XXXX年月万佳地产冀州项目运作思路提报

万佳地产冀州项目运作思路提报2010年7月一、城市印象“华北平原腹地，交通四通八达”◆冀州市隶属河北省衡水市，是古黄河、漳河、滹沱河等水流冲积而成的低洼平原，地处华北平原腹地。◆辖区总面积918平方公里，辖11个乡镇，412个村，总人口37万人，其中冀州市区人口15万。

◆目前已经形成以高等级公路和铁路为骨架，陆空并举，内联外延，四通八达的交通网络。冀州至北京机场、天津机场、石家庄机场、济南机场分别只需4小时、3小时、1.5小时和2.5小时。距天津港270公里，黄骅港150公里，北距石德铁路20公里，东距京九铁路12公里，邯黄铁路穿区而过并设有一客货两用站台。北依石黄高速20公里，南临青银高速25公里，大广高速、106国道、郑昔线和安新线等公路干线贯穿全境。“

历史悠久，文化内涵丰富”◆冀州为九州之首，地域十分广阔，是中华民族最初的发源地。——”尧、舜、禹皆都河北“（《日知录·集释卷二》）◆现依据历史资料分上古冀州（夏、商、周）、信都冀州（西汉至宋代）、直隶冀州（元、明、清三代）、近现代冀州（民国三年至今）四个时段。◆在冀州历史上涌现出了许多名彪史册的杰出人物，其中既有帝王官吏，又有文人学者，还有武术名家——邳彤、冯太后、孙敬、刘焯、宋迈伦······◆占地66亩、主体建筑面积13800平方米，拥有12个高级展厅的河北最大民间博物馆乃至全国最大的民间博物馆冀宝斋新馆开馆。“蓬勃发展，蒸蒸日上的现代新城”◆工业产业框架渐具成型，采暖铸造、化工、玻璃钢三大战略支撑产业和农产品加工、汽车配件、医疗器械三大区域优势产业发展迅速，构筑起发展的支柱和主脉。◆农业经济持续发展，粮食总产2亿公斤，棉花、辣椒、食用菌等农作物单产稳中有升。推广实施了平衡施肥、深耕技术等25项实用新技术，农业产业化经营扎实推进，建设了5个农业产业化重点项目，衡水市级以上农业产业化龙头企业达到15家。◆商业上，与罗马尼亚根比那市缔结为友好城市，与曹妃甸工业区、秦皇岛经济技术开发区、天津滨海新区、天津南开区、深圳深港产学研基地分别签署了《战略合作框架协议》，搭建起了广阔的平台。“区域经济强市、滨湖文化名城、和谐创业之州”“大美湿地，湖的故乡”◆冀州属于海河流域子牙河水系和黑龙港流域南排河水系，境内河流较多。东有老盐河故道，南有索芦河，西南与西部有西沙河与滏阳河。◆衡水湖位于冀州市和衡水市交界处，总面积75平方公里，在冀州境内为57平方公里，是华北平原第二大淡水湖，面积和蓄水量仅次于白洋淀。其生物多样性和完整的淡水湿地生态系统在华北内陆地区具有典型代表性。2000年，被国家林业局和省政府命名为省级湿地自然保护区。◆衡水湖的主要保护对象，是作为水禽栖息地的以湖区为主体的湿地生态系统。在冀州湖栖息的水禽多达286种，其中，丹顶鹤、白天鹅、灰鹤、鹈鹕等40种被列为国家一、二级保护动物。湖内人鸟共生，更增添了几分诗情画意。◆冀州市充分发挥其毗邻国家级湿地和鸟类自然保护区衡水湖的优势，精心打造生态园林城市，大力搞好绿化，投资1800余万元，先后建成了和平绿地广场和信都音乐广场。落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色二、市场扫描“经济开发区发展迅猛，积极营造大项目生长环境”河北冀州经济开发区，是经国家发改委、省政府批准的省级经济开发区，规划面积15平方公里，一期开发面积6.75平方公里。目前，入区企业80家，总投资39亿元。据统计，冀州今年新开工超5000万元项目70个以上，总投资突破200亿元，三分之二的项目落户经济开发区。其中，超亿元项目40个以上，超10亿元项目3个以上，超50亿元项目1个。冀州河北华冲电器公司与国家电气传动研究所合资3.1亿元建设的智能化全数字动态补偿滤波项目，技术水平国际领先，3月19日开工奠基，项目建成后，年可实现销售收入6亿元，利税8000万元。中油新兴能源集团公司区域运营中心项目，由中油新兴能源集团公司独资2.1亿元兴建，8月份可投入运营，将对推进节能减排、改善人民生活水平、增强区域竞争力有着积极的促进作用。“城市建设日新月异，打造水市湖城”冀州市将2010年确定为“城市建设形象年”，积极融入“水市湖城”建设，全年共谋划建设城建重点工程64项，总投资120多亿元，涉及城市路网、商贸物流、园林景观、安居保障、新民居建设、旅游观光、环保生态、社会事业、城市管理等9个方面。其中，续建工程20项，投资28亿元；新建工程44项，投资95.3亿元。■城市路网方面，投资2.4亿元，完成中湖大道、建设中大街两个续建项目和冀新东路、冀新西路、迎宾南大街、建设南大街、振商东街、友谊大街、惠民北街、安居路等14项新建工程，道路里程共计22.8公里。■商贸物流方面，投资20.5亿元，完成吉美购物广场、温州大厦、得菲尔医贸大厦等3个续建项目，启动义乌国际商贸城、医药物流园等两项新建工程

■园林景观方面面，投资1.4亿元，完成湖湖滨公园续建建项目和丽水水园二期、长长安路绿化、、迎宾街绿化化、春风街绿绿化、建设街街绿化等5项新建工程；；■旅游观光方方面，投资64.4亿元，完成碧碧水湾大酒店店、九州文化化广场、旅游游码头、澜波波湾观光栈道道等4个续建项目，，启动衡水湖湖旅游综合开开发和中国老老年社区示范范基地建设、、湖滨生态会会馆、观鸟岛岛等3项新建工程；；■环保生态方方面，投资4.8亿元，完成天天然气续建项项目和热网改改造二期、冀冀码渠市区段段整治、垃圾圾处理场二期期、垃圾清运运中转站等4项新建工程；；■社会事业方方面，投资10.7亿元，完成广广电艺术中心心、市医院住住院大楼等两两个续建项目目，启动庞大大汽贸高等职职业学院、中中油运营服务务中心、新华华书店大厦、、五中、中医医院大楼、检检察院办公大大楼等8项新建工程；；■城市管理方方面，投资652万元，完成市市区亮化二期期工程、金鸡鸡大街路面维维护、兴华大大街中段改造造等3项新建工程。。■先后投资19.5亿元，实施了了城市集中供供热、天然气气进城入户、、广电艺术中中心、市医院院住院大楼、、新吉美购物物广场、城市市水厂、湖滨滨公园、九州州文化广场等等20多项重大民生生工程。“房地产建设步步伐加快，城城镇化率位居居前列”2008—2010年，冀州城市市建成区面积积由12.6平方公里增加加到16.5平方公里，城城区人口由13万人增加到15万人，市区住住房面积由156万平方米增加加到218万平方米，城城镇化率由43.7％提高到47.08％，位居全省省前列。两年来，冀州州市共拆迁141万平方米，开开工建设了阿阿卡利亚湾、、熙湖茗苑、、鑫鼎佳苑、、日上湖滨、、金第城、安安居小区等11个住宅小区，，其中在建高高层、小高层层达到32栋，面积95万平方米，相相当于建市14年总和的1.5倍。今年将完成阿阿卡利亚湾、、熙湖茗苑、、安居小区、、长乐雅居等等7个续建项目，，启动东都华华庭、世纪商商住楼、经济济适用房二期期和廉租住房房二期等4项新建工程。。冀州新民居建建设加速房地地产发展◆目前，已实施施了27个村的新民居居建设，包括括23个湖区村和4个湖区外围村村一部分需滚滚动翻建户所所需土地地上上建筑已拆迁迁完毕，共平平整土地近18万平方米。◆今年启动14个社区（石家家庄、胡刘庄庄、中刘村三三村联建社区区，湖区村集集中安居社区区，古城恢复复社区和11个乡镇的社区区）建设，共共涉及11个乡镇、35个村庄，由政政府出资征地地，并进行规规划设计，目目前这些社区区建设的具体体地址已经初初步确定，14个社区的村庄庄建设规划工工作已于2月24日启动，已基基本完成。◆4月18日，位于郑昔昔线两侧，占占地733亩的冀州市码码头李镇滏阳阳社区开工建建设；以“湖区新民民居建设”为为重点，精心心谋划，扎实实推进，采用用BT模式成功融资资2亿元，启动了了占地172亩、楼房40栋、建筑面积积21.8万平方米的安安置小区建设设。外地知名房地地产企业已进进入------天津国兰集团团、北京奥特公司司、康沃国际投资资有限公司、、环球控股集集团高价位、高品品质楼盘初现现端倪！2008年天津国兰集集团开发阿卡卡利亚湾项目目；2009年北京奥特公公司进入冀州州开发；2010年康沃国际投投资有限公司司、环球控股股集团进入入冀州开发。。2010年万佳地产以以“地王”姿态进入冀州州市场。项目名称熙湖名苑开放商冀州天润房地产开发有限公司地理位置位于滨湖大道以南，兴华大街两侧

建筑面积总规划40万平米一期5.3万平方米建筑高度最低9层、最高26层建筑风格现代户型面积80—130㎡工程进度完工交房时间2010年7月销售情况一期售罄二期开始销售备注均价2900元/平方米典型楼盘项目名称阿卡利亚湾开放商天津国兰集团地理位置滨湖大道以南，惠民街与审计局之间建筑面积19万㎡建筑高度小高层、高层建筑风格现代户型面积90—130㎡工程进度2009年11月份开工交房时间分阶段开发，1#、2#年底销售情况滚动式开发2900元/平方米备注景观为亮点，户型为特色项目名称鑫鼎佳苑开放商冀州天润房地产开发有限公司地理位置市医院对面建筑面积5.3万平米建筑高度多层、高层建筑风格现代户型面积80—140㎡工程进度完工交房时间2010年3月销售情况高层2900元/平方米6+12500元/平方米备注旧居住区改造项目结论：：随着冀州经济济的迅猛发展展，房地产市市场发展迅速速，随着外地地开发商的进进入，房地产产市场的开发发、营销推广广越来越成熟熟与正规。与同类县级市市相比，冀州州房价相对较较高，市场相对成熟熟，竞争也越越来越激烈。。三、项目定位位地理位置：冀冀州市兴华大大街西侧占地面面积：：该宗宗地面面积为为41907.2884平方米米(62.86亩)，地块四四至：：东至至兴华华大街街；南南至信信都路路；西西至幸幸福街街；北北至昌昌成路路土地性性质：：国有有建设设用地地（商商业40年，住住宅70年）容积率率：2.8地表情情况：：无附附着物物周边配配套：：音乐乐广场场、科科技大大厦、、博世世数码码、工工行支支行、、中行行支行行、东东方购购物大厦等等SWOT分析S（优势势）：：地段段较好好，地地理位位优越越，四四至临临街，，交通通便利利；成熟城城市中中心，，周边边配套套完善善，居居住氛氛围浓浓厚，，适合合居住住；地块方方整，，地表表没有有建筑筑物覆覆盖，，利于于开发发建设设。W（劣势势）：：拍卖卖地价价相对对价高高，约约合到到建筑筑面积积上为为1030元/平方米米，增加了了成本本投入入；前些年年项目目地块块板块块是冀冀州住住宅的的发展展方向向，近近2年来随随着衡水湖湖的开开发，，城区区北部部是住住宅发发展的的新方方向，，并且且自然然环境相对对不占占优势势；项目体体量较较小，，如果果增加加配套套设施施，成成本相相对增增加较较大。。O（机会会）随随着冀冀州市市经济济开发发区的的建设设以及及招商商引资资的顺顺利进进行，，冀州州经济发展展又迈迈上一一个新新的台台阶，，人均均可支支配的的收入入增加加，外外来人人口增加；；随着外外地大大开发发商的的进入入，冀冀州房房地产产市场场建设设水平平和规规模都都有显著提提高，，整个个房地地产市市场环环境朝朝着良良性有有序的的方向向发展展。T（威胁胁）随随着大大型开开发商商的介介入，，冀州州房地地产开开发市市场竞竞争越越来越越激烈烈！我们理理解项项目的的同时时，在在思考考……项目自自身优优势不不是十十分明明显，，但也也没有有绝对对硬伤伤，发发挥优优势、、规避避劣势势上述分分析只只是阐阐明了了项目目的素素质，，接下下来我我们通通过经经济效效益分分析再再对项项目进进行分分析：：现有开开发条条件下下以3500元\平米计计算，，利润润约为为5300万元左左右，，而利润润率仅仅为12%显然这这样的的数据据不能能另我我们满满意。。建议解解决方方案一一：同有关关政府府部门门协调调，增增加容容积率率和限限高，，这样样会增增加利利润。。建议解解决方方案二二：做不同同类型型的产产品调调配。。建议议作出出各种种产品品形态态及组组合的的方案案，选选择最最优化化产品品类型型。三义在在粗略略测算算后得得出花花园洋洋房+小高层层或高高层的的配比比方案案利润润约为为6200万，利利润率率为20%小高层层利润润约为为8100万，利利润率率为26%分析结结论：：1.保障最最大开开发利利润，，必须须建冀冀州高高端住住宅。。在如此此成熟熟的城城市中中心，，建造造物业业本身身就是是一种种姿态态，一一种超超高端端的姿姿态。。成本本以及及利润润追求求最大大化决决定。2.必须在在建筑筑、景景观园园林、、户型型设计计上有有所长长高端住住宅必必备的的特质质；在在日益益激烈烈的竞竞争中中，胜胜出必必有所所长。。开发商商品牌牌目标标以高端端物业业品质质，创造万万佳地地产最最具核核心竞竞争力力的品品牌形形象。。领袖袖衡衡水水，代代言言冀冀州州项目市市场定定位：：冀州绝绝无仅仅有的的超高高端住住宅。。无论论是其其建筑筑、园园林景景观的的品质质、配配套设设施还还是其其销售售价格格，都都是冀冀州市市场乃乃至衡衡水市市场绝绝无仅仅有的的。它它将是是冀州州住宅宅市场场的标标杆、、是高高档住住宅中中的典典范。。阶层层需需求求的的明明确确，，是指指导导策策略略及及创创意意的的核核心心因因素素。。客户户定定位位分分析析目标标客客群群ObjectClient权力力顶顶层层财富富顶顶层层稳定定资资产产层层新资资产产层层富裕裕市市民民阶阶层层市民民阶阶层层赤贫贫阶阶层层社会会结结构构体体系系模模拟拟图图本案案的的产产品品价价值值与与特特征征直直接接决决定定了了目目标标客客群群的的阶阶层层取取向向。。他他们们来来自自于于社社会会经经济济体体系系中中接接近近层层峰峰的的部部分分（（也也有有部部分分客客户户来来自自新新资资产产层层））。。在积积累累财财富富的的过过程程中中，，他他们们已已经经进进入入到到财财富富的的稳稳定定期期或或拥拥有有稳稳定定的的财财富富收收入入，，故故经经济济体体系系又又将将其其称称为为：：财富顶层层和稳定资产产层。A、客户组组成客群结构身份描述主力客群

政府官员；私营企业主、民营业主或企业负责人（政商阶层）；区域内地缘性客户；冀州地区内的铸暖、化工、玻璃钢行业内的老板；引导客群

从事文化或教育事业的高文化阶层；

IT/证券／律师／文艺界精英一族；中小型民营或私企老板等B、主力客客群描述述神秘不可可显的阶阶层—政商阶层层政府官员员；私营企业业主、民民营企业业主或企企业负责责人（政政商阶层层）；冀州地区区内的铸铸暖、化化工、玻玻璃钢行行业内的的老板；他们由政政府高级级官员、、国家银银行及其其它国有有大事业业单位负负责人，，国有大大型企业业或大型型股份公公司经理理、大中中型私有有企业主主，这些些人构成成了中国国社会金金字塔的的顶端。。大私有企企业主财财富处在在冀州社社会各阶阶层的顶顶端，权权力和声声望的地地位次于于他的财财富地位位。但这这些人有有的具备备政府身身份，有有的与各各级权力力机构有有着密切切的联系系。阶层洞悉悉掌握社会会大资源源，尤其其是弃政政从商、、官商联联动者；；该阶层多多为行业业领域的的精英，，但不事事张扬，，习惯隐隐藏，属属于一个个富有而而知性的的阶层；；对于传统统习俗与与文化具具备很强强的认同同感（儿儿时的生生活经历历）；对于老城城区的认认同感；；置业经验验丰富，，对于房房产具备备成熟的的判断力力；对政治时时事敏感感，关注注力强；；对价格的的敏感度度低，但但对“贵贵得其所所”的含含义理解解透彻；；希望获得得附加值值高的物物业，喜喜欢挥洒洒雅趣或或展示其其文化素素养；多多具备收收藏爱好好，用多多个不同同功能的的房间满满足其私私藏与展展示的要要求；行为特征征C、引导次次主力客客群描述述掌握上升升动力的的新资产产阶层IT/证券／律律师／精精英一族族；中小型型民营营或私私企老老板等等从事文文化或或教育育事业业的高高文化化群体体；这类人人群年年龄跨跨度较较大，，多置置身于于知识识含量量高、、市场场潜力力大的的行业业，创创业动动力强强，为为行业业新锋锋；拥有良良好的的教育育背景景，善善于利利用新新经济济致富富，财财富积积累非非常迅迅速，，属于于一个个富有有而看看得见见的阶阶层；；因其知知识背背景及及未来来不可可限量量的成成长性性，该该类人人群希希望公公众将将自己己与传传统意意义上上的富富人（（即所所谓暴暴发户户等标标签））区分分开来来。对物业业的创创新和和流行行趋势势非常常关注注，强强调自自己的的审美美观和和价值值观；；对消费费品的的经济济价值值敏感感，擅擅长数数理分分析和和对比比，希希望获获取高高值回回报；；对长辈辈的健健康及及生活活更为为关注注；并并更加加重视视对子子女的的教育育情况况；行为特特征心理洞洞悉【靶心共性】—区别于于中端端客群群的地地产消消费观观1、霸气气。他们是是与生生俱来来的王王者，，身上上往往往带着着一种种不怒怒自威威的霸霸气，，在各各个方方面永永远都都是领导导者。。2、敏感感度。。与中低低端客客户相相比，，他们们对产产品单单位价价格的的敏感感度低低，选选择界界面较较广。。3、自信信。由于处处于县县级市市区域域，他他们更更愿意意“崇崇洋媚媚外””，更更喜欢欢外来来文化化。4、价值值。强调购购买的的物有有所值值或物物超所所值，，而不不是物物美价价廉。。当其其心理理预期期价值值远超超过项项目的实实际价价格时时，较较容易易做出出购买买决定定。5、细节节。对项目目自身身性能能价格格比的的关注注不是是泛泛泛而谈谈的，，而是是要落落实到到各个个具体体细节节，通通过细节节衡量量整体体的能能力很很强。。【靶心共性】—区别于于中端端客群群的地地产消消费观观1、霸气气。2、敏感感度。。3、自信信。4、价值值。5、细节节。【靶心共性】—区别于于中端端客群群的地地产消消费观观精神层层面需需求物质层层面需需求二次置置业客客户对对于精精神层层面的的需求求往往大于物质层层面的的需求求！6、多次次置业业。对于真真正富富有、、多次次置业业的高高端客客户来来说，，购房房不是是“够够房””，这这里面面不存存在买买得起起与买买不起起的问问题，，而是是喜欢欢与不不喜欢欢、值值与不不值的的问题题。7、前期期。价格也也是一一种社社会圈圈子的的识别别。因因其社社交网网络及及社会会地位位，对对于欲欲购物物业的的前期期接触触往往往由他他人进进行；；8、服务务。已习惯惯于市市场化化的服服务，，对高高档物物业所所带来来的相相应使使用成成本的的提高高（如如物业业费、、车位位费、、会员员费等等）坦坦然接接受；；9、争取取。他们积积极争争取折折扣并并不是是表明明经济济实力力有问问题或或要占占多少少便宜宜，而而是出出于一一种商商业习习惯的的角逐逐心理理以及及需要要被尊尊重的的心理理平衡衡；10、信信仰仰。。相信信风风水水之之说说，，在在购购房房时时以以此此为为参参考考依依据据。。【靶心心共性性】—区别别于于中中端端客客群群的的地地产产消消费费观观6、多多次次置置业业。。7、前前期期。。8、服服务务。。9、争争取取。。10、信信仰仰。。【靶心心共性性】—区别别于于中中端端客客群群的的地地产产消消费费观观在他他们们的的消消费费观观念念里里，，个个人人行行为为更更明明显显，，更更随随意意化化换换句句话话说说，，更更注注重重精精神神上上的的满满足足！！想要要在在如如此此市市场场环环境境中中立立马马横横道道，，当当有有过过人人之之处处差异异化化、、特特殊殊化化、、专专有有化化将会会成成为为我我们们的的制制胜胜准准则则我们们认认为为超超高高端端住住宅宅操操作作要要领领：：1.超越越市市场场水水平平的的产产品品创创新新实实现现项项目目整整体体价价值值。。2.配套套开开发发与与产产品品开开发发联联动动是是提提升升产产品品价价值值的的主主要要手手段段。。3.强势势营营销销是是高高档档住住宅宅的的基基本本格格调调。。4.贯穿穿始始终终的的核核心心主主张张。。5.注重重企企业业品品牌牌的的社社会会营营销销。。三义义建建议议———建筑筑形形态态联排排别别墅墅+花园园洋洋房房+小高高层层花园园洋洋房房、、小小高高层层为为主主要要建建筑筑形形态态，，联联排排别别墅墅为为项项目目最最高高端端产产品品，，通过过三三种种不不同同产产品品形形态态，，吸吸纳纳不不同同消消费费群群体体，，更重重要要的的，，是通通过过产产品品形形态态的的区区分分，，造造成成销销售售价价格格的的相相互互抬抬升升，，产产品品形形象象的的升升级级四、、产产品品建建议议1、无无疑疑，，最最大大的的问问题题是是如如何何实实现现利利润润最最大大化化。。超高高的的地地价价，，超超出出市市场场1000多元元的的接接受受度度，，要要完完成成目目标标决决不不能能大大意意。。利润润与与规规划划的的问问题题2、本项目目总占地约约62.8亩，容积积率2.8限高：60米，这样样使得利利润始终终无法达到理理想效果果，如果果产品定定位为花花园洋房房，尤其其作为市市中心的的花园洋洋房，产品稀缺缺度极高高。——通过社区区内部不不同的建建筑形态态的对比比、尽量量出面积积、偷换换容积率率概念！！在如此成成熟的城城市中心心，建造如此此高端物物业，本身就是是一种姿姿态，一一种足以以震惊市市场的高高端姿态态。从而奠定定万佳地地产高端端品牌形形象基石石。花园洋房房产品建建议：简欧—地中海风风格花园园洋房外立面示示意图地中海风风格花园园洋房实实例独具地中中海风格格的钟塔塔设计，，作为社社区的标标志性建建筑，能能够有效效地传达达项目的的品质概概念。建筑细节节户型配比比建议：：庭院别墅墅220——240平米20%首席公馆馆110——140平米50%顶层别墅墅（复式式）140——160平米15%顶层公馆馆80——100平米15%户型设计计原则：：1、从地下下部分找找面积，，采用半半地下首首层抬高高手法，，达到空空间最大大化利用用，同时丰富富产品功功能。2、作为类类别墅产产品做到到一层带带私家小小院、顶顶层带空空中花园园、其余余做退台台处理实实现多个露露台，丰丰富产品品立面层层次，增增加项目目品质感感。3、产品设设计做到到多样化化，平层层、错层层、跃层层、挑空空等设计计手法的的运用最最大限度度的打造项项目高端端品质形形象。4、注重人人性化，，生活化化和精致致化，贯贯彻人与与自然相相融合的的设计思思路。◆多种空间间表现——平层、错错层、跃跃层经典三错错层设计计使得空空间更赋赋予变化化，居住住感觉更更接近别别墅产品品衣帽间与与卫生间间相连，，既方便便又节省省空间。。南庭院北庭院部分南北北双庭院院设计第三部分分项项目规划划篇北庭院设设计南庭院设设计部分南北北双庭院院设计庭院入户庭院院茶室茶室错层NO1.提升空间间舒适度度A、超常规规户型面面宽赋赋予公共共空间（（起居厅厅、餐厅厅等）现现代家庭庭活动的的中心，，突出强强调空间间的舒适适度和礼礼仪性。。——起居厅面面宽设计计在6.6米以上，，远远大大于常规规设计的的3.9～4.5米。——沙发后因因此留有有足够的的空间可可供通行行，并为为家庭收收藏品提提供上佳佳展示空空间，提提升居住住品质——主卧室面面宽为3.8～6.8米，远远远大于常常规设计计的3.6～4.5米，便于于大型家家具的灵灵活摆放放，并留留出舒适适的行走走空间，，提升空空间舒适适度。户型设计计理念NO.2、超常规规户型层层高——类别墅的的首层或或公馆层层高3.3米，超出出常规设设计的2.8米，通风风与自然然采光俱俱佳，并并为个性性化的空空间设计计提供先先决条件件。——类别墅的的卧室区区拥有2.9米层高，，相当于于常规设设计的最最大值。。——类别墅地地下层高高不低于于3米，双采采光、通通风井设设计，提提供良好好的通风风效果。。户型设计计理念NO.3、唯一性性户型设设计——多户型设设计，即即使每个个纵向空空间的户户型设计计都是不不一样的的；避免免与普通通住宅模模式雷同同。——每个户型型都有一一个突出出特点，，或挑空空客厅，，或阳光光餐厅，，或家庭庭互动式式、户户户都有亮亮点。户型设计计理念私有的——包括庭院院与家的的外延独特的的入户户方式式改变变了原原有的的多层层住宅宅由封封闭楼楼梯间间入户户单一一的““回家家感觉觉”，，增强强住户户的归归属感感。层层层过过渡的的设施施符合合人由由公共共空间间到私私密空空间的的心里里感受受。私有化化入户户空间间——可将5层半结结构，，分为为2个入户户口，，南北北各一一个。。——南入口口首层层通过过独立立的院院落入入户，，2层以上上的楼楼层通通过户户外电电梯进进入家家中，，——而5层住户户可从从露台台入户户——个别位位置好好的楼楼座，，可氛氛围1跃3、4跃5层半的的大户户型。。——南入口口归底底层户户型私私有，，同时时私有有的还还有南南向庭庭院；；北向向入口口和庭庭院归归上层层户型型私有有。——此方式式做到到小院院私有有、入入户私私有，，大大大提升升产品品档次次，向向别墅墅看齐齐。小高层层部分分产品品建议议欧陆新新古典典主义义建筑筑风格格■高雅而而和谐谐是新新古典典风格格的代代名词词。白白色、、金色色、黄黄色、、暗红红是欧欧式风风格中中常见见的主主色调调，少少量白白色糅糅合，，使色色彩看看起来来明亮亮、大大方，，使整整个空空间给给人以以开放放、宽宽容的的非凡凡气度度，让让人丝丝毫不不显局局促。。■欧洲洲文化化丰富富的艺艺术底底蕴，，开放放、创创新的的设计计思想想及其其尊贵贵的姿姿容，，一直直以来来颇受受众人人喜爱爱与追追求。。新古古典风风格从从简单单到繁繁杂、、从整整体到到局部部，精精雕细细琢，，镶花花刻金金都给给人一一丝不不苟的的印象象。将将怀古古的浪浪漫情情怀与与现代代人对对生活活的需需求相相结合合，兼兼容华华贵典典雅与与时尚尚现代代，反反映出出后工工业时时代个个性化化的美美学观观念和和文化化品位位。立面建建议项目户户型建建议

户型

两居室小三居室大三居室

比例20%60%15%

面积（平方米）80—90110—120120—135项目景景观园园林建建议新古古典典主主义义水水景景台台地地园园林林欧洲皇皇家园园林，，师法法自然然，演演绎精精英奢奢华法法则在城市市水泥泥钢筋筋丛林林日益益遮挡挡我们们期盼盼绿色色与自自然的的视线线时，，“生生活在在公园园里””成为为现代代城市市精英英最大大的梦梦想与与奢望望！伴伴随着着流水水潺潺潺，人人与自自然和和谐共共生，，山水水一脉脉相承承，静静谧、、悠远远的诗诗意自自然韵韵味，，观赏赏独具具欧洲洲气息息的艺艺术群群雕，，追忆忆欧洲洲童话话般的的故事事，如如同漫漫步于于中世世纪的的欧洲洲艺术术长廊廊，切切实体体验２２１世世纪最最为时时尚的的园林林生活活。项项目以以精雅雅的皇皇家园园林，，一步步成就就了冀冀州无无数都都市精精英的的万千千人居居理想想。新古典典主义义园林林的特特征一、绿绿化为为主导导的中中式古古典园园林为为底1、师法法自然然，以以曲为为美。。一石石一水水一花花一木木，其其造型型、态态势都都力求求模拟拟自然然生态态，避避免矫矫揉造造作的的人工工痕迹迹，虽虽由人人作，，宛如如天开开。2、绿化化造景景，采采取上上、中中、下下多层层次、、高密密度的的绿化化搭配配手法法，采采用乡乡土树树种，，营造造色彩彩层次次丰富富多变变的居居住空空间。。二、简简约精精致的的欧式式小品品点缀缀1、避免免大广广场大大轴线线和大大量修修剪绿绿篱的的出现现，处处处体体现唯唯美与与简约约。2、采用精致的的亭、廊、陶陶罐等小品点点缀，营造高高雅、最贵的的居住环境园林规划法则则源自新古典主主义水景台地地园林设计理理念，以世界界皇家园林打打造凌立全城城之上的巅峰峰胜景。园区部分抬高高，以浓密的的林木为背景景，进行多重重绿化设计。。围绕中央景观观内湖，设计计主题广场、、观水平台、、景观木桥、、景观跌水等等园林空间、、步步换景，，缔造皇家景景观盛宴，整整体风格给人人大气、尊贵贵的感觉。1大中央湖景，，依水而居，，配置奢华欧陆皇家园林林，师法自然然，形成特色色鲜明的的中中央湖区，依依水而居，湖湖光山色尽收收眼底。以优越的景观观均好性令居居者无论置身身园区何处，，均可领略水水景风采。项项目在园区中中心位置营造造大面积水景景，充分展现现“亲水”及及“自然生态态”的景观设设计概念。流流畅简洁的水水岸线与灵动动水系无形中中提升了园区区的自然生态态气息。围绕绕湖景周边设设置了居者交交流的场所，，并通过临水水广场、亲水水平台、木栈栈道、戏水溪溪涧、喷泉、、涌泉的穿插插铺排，让居居者体味临水水而居的生活活的悠然与乐乐趣。3大景观组团，，风景氧吧，，苍翠满眼规划三大组团团，发现尊崇崇身份的真味味。洋溢着欧欧洲皇家风格格的园林图腾腾，处处彰显显恢宏而极致致的国际大家家手笔，盛载载居者的荣耀耀与惬意。以湖景为核心心，景观中轴轴为主干，延延展出芳林水水岸、亭台榭榭阁，步移景景异、曲径通通幽的组团园园林景观和宅宅间园林景观观。在园林景景观设计上立立足地域特色色，将欧洲经经典皇家园林林与建筑兼容容并济，相得得益彰，以自自然园林为蓝蓝本，让园林林景观与整个个园区的规划划互为表里，，宛如一幅优优美的自然画画卷，虽由人人作，却似天天成。组团一：森林林溪境组团一：森林林溪境组团二；蔷薇薇花园园组团二；蔷薇薇花园园组团三：密林林树阵组团三：密林林树阵欧陆风情小品品，预览天地地间的妙造天天工，尽享生生活美学。无论是园林车车行便道旁，，还是湖畔亲亲水平台或是是休闲广场，，充满浓郁欧欧陆风情的建建筑小品都随随处可见。无不演绎栩栩栩如生的欧陆陆园林艺术，，于天地巧工工之中，让生生活即是审美美。项目的市场定定位是打造冀冀州城市中心心最高档的居居住社区，因此产品的配配套设施应当当在充分考虑虑前期投入和和后期维护费用的前提下下，采取市场场知名的中高高端品牌产品品，以此提升项目目高品质形象象，借此还可可以为销售创创造卖点。缺少附加值的的产品不具备备竞争力电梯直接入户户——配套设施充分分显示业主身身份观景电梯——为了彰显项目目高端品质，，选择临近中中心景观的部部分楼座添加加观景电梯，使使入住客户更更好的感受社社区环境。配套建议：1．基础配套设设施：名牌安安防门、天然然气、有线电电视、宽带、、电话预留接接口；2.智能化配套设设施：燃气报报警器、烟感感报警器、小小区监控、单单元可视对讲讲、汽车出入智能能管理系统----闭路监视系统统----一卡通系统--------周界报警系统----电子巡更系统主要功能：1、实现社区内内身份识别、、门禁管理等等身份认证功功能。2、在社区内，，可凭IC卡实现会所消消费、特约商商户消费、积积分优惠、各类代代缴费、等消消费缴费功能能。3、在社区智能期泊车位（月租）、临时停车（时租）以及对外服务。智能社区“功能设计会所建议：国际级航母配配套，匹配尊尊贵生活其产品系最大大的特征便是是繁华都市生生活的本质凸凸显，并能由由此真正匹配配城市精英人人群的需求。。项目拥有绝绝无仅有的豪豪宅配置，即即双豪会所——超大全能运动动中心及综合合精英会所。。精英会所——精英名流场在项目最具具景观优势势的园区核核心处，中中央大湖之之畔，配置置精英会所所。凭水临临风，视界界开阔，景景观视野极极佳，完美美诠释沈城城精英阶层层的高品质质名流生活活。项目业业主均可申申请加入权权益优越的的“万佳佳会”俱乐乐部，享受受配套服务务，尊崇身身份不彰自自显。在此会所中中，特别配配置超豪华华“凯撒大大厅”，成成为万佳业业主尊荣的的第二会客客厅，无论论是接朋待待友，还是是商务洽谈谈都不失为为理想场所所；咖啡屋屋、啤酒屋屋、雪茄室室、酒坊，，日常休闲闲小憩与放放松身心的的理想去处处；超豪华华贵宾KTV房、贵宾客客房全面满满足业主的的私密要求求；全冀州州独家私藏藏酒窖，让让业主心爱爱的美酒佳佳酿找到最最佳的珍藏藏之所。娱乐、休闲闲、餐饮、、养生等多多元化尊贵贵享受，令令其最终成成为冀州城城市“精英英圈层生活活”的代名名词。自此此，无论是是私家PARTY，还还是是日日常常的的休休闲闲娱娱乐乐，，都都将将在在此此完完美美演演绎绎城城市市精精英英的的名名流流生生活活精精粹粹。。特色色酒酒吧吧高档档咖咖啡啡馆馆Vip会客客室室超豪豪华华ktv超大大全全能能运运动动中中心心———精英英运运动动门门户户全能能运运动动会会馆馆将将建建在在项项目目侧侧，，临临近近音音乐乐广广场场，，将将成成为为独独步步冀冀州州的的超超大大型型综综合合社社区区运运动动平平台台。。热带带风风情情恒恒温温游游泳泳馆馆，，广广大大业业主主在在此此涤涤荡荡身身心心之之余余，，更更可可欣欣赏赏来来自自于于南南方方热热带带树树种种，，在在这这里里既既可可以以体体会会到到海海滨滨畅畅游游的的舒舒爽爽，，又又免免受受似似火火骄骄阳阳的的炙炙烤烤，，每每天天的的生生活活都都成成为为一一次次悠悠闲闲的的生生命命假假期期；；室室内内篮篮球球场场、、网网球球场场及及乒乒乓乓球球场场，，为为酷酷爱爱运运动动的的业业主主提提供供丰丰富富的的运运动动项项目目选选择择，，演演绎绎丰丰富富多多彩彩的的健健康康生生活活方方式式。。大大型型开开敞敞式式瑜瑜伽伽馆馆，，将将古古老老而而又又现现代代复复兴兴的的健健康康方方式式诠诠释释的的淋淋漓漓尽尽致致；；大大型型器器械械健健身身区区，，提提供供““一一对对一一””私私人人运运动动教教练练，，为为每每位位业业主主量量身身定定制制最最适适合合自自己己的的健健身身计计划划，，让让冀冀州州精精英英在在开开疆疆拓拓土土之之余余，，享享受受健健康康的的呵呵护护；；儿儿童童乐乐园园，，让让孩孩子子健健康康快快乐乐成成长长。。高规规格格小小型型私私人人配有有私私人人健健康康顾顾问问服服务务的的V国际际航航母母配配套套，，奢奢华华世世界界同同步步———欧陆陆风风景景商商业业街街风情情上上街街，，怀怀旧旧的的经经典典，，激激情情的的浪浪漫漫。。在在一一站站式式购购物物商商业业街街的的熏熏陶陶中中更更加加迷迷人人，，在在悠悠闲闲中中注注释释生生命命的的意意义义，，为为业业主主提提供供摆摆脱脱喧喧嚣嚣的的繁繁华华，，为为业业主主订订造造一一个个交交流流心心声声、、融融合合情情感感的的空空间间。。一、、先先进进的的管管理理模模式式：：物业业管管理理实实行行““整整体体联联动动、、技技人人结结合合、、功功能能封封闭闭、、区区域域配配防防、、内内紧紧外外松松””的的管管理理运运作作模模式式。。二、、安安全全、、全全面面的的安安防防系系统统：：社区区共共设设有有三三层层安安防防设设施施，，一一卡卡通通门门禁禁系系统统：：我我们们在在每每家家每每户户的的门门、、窗窗均均安安有有电电子子感感应应报报警警器器家家居居电电子子紧紧急急报报警警系系统统煤煤气气报报警警系系统统。。三、、内内部部规规范范的的秩秩序序管管理理四、、全全面面