天润集团襄樊房地产项目前期发展报告

关于战略业务单元发展的分析制作时间2005年12月天润集团襄樊项目前期发展报告

本项目研究结果专属于湖北省天润集团所有

项目总监：罗岚报告撰写:罗岚报告时间:2005年12月

第一部分理解城市第二部分理解行业第三部分理解商圈第四部分理解战略业务单元第五部分消费者行为形态分析第六部分潜在投资者分析第八部分分析结论与产品建议第九部分业务单元操作思路建议目录第七部分商业经营户研究分析本项目的研究背景。本次研究主要解决的问题商圈属性研究

天润商圈宏观环境商圈内重点路段人口状况天润商圈业态结构分析结论与产品建议筛选与评估潜在业务单元组合对战略业务单元再理解理解战略业务单元理解客户消费者行为形态分析商业经营户研究分析潜在投资者分析项目操作节奏建议市场容量再分析商业产品线分析与结论项目规划建议项目整体操作节奏现金流业务单元操作节奏利润率业务单元操作节奏襄樊市地理位置为东经110°45′～113°47′，北纬30°13′～32°35′，位于湖北省西北部，襄樊自古以来，就是南北经济文化的交汇之地，素有“南船北马”之称，历来为鄂西北地区商贸物资集散之地。襄樊市是建设部确定的大城市。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口约580万人。2004年底市区面积3564平方公里,人口254万,城区面积100平方公里，人口120.3万。2004年全市实现国内生产总值558亿元，比上年增长11％，人均GDP达9641元；全地域财政收入55.8亿元，增长15.7％；城镇居民人均可支配收入7550元，比上年增长7％，农民人均纯收入3060元，比上年增加402元，2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”重点建设发展。理解城市襄樊逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，汽车工业占全市二产业的60％左右，并且比重还在提高。襄樊是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工。襄樊交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第54位。襄樊的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等比较完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。

理解城市宏观环境分析

在这一背景下，全国商品交易市场中的大型和特大型市场——年成交额为1亿元及以上的市场（以下简称亿元市场）却表现出与之不同的变化特点：一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。

据国家工商行政管理局统计，自2000年以来，全国商品交易市场（包括消费品市场和生产资料市场），在数量上逐年递减，市场个数由2000年的9.6万个和2001年的9.3万个，降至2002年的8.9万个。而成交额则呈现渐增的态势。成交额由2000年的3.2万亿元和2001年的3.3万亿元，升至2002年的3.5万亿元（如图所示）。

理解行业理解行业

一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。2000年以来，全国亿元市场的个数大致保持稳定，年均增减波动的幅度约为40-50个（如图所示）。

二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。综合市场的数量无论是总数，还是其中的工业品、农产品及其他综合市场的个数，都逐年在递减，而专业市场的数量则有十分明显的增加。其中综合市场除2001年比2000年有所增加外，2002年和2003年上半年均出现了减少（累计减少了113家）。而专业市场自2000年以来个数逐年在增加，至2003年上半年比2000年累计增加了282家。综合市场在亿元市场中的比重由2000年的54%，下降为2003年的49%。而专业市场则由2000年的46%，上升为2003年的51%。在专业市场中，增长较为突出的是建材装饰材料市场、家具市场、机动车市场、和其他专业市场

理解行业三、市场内设设摊位的数量量结构变化明明显，但经营营商品的类别别则大致保持持稳定。亿元市场内设设摊位中，食食品饮料烟酒酒类、纺织服服装鞋帽类、、化妆品类、、日用品类的的摊位数量从从2001年年至2003年上半年末末连续下降，，降幅最大的的是食品饮料料烟酒类中的的粮油果菜类类摊位，下降降了7.4%。家具类、建材材装饰材料类类、五金电料料类摊位数量量近年来持续续增长，最大大增幅达13%。金属材料类、、电子出版和和音像制品类类、办公用品品类等摊位起起伏波动较大大，但总体是是趋于上升态态势（如表所所示）。理解行业四、营业面积积逐年递增，，市场经营环环境有所改善善。营业面积逐年年递增，市场场经营环境有有所改善。2003年上上半年末，全全国亿元商品品交易市场营营业面积为1.09亿平平方米，比2002年末末增长了5.8%，比2001年末末增长了16%，比2000年末增增长了31.3%（如图图所示）。理解行业五、市场年年平均成交交额和年平平均摊位成成交额，均均逐年在递递增，近年年的增长尤尤为突出。。市场年平均均成交额和和年平均摊摊位成交额额，均逐年年在递增，，近年的增增长尤为突突出。2001年年亿元市场场年平均成成交额比2000年年增长了2.2%，，2002年比2001年的的增幅进一一步扩大至至12.5%。其中中，尤其以以专业市场场的增长表表现更为突突出（2001年比比2000年仅增长长了0.4%，2002年比比2001年却猛增增了16.3%，同同期综合市市场分别仅仅增长了3.1%和和5.4%）。亿元商品交交易市场年年平均摊位位成交额，，2002年也比2001年年增加了15.6%，远大于于2001年比2000年增增长的4.1%。理解行业前100家家亿元市场场的排序有有较大的调调整。2001年，，成交额排排在前100位的亿亿元商品交交易市场到到2002年仅剩77家，另另有23家家是2002年新进进入前100名的市市场，调整整比率达到到23%。。新进入的的市场按类类别分，农农产品类有有3家，轻轻纺食品类类有11家家，重工业业产品及生生产资料类类有9家，，其中汽车车类有3家家。而2001年排排位前100名至2002年年未进入的的23家主主要是农产产品类有4家、轻纺纺食品类有有10家、、生产资料料类有9家家。其中，，汽车类大大型交易市市场的进入入引人注目目。另外，从按按成交额排排序的前100名市市场来看，，2001年，排在在第一名的的年成交额额为212亿元，第第100名名是29亿亿元。而2002年年，排在第第一名的年年成交额为为250亿亿元，第100名是是31亿元元。整体规规模都在前前移。六、前100家亿元元市场的排排序有较大大的调整。。理解行业天润商圈的的宏观环境境与发展态态势天润商圈的的基本特征征及区域影影响天润商圈内内典型商铺铺的业态结结构天润商圈的的宏观环境境与发展态态势天润商圈的的基本特征征及区域影影响天润商圈内内典型商铺铺的业态结结构天润商圈的人口口环境天润商圈的区域域影响力行业是否有有吸引力？？市场有显著著潜力－市场规模－增长潜潜力－经营者者、投资者者、消费者综合合分析获取回报的的能力较高高－行业结构－进入壁垒垒－产品线利利润率与现现金流的能能力是否能成为为业内领先先的公司？？有形资产质质量优良－市场份额－－收入/利润增长长

－现金金流

－投投资资本回回报获取经营控控制力的成成本无形资产价价值较高－提升人员员素质－－提升操作作水平－－提升品牌牌形象－－关系建立立第三类业务务

单元否否第三类业务务

单元潜在16个个业务单元元有三个业务务单元为第第一类业务务核心业务，，应加大投投资，或选选择进入积积极发展了了。有三个业务务单元为第第二类业务务这类业务着着重于获取取现金流或或对业态的的提升配合合一类业务务单元理解战略单单元行业吸引力分析

权重建材行业汽车汽配大中型专业店仓储式商场小商品物流中心

大中型综合超市

ASTASASTASASTASASTASASTASASTASASTAS市场潜力2116141214118市场规模13232332增长潜力14243232经营者、投资者、消费者综合分析13433211获取回报能力进入壁垒13422121产品线利润率与现金流的能力28422622行业吸引力力第一类业务务行业吸引力力很大，而而且拥有相相当资产和和技能等竞竞争优势高中低低中高第二类业务务市场具有一一定吸引力力，具有近近期盈利能能力或能提提升业态，，但面临进进一步发展展挑战第三类业务务剩下的吸引引力不大的的各类业务务产品竞争力力农贸服装小商品汽车汽配建材、家居居餐饮娱乐电子市场大中型专业店布匹市场品牌服装仓储式商场场大中型综合合超市物流中心百货商店花卉电器市场理解战略单单元第一类业务务行业第一类业务务行业吸引引力很大，，而且拥有有相当资产产和技能等等竞争优势势其中汽车汽汽配为保持持优势的业业务单元，，建材为选选择性成长长，能带来来利润率和和现金流的的业务单元元。大中型型专业店为为业态提升升最优选择择。第二类业务务市场第二类业务务市场具有有一定吸引引力，具有有近期盈利利能力或能能提升业态态，但面临临进一步发发展挑战.这类业务着着重于获取取现金流或或对业态的的提升配合合一类业务务单元。物流、小商商品、仓储储超市三个个业务单元元为选择性性补充的业业务单元。。第三类业务务剩下的吸吸引力不大大的各类业业务理解战略单单元对建材业务务单元再分分析市场潜力市场规模通过对襄樊建材市场调研，目前襄樊建材市场的面积约为30万平米。人均面积约为0.25平米/人。增长潜力武汉的建材市场面积为190万左右，人均面积为0.4平米/人。根据武汉现在的在建的建材市场分析统计，三年后武汉建材市场总面积会增长至300万。届时武汉建材市场人均面积会达到0.6平米/人左右。武汉与襄樊同样建材集散地（武汉为华中区域的建材集散地，襄樊为鄂西北的建材集散地）襄樊建材市场人均面积0.25平米/人相对武汉人均面积约为0.4平米/人。及武汉三年后的0.6平米/人有一定的增长空间。经营者、投资者、消费者综合分析访问建材经营者，有28％的经营者认为天润非常合适做建材市场、仅次于适合做汽车市场的选项。对于投资者、消费者而言也是类似判断。理解战略单单元获取回报能力（1）进入壁垒建材业务的进入壁垒不高。但较高级的建材业态存在一定的资金壁垒、技术壁垒。资金壁垒：主要表现在主力店入驻与现金流的矛盾等；技术壁垒：前期评估：主要为地块价值研究评估、项目投资构想与规划、项目投资收益预算分析、项目市场前景研究分析、项目竞争力研究分析。

项目市场定位:区域市场调研分析、项目发展资源研究分析、项目商业机会与风险控制评估等，提供准确的市场经营方向性指导，降低、规避项目投资风险，提升项目商业化运营操作可行性，为项目以后成功开展商业运作奠定坚实基础。

项目商业空间规划设计：包含项目建筑功能比例关系规划、项目商业经营配套设施规划、项目经营业态布局规划、项目建筑物各组群立体规划动线设计。

理解战略业业务单元对建材业务务单元再分分析理解战略业业务单元获取回报能力（2）产品线利润率与现金流的能力产品线可以分成现金流利润率产品线，现金流产品线分商铺类和住宅类。商铺类产品线宽度较窄（以调研总价区间划分），深度较浅，通过高价值价格比对竞争对手有强打击力度，有快速销售能力。住宅类产品线宽度较窄（以主流总价区间划分），深度较浅，通过性价比达到快速销售的目地。利润率产品线，注意销售节奏控制－－在销售初期为现金流产品线站岗，在项目操作中期，凭借商铺产品差异化与稀缺性的设计，达到利润率产品溢价销售。天润商天润润商圈人口口环境特征征（样本数数量75)性别构成被访问者从从事的行业业分析被访问者从从事的行业业分析被访问者的的家庭月收收入百分比比被访问者经经常在那购购物、休闲闲对天润项目目所在区位位了解你认为天润润所在的区区位合适哪哪些商业业业态对以下概念念城市重心北北移，项目目所在区位位（项目位位于襄阳区区、樊城区区、国家级级高新技术术开发区、、汽车产业业开发区四四区交界的的金三角））是城郊结结合部新建建大型聚居居区,也是是城市重点点发展的新新商圈和市市场群。在这里将大大型的国际际汽车贸易易城为主导导、并以大大型的专业业店（如金金海马家居居为顾客提提供家居设设计和装饰饰、装饰材材料、家具具及家居饰饰品等“一一站式”服服务，集品品牌展示和和销售为一一体，商场场、超市、、专卖店等等多种业态态互动共生生的大型家家居建材主主题购物中中心）及购购物中心或或大型超市市，为依托托形成（家家、家居、、汽车（现现代人第二二家居）））主题,辐辐射鄂西北北及华中的的新城市生生活圈。以天润为中中心的人口口的居住地地与工作地地对比图在未来1年年内，您到到天润购买买这种商铺铺的可能性性有多大？？天润为那些些业态组合合时，您可可能会去购购物消费休休闲。价格测试投资者的性性别(样本数量36)投资者的从从事的职业业类型对比比图投资者的家家庭月总收收入在襄樊建设一个专业的汽车市场对襄樊的经济发展起到一个很重的因素.城市重心北移代表着我们新的投资机会.如果买商铺可以升值吗?14%16%18%天润周边环环境的发展展感兴程度度商圈吸引力力调查(你你常在那里里购物休闲闲)投资者天润润项目所在在的区位了了解程度被访者认为为天润所在在的的区位位，设置那那些商业业业态比较合合适，您会会去购物消消费休闲投资者会购购买每平方方米多少元元的商铺投资者居住住地和工作作地的对比比图投资者到天天润购买这这种商铺的的可大能性性有多大投资者购买买商铺要求求的回报率率经营者所在在是那种专专业市场数数据分析投资者会考考虑买多大大面积的商商铺天润二期那那样的地理理位置，开开发什么类类型的专业业市场您认认为更合适适投资者购商商铺时，主主要考虑哪哪个因素投资者购商商铺时天润润为那些业业态组合时时会有较强强的意向（（购买）商商铺最主要要考虑哪个个因素价格测试末来一年内内,经营者到天天润/购买这种商商铺的可能能性分析做为经营者者你是购买买还是租商商铺(样本数量53)经营者选择择租商铺接接受租金价价格分析经营者的商商铺房子面面积经营者希望望商铺的面面积百分比比你可能会购购买每平方方米多少元元的商铺经营会买多多大面积的的商铺经营者租或或购商铺时时，最主要要考虑哪个个因素经营者现在在的租金价价格分析经营者一个个月的营业业额分析对经营者而而言，以下下何种商业业业态组合合，会有较较强的意向向购买商铺铺经营者在什什么情况下下,会有较较强的意向向入驻价格测试被访者的年年龄比例近年来，我我国建筑装装饰行业的的总产值以以20%左左右的速度度递增，全全国家装行行业总产值值以每年30%的速速度递增。。建筑装饰饰产业的迅迅速发展有有力带动了了建筑材料料的消费。。据预计，，“十五””期间我国国住房装修修产值将以以年20%的速度递递增。到2005年年，装修建建材需求有有望突破6500亿亿元.近年来，装装饰建材需需求量将快快速增长。。据有关部部门测算，，住宅投资资的诱发系系数为1.5～1.7.也就就是说，每每投入100元的住住宅投资，，可拉动150元到到170元元的相关产产业（建材材、冶金、、商业、服服务业等许许多行业的的发展）需需求；每销销售100元的住宅宅可以带动动130元元到150元的其它它商品销售售。市场容量再再分析据测算襄樊樊市市区城城市人口到到2010年将达到到150万万人，为实实现国家提提出的城市市居民人均均住宅建筑筑面积达到到30平方方米的小康康水平，全市今后每每年需新建建住宅150万平方方米以上，，在未来五五年至少1000万万平方米的的潜在需求求市场，2004年年房地产开开发投资总总额达17.52亿亿元，年均均增幅32.6%，，2004年房地产产开发投资资总额达17.52亿元，2005年年元月至6月全市房房地产开发发投资继续续增长态势势，完成投投资9.18亿元，，同比增长长29.1%，预计2005年全市市房地产投投资至少将将达到20亿元，表表明房地产产市场潜在在需求是相相当大的。。市场容量再再分析推论一：2005年年襄樊市房房地产投资资按20亿亿估算，由此带动的的建材行业业产值需求达到30亿亿-34亿亿元人民币币。保守的的按投资额额增长20％计算，，预测2006年襄樊市房地地产投资为为24元，，带动建材行业需求达到36亿亿-40.8亿元人人民币，估算不计算算襄樊建材材市场群对对鄂西北的的副射，2006年年襄樊市建建材市场容容量为，48万平米米－54万万平米.2007年年市场容量量为57.6万平米米－65.2万平米米推论二：虽虽然襄樊市市建材市场场人均面积积0.25平米/人人相对武汉汉人均面积约约为0.4平米/人人。及武汉三年年后的0.6平米/人有一定定的增长空空间。但是是襄樊城市市群人均消消费能力相相对武汉要要低也是不不可忽略的的事实，可可以把武汉汉建材市场场人均面积约约为0.4平米/人人。做为参参考的上限限值。为1200000*0.4平平米/人=48万平米推论三：可可以看到如如下两点，，一、襄樊市购买力属偏偏低，建材材市场未被被激活。二二、襄樊市建材材对鄂西北北的副射仍仍然不理想想。综合分分析2006年襄樊樊市建材市市场容量为为：48万万平米－50万平米米市场容量再再分析目前襄樊市已有有建材市场场面积为30万平米米。加上二二个开工新新项目（共共三百亩左左右），估估算现在襄襄樊市建材材市场面积积共计40万平米。。考虑明后两两年的市场场容量的有有限的前提提下，市场一年较较难吸纳建建材产品十十万平米.考虑现金流流产品的竞竞争力以及及规模竞争争力。天润润建材业务务单元以15－20万平米较较为合适。。考虑到大大卖场及仓仓库，最多多不宜超过过25万平平米。（分分两年操作作）市场容量再再分析购买商铺总总款区间为为：1999以以下2000－－29993000－49995000以上上1362100201013100022172213022720投资资者者消费费者者经营营者者(建建材材营营业业额额））0000000123001101-5.999万万6-9.999万万10-15.999万万16-20万万20万万以以上上012101999以以下下2000－－29993000－－49995000以以上上1－－5.999万万6－－9.999万万10－－20万万20万万以以上上2101410230商业业产产品品线线分分析析投资资者者总总款款区区间间集集中中在在10－－15.9万万占占41.7％％（（二二线线产产品品））16－－20万万占占25％％（（主主力力产产品品））占20万万以以上上12.5％％高高端端产产品品产品品线线宽宽度度定定义义为为相相对对而而集集50－－79.5M2,80－－100M2;100M2以以上上50－－60M2是是最最优优区区间间。。考考虑虑到到对对竞竞争争对对手手的的主主力力产产品品线线的的打打击击，，考考虑虑80－－90M2的的区区间间，，板材材业业态态要要求求面面积积在在100M2以以上上。。主要要面面积积区区间间次要要面面积积区区间间商业业产产品品线线分分析析主要要租租价价区区间间商业业产产品品线线分分析析投资资者者投投资资回回报报率率当租租金金为为21元元/M2时时商商铺铺投投资资回回报报率率为为：：(21元元/月月M2××12月月））/（（2000元元/M2））=12.6%当租租金金为为30元元/M2时时商商铺铺投投资资回回报报率率为为：：(30元元/月月M2××12月月））/(2000元元/M2)=18%投资资回回报报率率满满足足需需求求。。商业业产产品品线线分分析析最终终选选定定面面积积区区间间，，50－－60M2，，80－－90M2,及及100M2以以上上。。产品线对对竞争对对手的打打击光彩大市市场产品品分两种种投资铺（（开间4米，进进深9米米，两层层面积72M2左右)经营铺（（开间4.2米米,进深9米，三三层面积积113M2左左右)投资铺实实例36－09号面面积74.045M2单单价2079总总价153940元一次性付付款150830元元优惠惠后返租年年月月第一年6％9050754第二年7％10558880第三年8％120661006第四年9％135751131第五年10％150831260共返40％60332元商业产品品线分析析投资户最最关心的的是投资资回报率率和总价价。在满足商商铺功能能的前提提下，相相对竞争争对手更更少的面面积，意意味更高高的单价价，更低低的总款款，和较较强的竞竞争力。。建议在50－60M2，80-90M2,及100M2以上上两个区区间里定定义产品品建议产品品一，打打击光彩彩投资铺（（光彩投资铺开开间4米米，进深深9米，，两层面面积72M2左左右，总总价在153940元元)商铺产用用骑楼的的形式，，（1））使场内内人流车车流合理理组织及及分流，，互不干干扰。提提生项目目形象（（2）分分析商铺铺功能，，进深为为5.5－7.5米可可满足使使用功能能。定义商铺铺开间为为4.2.首层层进深为为5.5,（首首层商铺铺外为2米宽的的骑楼））二层进进深为7.5米米。即首层层5.5米×4.2米米，二层层7.5米×4.2米米。面积积总计为为54.6M2选择有相相对光彩彩有竞争争力的总总价145000元，，售价为为2655元。。减去三三年返租租，实际际销售单单价为2018元（（145000元－（（145000元×0.24））/54.6M2=2018元元/M2商业产品品线分析析商铺产品品建议产品品二，打打击光彩彩经营铺铺（光彩彩经营铺铺开间4.2米米,进深9米，三三层面积积113M2左左右)商铺产用用骑楼的的形式，，（1））使场内内人流车车流合理理组织及及分流，，互不干干扰。提提生项目目形象（（2）分分析商铺铺功能，，进深为为5.5－7.5米可可满足使使用功能能。定义商铺铺开间为为4.2.首层层进深为为5.5,（首首层商铺铺外为2米宽的的骑楼））二层三三层进深深为7.5米。。面积总计计为86,通过过对总价价区间分分析，把把面积控控制在80M2建议产品品三，满满足板材材业态的的产品开间11米，进进深12米,面面积为132M2（（满足堆堆放，展展示要求求）产品一，，产品二二，可以以有效满满足木线类、、地板类类、长材材类、陶陶瓷类、、石材类类、五金金类、涂涂料类、、灯饰类类、窗帘帘类经营营者使用用功能。。并从总总款区间间对投资资者为最最优。能能对对手手形成有有力的打打击。产品三，，有效满足板材材业态的的产品。。考虑到到板材对对业态对对建材市市场的带带动力，，此种产产品可考考虑对经经营大户户定向招招商销售售。一般而言言，和建建材家居居类流通通巨头合合作有共共性更有有特性,现以东东方家园园及红星星美凯龙龙为例分分析。－、东方方家园对对合作方方要求（1）、、非标准准建材超超市———总建建筑面积积在5000———10000平方米米之间；；————配套停停车位不不少于100个个；———各类类消防安安全设施施合格；；————符合当当地政府府各部门门的营业业要求；；（（2））、标准准建材超超市———总建建筑面积积10000———15000平米之之间，层层高在6米以上上；————配套停停车位不不少于200个个；———各类类消防安安全设施施合格；；————符合当当地政府府各部门门的营业业要求；；大卖场二、红星星美凯龙龙对合作作方的要要求选址要求求：目标城市市为以上上海、北北京、重重庆、沈沈阳、成成都等为为主的各各大直辖辖市、省省会城市市以及计计划单列列市；项目位于于城市规规划的重重点区域域，周边边有一定定的商业业氛围或或商业潜潜力；项目周边边交通便便利，地地处城市市主要交交通干道道或高速速公路出出入口；；项目靠近近人口密密集的住住宅小区区，以中中高档小小区为优优。建设规模模：项目占地地50-100亩；经营面积积7-20万平平方米。。投资方式式：买断土地地使用权权新建商商合作方土土地作价价入股合合作经营营。租赁、承承包经营营。效益评估估：每一大卖卖场投资资2～5亿人民民币，年年销售额额约10亿元左左右。做为现金金流项目目，要考考虑到销销售速度度、利润润率及商商圈的人人流汇聚聚作用三三者的平平衡。建议面积积控制在在二期商商业面积积的15％以内内，引进进二至三三家错位位经营的的主力店店。利用主力力店，完完成项目目业态形形象定位位。（国国际上流流行的大家居主主题－家居建建材、汽汽车(第第二家居居），一一站式服服务）使此项目目的各个个业务单单元，在在形象上上产生关关连.做为正常常的批发发为主，，兼顾零零售的建建材市场场,仓库至少少要达到到20％％的面积积。仓库展示中心心与酒店店式公寓寓展示中心心面积为为1.3－1.5万,控制在在5％左左右酒店式公公寓为1.5万万,控制制在6％％左右不计入二二期商业业面积，，根据商商业动线线，选取取动线不不易到达达的死角角做住宅宅地块。。住宅产品面积积配比产品线梳梳理投资者投投资时主主要考虑虑那个因因素经营者在在什么情情况下,会有较较强的意意向入驻驻在投资者投资资时主要考虑虑那个因素？？以及经营者者在什么情况况下,会有较较强的意向入入驻？两个问问题中，“主力店入驻驻”对投资者者以及经营者者而言并不是是重要的因素素。这是因为襄樊樊商业地产并并未成熟,襄襄樊的投资者者和经营者对对主力店的作作用没有足够够的认识。他们最关注的的是地理位置置，和市场前前景，天润项项目来说，是是利好。这两点可以在在项目推广过过程中引导客客户。如果主主力店招商成成功，可以用用主力店的入入驻与市场前前景看好的因因果关系来打打击市场,并并形成与竞争争对手的差异异化。投资者和经营营者对主力店店入驻的关注注度低还说明明了，一方面面说明目前投投资者和经营营者对商业地地产的了解程程度较低。需需要教育引导导消费者，另另一方面说明明如果仅以主主力店招商做做为主线可能能存在一定的的风险。该区域的发展展热度上升,区域内明年年的仅建材类类产品供应量量大约在25~30万平平方米左右，，预计本项目目就将推出10－15万万平方米。（（光彩建建材产品面积积为14万平平米）而2006年襄襄樊市建材市市场容量为：：48万平米米－50万平平米。与光彩彩的竞争的成成与败将决定定项目的生与与死。鉴于上述市场场要求，我们们的项目将寻寻求整体市场场的空白点，，以主题形象象、业态提升升和产品细节节来共同创造造市场差异性性，凭借鲜明明的特点从区区域内脱颖而而出，成为区区域市场领导导者。同时寻寻找光彩产品品的价格空档档并凭借对投投资者，经营营者，消费者者的理解，在在产品线上全全面打击对手手,以中端合合理的价格实实现快速销售售，保证回款款和现金流目目标。以下根据不同同的项目操作作思路，定义义产品线的组组合。并进行行战略评估。。

战略选择分析

权重现金流产品线：除板材及综合区外所有建材区产品、处于死角的地块做住宅利润率产品线：板材区、综合区形象产品及配套产品：主力店、仓库、酒店、展示中心现金流产品线：除板材及综合区以及部分销控的建材区产品、处于死角的地块做住宅利润率产品线：板材区、综合区、以及部分销控的建材区产品形象产品及配套产品：主力店、仓库、酒店、展示中心同2,但增加住宅区一处。（中央广场以西地块)ASTASASTASASTAS市场潜力232120消费者12222投资者13222经营者12232产品线对光彩的竞争力26444获取回报能力现