房地产公司避税方案

房地产公司避税方案分析

土地增值税一般知识点土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。扣除项目包括：1、取得土地使用权所支付的金额。2、开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。3、已使用过的旧房及建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税以及教育费附加。5、财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。土地增值税税率表：级数增值额与扣除项目金额的比率（%）税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%的部分50154超过200%的部分6035最新政策2007年1月16日国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。土地增值税要点两种情形免征土地增值税1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。土地增值税的清算单位1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。下列项目暂免征收土地增值税（一）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

（二）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

（三）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

（四）在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

适当增值筹划法

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增额按规定计税。首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：

X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

式中：5％——营业税

7％——城市维护建设税

3％——教育费附加

这时，其全部允许扣除金额为：

100＋5.5％X

根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：

X＝1.2（100＋5.5％X）

解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48）其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。假定此时的售价为（128.48＋Y）。由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％Y

增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

化简后增值额的计算公式为：

94.5％Y＋21.41

所以应纳土地增值税：

30％×（94.5％Y＋21.41）

若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

即Y＞8.96这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96）通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。

土地增值税举例

某房地产开发企业，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

1.混合核算时企业应缴纳的土地增值税：

增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000－11000）×30%=1200（万元）。

2.分开核算时应缴纳的土地增值税：

普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元）；

豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）。

合计应纳税1250万元，比混合核算多支出税金50万元。为什么会出现这种情况？因为普通标准住宅的增值率为25%，应缴纳土地增值税。为此，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。

3.进一步筹划，适当降低房价或者增加绿化等费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。

同上例，假设普通住宅降价450万元，则少缴营业税及附加450×5.5%=24.75万元（不考虑印花税），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加开发成本450万元，扣除项目金额增加450×20%=90（万元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，两种情况下都免缴土地增值税。豪华住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元），合计应纳税650万元，比混合核算节约土地增值税550万元（1200－650）。即使抵消降价或增加开发成本因素（不考虑营业税等因素），也增加收益100万元（550－450）。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，但在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，纳税人要注意把握。降低房屋销售价格，导致销售收入的减少，是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。土地增值税举例巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。例1：甲房地产公司2005年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为（1000+1200）×10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为200+（1000+1200）×5%=310（万元）。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。例2：甲甲房地产产公司2005年8月月开发另另一处房房地产，，为取得得土地使使用权支支付1000万万元，为为开发土土地和新新建房及及配套设设施花费费1200万元元，财务务费用中中可以按按转让房房地产项项目计算算分摊利利息的利利息支出出为80万元，，不超过过商业银银行同类类同期贷贷款利率率。现在在需要公公司决定定是否提提供金融融机构证证明。同同例1一一样，如如果不提提供金融融机构证证明，则则该公司司所能扣扣除费用用的最高高额为（（1000+1200）×10%=220（万元元）；如如果提供供金融机机构证明明，该公公司所能能扣除费费用的最最高额为为80+（1000+1200）××5%=190（万元元）。可可见，在在这种情情况下，，公司不不提供金金融机构构证明是是有利的的选择。。企业判断断是否提提供金融融机构证证明，关关键在于于所发生生的能够够扣除的的利息支支出占税税法规定定的开发发成本的的比例，，如果超超过5%，则提提供证明明比较有有利，如如果没有有超过5%，则则不提供供证明比比较有利利。巧用特殊殊扣除项项目规定定进行税税收筹划划规范“开开发间接接费用””核算，，节省土土地增值值税某房地产产公司成成立后，，2005年初初正开发发建设一一个工程程项目，，该项目目是一个个多层的的“花园园洋房””，建筑筑面积20000平方方米，2005年末该该工程已已竣工交交付，取取得销售售收入8000万元，，账面开开发成本本总额为为4000万元元（其中中，土地地费用1500万元，，建筑安安装工程程成本2000万元，，其他开开发成本本500万元））。2005年年所有管管理人员员的费用用开支300万万元（其其中，工工程管理理部门人人员开支支200万元）），均计计入“管管理费用用”科目目核算；；项目贷贷款4000万万元的利利息支出出250万元计计入了““财务费费用”科科目核算算。上述述帐务处处理是不不规范的的会计处处理，与与《会计计制度》》规定相相悖。更更为严重重的是，，这样的的帐务处处理，房房地产企企业会多多交土地地增值税税，对企企业极为为不利。。正正确的的帐务处处理是：：１１、将将开发发过程中中的2005年年的项目目贷款利利息支出出250计入““开发间间接费用用――利利息支出出”；２２、公公司成立立项目管管理部，，将工程程管理部部门的相相关人员员纳入项项目管理理部进行行管理。。2005年项项目管理理部人员员的支出出200万元，，计入““开发间间接费用用”核算算。这这样样的帐务务处理后后，2005年年度计入入开发间间接费用用的总额额为450万元元。也就就是说，，计入开开发成本本的金额额比原来来的帐务务处理多多了450万元元。有有关土土地增值值税的计计算如下下：（（一）原原帐务务处理模模式１１、增增值额＝＝8000－4000×（1＋20％＋10％））＝2800（（万元））２２、、增值值率＝2800/5200××100％＝53.8％３３、应应交土地地增值税税＝2800××40％％－5200××5％＝＝860（万元元）（（二））规范范后的帐帐务处理理模式的的１１、、增值额额＝8000－－（4000＋＋450）×（（1＋20％＋＋5％））＝2438（（万元））２２、、增值率率＝2438/5562×100％％＝43.8％％３３、、应交土土地增值值税＝2438×30％＝731（（万元））两两种模模式的差差额：860－－731＝129（万万元）从从上述述分析可可以看出出，在本本例中规规范了会会计核算算，正确确使用““开发间间接费用用”科目目，可以以为企业业节省土土地增值值税100余万万元。分散收入入的避税税方案某企业出出售附带带设备的的一幢房房屋及土土地使用用权。签签2份合合同，一一份房地地产转让让合同，，另一份份为办公公设备购购销合同同。这样样既减少少了增值值额，节节省了土土地增值值税，又又减少了了印花税税（购销销合同适适用0.03%的印花花税率，，产权转转移书据据适用0.05%的印印花税率率）。如如果房地地产开发发企业进进行房屋屋建造出出售时，，将合同同分两次次签订，，当住房房初步完完工尚未未安装设设备以及及装潢、、装饰时时和购买买者签订订房地产产转移合合同。接接着再和和购买者者签订设设备安装装及装潢潢装饰合合同，则则纳税人人只就第第一份合合同缴纳纳土地增增值税。。营业税纳税人计税依据据税率（税税率按行行业设置置，行业业确定，，税率的的筹划空空间不大大）一般知识识点在中华人民民共和国国境内提供应税税劳务、、转让无无形资产产或销售售不动产产的单位和个人人，为营营业税纳纳税义务务人。1、上上述劳务务主要是是指属于于交通运运输业、、建筑业业、金融融保险业业、邮电电通信业业、文化化体育业业、娱乐乐业、服服务业税税目征收收范围的的劳务。。2、应应税劳务务发生在在境内是是指应税税劳务的的使用环环节和使使用地在在境内，，而无论论该项应应税劳务务的提供供环节发发生地是是否在境境内。3、税税率：交交通运输输业、建建筑业、、邮电通通讯业、、文化体体育业，，税率为为3%。。服务业业、销售售不动产产、转让让无形资资产、金金融保险险业，税税率为5%。娱娱乐业执执行5%～20%的幅幅度税率率。4、计税税依据：：是营业业额，为为纳税人人提供应应税劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不动产向向对方收收取的全全部价款款和价外外费用。。价外费费用包括括向对方方收取的的手续费费、基金金、集资资费、代代收款项项、代垫垫款项及及其他各各种性质质的价外外收费。。营业税1、物业业出租与承租方方分别签签订转收收水电合合同、房房屋租赁赁合同，，分别核核算水电电收入、、房屋租租赁合同同，分别别核算水水电收入入、房租租收入，，分别作作帐务处处理。一一方面少少缴营业业税，另另方面能能抵扣购购进水电电的增值值税进项项额。2、企企业以不不动产投投资入股股参与接受受投资方方利润分分配，共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税，在在投资后后转让该该项股权权的，也也不征收收营业税税。3、建筑筑企业的的总承包包人将工工程分包包或转包包给他人人的，以以工程的的全部承承包额减减去付给给分包人人或转包包人的价价款后的的余额，，作为计计税营业业额。营业税举举例（利用营营业额））“甲房地地产开发发公司””与“乙乙商贸公公司”，，两公司司为同一一投资人人，具有有独立法法人资格格。乙投投资兴建综合大大楼，由由于乙没没有建房房资质，，便以甲甲的名义义投资兴兴建。由由乙将所所需资金金转至甲甲帐户，两公公司均作作“往来来”帐处处理。截截至竣工工日，大大楼总金金额20.5亿亿。大楼楼的财产产所有权权归属于甲，如如转至乙乙名下，，需缴营营业税=20.5*(1+10%)/(1-5%)*5%=1.19亿元元避税方案案：一、委托托代建。。乙应在在始建前前与甲签签订“委委托代建建合同””，然后后乙直接接将工程程款支付付给施工工单位，发发票开给给甲，由由甲将发发票转给给乙。则则甲只就就取得的的手续费费按“服服务业””税目计计征营业业税。（房屋开发发公司承承办国家家机关、、企事业业单位的的统建房房，如委委托建房房单位能能提供土土地使用权证书书和有关关部门的的建设项项目批准准书以及及基建计计划，且且受托方方不垫付付资金，，同时符符合“其其他代理服服务”条条件的，，对房屋屋开发公公司取得得的手续续费收入入按服务务业税目目计征营营业税，，否则应应全额按销销售不动动产计征征营业税税）二、以不不动产投投资入股股。若大大楼已完完工，甲甲可以该该项不动动产对乙乙公司进进行股权权投资。。参与接受投资资方利润润分配，，共同承承担投资资风险的的行为，，不征营营业税，，在投资资后转让让该项股股权的，也不不征收营营业税。。这样，，甲就可可免除1.19亿元的的营业税税。营业税筹筹划一、合作作建房筹筹划法假设甲乙乙两企业业，甲有有土地使使用权，，乙有资资金，可可成立合合营企业业，甲以以土地使使用权入入股，乙以资金金入股，，双方合合作建房房，房屋屋建成后后双方风风险共担担，利润润共享，，房屋建建好后按按约定分配房屋屋，则不不必缴纳纳营业税税。二、股权权转让筹筹划法我国税法法规定对对股权转转让不征征流转税税，仅对对其收益益征收企企业所得得税。假假设甲开开发某大大厦，欲将该大大厦转让让给乙。。甲成立立全资子子公司丙丙，并由由丙拥有有大厦，，待大厦厦建成后后，将丙丙全部股权转让让给乙。。则甲仅仅就转让让收益缴缴纳所得得税。三、利用用合同筹筹划法工程承包包公司是是否与建建设单位位签订承承包合同同，将适适用不同同税率。。签合同同，建房房属于建建筑业适用3%税率率，不签签合同属属于服务务业，应应缴纳5%的营营业税。。建设单单位甲需需建设一一工程，，在工程承包包公司乙乙的组织织下，建建筑公司司丙得到到该项工工程。丙丙支付乙乙合同金金额（1000万元））的1%服务务费。则则此时乙乙应缴营营业税1000*1%*5%=0.5万元元。若甲甲与乙签签订金额额为1000万万元的合同，然然后将工工程转包包给丙990万万元，完完工后乙乙缴纳营营业税（（1000-990））*3%=0.3万元元利用并购购行为规规避营业业税例如，乙乙公司因因经营不不善，连连年亏损损，2003年年12月月31日日，资产产总额1200万元(其中，，房屋、、建筑物物1000万元元)，负负债1205万万元，净净资产－－5万元元。公司司股东决决定清算算并终止止经营。。甲公司司与乙公公司经营营范围相相同，为为了扩大大公司规规模，决决定出资资1205万元元购买乙乙公司全全部资产产，乙公公司将资资产出售售收入全全部用于于偿还债债务和缴缴纳欠税税，然后后将公司司解散。。乙公司司在该交交易中涉涉及不动动产销售售，需缴缴纳营业业税及相相关附加加，纳税税情况如如下：营营业税税=1000××5%=50(万元)城城建建税及教教育费附附加=50×(7%＋＋3%)=5(万元)财财税税[2002]191号《财财政部、、国家税税务总局局关于转转让股权权转让有有关营业业税问题题的通知知》国税税函［2002］165号《《国家税税务总局局关于转转让企业业产权不不征收营营业税问问题的批批复》和和国税函函［2002］］420号《国国家税务务总局关关于转让让企业全全部产权权不征收收增值税税问题的的通知》》规定：：转让企企业产权权是整体体转让企企业资产产、债权权、债务务及劳动动力的行行为，其其转让价价格不仅仅仅是由由资产价价值决定定的。所所以，企企业产权权的转让让与企业业销售不不动产、、销售货货物及转转让无形形资产的的行为是是完全不不同，既既不属于于营业税税征收范范围，也也不属于于增值税税征收范范围，因因此，转转让企业业产权既既不应交交纳营业业税，也也不应交交纳增值值税。股股权转让让中涉及及的无形形资产、、不动产产投资入入股，参参与接受受投资方方利润分分配，共共同承担担风险的的行为，，不征收收营业税税，对股股权转让让也不征征收营业业税。对于上述述交易，，如果甲甲公司将将乙公司司吸收合合并，乙乙企业的的资产和和负债全全部转移移至甲公公司账下下，则甲甲公司无无需立即即支付资资金即可可获得乙乙公司的的经营性性资产，，而且乙乙公司也也无需缴缴纳营业业税及其其附加，，可以实实现节税税55万万元。中外合合作相相关问问题一、关关于中中外双双方合合作建建房的的征税税问题题中方将将获得得的土土地与与外方方合作作，办办理土土地使使用权权转移移后，，不论论是按按建成成的商商品房房分配配面积积，还还是按按商品品房销销售后后的收收入进进行分分配，，均不不符合合现行行政策策关于于“以以无形形资产产投资资入股股、参参与接接受投投资方方的利利润分分配、、共同同承担担投资资风险险的行行为，，不征征营业业税””的规规定，，因此此，应应按““转让让无形形资产产”税税目征征收营营业税税；其其营业业额为为实际际取得得的全全部收收入，，包括括价外外收费费；其其纳税税义务务发生生时间间为取取得收收入的的当天天。同同时，，对销销售商商品房房也应应征税税。如如果采采取分分房（（包括括分面面积））各自自销房房的，，则对对中外外双方方各自自销售售商品品房收收入按按“销销售不不动产产”征征营业业税；；如果果采取取统一一销房房再分分配销销售收收入的的，则则就统统一的的销售售商品品房收收入按按“销销售不不动产产”征征营业业税；；如果果采取取对中中方支支付固固定利利润方方式的的，则则对外外方销销售商商品房房的全全部收收入按按“销销售不不动产产”征征营业业税。。二、关关于中中方取取得的的前期期工程程开发发费征征税问问题外方提提前支支付给给中方方的前前期工工程的的开发发费用用，视视为中中方以以预收收款方方式取取得的的营业业收入入，按按转让让土地地使用用权，，计算算征收收营业业税。。对该该项已已税的的开发发费用用，在在中外外双方方分配配收入入时如如数从从中方方应得得收入入中扣扣除的的，可可直接接冲减减中方方当期期的营营业收收入。。三、对对中方方定期期获取取的固固定利利润视视为转转让土土地使使用权权所取取得的的收入入，计计算征征收营营业税税。2005年年财政政部、、国家家税务务总局局关于于营业业税若若干政政策问问题的的通知知双方签签订承承包、、租赁赁合同同（协协议，，下同同），，将企企业或或企业业部分分资产产出包包、租租赁，，出包包、出出租者者向承承包、、承租租方收收取的的承包包费、、租赁赁费（（承租租费，，下同同）按按“服服务业业”税税目征征收营营业税税。出出包方方收取取的承承包费费凡同同时符符合以以下三三个条条件的的，属属于企企业内内部分分配行行为不不征收收营业业税：：1、承承包方方以出出包方方名义义对外外经营营，由由出包包方承承担相相关的的法律律责任任；2、承承包方方的经经营收收支全全部纳纳入出出包方方的财财务会会计核核算；；3、出出包方方与承承包方方的利利益分分配是是以出出包方方的利利润为为基础础。单位和和个人人转让让在建建项目目时，，不管管是否否办理理立项项人和和土地地使用用人的的更名名手续续，其其实质质是发发生了了转让让不动动产所所有权权或土土地使使用权权的行行为。。对于于转让让在建建项目目行为为应按按以下下办法法征收收营业业税：：1、转转让已已完成成土地地前期期开发发或正正在进进行土土地前前期开开发，，但尚尚未进进入施施工阶阶段的的在建建项目目，按按“转转让无无形资资产””税目目中““转让让土地地使用用权””项目目征收收营业业税。。2、转转让已已进入入建筑筑物施施工阶阶段的的在建建项目目，按按“销销售不不动产产”税税目征征收营营业税税。在在建项项目是是指立立项建建设但但尚未未完工工的房房地产产项目目或其其它建建设项项目。。土地整整理储储备供供应中中心（（包括括土地地交易易中心心）转转让土土地使使用权权取得得的收收入按按“转转让无无形资资产””税目目中““转让让土地地使用用权””项目目征收收营业业税。。单位和和个人人提供供营业业税应应税劳劳务、、转让让无形形资产产和销销售不不动产产发生生退款款，凡凡该项项退款款已征征收过过营业业税的的，允允许退退还已已征税税款，，也可可以从从纳税税人以以后的的营业业额中中减除除。单位和和个人人在提提供营营业税税应税税劳务务、转转让无无形资资产、、销售售不动动产时时，如如果将将价款款与折折扣额额在同同一张张发票票上注注明的的，以以折扣扣后的的价款款为营营业额额；如如果将将折扣扣额另另开发发票的的，不不论其其在财财务上上如何何处理理，均均不得得从营营业额额中减减除。。单位和个人人提供应税税劳务、转转让无形资资产和销售售不动产时时，因受让让方违约而而从受让方方取得的赔赔偿金收入入，应并入入营业额中中征收营业业税。单位和个人人因财务会会计核算办办法改变将将已缴纳过过营业税的的预收性质质的价款逐逐期转为营营业收入时时，允许从从营业额中中减除。从事物业管管理的单位位，以与物物业管理有有关的全部部收入减去去代业主支支付的水、、电、燃气气以及代承承租者支付付的水、电电、燃气、、房屋租金金的价款后后的余额为为营业额。。单位和个人人销售或转转让其购置置的不动产产或受让的的土地使用用权，以全全部收入减减去不动产产或土地使使用权的购购置或受让让原价后的的余额为营营业额。单单位和个人人销售或转转让抵债所所得的不动动产、土地地使用权的的，以全部部收入减去去抵债时该该项不动产产或土地使使用权作价价后的余额额为营业额额。单位和个人人提供应税税劳务、转转让专利权权、非专利利技术、商商标权、著著作权和商商誉时，向向对方收取取的预收性性质的价款款（包括预预收款、预预付款、预预存费用、、预收定金金等，下同同），其营营业税纳税税义务发生生时间以按按照财务会会计制度的的规定，该该项预收性性质的价款款被确认为为收入的时时间为准。。企业所得税税资本结构：：股息支付付不得作为为费用列支支，而利息息支出可作作为费用列列支，允许许在应税所所得中扣除，因此此在筹资时时，需考虑虑利息的抵抵税作用，，选择最佳佳资本结构构。企业资产重重组中的避避税筹划主主要涉及两两方面问题题：一是产产权交易中中的支付方方式；二是是重组后集团的税税收负担及及债务负担担的大小。。案例：甲集团为生生产型企业业集团，乙乙公司产品品之一为甲甲集团所需需原料之一一，乙经营营不善已无力经营。。经评估乙乙资产总额额为4000万元，，负债为6000万万元，但乙乙的一条生生产线性能能良好，正是甲甲集团生产产原料所需需的流水线线，其原值值为1400万元，，评估值为为2000万元。甲甲与乙双方协商，，形成关于于资产重组组的三种可可行方案：：方案一：甲甲以现金2000万万元直接购购买乙公司司的原料生生产线，乙乙公司宣告告破产。方案二：甲甲以承担全全部债务的的方式整体体并购乙公公司。方案三：乙乙首先以原原料生产线线的评估价价值2000万元注注册一家全全资子公司司丙，同时时由丙承担担乙2000万债务，，这样丙资资产总额2000万万，负债2000万万，净资产产0。然后后再由甲购购买丙，乙乙破产。避税分析：：方案一，属于资产产买卖行为为，销售不不动产应缴缴纳5%的的营业税，，缴纳33%的企企业所得税。该方案可以以买到有价价值的资产产，也不需需承担债务务，但需要要较短时间间内筹集到到2000万现金。。方案二属于产权交交易行为，，按照税法法，产权交交易行为不不缴纳营业业税和增值值税。在被被兼并企业的资产小小于负债或或与负债基基本相等的的情况下，，合并企业业以承担被被兼并企业业全部债务务的方式实现吸收收合并，不不视为被兼兼并企业按按公允价值值转让、处处置全部资资产，不缴缴纳企业所所得税。该方案案甲需购买买全部资产产，没有必必要，而且且还要承担担大量债务务，对集团团运作不利利。方案三三属于产产权交交易行行为。。不缴缴纳营营业税税和增增值税税。。对于于企业业所得得税，，根据据企业业分设设的有有关规定定，被被分设设企业业应视视为按按公允允价值值转让让其被被分离离出去去的部部分或或全部部资产产，计计算被被分设设资产的的财产产转让让所得得，缴缴纳企企业所所得税税。分分设企企业接接受被被分设设企业业资产产，在在计税税时可可以按按评估价价值确确定成成本，，乙分分设丙丙后，，乙应应确认认生产产线转转让所所得600万元元，计计税198万元元，另另丙的生产产成本本可按按2000万确确定。。丙被被甲合合并，，根据据企业业合并并有关关税收收政策策，被被合并并企业业应视视为按公公允价价值转转让、、处置置全部部资产产，计计算资资产转转让所所得，，缴纳纳所得得税。。由于于丙资资产评评估价价为2000万元元，计计税成成本也也为2000万万元，，转让让所得得为0，所所以不不缴纳纳所得得税。。该方方案对对于甲甲效果最最好，，一来来避免免了支支付大大量现现金，，解决决了在在短期期内筹筹备大大量现现金的的难题题；二二是丙丙只承承担乙的的部分分债务务，资资产与与债务务基本本相等等，甲甲购买买丙所所付出出的代代价最最小；；三是是甲在在资产产重组组中所获获得利利益最最大，，既购购得了了自己己需要要的生生产线线，又又未购购买无无用资资产，，增加加了产产权交交易的的可行性性。虽虽然对对于甲甲来说说方案案二税税负为为0，，但并并非最最佳方方案，，因为为还要要考虑虑重组组后集集团的的税收负担担及债债务负负担问问题。。企业所所得税税我国当当前对对资产产评估估增值值并未未征收收企业业所得得税，，只规规定中中外合合资企企业进进行股股份制制改造造时对对资产产评估估增值值要征征收所所得税税。固固定资资产评评估增增值后后，可可以增增加折折旧的的提取取额，，减少少当期期利润润，相相应减减少应应缴纳纳的所所得税税。若若是企企业亏亏损，，因当当年亏亏损可可以用用以后后5年年的税税前利利润弥弥补，，因而而对以以后年年度的的所得得税会会产生生更大大的影影响。。选择并并购出出资方方式的的税收收筹划划并购按按出资资方式式可分分为以以现金金购买买资产产式并并购、、以现现金购购买股股票式式并购购、以以股票票换取取资产产式并并购、、以股股票换换取股股票式式并购购。后后两种种以股股票出出资的的方式式对目目标企企业股股东来来说，，在并并购过过程中中，不不需要要立刻刻确认认其因因交换换而获获得并并购企企业股股票所所形成成的资资本利利得，，即使使在以以后出出售这这些股股票需需要就就资本本利得得缴纳纳所得得税，，也已已起到到了延延迟纳纳税的的效果果。国税发[2000]119号《国家家税务总局关关于企业合并并分立业务有有关所得税问问题的通知》》规定：企业合并，在在通常情况下下，被合并企企业应视为按按公允价值转转让、处置全全部资产，计计算资产的转转让所得，依依法缴纳所得得税。合并企企业支付给被被合并企业或或其股东的收收购价款中，，除合并企业业股权以外的的现金、有价价证券和其它它资产(简称称非股权支付付额)，不高高于所支付的的股权票面价价值(或支付付股本的账面面价值)的20%，企业业可以按下列列规定进行所所得税处理：：(1)被合并并企业不确认认全部资产的的转让所得或或损失，不计计算交纳企业业所得税；(2)被合并企企业的股东以以其持有的旧旧股换新股不不被视为出售售旧股、购买买新股，不交交纳个人所得得税。但未交交换股权的股股东取得的全全部非股权支支付额应视为为旧股转让收收入，计算确确认资产转让让所得并缴纳纳所得税。案例甲、乙两个公公司的股本均均为3000万元。现甲甲公司欲对乙乙公司实行并并购，经过双双方协商，拟拟采用以下方方式：甲公司司发行新股换换取乙公司股股东手中持有有的部分乙公公司旧股；其其余部分乙公公司股票由甲甲公司以直接接支付现金的的方式购买。。在这种并购购模式下，企企业应当确定定支付现金和和新股换旧股股的比例才能能最大程度地地节税。假如如参与并购的的企业选择支支付的现金大大于600万万元，也就是是说，非股权权支付额超出出了被并购企企业股权票面面价值的20%(600/3000=20%)，那么这一一并购行为乙乙公司要交纳纳企业所得税税，乙公司股股东还要交纳纳个人所得税税。如果甲公公司能够把现现金支付额控控制在600万元以内，，对甲公司或或其股东而言言，就可以享享受免交一种种所得税的待待遇：要么乙乙公司免交企企业所得税，，要么乙公司司股东免交个个人所得税。。从这个例子子可以看出，，企业在并购购出资方式选选择时应注意意非股权支付付额20%的的界限，充分分利用低于20%所享有有的税收优惠惠，降低企业业并购的税收收成本。选择并购融资资方式的税收收筹划企业因负债而而产生的利息息费用可以抵抵减当期利润润，从而减少少所得税额的的支出。因此此，并购企业业在进行并购购所需资金的的融资规划时时，可以结合合企业本身的的财务杠杆强强度，通过负负债融资的方方式筹集并购购所需资金，，提高整体负负债水平，以以获得更大的的利息挡税效效应。若若甲公司司为实行并购购须融资400万元，假假设融资后息息税前利润有有80万元。。现有三种融融资方案可供供选择：方方案一一，完全以权权益资本融资资；方案二，，债务资本与与权益资本融融资的比例为为10：90；方案三，，债务资本与与权益资本融融资的比例为为50：50。假设债务务资金成本率率为10％，，企业所得税税税率为30%。在这种种情况下应如如何选择方案案呢?当当息税前前利润额为80万元时，，税前投资回回报率=80÷400××100%=20%〉〉10%(债债务资金成本本率)，税后后投资回报率率会随着企业业债务融资比比例的上升而而上升。因此此，应当选择择方案三，即即50%的债债务资本融资资和50%的的权益资本融融资，这种方方案下的纳税税额最小，即即：应应纳企业所所得税=(80－400×50%××10%)××30%=18(万元)房地产公司自自建办公楼的的所得税筹划划2005年初初某房地产公公司在开发建建设“××花花园小区”时时，修建了一一栋3000平方米的办办公楼，在报报规报建时按按照住宅小区区10万平方方米进行的立立项审批。2005年12月办公楼楼竣工后，财财务人员将办办公楼的开发发成本500万元从“开开发产品”科科目转入“固固定资产”科科目核算。在在2006年年3月主管税税务机关进行行所得税汇算算时，提出应应根据（国税税发［2006］31号号文件精神，，对办公楼应应视同销售处处理，缴纳企企业所得税。。根据（国税发发［2006］31号文文件规定：开开发企业将开开发产品转作作固定资产或或用于捐赠、、赞助、职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他企事业单位位和个人的非非货币性资产产等行为，应应视同销售，，于开发产品品所有权或使使用权转移，，或于实际取取得利益权利利时确认收入入（或利润））的实现。因因此，，企业要避免免多交企业所所得税，自建建办公楼就不不能和开发产产品一起报建建，企业应将将办公楼单独独报建，它不不是开发产品品，所以办公公楼就不能按按照视同销售售处理，也就就不会多交企企业所得税了了。商业地产租金金收入的筹划划某中外合资的的房地产企业业将投资8亿亿元开发的大大型商业物业业（20万平平方米）进行行出租，在招招商前对租金金收取进行了了筹划，主要要解决房产税税过高以及所所得税问题。。该企业预计计将取得年租租金收入5000万元，，仅房产税就就要缴纳600万元。筹筹划人员认真真分析了该公公司的情况，，提出了以下下筹划方案：：1）专门成成立一个市场场管理公司来来管理该大型型物业。经营营范围包括：：市场管理、、物业管理、、咨询服务等等。该公司应应具有物业管管理资质，尽尽可能录用军军队转业干部部（占总人数数的60%以以上）。2）在在市场管理公公司要行使部部分政府管理理职能（政府府招商，税务务、工商、计计划生育等一一站式服务））。3）对市场场内商家实行行“会员制””管理，为会会员提供各项项优惠服务（（诸如：租金金优惠、法律律会计等中介介服务优惠、、免费进行工工商登记、免免费进行消防防培训等等））。这这样，对所有有进入该市场场的商家实行行会员制后，，收取约为租租金25%左左右的会员费费（物价局批批文）、10%左右的物物业管理费（（房管局、物物价局备案））；在租金收收取上，对会会员一律实行行6.5折优优惠。经经过上述筹筹划后，年度度营业总收入入基本不变约约为5000万元，其构构成为租金3250万元元、物管费500万元、、会员费1250万元。。可以节约房房产税：1750万元××12%＝210万元据据测算算，通过出租租物业该公司司每年将赚取取税前利润500万元，，由于使用了了职工总人数数60%的的军队转业干干部，公司将将少交三年的的企业所得税税近500万万元、少交三三年的营业税税750万元元。根据财税税[2003]26号文文件精神，，为安置自主择择业的军队转转业干部就业业而新开办的的企业，凡安安置自主择业业的军队转业业干部占企业业总人数60％（含60％）以以上的，经主主管税务机关关批准，自领领取税务登记记证之日起，，3年内免征征营业税和企企业所得税。。契税一般知识识点契税的征税对对象是境内转转移土地、房房屋权属。具具体包括以下下五项内容：：1、国有土土地使用权出出让；2、土土地使用权转转让；3、房房屋买卖；4、房屋赠与与；5、房屋屋交换。契税实行3%～5%的浮浮动比例税率率，计税依据据是土地、房房屋权属转移移时，当事人人双方签订的的契约上载明明的不动产价价格。两个或两个以以上的企业，，依据法律规规定、合同约约定，合并改改建为一个企企业，对其合合并后的企业业承受原合并并各方的土地地、房屋权属属，免收契税税。企业分立立中，对派生生方、新设方方（同一投资资主体）承受受原企业土地地、房屋权属属的，不征契契税；以增资资扩股进行股股权重组，对对以土地、房房屋权属作价价入股或作为为出资投入企企业的要征收收契税，而以以股权转让进进行重组，单单位、个人承承受企业股权权，企业的土土地、房屋权权属不发生转转移，则不征征契税。土地使用权交交换、房屋交交换，以所交交换土地使用用权、房屋价价格的差额为为计税依据。。契税案例例：甲公司2005年进进行改组改制制，需要500万元的房房地产进行生生产经营活动动。乙恰好有有500万元元房地产闲置置并有出售意意向。一，直接购买买。设契税税税率为5%，，则甲应纳契契税=500*5%=25万元二，合并。若若双方采取合合并的方式，，不论是吸收收合并，还是是新设合并，，由于在合并并后乙仍然承承受原来的房房地产权属，，所以合并后后的公司不需需缴纳契税。。合并后的公公司为丙公司司，增资扩股股，丁以其房房地产作价300万入股股，持有丙的的股权300万元，此时时丙应纳契税税=300*5%=15万元。若丙丙为节税，则则可以采取企企业合并的方方式。《国税局关于于企业合并分分立业务有关关所得税问题题的通知》（（国税发【2000】119号）规规定，企业分分立包括被分分立企业将部部分或全部营营业分立转让让给两个或两两个以上现存存或新设的企业，为其股股东换取分立立企业的股权权或其他财产产。分立企业支付付给被分立企企业或其股东东的交换价款中，，除分立企业业的股权以外外的非股权支支付额不高于于支付的股权权票面价值（（或支付的股本的帐面面价值）20%的，经税税务机关审核核确认，被分分立企业可不不确认分离资资产的转让所得或损失，，不计算所得得税。分立企企业接受被分分立企业的全全部资产和负负债的成本，，以被分立企业的帐面面净值为基础础结转确定，，不得按经评评估确认的价价值进行调整整。《财政部、国国税局关于股股权转让有关关营业税问题题的通知》（财税【2002】191号）文件件规定：自2003年1月月1日起，，以无形资产产、不动产投投资入股，与与接受投资方方利润分配，，共同承担投资风险险的行为，不不征收营业税税。案例：A房地地产开发公司司与B投资公公司于03年年12月联合合竞拍土地，，获得一宗土土地使用权，，价值8000万万元。双方按按50%划划分各自归属属。双方协商商，先由A使使用50%的的土地使用权权，作为开发商业楼盘盘设施自用，，待商业楼盘盘开发完成后后，再交B开开发。由于B没有房地产产开发资质，所以必须须收购A公司司股权，并以以A房地产开开发公司的名名义开发房地地产项目。而而在收购之时，A公司已已经完成开发发商业设施留留归自己使用用，不得被B收购。04年6月底，，A商业楼盘盘开发完成，转转做固定资产产6000万万元。6月底底，公司资产产负债表基本本情况如下：：资产1.2亿，其中开发的固定定资产6000万元，尚尚未开发的土土地无形资产产4000万万元，其他资资产2000万元。公司负债1亿元元，所有者权权益2000万元，其中中注册实收资资本1800万元。为了了将已经开发发完成的资产剥离出来来，以便B实实施对A的股股权收购，A将6000万元的商业业资产分立给给现有的控股股公司—C公司。。A分立6000万元资资产的同时，，同时分立承承担债务5000万元，，以净资产1000万元元全部作为C的的股权增资，，增加C的实实收资本。公公司剩余资产产6000万万元和负债5000万元元后，由B按照净资产产1000万万元价值收购购A全部股权权。由于被分立企企业A分离的的1000万万元净资产，，全部用于增增加现有分立立企业—C的的股权，没有取得得任何非股权权支付额。所所以符合119号文件，，可以不确认认A分离的6000万元元商业楼盘资资产的转让所所得，不计算算所得税。由由于A将资产产全部用于投投资，与接受投投资方C参与与利润分配配，共同承担担投资风险，，所以6000万元资产产的所有权转让也不不征收营业税税。《财政部、国国税局关于企企业改制重组组若干契税政政策的通知》》文件规定，，企业依照法律规定、合合同约定分设设为两个或两两个以上投资资主体相同的的企业，对派派生方、新设方承受原企企业土地、房房屋权属，不不征收契税。。按照这一规规定，只要企企业分立的公司投资主体体与被分立公公司投资主体体相同，则不不需要缴纳契契税。本例中中，尽管分立公司C是被被分立公司A的控股企业业，但两公司司投资主体还还是不全相同同，因而需缴纳契税。若若A采取新设设分公司方式式分立，即将将新设的分公公司注册实收收资本1000万元，按股股份比例分给给A原股东，，则被分立公公司与分立公公司投资主体体一致，符合合税法不征契税税的规定条件件。案例：A公司依照有有关法律、法法规的规定实实施关闭，B公司以200万元的价格购买了了A的房产，，A将200万元用于于偿还欠C的的债务。B应纳契税200*5%=10万元避税分析：B公司可以以先用200万元购买C公司的债权权，成为A公司的债权人人，然后接受受A公司以房房产抵偿债务务。财税【2003】184号文件件规定，企业依照有关关法律、法规规的规定实施关闭、破破产后，债权权人（包括关关闭、破产企企业职工）承承受被关闭、破产产企业的土地地、房屋权属属以抵偿债务务的，免征契契税。因此，按此方方案实施，B可以免交契契税。注意：《合同同法》规定，，法律法规规规定或当事人人约定债权不不得转让的债权，，以及根据合合同性质不得得转让的债权权不能进行债债权转让，债权人人转让债权应应当通知债务务人，未经通通知，该转让让对债务人不发生生效力。案例：D公司司向某国有独独资公司购买买一幢办公楼楼，支付价款款500万元元。D公司应缴纳契税税500*4%=20万万元避税分析：D公司可以以要求国有独独资公司以该该办公楼作为为投资，共同同组建新公司E，并并保证国有独独资企业在E公司中所占占股份超过50%，然然后由D吸收合并E公司司，最后国有有独资企业以以500万元元的价格将股股权转让给D公司。财税【2003】184号文件规定定，非公司制国有有独资企业或或国有独资有有限责任公司，以其其部分资产与与他人组建新新公司，且该该国有独资企企业在新设公公司中所占股份超超过50%的的，对新设公公司承受该国国有独资企业业的土地、房房屋权属，免征契税税；两个或两个以以上的企业，，依照法律规规定、合同约约定，合并改建为一个企企业，对其合合并后的企业业承受原合并并各方的土地地、房屋权属属，免征契税。说明：此方案案实际操作虽虽然较为复杂杂，但该国有有独资公司将将转让办公楼楼改为先入股再转转让股权，可可免征销售不不动产营业税税和土地增值值税等相关税税费。案例分析一、案例描描述合同A：丙企企与其贷款担担保方丁企（（有限责任公公司，增值税税一般纳税人人，以下简称称丁企）就丁丁企因承担连连带保证责任任代为清偿丙丙企应付到期期银行贷款本本息款3200万元后依依法向丙企追追索债务一事事达成以资抵抵债协议，涉涉税要点如下下：

鉴于丙丙企、丁企之之间存在反担担保法津关系系，双方协议议以丙企设定定反担保义务务的厂房及厂厂房占用土地地的使用权作作价3000万元抵偿丁丁企债务，另另200万元元债务由丙企企以货币资产产偿付。合合同B：内资资企业甲（有有限责任公司司，增值税一一般纳税人，，以下简称甲甲企）与内资资企业乙（有有限责任公司司，增值税一一般纳税人，，以下简称乙乙企）就甲企企将其子公司司丙（有限责责任公司，增增值税一般纳纳税人，系甲甲企上游加工工企业，以下下简称丙企））资产转让给给乙企事宜达达成协议，涉涉税要点如下下：

1．丙丙企存货中中计有原材料料、燃料、半半成品、产成成品共折价1170万元元转让乙企；；

2．存存量固定资产产中除去用于于清偿丁企债债务的厂房共共折价2000万元转让让乙企；3．存量资资产中无形资资产折价800万元（其其中土地使用用权折价500万元，专专利技术折价价300万元元）转让乙企企；

另查明明：

1．丙丙售乙企固固定资产折价价中含应征消消费税的小汽汽车三辆折价价23万元（（均未高于原原值），含转转让价高于账账面原值的设设备转让折价价142.5万元（原值值140万元元），含不动动产折价600万元；2．丙企企作为“空壳壳法人”存续续。

合同C：乙、丁双双方就乙方租租赁丁方名下下厂房（即A合同中丙企企抵债之厂房房）一事达成成协议，乙方方向丁方按月月支付经营租租赁费20万万元。

综上上所述，甲、、乙、丙、丁丁四方利益主主体通过一系系列的契约行行为，完成了了以资抵债和和转移被剥离离资产所有权权（公司制下下，即公司法法人财产权））的法律准备备。但是，在在这样一组看看似专业规范范的商事合同同约束下，甲甲企剥离资产产的税收负担担却达到了十十分严重的程程度。换言之之，甲企资本