沈阳沿海赛洛城二期产品定位及建议课件

二期产品定位及建议二期产品定位及建议1宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案2目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个分别是：奥体板块：首创国际城/泛美华庭/SR新城/坤泰新界/金地国际花园长青板块：万科新里程/金地滨河国际社区潜在项目：保利达/名流竞争项目分布图五里河核心商务区奥体板块一级辐射区浑河沿岸二级辐射区浑河沿岸二级辐射区沿海赛洛城坤泰新界金地国际花园万科新里程沿海赛洛城首创国际城泛美华庭SR.国际新城金地滨河国际社区目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个竞争项目3项目容积率物业销售均价户型总套数成交套数销售率剩余套数名称

类型(元/平)1居2居3居以上

1居2居3居及以上坤泰新界2.26多层4800面积套数面积套数面积套数105090085%套数套数套数高层板楼58平17584-120平400108-140平475108060首创国际城3高层480048平8088-117平420121-171平40047501653%20345370SR国际新城5.5高层370057-65平3087-128平220122-180平1705000165033%25205155泛美华庭3高层塔楼470060平9090-92平200120平110103323022%505085金地国际花园2多层小高层4500

87-91平600119-140平12001800130061%

180320万科新里程2.2高层430058平10088-107平700122-133平300110085077%315095层板楼金地国际滨河社区2多层小高层430068平11089-92平200110-135平120总90006014%10018585一期430沿海赛洛城5.33高层450053-69平48089-109平312114-131平16896018319%384250143容积率：我项目和SR国际新城为最高达到5.3以上居住舒适型差，但是SR销售均价低于我项目。物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差异化来缩短与竞争项目的劣势。价格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格并无明显优势。项目容积率物业销售均价户型总套数成交套数销售率剩余套数名称4区域市场产品总量与投放量区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。（套）区域市场产品总量与投放量区域内产品总量较大，5区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北通透的板楼销售情况较好，其他项目产品剩余量都较大，目前形式不容乐观，区域竞争激烈。区域内产品推出量、销售量及剩余量（套）区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品6区域内各户型总量目前区域在售产品主要以两居、三居为主，体量较大；我项目以一居、两居产品为主且一居产品供应量较大。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。区域内各户型总量目前区域在售产品主要以两居、7区域内1—4居产品所占比例一居室共1015套，所占比例为14%，二居室，共3052套，所占比例为43%，三居室共2313套，所占比例为33%，四居与跃层680套，比例为10%。我项目占一居市场份额的47%，为区域市场最高。占两居市场份额的10%区域内1—4居产品所占比例一居室共1015套，所占比例为148区域内项目户型存量情况项目名称一居面积两居面积三居四居及跃层泛美华庭6090--92120金地国际花园87--91119--140180坤泰新界5884-120108-140160万科新里程5888-107122-133金地滨河国际社区6889--92110-135首创国际4888-117121-135145-171沿海赛洛城53-6989--109114--130SR57--6578--128122-135145-180合计套数59414451120183由以上数据可见，区域竞争项目在售产品以二居、三居存量较大，竞争激烈，一居产品相对较少，我项目占剩余一居产品份额的65%。区域内项目户型存量情况项目名称一居面积两居面积三居四居及跃层9小结区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园销售量较好，其他项目销售情况都不容乐观。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。从目前区域内产品总量来看，供应量以二居室和三居室为主，占到区域总供应量的76%，四居及跃层占10%，一居室占14%，一居室相对供应量较少。从剩余产品分析，市场以两居、三居剩余产品为主，占市场份额的77%，二居产品市场竞争激烈；一居产品相对较少占18%，今后小户型产品主打差异化和增加附加值将成为提高产品竞争力的有力手段，实现较快去化的主要产品之一。小结区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城10宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案11开发商：沈阳首创新资置业有限公司项目地址：浑南区西路1号物业公司：北京盛世物业管理有限公司建筑商：北京城建景观设计：上海地尔国际建筑类别：高层装修情况：毛坯价格：4800元/平方米开盘时间：2008-09-28入住时间：2009-12-31总建筑面积：61万平方米占地面积：17万平方米容积率：3绿化率：43%首创国际城产品基本情况开发商：沈阳首创新资置业有限公司首创国际城产品基本情况12户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居474800806075%两居88--11650004207517%三居98-1355000360257%四居140-200500040512%首创国际城户型配比以两居、三居为主一居小户型产品去化速度快，需求较大。户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率13销售情况首创国际城该项目2008-9-28号一期开盘，推出400百套房源，开盘前三天优惠认购价格4300元，之后又加推500套，均价回归最初制定均价4800元/平米。价格在奥体版块内高层产品中属中、高等价位受大势影响和日益浓厚的观望心理，由于成本较高无降价趋势，销售缓慢。销售情况首创国际城该项目2008-9-28号一期开盘，推14客户线根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体需求率的65%，浑南、大东也是具有一定的购买力的区域。从客户职业特征方面来看，白领、公务员、企业中管比重较大，一般职员与私营业主所占比例较小。首创国际城客户线根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体需求率15客户线依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等媒介主，该项目推广力度较小，目前推广基本停滞。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及一次以上置业，以提高居住品质为主。首创国际城客户线依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等16首创国际城产品线47平米一居室92平米二居室户型方正，布局合理，居住舒适度高。92平二居室南北通透户型方正，设计合理，客厅采用开敞式阳台，附加值较高。主客卧房门对开，私密性较差。首创国际城产品线47平米一居室92平米二居室户型方正，布局合17首创国际城产品线121平米三居室133平米三居室全明户型设计，南北通透主卧270转角飘窗视野开阔。卫生间与厨房位置互换效果更好。南北通透，户型方正。明厨明卫设计主次卧门对开，影响实用性。首创国际城产品线121平米三居室133平米三居室全明户型设计18区位：首创•国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望，经浑河桥顺畅承接金廊的便捷与繁华。品牌：首创置业股份有限公司，乃中国大型地产综合营运商，是北京大型国有企业集团首创集团旗下之地产旗舰，国际城是首创置业旗下三大产品线之一。产品：项目建筑类型为高层板楼，面积区间47—200平米，产品线较丰富，产品以二、三居为主，户型多为南北通透型格局，采光效果好，居住舒适度高。销售情况：项目2008年9月28日开盘，放出400套房源，经过3个多月蓄客期，开盘一周内销售150余套，后期销售滞缓。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。首创国际城区位：首创•国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望19开发商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司项目地址：浑南区沈营路7号物业公司：泛华物业建筑商：泛华建设集团景观设计：辽宁景观设计研究院建筑类别：高层装修情况：毛坯价格：4700元/平方米开盘时间：2008-06-28入住时间：2009-11-15总建筑面积：15万平方米占地面积：2.8万平方米容积率：4.3绿化率：50%泛美华庭产品基本情况开发商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司泛美华庭产品基本情20户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居604700907077%两居89--92480020012060%三居126-13948001104036%泛美华庭项目主要以两居为主，供应量较大户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一21销售情况该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百套房源，由于蓄客期较长，开盘当天去化160套左右，进入7月后销量下降幅度较大，受奥运赛事的影响以及现阶段房地产大势不好，观望情绪浓厚的环境下，至今整体销售态势没有好转。泛美华庭销售情况该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百22客户来源区域职业特征客户线泛美华庭根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、大东，铁西、皇姑也有部分客户。从客户职业特征方面来看，私营业主所占比重较高，其次为一般职员与金融系统工作人员。客户来源区域职业特征客户线泛美华庭根据上图所示客户来源区域主23客户认知途径客户置业情况分析依图表反应来看该项目推广方式较少，以报广、路牌、网络为主，老客户介绍也有一定的效果。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及三次以上置业，以提高居住品质为主。客户线泛美华庭客户认知途径客户置业情况分析依图表反应来看该项目推广方式较少24泛美华庭产品线65平米一居室户型较方正，西侧采光较好功能分区不合理泛美华庭产品线65平米一居室户型较方正，西侧采光较好2590平米二居室126平米三居室泛美华庭产品线户型方正，布局紧凑，明厨明卫设计大景观阳台突出视觉开阔性，日照充足。全明户型设计，采光效果理想，客厅设计转角窗外延了室内的空间和视线。90平米二居室126平米三居室泛美华庭产品线户型方正，布局紧26区位：项目落座于城市二环外边缘，紧邻青年大街南端，连接浑南大道，临近地铁二号线，属奥体板块开发较早较完善的区域，具有一定的地段优势。品牌：泛华建设原为北京一家建筑公司，本项目为进军东北第一个项目。产品：该项目建筑类型为高层塔楼，产品以89-92平米两居产品为主，产品朝向设计较好，在保证大户型朝向与采光好的前提下，一居室小户型产品也设计了南窗。销售情况：项目于2008年6月28日开盘，放出300套房源，经过较长时间蓄客，开盘当日销售170余套，目前已累计售出230套，一居、二居产品去化较快，销售率为77%与60%，目前销售缓慢，价格也下调至4100元/平米。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。泛美华庭区位：项目落座于城市二环外边缘，紧邻青年大街南端，连接浑南大27开发商：爱斯阿尔（沈阳）房产开发有限公司项目地址：浑南区沈营路11号物业公司：爱斯阿尔物业管理公司建筑商:大连金广建设/沈阳北方建设集团有限公司/中建一局（集团）有限公司建筑类别：高层装修情况：毛坯均价：3700元/平方米开盘时间:2008-09（三期）入住时间:2009-06总建筑面积：120万平方米占地面积：22万平方米容积率：5.6绿化率：50%SR国际新城产品基本情况开发商：爱斯阿尔（沈阳）房产开发有限公司SR国际新城产品基本28户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居5737006058%两居90-1423650250156%三居150--1833700100101%四居及跃层150-项目以两居、三居产品为主，一居产品供应量较小SR国际新城户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一29销售情况该项目2002年12月入市销售，属于浑南区域较早的住宅项目，品质较低，市场形象不佳。该项目目前属区内中低价位楼盘，进入尾盘销售阶段，08年5、6月份在市场环境较好时期有160套左右的成交，下半年随市场大环境不利及项目自身产品不好的因素下，成交价格出现下挫，目前3650元/平起价。SR国际新城销售情况该项目2002年12月入市销售，属于浑南区域较早30职业特征：来源区域：根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、浑南，其次为东陵区与大东区。从客户职业特征方面来看，公务员、白领、私营、电信、银行等占有的比重较大。客户线SR国际新城职业特征：来源区域：根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平31客户认知途径：客户置业情况分析：依据上图所示客户认知途径主要以户外广告、报广为主，其次是网络、路过等从置业角度来看二次置业是此项目的主力客户群。客户线SR国际新城客户认知途径：客户置业情况分析：依据上图所示客户认知途径主要32SR国际新城产品线57平米一居室93.2平米二居室户型结构方正，客厅卧室均有窗户，采光较好户型结构方正，但户型分割不合理，餐厅较小且位置不佳SR国际新城产品线57平米一居室93.2平米二居室户型结构方33SR国际新城产品线110平米二居室132平米三居室格局较为方正、室内功能区分布合理不足之处在于主卧入口内有通道，造成一定的面积浪费，此外客厅、次卧朝向不好，属于东北购房客户比较忌讳的冷山房。132平三居格局方正，南北通透，全明设计主卧西南角采光，且采光面积较小SR国际新城产品线110平米二居室132平米三居室格局较为方34区位：市区进入浑南第一站，落于浑河新区核心区，接连浑南大道、距浑河1200米，位置优越，出行便捷。品牌：爱斯阿尔（沈阳）房产开发有限公司。产品：项目多为高层蝶式建筑，户型以二、三居户型所占比例较大，产品朝向较差，这也体现了蝶式建筑朝向不正的缺点。销售情况：该项目自2002年入市，销售进度缓慢，市场形象不佳，目前进入二期尾盘销售阶段，剩余产品以大户型为主。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，个体业主、一般企业员工较多，具有一部分朝鲜族和韩国籍客户。SR国际新城区位：市区进入浑南第一站，落于浑河新区核心区，接连浑南大道、35开发商：沈阳坤泰地产开发有限公司项目地址：浑南区浑南大道9号物业公司：坤泰物业建筑商：中建八局景观设计：天津园林规划设计院建筑类别：多层、小高层、高层装修情况：毛坯价格区间：4800元/平开盘时间：2008-05-10入住时间：2009-10总建筑面积：150万占地面积：50万容积率：2.26绿化率：43%坤泰新界产品基本情况开发商：沈阳坤泰地产开发有限公司坤泰新界产品基本情况36户型配比坤泰新界项目以两居、三居的大户型产品为主，产品去化速度较平均，目前为一期尾盘销售阶段。户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居52-58高层450017516594%两居84—108120高层4500多层、小高600040032080%三居112131--142高层4500小高600032528086%四居166平方米小高600015014093%跃层260平方米多层、小高8000504590%户型配比坤泰新界项目以两居、三居的大户型产品为主，产品去化速37销售情况坤泰新界该项目于08年5月开盘，开盘当月一次性引爆，加之兴业银行团购350余套，促使其一期产品开盘后两个月快速去化。08年8月后由于前期蓄客已基本释放，加之受奥运会交通管制影响，销量一度下挫。6月至今销售均价已降至开盘价格，目前项目一期产品进入尾盘销售阶段。销售情况坤泰新界该项目于08年5月开盘，开盘当月一次性引38职业特征：来源区域：坤泰新界客户线依据上图所示客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，同时有部分体育局工作人员。从职业特征来看，主要购买力来自公务员、银行职员及白领等收入较高的行业。部分东北体育明星也在此置业。职业特征：来源区域：坤泰新界客户线依据上图所示客户主要来源于39客户认知途径：客户置业情况分析：坤泰新界客户线依据图表反映来看，客户主要了解渠道以报广、短信、车体居多其次是网络和路牌。客户置业多为二次置业，改善居住环境为主。客户认知途径：客户置业情况分析：坤泰新界客户线依据图表反映来40坤泰新界产品线小户型产品采取南向设计，提高整体居住舒适度。不足之处客厅采光不好，需通过卧室采光。52平米一居室84平米二居室二居产品为全南朝向，明卫设计给此户型增添一亮点。不足之处在于通风效果不理想，厨房窗户较小。坤泰新界产品线小户型产品采取南向设计，提高整体居住舒适度。541坤泰新界产品线108平三居户型设计合理，布局方正，功能和空间结合合理不足之处在于客厅面积较小，一卫设计，露台朝北108平米三居室126平米三居室126平三居双卧朝阳，功能完善，采光良好劣势在于通透效果不理想坤泰新界产品线108平三居户型设计合理，布局方正，功能和空间42区位：奥体核心板块，距地铁2号线奥体站约2000米，项目周边公交车线路较多，项目靠近浑南大道、五爱隧道，交通方便。品牌：项目开发商为沈阳当地开发商，在当地有一定知名度。产品：项目建筑形式为多层、小高与高层，高层产品楼间距为80米，提升了高层产品的采光效果与居住舒适度，户型面积跨度区间52---260平,主力户型84----142平二居、三居，产品丰富且多为南北通透格局。销售情况：项目于08年5月开盘一次性引爆，而后价格一路下挫，目前一期销售进入尾盘阶段，剩余主要为大户型产品。客群情况：客户主要来源于沈河、和平。从职业特征来看，主要购买力来自公务员、银行职员及白领等收入较高的行业。同时有部分体育局工作人员，很多东北体育明星也在此置业，对其知名度有提升作用。坤泰新界小结区位：奥体核心板块，距地铁2号线奥体站约2000米，项目周边43金地国际花园产品基本情况开发商：金地集团沈阳房地产置业有限公司项目地址：浑南区浑南中路物业公司：深圳金地物业管理有限公司建筑商：龙信建设集团景观设计：澳大利亚GHD建筑类别：洋房、高层、小高层装修情况：毛坯均价：4500元/平开盘时间：2008-06入住时间：2009-01总建筑面积：22万平占地面积：11万平容积率：2绿化率：35%金地国际花园产品基本情况开发商：金地集团沈阳房地产置业有限公44户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率二居84--98450080062077%三居108--126470060038063%四居161平方米560025020080%跃层260平方米580015010067%户型配比以二居、三居为主，占总货量的77%。金地国际花园以舒适型两居、三居为主，去化速度较为平均户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率二45销售情况金地国际花园该项目在区域内有一定的知名度，成交客户中老带新较多。08年5、6、7三个月销售量、价保持平稳，进入8月量、价均有较大幅度下降，其中原因在于8月浑南由于奥运赛事进行交通管制，到访客户急剧下降直接影响项目销售情况，9月份由于房交会的带动销量有小幅增长，近期受大市及淡季的影响，给项目月销售在5—10套数左右。销售情况金地国际花园该项目在区域内有一定的知名度，成交客户中46从其项目客户来源看主要来至沈河区与和平区，占其成交客户的60%以上，其次客户来源区域为浑南与东陵区。从客户职业特征可以看出政府公务员与企业高管所占比例最大，其次为私营企业与企业中层。客户线金地国际花园职业特征：来源区域：从其项目客户来源看主要来至沈河区与和平区，占其成交客户的647该项目成交客群认知途径可以看出主要为朋友介绍，其次为报广及户外广告，说明该项目先期品牌树立与项目市场认知度较高，已经形成口碑传播，因此给后期销售带来相当大的客源。从客户置业情况可以看出多为二次置业客户，多为需求居住品质的升级，最求舒适度与房间的功能性。客户线金地国际花园客户认知途径：客户置业情况分析：该项目成交客群认知途径可以看出主要为朋友介绍，其次为报广及48金地国际花园产品线87平米二居室119平米三居室该户型布局方正设计合理，南向为大开间阳台视觉效果好不足之处在于卫生间入口紧挨主、次卧房门，使用效果不佳户型南北通透、采光效果好，功能完善，产品设计上并无明显缺陷金地国际花园产品线87平米二居室119平米三居室该户型布局方49金地国际花园区位：距地铁2号线奥体站2.5公里左右，项目周边公交车线路较多，项目靠近浑南大道、五爱隧道，交通方便，邻近浑河。品牌：金地集团(沈阳)房地产置业有限公司，知名度较高。产品：项目规划、配套设施完善，户型设计合理，大部分产品为全明户型。将功能化和空间美学完美结合，面积区间为83-180平方米，包括二居、三居、四居的多种户型功能完善，通风、采光良好。销售情况：项目总货量为1800套，目前已售出1300余套，剩余户型以二居、三居为主。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，同时有部分体育局工作人员。从职业特征来看，主要购买力来自公务员、银行职员及白领等收入较高的行业。金地国际花园区位：距地铁2号线奥体站2.5公里左右，项目周边50开发商：万科沈阳房地产开发有限公司项目地址：浑南区文汇街16号物业公司：万科物业物业费：1.8元/平米建筑商：南通五建景观设计：德国WSP建筑类别：高层装修情况：毛坯均价：4300元/平开盘时间：2007-8-8入住时间：2008-06总建筑面积：11.5万平占地面积：5万平容积率：2.20绿化率：60%万科新里程产品基本情况开发商：万科沈阳房地产开发有限公司万科新里程产品基本情况51户型配比项目以两三居户型为主，所占比例达到95%万科新里程户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居504300504590%两居88--98430070055078%三居108--133450035022564%户型配比项目以两三居户型为主，所占比例达到95%万科新里程户52销售情况08年5、6月该项目销售情况良好，价格也保持在开盘后理想水平，随着7月后奥运前夕该项目销量一路下滑，价格也一度走低，主要因素在于奥运期间浑南区域随着交通管制等因素客户实地看房大量下降，奥运后市场转冷及目前属市场淡季，该项目量价齐跌。万科新里程销售情况08年5、6月该项目销售情况良好，价格也保持在开盘后53客户来源区域职业特征客户线万科新里程客户来源以沈河、和平为主，其次皇姑与浑南也具有一定购买力。购买人群为当地电力系统（东电）、公务员、白领及一部分普通职员客户来源区域职业特征客户线万科新里程客户来源以沈河、和平为主54客户认知途径客户置业情况分析前期报广力度较大，配合网络与路牌宣传。从置业情况分析来看，二次置业是此项目的主要客户体，占其中比重较大，其次为一次置业的小户型群体。客户线万科新里程客户认知途径客户置业情况分析前期报广力度较大，配合网络与路牌55万科新里程产品线80平米二居室50平米一居室户型方正，赠送露台面积较大户型功能布局较差二居室为全南朝向，采光日照效果好，大阳台设计。万科新里程产品线80平米二居室50平米一居室户型方正，赠送露56万科新里程产品线105平米二居室133平米三居室105平二居室户型全明设计，通风效果好。但其客厅为东、西朝向且进深长，且采光较差，功能性受到影响。133平三居室户型方正，南北通透，采光日照效果好且有入户式空中花园设计。主卧、次卧的卫生间相连，布局不理想。万科新里程产品线105平米二居室133平米三居室105平二居57区位：万科新里程位于浑南大道长青街以东，是区域内距离大学城最近的项目，近邻沈阳建筑学院和音乐学院南校区，目前周边配套尚不完善。品牌：沈阳万科房地产开发有限公司，具有沈阳房地产龙头企业地位，口碑效应明显，具有深厚的客户基础。产品：项目建筑为高层产品，户型格局设计方正，规避了空间上的浪费，100平米以上户型设计了宽景露台，面积区间为50-120平方米，以二居、三居户型为主，园林景观及物业服务受客户认可度高。销售情况：一期目前销售率70%左右，07年8月入市后价格稳步上扬，08年5月份达到销售高峰，之后受市场环境影响，其后价格一路下挫，成交低迷。秋展期间新推楼座价格4000元/平起。客群情况：客户主要来源为沈河区、和平区，其次为铁西，从职业特征来看，主要有公务员、银行职员、教师等行业。万科新里程小结区位：万科新里程位于浑南大道长青街以东，是区域内距离大学城最58开发商：金地集团沈阳公司项目地址：浑南区浑南东路18号物业公司：金地物业管理有限公司景观设计：ACLA景观设计公司建筑类别：高层装修情况：毛坯均价：4300元/平米开盘时间：2008-11入住时间：2010-06总建筑面积：150平占地面积：76万平容积率：1.84绿化率：42%金地滨河国际社区产品基本情况开发商：金地集团沈阳公司金地滨河国际社区产品基本情况59户型配比该项目主力户型为89-92平米两居，占一期推盘量的47%。户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量比例一居5343001102018%两居89--9245002002512%三居110--13545001201512%金地滨河国际社区户型配比该项目主力户型为89-92平米两居，占一期推盘量的460销售情况2008年10月12日公开认筹至今仅销售60余涛房源，目前销售事态较差，淡季入市也是造成销售不良的原因之一。金地滨河国际社区销售情况2008年10月12日公开认筹至今仅销售60余涛房源61客户来源以沈河、和平为主，其次为铁西、大东，外地购房客户以抚顺居多。购买人群大多为当地中等收入群体，企业中管、公务员、白领及私营业主购房比例较大。客户线金地滨河国际社区客户来源以沈河、和平为主，其次为铁西、大东，外地购房客户以抚62客户线金地品牌的渲染加之户外广告牌的效应，配合短信和网络，少量的报广宣传。从置业情况分析来看，二次置业占比重较大，其次为一次置业的小户型群体。金地滨河国际社区客户线金地品牌的渲染加之户外广告牌的效应，配合短信和网络，少63产品线客、卧双南向一居避免了客厅通过卧室采光的缺陷餐厅较小，客厅和卧室不够方正68平米一居室89平米二居室二居产品采用全明设计，保证了各个房间的通风效果。户型不够方正，南向采光不足金地滨河国际社区产品线客、卧双南向一居避免了客厅通过卧室采光的缺陷68平米一64产品线该户型南北均有赠送露台，同样为全明户型设计。户型阶梯式，使用性较差110平米三居室135平米三居室135平米三居产品南北通透紧凑得体，客厅、双卧均向阳，居住舒适度高。两次卧户门对开，无阳台设计金地滨河国际社区产品线该户型南北均有赠送露台，同样为全明户型设计。110平米65区位：项目位于浑南新区浑南大道18号，沈阳建筑大学北门对面，东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观，滨河生活区域。品牌：金地集团(沈阳)房地产置业有限公司，知名度较高，具有品牌优势。产品：户型设计合理、功能齐全，实用率高，并且所有户型都保证南北通透、采光充分，部分户型还赠送露台，产品主要以80--90平左右的两居和110平、130平左右的三居为主，另外还有精装的60平左右的一居和80平左右的两居，能满足消费者多样的居住需求。销售情况：2008年10月12日公开认筹至今仅销售60余涛房源，目前销售事态较差，淡季入市也是造成销售不良的原因之一。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，公务员、白领、私营业主为主，其中电信、银行等行业客户占有的比重较大。金地滨河国际社区小结区位：项目位于浑南新区浑南大道18号，沈阳建筑大学北门对面，66区位：我项目地处区域市场核心位置，地理位置上存在一定的优势。开发商：区域内聚集多家品牌实力开发商如：首创、万科、金地。供应量：区域内竞争项目较多，产品供应量较大，而且“浑河湾”和“名流花园”预计会在08年下半年及09年初面市，未来区域市场将会竞争更为激烈。产品：首创国际城/坤泰新界/金地国际花园/万科新里程/金地滨河国际社区等项目产品品质较好，产品南北通透，满足沈阳购买群体的心理。价格：区域市场价格从2008年5-6月的5000元/平米的均价开始下滑，目前区域市场的均价在4500元/平米，区域市场各项目均出现量价齐跌。主力客群：主要来自沈河区与和平区的客户，从行业来看主要以私营业主、公务员、教师、企业年轻白领等客群为主，我项目目标客群以中低端客群为主。整体区域市场分析区位：我项目地处区域市场核心位置，地理位置上存在一定的优势。67项目一期产品一期产品户型构成一期成交客户分析一期产品户型分析项目一期产品一期产品户型构成一期成交客户分析一期产品户型分析68住宅一期一期已开楼座一期未开楼座C4C5C6C3项目一期处于项目的最北侧项目一期由四栋高层组成。一期楼座分布图住宅一期一期已开楼座一期未开楼座C4C5C6C3项目一期处于69分期名称总建筑面积（㎡）住宅总户数地上层数地下层数备注C325008.562243211-2层商业、3-4层办公；商业2区C424972.56224321C522628.702563311层商业；商业1区C622575.70256331一期楼座住宅部分技术指标分期名称总建筑面积（㎡）住宅总户数地上层数地下层数备注C3270C4各户型套数户型(平)52.5469.22107.91114.53120.57131.09套数(套)565628282828签约套数171651187剩余套数394023172021C5各户型套数户型(平)53.7269.9389.12109.5套数(套)64646464签约套数2222183剩余套数42424661C6各户型套数户型(平)53.7269.9389.12109.5套数(套)64646464签约套数128385剩余套数52562659一期在售楼座C4各户型套数户型(平)52.5469.22107.911171户型套数面积区间所占比例销售套数剩余套数剩余户型比例一居36853--7250%9727150%两居1288917%567213%舒适型两居15610921%1314326%三居84114--13112%265811%总计73653-131100%192544100%由以上数据可见，本项目各面积户型去化速度比较均匀，成交比例合理；本案一居产品在区域内具有一定稀缺性，应把握此段销售时机，以差异化优势促进成交；本案三居产品户型面积略小于区域内其他楼盘，可通过发挥总价优势促进销售一期户型配比和剩余套数户型套数面积区间所占比例销售套数剩余套数剩余户型比例一居3672项目一期产品一期产品户型构成一期成交客户分析一期产品户型分析项目一期产品一期产品户型构成一期成交客户分析一期产品户型分析73为了充分了解本项目客户的共同特征，从而把握客户需求情况，媒体的有效性，对下阶段的推广形成指导性建议，我们针对180个成交客户情况我们进行了详细的调研。具体进行分析如下：为了充分了解本项目客户的共同特征，从而把握客户需求情况，媒体74户型面积（平米）购买客户（组）一居室5349一居室6945二居室8952二居室10913三居室11411三居室1208三居室1317合计180成交客户分析户型面积（平米）购买客户（组）一居室5349一居室6945二75从家庭结构来看，单身客群占总比例的49%，成为此户型的主要客群。成交客户分析53平米一居室从成交客户年龄层段来看，25以下与26-30岁的客群为购买此户型的主要群体，主要以自住为主；31-45岁的客群购买此户型主要以投资为主。从职业类别来看，一般职员是此户型的主要购买力，能承受面积小，总价低的小户型产品。53平米一居室以自主为主，占59%；在前期市场较好的环境下投资客户也占有41%的比例。从家庭结构来看，单身客群占总比例的49%，成为此户型的主要客76成交客户分析69平米一居室单身与两口之家购买比例最高，占总体82%，此户型附加值较高弥补了户型朝北的抗性。对于25岁以下客户，此户型购买较少，考虑同等面积的两居产品。从职业类别来看，一般职员是此户型的主要购买力，能承受面积小，总价低的小户型产品。69平米一居室以自主为主，占64%；对于69平米一居，面积较大，投资客户减少。成交客户分析69平米一居室单身与两口之家购买比例最高，占总体77成交客户分析89平米二居室三口之家购买比例最高，占总体43%，改善居住环境的客户也占有一定的比例。从成交客户年龄层段来看，26-35岁为购买此户型的主要群体，对89平米的两居较为认可。从职业类别来看，一般职员和专业技术人员是此户型的主要购买群体，对户型面积及价格能够接受。89平米二居室户型客户购房动机以自住为主。成交客户分析89平米二居室三口之家购买比例最高，占总体43%78成交客户分析107平米二居室此户型以两口，三口之家为主，均为结婚人士。从成交客户年龄层段来看，31-50岁为购买此户型的主要年龄段，无30岁以下客户成交。从职业特征来看，均为购买力较强的群体，对于107平米两居，面积较大总价高，一般职员群体考虑此面积区间的三居室。均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级成交客户分析107平米二居室此户型以两口，三口之家为主，均为79成交客户分析109平米二居室此户型以两口，三口之家为主，均为结婚人士，在此面积下更利于此家庭结构使用。购买此户型的年龄结构跨越较大此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体，如果作为109平米三居，将便于产品去化。均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级成交客户分析109平米二居室此户型以两口，三口之家为主，均为80成交客户分析114平米三居室此户型以三口，四口之家为主。年龄构成主要以31-55岁。此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体。均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级成交客户分析114平米三居室此户型以三口，四口之家为主。年龄81成交客户分析120平米三居室此户型以两口，三口之家为主。购买此户型的年龄结构跨越较大，31-35岁年龄段所占比例较为突出。此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体，在其工作岗位中处于管理阶层。均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级成交客户分析120平米三居室此户型以两口，三口之家为主。购买82成交客户分析131平米三居室此户型购买人群家庭成员较多，对卧室数量要求较高。36-40岁年龄段所占比例较为突出，此部分客户工作稳定，收入较高能够承受此价位的户型。此户型以购买群体较广，主要集中在购买力较强的群体，在其工作岗位中处于管理阶层。均以自住为主，改善居住环境，进行居住升级成交客户分析131平米三居室此户型购买人群家庭成员较多，对卧83他们是都市的，年轻时尚，是有品味的；他们是注重家庭，购置婚房的准婚一族；他们是以自住为主，追求产品实用性的理性购房者；

新都市注重家庭的70、80后一代，理性的购房群体客户定位他们是都市的，年轻时尚，是有品味的；新都市注重家庭的70、84项目一期产品一期产品户型构成一期成交客户分析一期产品户型分析项目一期产品一期产品户型构成一期成交客户分析一期产品户型分析85A2/B2户型：一居室

建筑面积：53.72㎡

户型目前所存在的问题：1.户型进深长，采光受影响。2.厨房设计不合理，可有效利用面积。3.卧室窗户太小，墙面太高。客户抗性：面积较大，户型为朝东，朝西向采光一期户型解析A2/B2户型：一居室

建筑面积：53.72㎡户型目前所86户型目前所存在的问题：1.户型整体布局不合理，过道狭长，浪费面积较多。2.户型朝北，户型采光不好，基本无日照。3.客厅阳台墙面太高，且为长条窗，不利于采光。4.入户花园部分，面积分区不合理，客户改两居较为困难5.作为舒适型一居产品，主卧面积较小，舒适感体现不够客户抗性：户型朝北且面积较大，考虑同等面积的两居户型A1／Ｂ1户型:一室两厅一卫

建筑面积：69.33㎡一期户型解析户型目前所存在的问题：A1／Ｂ1户型:一室两厅一卫

建筑面87A4户型：二室二厅一卫

建筑面积：89.12㎡户型目前所存在的问题：1.卫生间的门直对餐厅，影响餐厅的使用。2.次卧采光较差，并且对着空中花园，安全性及私密性较差。3.无生活阳台。4.相邻两户型厨房的窗户较近，且对视，私密性较差。客户抗性：此户型较为理想，北向卧室较暗，对着空中花园私密性较差一期户型解析A4户型：二室二厅一卫

建筑面积：888B3户型：两室两厅一卫建筑面积：107.9㎡一期户型解析户型目前所存在的问题：1.卫生间距离卧室较远，影响使用。2.此户型去化速度较慢，可做一部分户型改造成为三居室。客户抗性：面积大总价高，作为舒适型两居功能的提高未得到体现，南北不通透。B3户型：两室两厅一卫一期户89A3户型：二室两厅一卫建筑面积：109.5㎡一期户型解析户型目前所存在的问题：1.主次卧房门较近，影响使用和私密性。2.卫生间面积太小，影响使用3.餐厅部分狭窄，不能满足此户型尺度的客户家庭需求；4.此户型去化速度较慢，客户对109平米做成的两居，面积有所浪费，建议一部分户型改造成为三居室。客户抗性：面积大总价高，作为舒适型两居功能的提高未得到体现，南北不通透，考虑此面积的三居户型。A3户型：二室两厅一卫一期户型解析户型目前90B5户型：三室两厅一卫建筑面积：114.53㎡一期户型解析户型目前所存在的问题：1.次卧采光差，并且对着空中花园，私密性较差。2.主次卧窗户太小，影响采光。3.卫生间门对着餐厅和次卧，暗卫设计。客户抗性：面积大总价高，北向卧室私密性较差，只有一个卫生间B5户型：三室两厅一卫一91B4户型：三室两厅二卫建筑面积：120.57㎡一期户型解析户型目前所存在的问题：1.次卧采光差，并且对着空中花园，私密性较差。2.主次卧窗户太小，影响采光。3.主卧户型面积较大。4.暗卫设计，采光通风效果较差。客户抗性：非南北通透，北向卧室私密性较差B4户型：三室两厅二卫一期户型解析户型目92B6户型：三室两厅一卫建筑面积：131.09㎡一期户型解析户型目前所存在的问题：1.客厅面宽4米，进深8.7米，采光较差，南北不通透。2.主次卧窗户太小，影响采光。3.主卧面积过大。4.作为131平米户型，只有一个卫生间。客户抗性：无舒适型体现，只有一个卫生间B6户型：三室两厅一卫一期户型解析户型目前所存在的问题93我项目产品与各竞争项目对比首创47平米一居室SR57平米一居室坤泰52平米一居室万科新里程50平米一居室沿海·赛洛城52平米一居室名流45平米一居室保利达40平米零居竞争项目的一居产品均为朝南户型，采光好居住舒适，面积小总价低，去化速度快。与上述户型对比，面积不占优势，朝向处于明显劣势，万科一居室赠送较大露台，附加值高。我项目产品与各竞争项目对比首创47平米一居室SR57平米一94沿海·赛洛城69平米一居室金地滨河国际社区68平米一居室我项目产品与各竞争项目对比竞争项目户型朝南设计，户型方正，居住舒适性高。我项目69平米一居，虽然附加值高，但户型朝北抗性较大，对于一居室面积较大，可考虑改造成两居户型。名流65平米两居室沿海·赛洛城金地滨河国际社区我项目产品与各竞争项目对比竞争项95我项目产品与各竞争项目对比沿海·赛洛城89平米二居室首创国际城92平米二居室金地国际花园87平米二居室竞争项目两居户型均为南北通透，户型方正，户型功能布局合理。我项目89平米两居虽然也为南北通透户型，但是北侧卧室正对空中花园间接采光，采光较暗，与竞争项目同等面积户型不占优势。名流90平米二居室我项目产品与各竞争项目对比沿海·赛洛城首创国际城金地国际花园96我项目产品与各竞争项目对比坤泰新界108平米三居室沿海·赛洛城107.9平米二居室沿海·赛洛城109.5平米二居室万科新里程105平米二居室坤泰108平米户型为南北通透型三居室，功能划分合理，使用功能较好。万科105平两居，南北通透符合购买需求。我项目产品与各竞争项目对比坤泰新界沿海·赛洛城沿海·赛洛城万97首创国际城121平米三居室金地国际花园119平米三居室沿海·赛洛城120.57平米三居室我项目产品与各竞争项目对比我项目120平米三居户型设计较为认可，户型虽然南北通透，但是次卧直对空中花园间接采光，与竞争户型相比无优势。名流118平米三居室首创国际城金地国际花园沿海·赛洛城我项目产品与各竞争项目对比98首创国际城133平米三居室金地滨河国际社区135平米三居室沿海·赛洛城131平米三居室我项目产品与各竞争项目对比竞争户型均为南北通透户型，双卫设计，厨房L或U型操作台设计，使用性强。保利达134平米三居室首创国际城金地滨河国际社区沿海·赛洛城我项目产品与各竞争项目99与竞争项目装修标准对比项目名称结构外墙内墙入户大堂大堂面积大堂挑高电梯门窗采暖金地国际花园现浇钢筋混凝土剪力墙劈开砖、高级涂料白色乳胶漆大理石地面石材墙身20平米5米西子奥迪斯曼特钢质防火门维卡断桥铝合金三层中空浑南热网（地热）首创国际城现浇钢筋混凝土剪力墙面砖、高级涂料白色乳胶漆大理石地面石材墙身17-20平米5.7米待定高级防盗门塑钢浑南热网（地热）坤泰新界现浇钢筋混凝土剪力墙劈开砖白色乳胶漆大理石地面石材墙身12平米3米西子奥迪斯步阳防盗门高档断桥铝合金三层中空浑南热网（地热）沿海赛洛城现浇钢筋混凝土剪力墙普通涂料白色乳胶漆高级石材（地面）高级墙砖（墙面）C3C428.3平C5C626.3平C3C48.7米C5C67.4米广州日立永和安四防门德国瑞好塑钢浑南热网（地热）与区域竞争项目对比，外墙、门、窗都处于明显劣势。我项目大堂面积及挑高在区域内最高。与竞争项目装修标准对比项目名称结构外墙内墙入户大堂大堂100尽管面对一定竞争，但中小户型产品在区域内仍属稀缺产品，存在一定的购买需求支撑；我项目产品在朝向和户型设计上存在一定的购买抗性，应增加产品的附加值进行去化。应对策略建议：

小户型前景分析缩小两居产品面积区间增加一居LOFT精装小户型赠送实用性强的附加值—赠送开敞式阳台，拆掉飘窗增加面积；增加入户花园尽管面对一定竞争，但中小户型产品在区域内仍属稀缺产品，101项目二期产品二期户型配比及整改方向二期原始户型设计分析二期修改后户型设计分析项目二期产品二期户型配比及整改方向二期原始户型设计分析二期修102二期户型配比建议我项目与区域市场竞争项目产品形式上存在一定的劣势，因此对区域市场竞争项目深度调研后，得出区域市场小户型存量较少。政府新出台个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率按国家规定的1%收取，居民首次购房最低首付款比例调整为20%等政策的出台，小户型产品购买门槛降低。我项目二期产品应填补市场空白，根据目前去化的产品比例和目标客户的认可度，二期产品比例变化不应过大。建议推出精装loft小户型产品，提升项目品质主打差异化，打造南向舒适型一居；北向一居产品面积在40平米左右，提升产品的附加值。两居产品的面积区间在65-90平米，赠送露台、凸窗等方便整改的附加值。三居产品95-110平米经济型和110-125平米的舒适型增加产品的舒适性和附加值，增加产品在市场中的竞争能力。二期户型配比建议我项目与区域市场竞争项目产品形式上存在一定103户型面积配比零居30-40平米10%一室45-55平米以内35%二室紧凑型65-8020%二室舒适型80-9015%三室紧凑型95-11010%三室舒适型110-1258%二期户型配比建议户型面积配比零居30-40平米10%一室45-55平米以内3104户型设计原则二期户型设计，在产品上和一期形成差异化；并在设计形式上有所创新；保证户型设计合理化与功能空间的扩大化，在不违反原则的情况下“偷面积”，提高性价比；追求户型设计的亮点与附加值。户型设计原则二期户型设计，在产品上和一期形成差异化；并在设105两房及卫生间的步入式窗台为赠送面积。84.12m²步入式窗台层高<2.2m，可容纳一个书桌的宽度，没有太大的压抑感，对于小户型来说相当实用。<2.2m步入式窗台住宅产品建议——高性价比细节两房及卫生间的步入式窗台为赠送面积。84.12m²步入式窗台106超大入户花园/大阳台入户花园和阳台只计一半建筑面积，甚至可以”抢“出一个房间。注意事项：1、凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成空间庭院的感觉。2、东北需给此空间预留取暖设施。阳台一部分变成房间阳台变成房间住宅产品建议——高性价比细节超大入户花园/大阳台阳台一部分变成房间阳台变成房间住宅产品建107低台凸窗/步入式外飘窗带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样会在外立面上凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效偷到面积。注意事项：大凸窗设计会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。50公分2.2米标准地台凸窗2.2米50公分步入式外飘窗住宅产品建议——高性价比细节低台凸窗/步入式外飘窗50公分2.2米标准地台凸窗2.2米5108设计时将其中一个房间不装窗户而当做阳台，业主入住后将此房间封闭,可当做单独房子使用。半封闭房间住宅产品建议——高性价比细节设计时将其中一个房间不装窗户而当做阳台，业主入住后将此房间封109外飘窗、凸飘窗外飘窗(1-1.5m)飘窗设计不但丰富了室内空间、增加了采光，而且不计算面积。窗：除了通常的平面窗以外，还可运用角窗、飘窗、弧形窗等设计。住宅产品建议——高性价比细节外飘窗、凸飘窗外飘窗(1-1.5m)飘窗设计不但丰富了室内空110二期户型修改原则

面积（平米）客厅主卧次卧书房餐厅厨房卫生间零居30-40朝向要求较低，开间不低于4.2米，格局方正

完整厨房，独立的的操作台方正，不低于4平米一居45-55客厅朝南，开间不低于3.5米，格局方正朝南，开间不低于3.3米

完整厨房，独立的的操作台方正，不低于4平米二居（紧凑）65-80客厅朝南，开间不低于4米，格局方正朝南，开间不低于3.3米朝东或者朝西，开间不低于2.8米

完整厨房，独立的的操作台方正，不低于4平米二居（舒适）80-90客厅朝南，开间不低于4.2米，格局方正朝南，开间不低于3.5米朝北，开间不低于2.8米

L或U型操作台，面积不低于7平米明卫，面积不低于5.5米，可摆放浴缸三居（紧凑）95-110客厅朝南，开间不低于4.2米，格局方正朝南，开间不低于3.5米朝北，开间不低于2.8米朝南，开间不低于2.8米宽大独立的餐厅，可摆放6人餐桌L或U型操作台，面积不低于8平米双卫，至少又一个单明卫，可摆放浴缸三居（舒适）110-125客厅朝南，开间不低于4.5米，格局方正朝南，开间不低于3.6米朝南，开间不低于3.3米朝北，开间不低于2.8米宽大独立的餐厅，可摆放6人餐桌L或U型操作台，面积不低于9平米双卫，至少又一个单明卫，主卫可摆放浴缸二期户型修改原则面积客厅主卧次卧书房餐厅厨房卫生间零居30111感谢聆听感谢聆听112二期产品定位及建议二期产品定位及建议113宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案114目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个分别是：奥体板块：首创国际城/泛美华庭/SR新城/坤泰新界/金地国际花园长青板块：万科新里程/金地滨河国际社区潜在项目：保利达/名流竞争项目分布图五里河核心商务区奥体板块一级辐射区浑河沿岸二级辐射区浑河沿岸二级辐射区沿海赛洛城坤泰新界金地国际花园万科新里程沿海赛洛城首创国际城泛美华庭SR.国际新城金地滨河国际社区目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个竞争项目115项目容积率物业销售均价户型总套数成交套数销售率剩余套数名称

类型(元/平)1居2居3居以上

1居2居3居及以上坤泰新界2.26多层4800面积套数面积套数面积套数105090085%套数套数套数高层板楼58平17584-120平400108-140平475108060首创国际城3高层480048平8088-117平420121-171平40047501653%20345370SR国际新城5.5高层370057-65平3087-128平220122-180平1705000165033%25205155泛美华庭3高层塔楼470060平9090-92平200120平110103323022%505085金地国际花园2多层小高层4500

87-91平600119-140平12001800130061%

180320万科新里程2.2高层430058平10088-107平700122-133平300110085077%315095层板楼金地国际滨河社区2多层小高层430068平11089-92平200110-135平120总90006014%10018585一期430沿海赛洛城5.33高层450053-69平48089-109平312114-131平16896018319%384250143容积率：我项目和SR国际新城为最高达到5.3以上居住舒适型差，但是SR销售均价低于我项目。物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差异化来缩短与竞争项目的劣势。价格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格并无明显优势。项目容积率物业销售均价户型总套数成交套数销售率剩余套数名称116区域市场产品总量与投放量区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。（套）区域市场产品总量与投放量区域内产品总量较大，117区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北通透的板楼销售情况较好，其他项目产品剩余量都较大，目前形式不容乐观，区域竞争激烈。区域内产品推出量、销售量及剩余量（套）区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品118区域内各户型总量目前区域在售产品主要以两居、三居为主，体量较大；我项目以一居、两居产品为主且一居产品供应量较大。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。区域内各户型总量目前区域在售产品主要以两居、119区域内1—4居产品所占比例一居室共1015套，所占比例为14%，二居室，共3052套，所占比例为43%，三居室共2313套，所占比例为33%，四居与跃层680套，比例为10%。我项目占一居市场份额的47%，为区域市场最高。占两居市场份额的10%区域内1—4居产品所占比例一居室共1015套，所占比例为14120区域内项目户型存量情况项目名称一居面积两居面积三居四居及跃层泛美华庭6090--92120金地国际花园87--91119--140180坤泰新界5884-120108-140160万科新里程5888-107122-133金地滨河国际社区6889--92110-135首创国际4888-117121-135145-171沿海赛洛城53-6989--109114--130SR57--6578--128122-135145-180合计套数59414451120183由以上数据可见，区域竞争项目在售产品以二居、三居存量较大，竞争激烈，一居产品相对较少，我项目占剩余一居产品份额的65%。区域内项目户型存量情况项目名称一居面积两居面积三居四居及跃层121小结区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园销售量较好，其他项目销售情况都不容乐观。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。从目前区域内产品总量来看，供应量以二居室和三居室为主，占到区域总供应量的76%，四居及跃层占10%，一居室占14%，一居室相对供应量较少。从剩余产品分析，市场以两居、三居剩余产品为主，占市场份额的77%，二居产品市场竞争激烈；一居产品相对较少占18%，今后小户型产品主打差异化和增加附加值将成为提高产品竞争力的有力手段，实现较快去化的主要产品之一。小结区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城122宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案宏观市场浑南区域市场分析竞争项目个案123开发商：沈阳首创新资置业有限公司项目地址：浑南区西路1号物业公司：北京盛世物业管理有限公司建筑商：北京城建景观设计：上海地尔国际建筑类别：高层装修情况：毛坯价格：4800元/平方米开盘时间：2008-09-28入住时间：2009-12-31总建筑面积：61万平方米占地面积：17万平方米容积率：3绿化率：43%首创国际城产品基本情况开发商：沈阳首创新资置业有限公司首创国际城产品基本情况124户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居474800806075%两居88--11650004207517%三居98-1355000360257%四居140-200500040512%首创国际城户型配比以两居、三居为主一居小户型产品去化速度快，需求较大。户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率125销售情况首创国际城该项目2008-9-28号一期开盘，推出400百套房源，开盘前三天优惠认购价格4300元，之后又加推500套，均价回归最初制定均价4800元/平米。价格在奥体版块内高层产品中属中、高等价位受大势影响和日益浓厚的观望心理，由于成本较高无降价趋势，销售缓慢。销售情况首创国际城该项目2008-9-28号一期开盘，推126客户线根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体需求率的65%，浑南、大东也是具有一定的购买力的区域。从客户职业特征方面来看，白领、公务员、企业中管比重较大，一般职员与私营业主所占比例较小。首创国际城客户线根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平，占总体需求率127客户线依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等媒介主，该项目推广力度较小，目前推广基本停滞。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及一次以上置业，以提高居住品质为主。首创国际城客户线依图表反应来看该项目推广方式以报广、户外、网络、短息等128首创国际城产品线47平米一居室92平米二居室户型方正，布局合理，居住舒适度高。92平二居室南北通透户型方正，设计合理，客厅采用开敞式阳台，附加值较高。主客卧房门对开，私密性较差。首创国际城产品线47平米一居室92平米二居室户型方正，布局合129首创国际城产品线121平米三居室133平米三居室全明户型设计，南北通透主卧270转角飘窗视野开阔。卫生间与厨房位置互换效果更好。南北通透，户型方正。明厨明卫设计主次卧门对开，影响实用性。首创国际城产品线121平米三居室133平米三居室全明户型设计130区位：首创•国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望，经浑河桥顺畅承接金廊的便捷与繁华。品牌：首创置业股份有限公司，乃中国大型地产综合营运商，是北京大型国有企业集团首创集团旗下之地产旗舰，国际城是首创置业旗下三大产品线之一。产品：项目建筑类型为高层板楼，面积区间47—200平米，产品线较丰富，产品以二、三居为主，户型多为南北通透型格局，采光效果好，居住舒适度高。销售情况：项目2008年9月28日开盘，放出400套房源，经过3个多月蓄客期，开盘一周内销售150余套，后期销售滞缓。客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，从职业特征来看，主要购买力来自公司职员、公务员、私营业主及年轻白领等。首创国际城区位：首创•国际城位于浑南的核心位置，与五里河CBD隔河相望131开发商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司项目地址：浑南区沈营路7号物业公司：泛华物业建筑商：泛华建设集团景观设计：辽宁景观设计研究院建筑类别：高层装修情况：毛坯价格：4700元/平方米开盘时间：2008-06-28入住时间：2009-11-15总建筑面积：15万平方米占地面积：2.8万平方米容积率：4.3绿化率：50%泛美华庭产品基本情况开发商：泛华房地产开发（沈阳）有限公司泛美华庭产品基本情132户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一居604700907077%两居89--92480020012060%三居126-13948001104036%泛美华庭项目主要以两居为主，供应量较大户型配比户型主力面积(㎡)均价（元/平米）套数销售量销售率一133销售情况该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百套房源，由于蓄客期较长，开盘当天去化160套左右，进入7月后销量下降幅度较大，受奥运赛事的影响以及现阶段房地产大势不好，观望情绪浓厚的环境下，至今整体销售态势没有好转。泛美华庭销售情况该项目2008-6-28号开盘，一期推出400百134客户来源区域职业特征客户线泛美华庭根据上图所示客户来源区域主要为沈河、和平、大东，铁西、皇姑也有部分客户。从客户职业特征方面来看，私营业主所占比重较高，其次为一般职员与金融系统工作人员。客户来源区域职业特征客户线泛美华庭根据上图所示客户来源区域主135客户认知途径客户置业情况分析依图表反应来看该项目推广方式较少，以报广、路牌、网络为主，老客户介绍也有一定的效果。从置业情况反面来看，主力客户群为二次置业及三次以上置业，以提高居住品质为主。客户线泛美华庭客户认知途径客户置业情况分析依图表反应来看该项目推广方式较少136泛美华庭产品线65平米一居室户型