第十九二十二十一章物业管理的基本理论课件

物业管理

物业管理第一节产权理论第二节公共选择理论第三节委托代理理论第四节价格理论物业管理的基本理论第一节产权理论物业管理的基本理论第一节产权理论一、物权法简介（一）什么是物物权法强调的物：能够为人力所支配的特定的有体物。

注意： 1.与物理学上的物不是同一概念，如“太阳”、“月亮”； 2.与民法中的物也不是同一概念，如“星辰”； 3.物权法中的物包括看不见摸不着的有体物，如“电、气、电波（频道）”等等。第一节产权理论一、物权法简介第一节产权理论（二）物的种类物从不同角度可做多种分类（注意分类的用途）。1.不动产和动产－－最主要的法律划分，用于物的公示、诉讼管辖等；2.生产资料和生活资料－－经济学对物的重要划分，用于区分消费者、经营者；3.流通物和限制流通物、禁止流通物－－能否作为交易的标的物，对物的流转、物的管理有重要意义；4.原物和孳息－－用于区分两物在产生上的关系，对所有权的取得具有意义，如利息、租金；第一节产权理论（二）物的种类第一节产权理论5.主物和从物－－用于交易，从物随主物一并转移；6.单一物和集合物－－单一物是物权的客体；7.可分物和不可分物－－用于财产的分割；8.特定物和种类物－－特定物是租赁借用合同的对象，种类物是借贷合同的对象；9.可替代物和不可替代物－－在承担民事责任中具有意义；10.一次性消费物和多次性消费物－－从物的使用性能上的划分；11.有主物和无主物－－物的归属；12.合法物和违法物－－对于物的归属、处理、责任承担具有意义。第一节产权理论5.主物和从物－－用于交易，从物随主物一并转第一节产权理论（三）物权的基本概念

1.物权物权是物权人支配有体物的一种财产权，即由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。系指对物的权利，即将某物归于某特定主体，由其支配，享受利益。第一节产权理论（三）物权的基本概念2.物权的种类物权在民法上可做多种分类。（1）所有权与用益物权所有权：所有人对归属于自己且能全面支配的物所享有的权利；用益物权：用益人在他人物上设立的以使用、收益为目的的物权。第一节产权理论2.物权的种类第一节产权理论（2）不动产物权与动产物权对于物权的设立、行使具有意义。（3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记的物权此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重要意义。必须登记的物权：如房屋所有权；无须登记的物权：如手表、衣服；可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。第一节产权理论（2）不动产物权与动产物权第一节产权理论（4）本权与占有此种划分在于判别占有物上有无本权的存在，以确定保护方法。物权相对占有称为本权。占有是一种法律事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有人在法律上有无支配该物的权限。第一节产权理论（4）本权与占有第一节产权理论（四）什么是物权法物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关系的法律体现，是市场经济的基本法律。物权法有广义和狭义之分：

1.狭义的物权法指集中调整物权关系的法典，即《中华人民共和国物权法》。

2.广义的物权法除含狭义的物权法外，还包括散见于其它法律中有关物权关系的条款。第一节产权理论（四）什么是物权法第一节产权理论（一）物权法属于私法，即民法财产法：规范经济生活私法保护财产秩序身份法：规范伦理生活保证身份秩序

第一节产权理论（一）物权法属于私法，即民法第一节产权理论（二）物权法属于财产法

财产归属法：财产归属于特定的权利主体，具有排他性，且他人对此种归属具有财产法绝对不干涉的不作为义务。

财产流转法：财产流转秩序为目的，其流转得经由权利主体的自由意思完成。

第一节产权理论（二）物权法属于财产法第一节产权理论（三）物权法是有形财产归属法有形财产归属（动产、不动产）财产归属法无形财产归属（知识产权法）第一节产权理论（三）物权法是有形财产归属法第一节产权理论二、物权法与市场经济市场经济是以分工为基础的交换经济，即商品经济.（一）市场经济的两个条件

1.有可供交换的商品，如货币、财产。

2.所有者可按个人意志自由处分其拥有的财、物。（二）市场经济的两个前提

1.所有者的权利保护－－产生所有权制度。

2.自由处分权的保护－－产生合同制度。第一节产权理论二、物权法与市场经济第一节产权理论（三）市场经济的两个法律基础

物权法、债权法1.所有权概念所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支配权。使用价值－－产生用益物权交换价值－－产生担保物权

所有权：占有、使用、收益、处分。在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念——形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。2.债权法在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以规范财产流转关系和保障流转程序为目的。第一节产权理论（三）市场经济的两个法律基础第一节产权理论三、物权法特征（一）强行法规性物权法实行物权法定主义。注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。

2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。（二）固有法性各国的物权法互不相同，如土地制度。而债权法则各国大同小异。第一节产权理论三、物权法特征第一节产权理论（三）公共性

为公共利益，物权法以公法上的国家征收和适当的行政管理措施限制其不可侵犯性；以民法上的禁止滥用原则、诚实信用原则和公序良俗原则限制其自由性。所以，物权法具有公共性特色。债权法具有私人性特色。物权法保护经济生活里静的安全。债权法保护经济生活里动的安全。第一节产权理论（三）公共性第一节产权理论四、建筑物区分所有权“建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享有建筑物区分所有权。－－按建筑面积区分－－按价值区分第一节产权理论四、建筑物区分所有权第一节产权理论不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权（一）不动产所有权的构成第一节产权理论不动产所有权土地建筑物居住权相邻权（一）不动产所有权的构成第（二）建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共有部分持分权全体区分所有人组织的成员权在结构和使用上具有独立性，专属于某人在结构上供全体区分所有人共同使用如业主大会第一节产权理论（二）建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分共有部分（三）建筑物区分所有权1.复合性。由三要素构成，不同于一般的所有权。2.专有所有权的主导性在三要素中，专有所有权具有主导性。（1）取得专有所有权，才取得后两项。（2）专有所有权的大小，决定后二项权的大小。（如表决权）（3）只对专有所有权进行登记。3.一体性。三权一体。同时转让、抵押、继承。4.权利主体身份之多重性。专有所有权人，共有所有权人，成员权人。实际意义在于处理共有部份的共同关系。第一节产权理论（三）建筑物区分所有权第一节产权理论（四）专有所有权与共有所有权

1.确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用（1）内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务（2）责任：专有部分——业主自己承担共用部分——分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担（3）费用：专有部分——业主自己承担共用部分——分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担（4）权利义务不同（5）有利于解决纠纷第一节产权理论（四）专有所有权与共有所有权第一节产权理论2.专有所有权的客体——专有部分

专有部分的存在，是区分所有建筑物成立的基础。

专有部分的两项要件（1）构造上的独立性。能客观的区分范围，有无独立的出入门。（2）使用上的独立性。可以单独使用，有独立的经济效用。3.专有部分的范围

介绍几种学说:

中心说 空间说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说第一节产权理论2.专有所有权的客体——专有部分第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（1）中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间。第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（1）中心说第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（2）空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间。第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（2）空间说第一节产权理论（3）最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间。最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层。（4）壁心和最后粉刷表层说

实质为一种折衷说。在内部关系上，取最后粉刷表层说。在外部关系上，取壁心说。第一节产权理论（3）最后粉刷层说第一节产权理论（5）各种管线的共用部分与专有部分划分1）专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。2）共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。第一节产权理论（5）各种管线的共用部分与专有部分划分第一节产权理论屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯（6）架空层、停车场、会所、绿地所有权第一节产权理论屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯（6）架空层、停车场专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修4.共有所有权（共有部分持分权）

全体区分所有人共同共有（1）共有所有权建筑物某一部分区分所有人共有

二人共有

（2）共有部分的法律地位——从属性；不可分割性。第一节产权理论4.共有所有权（共有部分持分权）第一节产权理论共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修（3）区分所有人作为共有所有人的权利

共用部分的使用权；收益权；共用部分的单纯的修缮改良权。解释：单纯的修缮改良，指不影响或损失共用部分的固有性质的修缮改良行为。与变更的修缮改良相对应。第一节产权理论（3）区分所有人作为共有所有人的权利第一节产权理论（4）区分所有人作为共有所有人的义务1）依共用部分的本来用途（固有用途）使用共用部分。2）共同分担费用。第一节产权理论（4）区分所有人作为共有所有人的义务第一节产权理论（5）成员权

指作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务。1）成员权的特征独立于专有所有权，不仅仅是单纯的财产关系，还有很大部分的管理关系。有“人法性”因素。基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。是一种存续性的权利。建筑物存在，区分所有权人的团体就会存续，原则上不可解散。成员权与前二项不可分割。第一节产权理论（5）成员权第一节产权理论2）作为成员权人的权利知情权（请求权）、参与权、选择权（表决权）、监督权。3）作为成员权人承担的义务基本义务是执行该成员权人团体作出的决议。遵守管理规约的义务。接受管理者管理的义务。第一节产权理论2）作为成员权人的权利第一节产权理论全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业服务企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改管理规约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的3.区分所有建筑物的管理（1）管理内容包括:物的管理、人的管理。建筑物自身

物的管理包括基地

附属设施第一节产权理论3.区分所有建筑物的管理第一节产权理论

不当损毁建筑物的行为人的管理包括不当使用建筑物的行为

妨害他人生活的行为第一节产权理论第一节产权理论（2）管理途径管理规约（即公约等）；管理方式（委托、自行）。第一节产权理论（2）管理途径第一节产权理论第二节公共选择理论一、什么是公共选择二、公共机构及其特征三、管理权的由来与分析四、待深入探讨、研究和实践的几个问题第二节公共选择理论一、什么是公共选择第二节公共选择理论一、什么是公共选择

1.“经济人”概念亚当斯密研究一切经济行为和经济现象的出发点，提出“经济人”概念。“在一系列约束条件下追求效用最大化的经济活动的主体”。第二节公共选择理论一、什么是公共选择第二节公共选择理论2.“社会人”概念人必须群居才能生存，构成社会。社会要通过一系列的准则来联系。伦理准则－－正当与不当的界限社会准则司法准则－－合法不合法的界限在接受和服从社会准则的条件下，“经济人”变成“社会人”。“公民意识”的概念。第二节公共选择理论2.“社会人”概念第二节公共选择理论3.公共选择在“经济人”与“社会人”矛盾统一的运动中，某些特定范围（全球、国家或地区等）里的人群通过某些方式来决定该范围内所适用的各种准则的过程就是公共选择。研究此类行为规律的理论就叫公共选择理论。第二节公共选择理论3.公共选择二、公共机构及其特征

1.人类的文明人与兽的区别，在于人类能够创造文明。人类的文明就体现在制定、接受和遵从社会准则自觉性的程度。自然约束人总受到约束社会约束（含经济约束）第二节公共选择理论二、公共机构及其特征第二节公共选择理论第二节公共选择理论2.公共机构的产生不同主体对私人效用最大化的追求，必然要受到群居状态下的他人利益的限制。相互限制进而不得不相互妥协，这种合力作用下，就形成了某些“聚合体”的共同利益。对共同利益的表达与确认，采取“公共政策”的方式。但凡事均投票是不经济的，从而产生了“代议制”的民主形式－－公共机构。第二节公共选择理论2.公共机构的产生第二节公共选择理论3.公共机构的特征（1）选举产生；（2）服从多数；（3）有强迫权。第二节公共选择理论3.公共机构的特征第二节公共选择理论4.公共机构在物业管理领域的体现（1）业主委员会由业主大会产生；（2）表决时少数服从多数；（3）违反公共利益，有权制止。注意：“用脚投票”的问题。第二节公共选择理论4.公共机构在物业管理领域的体现第二节公共选择理论三、管理权的由来与分析

1.管理权的由来首先，权在业主；但具体实施者是物业管理公司。物业管理公司管物，又管使用该物的人，而使用该物的人又是业主，这是一个矛盾。管理权业主承诺政府授予第二节公共选择理论三、管理权的由来与分析第二节公共选择理论2.业主承诺－－委托管理权

1）以管理规约为基础，以体现业主集体意志的物业服务合同（委托）为依据，实施管理权。

2）应就各方权利、义务逐项作出规定。

3）任何人违反，承担相应的责任。

4）类似“国际公约”。区别在于：单个业主一定要有事先承诺。第二节公共选择理论2.业主承诺－－委托管理权第二节公共选择理论3.政府授予－－“准行政管理权”起因：（1）共用部位的存在－－分散出售后的分割管理。（2）共用设施设备的存在－－垄断经营的问题。（3）公共秩序的维护－－共同利益的保障。第二节公共选择理论3.政府授予－－“准行政管理权”第二节公共选择理论4.委托管理权与准行政管理权发生冲突

1）委托管理权的基础－－维护财产利益（个人利益）。

2）准行政管理权的基础－－维护社会公共秩序（共同利益）。

3）当矛盾的主要方面涉及物业处置时，以前者为主；当矛盾的主要方面涉及社会公正时，以后者为主。

4）目前问题：缺少详尽的规定。第二节公共选择理论4.委托管理权与准行政管理权发生冲突第二节公共选择理论四、待深入探讨、研究和实践的几个问题

1.谁出面来组织－－政府应出台相应的规范。“搭车”者占多数。

2.选错人－－定期改选、随时弹劾、罢免制度。“训政”时期，代价与付学费。

3.意见不一致－－“多数”是多少？

4.个别人不接受怎么办－－上诉、走人。第二节公共选择理论四、待深入探讨、研究和实践的几个问题一、委托－代理的含义二、物业服务合同的特征三、实现委托－代理的效率问题四、实践中的问题第三节委托－代理理论一、委托－代理的含义第三节委托－代理理论一、委托代理的含义1.委托－受托人以委托人的含义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。

代理－代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。主体有代理人、被代理人、相对人。一、委托代理的含义1.委托－受托人以委托人的含义和费用为委托

各专业公司相对人分散业主、承租人委托代理代理法定代理指定代理一、委托代理的含义各专业公司一、委托代理的含2.委托代理通过委托合同实现。实际上是委托将自己拥有的某种权力暂时、有条件地让度给代理人。要有法律上的认定。一、委托代理的含义2.委托代理通过委托合同实现。实际上是委托将自己拥有的某种二、物业管理委托合同的特征长期性－－卖衬衫与承包合同连环性－－独立完成与合作完成可变性－－买衣柜与聘经理高风险性－－期货合同或国库券二、物业管理委托合同的特征长期性－－卖衬衫与承包合同三、实现委托－代理的效率问题1.物业管理是个“代理链”众业主业主代表业主委员会物业公司员工与专业公司

在实现效率的过程中，两个决定关系。（1）委托人所采取的监督及激励的有效性，决定代理人的工作努力水平。（2）代理人的工作努力水平最终决定物业管理的实际成效。三、实现委托－代理的效率问题1.物业管理是个“代理链”2.决定管理效率的几个问题（1）产权利益对代理人监督与激励的原动力来自委托人对产权利益的追求，对效用效益的追求。委托人是一个多元产权人的集合，都想“搭便车”，从而监督积极性下降，管理效率水平下降。三、实现委托－代理的效率问题2.决定管理效率的几个问题三、实现委托－代理的效率问题（2）监督距离“管理服务”是无形产品，不易监督。代理链中多个中间层同时是委托人，又是代理人，具有双重身份。每一层的“缩水”，导致初始委托人到达最终代理人的监督距离大，监督力度大减。三、实现委托－代理的效率问题（2）监督距离三、实现委托－代理的效率问题（3）激励手段“激励”是心理学术语，指的是持续激发人的动机的心理过程。激励有两种：正面化－－难点在不可能形成统一的量化指标，通常是多元、定性指标考核评议。评议同时存在收买的可能。负面化－－造成一种“替代”威胁，解聘，但成本高。三、实现委托－代理的效率问题（3）激励手段三、实现委托－代理的效率问题（4）行为能力

就委托方而言，业主委员会委员很关键，各种能力的要求，如何谈到点子上。委员也需要激励。

就代理方而言，要维护合同的秩序，就要有权制止越轨者，往往是个别人、少数人。管理规约的作用，业主的自律就尤为重要。三、实现委托－代理的效率问题（4）行为能力三、实现委托－代理的效率问题四、实践中的问题1.业主权力方面个别业主≠全体地位业主委员会问题非业主使用人政府方面代表2.主仆关系问题四、实践中的问题1.业主权力方面一、价格管理的一般知识和规定二、物业管理的需求分析三、物业管理服务的价格特点四、物业管理服务的交易费用五、物业管理服务的边际成本第四节价格理论一、价格管理的一般知识和规定第四节价格理论第四节价格理论一、价格管理的一般知识和规定（一）价格

1.价格是国民经济运行的综合反映，是经济活动各方主体利益关系的调节机制，是市场的核心。

2.市场经济靠价格调节，合理配置资源。

3.价格关系到经济发展、群众生活与政治稳定。在整个社会经济运行中，有不可替代的作用。第四节价格理论一、价格管理的一般知识和规定第四节价格理论（二）价格法我国价格法1997年12月29日颁布，1998年5月1日起实施。目的：

1.规范价格行为；

2.发挥价格合理配置资源的作用；

3.稳定市场价格水平；

4.保护消费者和经营者的合法权益。最终保障社会主义市场经济持续、稳定、健康、协调发展。第四节价格理论（二）价格法第四节价格理论（三）价格法适用范围

1.空间效力全国范围（不含港澳），含外国企业在我国内的价格行为。

2.适用对象（1）经营者、消费者、政府的价格行为；（2）定价、管理、监督、调控价格的各种行为，价格评估，鉴证行为。第四节价格理论（三）价格法适用范围第四节价格理论

具体讲：各类有形产品价格商品价格无形资产价格服务价格－－各类有偿服务的价格第四节价格理论第四节价格理论3、服务价格－－统称收费为消费者提供某种服务所收取的费用，是服务或劳务交换价值的货币表现形式。（1）各种经营性收费企、事业单位以盈利为目的，借助一定的场所、设备、工具、技术提供经营性服务收取的费用。其构成为成本、税金、利润。物业管理属于经营性收费。

第四节价格理论3、服务价格－－统称收费第四节价格理论（2）各种事业性收费政府办的事业单位在向社会提供公开服务过程中，按国家有关政策规定，为弥补或部分弥补服务成本而收取的费用。主体具有非赢利性特征有很强的政策性第四节价格理论（2）各种事业性收费第四节价格理论（四）我国价格制度及定价形式1.我国价格制度实行并完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。市场形成价格特征政府宏观调控第四节价格理论（四）我国价格制度及定价形式第四节价格理论2.定价形式（1）市场调节价经营者自己定价，通过市场竞争形成价格。企业自主定价是市场形成价格的前提，起决定作用的是市场。所以，经营者是定价主体，又是市场价格的接受者。第四节价格理论2.定价形式第四节价格理论（2）政府指导价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者定价。具有双重定价主体：政府定基准价及浮动幅度经营者据以制定具体价格（3）政府定价主体是政府，具有强制性，属行政定价。政府确定政府定价的目录，必要时定价应举行听证会。第四节价格理论（2）政府指导价第四节价格理论3.政府定价、政府指导价的判断依据（1）重要程度与经济发展、人民生活关系重大的极少数商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格。（2）资源约束程度资源约束程度小的－－市场调节价。（3）垄断程度凡不易或难以形成竞争的商品或服务，由政府定价或指导价。第四节价格理论3.政府定价、政府指导价的判断依据第四节价格理论4.经营者定价的基本依据基本依据是成本，最终是供求关系。价值决定在生产领域，价值实现在流通领域。第四节价格理论4.经营者定价的基本依据第四节价格理论二、物业管理的供需分析（一）需求分析1.房屋产权多元化产生了物业管理的需求。2.我国房屋多元产权出现的两种基本形式：商品房房改房等3.不同的服务档次：保障型物业管理服务型物业管理享受型物业管理第四节价格理论二、物业管理的供需分析第四节价格理论（二）供给分析1.不同供给主体：外资、合资；专业性物业公司；转制产生的物业公司等。2.提供的不同档次的产品。第四节价格理论（二）供给分析第四节价格理论（三）总体分析1.需求的发展应与国民经济的发展、住房商品化程度相适应。2.价格应与服务质量相适应，也要考虑收入水平，还要兼顾心理承受。3.发展趋势是经营者定价。4.低收费问题。5.目前低档次供给过剩，高档次缺乏。第四节价格理论（三）总体分析第四节价格理论三、物业管理服务的价格特点（一）物业管理服务的使用价值能满足人们的某种需要，是一种可交换的“商品”。（二）物业管理服务的市场价值交换具有不同使用价值的商品，是因为具有同质性和异质性。同质：导致能够比较，形成竞争。异质：使用价值不同，才需要交换。第四节价格理论三、物业管理服务的价格特点第四节价格理论（三）物业服务价格特点这是一个极具研究价值的理论命题。

1.市场竞争的不充分性（1）先入者的优势（2）各物业的个性（3）合同谈判成本高昂导致形成市场（社会）均衡价格不易。第四节价格理论（三）物业服务价格特点第四节价格理论2.价格参数的过分繁杂同种商品的优势大多反映在某些参数的差异，导致价格差异。物业管理服务是综合性服务，参数多；准确把握其差异（参数、价格）要靠知识和经验，不易准确把握。在质量判断、成本核算、价格厘定方面很难形成单一数学模型。3.合同条款的疏漏与不完善4.物业管理公司出发点的不同第四节价格理论2.价格参数的过分繁杂第四节价格理论四、物业管理服务的交易费用交易或交换活动也要使用、耗用一定的资源，构成了所谓的交易费用。（一）业主与管理者之间的交易费用

1.最明显的交易费用是监督的费用。

2.对必不可少的产品，因为必需，易使生产提供者降低质量以减少成本，导致纠纷，从而增加改聘、诉讼等，更增大交易费用。（二）业主之间的交易费用全体业主达成一致的协商、谈判与争吵，其交易费用也很高。第四节价格理论四、物业管理服务的交易费用第四节价格理论五、物业管理服务的边际成本

物业管理服务的边际成本对确定物业管理服务的规模边界和价格具有指导意义。（一）固定成本与可变成本

1.固定成本（FC）指即使产量为零也必须支付的开支总额；不受产量（面积）的影响；管理处一旦设立，必须支付组织运行中的一切费用。第四节价格理论五、物业管理服务的边际成本第四节价格理论2.可变成本（VC）指产量增加时而增加的货币总额。产量为零固定成本可变成本固定可变总成本总成本TC=FC+VC注意：平均固定成本有不确定性。第四节价格理论2.可变成本（VC）产量为零固定成本可变成本第四节价格理论（二）边际成本与价格经济活动中当事人常按边际成本定价，将其视为盈利性价格。边际成本（MC）是增加生产一单位产量时所引起的总成本的增加量。第一个物业，边际成本＝可变成本物业增多时，边际成本下降最优化配置的研究。第四节价格理论（二）边际成本与价格第四节价格理论物业管理服务价格，不是各项费用的简单相加，而是受到各方面因素的影响和制约。第四节价格理论物业管理服务价格，不是各项费用的简单相加

物业管理

物业管理第一节产权理论第二节公共选择理论第三节委托代理理论第四节价格理论物业管理的基本理论第一节产权理论物业管理的基本理论第一节产权理论一、物权法简介（一）什么是物物权法强调的物：能够为人力所支配的特定的有体物。

注意： 1.与物理学上的物不是同一概念，如“太阳”、“月亮”； 2.与民法中的物也不是同一概念，如“星辰”； 3.物权法中的物包括看不见摸不着的有体物，如“电、气、电波（频道）”等等。第一节产权理论一、物权法简介第一节产权理论（二）物的种类物从不同角度可做多种分类（注意分类的用途）。1.不动产和动产－－最主要的法律划分，用于物的公示、诉讼管辖等；2.生产资料和生活资料－－经济学对物的重要划分，用于区分消费者、经营者；3.流通物和限制流通物、禁止流通物－－能否作为交易的标的物，对物的流转、物的管理有重要意义；4.原物和孳息－－用于区分两物在产生上的关系，对所有权的取得具有意义，如利息、租金；第一节产权理论（二）物的种类第一节产权理论5.主物和从物－－用于交易，从物随主物一并转移；6.单一物和集合物－－单一物是物权的客体；7.可分物和不可分物－－用于财产的分割；8.特定物和种类物－－特定物是租赁借用合同的对象，种类物是借贷合同的对象；9.可替代物和不可替代物－－在承担民事责任中具有意义；10.一次性消费物和多次性消费物－－从物的使用性能上的划分；11.有主物和无主物－－物的归属；12.合法物和违法物－－对于物的归属、处理、责任承担具有意义。第一节产权理论5.主物和从物－－用于交易，从物随主物一并转第一节产权理论（三）物权的基本概念

1.物权物权是物权人支配有体物的一种财产权，即由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。系指对物的权利，即将某物归于某特定主体，由其支配，享受利益。第一节产权理论（三）物权的基本概念2.物权的种类物权在民法上可做多种分类。（1）所有权与用益物权所有权：所有人对归属于自己且能全面支配的物所享有的权利；用益物权：用益人在他人物上设立的以使用、收益为目的的物权。第一节产权理论2.物权的种类第一节产权理论（2）不动产物权与动产物权对于物权的设立、行使具有意义。（3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记的物权此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重要意义。必须登记的物权：如房屋所有权；无须登记的物权：如手表、衣服；可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。第一节产权理论（2）不动产物权与动产物权第一节产权理论（4）本权与占有此种划分在于判别占有物上有无本权的存在，以确定保护方法。物权相对占有称为本权。占有是一种法律事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有人在法律上有无支配该物的权限。第一节产权理论（4）本权与占有第一节产权理论（四）什么是物权法物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关系的法律体现，是市场经济的基本法律。物权法有广义和狭义之分：

1.狭义的物权法指集中调整物权关系的法典，即《中华人民共和国物权法》。

2.广义的物权法除含狭义的物权法外，还包括散见于其它法律中有关物权关系的条款。第一节产权理论（四）什么是物权法第一节产权理论（一）物权法属于私法，即民法财产法：规范经济生活私法保护财产秩序身份法：规范伦理生活保证身份秩序

第一节产权理论（一）物权法属于私法，即民法第一节产权理论（二）物权法属于财产法

财产归属法：财产归属于特定的权利主体，具有排他性，且他人对此种归属具有财产法绝对不干涉的不作为义务。

财产流转法：财产流转秩序为目的，其流转得经由权利主体的自由意思完成。

第一节产权理论（二）物权法属于财产法第一节产权理论（三）物权法是有形财产归属法有形财产归属（动产、不动产）财产归属法无形财产归属（知识产权法）第一节产权理论（三）物权法是有形财产归属法第一节产权理论二、物权法与市场经济市场经济是以分工为基础的交换经济，即商品经济.（一）市场经济的两个条件

1.有可供交换的商品，如货币、财产。

2.所有者可按个人意志自由处分其拥有的财、物。（二）市场经济的两个前提

1.所有者的权利保护－－产生所有权制度。

2.自由处分权的保护－－产生合同制度。第一节产权理论二、物权法与市场经济第一节产权理论（三）市场经济的两个法律基础

物权法、债权法1.所有权概念所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支配权。使用价值－－产生用益物权交换价值－－产生担保物权

所有权：占有、使用、收益、处分。在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念——形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。2.债权法在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以规范财产流转关系和保障流转程序为目的。第一节产权理论（三）市场经济的两个法律基础第一节产权理论三、物权法特征（一）强行法规性物权法实行物权法定主义。注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。

2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。（二）固有法性各国的物权法互不相同，如土地制度。而债权法则各国大同小异。第一节产权理论三、物权法特征第一节产权理论（三）公共性

为公共利益，物权法以公法上的国家征收和适当的行政管理措施限制其不可侵犯性；以民法上的禁止滥用原则、诚实信用原则和公序良俗原则限制其自由性。所以，物权法具有公共性特色。债权法具有私人性特色。物权法保护经济生活里静的安全。债权法保护经济生活里动的安全。第一节产权理论（三）公共性第一节产权理论四、建筑物区分所有权“建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享有建筑物区分所有权。－－按建筑面积区分－－按价值区分第一节产权理论四、建筑物区分所有权第一节产权理论不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权（一）不动产所有权的构成第一节产权理论不动产所有权土地建筑物居住权相邻权（一）不动产所有权的构成第（二）建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共有部分持分权全体区分所有人组织的成员权在结构和使用上具有独立性，专属于某人在结构上供全体区分所有人共同使用如业主大会第一节产权理论（二）建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分共有部分（三）建筑物区分所有权1.复合性。由三要素构成，不同于一般的所有权。2.专有所有权的主导性在三要素中，专有所有权具有主导性。（1）取得专有所有权，才取得后两项。（2）专有所有权的大小，决定后二项权的大小。（如表决权）（3）只对专有所有权进行登记。3.一体性。三权一体。同时转让、抵押、继承。4.权利主体身份之多重性。专有所有权人，共有所有权人，成员权人。实际意义在于处理共有部份的共同关系。第一节产权理论（三）建筑物区分所有权第一节产权理论（四）专有所有权与共有所有权

1.确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用（1）内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务（2）责任：专有部分——业主自己承担共用部分——分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担（3）费用：专有部分——业主自己承担共用部分——分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担（4）权利义务不同（5）有利于解决纠纷第一节产权理论（四）专有所有权与共有所有权第一节产权理论2.专有所有权的客体——专有部分

专有部分的存在，是区分所有建筑物成立的基础。

专有部分的两项要件（1）构造上的独立性。能客观的区分范围，有无独立的出入门。（2）使用上的独立性。可以单独使用，有独立的经济效用。3.专有部分的范围

介绍几种学说:

中心说 空间说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说第一节产权理论2.专有所有权的客体——专有部分第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（1）中心说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间。第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（1）中心说第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（2）空间说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间。第一节产权理论墙体地板天花墙体中心线（2）空间说第一节产权理论（3）最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间。最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层。（4）壁心和最后粉刷表层说

实质为一种折衷说。在内部关系上，取最后粉刷表层说。在外部关系上，取壁心说。第一节产权理论（3）最后粉刷层说第一节产权理论（5）各种管线的共用部分与专有部分划分1）专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。2）共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。第一节产权理论（5）各种管线的共用部分与专有部分划分第一节产权理论屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯（6）架空层、停车场、会所、绿地所有权第一节产权理论屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯（6）架空层、停车场专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修4.共有所有权（共有部分持分权）

全体区分所有人共同共有（1）共有所有权建筑物某一部分区分所有人共有

二人共有

（2）共有部分的法律地位——从属性；不可分割性。第一节产权理论4.共有所有权（共有部分持分权）第一节产权理论共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修（3）区分所有人作为共有所有人的权利

共用部分的使用权；收益权；共用部分的单纯的修缮改良权。解释：单纯的修缮改良，指不影响或损失共用部分的固有性质的修缮改良行为。与变更的修缮改良相对应。第一节产权理论（3）区分所有人作为共有所有人的权利第一节产权理论（4）区分所有人作为共有所有人的义务1）依共用部分的本来用途（固有用途）使用共用部分。2）共同分担费用。第一节产权理论（4）区分所有人作为共有所有人的义务第一节产权理论（5）成员权

指作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务。1）成员权的特征独立于专有所有权，不仅仅是单纯的财产关系，还有很大部分的管理关系。有“人法性”因素。基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。是一种存续性的权利。建筑物存在，区分所有权人的团体就会存续，原则上不可解散。成员权与前二项不可分割。第一节产权理论（5）成员权第一节产权理论2）作为成员权人的权利知情权（请求权）、参与权、选择权（表决权）、监督权。3）作为成员权人承担的义务基本义务是执行该成员权人团体作出的决议。遵守管理规约的义务。接受管理者管理的义务。第一节产权理论2）作为成员权人的权利第一节产权理论全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业服务企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改管理规约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的3.区分所有建筑物的管理（1）管理内容包括:物的管理、人的管理。建筑物自身

物的管理包括基地

附属设施第一节产权理论3.区分所有建筑物的管理第一节产权理论

不当损毁建筑物的行为人的管理包括不当使用建筑物的行为

妨害他人生活的行为第一节产权理论第一节产权理论（2）管理途径管理规约（即公约等）；管理方式（委托、自行）。第一节产权理论（2）管理途径第一节产权理论第二节公共选择理论一、什么是公共选择二、公共机构及其特征三、管理权的由来与分析四、待深入探讨、研究和实践的几个问题第二节公共选择理论一、什么是公共选择第二节公共选择理论一、什么是公共选择

1.“经济人”概念亚当斯密研究一切经济行为和经济现象的出发点，提出“经济人”概念。“在一系列约束条件下追求效用最大化的经济活动的主体”。第二节公共选择理论一、什么是公共选择第二节公共选择理论2.“社会人”概念人必须群居才能生存，构成社会。社会要通过一系列的准则来联系。伦理准则－－正当与不当的界限社会准则司法准则－－合法不合法的界限在接受和服从社会准则的条件下，“经济人”变成“社会人”。“公民意识”的概念。第二节公共选择理论2.“社会人”概念第二节公共选择理论3.公共选择在“经济人”与“社会人”矛盾统一的运动中，某些特定范围（全球、国家或地区等）里的人群通过某些方式来决定该范围内所适用的各种准则的过程就是公共选择。研究此类行为规律的理论就叫公共选择理论。第二节公共选择理论3.公共选择二、公共机构及其特征

1.人类的文明人与兽的区别，在于人类能够创造文明。人类的文明就体现在制定、接受和遵从社会准则自觉性的程度。自然约束人总受到约束社会约束（含经济约束）第二节公共选择理论二、公共机构及其特征第二节公共选择理论第二节公共选择理论2.公共机构的产生不同主体对私人效用最大化的追求，必然要受到群居状态下的他人利益的限制。相互限制进而不得不相互妥协，这种合力作用下，就形成了某些“聚合体”的共同利益。对共同利益的表达与确认，采取“公共政策”的方式。但凡事均投票是不经济的，从而产生了“代议制”的民主形式－－公共机构。第二节公共选择理论2.公共机构的产生第二节公共选择理论3.公共机构的特征（1）选举产生；（2）服从多数；（3）有强迫权。第二节公共选择理论3.公共机构的特征第二节公共选择理论4.公共机构在物业管理领域的体现（1）业主委员会由业主大会产生；（2）表决时少数服从多数；（3）违反公共利益，有权制止。注意：“用脚投票”的问题。第二节公共选择理论4.公共机构在物业管理领域的体现第二节公共选择理论三、管理权的由来与分析

1.管理权的由来首先，权在业主；但具体实施者是物业管理公司。物业管理公司管物，又管使用该物的人，而使用该物的人又是业主，这是一个矛盾。管理权业主承诺政府授予第二节公共选择理论三、管理权的由来与分析第二节公共选择理论2.业主承诺－－委托管理权

1）以管理规约为基础，以体现业主集体意志的物业服务合同（委托）为依据，实施管理权。

2）应就各方权利、义务逐项作出规定。

3）任何人违反，承担相应的责任。

4）类似“国际公约”。区别在于：单个业主一定要有事先承诺。第二节公共选择理论2.业主承诺－－委托管理权第二节公共选择理论3.政府授予－－“准行政管理权”起因：（1）共用部位的存在－－分散出售后的分割管理。（2）共用设施设备的存在－－垄断经营的问题。（3）公共秩序的维护－－共同利益的保障。第二节公共选择理论3.政府授予－－“准行政管理权”第二节公共选择理论4.委托管理权与准行政管理权发生冲突

1）委托管理权的基础－－维护财产利益（个人利益）。

2）准行政管理权的基础－－维护社会公共秩序（共同利益）。

3）当矛盾的主要方面涉及物业处置时，以前者为主；当矛盾的主要方面涉及社会公正时，以后者为主。

4）目前问题：缺少详尽的规定。第二节公共选择理论4.委托管理权与准行政管理权发生冲突第二节公共选择理论四、待深入探讨、研究和实践的几个问题

1.谁出面来组织－－政府应出台相应的规范。“搭车”者占多数。

2.选错人－－定期改选、随时弹劾、罢免制度。“训政”时期，代价与付学费。

3.意见不一致－－“多数”是多少？

4.个别人不接受怎么办－－上诉、走人。第二节公共选择理论四、待深入探讨、研究和实践的几个问题一、委托－代理的含义二、物业服务合同的特征三、实现委托－代理的效率问题四、实践中的问题第三节委托－代理理论一、委托－代理的含义第三节委托－代理理论一、委托代理的含义1.委托－受托人以委托人的含义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。

代理－代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。主体有代理人、被代理人、相对人。一、委托代理的含义1.委托－受托人以委托人的含义和费用为委托

各专业公司相对人分散业主、承租人委托代理代理法定代理指定代理一、委托代理的含义各专业公司一、委托代理的含2.委托代理通过委托合同实现。实际上是委托将自己拥有的某种权力暂时、有条件地让度给代理人。要有法律上的认定。一、委托代理的含义2.委托代理通过委托合同实现。实际上是委托将自己拥有的某种二、物业管理委托合同的特征长期性－－卖衬衫与承包合同连环性－－独立完成与合作完成可变性－－买衣柜与聘经理高风险性－－期货合同或国库券二、物业管理委托合同的特征长期性－－卖衬衫与承包合同三、实现委托－代理的效率问题1.物业管理是个“代理链”众业主业主代表业主委员会物业公司员工与专业公司

在实现效率的过程中，两个决定关系。（1）委托人所采取的监督及激励的有效性，决定代理人的工作努力水平。（2）代理人的工作努力水平最终决定物业管理的实际成效。三、实现委托－代理的效率问题1.物业管理是个“代理链”2.决定管理效率的几个问题（1）产权利益对代理人监督与激励的原动力来自委托人对产权利益的追求，对效用效益的追求。委托人是一个多元产权人的集合，都想“搭便车”，从而监督积极性下降，管理效率水平下降。三、实现委托－代理的效率问题2.决定管理效率的几个问题三、实现委托－代理的效率问题（2）监督距离“管理服务”是无形产品，不易监督。代理链中多个中间层同时是委托人，又是代理人，具有双重身份。每一层的“缩水”，导致初始委托人到达最终代理人的监督距离大，监督力度大减。三、实现委托－代理的效率问题（2）监督距离三、实现委托－代理的效率问题（3）激励手段“激励”是心理学术语，指的是持续激发人的动机的心理过程。激励有两种：正面化－－难点在不可能形成统一的量化指标，通常是多元、定性指标考核评议。评议同时存在收买的可能。负面化－－造成一种“替代”威胁，解聘，但成本高。三、实现委托－代理的效率问题（3）激励手段三、实现委托－代理的效率问题（4）行为能力

就委托方而言，业主委员会委员很关键，各种能力的要求，如何谈到点子上。委员也需要激励。

就代理方而言，要维护合同的秩序，就要有权制止越轨者，往往是个别人、少数人。管理规约的作用，业主的自律就尤为重要。三、实现委托－代理的效率问题（4）行为能力三、实现委托－代理的效率问题四、实践中的问题1.业主权力方面个别业主≠全体地位业主委员会问题非业主使用人政府方面代表2.主仆关系问题四、实践中的问题1.业主权力方面一、价格管理的一般知识和规定二、物业管理的需求分析三、物业管理服务的价格特点四、物业管理服务的交易费用五、物业管理服务的边际成本第四节价格理论一、价格管理的一般知识和规定第四节价格理论第四节价格理论一、价格管理的一般知识和规定（一）价格

1.价格是国民经济运行的综合反映，是经济活动各方主体利益关系的调节机制，是市场的核心。

2.市场经济靠价格调节，合理配置资源。

3.价格关系到经济发展、群众生活与政治稳定。在整个社会经济运行中，有不可替代的作用。第四节价格理论一、价格管理的一般知识和规定第四节价格理论（二）价格法我国价格法1997年12月29日颁布，1998年5月1日起实施。目的：

1.规范价格行为；

2.发挥价格合理配置资源的作用；

3.稳定市场价格水平；

4.保护消费者和经营者的合法权益。最终保障社会主义市场经济持续、稳定、健康、协调发展。第四节价格理论（二）价格法第四节价格理论（三）价格法适用范围

1.空间效力全国范围（不含港澳），含外国企业在我国内的价格行为。

2.适用对象（1）经营者、消费者、政府的价格行为；（2）定价、管理、监督、调控价格的各种行为，价格评估，鉴证行为。第四节价格理论（三）价格法适用范围第四节价格理论

具体讲：各类有形产品价格商品价格无形资产价格服务价格－－各类有偿服务的价格第四节价格理论第四节价格理论3、服务价格－－统称收费为消费者提供某种服务所收取的费用，是服务或劳务交换价值的货币表现形式。（1）各种经营性收费企、事业单位以盈利为目的，借助一定的场所、设备、工具、技术提供经营性服务收取的费用。其