标杆地产集团工程管理成本造价工程合同边界及界面划分的课题研究课件

地产集团工程合同边界及界面划分的课题研究区域工程管理部-20200601地产集团工程合同边界及界面划分的课题研究2目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结52目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合

当前房地产市场的迅猛发展，带来建设项目系统的庞大化以及工程参与单位和协作单位的复杂化，导致了一个工程可能会出现上百份的合同。为了更好地管理合同界面，研究合同界面的划分是必要的；同时使工程各阶段保质保量顺利完成，要求每一份合同对参与单位的工作内容进行准确无误的界面划定，明确权利与义务，减少合同间的矛盾与隔阂。因此，要想使工程比较顺利的进行，工程中合同界面问题不可忽视。研究背景、目的和意义

3总分包工程界面表统计（苏北区域成本部数据）：平均每个项目合同数量为100个左右（开发、设计、建安、咨询等，不包含营销合同）。（商业类项目如万达，一个项目合同数量可达200个）合同台账当前房地产市场的迅猛发展，带来建设项目系统的庞三、变化内容具体解析减少合同界面划分引起的问题：如施工作业界面不清楚、管理界面不明确、成品保护各方相互推诿等合同界面管理是保证工程顺利进行的前提减少合同双方在施工过程中的矛盾、隔阂，让各参建方能够更清楚的了解自己的责任有利于项目的建设、建设单位的统筹规划，保证项目质量安全文明管理工作的顺利开展4研究背景、目的和意义

工程合同边界及界面划分研究目的和意义三、变化内容具体解析减少合同界面划分引起的问题：如施工作业界5目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题苏北区域合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结55目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合6影响合同界面的因素分析一、项目的合同体系策划1、工作分解结构对合同界面的影响

（1）不同的项目的参加者对工作分解结构（WBS)有不同的要求。例如，建设单位要求按项目任务进行总体的全面地分解，即以整个项目为对象将项目的全过程、全部空间、所有专业纳入分解范围。但通常比较粗略，只能抓住上面几层。在建设单位的项目总结构分解中，一个承包商所完成的项目任务（合同）仅作为一个子项或一个任务。承包商项目的任务是完成合同所规定的工作，要具体组织施工，他必须对合同所规定的承包范围进行分解，而且分解比较细。对总包合同的继续分解通常由劳务或分包商完成。利用项目分解结构图，就可以很形象地反映所有合同包里的工作。

（2）WBS的分解有多种思路。而不同的分解思路，就会形成不同的WBS图，那么也会影响项目工作的打包，也即影响合同策划工作。不同的合同策划自然就形成不同的合同体系。合同界面系统也就随之发生改变。用不同的工具进行工作，会产生不同的工作结果。

WBS作为项目管理的工具，对合同界面有较大影响。WBS:WorkBreakdownStructure6影响合同界面的因素分析一、项目的合同体系策划WBS:Wor7影响合同界面的因素分析2、项目的合同体系系统

（1）在一个项目中，建设单位要签订很多合同，如设计合同、施工合同、供应合同等。同样承包商为了完成他的承包合同责任也必须订立许多份合同。这些合同从宏观上构成合同体系。

合同体系中有不同层次的合同，正是合同体系中合同的层次性，才使得合同界面也具有层次性。而同一层次的各个合同所定义的专业工程之间也存在着界面。例如供应合同与运输合同，土建承包合同和安装合同，安装合同和设备供应合同之间存在责任界面和搭接。合同体系对合同界面的影响主要体现在合同体系协调这一工作上。

（2）工程项目合同体系的协调是一项非常重要的工作。而其中最重要的就是做好项目合同界面工作的管理。要进行项目任务(各个合同或各个承包单位、或各专业工程)之间的界面分析，确定各个界面上的工作责任、成本、工期、质量的定义。

工程实践证明，许多遗漏和缺陷常常发生在界面上。因此，若合同体系比较协调。合同界面相对会减少，或者界面管理漏洞会相对减少。7影响合同界面的因素分析2、项目的合同体系系统8影响合同界面的因素分析二、项目的实体界面

（1）实体界面普遍存在于工程建设中，譬如建筑立面和屋顶的连接面、门窗和墙体的交界面、设备和预埋件之间的界面等等。这些实体界面是由项目本身的特点以及设计所决定的。

（2）另外，有一些实体界面是因为项目的标段划分而产生，譬如将一个工程项目的施工分成几个标段发包，那么标段分界处就成了实体界面。在进行项目工作范围划分的时候，必须要考虑到项目的实体界面。要尽量避免因为标段的划分而产生过多的界面。项目的实体界面是合同策划时必须考虑的因素之一。

由此可见，项目的实体界面也是项目合同界面形成的一个具有决定性的因素，某种程度上，可以说项目的实体界面是合同界面的具体体现形式之一。8影响合同界面的因素分析二、项目的实体界面9影响合同界面的因素分析三、合同界面分析的内容和角度（1）合同管理是工程项目管理的核心，也是项目管理的起点。进行合同分析，实际是解决执行合同中“如何做”或“如何管”的问题。它是将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题和具体事件上，使合同能符合日常工程管理的需要，使工程按合同施工。合同界面分析是合同分析的主要工作之一。一般可以将合同界面分析划分成两部分：一部分是合同条款分析，另一部分是合同事件分析。（2）合同界面分析的角度合同界面是指合同与合同之间的界面，所以在分析合同界面时首先要理清合同与合同之间的关系。合同体系结构图会对之有很大帮助，可以使我们很清楚地看出来合同与合同之间的关系。合同界面可以按照合同体系结构两大方向——纵向和横向进行分析。显然，有两种分析的顺序：(a)先纵向后横向，即先分析总包合同与分包合同之间的界面，再分析同一层不同专业承包合同之间的界面。(b)先横向后纵向，即先分析同一层不同专业承包合同之间的界面，再分析总包合同与分包合同之间的界面。

按照合同体系结构进行合同界面分析，有助于整体把握项目合同内容，发现并解决整个合同体系的问题，进行合同管理工作。9影响合同界面的因素分析三、合同界面分析的内容和角度10影响合同界面的因素分析

当然，也可以撇开合同结构，只以某一合同为核心，分析该合同与其他与之相关合同之间的界面问题。这种分析角度比较适合项目某一参与方来进行界面分析。譬如，对于土建施工承包商来讲，他只需要分析土建施工承包合同和与之相关的台同之间的界面问题。

本课题研究将站在第三方角度，对总承包与分包合同界面进行分析再选取具有代表性的合同，以宿迁名仕雅苑项目来分析并阐述问题及改进建议10影响合同界面的因素分析当然，也可以撇开合同结构，11目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结511目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析12合同界面管理现状及存在的问题（1）现阶段由于角度不同，且合同制定的主动权很大程度上掌握在建设单位手中，这就不可避免会存在一些问题，例如简单的合同施工界面；不同合同不在同一个时间施工，但是都站在同一角度制定等；

任何工程建设角色都是趋利避害的，所以就出现了几个合同之间的界面有偏差，不统一；甚至于出现盲区，直接增加了现场管理的难度，容易出现几方单位互相推诿，不履行合同的情况发生，将会直接影响项目的效益、进度、品质；合同管理流程合同管理的意义12合同界面管理现状及存在的问题（1）现阶段由于角度不同，且13合同界面管理现状及存在的问题（2）质量管理方面，建设单位与不同单位签订分包合同，总包合同中的质量标准约定就非常详细，但是总包合同中对各分包施工范围内的质量要求均较粗略，并没有细化到可以进行现场质量控制的程度；

但是甲方为了方便管理，并起到质量的管控目标，往往要求总包单位起到配合管理工作（各专业分包纳入总包管理范围，总包承担管理、协调、配合工作以及质量、安全、进度等连带责任)，尤其是需要承担连带责任，这就对不同的合同主体提出了相对不平等的要求；

（3）进度管理方面，建设单位指定分包的合同中对进场时间约定较灵活，并没有细致规定且延误进场处罚较少，但是总包合同中往往用较大篇幅去约定合同工期，并对总承包合同工期或者关键节点进行延误处罚，且处罚金额都较大，这对于不同合同方也是不公平的；

有可能由于分包原因或者非总包方原因直接导致合同工期的延误（包括建设单位原因），反而总包单位要承担处罚结果，这些都是当前合同管理中可能存在的问题，我们将通过实例中进行分析，并提出合理化的建议。13合同界面管理现状及存在的问题（2）质量管理方面，建设单位14目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结514目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析项目项目标段数（19个）面积（260万方）苏北区域徐州事业部雨润A3、A4、铜山、韩山120环徐事业部邳州香缇、邳州国宾府、睢宁40宿迁事业部儿童医院项目52淮安事业部淮安项目20吴中事业部常熟项目28统计（苏北运营部数据）：上述不包含已交付项目、非操盘项目。（苏北区域累计21个项目，18个操盘，13.25个在建）苏北在建面积占江苏71.3%苏北区域工程概况（操盘项目）合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表15项目项目标段数（19个）面积（260万方）苏北区域徐州事业部苏北区域管理半径广、项目体量大、标段数量多应通过完善合同条款来提高项目管理的高度合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表16苏北区域管理半径广、项目体量大、标段数量多合同界面划分实例|合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表171桩基工程合同2土方工程合同3桩基检测合同4围护工程合同5基坑监测、沉降观测合同6施工总承包合同

（土建）7外墙保温8外墙涂料、真石漆工程合同9单元门、入户门工程合同10防火门工程合同11栏杆、百叶工程合同12防火卷帘工程合同13门窗工程合同（除单元门、入户门、防火门）14外幕墙工程合同15装饰工程合同16人防工程合同17园林景观工程18标识标牌工程合同19交通划线、交通标识工程合同20信报箱工程合同21车库地坪漆工程合同苏北区域主要建安合同（土建）有21项接下来我们将以如下总包界面为例进行实例分析合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表171桩基工程合同181施工总承包合同

（土建）完成总承包合同约定的全部内容，包括但不限于：

1、负责地下及地上的土建及粗装工程，包括（但不限于）：主体结构工程、二次结构/砌体工程、抹灰工程、地面工程、室内粗装饰工程（地下室天地墙）、屋面工程、外（内）保温工程、防水工程（主材甲供，不含批量精装区）、雨污水及室外道路、二改工程（如有）等；

2、负责所有砼水箱/水池、砼设备基础、附着于主体结构的井/坑/池/排水沟及其附属设施（如盖板等）；

3、负责消控室、变配电、强弱电间、泵房、空调通风机房等设备机房的装修工程；

4、负责楼梯间粗装修工程；

5、负责施工临时设施的施工及拆除：包括（但不限于）：临时围墙及大门、场地平整、施工排水、施工临时建筑、红线内现场临水临电、临时施工道路等；6、负责所有门窗塞缝和收口（具体做法详见防渗防裂节点构造指引），防火门及电梯厅门塞口，设备吊装口封堵，室内台阶、坡道、平台、爬梯、钢梯和出屋面台阶施工，负责所有设备用房排水沟、排水沟防水和篦子/盖板施工，负责管道、线槽桥架、烟道等穿楼板洞周边挡水台施工，负责室内疏散楼梯栏杆、栏板及扶手施工；7、负责所有通风井等结构及内饰面，车库/出入口排水沟和雨水篦子/盖板施工，疏散口排水沟结构及防水施工；8、负责洞口预留和封堵工作、预留洞收边收口及所有套管外封堵；负责交工前对所有废弃之预埋套管、预留洞的检查、封堵及必要的防水处理。9、负责室内变配电室土建及粗装修；负责结构内的等电位及防雷接地的预留预埋、引(甩)出；

10、负责总包范围内深化设计（含二次改造、粗装饰等）；11、负责完成甲供材料设备的二次运输、保管等相关工作；12、负责材料进场验收；13、负责总包自身施工项目的成品保护和其他专业分包单位移交给总包的施工项目成品保护；14、总包对甲指分包承担管理、协调、配合和照管工作（提供分包单位现场办公室、材料堆放地，塔吊、脚手架及垂直运输设备、施工用水用电接驳点；各专业分包纳入总包管理，配合分包单位完成合同备案及政府部门的验收）以及质量、安全、进度等连带责任；15、负责审核各分包单位施工方案审核，负责总包和各分包（市政配套工程除外）工程中间验收、交接验收、整体验收，配合各专业工程验收。16、负责对纳入总承包管理的分包单位应及时负责对报验资料汇总盖章确认，作为综合验收的资料。相应的分包单位须及时、准确、规范提供报验资料。17、负责对所有分包单位施工产生的建筑垃圾统一外运处置，各分包单位负责将垃圾运至指定的堆方地点；18、负责完成当地政府部门要求的总承包工程施工备案，并配合各专业分包单位完成施工合同备案；19、一切按国家标准及当地政府要求所需进行的质检/监测/测试/化验/检验及提供有关报告，直到满足合同及有关政府部门的要求。

序号合同名称总承包单位施工类（土建）合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表界面中的不合理、不全面或有歧义之处均用紫色字体标出（后续将会进行分析及改进）限于篇幅及汇报时长限制，本课题主要以总包合同为研究分析对象181施工总承包合同（土建）完成总承包合同19合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表提出合同界面概念分析合同界面完善合同界面复盘与反思运用WHW思维模型来整理思路19合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表提出合同界面概20合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表《复盘：对过去的事情做思维演练》-陈中所谓复盘，就是在头脑中将过去所做的事情重新“过”一遍；复盘的关键是推演，复盘不仅是对过去的复制呈现，而是对各种可能性进行探讨；要提升，多复盘；要成功，精复盘。20合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表《复盘：对过去21目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结521目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析22改进提升与总结序号界面划分表内工作内容改进提升（界面/施工/清单）1雨污水及室外道路、二改工程（如有）等；

1、雨污水建议界面：总包室内排水负责接到室外雨污水井内，雨污水井及其他由专业分包施工；2、二改工程应考虑由于改造造成的其他分包的拆改，总包配合施工及费用问题；3负责消控室、变配电、强弱电间、泵房、空调通风机房等设备机房的装修工程；

因可能涉及静电地板、墙面隔音板、吊顶、灯具、地砖等装修项，建议交由装饰分包进行施工。同时，物业用房、社区用房等装修不应遗漏；4负责施工临时设施的施工及拆除：包括（但不限于）：临时围墙及大门、场地平整、施工排水、施工临时建筑、红线内现场临水临电、临时施工道路等；临时施工道路、临时用房等拆除后的建筑垃圾由总包负责清运至红线外，报价内已综合考虑。6负责所有门窗塞缝和收口（具体做法详见防渗防裂节点构造指引），防火门及电梯厅门塞口1、门窗塞缝可在清单中明确要求使用防水砂浆及其他工艺要求；2、电梯门与结构间隙由总包施工防火材料，施工后并移交精装单位；电梯砼圈梁的位置及强度应满足电梯安装需求，否则总包应无条件配合加固（不产生费用）。本表格内序号与总承包界面表格内一一对应。22改进提升与总结序号界面划分表内工作内容改进提升（界面/施23本表格内序号与总承包界面表格内一一对应。9负责室内变配电室土建及粗装修；负责结构内的等电位及防雷接地的预留预埋、引(甩)出；

配电室的土建及门窗应按照供电公司图纸施工，建筑图仅供参考；结构内防雷接地应引致专业分包（如栏杆、门窗等单位）指定的点位，由专业分包焊接至相应杆件上。13负责总包自身施工项目的成品保护和其他专业分包单位移交给总包的施工项目成品保护；专业分包施工完成后移交总包单位进行成品保护，由总包统一管理，专业分包配合；14总包对甲指分包承担管理、协调、配合和照管工作（提供分包单位现场办公室、材料堆放地，塔吊、脚手架及垂直运输设备、施工用水用电接驳点；各专业分包纳入总包管理，配合分包单位完成合同备案及政府部门的验收）以及质量、安全、进度等连带责任；各专业分包配合费已包含在总包清单内，分包进场后，总包无理由再次收取；水电费（是否挂表）、安全押金除外；15负责审核各分包单位施工方案审核，负责总包和各分包（市政配套工程除外）工程中间验收、交接验收、整体验收，配合各专业工程验收。所有分包的方案抬头均为总承包公司，审批流程与总包方案一致，需总包技术总工/公司技术总工审批。改进提升与总结23本表格内序号与总承包界面表格内一一对应。9负责室内变配电24改进提升与总结某些时候应转换立场去思考问题、解决问题“马云点菜”故事给我们的启发：怎么把产品和服务做好？客户是关键！（业主是客户，各参建方也是“客户”）24改进提升与总结某些时候应转换立场去思考问题、解决问题“马合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表25本课题依据上述4项基本资料所提出的改进建议合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表25本课题依据上述通过本次课题研究的总结总结26降本增效图纸质量工程管理提升中梁品牌质量安全文明设计管理过程优良完美交付合同边界及界面划分的重要性合同边界及界面划分管理基础及依据不断反馈改进提升共创价值最后：感谢招采部郝慧、汤宏立等同事提供的相关资料及意见，感谢张礼军总对本课题的指导通过本次课题研究的总结总结26降本图纸工程提升质量设计过地产集团工程合同边界及界面划分的课题研究区域工程管理部-20200601地产集团工程合同边界及界面划分的课题研究28目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结52目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合

当前房地产市场的迅猛发展，带来建设项目系统的庞大化以及工程参与单位和协作单位的复杂化，导致了一个工程可能会出现上百份的合同。为了更好地管理合同界面，研究合同界面的划分是必要的；同时使工程各阶段保质保量顺利完成，要求每一份合同对参与单位的工作内容进行准确无误的界面划定，明确权利与义务，减少合同间的矛盾与隔阂。因此，要想使工程比较顺利的进行，工程中合同界面问题不可忽视。研究背景、目的和意义

29总分包工程界面表统计（苏北区域成本部数据）：平均每个项目合同数量为100个左右（开发、设计、建安、咨询等，不包含营销合同）。（商业类项目如万达，一个项目合同数量可达200个）合同台账当前房地产市场的迅猛发展，带来建设项目系统的庞三、变化内容具体解析减少合同界面划分引起的问题：如施工作业界面不清楚、管理界面不明确、成品保护各方相互推诿等合同界面管理是保证工程顺利进行的前提减少合同双方在施工过程中的矛盾、隔阂，让各参建方能够更清楚的了解自己的责任有利于项目的建设、建设单位的统筹规划，保证项目质量安全文明管理工作的顺利开展30研究背景、目的和意义

工程合同边界及界面划分研究目的和意义三、变化内容具体解析减少合同界面划分引起的问题：如施工作业界31目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题苏北区域合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结55目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合32影响合同界面的因素分析一、项目的合同体系策划1、工作分解结构对合同界面的影响

（1）不同的项目的参加者对工作分解结构（WBS)有不同的要求。例如，建设单位要求按项目任务进行总体的全面地分解，即以整个项目为对象将项目的全过程、全部空间、所有专业纳入分解范围。但通常比较粗略，只能抓住上面几层。在建设单位的项目总结构分解中，一个承包商所完成的项目任务（合同）仅作为一个子项或一个任务。承包商项目的任务是完成合同所规定的工作，要具体组织施工，他必须对合同所规定的承包范围进行分解，而且分解比较细。对总包合同的继续分解通常由劳务或分包商完成。利用项目分解结构图，就可以很形象地反映所有合同包里的工作。

（2）WBS的分解有多种思路。而不同的分解思路，就会形成不同的WBS图，那么也会影响项目工作的打包，也即影响合同策划工作。不同的合同策划自然就形成不同的合同体系。合同界面系统也就随之发生改变。用不同的工具进行工作，会产生不同的工作结果。

WBS作为项目管理的工具，对合同界面有较大影响。WBS:WorkBreakdownStructure6影响合同界面的因素分析一、项目的合同体系策划WBS:Wor33影响合同界面的因素分析2、项目的合同体系系统

（1）在一个项目中，建设单位要签订很多合同，如设计合同、施工合同、供应合同等。同样承包商为了完成他的承包合同责任也必须订立许多份合同。这些合同从宏观上构成合同体系。

合同体系中有不同层次的合同，正是合同体系中合同的层次性，才使得合同界面也具有层次性。而同一层次的各个合同所定义的专业工程之间也存在着界面。例如供应合同与运输合同，土建承包合同和安装合同，安装合同和设备供应合同之间存在责任界面和搭接。合同体系对合同界面的影响主要体现在合同体系协调这一工作上。

（2）工程项目合同体系的协调是一项非常重要的工作。而其中最重要的就是做好项目合同界面工作的管理。要进行项目任务(各个合同或各个承包单位、或各专业工程)之间的界面分析，确定各个界面上的工作责任、成本、工期、质量的定义。

工程实践证明，许多遗漏和缺陷常常发生在界面上。因此，若合同体系比较协调。合同界面相对会减少，或者界面管理漏洞会相对减少。7影响合同界面的因素分析2、项目的合同体系系统34影响合同界面的因素分析二、项目的实体界面

（1）实体界面普遍存在于工程建设中，譬如建筑立面和屋顶的连接面、门窗和墙体的交界面、设备和预埋件之间的界面等等。这些实体界面是由项目本身的特点以及设计所决定的。

（2）另外，有一些实体界面是因为项目的标段划分而产生，譬如将一个工程项目的施工分成几个标段发包，那么标段分界处就成了实体界面。在进行项目工作范围划分的时候，必须要考虑到项目的实体界面。要尽量避免因为标段的划分而产生过多的界面。项目的实体界面是合同策划时必须考虑的因素之一。

由此可见，项目的实体界面也是项目合同界面形成的一个具有决定性的因素，某种程度上，可以说项目的实体界面是合同界面的具体体现形式之一。8影响合同界面的因素分析二、项目的实体界面35影响合同界面的因素分析三、合同界面分析的内容和角度（1）合同管理是工程项目管理的核心，也是项目管理的起点。进行合同分析，实际是解决执行合同中“如何做”或“如何管”的问题。它是将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题和具体事件上，使合同能符合日常工程管理的需要，使工程按合同施工。合同界面分析是合同分析的主要工作之一。一般可以将合同界面分析划分成两部分：一部分是合同条款分析，另一部分是合同事件分析。（2）合同界面分析的角度合同界面是指合同与合同之间的界面，所以在分析合同界面时首先要理清合同与合同之间的关系。合同体系结构图会对之有很大帮助，可以使我们很清楚地看出来合同与合同之间的关系。合同界面可以按照合同体系结构两大方向——纵向和横向进行分析。显然，有两种分析的顺序：(a)先纵向后横向，即先分析总包合同与分包合同之间的界面，再分析同一层不同专业承包合同之间的界面。(b)先横向后纵向，即先分析同一层不同专业承包合同之间的界面，再分析总包合同与分包合同之间的界面。

按照合同体系结构进行合同界面分析，有助于整体把握项目合同内容，发现并解决整个合同体系的问题，进行合同管理工作。9影响合同界面的因素分析三、合同界面分析的内容和角度36影响合同界面的因素分析

当然，也可以撇开合同结构，只以某一合同为核心，分析该合同与其他与之相关合同之间的界面问题。这种分析角度比较适合项目某一参与方来进行界面分析。譬如，对于土建施工承包商来讲，他只需要分析土建施工承包合同和与之相关的台同之间的界面问题。

本课题研究将站在第三方角度，对总承包与分包合同界面进行分析再选取具有代表性的合同，以宿迁名仕雅苑项目来分析并阐述问题及改进建议10影响合同界面的因素分析当然，也可以撇开合同结构，37目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结511目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析38合同界面管理现状及存在的问题（1）现阶段由于角度不同，且合同制定的主动权很大程度上掌握在建设单位手中，这就不可避免会存在一些问题，例如简单的合同施工界面；不同合同不在同一个时间施工，但是都站在同一角度制定等；

任何工程建设角色都是趋利避害的，所以就出现了几个合同之间的界面有偏差，不统一；甚至于出现盲区，直接增加了现场管理的难度，容易出现几方单位互相推诿，不履行合同的情况发生，将会直接影响项目的效益、进度、品质；合同管理流程合同管理的意义12合同界面管理现状及存在的问题（1）现阶段由于角度不同，且39合同界面管理现状及存在的问题（2）质量管理方面，建设单位与不同单位签订分包合同，总包合同中的质量标准约定就非常详细，但是总包合同中对各分包施工范围内的质量要求均较粗略，并没有细化到可以进行现场质量控制的程度；

但是甲方为了方便管理，并起到质量的管控目标，往往要求总包单位起到配合管理工作（各专业分包纳入总包管理范围，总包承担管理、协调、配合工作以及质量、安全、进度等连带责任)，尤其是需要承担连带责任，这就对不同的合同主体提出了相对不平等的要求；

（3）进度管理方面，建设单位指定分包的合同中对进场时间约定较灵活，并没有细致规定且延误进场处罚较少，但是总包合同中往往用较大篇幅去约定合同工期，并对总承包合同工期或者关键节点进行延误处罚，且处罚金额都较大，这对于不同合同方也是不公平的；

有可能由于分包原因或者非总包方原因直接导致合同工期的延误（包括建设单位原因），反而总包单位要承担处罚结果，这些都是当前合同管理中可能存在的问题，我们将通过实例中进行分析，并提出合理化的建议。13合同界面管理现状及存在的问题（2）质量管理方面，建设单位40目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结514目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析项目项目标段数（19个）面积（260万方）苏北区域徐州事业部雨润A3、A4、铜山、韩山120环徐事业部邳州香缇、邳州国宾府、睢宁40宿迁事业部儿童医院项目52淮安事业部淮安项目20吴中事业部常熟项目28统计（苏北运营部数据）：上述不包含已交付项目、非操盘项目。（苏北区域累计21个项目，18个操盘，13.25个在建）苏北在建面积占江苏71.3%苏北区域工程概况（操盘项目）合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表41项目项目标段数（19个）面积（260万方）苏北区域徐州事业部苏北区域管理半径广、项目体量大、标段数量多应通过完善合同条款来提高项目管理的高度合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表42苏北区域管理半径广、项目体量大、标段数量多合同界面划分实例|合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表431桩基工程合同2土方工程合同3桩基检测合同4围护工程合同5基坑监测、沉降观测合同6施工总承包合同

（土建）7外墙保温8外墙涂料、真石漆工程合同9单元门、入户门工程合同10防火门工程合同11栏杆、百叶工程合同12防火卷帘工程合同13门窗工程合同（除单元门、入户门、防火门）14外幕墙工程合同15装饰工程合同16人防工程合同17园林景观工程18标识标牌工程合同19交通划线、交通标识工程合同20信报箱工程合同21车库地坪漆工程合同苏北区域主要建安合同（土建）有21项接下来我们将以如下总包界面为例进行实例分析合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表171桩基工程合同441施工总承包合同

（土建）完成总承包合同约定的全部内容，包括但不限于：

1、负责地下及地上的土建及粗装工程，包括（但不限于）：主体结构工程、二次结构/砌体工程、抹灰工程、地面工程、室内粗装饰工程（地下室天地墙）、屋面工程、外（内）保温工程、防水工程（主材甲供，不含批量精装区）、雨污水及室外道路、二改工程（如有）等；

2、负责所有砼水箱/水池、砼设备基础、附着于主体结构的井/坑/池/排水沟及其附属设施（如盖板等）；

3、负责消控室、变配电、强弱电间、泵房、空调通风机房等设备机房的装修工程；

4、负责楼梯间粗装修工程；

5、负责施工临时设施的施工及拆除：包括（但不限于）：临时围墙及大门、场地平整、施工排水、施工临时建筑、红线内现场临水临电、临时施工道路等；6、负责所有门窗塞缝和收口（具体做法详见防渗防裂节点构造指引），防火门及电梯厅门塞口，设备吊装口封堵，室内台阶、坡道、平台、爬梯、钢梯和出屋面台阶施工，负责所有设备用房排水沟、排水沟防水和篦子/盖板施工，负责管道、线槽桥架、烟道等穿楼板洞周边挡水台施工，负责室内疏散楼梯栏杆、栏板及扶手施工；7、负责所有通风井等结构及内饰面，车库/出入口排水沟和雨水篦子/盖板施工，疏散口排水沟结构及防水施工；8、负责洞口预留和封堵工作、预留洞收边收口及所有套管外封堵；负责交工前对所有废弃之预埋套管、预留洞的检查、封堵及必要的防水处理。9、负责室内变配电室土建及粗装修；负责结构内的等电位及防雷接地的预留预埋、引(甩)出；

10、负责总包范围内深化设计（含二次改造、粗装饰等）；11、负责完成甲供材料设备的二次运输、保管等相关工作；12、负责材料进场验收；13、负责总包自身施工项目的成品保护和其他专业分包单位移交给总包的施工项目成品保护；14、总包对甲指分包承担管理、协调、配合和照管工作（提供分包单位现场办公室、材料堆放地，塔吊、脚手架及垂直运输设备、施工用水用电接驳点；各专业分包纳入总包管理，配合分包单位完成合同备案及政府部门的验收）以及质量、安全、进度等连带责任；15、负责审核各分包单位施工方案审核，负责总包和各分包（市政配套工程除外）工程中间验收、交接验收、整体验收，配合各专业工程验收。16、负责对纳入总承包管理的分包单位应及时负责对报验资料汇总盖章确认，作为综合验收的资料。相应的分包单位须及时、准确、规范提供报验资料。17、负责对所有分包单位施工产生的建筑垃圾统一外运处置，各分包单位负责将垃圾运至指定的堆方地点；18、负责完成当地政府部门要求的总承包工程施工备案，并配合各专业分包单位完成施工合同备案；19、一切按国家标准及当地政府要求所需进行的质检/监测/测试/化验/检验及提供有关报告，直到满足合同及有关政府部门的要求。

序号合同名称总承包单位施工类（土建）合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表界面中的不合理、不全面或有歧义之处均用紫色字体标出（后续将会进行分析及改进）限于篇幅及汇报时长限制，本课题主要以总包合同为研究分析对象181施工总承包合同（土建）完成总承包合同45合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表提出合同界面概念分析合同界面完善合同界面复盘与反思运用WHW思维模型来整理思路19合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表提出合同界面概46合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表《复盘：对过去的事情做思维演练》-陈中所谓复盘，就是在头脑中将过去所做的事情重新“过”一遍；复盘的关键是推演，复盘不仅是对过去的复制呈现，而是对各种可能性进行探讨；要提升，多复盘；要成功，精复盘。20合同界面划分实例|苏北区域总分包工程界面表《复盘：对过去47目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析合同界面管理现状及存在的问题合同界面划分实例工程合同边界及界面划分12345改进提升与总结521目录1研究背景、目的和意义影响合同界面的因素分析48改进提升与总结序号界面划分表内工作内容改进提升（界面/施工/清单）1雨污水及室外道路、二改工程（如有）等；