房地产评估第章2

房地产评估

Realestateevaluation

2009年8月会计学院：王景升1第2章房地产评估的基本理论2.1房地产价值与价格2.2房地产价值的影响因素

2.3房地产评估的原则2学习目标本章学习目标是使学生掌握房地产价格形成的基本理论、主要影响因素和评估时应遵循的基本原则。32.1房地产价值与价格2.1.1房地产价值与价格的含义1）房地产价值房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。房地产价值属于交换价值范畴42.1房地产价值与价格2.1.1房地产价值与价格的含义2）房地产价格房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。52.1房地产价值与价格2.1.2房地产价值形成理论1）劳动价值论62.1价值与价格代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。72.1价值与价格2.1.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论82.1价值与价格代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。92.1价值与价格2.1.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论3）新古典经济学派价值论102.1价值值与价格代表人物:马马歇尔，该理理论是将前两两种价值理论论结合起来，，以亚当·斯斯米的自由放放任经济理论论为基础建立立的价值学说说。其基本要要点：商品或资产的的价值来源于于生产（成本本）和消费（（效用）两个个方面。生产（成本））决定着商品品或资产的供供给，消费（（效用或收益益）决定着商商品或资产的的需求。市场经济条件件下，商品或或资产的价格格由供给和需需求双方共同同决定。112.1价值值与价格2.1.3均均衡价格与市市场价格均衡是一种没没有变动趋势势的情况。均衡情况下房房地产供给者者所愿意供给给的房地产总总量与购买者者所愿意需求求的总量正好好相等。122.1价价值值与与价价格格2.1.3均均衡衡价价格格与与市市场场价价格格一个个均均衡衡价价格格就就是是使使供供求求处处于于均均衡衡状状态态的的价价格格，，它它也也是是一一个个能能保保持持下下去去的的价价格格。。132.1价价值值与与价价格格2.1.3均均衡衡价价格格与与市市场场价价格格如图图2——1所所示示，，总总供供给给曲曲线线S和和总总需需求求曲曲线线D的的交交点点为为供供求求均均衡衡点点。。这这时时对对应应的的价价格格P0，称称为为均均衡衡价价格格，，所所对对应应的的需需求求量量或或供供给给量量Q0，称称为为均均衡衡数数量量。。14DS价格0Q0P0P2P1图2——1供供给给与与需需求求的的均均衡衡DS价格0Q0P0P2P1DS价格0Q0P0P2P1DS价格0Q0P0P2P1152.1价价值值与与价价格格2.1.3价价格格与与成成本本1））主主要要成成本本类类型型（1））会会计计成成本本与与评评估估成成本本（2））个个别别成成本本与与社社会会成成本本162.1价价值值与与价价格格2.1.3价价格格与与成成本本1））主主要要成成本本类类型型（4））历历史史成成本本与与重重置置成成本本（3））客客观观成成本本与与实实际际成成本本172.1价价值值与与价价格格2.1.3价价格格与与成成本本2））成成本本在在价价格格形形成成中中的的作作用用（1））成成本本通通过过价价格格实实现现进进行行补补偿偿（2））成成本本是是价价格格的的最最低低界界限限182.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.1社社会会因因素素1））社社会会治治安安状状况况2））人人口口状状况况3））城城市市化化水水平平192.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.2经经济济因因素素1））经经济济发发展展水水平平2））物物价价水水平平3））居居民民收收入入水水平平202.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.2经经济济因因素素4））房房地地产产投投机机状状况况5））世世界界经经济济状状况况6））国国际际竞竞争争状状况况212.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.3政政治治因因素素1））政政治治安安定定状状况况2））房房地地产产制制度度3））房房地地产产政政策策和和法法规规222.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.3政政治治因因素素4））政政治治安安定定状状况况5））房房地地产产制制度度232.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.4环环境境因因素素1））声觉觉环环境境2））大大气气环环境境3））水文文环环境境242.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素2.2.4环环境境因因素素4））视觉觉环环境境5））卫卫生生环环境境252.2房房地地产产价价值值的的影影响响因因素素除上上述述影影响响因因素素外外，，还还有有房房地地产产自自身身因因素素、、心心理理因因素素和和其其他他因因素素等等。。262.3房房地地产产评评估估的的原原则则2.3.1预预期期原原则则根据据房房地地产产未未来来的的预预期期指指标标（（如如收收益益等等）），，判判定定房房地地产产现现实实状状况况（（如如价价值值等等））。。272.3房房地地产产评评估估的的原原则则2.3.2变变动动原原则则影响响房房地地产产价价格格的的因因素素是是经经常常变变动动的的，，所所以以房房地地产产的的价价格格会会伴伴随随着着价价格格形形成成因因素素的的变变化化而而不不断断变变动动。。对房房地地产产价价格格变变动动的的把把握握是是否否恰恰当当，，在在很很大大程程度度上上直直接接关关系系到到对对评评估估方方法法基基本本原原理理的的理理解解和和评评估估结结果果能能否否客客观观、、准准确确地地反反映映评评估估对对象象的的市市场场价价值值。。282.3房房地地产产评评估估的的原原则则2.3.3供供求求原原则则房地地产产的的价价格格最最终终是是由由市市场场上上的的房房地地产产的的供供给给和和需需求求状状况况决决定定的的。。房地地产产评评估估中中，，一一定定要要充充分分注注意意房房地地产产市市场场特特别别是是土土地地市市场场的的这这种种特特殊殊供供求求关关系系及及其其发发展展趋趋势势。。292.3房房地地产产评评估估的的原原则则2.3.4替代代原原则则在市市场场上上，，往往往往会会存存在在使使用用价价值值和和质质量量相相同同的的商商品品，，由由于于它它们们的的效效用用相相近近，，在在对对消消费费者者消消费费需需要要满满足足方方面面也也存存在在相相互互替替代代性性，，在在竞竞争争规规律律的的作作用用下下，，在在同同一一市市场场上上，，它它们们的的价价格格会会趋趋向向一一致致，，效效用用有有差差异异的的商商品品也也会会形形成成相相对对稳稳定定的的比比价价关关系系。。302.3房地地产评估的原原则2.3.4替代原则房地产评估中中，委估房地地产的价格可可以通过对市市场上地域相相近、类型相相似、用途相相同的交易实实例价格进行行比较修正后后估定。312.3房地地产评估的原原则2.3.5竞竞争原则对于市场的供供给和需求双双方来说，每每一方都有多多个主体，各各方主体之间间为销售商品品或购买商品品在市场上展展开竞争，价价格是由竞争争最后确定的的。因此，竞竞争方式及其其程度等对商商品的价格形形成有着较大大的影响。322.3房地地产评估的原原则2.3.5竞竞争原则房地产供给市市场是非完全全竞争市场，，房地产的需需求市场的竞竞争相对激烈烈，通过需求求者之间的竞竞争，会使市市场价格逐渐渐上升，最终终达到均衡价价格。332.3房地地产评估的原原则2.3.6贡献原则房地产的某一一部分对整体体（如收益））的贡献程度度，会对整体体房地产的价价值产生影响响。342.3房地地产评估的原原则2.3.7均衡原则以房地产内部部构成要素的的组合是否均均衡，来判定定房地产是否否处于最高最最佳使用状态态。352.3房地地产评估的原原则2.3.8效用原则能给消费者带带来较高效用用的房地产其其价值也高，，相同效用的的房地产其价价值也相同，，房地产的价价值与其所能能带来的效用用成正比。362.3房地地产评估的原原则2.3.9机机会成本原原则房地产评估应应选择其机会会成本最小的的使用方式，，也就是选择择其最高最佳佳的使用方式式作为其评估估时点的状态态。372.3房地地产评估的原原则2.3.10