深圳大型综合商业中心研究

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页深圳大型综合商业中心研究具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。从旧时乡村墟市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心。商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。一、商业地产宏观概况（一）、一级市场1、土地供应增长，商服用地所占比例回升深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。下图中2006年数据为计划数值，跟2005年的数据相比增幅很大。图1深圳市历年土地供应情况注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰8.6%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。图2深圳市历年商服用地占土地总供应情况注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用地地价指数近年来稳步上升深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。2005年福田区的指数高出盐田区35%。图3深圳经济特区历年商业用地地价指数注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（二）、二级市场1、供给情况1-1、商业用房施工面积增长加快深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。整体来看，深圳市的商业用房的施工面积增长较快。该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步增长，趋势较为平缓。图4深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：万平方米）。其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。其余各区整体上则是振荡着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。表1深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工199686.9540.2224.630.511.51199762.8961.5818.726.5115.49199857.865.7442.2711.3728.814.181.531.0120.7510.0128.847.17199966.936.8169.4524.4541.357.758.70.9524.795.834.2310.92200052.915.0462.618.7144.4615.293.421.6131.5714.8135.3413.36200138.0410.5780.1217.441.5513.622.140.3728.2913.0850.2914.48200253.4422.6163.6423.0244.2718.083.542.9938.157.6348.4330.52200345.3714.7583.8815.3545.2421.534.912.5646.717.3665.8730.88200460.8618.3386.039.6872.1432.058.614.6875.8133.5475.724.96200556.376.7375.1628.6159.5427.148.636.1392.139.7278.5518.81注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比例逐步回升。其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年振荡着上升，其增长趋势较为明显。图5深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%）：表2深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工施工面积新开工199614.189.969.6825.5011.00199714.4413.838.7316.217.92199813.846.678.546.938.704.274.145.6712.5615.4314.4012.05199914.777.579.508.179.755.1328.4424.5511.726.8811.709.34200013.315.207.778.1910.409.129.5210.5214.4614.7711.8810.34200110.5113.549.697.084.3910.018.6712.8210.55200211.5616.318.098.896.937.395.446.1711.628.4612.3818.64200311.4211.5538.9211.4211.6411.068.1018.9822.66200413.0017.1311.026.419.8215.1511.4414.0812.0011.1817.6311.21200516.8927.1311.2613.7411.5913.1811.2216.1410.6412.4113.057.31注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-2、商业用房竣工面积增长较多从1996年开始，深圳市商业用房竣工面积整体上呈现振荡向上的形态，增长速度较快，从其占商品房竣工面积的比例来看，则较为平缓，从1996年至2002年，其比例是略微下降的，从2003年又开始了缓慢的上升。图6深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的情况如下表所示（其中面积单位为万平方米，比例为%）：表3深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例199614.7412.4621.0614.0612.874.4113.9819977.669.428.187.449.726.684.313.982.757.56199813.714.246.515.703.442.878.8914.137.8210.00199912.2711.2815.799.996.817.325.7245.516.488.6211.5710.5820008.687.4212.866.148.819.90.264.038.088.549.238.22200111.910.5321.457.928.2214.130.4911.818.129.9012.569.75200211.876.6010.855.457.7111.889.479.727.52200313.5310.3713.985.084.9012.961.5210.7324.2214.9922.4415.0820047.256.8621.358.109.3832.051.959.2631.5818.2711.3610.57200527.3318.2217.378.528.4213.261.694.5511.265.2825.7613.98注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-3、商业用房批准预售面积逐年增加深圳市的商业用房批准预售面积从1992年起到1999年整体趋势是振荡着增加的，从2000年开始其增长幅度加大，在2004年出现一定下调之后2005年又开始了增长。图7深圳市历年商业用房批准预售面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的情况如下表所示（单位：万平方米）：表4深圳市历年商业用房批准预售面积（按区域分）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区19927.823.32.84199318.3712.947.73199417.6717.062.0113.523.68199512.795.436.913.5510.06199620.2621.423.158.1911.41199714.064.444.7212.837.72199823.6616.2910.328.3512.25199912.4914.412.250.334.4111.0820006.758.1410.91.888.4314.3520019.49.827.211.2917.3119.9920027.4912.6513.170.9515.5722.05200310.361628.983.0418.3421.7320045.069.1311.960.2824.1732.2420055.45942.4932.412、需求情况2-1、商业用房销售面积快速增长深圳市商业用房的销售面积在2001年之前较为平稳，从2001年到2002年增长迅速，之后出现了振荡向上的趋势。其中现楼销售面积在增长至2004年后出现了锐减，而楼花则一直保持着振荡向上的趋势。图8深圳市历年商业用房销售面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的具体情况如以下三个表所示（单位均为万平方米）：表5深圳市历年商业用房销售面积（按区域分）深圳市历年商业用房销售面积（万平方米）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区199611.492.661.324.381.3819978.754.482.489.542.1519985.343.720.084.044.6919995.262.152.914.435.855.620003.213.884.640.727.576.320014.923.422.590.288.237.9620026.156.526.5315.8911.2720036.614.827.621.165.5113.6620040.948.169.660.1517.7921.3920052.939.28.551.1716.7714.86表6深圳市历年商业用房现楼销售面积（按区域分）深圳市历年商业用房现楼销售面积（万平方米）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区19963.482.220.792.470.5719973.564.171.464.821.419982.691.641.710.052.92.2619992.010.842.520002.412.362.7320011.262.521.250.094.350.5520023.314.683.985.692.9820035.023.384.8120040.945.834.930.1510.194.920051.862.023.58表7深圳市历年商业用房楼花销售面积（按区域分）深圳市历年商业用房楼花销售面积（万平方米）年度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区19967.990.440.551.910.8119975.190.311.024.720.7519982.652.060.290.031.142.4319993.251.321.6120000.81.521.850.472.41.9720013.660.91.340.193.887.4120022.841.842.5510.28.2920031.591.442.743.418.75200402.334.7307.616.4920051.116.038.151.0114.7511.28注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2-2、商业用房现楼空置面积波动不大深圳市商业用房现楼的空置面积从1996年直至2003年波动均较为平缓，2004年空置面积出现了大的增长，2005年有所下降，波动的幅度有所增加。图9深圳市历年商业用房空置面积注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（三）、三级市场1、商业用房二手交易均价近年来比较稳定深圳市商业用房二手交易的均价在2005年之前比较平稳，在2005年1月份出现了飞跃，由12426元/平方米增长至17304元/平方米，之后出现一定的回落之后又开始缓慢的上升。图10深圳市历年商业用房二手交易均价注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的商业用房二级市场价格指数如下表所示。罗湖区最高，福田区次之，最低的是盐田区与宝安区。表8深圳市历年商业用房二级市场价格指数（按区域分）年度季度罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区基数248.95207.56136.988.483.09121.962001Q1249.14207.73137.0188.4783.16122.05Q2246.64214.13135.4891.7883.86120.46Q3244.91209.12139.7792.3582.84118.51Q4245.92213.11140.6693.2283.8118.182002Q1245.17216.17143.5290.6887.41122.71Q2249.14214.7145.990.6885.71125.66Q3248.29222.36146.8890.8286.76130.63Q4246.74221.36143.9991.5587.36130.952003Q1247.34223.27142.2892.1185.84129.44Q2254.08222.3142.8888.0283.79127.5Q3247.91217.17148.2186.2484.05126.14Q4252.21215.68150.2783.0284.98124.742004Q1258.03217.27151.6883.0286.33127.52Q2253.49221.15149.583.4188.89127.92Q3247.36218.03149.9986.4587.98130.34Q4253.82218.32146.2889.784.25130.822005Q1250.72215.78144.8992.3585.13129.15Q2250.41223.91146.3791.0385.66125.41Q3241.33219.19146.5789.6886.18125.72Q4244.4211.32145.3286.1485.62127.98注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用房租赁价格指数近年开始增长从2001年到2003年，商业用房租赁价格指数变化不大，比较稳定，从2003年到2004年，该价格指数从357增长到367，接近10个点，到2005年，该指数增长至376，又增长了9个点。其中主要是因为罗湖区的租赁价格指数增长较多导致的。其余各区变化则不是很明显。图11深圳经济特区历年商业用房租赁价格指数注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（四）、小结对于深圳市的商业发展情况，综合来讲，商服用地的土地供应与其占土地总供应的比例有逐渐上升的趋势。商业用地的施工面积、竣工面积以及其占商品房施工面积、竣工面积的比例近年来都有增长的趋势。商业用地的销售面积和批准预售面积也有增长的趋势，而其空置面积经过近些年的波动之后，呈现出逐渐减少的趋势。由此可以看出商业的供给保持着增长的趋势，估计未来几年该趋势不大容易发生逆转。全市商业用地土地供应价格基本保持稳定，销售价格增长较为缓慢，但是总体趋势是上升的，而租赁价格近年则有抬头的趋势。由此可以看出商业的需求也有一定的增长趋势，并且有望继续保持。二、深圳市商圈概况商圈的界定：1、圈内商业规模在10万平米以上；2、拥有至少1个以上，营业面积不少于4万平米的购物中心，或1个以上，营业面积不少于3万平米的现代步行商业街区；3、已有的或未来5年规划的商业面积不少于30万平米；4、具有全市知名度。根据不同的行政区域划分，罗湖区已经确立了东门商圈、人民南商圈和宝安南商圈形成的“金三角”商业格局；福田区则以华强北商圈和中心区商圈二分天下；南山区也基本形成以后海商圈、南头商圈、蛇口商圈为基础的带形商业布局；宝安和龙岗两区在的人口密集的行政中区也逐步形成了各自的商业中心。可以说现在的深圳商业已经进入了群雄并举的“割据”时期。（一）罗湖罗湖是深圳最先开发的地区，是立市之初的政治、文化、商贸中心，早在八十年代就形成了东门和人民南两个商圈。1、东门商圈作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期，从最早的乡村集市到后来的通商中心、商业物流中心，再到现在全国最大的步行商业街和现代商业中心，可谓深圳史历最古老而非常成功的商业街区。通常所说的东门商圈大致是以人民北路为轴线左右两冀延伸300多米的范围，其中又以大阳百货和茂业百货、旺角购物中心为核心商业街区。整个街区共有28栋主要商厦，15条主要步行街，经营商业面积50多万平米，近6千户商家，日均客流量30多万，节假日更可达50多万，最高时超过80万。这里有大江南、茂业百货、天虹商场、太阳广场、金世界百货等大型百货；有白马时装城、大世界服装、铜锣湾时装广场等专业服装市场；有博雅、博乐琴行、陶瓷世界、手机城、眼镜专卖、东门书城、东门鞋城、国际小商品中心、美容美发用品市场等专业店；有九龙城、中海商城、德奥商城、文华广场、名仕商城、东门新天地、天龙商业城、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场等综合商厦；还有各式大小店铺。这里的店铺月租金主要在1000-2000之间，真可谓寸土寸金。东门主要为中低端商品市场，以服装零售和批发为核心业态，是珠三角区域最大的服装集散中心，同时汇集了餐饮、休闲、娱乐、金融、医疗等现代消费服务内容，是深圳经营品种最齐全的商业区，消费环境整洁、良好，合适各种阶层消费者，尤其是为数众多的工薪阶层，因此成了大多数深圳人的消费天堂。2、人民南商圈位于罗湖区的西部，深南路以南，文锦南路以西，建设路以东，沿河路之北，以人民南路为轴线，连接罗湖口岸，是深圳开发最早、开发程度最高的商业中心区，具有强大的商务、口岸经济优势。罗湖口岸是全国最大的陆路口岸，日均出入境人流量近30万人次，为人民南商圈带来巨大的商机。据有关调查显示，在该片区商业消费者中有60%是港人。在这里主要汇集了购物、休闲、娱乐、酒店、商务、餐饮、观光旅游等中高档次的商业。有深房百货、国贸、天安国际动感名城、西武百货、友谊城、佳宁娜商场、钻石广场等百货商场；有天安国际大厦、国贸大厦、嘉里中心等高档写字楼；有香格里拉、鸿燕大酒店、佳宁娜大酒楼、新都酒店、新一代海港酒楼等高档酒店餐饮业，还有大量的卡拉OK、夜总会、洗脚城等休闲场所。人民南一度被喻为深圳商业的名片，但进入九十年代末后，由于其它区域大量商业、商务物业兴建，区域竟剧烈，加上片区自身缺乏与时俱进的经营理念、核心竞争力和物业的老化等因素，片区商业出现了衰退。经过近两年的大加改造，商业的复兴已有一定成效，目前该片区店铺月租金主要在400-1000之间。3、宝安南商圈主要是指在深圳河以西，滨河路以北，红岭路以东，笋岗东路以南的范围，以红桂路、宝安南路及一小段深南中路为主要商业街道，是深圳最早的美食街区和商务、金融区之一。从商业业态布分看，整个商圈可以以深南中路为轴，分成南北区两个部份：南区是集大型现代购物中心、商务金融中心、超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等一体的现代时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光区；北区是以美食街区为龙头的商务、金融、餐饮、居住区。如今，东门、人民南商圈和宝安南商圈被喻为深圳罗湖区的“金三角”，成为了以服务业为支柱产业的罗湖区的基础和核心竞争力，目前以“金三角”商圈为核心的服务业产值已占到该区GDP的90%。（二）福田九十年代，随着深圳经济规模快速增长，城市开发重心逐渐西移，福田区确立为新的城市行政、文化、会展、商务中心，土地开发强度加大，人口大量增加，新规划建成的城市中心商务区更是吸引来大量的企业机构和商务人流，促使了华强北和中心区商圈的形成和繁荣。1、华强北商圈随着深圳电子信息技术产业的迅猛发展，和个人电脑、数码产品等成为平民化消费品，原来规划于“郊区”的上步电子工业园逐渐发展成了全市最大的电子配套专业市场，商贸人流急剧膨胀，经过1999年和2004年两次更新改造，便逐步形成了目前以电子配套市场为龙头，集钟表、通讯、黄金珠宝首饰、家电、服装等专业市场及大型百货、超市、精品屋、专卖店、便利店、娱乐餐饮、金融证券为一体的华强北商圈。整个商圈范围以华强北路为主轴，包括振兴路、振华路、振中路、华发路、燕南路、中航路等街道，其中华强北商业街全长930米，是目前全国大中城市商品销售总额最大的商业街。商圈内有50多万居住人口，企业一千多家，20多家专业市场，30多家商业品牌大型商场，560多家大小商家，3400多家各式门店；40多家金融和证券机构；60多家保龄球馆、迪厅、酒吧等休闲娱乐场所。每天有15万人在此进行商业活动，一年销售额达280亿元（其中电子通讯产品交易量占全国的30%，交易总额占华强北商圈的70%），日客流近50万人次，总商业面积超过80万平米，月租金基本在500-2500元/平米之间，是深圳市乃至华南地区客流、物流、资金流最为集中、业态最丰富的商业旺区。2、中心区商圈福田CBD商圈，东起彩田路，西至新洲路，北临红荔路，南接滨河大道，总占地4平方公里，是福田区的核心中央区域，是深圳市新兴规划建设的金融、政治、文化、信息产业、服务产业中心，是一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设的都市中心区域。中心区以深南大道分成南北两区，南区为深圳市商务中心，北区为行政文化中心。中心区规划总建筑面积750万平米，就业人口26万，居住人口7.7万。目前，已建设有超过140万平方米的甲级写字楼和数十个大型高档住宅区，总建筑面积超过规划一半以上，初步形成了大规模的顶级中央商务区、居住区，预见该片区商务环境在未来数年时间内可走进成熟期。目前，片区内部份商业区尚处于兴建中，主要商业有怡景中心城、COCOPARK、晶岛国际、第三空间等大型购物中心，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼等，这些项目的商业总面积将达到50万平方米以上，若加上中心书城、其它楼宇的裙楼商业和规划建设的岗厦西购物中心总量将超过100万平米。（三）南山进入2000年后，经济和人口规模急速膨胀，特区内可供开发土地益发稀少，尤其是罗湖和福田两区，房地产价格开始飚升，随着滨海大道建成通车，地铁1号延长线及2号线规划建设，西部通道等利好因素，南山区作为关内的价格低谷被迅速填平，南山崛起势不可挡。目前已有雏形的主要有南头、蛇口、后海三个商圈。1、南头商圈主要是指以学府路、桂庙路、南新路、常兴路为轴线的两翼商业群，片区主要商家有家乐福、人人乐、东方巴黎、西部电子、岁宝百货、姊妹城、女人世界、女儿国、曼哈、天虹商场、南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场等。2、后海商圈也就是南山商业文化中心区商圈，主要是指南山大道以东，后海大道以西，桂庙路以南，南油开发区以北的商业片区，主要包括海岸城、保利文化中心、南山书城、TIME现代城、花园城、南海大道商业街、南油购物公园等项目，主要商家有深圳第一家沃尔玛、海雅百货、信和百货、吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等，商业总面积近50万平米，基本月租约在300-500元/平米间。3、蛇口商圈大约是指以海上世界为核心，方圆近1000米的范围，或者是港湾一路、南海大道、水湾路、望海路围合的商业片区，也可称为海上世界商圈，它是蛇口工业区的明珠，未来真正的国际化滨海口岸商业中心。1984年邓小平南巡视察蛇口工业区时，在法国游轮“明华轮”号上题下“海上世界”四字，从此后“明华轮”停泊的海上世界片区成为了标志性的观光旅游景点。现在海上世界片区是外籍居民的集居地，拥有占在深外籍人数1／3的超过3000名高层次外籍居民，深圳3所国际学校的2，南中国唯一的外籍妇女联合会、社区教堂等。海上世界商业区以餐饮、娱乐、休闲、酒店业态为主，商业面积近10万平米，“蛇口海上世界”、“十五公里滨海长廊”、山海酒吧街、海上世界咖啡酒吧文化广场已经成为深圳最好的街区，异国风情的商业氛围形成了这里的独有的特色。目前蛇口海上世界片区正在进行大规模改造和住宅开发，7月1日西部通道将贯通蛇口东角头和香港元朗，港人将可沿蛇口新街、望海路等进入蛇口海上世界片区，口岸经济效应将成为西部第一个对接香港的海上世界商圈发展强劲的推力，预计海上世界商业区会成为新一轮的置业、投资、消费的热点之一。总观南山，南山的商业有自身的特点，由于向来缺少大型专业市场、城市主要商务经济的拉动和一些历史发展渊源，南山商业基本自发形成于居住人口较集中的社区街道和密布的民房间，因此家居氛围浓，人气较旺，但是基本以小商品零售和一般服务业为主，分布松散、无序，档次低，业态少，很多还处于杂货商店、小批发店的原始形态。经过近几年的大力规划建设，商业基本形成了以百货、大型综合超级市场为主导业态的新局面。目前已形成了上述三个相对成熟的小商圈，但这三个商圈在地域上没有明显的分界，基本是沿路带状分布，未能形成成熟的拥有强大辐射能力的大商圈。（四）宝安宝安从整体看，大约可以分为宝安中心区和“宝城”（宝安老城区）两个大商圈。中心区是政府高标准规划的政治、文化、商务、体育、居住的新中心城区，根据规划，将在此建设60万平方米商务中心，因此前景十分看好。但目前进入片区居住的人口尚少，商业氛围还没有形成，除了将建设30万平米的大型购物中心——都市“摩尔”外，大量楼盘都规划有大面积的商业，未来总商业面积将超过50万平米，竞争十分激烈，因此中心区商圈还需要经过较长的商业培育期。宝城商圈是由以25区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域,是宝安最老，人气最旺的商圈。商圈内主要有海雅百货、大富豪购物广场、新一佳、万佳、人人乐、顺电、国美、沃尔玛、家乐福、人人乐、好百年等知名商家，业态齐全，人气鼎盛。片区核心客源以宝安原住居民及当地白领阶层为主；而商圈北面的边缘地带则主要是以附近工业区的外来人口为消费源。（五）龙岗从龙岗区整体看，龙岗的大型商业基本集中于龙岗中心城区，大体是机荷高速公路以北与龙岗河及其一条支流围合，约5平公里的范围。2002前后中心城区商业开发进入了快速增长期，几年内开发出了万鑫五洲风情Mall、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、柏龙商业广场、东方茶都、龙岗电子世界等多个大型商业项目，至2004年，片区商业总面积就接近了100万平方米，区域人均商业面积2平方米，商业竞争十分激烈。经过随后两年低迷期，在住宅开发、地铁三号线、大运中心、高交会馆等利好因素推动下，商业地产开发又进入新一轮的投资热潮，目前主要项目有加拿大555集团的美国MALL，万科地产的龙翔大道项目等，预计未来总量将超过50万平米。近年来龙岗中心城的商业面积增速过快，且人口和平均消费能力没有很大提升，目前已经出现了供需严重失衡的局面，商业空置率很高，商业租金低，普遍都在30-100之间，人流量最密集的龙岗老街（龙兴街）的租金最高也仅250元／平方米左右，相比之下可算是深圳各大商圈的低谷了。（六）商圈分析及未来趋势目前深圳仍处于快速的“扩张”阶段，经济、人口规模高速增长，城市发展以福田中心区为辐心，向东西两翼快速推进，众多卫星城逐步兴建形成，区域商业中心发展日新月异，住宅、商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。从商圈分布发展来看，全市基本形成了超级区域（市级）中心商圈——区域（区级次）中心商圈——社区商圈多层次、多圈鼎立的均衡发展格局。市级中心商圈以东门-人民南-宝安南、华强北为代表，依然是全市商业高地，引领消费潮流。福田CBD商圈，后海商圈是规划中的市级商圈，是未来的商业新贵，正奋起直追，蓄力主角地位；区级次中心商圈以蛇口、宝安中心区、龙岗中心区商圈为代表，新规划、完善市政设施和无可比拟的发展前景是其独占优势；社区商圈以南头商圈、宝城商圈、华侨城商圈为代表，以满足片区居民日常消费为主。从商圈竞争情况看，关内的各商圈间竞争剧烈，同质化增多市场份额向西分流，并逐步趋向稳定。随着中西部商圈的崛起，市场份额被不断摊薄，罗湖商业的龙头地位受到前所未有的挑战。人民南商圈由于物业老化、经营管理缺少创新、缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退的罗湖商圈。经过环境、建筑、交能连廊等一系列的更新改造后，目前还处于复兴的初期，但受制已有格局，已难以重获以往中高档消费圣地的地位，在中西部新兴大型购物中心的挤压下，正处于艰难的整合求变当中。东门以其品类齐全，良好的步行环境适时的更新改造、适当的定位和口岸优势，牢牢的占据住了广大中低档次商业市场，使其即使在市场份额不断被摊小的情况下，也能依靠做大整个市场来取得持续繁荣发展；罗湖第一MALL——万象城及其二期工程的进入便安安南商圈地位得以确立，并成为极具竞争力的中高档时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光商业区，与东门和人民南互成犄角之势，获得业态、层次互补和更大的整体辐射能力，为罗湖商业在与其它区商业竞争中嬴得制高点。华强北在以电子通讯为首的专业市场经济带动下挤身新兴商业中心，依托其黄金区位及产业人流如今已稳坐深圳商业的龙头位置。开阔的格局、最丰富的业态、最有创新性的产品、充足的可更新改造的空间将更可确保其龙头地位在较长时间内难以被撼动。与其不同的是福田CBD商圈，“出身名门“，依托深圳中心区高瞻远瞩的功能定位，国际标准的城市规划，便利的交通、时尚的购物环境、拥有高学历、高收入、高追求、年轻而个性化的商务人流，将有望成为全市业态最发达、档次最高的商圈。虽然目前还处于培育期，但随着中央商务区的逐步成熟，这必然会与华强北、宝安南商圈形成同质竞争。就目前情况看，南山商业参与中东部商业竞争的程度相对较低，城市自东的发展脉络，使南山商业长期处于自发式的社区商业水平，居住特，但这种局势正在迅速改变。从整体看，南山前、后海片区还有大量土地储备，后海片区还有规划待建的南山CBD金融中心，即将通车的西部通道带来的口岸经济、正在建设的地铁2号线和规划中的广深高速第二通道等都为前山的商业提供无限的发展前景，可堪与福田中心区媲美，将来必定成为中东部商业竞争的最强劲对手。06、07两年南头、后海、海上世界三大商圈建成的商业预计超过50万平米，各商圈商业改造、升级规模十分可观，相信不久相便能形成多层次，业态全面，富有滨海特色，具有全市辐射力的超级商业圈群。今年10月开业的10万平米的益田假日广场将对中东部高档购物中心产生一定影响，其至少将会分流相当一部份来旅游的消费力和南山的消费力。关外，圈内集中放量导致局部供需失衡，部份或将面临困局，有待经历漫长的培育期。在关外的商圈中，尤其是龙岗中心城商圈，本地消费需求不足仍是相当长时间内的痛楚，作为MALL消费的探路者，其面对关内众多新兴的更大型，更时尚购物中心的竞争，前程遥远而渺茫。从业态发展看，深圳商业已经从货百为主导的商业业态发展到以超级综合超市、专业店、专卖店和大型购物中心为主导的商业业态,总体发展十分迅猛。以国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着较强的相关关系：当人均GDP在1000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2000-3000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达到6000美元时，主导商业业态以便利店为主；人均GDP达到12000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（MALL）。目前深圳人均GDP约为8600美元（2006年），据经验判断应是属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段，但从目前各区主力商圈情况看，基本每个商圈都建有了1-3个大型购物中心，其经营面积占总体基本超过50%，也就是说深圳的商业已经基本进入了以大型购物中心为主导的商业新时代。之所以出现这种情况，一方面是深圳经济发展速度快，投资者对深圳商业未来有十分充足的信心；另一方面则可能是人均GDP虽然相对不高，但城市人口密度高。从交通、汽车普及率、消费习惯、城市人口布等方面看，中国市场更倾向都市型购物中心而不是郊区型，而深圳人口密度高，增长速度快，关内人口密度约达10000人/平方公里，全市每年新增常住人口30-50万，相当于一个中等城市的人口规模。因此，能够对建于人口密集的中心区的购物中心发展形成稳定支撑。在业态发展水平上，特区内总体水平相差不大，其中以福田稍为领先，仓储式会员商店、大卖场、折扣店、品牌直销广场等这些国际领先的业态很早就被引进了福田商业，且都取得了成功，其中还有像“海澜之家”、ITAT等具有代表性的经营模式的创新探索者。龙岗中心城龙柏商场曾经创建深圳第一家Outlets,但由于交通、消费习惯等因素而最终没有取得成功，从上海、北京的情况看，深圳在这个业态上还是处于空白。另外，连锁化已成为了现代商业的一个主流趋势，从1996年沃尔玛进入中国落户深圳，深圳商业在竞争中就涌现出一大批优秀的本土机构，伴随着其不断的发展壮大，陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。目前，包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商，已经在全国各地开店逾900家。同质化竞争一个有效手段就是连锁化的市场份额竞争。三、深圳大型综合商业中心分析选取标准：最近几年，在深圳商业地产领域具有一定市场影响力较大型的的项目。在业态上具有综合性质，一般由多种业态组合而成，排除单一业态的商业项目。（一）、深圳大型商业中心概况上世纪90年代中期以来，随着深圳经济和人口规模的持续高速增长，深圳的商业需求迅速增加，逐步形成一系列的大型商业中心。而随着深圳房地产市场的逐渐发展和成熟，商业地产也迅速吸引了一批地产商的目光。过去几年来，深圳大型商业项目的开发与建设一直呈现出旺盛的势头。表1：典型商业中心概要项目现状COCOPARKCBD核心区域位置；在业态组合上，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心；周边众多甲级写字楼、高档酒店和住宅。已开业港隆城宝安最大、最高档的购物中心；一流的硬件设施和高档的购物氛围，物品的丰富性、交通的便捷性已开业花园城中心南山首家、最高档次的大型购物中心；结构明了，人流动线明显；内设沃尔玛购物广场。已开业万象城只租不售和华润专业的运营模式、分析规划准确、招商较好已开业金光华商业广场地理位置优越（人民南路商圈核心）；周边设施（甲级写字楼、餐饮、高级酒店）齐全；交通便利；地铁物业；已开业晶岛国际定位国际化的购物中心，主要引入英、美等国的高档商品；地理位置优越；中心区拥有大量高收入、高消费的人群。在建中五洲风情MALL地理位置过偏、周边消费能力差、交通不便、招商不成功、人流稀少、管理不善、过于超前。已开业怡景中心城地理位置优越，周围已有以及正在建设中的中高档写字楼将为中心城带来客户源，形成中心区氛围后，也可吸引全市居民前来。已开业中信城市广场交通便利，公交线路多，连接地铁入口已开业益田假日广场发达、便捷的立体交通网络,地铁1号线和2号线在本项目地下三层交汇，项目地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市。在建中区位特征从项目的区位特征来看，这些商业项目一般集中于已有的商业中心区或人口聚集区边缘地带。而深圳华强北、东门两个核心商圈由于具有自发形成的特点，土地供应非常紧张，建设大型商业中心具有较大的困难；因此，这些大型商业项目往往选择在商圈附近或具有成为商业中心潜力的地段进行开发建设。另外，大型商业中心对交通的依赖性极强；交通越通畅，则客源越广。上述商业项目在交通上都具有较为显著的优势。大型商业中心罗湖、福田分布图大型商业中心南山分布图从上图中可以看出，目前已开业或即将开业的大型商业中心主要还是集中在特区内，这与特区内外的消费环境、消费水平有着直接的关系。同时我们也发现，大型商业中心基本摆脱了依附老的核心商圈的做法，正在向城市西部延伸，中心区与南山将是大型商业中心的必争之地。规模特征从规模上来看，大型商业项目一般建筑面积都在5万平米以上，主要集中在10万平方米左右。总体而言，深圳的大型商业中心规模都不算很庞大，一来是深圳城市面积较小，商业密度较高，每一个商业的商圈规模都受到来自其他商圈的挤压；二是说明商业开发企业都在开发前进行的理智的分析和市场研究，明确了本商业项目在全市商业分布中的地位和影响力，测算了可能被市场接受的最佳体量。表2:项目名称规划总建筑面积（万m2）纯商业面积（万m2）影响力COCOPARK8.508.50★★☆港隆城7.007.00★★★★花园城中心7.057.05★★★万象城55.0018.80★★★★☆金光华商业广场12.0012.00★★★☆晶岛国际12.858.08★★☆五洲风情MALL15.0015.00★★怡景中心城14.0011.00★★☆中信城市广场15.007.38★★★☆益田假日广场13.5810.00★★★★☆注：部分未开业的商业，其影响力为理想的潜在影响力。整体规划特征随着商业地产开发模式的逐渐成熟，大型综合性商业中心的开发逐步成为一种主流商业地产的开发模式。过去那种简单地为了进行销售而进行开发的商业项目已经不再是市场主流。单体式商业已经逐渐被综合的、由不同建筑体综合构筑而成。另外，大型休闲广场、步行街、内部走廊和天桥等建筑形式被灵活地加入到商业项目中，便利商业项目的业态划分，也增加了购物时的情趣、延长逗留时间。从产品规划来看，地下和地上停车场、储藏室等成为大型商业项目的必备配套。而由于大型商业项目一般都处于商业中心区，因此，往往还附带有酒店、写字楼或高档公寓作为配套，以规避开发风险，尽量回收开发成本。表3：典型商业中心规划布局特征产品线组合COCOPARK大型中空式商业体，由大量内部走廊与楼层之间的电梯联系各商业组团港隆城多层集中单体式商业布局：百货+大型超市为项目商业主体，其他附属部分引进休闲娱乐等商业补充。商业住宅花园城中心沃尔玛为独立建筑，与购物中心通过天桥相连。百安居、迪卡侬在西侧。商业万象城单体式大型综合性商业中心商业住宅写字楼金光华商业广场单体式大型综合性商业中心商业五洲风情MALL大型综合性一站式购物中心商业怡景中心城屋顶为2万平方米的绿色生态公园，主打绿色生态主题。总体5层，地面2层，地下3层东西两侧各有7500平方米的下沉式景观广场，中庭建设一个深圳零售商场唯一的一个室内喷泉。商业中信城市广场联体式设计+大型休闲广场商业写字楼其他益田假日广场利用项目的地理特征，独创四首层概念+休闲广场商业酒店写字楼由于深圳地铁的建设和开通，大型商业利用地铁的主要站点，与地铁接驳已成为一种趋势，很多大型商业中心在规划设计上体现了这一理念。商业业态特征一般来讲，我们把商业业态划分为百货、超市、零售店、餐饮、休闲娱乐、其他六大系列。超市是商业项目聚集人流、消化面积的核心手段之一。对于大体量商业项目来说，一般都需要引进一家或多家超市。比如中信城市广场、万象城等，都引进了大型超市作为项目的主力店。除了超市以外，百货也是许多项目的主力店的重要选择。尤其是一些处于商业人口密集的商业核心区域的项目，还是把百货作为提升其项目商业价值的重要砝码。综合各类业态的比例关系，我们可以看出：这些商业项目百货类和超市类的比例一般占到40%的面积以上。餐饮和休闲娱乐也是商业项目消化一些位置和价值不高的区块的主要业态，其所占比重一般在15-30%之间。表4:典型商业中心百货超市零售店餐饮休闲娱乐其他COCOPARK39%10%Jusco36%15%港隆城万象城40%20％20％10%金光华商业广场70%30%晶岛国际怡景中心城20.1%26%24.9%21.3%7.7%中信城市广场60%益田假日广场55%23%22%功能布局特征在各类业态的楼层分布来看，百货类一般在1楼和以上区域，拥有最佳的位置，一般占有项目的主出入口；而大型超市对位置的要求不是很高，甚至可以选择在地下层部分开设，地下则1-3楼都行。另外，休闲娱乐一般选择在较高的楼层进行配制；而餐饮则可高可低。而对于大型商业所必须的停车位，一般都采取地下+地上的方式解决。地上部分临时性停车，而在地下一层或二层建设大型停车场。表5:项目名称主力店主要商家功能布局特征COCOPARK吉之岛超市TOMBOY、TB2、CHINCHOCASIO、JACKJONES等负二层：停车场停车位600个，联动星河国际花园停车场，共约2300个停车位。负一层：吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰等一层:国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街二层:商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城等三层:高档美食概念餐厅、美容护理SPA港隆城家乐福、港隆城百货红磨坊、必胜客、面点王、中影南国影城、仙踪林、巴西烤肉等负一二层：停车场一二层:品牌名店与时尚主题百货三层:精品生活超市、时尚家居、数码、电子产品四五层:国际影视城，大型高档酒楼、娱乐项目、中西餐饮花园城中心紫荆城、沃尔玛胜记云顶花园酒家香港五星级影院洲立影院 百安居，运动用品专业超市迪卡侬负一层：停车场700个停车位一层：国际二线品牌为主的服装、皮具、饰品、化妆品和特色餐饮二层：港台日韩及国内知名品牌为主的服装、皮具、饰品和特色餐饮三层：音像制品、运动服装用品、保健用品、数码冲印等四层：特色餐饮、健身SPA等五层：洲立影院万象城时尚生活百货、家乐福、万象溜冰场、时尚生活百货一品轩、时尚生活百货、芝麻开门儿童摄影、各式男女装服饰等负二层：停车场负一层：餐饮、超市以及珠宝,服装店铺一层：以知名品牌的服装为主，还有银行。二层：以服装为主三层：餐饮,各色精品店,服装店四层：以休闲品牌的服装,饮食广场等为主，有一个大型真冰溜冰场五层：嘉禾影院金光华商业广场吉之岛超市、百货dior、周大福、金至尊、esprit、艾格周末、kfc、必胜客、HUGOBOSS、所罗门钟表珠宝、calvenklein、PORTS、卡尔丹顿、polo、法国鳄鱼鞋、米兰登、安莉芳、欧迪芬、芬狄诗、负三层：停车场负二层：餐饮、便利店等负一层：珠宝、化妆品、女装、饰品、餐饮一层：国际精品服饰、化妆品、皮具

二层：男女装、皮具三层：女装（国际二线，国内一二线）四层：内衣、运动、童装等五层：数码、床上用品、厨具等六层：健身、餐饮、美发等七层：餐饮厨房制造等五洲风情MALLJUSCO、赛格电子市场、苏宁、ITAT百货周大福、六福、真功夫、永和大王、必胜客等JUSCO:三层（一层超市，二层服装，三层家电、床上用品、运动）赛格电子市场：一楼部分运营，二、三楼运营一层:苏宁、珠宝、餐饮二三层：ITAT百货、赛格电子市场停车位：1000个怡景中心城中心百货、家乐福必胜客、金逸国际影城负二层：B2停车场负一层：B1家乐福、停车场一层：时尚服饰、中西餐饮、服务台、金逸国际影城二层：生活用品、特色礼品、反斗乐园、童装童玩、季节商品、美发美容、中西餐饮、美食广场三层：L1国际名品、男女鞋饰、精品钟表、精致艺品、主题餐厅、休闲餐饮、银行四层：L2时尚阁楼中信城市广场西武百货、吉之岛富翔国装饰品、CP法国品牌、香港昌贸眼镜、周大福、星巴克等负一层：LG层时尚名店、珠宝精品、美食制造，B1层健身康体一层：G层国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场二三层：国际名店、数码影城；四层为流行皮具、美体塑身五六层：高档食府益田假日广场嘉禾影院、四海一家、全明星冰场购物：国际品牌百货、精品特色超市等娱乐：剧场式真冰场、五星级数码影院等

餐饮：主题概念餐厅、环球特色美食、浪漫观景餐饮露台、城市星光酒吧负二层：B2超市、冰场、个人护理、中西快餐、西饼零食等负一层：B1百货、男士时装、女士时装、休闲运动、鞋类、皮具、饰品、西式餐厅等一二层:L1、L2百货、男士时装、女士时装、鞋类、皮具、珠宝、钟表、眼镜等三层:L3影院、中式餐饮、西式餐饮等从上表来看，各大商业中心的业态类型都比较接近。但就项目辐射的范围和商业的档次来讲，各商业中心存在一定的差异。形象较为高档的有万象城、金光华广场和中信城市广场；而港隆城、五洲风情MALL给人的感觉则是档次要低一些。高档的商业中心除了在建筑形式上比较特别以外，其所引进的商家也是体现其档次和形象的核心表现。比如西武百货、各式国际品牌专卖店等等。经营策略与经营状况一般来说，大型商业项目与小规模商业和住宅底商在经营方式上存在较大的差异。大型商业一般实行统一招商、统一进行运营管理；另外，大型商业还对业态具有较为严格的控制，因此对招商非常重视。纯粹的分割出售的模式已经被市场证明存在较大困难。目前，大型商业基本采取开发商（投资商）持有的，对外招租的方式进行运营；因此，大型商业项目属于长期性、经营性的资产，需要通过长期经营与管理获得长期的回报。这也使习惯于短平快的地产商在开发与经营大型商业项目时，面临的最大障碍。下表所列的大型商业项目发展时间都不长，有些项目甚至还处于建设当中，经营状况更无从判断。从整体来看，处于较为成熟商圈内的项目经营状况都相对比较良好；而处于未来拓展商圈内的商业项目经营现状则不尽如人意。表6:典型商业中心经营策略经营状况COCOPARK只租不售人流一般，餐饮生意较好港隆城只租不售处于上升期花园城中心只租不售一期蛇口沃尔玛经营状况良好，二期06年开始营业，在处于市场适应期。南山首家、最高档次的大型购物中心；具有良好的区位优势，人流动线明显；内设沃尔玛购物广场。万象城只租不售、统一经营、对外招租开业近2年多来，经营状况良好；商家入驻率达97％。2005年，全年人流量达到2000万人次，销售额就达到15亿元。项目进入良性发展阶段。金光华商业广场只租不售、统一管理、对外招租人流量较少，处于商业运营初期晶岛国际部分店铺出售，不利于以后的统一经营管理。处于招商过程中，未开业五洲风情MALL分割出售，统一经营，发展商返租人流稀少、空铺严重、经营业绩不佳。怡景中心城只租不售、统一管理、对外招租人流量较少，处于商业运营初期中信城市广场只租不售、统一管理、对外招租经营状况良好，步入正常发展轨道益田假日广场只租不售、统一管理、对外招租招商中，未开业（二）、各大型商业中心发展存在的优势和问题通过对上述项目的分析，我们发现大型商业项目的成功主要取决于一下几方面的因素：1、选址的合理性；2、定位针对区域购买力；3、建筑布局和建筑形态所具有的吸引力；4、商家选择的合理性；5、企业品牌因素；6、营运模式。表7:项目名称成功的原因/存在的问题COCOPARK优势因素：CBD核心区域位置；在业态组合上，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心；周边众多甲级写字楼、高档酒店和住宅；会展中心每年提供大量商务人流；深圳市唯一的公园版情景式购物中心；定位侧重于休闲，针对家庭消费休闲的商品项目比较多。存在的问题：中心区有三大购物中心，以及大量的商业裙楼，竞争十分激烈；目前中心区人气不足。港隆城优势因素：宝安最大、最高档的购物中心；一流的硬件设施和高档的购物氛围，物品的丰富性、交通的便捷性。存在的问题：由于地处关外，当地的高消费居民还是比较习惯到特区内或香港进行消费，一般民众难以支撑如此体量的高档消费场所，项目处于市场培育阶段。花园城中心优势因素：南山大型购物中心、位置优越、交通便利、周边有大量高档社区、可满足消费者购物、休闲、娱乐、饮食等各种需求。存在的问题：品牌档次低、商品分布混乱。万象城优势因素：专业化运作、规划准确、招商较好。存在的问题：同类型近距离商场竞争激烈。金光华商业广场优势因素：地理位置优越（人民南路商圈核心）；周边设施（甲级写字楼、餐饮、高级酒店）齐全；交通便利；地铁物业。存在的问题：人气不旺；商品布局混乱，缺乏统一规划；欠缺吸引人流的主力店。五洲风情MALL优势因素：地价便宜存在的问题：地理位置过偏、周边消费能力差、交通不便、招商不成功、人流稀少、管理不善、体量不过大、过于超前。中信城市广场优势因素：地缘优势、品牌优势、产品优势、创新优势、成本优势。存在的问题：同类型商场多，特色不明显。怡景中心城优势因素：得天独厚的地理位置。下沉的城堡式设计新颖。地理位置优越，周围已有以及正在建设中的中高档写字楼将为中心城带来客户源，形成中心区氛围后，也可吸引全市居民前来。存在的问题：周围已经开业以及将要开业的商业很多，同质化厉害，竞争激烈。（三）、深圳大型商业中心分析的启示项目核心商圈内人口规模是决定项目运营状况的重要保障，也是商业项目运营初期保证项目人气和商业人流的核心要素。一旦出现实际商业面积超出真实市场需求的情况，部分商业项目往往引进一些商业价值较低的业态消化商业面积，尽量避免场地的空置。一般而言：重点引进大卖场（超市/百货等）是各商业项目招商的主流思路。大型卖场往往都是商业项目聚集人气、组织人流动线的主要要素。适当超前与市场现状的把握存在一定的冲突。一些商业项目在定位时，往往需要考虑到未来市场的发展前景，因此需要对市场现状具有超前的判断，而商业项目建成后往往短期内并不符合中期市场预期，因此，需要商业项目的开发或运营商具有长远的战略目的。为降低市场运营风险，一些商业项目往往招商先行，对具体商家进行定制式商业设计成为商业项目的重要前期策略选择。部分商业项目（如万象城）的成功表明，只租不售将逐步成为商业项目运营模式的一个重要特征。一些商业项目在经营并不景气，部分原因也是由于这些商业项目在业态、业种选择上存在较大的雷同，不同商业项目的同质性较高，导致商业项目之间存在较大竞争。附录资料:不需要的可以自行删除常见的电脑死机现象与解决方法开机自检时死机现象：在主板能通电自检时死机，重启，故障依然。故障分析：很可能是内存、主板等硬件有故障。解决方法：对板卡、内存条、cpu进行拔插，先排除接触性问题的可能。还不行的话，使用“替换法”一件一件的排除，直到找出问题。二、

启动windows的过程中死机现象：在启动过程中win98提示“explorer

非法操作”死机；winnt/win2000/winxp系统蓝屏死机。故障分析：这种死机大多是病毒（Funlove

等发作时的表现）、超频、内存、CPU有问题引起的故障。对于win2000等NT内核系统安装了错误的主板、IDE驱动（在老主板上安装新的DMA驱动）会致导启动时蓝屏死机的情况。解决方法：把CPU、内存降到正常的工作频率。对于NT等系统，用“紧急修复盘”进行修复，没有“紧急修复盘”，进入“安全模式”卸载主板驱动程序。从干净的dos系统盘启动，进行查杀病毒。如果有NTFS分区，把硬盘拿到其它正常的win2000/winxp系统上查杀。排除病毒的可能性。以上方法还是不能解决问题，基本上排除了软件问题的可能性，接下来对内存、CPU等进行替换，找出问题。三、

启动windows后死机现象：正常启动windows后很快死机。故障分析：感染病毒，随系统启动的项目中有问题，驱动程序有问题，超频引起，CPU温度过高等硬件故障。解决方法：将CPU、内存降到正常工作频率。打开机箱摸一下CPU的温度是否正常，温度太高，换个好点的风扇。查杀病毒。能正常进入“安全模式”不死机，先运行“sfc”进行系统文件扫描。运行“msconfig”，只保留系统原有的启动项目（windows2000可能将win98中的msconfig.exe复制到windows2000下，也可以直修改“注册表”）。启动后死机和显卡驱动等有关，换几个不同版本的驱动程序试试。排除了以上可能后，用替换法对可疑硬件进行替换，找出问题。四、

系统定时死机现象：系统一段时间不工作,就有规律的死机。故障分析：和电源管理有很大的关系，当然也不排除病毒等其它可能性。操作系统的高级电源管理会在操作系统闲置一段时间后运行“屏幕保护程序”，现在各种“屏保”越来越多，有很多“屏保”做得不是很好。当然更多的是主板对“高级电源管理”支持不是很好，“关闭监视器”、“关闭硬盘”后不能唤醒。解决方法：查杀病毒，视个具体情况禁用“关闭监视器”、“关闭硬盘”等功能，找一些有关的补丁程序。五、

显卡花屏“死机”现象：运行一些图形处理软件，玩游戏时“花屏”死机。故障分析：显卡驱动程序版本不好，显卡上的显存有质量问题。解决方法：找几个不同版本的显卡驱动试试。显卡确实有问题，只有修理或更换。六、

读光盘时死机现象：读光盘数据时死机。故障分析：如果是读所有的光盘都是这种情况，很可能光驱本身有问题，只是少数光盘有此种情况，那是光盘太花，光驱的系统占有率太高，看起来就跟死机一样，只要拿出光盘就没事，就能正常工作。另外有些光驱不支持DMA的传输模式，也会出现读盘死机的情况。解决方法：对于读所有的光驱动都死机的情况，关闭光驱的DMA选项，还不行的话，只有替换光驱。对于第二种情况，最好是少用太花的光盘，确实要使用时在“系统属性”选用“禁用32位保护模式的磁盘驱动程序”一般都能收到较好的效果。七、

播放视频文件时死机现象：播放视频文件时死机。故障分析：以上情况，大多数是由于显卡驱动支持不好引起的。解决方法：换几个不同版本显卡驱动程序，安装一下补丁程序（如VIA的4IN1，INTEL的INF等），实在不行的话，是兼容性问题或显卡本身的质量问题，只有替换。八、

运行程序时死机现象：同时运行多个程序，或运行特定程序时死机。故障分析：同时运行多个程序死机，很可能是系统配置太低，系统资源不足引起或是各软件的相互兼容性问题；对于运行某个特定程序时死机，一般是由于软硬件兼容性问题引起。解决方法：对于同时运行多个程序时死机的情况，如果是系统配置太低，对系统进行升级。若是运行几个特定程序或某个特定死机，应避开几个特定程序同时运行，找一些最新的相关补丁程序。在电脑技术论坛上和电脑技术群上问得最多、最普遍、最集中的帖子莫过于电脑死机求救的内容。网友列举他们电脑死机的现象一般为：系统不能启动、显示黑屏蓝屏、屏幕“凝固”定格、经常出现非法操作而强行关闭某程序、鼠标键盘不能输入、软件运行非正常中断等。死机是一种严重而又是我们在日常生活中遇到最多的电脑故障之一，也是难于找到原因的电脑故障现象之一。由于在电脑“死机”状态下无法用软件或工具对系统进行诊断，因而增加了故障排除的难度。尽管造成死机的原因是多方面的，但是万变不离其宗，其原因永远也脱离不了硬件与软件两方面，故障现象为规律性死机和随机性死机。所以解决起来比较麻烦，比较耗时间，也是我们最头疼的问题。当然，如果我们详细划分，又可以将电脑死机的成因归为人为操作、硬件、软件、病毒侵袭等诸多原因。下面让我们一块来看看究竟有哪些原因容易导致死机现象的发生，又如何进行应对？一、按故障类型分类(一).硬件1.CPU(1)CPU内部的二级缓存部分损坏，此时计算机在运行过程中容易出现死机现象或只能进入安全模式而不能进入正常模式。不过此种故障，如果你的主板支持屏蔽二级缓存功能，我们就可以牺牲计算机速度来避免更换CPU，在BIOS设置中把CPU的二级缓存关闭。(2)CPU损坏当CPU出现部分损坏时，这时机器加电时可能会出现显示器有图像出现，但是不能通过自检或者是无法加载系统。但是多数情况是根本不能启动电脑，这时我们使用排除法就可以快速得出结论。(3)CPU供电不足或供电电源质量太差如果主板的CPU周围的滤波电容有鼓泡，漏液时会造成CPU供电的电源质量差，纹波系统达大，而导致系统经常在运行过程中死机；再一种情况就是主机的开关电源功率不足，特别是+5V或+12V为CPU供电的那一路电压滤波差或者是电流不足(特别需要注意的是对于PIV主板使用了PIII电源时，没有为主板上的CPU供电提供辅助供电接口时，虽然能够正常启动电脑进入桌面进行操作。)，也会出现主机在运行过程中死机的情况。当然，CPU插座与CPU接触不好，也会出现不启动或死机的情况，但我们拔插几次CPU后就可以排除。2.内存(1)在同一台机器使用了两条或两条以上的不同品牌不同性能的内存条当我们在一台电脑上使用了两条以上的内存时，如果这两条内存条不是同一品牌的或者内存芯片不是同一厂家时，因为内存条的刷新速度或工作频率的原因，可能会出现系统不稳定或死机的情况，特别是我们对内存的频率进行过高设置时，更会导致系统的不稳定。因此为保证计算机的稳定可靠工作，我们最好使用同一批次同一型号的内存条。(2)内存条性能差，产品质量不稳定对于一些杂牌条子，因为生产成本和销售价格的限制，此类工厂采购的内存芯片一般都为BC级的芯片，所以其内存条的稳定性和可靠性要差一些，在运行大的游戏程序或者是长时间运行过程中就容易出现死机现象。排除方法也是采用排除法，不过有时因为主板内存芯片供电的原因，可能此类条子在某些主板上会出现死机现象，而在另一些主板上却长时间运行正常，比较难以解决。(3)内存使用了超频性能或加速功能一些主板生产厂家为了满足DIY高手的需要，在主板的BIOS设置中对于CPU内频外频和内存条的频率及PCI等相关设备的频率设置了手动选项，可以进行超频使用。当使用超频性能时，对于一些低端的内存条就会出现工作不稳定的现象而导致系统死机，为了保证系统的稳定可靠性，我们一般情况下不要使用超频或加速功能，以免影响机器的正常使用寿命。还有一种可能就是我们在BIOS中设置了错误的内存条的工作参数，此时需要我们指定使用“BYSPD”即按内存条上面的SPD芯片中存储的内存条参数工作就可以了。3.显卡(1)显卡的散热风扇损坏或散热片松动，导致显卡过热而死机显卡做为文字和图像的重要处理机构，其稳定性和可靠性直接关系着电脑的工作性能。在实际应用中，往往会因为显卡的图像处理芯片使用的散热片过小或者因为长时间使用用变形松动，还有就是散热风扇损坏后停止工作，这都会导致显卡处理芯片过热而出现花屏或死机现象。我们可以在拆开机箱后观察显卡的散热风扇是否转动或转速是否正常，或者直接用手轻拭散热器表面(注意避免烫伤)是否过热。在实际应用中，即使是三四百元的显卡上面使用的风扇也不过使用六个月左右，性能就会明显下降，噪音增大或者转速下降，甚至停转。个别的显卡甚至出厂时散热风扇的+5V供电插头竟然插反，显卡风扇根本就不工作(当然这也不会造成什么损坏，只需要把插头反过来就可以了，但让人不能明白的是这样的显卡是如何通过QC检验的？)。还有就是部分被动式散热装置在长时间使用后，散热片上面的灰尘过厚，也会造成散热不良，致使显卡芯片过热而死机。对于这种情况，需要我们仔细对显卡进行除尘。(2)显卡性能不良这种情况就属于显卡有性能性故障，但是故障比较隐蔽，不是很直观，需要长时间观察或检验才能发现。(3)显卡的驱动程序安装错误或版本不兼容这种故障在实际电脑死机故障维修中应该会占到10%左右。因为装机人员对机型的不熟悉装错显卡驱动，或者是XP系统自认的显卡驱动，再就是显卡本身自带的驱动光盘本身就存在BUG，使用时就会出现死机，掉驱动等故障(如小影霸的6817R显卡，使用驱动光盘自带的驱动程序时会经常出现死机，掉驱动，花屏现象，不过更换为公版的驱动后就没有问题。)。还有就是对于WIN98系统我们安装使用了DIRECTX9.0时也会出现死机等类似的情况。(4)主板的AGP插槽的供电不足或主机的电源供电不足如果我们仔细观察会发现不同的主板其AGP插槽的供电方式是不同的，他们所使用的电源调整管的功率大小也不同，这就会存在供电问题。如果我们使用的AGP显卡的耗电量较大，同时显卡自身也没有扩充电源接口时；或者是主机的开关电源功率偏小时，就会经常出现系统进入桌面操作正常，打字排版也没有问题，但在运行大型的3D，2D游戏时容易出现死机现象，同时再次重启时也可能无法重启，必须关机几分钟后才能重启。此种故障属于比较典型的AGP插槽的供电管过热所致。这里需要注意，对于显卡自身有电源扩充接口时，我们必须使用，因为此种显卡的耗电量非常大，发热量也较大，还需要注意散热问题，相邻的PCI插槽最好空缺。不过，有的主板可以在BIOS中直接对AGP插槽的输出电压进行调整，每次0.1V，当出现显卡花屏，死机时，我们也可以试着调高AGP的输出电压0.1V，看情况是否有所改变。(5)显卡与主板的AGP插槽接触不良或者是AGP插槽上积尘太多因为机箱的原因，在实际故障维修中也会经常出现新买的机器在使用初期经常出现死机或花屏，掉驱动的故障，这时因为机相的制作不规范，致使显卡的安装不到位，显卡的金手指与AGP插槽没有完全可靠接触所致。主机工作环境差的情况下，因为积尘太多，也会导致显卡接触不良而出现死机现象。4.主板主板做为CPU，内存，显卡等其他配件的工作平台，其质量性能直接关系着主机的工作状态，主板也是问题出现比较多的部件。(1)最简单也是最有效的排除死机故障的方法--清除主板上的积尘现在的电脑主板多数都是四层板，六层板，所使用的元件和布线都非常精密，所以微不足道的灰尘经常会造成主机工作瘫痪。灰尘在主板积累过多时，会吸收空气中的水份，此时灰尘就会呈现一定的导电性，可能把主板上的不同信号进行连接或者把电阻，电容短路，致使信号传输错误或者工作点变化而导致主机工作不稳或不启动。我们在实际维修中经常会遇到因为主板上积尘过多造成主机频繁死机，重启，找不到键盘鼠标，开机报警等情况，但我们清扫灰尘后故障不治自愈就是这个原因。(2)检查主板上的滤波电容有无鼓泡，漏液的现象主板上的CPU供电，内存供电，AGP插槽供电的滤波电容鼓泡，漏液，失容都会造成相关部分的工作电源电压变差而导致工作不稳定而使用主机死机。其实，主板上的电解电容鼓泡或漏液，失容并非是因为产品质量有问题，而是因为主板的工作环境过差造成的。我们仔细观察会发现，鼓泡，漏液，失容的电容多数都是出现在CPU的周围，内存条边上，AGP插槽旁边，实际上上述几个部件都是计算机中的发热量大户，在长时间的高温烘烤中，铝电解电容肯定会出现上述故障。同时，出现电容鼓泡，漏液的主板多数都是出现在网吧等长时间开机的环境中，而家庭用户中出现的情况非常少(当然也有的确属于质量问题的，我在这里并非为生产厂家开脱。)在实际维修中，我公司在去年10月份为客户提供华擎的P266A主板，一块全新的主板，在客户处使用了不到一个月的时间，取回时竟然发现CPU下面的PCB板已经发黑碳化，CPU周围的几个大功率电源管，整流管都因为焊锡熔化而移位。这块主板也因此报废。我真的想不明白，这块主板是不是放错了地方，是不是到了拷箱里？在实际工作中我遇到主板鼓泡比较多的主板有：捷波845DPro，捷波845EPRO，捷波694AS2，捷波603CTF，捷波S447，微星845GMAX(MS-6580)。(3)主板上的内存供电或显卡供电了的电源管有无变色或烧裂类似于第(2)个问题，因为内存和显卡的大电流工作，致使用相应的电源调整管过热而损坏后，显卡AGP插槽或内存条的供电电压不稳而导致死机或报警等故障。(4)其他情况主板上的接口芯片，南桥芯片出现问题时，也会出现在系统运行过程中死机。等等。5.硬盘硬盘做为计算机的外存储器之一，容量是越来越大，其可靠性与稳定性直接关系到计算机的正常工作。(1)硬盘供电不稳或不足或电源质量太差如果主机使用的开关电源的功率太小或质量太差，当负荷加大时容易出现电压波动明显或电流下降的情况，此时硬盘就容易出现无法读盘或整个硬盘丢失，此时就会导致主机突然蓝屏死机的现象。还有一种情况就是硬盘的电源接口氧化生锈或者断裂，虚焊，或者是因为主机电源的D形四芯电源插头内部的金属簧片氧化生锈都会导致接触不良，而引起硬盘工作状态变差。这种情况故障比较隐蔽，很难查出故障的真实所在。(2