龙湖地产财务分析

龙湖地产财务分析

分析框架1、龙湖概况2、行业背景3、五力模型4、SWOT分析5、杜邦分析6、财务诊断7、发展建议一、龙湖概况一、龙湖概况公司简介企业记事企业荣誉管理原则社会责任共赢责任商业展望公司简介龙湖地产有限公司创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖具备集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统高效的多业态综合开发能力。产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。龙湖坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠3亿余元人民币。企业记事1994年6月龙湖地产创建于重庆1997年4月龙湖第一个住宅项目─龙湖花园南苑动土奠基2003年8月“龙湖”被认定为重庆市著名商标2004年10月与香港置地签约合作，世界500强首次进入重庆房地产市场2008年3月龙湖新品牌标识全面启用2009年重庆龙湖企业拓展发行总值1,400,000,000元人民币债券企业荣誉1998年龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。1998-2007年连续10年龙湖地产项目连续十年、五届荣获重庆“十佳住宅小区”第一名。2006年3月龙湖被中国建设银行总行授予AAA级信用单位。5月龙湖被中国农业银行总行授予AAA+级信用单位。2008年3月龙湖被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。2010年3月2010中国房地产百强企业规模性TOP10、稳健性TOP10，5月蝉联重庆市民营企业及房地产企业纳税第一名。管理原则长期利益原则员工成长原则科学决策原则简单直接原则客户至上原则

社会责任提供优质的产品和服务生态环保——制定了香樟林“绿色生态技术研究应用体系”。和谐社区——推出“两限房”和“龙湖大方居”项目。公益责任——龙湖建设和管理着三个城市公园和一个体育中心，面积达到700余亩。龙湖目前已经建有9所幼儿园，6所小学。人文情怀——善待和尊重员工，提供发展平台和业内领先薪酬待遇。共赢责任让度价值多方共赢人文关怀用心善待公益爱举回报社会融入社会贡献和谐商业展望

龙湖作为已经发展15年的全国化地产开发公司，商业地产已经成为龙湖集团的重点战略发展，目前已经开发建成的商业项目规模达60多万平方米，类型涉及区域型购物中心（北城天街、西城天街），社区生活中心（晶郦馆、蓝调天街），生活卖场（紫都城商业区），还有规划中的酒店和办公写字楼。二、行业背景二、行业背景●发展历史●经营环境●税收环境●政策环境房地产行业的发展历史1、1989年到1993年，房地产行业的飞速发展2、1993年6月~1995年，国家进行治理整顿和宏观调控3、1996年一1998年，市场难于消化、寻求救市对策4、1998年至今：新一轮的发展经营环境分析随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅业增加值占GDP的比重达到了7.5%，房地产业已成为国民经济的支柱产业。存在的问题1、住房市场交易量增加，交易价格上升2、投机过热3、房地产企业增加4、消费者缺乏理性，消费结构失衡5、金融市场资金大量流向楼市2022/12/16重庆市房地产形势分析一、重庆市城市化的快速发展，农村人口大量涌进城市，对住房需求的增加诱发了房地产投资额的增加和商品房销售面积的增加。二、房地产业的发展能够不断改善城市的居住环境和生活条件，促进了城市空间结构的调整和城市规模扩大，提高了城市承载能力，这样也吸引着更多的农村人口向城市迁移。税收环境分析●房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。●纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额

。●按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：1、生产经营收入2、财产转让收入3、利息收入4、租赁收入5、特许权使用费收入6、股息收入7、其他收入8、减免或返还流转税的税务处理。房地产企业纳税税率表1、营业税：建筑业3%销售不动产5%2、城市维护建设税：市区7%县城、镇5%其他1%3、教育费附加3%4、企业所得税

33%、27%、18%5、个人所得税

20%6、房产税

销售12%出租1.2%7、契税

3%—5%8、土地增值税，详细税率略。政策环境分析1、3、9住建部：大城市房价一定要降，楼市调控不会再出新招，也不会放松。2、3、12国土部长：小产房将“大规模清理”3、3、23国务院再扩大房产税试点范围

深圳广州或接棒4、3、27国土部公布小产权房处理思路：主要清理未售房屋5、4、24住建部酝酿刺激刚需政策

调控大方向不变6、4、26以成年子女名义购房可享受首套房契税优惠政策

三、五力模型替代品的威胁ThreatofNewEntrants潜在的新进入者行业内竞争能力购买者的力量供应商的力量三、五力模型中国房地产企业前十强：1、万科地产：高新技术企业，中国最大的专业住宅开发企业之一2、中海地产：中国房地产行业领导品牌之一3、保利地产：国有房地产企业综合实力领先企业之一4、恒大地产：国内在建工程面积最大的企业5、绿地地产：房地产龙头企业之一6、绿城地产：致力于高品质物业的开发7、金地地产：地产业内极丰富特色与竞争力全国化品牌公司8、合生创展：致力于大型综合性地产事业的企业

9、龙湖地产：极具规模与竞争实力房地产企业10、招商地产：中国最早的房地产公司之一3、1行业内竞争能力房地产行业的竞争因素同行企业的数量行业增长程度高额固定成本高额退出成本

Ⅰ同行企业的数量

竞争很多公司参与竞争，竞争很激烈只有几个规模和力量相当的企业竞争房地产行业方法成本领先差异化Ⅱ行业增长程度

房屋的价格楼盘的位置周围的环境室内的设计社区的物管竞争压力Ⅲ高额固定成本

固定资产耗资大风险大特点Ⅳ高额退出成本成本人财物

3、2潜在的新进入者新进入者威胁的分析：①产品差异化②资本要求③政府政策

①产品差异化

特色的产品+特色的服务=企业竞争优势或企业核心竞争力②资本要求内部因素要求企业有足够、大量的资源投入，有足够的资本

③政府政策

国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。外部因素3、3替代品的威胁

不存在相同功能或类似功能的产品，因此，不存有替代品的威胁。精神角度获得满足感投资增值

3、4供应商力量谁是供应商？供应的要素是什么？房地产商如何取得这些要素？政府土地竞购价格作为单一的平价标准，即地价的飙升导致房价的飙升土地费用的最终承担着是消费者，而不是房地产商3、5购买者力量购买者讨价还价的能力较弱主要原因：A、需求大于供给B、贫富分配悬殊，财富集中在少数人手里C、房地产市场偏向档次高的客户，普通低档房较少

通过对房地产五种力量的分析，投资主体应该能够对房地产的吸引力做出判断，看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。一般来说，竞争力量越强，行业中的投资者能够获得的回报就会越低。相反，有吸引力的行业通常具有高的进入障碍，供应商和买方没有什么讨价还价能力，替代品的竞争很弱，竞争对手之间的竞争程度中等。从对房地产业的五力模型分析可知，房地产业是一个十分有吸引力的行业，这也是房地产业成为热点原因所在。3、6五力模型总结四、SWOT分析SWOT

分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）优势（S）•清晰的发展战略•健全的运营管理体系•引领市场的产品研发能力•一流的物业管理战略定位----区域聚焦、多业态发展：第一步为单生业态发展，第二步为单一业态的多项目化运作，第三步为多项目多业态的开发业务战略选择----销售净利润率和资产周转率的同步提升：先产品扩张，后区域扩张；三大战略业务主线分别是融入城市、引领生活、创造机会产品战略选择----产品差异化、个性化以及多样化空间布局战略---以点带面的区域布局：由北向南，从沿海、中心城市向周边地区辐射清晰的发展战略PMO(ProjectManagementOffice)一般称为项目管理办公室、项目管理中心或者项目管理部。PMO是在组织内部将实践、过程、运作形式化和标准化的部门，是提高组织管理成熟度的核心部门，它根据业界最佳实践和公认的项目管理知识体系，并结合企业自身的业务和行业特点，为组织量身定制项目管理流程、培养项目经理团队、建立项目管理信息系统、对项目提供顾问式指导、开展多项目管理等，以此确保项目成功率的提高和组织战略的有效贯彻执行。PMO体系知识管理体系本管理制度所界定的知识是指公司的制度、流程、指引、模板以及具体业务环节的小技巧。其中指引是指为达到某类工作目标的操作参考、包括原则、重要提示、案例、关键细节、工程大样等。旨在运用集体智慧提升企业运营与管理的应变和创新能力，为企业实现显性和隐性知识共享提供的新途径。知识管理体系引领市场的产品研发能力：2007年，龙湖水晶郦城荣获“2007年度中国工程鲁班奖”2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广夏奖”评选中获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中双双获奖的企业2008年，龙湖弗莱明戈荣获“2008詹天佑优秀住宅小区项目金奖”2009年，成都龙湖•晶蓝半岛获“

2009中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”一流的物业管理：获2003、2005、2006年全国住宅用户满意度指数测评第一名2006年获“年度业主最满意企业”荣誉称号2007年旗下物业水晶郦城获“全国物业管理示范住宅小区”称号2008年入选“2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”劣势（W）•龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将发生负面影响•公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，因此其模式复制的成功概率不确定以重庆市场为例分析一、开发增速投资持续回落二、商品房销售市场低位运行三、房地产企业资金来源有所收紧四、购房者信心指数持续下滑区域差异度①经济发展水平差异：区域发展不平衡的特征十分突出，东部最发达，中部其次，西部最弱②产业结构差异：东部以劳动密集型为主，中西部以资源加工型和重工业为主③工业化与城市化差异：东部的城市化水平普遍比中西部地区要高④对外开放的差异：东部尤其是东部沿海地区对外开放程度较高，中西部相对处于内陆，对外开放程度相对较低机会（O）•直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展今年，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》正式发布。其中一项新的内容就是国务院通过了两江新区开发。重庆“两江新区”被寄予与上海浦东新区、天津滨海新区并列成为中国三大开发区的希望。区域规划政策威胁（T）•即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化长三角：2006年，长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，长三角房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%，几乎是全国房地产投资额对GDP贡献度1.5%的两倍，同时长三角房地产开发量已占全国市场的四分之一，大量外资流入，实力地产商适时跟进，反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济以及全国的房地产业起重要推动作用来自长三角和珠三角的竞争珠三角：

未来十年内珠三角的经济结构调整规划，将对该地区的房地产市场带来深远影响，新支柱产业的兴起和发展将为各种商业房地产带来新需求。”珠三角经济结构调整以及提升价值链后，包括写字楼、产业园以及工业物业等，需求将有所增长。目前珠三角城市的写字楼空间约在1,850万平方米，其中广州和深圳两市共占总存量的78%左右。如果要实现国家发改委制定的发展目标，即在2012年和2020年前将服务业占珠三角GDP的比重分别提高至53%和60%，预计还需要进一步扩大写字楼空间。来自长三角和珠三角的竞争五、杜邦分析

六、财务诊断20112010增长率总资产9.7260041E77.1713654E70.36股东权益2.1940541E71.5980256E70.37股本453415.0453410.00.00001主营业务收入2.4092893E71.5093122E70.60主营业务利润1.144423E77068474.00.62利润总额1.144423E77068474.00.62净利润632756041301550.53销售净利润0.2630.2740资产周转率0.250.210.19权益乘数4.434.49-0.01权益净利率28.84%25.85%0.12每股净资产0.0003.663-1每股收益1.5160.9480.60单位；千元资产收入和费用净资产收益率偿债能力分析盈利能力分析营运能力分析短期长期现金流量比率流动比率速动比率资产负债率长期债股比财务诊断净利率权益净利率率主营业务利润率销售利润率资产周转率存货周转率偿债能力分析年度20112010流动比率1.3601.265速动比率0.3750.351现金比率0.2870.271资产负债率长期债股比77.44%92.92%77.72%90.51%流动比率=流动资产/流动负债=68776055E3/50582292E3=1.3602011年=48435870E3/38289409E3=1.2652010年速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债=(68776055E3-49810594E3）/50582292E3=0.3752011年=(48435870E3-35010630E3)/38289409E3=0.3512010年短期偿债能力现金比率=货币资金/流动负债=14527050E3/50582292E3=0.2872011年=10362551E3/38289409E3=0.2712010年与2010年比，2011年流动比率和速动比率、现金比率都上升了，说明企业短期偿债能力加强。从资产负债表中可看出流动资产大幅上升主要是由于存货增加导致的，从计算结果来看，速动比率小于公认标准1，这是房地产的特性所导致的，由于房地产项目在竣工交付使用前的开发投入均计入存货,故房地产行业的速动比例均较低,据有关部门对上市公司的房地产行业年度报表的行业比例统计知道,房地产行业的平均速动比率为0.67,而龙湖地产速动比率明显偏小，所以企业必须加强存货管理。现金比率在20%以上，且有上升趋势，说明企业支付能力不会有太大问题。长期偿债能力资产负债率=负债总额/资产总额=（资产总额-股东权益）/资产总额=(97260042E3-21940541E3)/97260042E3=77.44%2011年=(71713564E3-15980256E3)/71713564E3=77.72%2010年长期债股比=长期负债/股东权益=2.0386353E7/2.1940541E7=92.92%2011年=1.4464489E7/1.5980256E7=90.51%2010年从资产负债率和长期债股比来看，2011年较2010年资产负债率有所下降，一方面企业的长期偿债能力加强，企业风险减小；另一方面债务的成本低于权益资本的成本，适当增加债务，可以充分利用财务杠杆的作用，改善获利能力。所以企业可适当加债务比率，2011年长期债股比较2010年有所上升，说明企业也意识到了这一点。盈利能力分析年度20112010净利率（%）26.327.4权益净利率率（%）28.8425.85主营业务利润率（%）47.50

46.83销售利润率（%）47.50

46.83主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入=11,444,230/24,092,893=47.50%2011年=7,068,474/15,093,122=46.83%2010年销售利润率=利润总/主营业务收入=11,444,230/24,092,893=47.50%2011年=7,068,474/15,093,122=46.83%2010年净利率=净利润/销售收入=6327560/24,092,893=26.3%2011年=4130155/15,093,122=27.4%2010年

权益净利率=净利润/股东权益=6327560/2.1940541E7=28.84%2011年=4130155/1.5980256E7=25.852010年与2010年相比，2011年主营业务率增加了0.7%，说明主营业务的获利能力有所增强。该指标的增加，足以说明企业获利能力的增强。计算得出，尽管2011年龙湖地产的销售利润率是上升的，但净利率却是下降的，这是由于所得税对公司净利润的影响造成的。并且2011年的权益净利率较2010年增长了1.12%，企业的目标是追求股东权益最大化，所以，企业盈利能力上升了。营运能力分析年度20112010资产周转率0.250.21存货周转率0.4840.431资产周转率=销售收入/总资产=2.4092893E7/9.7260041E7=0.252011年=1.5093122E7/7.1713654E7=0.212010年存货周转率=销售收入/存货=2.4092893E7/4.9810594E7=0.4842011年=1.5093122E7/3.5001063E7=0.4312010年相较之下，2011年企业资产周转率上涨了4%，，表明企业资金流进流出的速度加快，企业资金管理的效率提高。存货周转率由2010年的43.1%上涨到2011年48.4%，揭示了企业产品销售活力加强，企业的销售能力增强。可持续增长率可持续增长率=（销售净利率X总资产周转率X留存收益率X权益乘数）

/（1-销售净利率X总资产周转率X留存收益率X权益乘数）

2011年：（0.27X0.25X0.88X4.43)/(1-0.27X0.25X0.88X4.43)=0.3572010年：（0.27X0.21X0.916X4.49)/(1-0.27X0.21X0.916X4.49)=0.3042011年与2010年相比，可持续增长率高于实际增长率，意味着企业现金短缺。解决的方法有：增加权益资本，提高财务杠杆，降低股利支付率，非核心业务剥离，寻求外购和兼并。就龙湖地产而言，主要可以从增加权益资本，提高财务杠杆和降低股利支付率来解决资金短缺的问题。存货周转率2011年2010年0.4840.431存货周转率是衡量和评价企业购人存货、投人生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标，具体有存货周转次数和存货周转天数，该指标越高，说明企业的变现能力越强。从2011年和2010年相比得知，龙湖地产资产的变现能力有所提高，这也说明企业向着好的方向发展着。七、龙湖地产发展建议2012年房地产业发展趋势

2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到