规定的其它扣除项目存量房地产转让1、房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3、转让环节缴纳的税金转让项目的性质扣除项目新建1、取得土地使用权所支付的金额存量

【例】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

答案：×

解析：转让旧房时，计算土地增值税可扣除的是房屋及建筑物的评估价格、地价款及相关费用、转让环节税金。

【例】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支二、计税方法分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率）速算扣除法，即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率二、计税方法（一）计算过程1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2、计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额3、计算增值额占扣除项目金额的比重增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％4、依据增值率确定适用税率。5、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（一）计算过程1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，转让项目扣除项目转让土地使用权（1）取得土地使用权时支付的地价款（2）按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金房地产开发房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除）（5）加计20％的扣除非房地产开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）转让旧房及建筑物（1）房屋及建筑物的评估价格（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金转让项目扣除项目转让土地使用权（1）取得土地使用

计算案例【例1】转让土地使用权应纳税额的计算

A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司，取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有关费用12万元。

要求：计算A公司转让该块地皮应纳的土地增值税额。计算案例

（1）确定转让房地产的收入为2000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额＝1600＋12＝1612（万元）②与转让房地产有关的税金＝（2000－1600）×5％×（1＋7％＋3％）＝22（万元）销售发生的印花税=2000׉=1万元③扣除项目金额合计＝1612＋22+1＝1635（万元）

注意：因对该地皮未开发即脱手转让，故不得加计20％的扣除。

（3）转让房地产的增值额＝2000－1635＝365（万元）（1）确定转让房地产的收入为2000万元。

（4）增值额与扣除项目金额的比率＝365÷1635×100％≈22.4％因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额＝365×30％－0＝109.5（万元）

解析：为了抑制炒买炒卖地皮的投机行为，税法规定，纳税人取得土地使用权后，未进行任何开发与投入即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（4）增值额与扣除项目金额的比率【例2】房地产开发应纳税额的计算某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得销售收入8000万元（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为800万元；房地产开发成本为2200万元；该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10％。

要求：计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。【例2】房地产开发应纳税额的计算

（1）确定转让房地产的收入为8000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为800万元。②房地产的开发成本为2200万元。③房地产开发费用＝（800＋2200）×10％＝300（万元）④与转让房地产有关的税金＝8000×5％×（1＋7％＋3％）＝440（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除＝（800＋2200）×20％＝600（万元）⑥扣除项目金额合计＝800＋2200＋300＋440＋600＝4340（万元）（1）确定转让房地产的收入为8000万元。

（3）转让房地产的增值额＝8000－4340＝3660（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率＝3660÷4340×100％≈84.33％因此，应纳土地增值税适用税率为40％，速算扣除率为5％。（5）应纳土地增值税额＝3660×40％－4340×5％＝1247（万元）（3）转让房地产的增值额【例3】转让旧房及建筑物应纳税额的计算某生产企业2008年7月转让一幢1999年建造的公寓楼，当时造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼重置成本为5000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权补交的土地出让金和按规定交纳的有关费用为1500万元（能提供支付凭据）；另支付房地产评估费用4.50万元。转让时取得转让收入6200万元，并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。

要求：计算该企业转让该公寓楼应纳的土地增值税额。【例3】转让旧房及建筑物应纳税额的计算

（1）确定转让房地产的收入为6200万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权支付的金额为1500万元。②房地产评估价格＝5000×70％＝3500（万元）③房地产评估费用为4.5万元。④与转让房地产有关的税金＝6200×5％×（1＋7％＋3％）＋6200×0.5‰

＝344.1（万元）⑤扣除项目金额合计＝1500＋3500＋4.5＋344.1＝5348.6（万元）（1）确定转让房地产的收入为6200万元。

（3）转让房地产的增值额＝6200－5348.6＝851.4（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率＝851.4÷5348.6×100％≈15.92％因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。（5）应纳土地增值税额＝851.4×30％＝255.42（万元）解析：根据规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除，但支付的房地产评估费用可按规定扣除。

（3）转让房地产的增值额三、房地产开发公司土地增值税清算三、房地产开发公司土地增值税清算（一）什么是土地增值税清算？纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为（一）什么是土地增值税清算？105（二）为什么要进行土地增值税清算1、土地增值税政策的变化（1）1994年1月1日开始征收《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。（二）为什么要进行土地增值税清算106（二）为什么要进行土地增值税清算（2）2003年：要求房地产企业按照预（销）售收入的1%-2%的比例进行预征；（3）2006年：财税[2006]21号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，并决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作（二）为什么要进行土地增值税清算107（二）为什么要进行土地增值税清算（4）2009年：5月12日发布《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），为进一步加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据（5）2010年：国税发[2010]53号：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整①除保障性住房外——保障性住房不预征；

②东部地区省份预征率不得低于2%；

③中部和东北地区省份不得低于1.5%；

④西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（二）为什么要进行土地增值税清算108

房企除了销售经适房、限价房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税外，容积率小于1.0的豪宅按照销售收入的3%预征土地增值税;其他项目，按销售收入的2%预征土地增值税。（7）2010年：5月国税总局又发布了国税函“220号”文《关于土地增值税清算有关问题的通知》；土地增值税全面清算工作已势在必行，土地增值税征缴将予严格执行房企除了销售经适房、限价房等保障性住房取得的收入，暂109汇总：★纳税人在房地产项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，应当预征土地增值税预征土地增值税的计算方法为：预征土地增值税=房地产销售收入额×预征率★对符合条件的房地产开发企业实行清算缴纳2、为什么要对土地增值税实行以“预征”为主改为“清算”缴纳为主？清算缴纳与预缴方式而言，清算缴纳更符合实际税收负担，避免了预缴税款导致的实际预缴税额＜应纳税额的情形；同时，房地产开发销售过程复杂，有分期开发、分