合富地产大良银业项目提案

银业大良项目前期策划方案2014年3月一、市场分析2013年顺德房地产市场五、推售计划二、客户定位三、项目定位四、产品建议市场·讯息虽然中国出口仍较为艰难，但国际大环境的逐步稳定使得国内市场也逐步平稳；而中央在财政政策及货策政策层面上也延续上一年的方向，只在细节方面进行微调；金融-延续去年底方向中央继续保持调控政策的主基调，促进房地产市场平稳发展成为今后调控的主题，在主导思想上从抑需求转变成释放需求，对房地产政策的调性有所放轻。房地产-释放刚需﹃﹄︾政府需要在房地产上寻找平衡点，政策干预逐步淡化宏观政策对于房地产市场，管理层现阶段更重视房地产对国内经济的支撑与促进作用，释放需求将可能对首套房政策支持力度加大，促进房地产市场平稳发展成为今后调控的主题。而对于地方，银行、地方经济等因素的影响更为直接。“南方智谷”项目共分为三区一园（A区、B区、C区和创业孵化园），共约7873亩（约5平方公里）；近期，顺德将重点建设A区和B区的领军人才创业园。区域发展前景BC区：位于顺峰山公园旁约2900亩，打造高端人才集聚、高端研发和高端现代服务业的发展片区。A区：位于顺德职业技术学院所在片区，约2600亩，依托顺德职业技术学院、广东西安交通大学研究院、华南家电研究院和中科院研发基地建设产学研结合的公共技术创新平台，为顺德产业及南方智谷发展提供技术支撑。本案南方智谷整体规划，本案位于核心区B区B区：生活居住区位于东乐路与碧桂路交界处，将建设科技公寓、专家公寓、知识社区、领军型人才社区。创新孵化区：位于同江医院以北区域建设智谷大厦、科技大厦综合性孵化器等项目。C区：科技研发区位于东乐路以南、城际轨道以西区域，将建设一系列新能源、新技术项目；A区：商业服务区位于东乐路创智城轻轨以南，将建设科技创新体验中心、五星级酒店等；B区区域发展分析建设富有岭南水乡特色的宜居生态新区。顺德“创智新城”，打造顺德生态新区华侨城顺峰山公园创智城结合“一核一轴两带四区”的规划结构进行用地布局。“一核”位于规划区中心位置，依托中心公园打造紧凑布局的金融核心区。“一轴”以东乐路形成城市公共服务轴。“两带”为南北向临水创意交流活力带和东部滨水生态绿带。“四区”为南、北侧企业研发成长区、文化创意休闲区及岭南滨水居住区。

顺德镇街目前整体向东北发展，而大良区域发张的东移，与广州番禺、南沙等区域镇街缩短距离，更能受到广州的经济辐射所影响带动区域发展提速。目前顺德不仅仅为开发荒地加快镇街区域城市化进程，重点的是为加大核心经济长廊的辐射力，提高区域形象，加强经济发展能力。近年政府重点发展智谷创智新城区域板块，本案区位正处区域发展的中轴核心带，为项目打下利好的根基。德胜新城新城北部片区新城南部片区创智新城新轴线项目位置规划核心区域东区发展为顺德经济接轨广州提速大良·东区东区已逐步成为发展最完善的新生核心区域华侨城东区地标建筑绿地中心政府规划，东区为大良高端住宅区；创智城带来大量高端人才，扎堆东区；创智城、华侨城将带动大良片区商务的发展；华侨城绿地中心区域发展分析项目的区位意义智谷核心区域我们位于“智谷”的核心区域，依旁华侨城；项目周边为大良高端住宅区，商业用途为我们弥补了区域商服的不足；未来的大良东区因创智城、华侨城而联结、前进价值商业餐饮旅游旅游业是是顺德第第三产业业的支柱柱之一；；2012年顺德旅旅游业总总收入达达92亿元；华侨城令令顺德5年内冲击击140亿元。华侨城集集文化、、旅游、、娱乐、、休闲、、购物、、商务和居住等等为一体体，造就就区域商商飞跃顺德形象象代言，，最强的的区域配配套资源源，最大大规模的的人文地地标结合合的区域域——城市引擎擎的润滑滑剂华侨城价价值顺德最强强的旅游游资源就就是美食食；深圳欢乐乐谷每年年吸引320万人流。。政策推动动板块占位位片区优势势13年政府再再次推出出智谷规规划文件件，城市市中轴的的逐步确确立，创创智新城城及南新新成为推推动城市市发展的的新起点点创智新城城以发展商务务为核心心，主导导东区发发展，而而南城是是以住宅宅发展为为核心，，配套新新城区发发展。功功能定位位使得创创智新城城将是未未来中轴轴发展的的重心目前前大大良良东东区区发发展展相相对对完完善善，，商商业业、、商商务务及及居居住住氛氛围围已已逐逐步步成成熟熟，，而而新新城城区区目目前前各各方方面面尚尚处处于于起起步步阶阶段段，，城城市市发发展展中中心心仍仍偏偏向向于于东东区区东区区已已逐逐步步成成为为大大良良发发展展的的核核心心，，而而创创智智新新城城正正是是弥弥补补东东区区商商务务及及产产业业的的不不足足，，其其效效应应将将是是推推动动大大良良发发展展的的主主要要动动力力。住宅宅商业业公寓寓市场场商场场写字字楼楼大良良市市场场格格局局产品品价价值值由由西西向向东东逐逐层层辐辐射射新城城区区板板块块（（未未来来CBD商住住区区））资源源：：嘉嘉信信城城市市广广场场、、绿绿轴轴公公园园、、展展览览中中心心、、政政府府部部门门等等；；主力力楼楼盘盘：：嘉嘉信信城城市市花花园园、、保保利利中中环环广广场场、、万万科科天天傲傲湾湾在售售价价格格：：8000-25000元/㎡中心心板板块块（（老老城城区区核核心心））资源源：：新新世世界界商商场场、、清清晖晖园园、、华华盖盖路路步步行行街街等等主力力楼楼盘盘：：新新世世界界名名门门天天下下、、佳佳润润上上品品轩轩在在售售价价格格：：6500-12000元/㎡㎡南区区板板块块（（高高尚尚住住宅宅+工业业区区））资源源：：顺顺德德客客运运站站、、大大润润发发等等主力力楼楼盘盘：：康康格格斯斯花花园园、、公公馆馆原原著著、、乐乐然然水水畔畔、、汇汇成成华华庭庭在售售价价格格：：4800-8000元/㎡㎡东区区板板块块（（豪豪宅宅区区+商务务区区））资源源：：新新一一城城广广场场、、吉吉之之岛岛、、现现代代街街市市、、新新领领域域运运动动场场等等；；主力力楼楼盘盘：：美美的的广广场场、、金金地地天天玺玺、、敏捷捷·畔海海御御峰峰、天悦悦、西西山上上筑在售价价格：：8000-23000元/㎡大良情情况：：13年大良良各区区主要要以在在售项项目为为主东区：：受金金地、、美的的、敏敏捷品品牌的的进驻驻，令令总体体区域域成交交均价价上升升。南区：：主要要消化化楼盘盘各自自产品品，区区域全全年有有9个楼盘盘新推推，其其中1个全新新项目目。新城区区：集集聚保保利、、万科科、嘉嘉信的的区域域，13年区域域均价价过万万中心区区：没没新项项目推推出，，以销销售余余货为为主。。中心区区东区工业区区南区新城区区大良东东区住住宅格格局航母级级项目目瓜分分东区住宅宅市场大良东东区：未来东东区被被规划划为高高尚住住宅区区域，，目前前本区区域有有金地地天玺玺、君君怡天天悦、、敏捷捷畔海海御峰峰花园园、美美的广广场、、绿地地地块块。未未来东东区可可以说说是百百花齐齐放，，而楼楼盘间间的竞竞争也也日渐渐剧烈烈。宏鼎君怡上东绿地敏捷置业敏捷·畔海御峰峰主力面积积：170-270在售均价价：15000元/㎡项目在售1-3座170㎡㎡、217㎡㎡、275㎡㎡的大平层层，1梯1户，楼高高34层美的广场场主力面积积：210-370在售均价价：18000元/㎡项目在售售210、270、375㎡㎡五房，其其中210㎡㎡均价为18000元/㎡，270㎡均价17000元/㎡，375㎡单位1千万一一套。。大良东区将打造成高尚住宅区君怡.天悦主力面面积：：125-180在售均均价：：17000元/㎡项目在在售125至180滨水临临景楼楼王；；近期期将推推出210-370㎡尊贵豪豪宅楼楼王单单位。。商业住宅项目地块限制住宅产品消化压力

商业住宅：中、高端洋房供应充足，且产品有多样选择性，结合贷款等因素影响下，商业住宅成为客户次要选择产品。

住宅产品：未来区域住宅产品供应量约7000套，产品面积段丰富，项目间竞争加剧

项目因素：由于项目自身面积较小，打

造商业住宅项目成本较高，使用空间受浪

费未来东东区住住宅项项目供供应量量逐步步增加，在在目前前政策策环境境下，住宅宅市场场消化化消化化压力力增大。因此本项项目地地块不不建议议打造造商业业住宅宅产品品。限购限贷市场住宅商业写字楼公寓商场大良商商场分分析大良目目前商商场趋趋于饱饱和，，各大大商场场经营营环境境一般般目前大大良商商场，，主要要依靠靠综合合型主主题式式购物物中心心为核核心，，带动动人流流，集集合购购物、、餐饮饮、休休闲、、聚会会、娱娱乐等等多元元化机机能。。由于于本地地的外外向型型消费费习惯惯，造造成目目前所所有商商场经经营处处于不不上不不下的的尴尬尬处境境。市场住宅商业写字楼公寓商场东区片片区新城片片区凤翔路路段云良-华盖路路一带带联丰商商务大大厦、、建设设大厦厦、顺顺利德德商业业大厦厦、弘弘越大大厦、、明日广广场大良写写字楼楼主要要分为为新旧旧两大大片区区。旧旧片区区集中中在西西面凤凤翔路路以及及清晖晖园一一带，，生活配配套齐齐备，，均以以物业业为出出租性性质为为主；；新片区区主要要集中中在东东区新新桂路路一带带，现现时以以明日日广场场、万万邦商商业广广场、、美的的广场场等新新写字字楼为为主。。体量量约7万方。。新城区区将推推出多多栋写写字楼楼，其其中包包括保保利中中环、、置业业广场场等项项目。。总体量量预计计超过过20万方。。万邦商商业广广场尚林华华府置业广广场美的广广场保利中中环万科F06大良写写字楼楼分布布大良目目前可可售的的写字字楼产产品主主要集集中在在新城城区23000-26000美的广场19000-22000万邦商业广场16000-18000保利国际金融中心12000-15000明日广场10001-120009001-100008001-90007001-8000序号写字楼名称是否销售当前租金1联丰商务大厦否91-1002建设大厦否81-903顺利德商业大厦否71-804弘越大厦否61-705投资大厦否51-606中泓大厦否41-507明日广场是60-908美的广场是9万邦商业广场是10英煌新座是当前销销售价价格目前区区域新新推写写字楼楼主要要以销销售形形式为为主，，而旧旧的项项目多多以租租凭为为主单位:元/㎡大良写写字楼楼租售售情况况未来超甲级级及5A级写字楼将将集中爆发发，但新城城区商务气气氛尚缺，，而东区商商务气氛已已逐渐成型型，写字楼产品应与区域项项目造成错位位发展，避避免直接竞竞争产品大良区域写字楼产品迈向多元化，主力商务区集中于新城区及东区，中心区及南区以精品写字楼小量供应为主区域目前东区写字楼逐步上市营运，区域商务气氛已初步形成，创智新城的推动将加速东区商务的成熟供应大良未来写字楼供应体量较为巨大，但主要集中在新城区，而东区写字楼体量相对较少市场住宅商业写字楼公寓商场东区：13年区域主要要以万邦商商业广场为为区域主力力，其次为为目前销售售余货的明明日国际公公寓。新城区：目前新城区区暂时没有有公寓产品品于市场上上销售。英煌新座万邦广场明日国际公寓新世界大良公寓产产品格局本案位置区域内暂时时没有在售售项目区域项目名称主力面积（㎡）产品类型销售单价（元/㎡）租金（元/月）东区万邦商业广场36-98，75-131住宅公寓、LOFT公寓13500——东区明日国际公寓30-50,100-130住宅公寓、LOFT公寓130001900东区苹果公寓75-120LOFT公寓——2000南区英煌新座25-40住宅公寓7200——中心区新世界名门天下36-60住宅公寓105452160大良公寓租租售情况大良公寓情情况项目名称所在区域预估供应量供应时间中怡盛合地产置业地块南区1.2万㎡2014年万科F06新城区7万㎡2015年嘉信城市花园新城区10万㎡2014年预计大良未未来公寓产产品供应主主要集中在在新城区和和南区，而而新城区主主要以loft或酒店公寓寓为主；南南区以住宅宅公寓为主主。东区公寓产产品——供应空白期期未来供货情情况机遇随着华侨城城旅游业对对客流的引引入，区域域写字楼及及中山大学学的投入使使用，产品品需求预计计有一定的的增长。东区未来公公寓产品供供应量小，产品出出现空白点点如何选择？？住宅公寓写字楼未来商业住住宅项目供供应量较大大。东区未未来住宅项项目增加，，商业住宅宅相比纯住宅宅产品难以以聚焦区域域客户。因因此，本项项目地块不不建议打造造商业住宅宅产品。住宅未来市场供供应较多，，虽然东区区商务气氛氛具备优势势，但受到到市场限贷，项目自自身配套小小等因数影影响。若项项目打造纯纯写字楼产产品，建议议与区域项项目造成错错位发展，，避免直接接竞争写字楼随着区域开开发，流动动人口的增增加，预计计区域公寓寓需求量有有所上升。。而东区公公寓产品品未来供供应量较较小，可可弥补区区域产品品空白点点，建议议适当打打造公寓寓产品截截取产品品段机遇遇公寓一、市场场分析2013年顺德房房地产市市场五、推售售计划二、客户户定位三、项目目定位四、产品品建议我们服务务的哪一一类人群群？区域内人人流组成成项目周边边学校的的应试人人群；旅游度假假人群：：珠三角2小时内休休闲娱乐乐圈；未来华侨侨城服务务链行业业的工作作人员；；前来顺德德商务工工作的人人群我们服务务的人群群需要什什么？我们面对对的客户户群便捷的商商务型酒酒店；主题式休休闲度假假酒店；；特色型的的品牌餐餐饮服务务；酒店配套套式的购购物商店店把握市场场的动向向，找准目标标客户，，得以设计计适应市市场、适适合客户户的产品品我们们的的目标标客客户户群谁是是我我们们的的客客户户？？这些些客客户户都都是是哪哪类类人人群群？？我们们从从哪哪里里寻寻找找这这些些客客户户？？他们们拥拥有有一一定定的的现金金流流，期期望望令资资产产保保值值或或增增值值；处于于中高高阶阶层层的他他们们，，追追求求更高高的的收收入入；注重重投投资资回回报报，，追追求求高增增值值和和高高回回报报类型型物物业业；；对区区域域发发展展前前景景认认同同，，相相信信地域域的的升升值值空空间间和和潜潜力力；客户户群群特特征征描描述述我们们面面对对的的是是怎怎样样一一群群人人？？对于于物物业业投投资资蠢蠢蠢蠢欲欲动动，，但但又又受限限购购影影响响；有一一定定的的投投资资意意识识，，追追求求投资安安全性性高企业中中高层层管理职职员高收入入的事事业型型单位位职员员政府部部门公公务员员有投资资意识识的家庭妇妇女我们的的客户户是哪哪类人人群？？中小型型企业业经营者者有一定定闲置置资金金的自由由职业业者客户群群组成成我们可可以把把这些些目标标客户户称之之为精英英投投资资者者客户群群定位位我们从从哪里里可以以找到到这群群人？拓展客户重要客户核心客户核心客客户：：大良本本地客客户重要客客户：：伦教、、容桂桂、勒勒流和和番禺禺靠近近大良良部分分区域域的客客户拓展客客户：：顺德版版图范范围、、番禺禺、中中山的的客户户我们的的目标客客户群客户分分析世界界在在变变客户户同同步步在在变变客户户变变化化历历程程2006-2007年年房地地产产爆爆发发期期客户户只只担担心心抢抢不不到到货货2008年年金融融风风暴暴客户户全全线线观观望望2009年年刚性性挤挤压压瞬瞬间间爆爆发发在观观望望的的时时间间里里客户户学学会会了了对对比比2011年限购购令令出出台台高端端客客户户被被抑抑制制市场惨淡淡2011-2012年年刚性占领领市场客户非常常精明挑肥选瘦瘦到极致致2013-2014年年......顺德商业业产品爆爆发客户不可可能被忽忽悠总价、质质量、环环境等他们要的的是全部买方市场场决定未未来发展展，亲客客户所需需开发成成唯一突突破。一、市场场分析2013年顺德房房地产市市场五、推售售计划二、客户户定位三、项目目定位四、产品品建议优势劣势威胁机会地块SWOT分析未来市场场的不可可预见性性；限购令延延续与否否；投资市场场不景气气；商业产品品销售压压力较大大。旅游项目目进驻，，链条效效应突显显东区商业业土地可可利用资资源少，，极具升升值潜力力项目位于于大良未未来发展展核心地块小，，停车位位供应不不足难以形成成大规模模项目效效应；周边生活活配套尚尚未成熟熟。发展所向向：区域名片片价值——华侨城旅旅游区旁旁辐射区区域，旅旅游娱乐乐人流鼎鼎盛；升值强劲劲：南方智谷谷、华侨侨城、研研究院为为区域升升值提速速；交通便捷捷：三横三纵纵高速路路网，轻轻轨、地地铁快速速链接广广州乃至至珠三角角地区；；总结优势势并突破破核心价值值提示借力国内内首屈一一指的旅旅游产业业锯链，，吸引巨巨大住宿宿和饮食食需求通往广州州的主要要高速均均于此进进出带来来无限人人气。把握公寓产产品市场空空白，迅速速在华侨城城前抢占先先机。酒店公寓写字楼商业住宅扎堆东区压力巨大扎堆新城区区供过于求新城区未来来供应增多多东区供应相相对空缺区域之内已成饱和以创智城、、华侨城需需求作筛选选酒店公寓业态论证项目特质天时地利人和区域发展区域空白旅游配套价值体现提提炼酒店公寓顺德第一门门户·智谷首席全全能国际公公寓项目定位找到了突破破口我们需要符符合本案的的定位——站在高处看看顺德曼哈顿曼哈顿是纽纽约的市中中心，纽约约最重要的的商业、金融融、保险机机构、高级级学府均分布在这这里。世界界金融中心心—华尔街分布布在曼哈顿顿下城，而而纽约的大大企业、商商业中心分分布于曼哈哈顿中城。。整个曼哈哈顿耸立着着超过5500栋高高楼，其中中35栋超超过了200米，是是世界上最最大的摩天天大楼集中中区。拥有有纽约标志志性的帝国国大厦、洛洛克菲勒中中心、克莱莱斯勒大厦厦、大都会会人寿保险险大厦等建建筑。每到到夜晚，曼曼哈顿中城城数千栋摩摩天大楼通通夜而亮。。体现了纽纽约在世界界上绝对强强大的经济济实力，因因此曼哈顿顿中城也被被喻为“世界上最好好的地方”。曼哈顿游览项目非常多。游客和当当地居民一一样很容易易受到周围围激情与活活力的感染染—从肉类加工工区（MeatpackingDistrict）顶级餐馆用餐到在百百老汇大街街内外参观观充满活力力的影剧院院再到在唐人街、NoLIta或东东村（EastVillage）购购物。从炮台公园商业区区到修道院艺艺术博物馆馆，到处都都有许多值值得体验的的娱乐项目目。在世界上我我们找到与与本案契合合的代表形象定位通过以上介介绍归纳曼哈顿具有这些关关键配套商贸购物旅游公园酒店名校本案同样具具备这些得得天独厚的的条件银业·曼哈顿——项目价值收收拢——旅游辐射衍衍生产品集餐餐饮饮、、酒酒店店、、旅旅游游办办公公一一体体形象象定定位位形象象定定位位发挥挥项项目目的的先先天天优优势势，，并并把把优优势势突突显显；；把项项目目定定位位为为属于于顺顺德德的的曼曼哈哈顿顿形象象展展示示形象象展展示示形象象展展示示形象象展展示示形象象展展示示一、、市市场场分分析析2013年顺顺德德房房地地产产市市场场五、、推推售售计计划划二、、客客户户定定位位三、、项项目目定定位位四、、产产品品建建议议这样样的的区区域域环环境境，，适适合合怎怎样样的的产产品品？？创智新城之之内、华侨侨城之邻、、卡内基梅梅隆之旁根根据什么元元素能形成成互补相辉辉？朝向景观外立面业态面积决定因素项目的整体体布局建议议类别朝向景观备注商铺南国路与锦荣路作为街铺价值最大化酒店式公寓项目南侧，商铺后（华侨城乐园景观）基本非自住对朝向及路面要求较低Loft公寓项目北侧（项目园景）有一定自住的比例，对朝向及景观有要求Loft公寓酒店式公寓商铺商业部分建建造临街铺铺是把商业业价值最大大化的；而而酒店式公公寓在商业业后面利于于以后的商商业运营；；loft公寓对朝向向及景观有有一定的要要求，建议议在项目的的北侧。园林绿化商铺产品建建议位置基底面积街铺面积层数层高备注锦荣路约3200㎡（长：170米；宽：18米）80-100㎡1层首层：6米作为街铺价值最大化南国路2400㎡（长：120米；宽：20米）80-100㎡4层首层：6米二层：5米三层：4.5米四层：4.5米一、二层做街铺价值最大化；三、四层建议做快捷酒店合计8000㎡————————Loft公寓酒店式公寓商铺铺商业部分建建造街铺的的价值是最最大化的，，而在大良良超二层的的商铺在市市场中并不不受客户追追捧。但只只要免除了了客户的担担忧，建议把三三、四层的定位为loft特色快捷酒店，同样样可以令其其价值最大大化。园林绿化由于项目的的商业规模模不大，必必然要走差差异化才能能在商圈中中突围。我我司建议打打造成时尚、富有有特色风情情的商业街街；餐饮、休休闲、娱乐乐是酒店公公寓的完美商业业配套。商铺产品建建议复式公寓产产品建议建议LOFT公寓层数20层左右，每每层层高：：4.5米。Loft公寓酒店式式公寓商铺户型面积段占比套数套房30㎡70%3602房50㎡30%100合计————460园林绿化Loft公寓采用用一房至至两房设设计，我司建建议采用用现代、时时尚风格格装修，体现买买一层用用两层的的空间感感，配合合良好的的景观资资源，营营造居住住与投资资两相宜宜的产品品。复式公寓寓产品建建议酒店式公公寓产品品建议户型面积段占比套数套房35—40㎡75%4661房55㎡25%105合计————571建议酒店店式公寓寓层数23层左右，，每层层层高：3米。Loft公寓酒店式公寓商铺园林绿化酒店式公公寓产品品建议舒适的套套房或一一房设计计，配合合先天的的地理优优势和良良好的景景观资源源，打造造出优质质投资佳佳品。产品理念念外立面——时尚立体体的造型型魅力时尚动感简而不失风风范居高览胜胜胸怀广阔阔商业街，，时尚、、动感、、造型富富有活力力商铺立面面建议简而不失风风范居高览胜胜胸怀广阔阔公寓，现现代，时时尚、挺挺拔。公寓立面面建议水景及外外立面：：是客户到到达后认认识项目目的第一一感受，，是项目目的一个个形象标标志。利用外墙墙LED广告画播播放项目目短片，，不断宣宣传。广场风格格建议我们要让让客户看看得到、、摸得着着、感受受得到本本项目未未来的高高端配套套餐厅健身室红酒吧配套建议议标准泳池池为体现项项目商业业氛围成成熟度，，商铺外立立面在销销售中心心开放时时完成，，并把橱橱窗布置置完成。。商铺包装装建议公寓公共共位置装装修公共位置置以交付付标准装装修，以以酒店式式通道包包装。公寓包装装建议公寓创意意板房酒店式公公寓创意意板房，，体现loft产品多变变性公寓包装装建议公寓交楼楼标准铺贴墙纸纸、摆设设简单装装饰，满满足提包包入住需需求。公寓包装建建议一、市场分分析2013年顺德房地地产市场五、推售计计划二、客户定定位三、项目定定位四、产品建建议推售顺序思思考利用产品类类型错位推推售实现利利益最大化化；LOFT公寓属市场场空白，具具唯一性；；LOFT产品附加值值高，单价较较酒店公寓寓高，利于于拔高项目目形象；酒店式公寓寓货量较大大，可考虑虑分批推售售，方便拉拉价；商铺需要有有一点成熟熟度才能体体现价值，，应放在叫叫后期推售售；快捷公寓档档次较低，，应在酒店店公寓销售售后期作为为补充发售售；———利用用高高附附加加值值产产品品拉拉高高形形象象，，吸吸引引市市场场关关注注度度，，商商铺铺“养熟熟”发售售，，低低附附加加值值产产品品借借势势推推售售。。LOFT公寓共1.7万方，约460套酒店公寓共2.3万方，约570套商铺共8000方华侨城面市前（预计2014年底）带装修均价约1.3~1.5万/方带装修均价约1~1.2万/方街铺约3~3.5万非首层2万以下华侨城开始供应（2015年）带装修均价约1.35~1.55万/方带装修均价约1.05~1.25万/方街铺约3~3.5万非首层2万以下华侨城交付使用（2018年后）