高层住宅小区物业管理方案说明

......高层住宅物业管理方案随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。一、高层住宅物业管理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正收取的物业管理费也高。二、高层住宅物业管理的原则：1、早期介入原则：提出便于日后物业管理的整改意见。2、统一管理原则：首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，因此，高层住宅应坚持统一的管理。3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务则。4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。大的方便。三、高层住宅物业管理的容：1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。3场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其围进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。四、高层住宅物业管理实际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理模式”关注不同层次的住户需求；环境建设中人性化要素的融入；物业管理与服务中人文要素的植入；现代文明项目精神的塑造。简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离“隐性物业管理与服务”模式所谓3、建立治安联动快速反应系统120全面防与重点防相结合，确保治安防万无一失。五、高层住宅物业管理前期介入高层住宅物业管理前期介入期间工作计划阶 工作项目 工作要段整体合理布局工程主要设备的布局规划 辅助设备的设设计阶其它段安全 安全设备设施建设

具体事项/库的布局设备间及各楼层开间布局综合布线走向及接口位置公共照明及开间电气容量预留楼宇自控实现方式公共配套设施场地的布局强电系统：配电室、发电机等的布置中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置/库系统设置上下水管线位置预留宽带网络的设置及运营模式主要设备设施选型建设（如电梯等）公共配套设施场地的设计建议智能化系统设计建议对消防、保安监控等智能化系统提出建议停车场/库的规划布局、计费系统及模式建议六、高层住宅日常性物业管理与服务停车场/库的规划布局、计费系统及模式建议日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。（一）安全管理安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的畴。2412424制系统；2、24小时固定安全护卫岗设置；3、24小时流动巡逻岗设置；4、分片围合管理与整体联动的应急反应系统；5、智能化报警系统；6、出入身份识别设置。特点：A指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B保安员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。C一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。D等事件的防以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事主要任务：A、 固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生；B、 安全巡逻。定时和不定时的对项目外各个部位进行巡视查，发现不安全的因素及时进行解决；C、 停车场管理。疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停费，进行停车场消防和安全管理；相应的治安防措施通过摄像头发现项目有异常现象时，将按下图进行紧急处理（二）环境管理高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：1、主要任务：A负责高层住宅各个楼层和各部位公共用具， 使其达到标的清洁要求；B、负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；C、负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；D、负责接受客户的委托清洁业务。2、保洁制度3、垃圾分流在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。4、消杀消杀工作主要包括以下几个方面的容：主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。聘请专业队伍进行消杀工作。1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀围、要求和标准。3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。高层住宅清洁工作标准场所 作业容 实次外围部分

日常清扫正门前面及便门前面去污清扫外围四周去污清扫金属类用清洁剂擦拭要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫

2/日1/日次/随时随时正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。 随时正门大厅的石地面打磨抛光洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。除掉，不能损伤表面光泽

随时2次/日正门大厅下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。随时电梯间雨雪天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦随时各种门去。当天晴天后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的污垢，把它存放2次/日走 廊在规定的地方。楼 梯对于擦鞋垫子之物品，应用真空除尘器清扫。1次/日关于报纸箱、箱、搂指南、金属部件、部、公共，应干抹。金属及金 2次/日属部件，应用适当的清洁剂擦拭。 2次/日扣板墙面用中性洗剂去污。 随时石墙面及其周遍的擦拭并注油保养。 随时踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。 随时消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。 随时开关盘用干（湿）毛巾去污地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。 1次/日在区巡回进行地毯的去污工作 1次/日电梯间走 附属房间楼

根据地毯玷污情况，将玷污部分替换下来用适当的清洗剂去垢。地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补。和化学药品仔细的清除掉，留意不可损伤地面。花岗岩或石地面、墙面用涂油地拖或毛巾保养。的洗涤剂擦蹭干净。

随时随时次/日随时随时随时踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。涂料墙面用细纱布去污除渍。（含开关、按纽

2次/日1次/日随时场所场所作业容实施次数电梯车场

用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉地面碎纸屑等物。雨雪天胶垫的清洗。电梯轿箱之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，根据需要适当清洗剂擦拭干净。电梯轿箱部壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。经常检查，发现有不干净情况随时清扫墙面去污

次/随时次/日1/随时日常性清扫外围地面区绿化部分其他

用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等）脏污严重地面用水冲洗。清除绿化地之落叶及杂物。标志、扶手要擦拭干净。暴风雨雪天时的清理等，要及时进行，保证人车通行无阻。 （包括前大道路面）下过雨的地面，要做到能安全通行，无积水。然。外面围出现的垃圾及赃污现象，要做到适时清扫处理。

1次/日随时1/日1/日随时高层住宅清洁工作检查标准和方法分类项目检验标准检验方法地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，石地面有光泽，地抽查毯平整、干净，无污渍。理石墙面用纸巾擦拭 50CM，无明显灰尘，乳胶漆墙面无污墙面迹，目视无明显灰尘。公共踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面抽查区域干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。卫生电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰抽查尘。电梯干净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽查垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味目测各种设施外包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、搂层分布牌灯；抽查表表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。楼梯所管区域的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、物积尘，玻璃无污迹。抽查楼梯及门楼梯走廊及其墙面上各种设施如应急灯、水管、出入指示灯、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。检查路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，全面检查外部地面和道路无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔卫生标准高层住宅绿化工作检查标准和办法分类 序号 项目 标准 检查办法 频率1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人通目视，抽查4次/年过，主侧枝叶分布均匀修剪2成型灌木成型，整齐，新长枝不超过 厘米目视抽查5次以上/年3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝目视抽查6-8次/年不超过30厘米4草路牙、井口、水沟、散水坡边目视抽查2-3次/年整齐、草坪目视平整施1乔木、灌木采用穴施或沟施，十分、浇水目视检查4次/年肥及时，覆土平整，肥料不露出土面2草地播施和喷施，不伤花草目视检查1次/年3花卉保证基施，追施化肥，少量多目视检查视长势而定次，不伤花草防目视检查1/病不明显枯枝、死杈，有虫害枝现病虫及时喷射治条20%以下虫浇1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，目视检查2次/日灌水不冲倒苗2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不抽查5次2次/（雨后浇水，浇水时不遗漏，浇水透湿度大除外）土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无枯死、旱枯的现象1中耕、除杂草无明显杂草，草地纯度在 90%抽查草地50施肥前和下暴雨以上，树木底下土层不板结，平方米3处，后进行松土，全日透气良好取平均制年不少于6次常维 2补载补种无明显黄土裸露最大裸露块在抽查5处，按花草树木在栽护0.4平方米，裸露面积在总面积汇总计算种季节，及时补的0.5%以下；缺株在0.5%以下栽补种3防风、排涝、暴风雨过后12小时，草地无1目视检查每天巡视责任区巡视看管平方米的积水，树木无倒斜，1次断枝落叶在半天处理绿化工作包括：花木租摆，草坪、绿篱、树木、花卉的浇水、施肥、打药、修剪、病虫害防治及防冻。1、绿化带无杂草、不缺水、不死苗；2、根据花、草、树的不同特性定期修剪；搂道几公共区域，室摆放阴生植物，室种植花期较长、掉叶较少的植物，定期修剪；重要场所应常年摆放花卉；灭虫消杀时间选择不影响行人及公共活动，同时注意风向，以免农药随风飘散到各处。(三）工程管理高层住宅工程系统运行方案系统名称 实施方案证供电系统正常。变配电系统给排水系统电梯系统

量。对项目总电量进行汇总分析。每日对中水系统及污水井进行巡视检查，无溢冒现象。每年对水箱进行清洗，达到北京市化验标准。保证生活热水供水正常。每月对项目电梯进行全面的检查保养，保证电梯安全运行。每月对监控、巡更系统进行巡视检查。每周对镜头进行清扫，使图象清晰，信号正常。保安人员对监控区域进行检查，发现可疑情况派专人跟踪检查。对电梯轿箱做重点监控。消防监控设施（包括手报、烟感、温度探头、灭火设施（殊灭火设施、送风、排烟、放火门、防火卷闸门）和消防主机。对消防系统逐点测试验收。每月对消防主机及相关模块、设施进行检查。每月对灭火设施进行检查，保证消防系统时刻处于完好状态。日常维护每天日常维护每天检查水封是否漏水，电机同轴度和 水泵机组使用正常，安项目方式方案标准及实施效果周期容日常维护每天监控温度和电磁噪音达到绝缘要求、设备运变压器定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、行正常高压对低压数据（停电）日常维护每日柜体清洁柜定期维护每周1年检查接地线维护断路器和接地刀高压断路器工作正常，接地刀正常日常维护每日检查母排接线和空气开关温度及动低压配电作状态使用正常，安全无故障柜定期维护半年更换配件，清洁柜体无功补偿日常维护每周调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到 0.98柜定期维护半年测试功率因数和更换配件以上给排水管日常维护每周及时维修和补漏畅通无滴漏定期维护一年检修阀门和管道、刷漆生活泵运行状态全无故障定期维护半年更换水封和电机轴承并加润滑油闭路电视监控日常维护定期维护每周半年检查镜头和电路更换配件及检测图象清楚、工作正常消防监控日常维护每天每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度达到智能系统定期维护1年测试系统联动功能更换配件温度设定要求消防加压泵日常维护每周点动一次、检查水封和电动轴以及满载电流启动正常、无故障定期维护半年更换水封及轴承消防喷淋日常维护每周测湿式报警器和检查阀门报警运作正常、系统联系统定期维护半年油漆管道和末端放水测试动正常灭火系统日常维护定期维护每日半年检查气压、联动电路测试联动功能系统工作正常不误报项目计划实施方案项目计划实施方案标准及预期效果管理用房地面停车场每年检修一次设施、设备；每半年