北京华融战略咨询项目写字楼分析的报告

北京华融战略咨询项目写字楼分析的报告2全国写字楼行业整体看法综述外部影响因素企业行为C绩效模式P行业结构S1990年之后，写字楼逐渐市场化，呈现波动式上升的发展态势2002年开始，为弥补19982000年所留下的供需缺口，市场供应急剧增加，同时需求也受各种因素影响调动起来2002年以来，写字楼投资以平均每年接近30％的速度增加，2005年全国写字楼投资完成额为737亿人民币，占房地产总投资额的5％左右，并且这一比例在近几年比较稳定短期内爆发式增长即将结束，长期来看那，受宏观经济向好的影响，未来市场的发展前景看好。但也会出现阶段性供需关系不平衡的情况写字楼布局具有很强区域性，目前集中于三大经济区的中心城市，未来三大经济区、七大城市带的中心城市是写字楼开发的主要地点选择市场集中度低，无论是开发还是持有经营，都没有绝对领先的企业投资主体呈现多元化：国有和集体企业，专业开发商、业外资本和外资产业模式过去受资金情况的影响，为快速回笼资金以开发后出售为主，未来城市土地更为稀缺，获利较为稳定和丰厚，同时风险水平也较低，这一模式将成为主导模式持有黄金地段的高品质写字楼可获得稳定丰厚的收益和较小的风险，是持有经营目标的首选写字楼开发的关键成功因素：区位选择、准确定位、自有资金和融资能力、工程建设能力等写字楼持有经营的关键成功因素：区位选择、准确定位、经营管理能力、物业本身的品质和形象写字楼开发环节获利性较高，可在20％以上，属项目性短期回报持有经营具有长期获利能力，年回报率可达8％以上，甚至更高，投资回收期为8－10年（与资金结构有关）地产增值可带来潜在收益区域经济发展、产业结构、商务环境、企业发展是写字楼的直接驱动因素写字楼市场受政策影响程度非常大3主要资料来源清单资料名称资料来源时间《2005－2006年中国商业地产分析及投资咨询报告》万瑞咨询2005年9月《写字楼和住宅市场概况》高力国际2006年7月《2006北京写字楼市场需求分析报告》《新地产》2006年第7期全国房地产统计年鉴国家统计局2000－2005年北京市统计年鉴北京市统计局2000－2005年《中国房产信息》－北京市场活力不减戴德梁行2005年第8期《中国地产研究》2005年第三季度中原地产2005年10月《制约行业发展的幕后之手——房地产周期》杨红旭2006年5月《2005年北京写字楼市场回顾及2006年市场展望》北京房地产网2006年2月4外部环境分析方法论外部环境分析结构产业链及行业全景图产品结构、分类及特点说明外部影响因素说明行业的发展历史行业的市场规模行业未来的发展趋势，增长速度行业的市场集中度业务的主要竞争对手行业的KSF总结行业获利空间现状行业获利空间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局5分析背景说明业务现状华融是以商业物业片区开发为主体的公司，历史上以“金融街”片区写字楼群为核心的商务地产开发获得了巨大的成功，不仅积累了丰厚的收益，也建立了领先的市场领先优势及丰富的写字楼开发、租售经验从未来发展角度看，华融系统在京写字楼开发项目储备不足，可持有经营的写字楼项目数量不多，通过金融街控股初步实现了跨地域扩张本章目标写字楼开发销售、持有经营是公司具有核心竞争优势的业务之一，面对未来发展，需要分析审视以下关键议题：从产业链角度分析写字楼价值链各环节目前的状况和未来趋势进行分析，发现市场竞争获利的关键点通过对全国、北京和金融街地区的写字楼发展情况和趋势进行研究，对中长期价值进行判断，对未来的写字楼发展模式和跨区域发展提出建议针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究，从而判断华融在能力具备方面的问题，并提出如何平衡，如何获取和培养这些能力的建议，并且对写字楼持有的目标选择提供选择依据对于所持有经营的金融街区域的写字楼，如何进一步深度挖掘潜在的赢利模式和提供增值服务的机会6分析背景说明分析方法全面审视全国，分析全国写字楼市场的整体发展特点详细分析北京写字楼市场的发展状况和竞争环境分析成果管理工具与其他报告的关系目前中国写字楼行业发展状况、趋势及特点行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施行业短期及未来获利空间的总结分析产业链分析财务分析相关性分析对标分析本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析7从写字楼产业链看，华融未来可能会涉及所有环节华融所在位置客户一级土地开发商写字楼开发商规划设计单位中介服务公司机构/个人投资者物业管理公司运营商建筑施工单位政府主管机构产业价值链市场参与者客户地产开发写字楼开发销售持有/经营物业管理8写字楼可按硬件和软件两方面的标准分为若干等级顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性是否达到５Ａ写字楼水平设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等软件方面是否达到星级酒店标准硬件方面位于主要商务区的核心区极佳的易接近性,临两条以上的主干路高质量的内外装修灵活的平面布局和高使用率（>70%）较大的层面积（2500～3000平方米）宽敞的大堂和走廊高效中央空调系统，四管制空调，功率与大厦面积匹配写字楼智能化预留扩展空间，适应技术变化随时扩展电梯系统良好，客货梯分离充足停车位，个/250平方米现代化的服务配套设施国际知名物业管理公司管理知名专业房地产开发商开发国外知名公司的租户组合一般建筑面积不少于50000平方米评价细则（仲量联行）资料来源：仲量联行；远卓分析9目录全国写字楼整体发展现状及特点北京写字楼发展现状与趋势10写字楼行业受多种因素变化和机遇的影响较为明显，而宏观因素是其根本的推动力量宏观影响因素多种变化和机遇写字楼行业产业结构变化：以高科技、信息、网络、知识和服务为重要构成部分和主要增长动力的新经济发展迅速国际化趋势和与跨国公司海外发展战略的调整一些经济发达、人口规模大的城市中心出现了企业集聚的商务区，写字楼发展机会较多奥运会、世博会等国际活动带来的发展契机经济影响因素中国经济近年来继续保持9％以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段中国加入WTO后，对外经济日渐活跃政策因素1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发2001年开始，政策管制放松2004年开始的宏观调控又收紧了政策写字楼市场发展不平衡，在多数地区处于起步阶段，在北京、上海等少数城市的发展水平较高写字楼受行业发展、企业发展、及城市规划等多种因素影响，有特殊的发展特点11我国经济持续高速稳定的发展刺激了写字楼市场的活跃资料来源：国家统计局；远卓分析1997－2005年GDP总值及增长率单位：亿元写字楼需求写字楼作为商务活动的载体，企业规模、类型和业绩的变化产生了巨大的需求产业结构发展变化，尤其是第三产业的比重提升有效增加了对写字楼的需求新型高端服务业带来的需求，如金融、保险、互联网等高投资收益所吸引的的投资需求写字楼供应经济的向好调动了房地产商和各类资金投资写字楼的积极性原有办公楼多是功能落后和陈旧，不能满足现代商务办公的需要城市规划方面，写字楼作为带动经济发展的载体被优先发展，土地和资金向写字楼开发倾斜中国经济近年来继续保持9％以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美元以上，进入大发展阶段中国加入WTO后，对外经济日渐活跃12宏观调控政策对写字楼行业的影响非常大，例如：2002年开始的爆发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资不足所致1998－2005年全国房地产与写字楼投资完成额增速关键发现1998年开始执行的要求党政机关和国企原则上禁止三年内新建及购置办公楼的政策，造成1999和2000年连续2年写字楼投资负增长2002年开始，办公楼投资压抑之后开始爆发式增长，2003年增速更是达到了34％的高点2004年下半年受国家宏观调控政策影响，投资增速再次减缓资料来源：国家统计局；远卓分析受政策影响等因素影响，投资不足13产业结构也在不断调整之中，其中第三产业的良好发展是写字楼孕育和发展的最有力的推动因素城市的第三产业比重越高，这个城市写字楼的数量就会越多第三产业规模的发展刺激了对写字楼的需求高科技、信息、网络、知识等服务业旅游、会展、娱乐、传媒金融、保险、地产、广告、各类事务所我国经济中，第三产业所占比重正稳定提升全国各级产业发展趋势资料来源：国家统计局；远卓分析CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三产业就业人数单位：亿假设以每年增长4%，人均办公面积7平方米计算，每年需新增办公面积6400万平方米，其中50%为新建的话，开发量为3200万平方米北京目前每年新增供应200－300万平方米，存量为1000万平方米左右14东部地区的企业数量巨大，是主要的写字楼需求来源2001－2004全国法人单位数量变化单位：万个490.7

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资料来源：国家统计局；远卓分析东部和西部的法人单位数量在不断增加，中部的在减少东部单位数量占全国总数量的56％，是写字楼需求主要区域15由于经济发展、政策因素，写字楼市场在2001年前后出现了严重的供需结构失衡中国经济高速增长，兑现对WTO所做的承诺，许多领域的外资企业积极进入中国并且在大中城市进行布点国内企业高速发展，规模实力显著扩张：近几年，各类企业平均扩充办公面积是30%，有的甚至达到了50％新型经济迅速发展，城市的产业结构中第三产业的比重正在加大需求旺盛历史办公楼存量非常薄弱，数量较少，设施和服务落后，大量集中于过时、低端写字楼和办公用房1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发，造成连续3年写字楼供应投资不足，1999、2000年全国写字楼投资负增长供应不足供应需求示意图资料来源：远卓分析16受五大因素推动，写字楼从企业自用办公用房转变为独立的生产要素，市场化趋势明显追求形象、质量，体现企业实力商务活动中心（办公、会议等相关设施）交通便捷及其他配套专业的物业服务…专业化写字楼市场企业规模成长企业规模扩张，总部管理人员增多，管理设施更加专业、复杂商务活动频繁全球经济一体化促进商务活动的频繁，需要专业化环境及配套设施条件投资需求房地产产品的保值和增值功能吸引海外基金、国内机构以及个人投资者进入产业结构和规模受城市经济发展的规律影响，第三产业所占城市的所有产业的比重正逐年增大新型服务业产生第三产业中的新型高端服务业，特别是金融、保险、互联网、文化教育等行业高速发展，规模不断扩大资料来源：远卓分析17近5年来，写字楼投资规模持续高速增长，占房地产总体投资规模的比例稳定在5％左右亿元1997－2005年全国写字楼投资完成额情况2001年至今，虽然写字楼行业每年的投资额在快速提升（CAGR为24.4％），但目前整体规模不大，2005年为737亿人民币，约占房地产总投资额的5％左右2001－2005年，写字楼投资额占房地产业总体投资规模的比例比较稳定关键发现CAGR=24.4%资料来源：国家统计局；远卓分析18未来宏观经济的向好，将会在产业、行业及企业等层面继续产生有利于写字楼发展的动力，写字楼持续向上的发展趋势不会改变宏观经济长期向好，而且中国经济发展的势头不会改变城市化进程加快，城市人口聚集，商务区的发展加快产业结构和规模行业结构和规模企业规模写字楼行业长期向上发展的态势不会改变市场规模会随房地产整体规模的扩大而扩大发展速度仍然很高，供需两方面都有快速增加的趋势整体上，供应略大于需求，尤其是在一些高端城市的高档次写字楼开发方面，爆发式增长阶段即将结束长期短期资料来源：远卓分析19在写字楼开发和持有经营两方面，地域和地点选择、精细化运作和品牌是未来发展的关键需求的不确定呈现波动性客户结构的变化消费形式的变化（租用与购买）VS.供应的不确定性城市适合商务发展用地的稀缺各类投资的不确定持有经营地域、地点选择：以三大经济区域的中心城市发展为主，可适当向周边的大城市发展地段尽量选择在城市中心比较成熟的商务区经营由粗放式向精细化发展注重品牌的培养未来的趋势开发地域与地点选择：三大经济圈中心城市的黄金地段商务经济发达城市第三产业结构比例高区域辐射能力专业化管理，精细化运作，挖掘物业增值的潜力物业类型：客户群体稳定的高档物业注重品牌的培养资料来源：远卓分析20写字楼的发展很大程度上与城市的发展定位及经济发展特点有关，目前写字楼的布局比较集中于区域经济中心城市写字楼发展程度主要与城市的发展定位及经济发展特点有关：城市的定位城市经济发展水平商务环境城市产业布局经济的外向性写字楼市场发达的城市往往都是一些经济中心城市北京上海广州深圳资料来源：远卓分析21长期来看，未来写字楼市场将集聚在三大城市群、七大城市带及若干中心城市中国城市化空间布局三大城市群：京津环渤海城市群、长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群外向型经济为主，制造业和服务业发达，具备强大的辐射作用七大城市带是：沿长江城市带、沿陇海铁路城市带、哈大沈大城市带、沿京广铁路城市带、济青烟威城市带、绵德成渝沿线城市带、沿南昆铁路城市带经济增长潜力较大，第一、第二产业为主，第三产业较弱中心城市是：以省会城市和具有优势的特色地级市为主的区域中心城市地区经济发展的排头兵该布局将容纳：全国人口的50％，高素质人才的75％可创造85％的GDP，全国工业总产值的90％外贸进出口总量95％未来20年，有2/3财富向珠三角、长三角和京津环渤海三大城市群集聚资料来源：《2001～2002中国城市发展报告》；远卓分析22城市现代化发展为写字楼带来区域市场的机会中国社会现代化进程（2003年）呈现很大的不平衡性：进入第二次社会现代化阶段的城市仅香港、澳门、台湾、北京4个城市，且都处于起步期，其中内地城市仅北京一个。北京进入了以知识经济、创新、金融现代服务业为核心产业的阶段少部分城市和地区处在第一阶段成熟期或向第二阶段的过渡期，如上海经济核心产业仍以汽车产业为主绝大部分省份处在第一次社会现代化的发展期，部分省份处在第一次社会现代化的起步期随着经济高速发展，国内大部分省份和地区将进入产业升级，进而形成不同的产业结构，并引起房地产物业的消费需求结构变动资料来源：远卓知识库23伴随着城市的发展，商务区会因写字楼的聚集而逐渐形成和稳定，而处于这两个阶段的城市最适宜写字楼的发展城市发展的五个阶段演变描述人口数量人均GDP早期的办公楼开始出现50万以下500美元以下城市往外发展，中心商业区萌芽，办公楼与商业一体化50万－200万500美元城市功能开始分化，少量高档写字楼出现200万－500万1000美元～3000美元商务区脱离商业区发展，城市新型经济快速发展，写字楼快速发展500-1000万>3000美元~5000美元商务区离散聚集，写字楼稳定发展1000万以上5000美元以上城市发展的五个阶段资料来源：中广网，国家统计局居住工业商业中心商业区萌芽混合居住区中心商业区居住区副城心近郊工业区郊区工业区郊区居住区IIIIIIIVVI24在竞争格局方面，无论是写字楼开发还是持有经营，市场都呈现高度的分散化，没有领先企业，竞争方式也比较初级写字楼开发写字楼持有经营市场集中度主要竞争对手竞争方式高度分散主要以单体项目开发为主写字楼的片区开发较少开发企业主体多元化：企业自建、房地产开发商、外资和业外资本没有领先的写字楼开发企业主要体现在对土地的竞争其次体现在策划、定位以及建设能力的竞争高度分散以单体项目持有经营为主普遍缺乏规模持有经营的投资主体多元化：大型国企和民企以自用为主，兼顾获取投资收益房地产开发商中没有以持有经营为主业的专业企业外资及机构投资者参与度加深，但规模较小主要是区位的竞争经营能力的竞争物业本身品质、形象的竞争资料来源：远卓分析25区位的选择和准确定位是写字楼开发和持有经营共同的关键成功要素，从风险水平来看，持有经营比开发的风险水平低写字楼开发持有/经营关键成功要素风险水平较高，受政策风险影响很大较低，主要受市场风险影响区位的选择准确定位工程建设能力成本控制自身的资金实力或融资能力区位的选择准确定位企业自身的资金实力经营和物业管理能力，深挖增值服务的潜力物业形象资料来源：远卓分析26我国的房地产行业处于从粗放经营到精细经营的转变期-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间市场成熟度中国大陆房地产商香港房地产商发达国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主资料来源：远卓知识库27土地的稀缺、市场竞争加剧等因素，促使经营模式由开发后出售向开发后持有经营转变投资开发出售投资持有/经营开发风险过大开发环节承受巨大的政策风险，开发出售模式所承担的风险过于集中土地的稀缺性优质适用地块的稀缺和拿地的难度加大市场竞争加剧一些城市的写字楼市场已经由卖方市场转变为买方市场市场行情新增供应量的加大导致售价逐步下滑，而租金却可以保持较高的水平，并不断上涨未来可能会出现专业化、品牌化的物业持有经营企业资料来源：远卓分析28由于持有经营模式具有良好和稳定的收益、风险较低等优点，一部分实力雄厚的企业正跨进这一领域优点难点资金回笼快符合中国大多数企业资源现状开发多个项目时，可滚动开发，减轻资金压力长期稳定的回报，可以有效平滑企业现金流，而且风险相对较低为未来通过资产证券化融资打下基础除长期回报外，有提供深度增值服务而获利的空间土地获取日益困难由于现金流不稳定，对财务的影响较大受阶段时间内市场行情的影响较大持续获利能力不强资金占用量大，短期内资金压力大变现性差需要拥有或聘请专业的管理能力投资开发出售投资持有/经营开发金融除可获得持有经营模式的好处外，还可解决最大的资金流动性问题，利用金融工具提高资本的流动性可以有能力支持开发和收购业务，从而更快的发展若进行金融运作需要非常强的金融资本运作能力需要成熟的金融市场和政策环境配合资料来源：远卓分析29但持有物业会占用大量的流动资金，目前国内企业正努力通过资本市场的运作，获取流动资金资本市场物业持有经营的房地产企业￥物业持有经营的房地产企业物业持有经营的房地产企业发行REITs发行债券越秀REITs已在香港上市北辰计划将旗下价值30亿元的投资物业组成REITs海外上市万达计划将旗下的零售物业组成REITs海外上市国贸发行总额为10年期10亿元的债券，所筹资金全部用于国贸三期工程金融街成国内首家发行短期融资债券的上市房企资料来源：搜房网；远卓分析30相对于国内企业积极改变经营模式的情况，国际资本也正加快投资中国的写字楼物业稳定良好的出租经营收益地产和物业增值潜力巨大人民币升值所获收益123投资于中国写字楼的年投资回报率要高于国外成熟的市场，在北京等大城市一般能达到10％以上从2005年7月开始，人民币已经累计升值超过3％人民币目前仍被认为具有很大的升值空间海外基金一般选择的目标均为城市核心区域、品质优秀、周边商务氛围比较成熟的物业，具有巨大的增值空间国际资本的投资收购方式主要有两种：在建工程转让，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦收购现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦TheEVERYCOCorp数据来源：高力国际；远卓分析312005年，海外房地产投资基金频频在国内收购物业，目标主要是写字楼资料来源：申银万国证券2005海外房地产投资基金的物业投资海外基金在整体购买物业时较倾向于写字楼、商业和高档公寓32未来的写字楼物业管理公司将会更加专业化、品牌化，并通过提供深度增值服务获取更大的收益写字楼物业管理获利表现好少数高端／国际企业写字楼项目处在优势地位国内专业化能力正在形成增值服务获利潜力巨大全国性物业管理企业将产生物业管理衍生出深度增值的空间较大，发展趋势明显长期短期经营管理物业出租管理设备管理保安及消防＋投资管理代理投资＋咨询服务物业选址物业开发建议融资服务资料来源：远卓分析33黄金地带的物业收益性良好并且比较稳定，吸引力凸现北京嘉里中心上海嘉里中心深圳嘉里中心光华路，CBD核心区南京西路，南京路商业区人民南路，罗湖区商圈自建成以来，出租率一直保持在90％以上租金也在当地处于最高的档次以嘉里建设为例香港嘉里建设公司选择持有物业的标准概况：黄金地段的高品质物业数据来源：搜房网；远卓分析34目前开发和持有经营的获利水平均比较高开发出售未来趋势很高，一般的项目获利可达到20％以上仍然会维持较高的水平，但存在较大不确定性：客户的购买需求会因消费习惯、消费能力、客户结构因多种因素的变化而出现波动土地的获取成本会因竞争加剧而提高较高，年平均回报率一般可达到8％Y以上，差异较大（与资金结构、物业品质、区域市场行情有关）回收期大约为8－10年并未包括地产升值的潜在收益以北京、上海等一线大城市为例，随着市场趋于成熟，年回报率将会缓慢降低，预计到2020年可降低到8－10％的水平，是参考国际目前的一些数据：欧美国家：4－6％东南亚地区的发达城市和我国香港和台湾地区：8－10％开发持有经营资料来源：搜房网；远卓分析目前获利水平35开发后出售的收益情况投资开发出售假设条件北京CBD地区的甲级写字楼，面积10万平方米，含所有地上地下面积开发期为3年，假设第三年年初有预售收入，第三年年底建成后全部售出成本：10000元/平方米（含土地成本、建安成本、各项前期费用、除所得税外的各项税费）资金使用比例：自有资金30％，银行贷款40％（3年期@6％），预售收入30％售价：20000元/平方米可出售面积比例：90％不考虑商业、停车场等出售面积，统一计入可出售面积收益情况36持有经营的租金收益情况（乐观）投资持有/经营开发假设条件北京CBD地区的甲级写字楼，面积10万平方米，含所有地上地下面积一次性购买，自有资金与贷款比例为3：7，贷款:10年期@6%收购单价：18000元/平方米（整购谈判能力强，可按9折计算）净租面积比例：80％租金价格：$40/平方米·月（￥320）空置率：10％，长期稳定不单计商业、停车场等收入营业成本指招商、广告、人工费用等，以年租金收入的5％计算折现率：6％收益情况37持有经营的租金收益情况（悲观）投资持有/经营开发假设条件北京CBD地区的甲级写字楼，面积10万平方米，含所有地上地下面积一次性购买，自有资金与贷款比例为3：7，贷款:10年期@6%收购单价：20000元/平方米净租面积比例：80％租金价格：$35/平方米·月（￥280）空置率：15％，长期稳定不单计商业、停车场等收入营业成本指招商、广告、人工费用等，以年租金收入的5％计算折现率：6％收益情况38未来我国写字楼市场特点总结开发持有／经营物业管理短期高端城市、高端写字楼开发爆发式增长阶段将会结束，由于惯性，可能会形成阶段性的过剩黄金地带物业的持有／经营吸引力凸现个别城市执行的商住楼禁止政策将增大低端写字楼的需求写字楼物业管理获利表现好少数高端／国际企业写字楼项目具有优势国内专业化能力正在形成长期全国三大城市群、七条城市带孕育梯次机会，为跨地域发展带来可能出现写字楼专业开发企业在国内金融环境下，企业利用金融工具将促进持有物业的企业规模成长出现专业的写字楼物业持有企业增值服务获利潜力巨大全国性物业管理企业将逐步产生新型物业管理模式逐步成熟（如上海金茂物业管理有限公司提供综合性专业物业服务，包括物业代理及管理、设施管理、保安及消防等）39目录全国写字楼整体发展现状及特点北京写字楼发展现状与趋势40北京写字楼市场观点综述发展历程北京写字楼市场发展呈波动式上升态势近几年，受多方面利好因素影响，北京写字楼市场发展迅速，并且在全国处于领先地位市场表现及趋势短期内写字楼供应特点仍为集中放量，市场的吸纳能力上升较慢，供求关系的不平衡导致租金下滑长期来看，市场将在2010年之后达到供需平衡，将会进入平稳发展的阶段区域分析及预测北京写字楼空间布局呈现集中分散式的特点，CBD、金融街、中关村是最大的三个区域三大区域中，CBD和金融街的未来最为看好：CBD租金水平最高，未来仍有可供开发的土地；金融街的空置率最低，租金水平较高，而且基本已开发完成，适宜持有经营41受世界经济变化和供需结构影响，北京写字楼市场始终在处于波动之中19932000200120022008-2010受1999开始的宏观控制影响，写字楼供给量不大，市场供不应求，租金持续上涨由于市场行情看好，2000年也成为几年来写字楼投资量较大的一年随着网络经济泡沫不断破裂，网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张，加上911导致美国经济下滑，2001年甲级写字楼市场处于低潮19951993至1995年是北京写字楼市场的黄金时代。以万通新世界广场为代表的高档商用楼项目创造了北京房地产开发历史上的奇迹

19991995年下半年诸如恒基中心、南银大厦、光华长安、丰联广场、华普大厦等众多大体量优质写字楼集中推出，北京市写字楼市场的供应量远远超出了需求量，成为写字楼市场盛衰的转折点1996年，写字楼租售价明显反转1995-1999年随着峻工量大增(近100万平米的供应量)，北京写字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体处在持续低迷的状态中

随着北京申奥成功和中国加入WTO，北京作为我国的政治、文化、经济中心，2002年写字楼市场进入一个上升而且波动的发展趋势2003年SARS的爆发给本已经较弱的北京写字楼市场雪上加霜2004年后出现大量的写字楼供给奥运会前对开发的限制会导致写字楼的需求放大到极高点，这种影响将持续到2009年2008年之后写字楼供应断档，市场存量将逐渐被吸纳注：本曲线为示意图20052005年的北京写字楼市场是近五年来放量最大的一年，尤其是CBD和中关村区域高端写字楼的集中放量，租金价格有所下降资料来源：远卓知识库42从2002年开始，北京的写字楼市场整体表现出较快增长北京写字楼整体市场变化情况万平米0%5%10%15%20%25%集中放量阶段空置率43％资料来源：高力国际；远卓分析从2004年开始供应集中放量，导致空置率有所上升，但目前供需两方面的关系又有所变化，空置率在2005年下半年开始回落新增供应量巨大，同时市场需求也非常强劲，市场整体表现出阶段性波动的特点43在供应方面，新增供应集中放量，而且主要是甲级写字楼，未来两年仍然会保持高增长态势单位：万平方米受政策和写字楼市场预期等因素的影响，供应体现出阶段性集中供应的特点2004年，甲级写字楼开始集中放量，并且未来2年仍然过于集中，有短期阶段性供应过量的可能2000-2005年北京办公楼年度累计竣工面积北京市2006-2008年在建在售写字楼项目供给资料来源：北京统计局、戴德梁行，远卓分析表示未确定具体进入市场的时间单位：万平方米未来3年有超过400万平方米的供给2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建项目动工，大部分项目都会赶在2008年之前完工奥运政策性因素44北京市多年来经济的高速成长和第三产业比重的增加有效刺激了写字楼的需求亿元2001－2005年北京GDP及增长率北京市三产结构变化趋势图北京经济高速增长，企业数量的增长和营业面积的扩大产生了大量的写字楼需求加入WTO和申奥成功等利好，使世界500强的外企加快了进入中国的步伐，而北京作为首选的总部所在地之一，高档写字楼的需求也随之大量增加资料来源：北京市统计局；远卓分析第三产业比重日益加大，2005年底已接近70％，金融、电信等行业对写字楼的需求非常可观多种服务性行业的企业也快速发展，律师、会计师事务所、旅游公司等对写字楼的需求大量增加45在客户和消费结构方面，中资企业机构是甲级写字楼的购买主力，而外资企业则是租赁的主力地位中资企业外资企业高科技企业需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业重新成为写字楼购买的主力大型国企用于总部办公楼升级的需求十分强烈，整栋购买写字楼的案例时有发生全国性的企业纷纷在北京设立总部，需求较大部委机构购置写字楼的面积多在1万到2万平方米之间，由于97年国家规定部委机关三年内禁止购买办公楼，因此在过去的几年内，需求市场也存在爆发增长随着国家在某些行业国退民进，有实力的民营企业不断涌现，对写字楼的需求也较大受世界经济影响受中国经济影响外资企业在甲级写字楼租赁市场上占主力随着中国加入世贸以及本国经济的复苏，国外公司对位于中央商务区的高档写字楼的需求直线上升外资机构用于投资的写字楼整购行为频频出现，反应了外资看好对中国写字楼市场的投资资料来源：远卓分析46受供需关系和甲级写字楼大量入市等因素的影响，从2003年下半年开始，整体市场租金价格呈波动式缓慢下滑态势由于新建的写字楼大量供应并且具有一定的技术优势，对原有写字楼市场的价格造成了一定的冲击，致使整体价格趋低对原有的顶级和高品质写字楼的影响非常有限高档项目的供应，虽然会在短期内冲击区域市场，但从长远来看会促进区域市场的成熟和发展4.3%美金/建筑平米/月从总体趋势来看，北京市写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势，随着供应量的进一步增大，预计调整趋势将继续，调整幅度要依世界及中国经济的走势情况而定资料来源：高力国际；远卓分析47受历史原因和政策影响，短期内写字楼“爆发”式增长阶段即将结束，长期来看，供求两方面的增速均会放缓对写字楼市场的影响需求方面：供应方面：客户结构将会发生变化，中小企业客户的比例将会上升，将会增加对中低端写字楼的需求高等级写字楼的购买需求将会减少，低档写字楼的需求将会增加供应量增速将会放缓局部区域高档次的写字楼可能会出现过剩资料来源：高力国际；远卓分析从2002年开始的写字楼供应高速增长，很大程度上受历史上高端城市和高端写字楼严重欠缺所致这一阶段将会迅速完成，到2007年底，总供应量将达到1500万平方米，可能会出现阶段性和区域性结构过剩影响供应的因素大型国企为总部办公楼更新换代而进行的整购行为在未来趋于减少新发布的“171号”文件将会对外资购买国内写字楼的行为进行规范和限制2006年6月19日，北京市工商局出台政策禁止企业利用民宅作为办公场所影响需求的因素48虽然甲级写字楼在过去几年和未来的两年中集中放量，但在奥运会后的三年中，由于供应断档，存量将被市场消化，供需可基本平衡顶级及甲级写字楼新增供需趋势万平方米45%5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各级别写字楼存量结构（2006年6月）在未来的两年内，大约还会有400万平方米的新增供应，而这些大部分是甲级写字楼，未来两年的甲级写字楼租金将会下调由于2008年奥运会对在建工程的限制，而写字楼的开发周期一般为3年，故2008年后的三年内，新增甲级写字楼断档2010年之后，将有可能出现北京甲级写字楼供需平衡单位：万平方米资料来源：高力国际；远卓分析49亚奥商圈地域分布上，形成了“3＋X”的多中心商务格局，CBD、金融街和中关村规模最大，亚奥、燕莎、东二环等商圈逐渐形成并发展迅速燕莎商圈东二环商圈东长安街商圈金融街中关村CBD资料来源：远卓分析50三大区域分别有特定的客户群体，市场表现不尽相同，未来的发展趋势也不相同客户构成特点外企聚集，世界500强有1/3都已入驻CBD靠近使馆区，具有传统的商务优势金融、电信、新闻媒体等产业仍有较多的土地可供开发2008年之前集中增加供应量金融街目前主要是各大银行的总部、非银行的金融机构总部及电信行业入驻证券、保险、电信等行业陆续向外资开放，需求上升空间较大2008年之前仍有部分新增供应量基本无可开发土地资料来源：戴德梁行，远卓分析CBD金融街研发机构或大型跨国公司研发部门进驻高科技发展需要配套产业，银行、担保公司、风险投资等企业需求比例会上升目前存量最大，市场供大于求，租金和售价最低中关村未来趋势市场表现租金及售价最高空置率较低可开发土地数量较少空置率最低，租售情况良好租金及售价较高51在存量分布方面，三大区域居于前列，其中CBD和金融街在未来两年仍会有较大的新增量各区域存量及分布万平方米25％18％15％11％9％10％7％5％注：截至到2006年3月万平方米2006、2007年的潜在供应量（按地区分）CBD、金融街、中关村三大区域将占到总量的60％以上此外，还有以朝阳门为核心的东二环商务带、燕莎商圈和亚运村商圈也将会有部分增长资料来源：戴德梁行；远卓分析52从目前市场价格来看，三大区域中，金融街与CBD价格相对较高，中关村则处于较低的水平美元/平方米/月CBD：客户需求稳定，区域供应量不会很大，租金会保持稳定甚至略有上调金融街：大客户需求稳定，市场供需比较稳定，租金继续保持稳定中关村：未来新增供应的量较小，商住楼禁止办公等政策的实施对写字楼需求产生明显影响，租金还有小幅上升的趋势短期预测重点区域租金及变化趋势资料来源：戴德梁行；远卓分析53三大区域未来的发展趋势良好，金融街在租金和空置率方面将会保持比较好的水平万平方米三大区域存量变化预测CBD：租金仍然保持最高并有少量下滑；存量成为最大；空置率也会因市场的有效吸纳下降明显金融街：租金会有少量下滑；存量成为第二大；空置率会少量上升，但仍为三大区域内最低中关村：租金在三大区域中处于最低，而且会有所下降；由于市场吸纳和基本没有新增存量，空置率下降明显资料来源：高力国际；远卓分析三大区域空置率预测CBD中关村金融街美元/月/平方米三大区域租金走势预测CBD中关村金融街54而且，根据对写字楼投资者的调查，CBD、金融街、燕莎商圈等区域的吸引力较强，持有的前景比较乐观商务环境成熟，目标客户群稳定，租金收益稳定写字楼品质良好，档次较高，有一定的标志性地段优越，且区域内无新增项目，具有很高升值潜力百分比资料来源：戴德梁行，远卓分析55BACKUP56顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼总建筑面积＞50000平方米3～5万平方米＜30000平方米办公总面积＞40000平方米2～4万平方米＜20000平方米公共配套服务高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局、会所员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局员工食堂、小商店、会议、商务中心每个车位服务总面积＜150平方米150～250平方米＞250平方米每客梯位服务办公面积＜200平方米200～300平方米＞300平方米卫生间男厕30人／个大便器女厕20人／个大便器男厕40人／个大便器女厕30人／个大便器男厕50人／个大便器女厕40人／个大便器自动控制完全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空调集中空调，末端可控制温湿度、自动调节集中空调一般集中空调或分体、窗式空调信息点密度＞2.5平方米/个＜2.5～10平方米/个57另外由于奥运因素，2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建项目动工，大部分项目都会赶在2008年之前完工，因为写字楼项目的建设周期一般在3年左右，所以从2008年～2010期间将没有新增供应，市场将会有近3年的消化期，市场竞争将会逐步有序化，物业持有者也会在硬件软件方面进一步加大投入，经营进入良性循环阶段，租售价格将会得到稳步的提升大单交易进入尾声。目前市场上适合投资机构整栋购买的项目已经不多，要么是位置地段不佳，要么是已经打散零售。即将入市的顶极写字楼多为实力型开发商，除非条件极具诱惑力，不然销售的可能性不大统一业权，只租不售项目将成主流。散售市场即使得到恢复，对于市场上极大的存量供应也是杯水车薪。在市场逐渐向好和经营收益回报上升的驱动下，同时在2006年房地产融资环境将出现改善的情况下，诸多已经进入现楼阶段的写字楼项目，必将更多地进行持有经营，获取长期经营收益。同时，越来越多境外机构投资者对国内商用物业的关注，将驱使国内写字楼业主继续加大投入，提高服务水平，从而提高物业的市场价值销售和租赁市场的表现，区域特征明显。尽管写字楼市场整体供应继续放量，但是随着经济的继续快速发展，以及2008年奥运会的日益临近，需求也将进一步放大。东部的供应将主要以高档租赁项目为主，随着供应的增加，租赁市场将略有下跌，而销售市场增量不大，价格仍将保持稳定甚至略有上升。金融街市场虽有较大供应量，但其中大部分已被预定，随着该区域综合商务配套性物业如酒店，酒店式公寓，会所俱乐部等的完善，金融街写字楼的销售价格将处于稳步上升的态势，但租赁市场则会由于部分持有型机构的放租形成一定量的供应，租金的价格会出现一些波动，部分老项目则会受到价格下调的影响，但影响有限。中关村区域市场巨量供应的时代已经结束，可以整售的楼盘已经基本上被消化完毕，大部分项目也已经开始转入持有经营期，预计2006年中关村区域写字楼租赁市场仍将在较低价格下进行激烈竞争。市场需要更长时间培育才能有进一步的发展，而在销售市场上因为在售规模的萎缩，竞争减少，只要价格合适，应该可以获得不错的业绩58北京商厦售价及租金走势千美元／每平方米美元／每月／每平方米59预测大单交易进入尾声。目前市场上适合投资机构整栋购买的项目已经不多，要么是位置地段不佳，要么是已经打散零售。即将入市的顶极写字楼多为实力型开发商，除非条件极具诱惑力，不然销售的可能性不大60受奥运前集中放量的影响，预期未来三个主要区域的租金价格预期会有小幅下降$26.25$22.79$29.842007年$27.63$23.99$30.452006年平均租金（美元/月/平米）1,295,069737,1471,397,0852007年1,101,069737,1471,039,0852006年库存（平米）11.60%12.40%13.90%2007年9.68%17.86%18.94%2006年平均空置率150,00040,000360,0002007年403,17240,000250,0002006年吸纳量（平米）194,0000358,0002007年413,96537,000348,0002006年新供应量（平米）金融街中关村CBD资料来源：高力国际618.27.56.65.44.55.23.63.33.432.42.25.02%21.80%9.43%CBD中关村金融街2005年重点区域平均租金和空置率单位：元/天/平米空置率顶级甲级/次甲级乙级/写字公寓丙级62在高端城市写字楼开发具有以下四大趋势特点写字楼郊区化

“因商而住”向“因住而商”的转变对写字楼开发的影响

职住共存的都市形态促成写字楼新的发展空间轨道交通建设为写字楼开发带来新的机遇63新经济改变企业物业取向：以高科技、信息、网络、知识和服务为重要构成部分和主要增长动力的新经济现象对写字楼地产的影响是极其重要的国际化趋势与跨国公司海外发展战略的调整：由于中国经济持续增涨，中国已成为跨国公司海外市场发展最快、潜力最大的地区。中国日益改善的城市基础设施、投资环境、以及优质便宜的研发和生产劳动力，对跨国公司极具多方面的吸引力跨国公司写字楼选择方式发生变化：行业的聚集性、物业的通达性、运营成本、健康的工作环境、完善的配套服务及硬件设施64受各种复杂因素影响，我国写字楼行业在发展过程中将发生各种深层次变化房地产行业将日益成为国家支柱产业，长期呈增长态势，短期会因各种因素产生波动全国性地域热点快速变化，国际化城市发展加快，同时发展重心由东部向中、西部地区转移城市内部房地产开发热点快速变化细分行业，如住宅、商务地产、商业地产、工业地产等领域的供需结构和市场发生快速变化目前是行业变革激烈阶段，风险加大，规模化、差异化、专业化的趋势更加明显企业分化严重、行业重新洗牌企业模式竞争差异化资金跨地域内部管理65未来资金实力强、融资渠道畅通的发展商会强者愈强租赁购买外资企业大型国企外资机构国有金融、电信、能源等大型企业自用型的需求具有很强的刚性，基本上不受房地产政策或者市场环境的影响，只受国家宏观经济环境的影响面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量2005年国内企业主要青睐中关村、金融街区域的写字楼目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目外资基金为主体的国外热钱，对北京市写字楼销售市场的需求则具有周期性，与他们对北京市写字楼市场环境的周期预测相关大型民营企业或股份制企业大型外企中小企业及个人投资者：曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类项目中小企业及个人投资者66中国经济高速增长——zhs经济发展水平与写字楼格局的内在关系

从国外的相关经验来看，在一个国家或地区人均GDP未达到3000美元之前，写字楼聚集的商务区域均出现在城市中心区域，而在人均GDP从3000增加到10000美元这段时间内，整体城市功能进入扩张阶段。此时城市的商务中心开始不再表现出单一的聚集现象。商务中心不仅存在于城市中心的CBD区域，许多公司开始将办公场所迁往城市的郊区地段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐渐超过3000美元，因而写字楼空间布局从中心向郊区分散的发展趋势并不是简单的办公场所的差异化，这种写字楼聚集区域以及建筑形式的多元化，其最重要的形成原因来自于不同公司，不同办公需求的细化，那些离开城市中心到郊区办公的公司，与聚集在城市中心商务区域内的公司，在办公需求上的差异是最终推动商务聚集多元化的直接原因67人口变化影响因素国家统计局测算数据表明，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的21％。由于实行计划生育，中国13亿人口日的到来推迟了4年。

庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。