城市经济城市规划和房地产市场2

城市经济，城市规划

和房地产市场一、导论

I.金融业和房地产的关系—中国脉络II.认识不动产III.房地产市场概况不动产市场

不动产是一个市场博弈:--追求利益--游戏规则--参加者又不同角色和战略--即使为了获利，也要了解经济的外部性新规则促使参加者改变博弈计划变动的市场例：办公楼小型化--后工业社会--企业削减办公用房费用Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈

政府干预增加投资--税收，补贴限制开发--分区规划参加者—包括政府的相互影响经济领域+非经济领域I.金融业和房地产的关系

----中国脉络（1）以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源:

自有资金，银行贷款，资本市场融资，销售回笼资金金融业和房地产的关系

----中国脉络（2）银行贷款一直是开发资金的主要来源。

在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:

一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：

二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。金融业和房地产的关系

----中国脉络（3）

信用关系

：

金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:

房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。

房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。

相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。

信用中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：

在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。

核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（4）紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查

银行界的反反应：惜贷不等于于不贷，银银行比以前前更慎重、、更细致。。光大银行：：对于房地地产开发项项目惜贷，，但对于像像北京城建建集团，住住总集团、、建工集团团这样的优优质客户，，不但不提提高贷款利利率，还会会适当放宽宽一些政策策去争取项项目。中国工商银银行：更多多地把资金金投向有实实力、销售售前景看好好、户型合合理的项目目。实行“低层封顶，，高层要完完成项目三三分二”的原则加强强对客户的的监控。中国建设银银行：实施施“个贷品牌”手段，全力力打造“乐得家”品牌，争夺夺一些实力力强，在市市场上有口口碑，信誉誉度好的品品牌房地产产企业，在在开发贷款款，硬件配配备。服务务，保证金金的扣留额额度，担保保的时间上上都动了不不少脑筋。。金融业和房地地产的关系----中中国脉络（5）与对开发商的的惜贷相比，，个贷却是红红红火火个人住房贷款款的不良贷款款率不足0.4％，再加上它它具有担保方方式完备，风风险小等众多多优点，各家家银行都对其其格外关注，，也纷纷地加加大了个人住住房贷款的投投入力度，积积极支持住房房消费，使大大量信贷资金金转化为现实实需求。个人住房贷款款截至今年10月底，中国工工商银行的个个人住房贷款款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了了38倍，预计到2005年末，中国工工商银行住房房贷款占全部部贷款的比重重将达到1596左右，其中个个人住房贷款款占全部贷款款的比重达到到12％以上。金融业和房地地产的关系----中中国脉络（6）我国房地产开开发企业的直直接融资所占占比例很少商业银行的资资金来源主要要是短期储蓄蓄存款，所提提供的贷款主主要也是短期期流动贷款。。这对需要长期期资本的房地地产企业来说说，还是不适适应当前市场场的需要，不不能保证房地地产业的持续续发展，相反反却成了房地地产业发展的的一个限制性性因素。（如，办公物物业的持有和和管理）间接融资和直直接融资国际上把房地地产业的资本本化程度作为为衡量该产业业成熟与否的的主要标准。。去年我国房地地产开发企业业资金来源的的统计显示，，企业自筹资资金不足28％，银行融融资占21.7％，建筑筑公司的工程程垫款和购房房者的预付款款占38％，，在资本市场场的直接融资资仅占总量的的十分之一。。迫切需要扩大大资本市场的的融资渠道目前，我国2.5万余家的房地地产企业中只只有50多家实现了在在证券市场上上市融资但，上市是答答案吗？II.认识不不动产不动产的资产产特点（1））物理特征1）不可移动性：：各地市场是是分散的地方市场/全全国/国际2）独特性（异质质性）：商品品差异大3）不灭性：土地作为有有形资产和合合法权益的载载体不动产资产的的特点（2））经济特征1）稀缺性2）经济寿命长3）改造：影响不不动产的价值值4）situs(位址)/location(位置/区位):不动产区位位以及与周围围环境的关系系不动产市场的的特点：完完全竞争市场场不可能存在在信息的获取较较困难，成本本较高，需要要经纪人和评评估师等专业业人员让市场场有效运转外部经济/基础设施影响响大E.g.污污染，轨道交交通不动产的产品品1)空间2)不动产资本市市场：70年代以来逐渐渐成熟（中国的地产产基金？）产品特性--使用价值值和交换价值值--“耐久消消费品”vs.“是权利，不不是商品”总之很贵,需要政府不同同形式/程度的介入国际上，房价价和居民年收收入之比一般般在4到6倍倍，而我国许许多地区已经经超过了8倍倍：北京（11.0）、、云南（10.6）、上上海（9.9）、天津（（8.9）、、海南（8.9）、吉林林（8.1））、黑龙江（（8.1）、、广东（8.0）、陕西西（8.7））和宁夏（8.6）。不动产的供需需需求1)不动产产既是消费品品，又是资本本品。2)有效需需求供给1）时间:建筑期期间造成的滞滞后如，奥运，sars2）地点：不可移移动性3）转换：如如，深圳华强强北，北京大山子子市场中的个人人和机构参加者包括--使用者、、消费者，包包括所有者和和租户--提供者，，建筑工人、、建筑师、工工程师、测量量员、开发商商、投资者--中央和地地方政府，各各级代理机构构，法院--其他辅助助使用者或提提供者的相关关专业人员，，对市场运作作起关键作用用：如，中介介、咨询、物物业管理细看投资者1）个人2）公司：CEO—财务经理理/不动产经经理3）机构投资者（（国内/国外外）--80年代代后的显著趋趋势--银行、养养老基金、人人寿保险公司司房地产对经济济的作用作为生产要素素：为经济和和生产活动提提供空间反过来说，经经济和生产活活动的内容影影响需求的内内容）作为公司财产产：是公司资资产负债平衡衡表中重要的的资产项目，，和公司负债债相对应作为投资工具具：是个人投投资者的主要要投资工具，，是金融机构构，基金和保保险金的主要要收入来源—当然，每个国国家/地区的情况有有别。房地产和经济济房地产是世界界各国经济发发展的重要组组成部分，并并分别在一些些国家的国民民生产总值中中占有3％至至12％的不不同比重。英英、德、日、、美等国家在在经济起飞时时期，房地产产投资占全国国投资比例曾曾高达40％％以上。美国的房地产产和经济美国GDP每每年6万亿美美元以上。人人均约2万4千。总体GDP中，个个人消费近2/3，政府府购买20%多一点，私私人投资大概概15-16%。每年国国内私人投资资一半左右投投资于不动产产，其中又有有一半以上（（即总量的1/4）投资资于住宅。近几年，中国国的房地产同同样有了重大大的发展，从从1978年年之前的平均均占国民生产产总值的0．．5％至1．．5％上升到到1993年年之后的平均均超过7．5％的水平，，高峰时接近近占固定资产产投资中的30％。近几几年房地产销销售额约占全全社会消费品品零售总额的的5％至7％％，房地产同同时在拉动其其他消费上和和生产上起到到极大的作用用。历年建筑业产产值数据列表表

(单位位:万元)年份19951996199719981999建筑业占GDP比重（全国100，单位:%）6.56.76.56.76.6历年建筑业总产值(单位:万元)579374548282249791264777100619922111528640本课结构1.城市和区区域经济如何何影响

房地地产市场发展展方向城市和区域的的兴衰产业和不动产产需求2.公共政策策和城市规划划决定了房地地产市场的构构架（教科书的用用途）III.不动动产市场概况况—中美比较为什么要研究究美国和其他他国际环境中中房地产的操操作惯例？对中外不同惯惯例的研究是是有启发性和和有趣的为吸引国外投投资，有必要要了解投资者者的思维方式式一个了了解其其他市市场如如何操操作的的机会会加入世世界贸贸易组组织之之后的的中国国市场场将日日益向向国际际市场场靠拢拢2006年年,外外国国商业业银行行将可可以进进入中中国市市场简介影响美美国房房地产产业发发展的的因因素经济人口技术土地使使用模模式/城市市化金融体体系房地产产类型型开发商商简介不同的的经济济要素素如何何影响响房地地产类类型？？住宅受家庭庭组成成速度度的影影响办公楼楼受新创创造的的就业业机会会和从从制造造业经经济向向服务务经济济转变变的影影响酒店受国民民生产产总值值的影影响零售受消费费者信信心的的影响响美国人人口趋趋势:1995-2010稳定的的人口口增长长(由于于移民民)人口老老龄化化复杂的的细分分市场场人口统统计学学美国总总人口口信息来来源:美美国统统计局局人口统统计学学人口按按性别别和年年龄分分类19702000信息来来源:美美国统统计局局人口统统计学学合法移移民美美国的的人数数人口统统计学学信息来来源:美美国统统计局局家庭组组成的的变化化信息来来源:美美国统统计局局人口统统计学学有子女女的已已婚妇妇女加加入劳劳动力力大军军中国人人口增增长（单位位：万万人））中国人人口趋趋势人口老老龄化化中国65岁岁及以以上人人口从从1990年的的6299万增增加到到2000年的的8811万，，占总总人口口的比比例由由5.57%上上升为为6.96%。。预计计到2040年年，该该比例例将超超过20%。北京现现已有有老年年人口口188万万，约约占北北京人人口总总数的的15％，，并且且以每每年5％的的速度度递增增。中国妇妇女从从业比比例对对住住房需需求的的影响响？中国家家庭户户规模模缩小小对对住房房需求求的影影响计划生生育政政策的的实施施导致致家庭庭户规规模的的缩小小1997年年，全全国家家庭户户规模模3.64，北北京3.13.1999年年，全全国家家庭户户规模模3.58，北北京3.05。。2000年年，全全国总总计城城镇户户均人人口规规模为为3.1人人，农农村平平均户户均人人口规规模为为3.65人。。最新统统计，，北京京市家家庭户户规模模城近近郊区区平均均每户户２.８人人，比比全国国的平平均水水平少少０.６人人，西西城区区家庭庭规模模平均均只有有２.７人人。发达达国国家家现现在在的的家家庭庭户户均均人人口口规规模模（（如如美美国国和和加加拿拿大大等等）），，在在3人人左左右右。。人口口趋趋势势的的内内涵涵对住住宅宅的的意意义义：：许许多多有有特特殊殊需需求求的的细细分分目目标标市市场场对零零售售的的意意义义：：便便利利和和选选择择人口口统统计计学学技术术创创新新的的历历史