中伟业控股MBA班7组华业地产财务分析报告课件

华业地产年度财务分析报告中伟业控股集团MBA班第七小组制作华业地产年度财务分析报告中伟业控股集团MBA班第七小组制作1目录公司介绍1公司会计政策2财务分析3未来展望4目录公司介绍1公司会计政策2财务分析3未来展望42

一、华业简介华业简介BECDA公司概况十大股东公司高管公司发展投资项目一、华业简介华业简介BECDA公司概况十大股东公司高管公司3CompanyLogo公司概况

华业发展成立于1985年，是我国首批成立的房地产经营开发公司之一。它踏着中国改革开放的步伐，伴随着深圳特区的崛起，潜心制造精品住宅，为城市创造风景，稳中求进，在中国房地产业飞速发展的进程中，华业发展以坚定、势头的信念不断发展壮大。24年来，华业发展先后在深圳、北京、大连、长春开发建筑了几十个精品住宅，均受到市场及业内的高度赞誉。CompanyLogo公司概况华业发展成立于1984公司概况

其中深圳东方玫瑰花园获得深圳十大明星楼盘金牌尊贵豪宅荣誉；南海玫瑰花园获得深圳十大金牌冠军楼盘的称号；北京华业玫瑰东方获得中国国际公寓百强奖、全国工商住宅产业年会“最佳住宅奖”、第六届中国房地产发展年会“最佳景观奖”、北京房地产“15年十大品牌住宅奖”等殊荣。

公司成立以来，累计开发的土地面积约150万平方米，建筑面积约300万平方米。成功铸就了“华业地产”的优质品牌和市场的良好信誉，其旗下的“玫瑰”系列高品质住宅广受追捧。公司概况其中深圳东方玫瑰花园获得深圳十大明星5公司概况

为了进一步提高企业的知名度，增强再发展和持续发展的能力。2002年华业发展开始进军资本市场。

2003年，华业发展成功的收购了内蒙古仕奇股份有限公司（以下简称内蒙仕奇，股票代码600240），实现借壳上市。

同年11月经北京市工商局批准，公司以内蒙古迁址到北京，更名为北京华业地产股份有限公司，简称“华业地产”，股票代码不变。

华业发展作为上市公司的第一大股东，为了支持上市公司的发展，将其多年培养和积累的房地产开发，建筑实践经验丰富，低调务实，德才兼备的管理团队及“华业地产”的优质品牌注入到上市公司，为公司持续稳定发展奠定了坚实的基础。公司概况为了进一步提高企业的知名度，增强再发展6重要事件南海玫瑰花园被视为华业成功转型的一个标志，市场得以重新认识华业。在完成了深圳东方玫瑰、南海玫瑰的开发后，华业几年间发力，完成借壳上市、总部迁京、布局全国“三步曲”。重要事件南海玫瑰花园被视为华业成功转型的一个标志，市7公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图8华业前十位持股股东华业前十位持股股东9华业高管徐红：女，1968年出生，硕士。2000年至2006年2月在华业发展（深圳）有限公司任执行董事，常务副总裁；2006年2月至今在北京华业地产股份有限公司任董事长并于2007年12月26日兼任总经理；现任公司董事长兼总经理。华业高管徐红：女，1968年出生，硕士。2000年至200610华业高管燕飞：男，1977年出生，硕士。2000年8月至2005年6月就职于华业发展（深圳）有限公司投资部，任投资经理；2005年6月至今历任北京华业地产股份有限公司证券事务代表、董事会秘书、执行董事；现任公司执行董事兼副总经理。毕玉华：女，1957年10月出生，大专。1979年至2005年在现中铁建工集团历任预算员、预算工程师、预算部经理、公司副总经济师、总经济师；2006年至今历任北京华业地产股份有限公司合同预算部经理、总经济师；现任公司总经济师。华业高管燕飞：男，1977年出生，硕士。2000年8月至2011华业高管莘雷：男，1962年出生，本科毕业于北方交通大学（现北京交通大学）建筑系工民建专业。1984年开始在铁道部基建总局工作，负责项目技术管理工作，1994年起分别在新华房地产开发有限公司、香港敬安投资有限公司、北京天行建房地产开发公司、北京北亚华欣置业有限公司、北京博强投资有限公司工作，历任工程部经理、副总经理、常务副总经理、总经理职务；2007年至今历任华业地产下属北京城市公司总经理、华业地产副总经理；现任公司副总经理。许立超：男，1973年1月出生，硕士。1995年至2007年先后在北京科技大学、中国中纺集团、大连万达股份有限公司从事会计及财务管理工作；2008年进入北京华业地产股份有限公司，历任财务资金部副经理、经理、财务总监；现任公司财务总监。华业高管莘雷：男，1962年出生，本科毕业于北方交通大学（现12华业高管陈力：男，1962年2月出生，本科学历，1985年毕业于清华大学建筑系。1985年至2006年先后在广播电影电视部设计院、中外建、中国建筑(3.31,-0.03,-0.90%)设计研究院工作，高级建筑师，国家一级注册建筑师。2007年至2011年在路劲地产集团工作，任集团总建筑师、隽御商业地产集团常务副总职位。2011年进入北京华业地产股份有限公司，任总工程师职务。赵双燕：女，1976年出生，南开大学工商管理学硕士，天津大学工学学士。历任北京财富汇金投资管理有限公司投资分析师、中弘地产股份有限公司证券事务经理、北京华业地产股份有限公司证券管理部经理。华业高管陈力：男，1962年2月出生，本科学历，1985年毕13华业高管2011年7月29日聘任新一届高级管理人员13人，平均年龄42.8岁，90%是华业的老员工，并且是核心员工，熟悉公司的运作方式。此届任期四年。2011年是华业地产战略变革的一年，此届高级管理人员对华业地产的稳步发展和战略转型提供了强有力的人才保证。华业高管2011年7月29日聘任新一届高级管理人员114投资项目

报告期内，公司收购的陕西盛安矿业开发有限公司，该公司名下拥有两个探矿权鸡头山-小燕子沟一带金矿和金硐子沟一带铜金矿，截至报告出具日，该等矿权转让已获陕西省国土资源厅批准，目前正在准备申办采矿权证相关手续。

在新疆和陕西累计投入约7亿元。为公司保持稳定盈利打下了良好基础。投资项目报告期内，公司收购的陕西盛安矿业开发有限公司15房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投16华业发展

报告期内，公司继续保持稳健发展、适度扩张的经营思路，在房地产政策全面紧缩的宏观形势下，为规避房地产行业调控政策带来的系统性风险，改变以房地产为单一主营业务受政策影响较大的局面，公司尝试涉足矿业投资，并于年内取得了实质性进展，从而初步实现了管理层制定的多元化发展的战略目标。

报告期内，公司实现营业收入24.02亿元，较上年同期增加6.80%；实现利润总额60,289.53万元，较上年同期增加58.61%；实现净利润44,825.80万元(归属于母公司所有者的净利润)，较上年同期增加53.46%；房地产业务共完成结算面积约22.57万平方米，实现商品房销售收入23.74亿元，较上年同期增加7.02%。报告期内公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各项目均按计划进行。华业发展报告期内，公司继续保持稳健发展、适度扩张的经17二、公司会计政策1.会计准则和会计制度：

本公司执行《企业会计准则》。2.财务报表的编制基础：

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，以权责发生制作为计账基础，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

3.会计年度：

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4.记账本位币：

本公司的记账本位币为人民币。5.现金及现金等价物的确定标准：

本公司的现金是指：库存现金及银行存款。

本公司的现金等价物是指：持有期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。CompanyLogo二、公司会计政策1.会计准则和会计制度：

本公司执18二、公司会计政策6.外币业务核算方法：

本公司发生外币经济业务时，按发生当月月初中国人民银行公布的市场汇价（中间价）折合为人民币记账，期末对各种外币账户的外币余额按期末中国人民银行公布的市场汇价（中间价）进行调整，发生的差额作为汇兑损益,计入当期损益。属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，计入相关固定资产的购建成本；属于筹建期间的汇兑损益计入长期待摊费用；属于生产经营期间的计入当期财务费用。CompanyLogo二、公司会计政策6.外币业务核算方法：

本公司发生19坏账计提标准7.应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

①单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

单项金额重大的应收款项是指单项金额不低于100万元的应收款项。

对单项金额重大的应收款项分析其回收可能性后计提坏账准备。

②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计提方法：

坏账的核算方法：公司的坏账核算采用备抵法，期末公司对应收款项（包括应收账款和其他应收款）按账龄分析法计提坏账准备。

账龄

应收账款计提比例(%)

其他应收款计提比例(%)

1年以内（含1年）

6

6

1－2年

10

10

2－3年

15

15

3年以上

40

40

CompanyLogo本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备。对单项金额重大的应收款项分析其回收可能性后计提坏账准备，对单项金额不重大但预计回收有困难的应收款项，结合实际情况和经验相应计提坏账准备。

除此之外，坏账准备以期末应收款项余额(包括应收账款和其他应收款)按账龄分析法计提。当有确凿证据表明应收款项部分或全部不能收回或收回的可能性不大时，则按不能收回或收回的可能性不大的金额计提特别坏账准备。坏账计提标准7.应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

20存货核算方法

8.存货核算方法：

存货按房地产开发产品和非开发产品分类。

房地产开发产品主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品等；非房地产开发产品主要包括库存商品、原材料、产成品、在产品、自制半成品、低值易耗品和其他。

各项存货按实际成本计价，低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销。

存货采用永续盘存制。

各类存货按实际成本核算。房地产开发中的公共配套设施费用按受益各开发项目可售建筑面积分摊计入各项目成本，发出的开发产品按分批认定法计价，发出的其他存货按加权平均法计价。

本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算。

用于出租的开发产品在扣除残值（原值的5%）后按30-40年平均摊销。

低值易耗品采用一次摊销法。期末，存货按成本与可变现净值孰低计价，存货跌价损失准备按单项存货成本高于可变现净值的差额计提。

CompanyLogo存货核算方法

8.存货核算方法：

存货按房地产开发21固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法9.①固定资产计价和折旧方法：

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值较高的有形资产。固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年限平均法)提取折旧。

各类固定资产的估计残值率、折旧年限和年折旧率如下：

类别

折旧年限（年）

残值率（%）

年折旧率（%）

房屋及建筑物

20-50

3-10

1.94-4.5

运输设备

5-15

3-10

6.47-18

通用设备

10-20

3-10

4.85-9

专用设备

10-20

3-10

4.85-9

CompanyLogo

固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

采用年限平均法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的3％-10%）确定其折旧率。固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法9.①固定资产计价22固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法②其他说明

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。CompanyLogo固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法②其他说明

23在建工程核算方法

10.

在建工程核算方法：

①取得的计价方法

在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款的实际承担的利息支出反映工程成本，以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。

②在建工程减值准备的计提

期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

CompanyLogo在建工程核算方法

10.

在建工程核算方法：

①取24无形资产核算方法11.

无形资产核算方法：

①无形资产计价

购入的无形资产按实际支付的价款计价，股东投入的无形资产按投资各方确认的价值计价。

②无形资产的摊销方法

合同规定有受益期限的，在受益期限内平均摊销；合同没有规定受益期限而法律规定有效期限的，按不超过法律规定的有效期限平均摊销；经营期短于有效期限的，按不超过经营期的期限平均摊销；

合同和法律均未规定受益期限的，按不超过10年的期限摊销。CompanyLogo无形资产核算方法11.

无形资产核算方法：

①无形25其它会计政策(14)

长期待摊费用的摊销方法及摊销年限：

①以实际发生额核算。

②摊销期限：开办费于生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益；其他长期待摊费用按照规定的期限或预计受益期限平均摊销。(15)

长期股权投资的核算方法：

同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。其与支付的现金、转让的非现金资产及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积之股本溢价，不足则调留存收益。合并过程中发生的各项直接相关费用，计入当期损益。CompanyLogo其它会计政策(14)

长期待摊费用的摊销方法及摊销年限：

26资产负债表资产负债表单位：万元报表日期

2011.12.31

2010.12.31

2009.12.31货币资金33,616.30133,022.58121,991.00应收账款

59,424.70预付款项28,656.304,307.036,606.12其他应收款10,329.002,650.932,452.85存货687,261.00659,831.00434,564.00流动资产合计759,863.00799,810.00625,038.00投资性房地产33,857.4035,031.8036,206.30固定资产原值24,497.004,391.523,813.97累计折旧1,401.85687.81416.18固定资产净值23,095.203,703.723,397.79固定资产净额23,095.203,703.723,397.79在建工程3,764.54

无形资产1,382.2412.3412.12商誉3,054.851,817.621,817.62长期待摊费用5

递延所得税资产2,011.221,003.131,125.48其他非流动资产17,481.00

非流动资产合计84,651.4041,568.6042,559.30资产总计844,514.00841,379.00667,598.00短期借款38,500.00

85,000.00应付账款78,885.30110,184.0028,249.60预收款项25,100.7096,952.70132,946.00应付职工薪酬231.11220.93465.29应交税费20,865.10768.42631.98应付利息1,475.17

其他应付款64,287.5062,882.3020,010.40一年内到期的非流动负债109,900.00

14,000.00流动负债合计339,245.00271,009.00281,620.00长期借款207,233.00316,580.00162,123.00递延所得税负债15,448.0016,920.0016,920.00非流动负债合计222,681.00333,500.00179,043.00负债合计561,926.00604,508.00460,663.00实收资本(或股本)64,500.0064,500.0064,500.00资本公积106,490.00105,333.00105,316.00盈余公积1,220.541,220.541,220.54未分配利润109,934.0065,108.6035,898.00归属于母公司股东权益合计282,145.00236,162.00206,935.00少数股东权益442.89708.68

所有者权益(或股东权益)合计282,588.00236,870.00206,935.00负债和所有者权益(或股东权益)总计844,514.00841,379.00667,598.00资产负债表资产负债表单位：万元报表日期2011.12.3127利润表利润表单位：万元报表日期2011.12.312010.12.312009.12.31一、营业总收入240,241.00224,941.00121,004.00营业收入240,241.00224,941.00121,004.00营业成本140,260.00160,449.0090,979.50营业税金及附加26,257.9017,356.306,563.30销售费用3,032.033,107.471,521.43管理费用7,765.594,720.384,214.66财务费用2,360.491,502.152,583.93资产减值损失198.3-245.5-1,010.31公允价值变动收益

-8.03投资收益-651.32

1,630.55三、营业利润59,714.9038,051.3017,774.20营业外收入702.49195.45104.08营业外支出127.9235.3598.51非流动资产处置损失5.09

10.55利润总额60,289.5038,011.4017,779.80所得税费用16,113.5010,081.106,165.37四、净利润44,176.0027,930.3011,614.40归属于母公司所有者的净利润44,825.8029,210.6011,702.30少数股东损益-649.78-1,280.35-87.9五、每股收益000基本每股收益000稀释每股收益000六、综合收益总额44,176.0027,930.3011,614.40归属于母公司所有者的综合收益总额44,825.8029,210.6011,702.30归属于少数股东的综合收益总额-649.78-1,280.35-879,036.00利润表利润表单位：万元报表日期2011.12.312028现金流量表报告期2011/12/30单位：万元一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金161,195.12收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金69,303.32经营活动现金流入小计230,498.45购买商品、接受劳务支付的现金177,559.61支付给职工以及为职工支付的现金3,794.95支付的各项税费26,013.67支付其他与经营活动有关的现金66,073.88经营活动现金流出小计273,442.12经营活动产生的现金流量净额-42,943.67二、投资活动产生的现金流量

处置固定资产、无形资产和其他长期180.62投资活动现金流入小计180.62购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金58,910.44投资支付的现金

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额5,350.24支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计64,260.68投资活动产生的现金流量净额-64,080.06三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金35子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金77,516.22筹资活动现金流入小计77,551.22偿还债务支付的现金38,463.00支付其他与筹资活动有关的现金66,073.88筹资活动现金流出小计69,931.11筹资活动产生的现金流量净额7,620.11四、现金及现金等价物净增加额

汇率变动对现金的影响-1.66现金及现金等价物净增加额-99,405.28期初现金及现金等价物余额133,022.58期末现金及现金等价物余额33,616.30现金流量表报告期2011/12/30单位：万元一、经营活动产29三、财务分析A盈利能力分析B偿债能力分析C营运能力分析三、财务分析A盈利能力分析B偿债能力分析C营运能力分析30盈利能力分析盈利能力分析31总结：信用等级根据中房联网对华业的信用调研分析报告显示:华业地产的信用等级为AAA(信用状况良好,建议与其往来)表外因素企业声誉2010年6月28日获得“中国最受尊敬企业”的称号总结：信用等级表外因素企业声誉32偿债能力分析从短期偿债能力来看,华业地产的短期偿债能力欠佳.流动比率维持在2左右，略高于行业平均,但速动比率一直较低，存货中拟开发产品与在建开发产品占了91％，因此存货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降.2011年华业地产增加了对矿业投资大量现金流出.企业风险高，资金链容易断裂.未来由于其良好的信用与声誉使华业地产能够较快地通过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高短期偿债能力。偿债能力分析从短期偿债能力来看,华业地产的短期偿债能力欠佳.33偿债能力分析总的来说华业地产对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,虽然华业地产的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但还远远不至于偿还不起债务利息.只有当企业的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才成为问题.

从表外因素来看,华业地产有非常好的信用和声誉,一直注重商品质量(精品楼盘),深受广大群众的信赖.其良好的信用与声誉使华业地产能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能力偿债能力分析总的来说华业地产对债务融资的依赖程度很强；就目前34营运能力分析存货的组成结构华业地产的存货中主要以”在建开发产品”、“拟开发产品”为主；存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品”、“拟开发产品”的大幅增长。同时随着项目的开发，本年部分拟开发项目转入了在建项目。营运能力分析存货的组成结构35营运能力分析存货周转率分析受2011年行业大环境的影响，存货周转率略有下降。由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两条件，致使华业地产开发产品庞大，部分销售不好、产生了大量存货。如果2012年竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快。营运能力分析存货周转率分析36财务状况综述华业地产的财务报表充满了戏剧性，成长性隐藏在大量对外投资、使用经营中的现金不断补充进项目中，企业未来的经营增长潜力看好。负债微微偏高，过于使用银行负债，但是公司仍在一个较为安全的边际内，考虑公司的未来高速成长，高负债也在情理之中。财务状况综述华业地产的财务报表充满了戏剧性，成长性隐藏在大量37存在的主要问题1负债率持续上升，流动负债比重大2融资渠道单一，过度依赖银行信贷3信用政策过紧。存在的主要问题1负债率持续上升，流动负债比重大2融资渠道单一38改进建议1.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证)2.筹集境外资金.3.增加主要地区的资本金，建立融资平台适度放宽信用政策，增加销售收入。适当控制负债比率，增加长期负债比率，加强抵御短期风险能力改进建议1.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证)适度39四、未来展望1、公司未来发展总体规划2012年公司将继续执行2011年制定的多元化发展战略方针，在保持原有房地产开发项目稳定发展同时，谨慎加大矿业方面的投入，逐渐由单一的房地产开发为主营业务的发展战略调整为“房地产+矿业”双主营业务的发展战略。

房地产业务方面，在做精住宅项目、保证公司稳定现金流的同时，通过开发建设“通州运河核心区商业项目”，扩大公司自持物业规模，从城市建设商发展为兼做城市运营商。

矿业投资方面，将推进已持有矿权的探转采和后续开发速度，力争年内投产并产生收益，继续推进新疆收购矿权相关进展，同时谨慎加大矿业投入。四、未来展望40Clicktoeditcompanyslogan.ThankYou!MBA班第七小组组长：张永健组员：徐娜

郑少峰

吕志迎

张奇峰Clicktoeditcompanyslogan.41华业地产年度财务分析报告中伟业控股集团MBA班第七小组制作华业地产年度财务分析报告中伟业控股集团MBA班第七小组制作42目录公司介绍1公司会计政策2财务分析3未来展望4目录公司介绍1公司会计政策2财务分析3未来展望443

一、华业简介华业简介BECDA公司概况十大股东公司高管公司发展投资项目一、华业简介华业简介BECDA公司概况十大股东公司高管公司44CompanyLogo公司概况

华业发展成立于1985年，是我国首批成立的房地产经营开发公司之一。它踏着中国改革开放的步伐，伴随着深圳特区的崛起，潜心制造精品住宅，为城市创造风景，稳中求进，在中国房地产业飞速发展的进程中，华业发展以坚定、势头的信念不断发展壮大。24年来，华业发展先后在深圳、北京、大连、长春开发建筑了几十个精品住宅，均受到市场及业内的高度赞誉。CompanyLogo公司概况华业发展成立于19845公司概况

其中深圳东方玫瑰花园获得深圳十大明星楼盘金牌尊贵豪宅荣誉；南海玫瑰花园获得深圳十大金牌冠军楼盘的称号；北京华业玫瑰东方获得中国国际公寓百强奖、全国工商住宅产业年会“最佳住宅奖”、第六届中国房地产发展年会“最佳景观奖”、北京房地产“15年十大品牌住宅奖”等殊荣。

公司成立以来，累计开发的土地面积约150万平方米，建筑面积约300万平方米。成功铸就了“华业地产”的优质品牌和市场的良好信誉，其旗下的“玫瑰”系列高品质住宅广受追捧。公司概况其中深圳东方玫瑰花园获得深圳十大明星46公司概况

为了进一步提高企业的知名度，增强再发展和持续发展的能力。2002年华业发展开始进军资本市场。

2003年，华业发展成功的收购了内蒙古仕奇股份有限公司（以下简称内蒙仕奇，股票代码600240），实现借壳上市。

同年11月经北京市工商局批准，公司以内蒙古迁址到北京，更名为北京华业地产股份有限公司，简称“华业地产”，股票代码不变。

华业发展作为上市公司的第一大股东，为了支持上市公司的发展，将其多年培养和积累的房地产开发，建筑实践经验丰富，低调务实，德才兼备的管理团队及“华业地产”的优质品牌注入到上市公司，为公司持续稳定发展奠定了坚实的基础。公司概况为了进一步提高企业的知名度，增强再发展47重要事件南海玫瑰花园被视为华业成功转型的一个标志，市场得以重新认识华业。在完成了深圳东方玫瑰、南海玫瑰的开发后，华业几年间发力，完成借壳上市、总部迁京、布局全国“三步曲”。重要事件南海玫瑰花园被视为华业成功转型的一个标志，市48公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图49华业前十位持股股东华业前十位持股股东50华业高管徐红：女，1968年出生，硕士。2000年至2006年2月在华业发展（深圳）有限公司任执行董事，常务副总裁；2006年2月至今在北京华业地产股份有限公司任董事长并于2007年12月26日兼任总经理；现任公司董事长兼总经理。华业高管徐红：女，1968年出生，硕士。2000年至200651华业高管燕飞：男，1977年出生，硕士。2000年8月至2005年6月就职于华业发展（深圳）有限公司投资部，任投资经理；2005年6月至今历任北京华业地产股份有限公司证券事务代表、董事会秘书、执行董事；现任公司执行董事兼副总经理。毕玉华：女，1957年10月出生，大专。1979年至2005年在现中铁建工集团历任预算员、预算工程师、预算部经理、公司副总经济师、总经济师；2006年至今历任北京华业地产股份有限公司合同预算部经理、总经济师；现任公司总经济师。华业高管燕飞：男，1977年出生，硕士。2000年8月至2052华业高管莘雷：男，1962年出生，本科毕业于北方交通大学（现北京交通大学）建筑系工民建专业。1984年开始在铁道部基建总局工作，负责项目技术管理工作，1994年起分别在新华房地产开发有限公司、香港敬安投资有限公司、北京天行建房地产开发公司、北京北亚华欣置业有限公司、北京博强投资有限公司工作，历任工程部经理、副总经理、常务副总经理、总经理职务；2007年至今历任华业地产下属北京城市公司总经理、华业地产副总经理；现任公司副总经理。许立超：男，1973年1月出生，硕士。1995年至2007年先后在北京科技大学、中国中纺集团、大连万达股份有限公司从事会计及财务管理工作；2008年进入北京华业地产股份有限公司，历任财务资金部副经理、经理、财务总监；现任公司财务总监。华业高管莘雷：男，1962年出生，本科毕业于北方交通大学（现53华业高管陈力：男，1962年2月出生，本科学历，1985年毕业于清华大学建筑系。1985年至2006年先后在广播电影电视部设计院、中外建、中国建筑(3.31,-0.03,-0.90%)设计研究院工作，高级建筑师，国家一级注册建筑师。2007年至2011年在路劲地产集团工作，任集团总建筑师、隽御商业地产集团常务副总职位。2011年进入北京华业地产股份有限公司，任总工程师职务。赵双燕：女，1976年出生，南开大学工商管理学硕士，天津大学工学学士。历任北京财富汇金投资管理有限公司投资分析师、中弘地产股份有限公司证券事务经理、北京华业地产股份有限公司证券管理部经理。华业高管陈力：男，1962年2月出生，本科学历，1985年毕54华业高管2011年7月29日聘任新一届高级管理人员13人，平均年龄42.8岁，90%是华业的老员工，并且是核心员工，熟悉公司的运作方式。此届任期四年。2011年是华业地产战略变革的一年，此届高级管理人员对华业地产的稳步发展和战略转型提供了强有力的人才保证。华业高管2011年7月29日聘任新一届高级管理人员155投资项目

报告期内，公司收购的陕西盛安矿业开发有限公司，该公司名下拥有两个探矿权鸡头山-小燕子沟一带金矿和金硐子沟一带铜金矿，截至报告出具日，该等矿权转让已获陕西省国土资源厅批准，目前正在准备申办采矿权证相关手续。

在新疆和陕西累计投入约7亿元。为公司保持稳定盈利打下了良好基础。投资项目报告期内，公司收购的陕西盛安矿业开发有限公司56房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。房地产业特点房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投57华业发展

报告期内，公司继续保持稳健发展、适度扩张的经营思路，在房地产政策全面紧缩的宏观形势下，为规避房地产行业调控政策带来的系统性风险，改变以房地产为单一主营业务受政策影响较大的局面，公司尝试涉足矿业投资，并于年内取得了实质性进展，从而初步实现了管理层制定的多元化发展的战略目标。

报告期内，公司实现营业收入24.02亿元，较上年同期增加6.80%；实现利润总额60,289.53万元，较上年同期增加58.61%；实现净利润44,825.80万元(归属于母公司所有者的净利润)，较上年同期增加53.46%；房地产业务共完成结算面积约22.57万平方米，实现商品房销售收入23.74亿元，较上年同期增加7.02%。报告期内公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各项目均按计划进行。华业发展报告期内，公司继续保持稳健发展、适度扩张的经58二、公司会计政策1.会计准则和会计制度：

本公司执行《企业会计准则》。2.财务报表的编制基础：

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，以权责发生制作为计账基础，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。

3.会计年度：

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4.记账本位币：

本公司的记账本位币为人民币。5.现金及现金等价物的确定标准：

本公司的现金是指：库存现金及银行存款。

本公司的现金等价物是指：持有期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。CompanyLogo二、公司会计政策1.会计准则和会计制度：

本公司执59二、公司会计政策6.外币业务核算方法：

本公司发生外币经济业务时，按发生当月月初中国人民银行公布的市场汇价（中间价）折合为人民币记账，期末对各种外币账户的外币余额按期末中国人民银行公布的市场汇价（中间价）进行调整，发生的差额作为汇兑损益,计入当期损益。属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，计入相关固定资产的购建成本；属于筹建期间的汇兑损益计入长期待摊费用；属于生产经营期间的计入当期财务费用。CompanyLogo二、公司会计政策6.外币业务核算方法：

本公司发生60坏账计提标准7.应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

①单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

单项金额重大的应收款项是指单项金额不低于100万元的应收款项。

对单项金额重大的应收款项分析其回收可能性后计提坏账准备。

②单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计提方法：

坏账的核算方法：公司的坏账核算采用备抵法，期末公司对应收款项（包括应收账款和其他应收款）按账龄分析法计提坏账准备。

账龄

应收账款计提比例(%)

其他应收款计提比例(%)

1年以内（含1年）

6

6

1－2年

10

10

2－3年

15

15

3年以上

40

40

CompanyLogo本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。

在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备。对单项金额重大的应收款项分析其回收可能性后计提坏账准备，对单项金额不重大但预计回收有困难的应收款项，结合实际情况和经验相应计提坏账准备。

除此之外，坏账准备以期末应收款项余额(包括应收账款和其他应收款)按账龄分析法计提。当有确凿证据表明应收款项部分或全部不能收回或收回的可能性不大时，则按不能收回或收回的可能性不大的金额计提特别坏账准备。坏账计提标准7.应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

61存货核算方法

8.存货核算方法：

存货按房地产开发产品和非开发产品分类。

房地产开发产品主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品等；非房地产开发产品主要包括库存商品、原材料、产成品、在产品、自制半成品、低值易耗品和其他。

各项存货按实际成本计价，低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销。

存货采用永续盘存制。

各类存货按实际成本核算。房地产开发中的公共配套设施费用按受益各开发项目可售建筑面积分摊计入各项目成本，发出的开发产品按分批认定法计价，发出的其他存货按加权平均法计价。

本公司开发用土地在“存货——开发成本”科目核算。

用于出租的开发产品在扣除残值（原值的5%）后按30-40年平均摊销。

低值易耗品采用一次摊销法。期末，存货按成本与可变现净值孰低计价，存货跌价损失准备按单项存货成本高于可变现净值的差额计提。

CompanyLogo存货核算方法

8.存货核算方法：

存货按房地产开发62固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法9.①固定资产计价和折旧方法：

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值较高的有形资产。固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年限平均法)提取折旧。

各类固定资产的估计残值率、折旧年限和年折旧率如下：

类别

折旧年限（年）

残值率（%）

年折旧率（%）

房屋及建筑物

20-50

3-10

1.94-4.5

运输设备

5-15

3-10

6.47-18

通用设备

10-20

3-10

4.85-9

专用设备

10-20

3-10

4.85-9

CompanyLogo

固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。

采用年限平均法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原值的3％-10%）确定其折旧率。固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法9.①固定资产计价63固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法②其他说明

期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。CompanyLogo固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法②其他说明

64在建工程核算方法

10.

在建工程核算方法：

①取得的计价方法

在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款的实际承担的利息支出反映工程成本，以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。

②在建工程减值准备的计提

期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

CompanyLogo在建工程核算方法

10.

在建工程核算方法：

①取65无形资产核算方法11.

无形资产核算方法：

①无形资产计价

购入的无形资产按实际支付的价款计价，股东投入的无形资产按投资各方确认的价值计价。

②无形资产的摊销方法

合同规定有受益期限的，在受益期限内平均摊销；合同没有规定受益期限而法律规定有效期限的，按不超过法律规定的有效期限平均摊销；经营期短于有效期限的，按不超过经营期的期限平均摊销；

合同和法律均未规定受益期限的，按不超过10年的期限摊销。CompanyLogo无形资产核算方法11.

无形资产核算方法：

①无形66其它会计政策(14)

长期待摊费用的摊销方法及摊销年限：

①以实际发生额核算。

②摊销期限：开办费于生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益；其他长期待摊费用按照规定的期限或预计受益期限平均摊销。(15)

长期股权投资的核算方法：

同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。其与支付的现金、转让的非现金资产及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积之股本溢价，不足则调留存收益。合并过程中发生的各项直接相关费用，计入当期损益。CompanyLogo其它会计政策(14)

长期待摊费用的摊销方法及摊销年限：

67资产负债表资产负债表单位：万元报表日期

2011.12.31

2010.12.31

2009.12.31货币资金33,616.30133,022.58121,991.00应收账款

59,424.70预付款项28,656.304,307.036,606.12其他应收款10,329.002,650.932,452.85存货687,261.00659,831.00434,564.00流动资产合计759,863.00799,810.00625,038.00投资性房地产33,857.4035,031.8036,206.30固定资产原值24,497.004,391.523,813.97累计折旧1,401.85687.81416.18固定资产净值23,095.203,703.723,397.79固定资产净额23,095.203,703.723,397.79在建工程3,764.54

无形资产1,382.2412.3412.12商誉3,054.851,817.621,817.62长期待摊费用5

递延所得税资产2,011.221,003.131,125.48其他非流动资产17,481.00

非流动资产合计84,651.4041,568.6042,559.30资产总计844,514.00841,379.00667,598.00短期借款38,500.00

85,000.00应付账款78,885.30110,184.0028,249.60预收款项25,100.7096,952.70132,946.00应付职工薪酬231.11220.93465.29应交税费20,865.10768.42631.98应付利息1,475.17

其他应付款64,287.5062,882.3020,010.40一年内到期的非流动负债109,900.00

14,000.00流动负债合计339,245.00271,009.00281,620.00长期借款207,233.00316,580.00162,123.00递延所得税负债15,448.0016,920.0016,920.00非流动负债合计222,681.00333,500.00179,043.00负债合计561,926.00604,508.00460,663.00实收资本(或股本)64,500.0064,500.0064,500.00资本公积106,490.00105,333.00105,316.00盈余公积1,220.541,220.541,220.54未分配利润109,934.0065,108.6035,898.00归属于母公司股东权益合计282,145.00236,162.00206,935.00少数股东权益442.89708.68

所有者权益(或股东权益)合计282,588.00236,870.00206,935.00负债和所有者权益(或股东权益)总计844,514.00841,379.00667,598.00资产负债表资产负债表单位：万元报表日期2011.12.3168利润表利润表单位：万元报表日期2011.12.312010.12.312009.12.31一、营业总收入240,241.00224,941.00121,004.00营业收入240,241.00224,941.00121,004.00营业成本140,260.00160,449.0090,979.50营业税金及附加26,257.9017,356.306,563.30销售费用3,032.033,107.471,521.43管理费用7,765.594,720.384,214.66财务费用2,360.491,502.152,583.93资产减值损失198.3-245.5-1,010.31公允价值变动收益

-8.03投资收益-651.32

1,630.55三、营业利润59,714.9038,051.3017,774.20营业外收入702.49195.45104.08营业外支出127.9235.3598.51非流动资产处置损失5.09

10.55利润总额60,289.5038,011.4017,779.80所得税费用16,113.5010,081.106,165.37四、净利润44,176.0027,930.3011,614.40归属于母公司所有者的净利润44,825.8029,210.6011,702.30少数股东损益-649.78-1,280.35-87.9五、每股收益000基本每股收益000稀释每股收益000六、综合收益总额44,176.0027,930.3011,614.40归属于母公司所有者的综合收益总额44,825.8029,210.6011,702.30归属于少数股东的综合收益总额-649.78-1,280.35-879,036.00利润表利润表单位：万元报表日期2011.12.312069现金流量表报告期2011/12/30单位：万元一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金161,195.12收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金69,303.32经营活动现金流入小计230,498.45购买商品、接受劳务支付的现金177,559.61支付给职工以及为职工支付的现金3,794.95支付的各项税费26,013.67支付其他与经营活动有关