税法（第三版）第八章 土地增值税法

第八章土地增值税法【学习要点】本章主要介绍了土地增值税的概念、特点、征税范围、纳税人、计税依据、应纳税额的计算以及税收优惠和征收管理等内容。通过学习，应理解土地增值税的概念和特点；熟悉土地增值税纳税人、税收优惠和征收管理；掌握土地增值税的计税依据和应纳税额计算。01第一节土地增值税概述02第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率03第三节土地增值税的计税依据和应纳税额的计算04第四节土地增值税税收优惠和征收管理目录ONTENTS01土地增值税概述一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国(除我国的台湾地区外)第一个专门对土地增值额或土地收益额征税的税种。第一节土地增值税概述第一节土地增值税概述二、土地增值税的特点ABCD以转让房地产取得的增值额为征税对象征税面比较广采用扣除法和评估法计算增值额实行超率累进税率E实行按次征收02土地增值税的征税范围、纳税人和税率(二)征税范围的具体界定(1)国有土地使用权、地上建筑物及附着物的转。(2)继承、赠与方式取得的房地产。(3)房地产出租。(4)合作建房。(5)企业兼并转让房地产。(6)交换房地产。(7)房地产抵押。(8)房地产的代建房行为。(9)房地产评估增值。一、土地增值税的征税范围1(一)征税范围的基本规定通常是否属于土地增值税的征税范围，可以从3个标准来加以判定。(1)转让的是国有土地使用权。(2)国有土地使用权、地上建筑物及附着物的权属发生转移。(3)对转让房地产并取得收入的征税。2第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率124535.个体工商业户3.部队4.企业事业单位2.团体1.机关第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率二、土地增值税纳税人还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨及外国公民等。土地增值税以转让房地产取得的增值额为累进依据，实行四级超率累进税率。第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率三、土地增值税的税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率/%速算扣除系数/%1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分603503土地增值税的计税依据和应纳税额的计算04转让房地产有关的税金01取得土地使用权所支付的金额02房地产开发成本03房地产开发费用06旧房及建筑物的评估价格05财政部确定的其他扣除项目第三节土地增值税的计税依据和应纳税额计算一、土地增值税的计税依据(一)转让收入的确定纳税人转让房地产所得的收入是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。(二)扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额公式例题某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。试计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税。(1)评估价格＝600×70%＝420(万元)(2)允许扣除的税金为27.5万元(3)扣除项目金额合计为420＋27.5＝447.5(万元)(4)增值额＝500－447.5＝52.5(万元)(5)增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%(6)应纳税额＝52.5×30%＝15.75(万元)第三节土地增值税的计税依据和应纳税额计算二、土地增值税应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其计算公式为：

应纳税额＝∑(每级距的增值额×适用税率)但在实际工作中，分步计算比较麻烦，一般采用速算扣除系数计算。其计算公式为：

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×本级速算扣除系数04土地增值税税收优惠和征收管理建造普通标准住宅的税收优惠因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的税收优惠国家征用、收回的房地产的税收优惠优惠一优惠二优惠三优惠四对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁房源的税收优惠第四节土地增值税税收优惠和征收管理一、土地增值税税收优惠(一)申报纳税根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让合同，房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。(二)纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地的主管