房地产开发企业所得税处理办法

房地产开发经营业务企业所得税

处理办法

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

2009年3月6日，国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发［2009］31号)，新31号文的出台结束了近十年来内外资房地产企业执行不同所得税管理办法的历史。今后不论是外资房地产还是内资房地产企业，在企业所得税管理上都将遵循统一的税收政策，实现了公平竞争。房地产开发经营业务企业所得税处理办法

内资房地产：《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发［2006］31号)外资房地产：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发［2001］142号)。预售收入预缴所得税、收入确认原则、成本扣除、视同销售以及预提费用等方面存在较大差异。

总体外资企业较为宽松

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

新31号：以老31号为基础，充分吸收借鉴老31号的主要内容，并有机结合了国税发(2001)142号文的重点内容，制定出统一适用于内外资房地产企业的新31号，实现了收入确认原则、预缴政策、成本核算方法以及预提费用的方面的统一。

新政为楼市回暖添了一把火房地产开发经营业务企业所得税处理办法六大重要变化1基本框架介绍2主要内容介析3几个具体问题的处理4房地产开发经营业务企业所得税处理办法六大重要变化1234五大重要变化

1、降低计税毛利率，缓解房企资金压力2、开发产品自用不视同销售，有助盘活存量房产3、预提费用税前扣除，减轻企业税负4、扩大计税毛利率3%范围，有利保障性住房建设5、简化停车场所的税务处理，化解税企分歧6、明确计税成本对象及内容，便于实际操作变化1：降低计税毛利率除经济适用房外，新31号文普遍降低了房地产企业的计税毛利率，不同区域的房地产开发项目最低计税毛利率普遍下调了5个百分点。意味着企业当期销售未完工开发产品缴纳的企业所得税减少，缓解企业普遍面临的资金紧张局面。

变化1：降低计税毛利率

以一个10万平方米的开发项目而言，按老政策，常州市区内资房地产原来的计税毛利率是20%，按每平方米8000元的平均价格计算，在不考虑期间费用和流转税的情况下，降低5个百分点，等于是4000万元，按25%的所得税率计算，能少缴1000万元所得税，这对一个未完工的项目来说是一笔不小的数目。变化2：开发产品自用不视同销售

房地产开发企业开发的产品转为自用不视同销售的政策，以前只适用于外资房地产企业，内资企业将空置房屋转作自用将被视同销售征税，给企业带来巨大的税收负担。新31号文规定开发产品转作自用的不再视同销售处理，有利于企业在房地产销售不景气的情况下通过自营、出租等方式盘活存量房产，消化空置房屋。变化化3：预预提提费费用用税税前前扣扣除除新31号考考虑虑到到房房地地产产开开发发产产品品““周周期期比比较较长长、、工工程程结结算算相相对对滞滞后后的的““特特殊殊性性””，，在在坚坚持持““实实际际发发生生””原原则则的的前前提提下下，，对对房房地地产产企企业业预预提提的的建建造造费费、、公公共共配配套套设设置置费费、、物物业业完完善善费费以以及及一一次次取取得得土土地地分分期期开开发发的的土土地地成成本本的的预预提提准准予予税税前前扣扣除除，，缩缩小小了了税税法法与与会会计计的的差差异异，，有有效效缓缓解解了了开开发发企企业业的的资资金金压压力力，，减减轻轻了了企企业业税税负负，，符符合合房房地地产产企企业业经经营营规规律律和和发发展展现现状状。。变化化4：扩扩大大计计税税毛毛利利率率3%范围围新31号扩扩大大了了计计税税毛毛利利率率不不得得低低于于3%的适适用用范范围围，，限限价价房房、、危危改改房房与与经经济济适适用用房房一一样样可可以以享享受受3%的最最低低计计税税毛毛利利率率优优惠惠。。这这一一政政策策调调整整，，体体现现了了贯贯彻彻国国务务院院加加快快保保障障性性住住房房建建设设、、合合理理调调整整住住房房结结构构的的宏宏观观调调控控精精神神，，对对从从事事保保障障性性住住房房开开发发建建设设的的房房地地产产开开发发企企业业也也是是一一项项利利好好政政策策。。变化化5：简简化化停停车车场场所所的的税税务务处处理理方方法法新31号对对停停车车场场所所的的处处理理采采取取了了较较为为简简单单、、合合理理的的方方式式，，即即对对企企业业单单独独建建造造的的停停车车场场所所，，作作为为成成本本对对象象单单独独核核算算；；对对利利用用地地下下基基础础设设施施形形成成的的停停车车场场所所，，作作为为公公共共配配套套设设施施进进行行处处理理。。将停停车车场场所所作作为为公公共共配配套套设设施施的的简简化化处处理理后后，，停停车车位位的的销销售售以以及及出出租租取取得得的的收收入入作作为为净净收收入入处处理理，，解解决决了了税税企企双双方方的的分分歧歧。。变化化六六计税税成成本本与与会会计计核核算算的的““开开发发成成本本””计税税成成本本与与开开发发成成本本的的区区别别在在于于归归集集成成本本费费用用的的依依据据不不同同，，前前者者的的依依据据是是税税收收政政策策与与规规定定，，后后者者依依据据的的是是会会计计制制度度与与会会计计准准则则。。从从金金额额上上讲讲，，一一般般后后者者大大于于前前者者。。会会计计处处理理与与税税收收政政策策不不一一致致，，应应该该作作相相应应调调整整。。计税成本对象象与成本核算算对象办法第二十六六条明确了计计税成本对象象确认的六项项原则，并规规定成本对象象由企业在开开工之前合理理确定,并报主管税务务机关备案。。成本对象一一经确定，不不能随意更改改或相互混淆淆，如确需改改变成本对象象的，应征得得主管税务机机关同意。房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法1基本框架介绍234基本框架介绍绍第一章总总则共共4条第二章收收入的的税务处理共共6条第三章成成本费用用扣除的税务务处理共共14条第四章计计税成本的的核算共共11条第五章特特定事项项的税务处理理

共2条第六章附附则共共2条第一章总总则本章主要规范范了制定该办办法的依据、、适用范围、、开发产品完完工条件以及及核定征收的的管理。第二章收收入的的税务处理本章主要对收收入确认原则则、视同销售售以及计税毛毛利率等进行行规范。第三章成成本费用用扣除的税务务处理本章主要对期期间费用、计计税成本等的的税前扣除进进行规范，同同时明确了维维修基金、配配套设施、按按揭保证金、、境外销售佣佣金、利息支支出等的税务务处理。第四章计计税成本的的核算本章主要对计计税成本的核核算进行规范范，明确了计计税成本对象象的确认原则则、计税成本本项目内容、、核算程序以以及间接成本本、公共成本本的分配方法法。第五章特特定事项项的税务处理理本章主要规范范房地产开发发企业联合其其他单位合作作或合资建房房的税务处理理。第六章附附则本章明确了该该办法从2008年1月1日开始执行，，并明确2007年12月31日以前外资房房地产企业销销售的未完工工产品取得的的销售收入的的衔接办法。。房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法12主要内容介绍34主要内容介绍绍一、收入确认认的处理二、计税成本本的计算三、特殊事项项的处理四、新老政策策衔接一、收入确认认的处理(一)收入确认的范范围开发产品销售售收入的范围围为销售开发发产品过程中中取得的全部部价款，包括括现金、现金金等价物及其其他经济利益益。企业代有有关部门、单单位和企业收收取的各种基基金、费用和和附加等，凡纳入开发产品价内内或由企业开开具发票的，，应按规定全全部确认为销销售收入；未纳入开发产品价内内并由企业之之外的其他收收取部门、单单位开具发票票的，可作为为代收代缴款款项进行管理理。《办法第五条》关注：代收代缴款项项的处理收入确认的处处理(续)(二)收入确认时点点企业通过正式签订《房地产销售合合同》或《房地产预售合同》所取得的收入入，应确认为为销售收入的的实现，具体体按以下规定定确认：1、采取一次性全全额收款方式式销售开发产产品的，应于于实际收讫价价款或取得索索取价款凭据据（权利）之之日，确认收收入的实现。。2、采取分期收收款方式销售售开发产品的的，应按销售售合同或协议议约定的价款款和付款日确确认收入的实实现。付款方方提前付款的的，在实际付付款日确认收收入的实现。。3、采取银行按揭揭方式销售开开发产品的，，应按销售合合同或协议约约定的价款确确定收入额，，其首付款应应于实际收到到日确认收入入的实现，余余款在银行按按揭贷款办理理转账之日确确认收入的实实现。收入确认的处处理(续)4、采取委托方方式销售开发发产品的，应应按以下原则则确认收入的的实现：(1)采取支付手续续费方式委托托销售开发产产品的，应按按销售合同或或协议中约定定的价款于收收到受托方已已销开发产品品清单之日确确认收入的实实现。(2)采取视同买断断方式委托销销售开发产品品的，属于企企业与购买方方签订销售合合同或协议，，或企业、受受托方、购买买方三方共同同签订销售合合同或协议的的，如果销售售合同或协议议中约定的价价格高于买断断价格，则应应按销售合同同或协议中约约定的价格计计算的价款于于收到受托方方已销开发产产品清单之日日确认收入的的实现；如果果属于前两种种情况中销售售合同或协议议中约定的价价格低于买断断价格，以及及属于受托方方与购买方签签订销售合同同或协议的，，则应按买断断价格计算的的价款于收到到受托方已销销开发产品清清单之日确认认收入的实现现。收入确认的处处理(续)(3)采取基价（保保底价）并实实行超基价双双方分成方式式委托销售开开发产品的，，属于由企业业与购买方签签订销售合同同或协议，或或企业、受托托方、购买方方三方共同签签订销售合同同或协议的，，如果销售合合同或协议中中约定的价格格高于基价，，则应按销售售合同或协议议中约定的价价格计算的价价款于收到受受托方已销开开发产品清单单之日确认收收入的实现，，企业按规定定支付受托方方的分成额，，不得直接从从销售收入中中减除；如果果销售合同或或协议约定的的价格低于基基价的，则应应按基价计算算的价款于收收到受托方已已销开发产品品清单之日确确认收入的实实现。属于由由受托方与购购买方直接签签订销售合同同的，则应按按基价加上按按规定取得的的分成额于收收到受托方已已销开发产品品清单之日确确认收入的实实现。收入确认的处处理(续)(4)采取包销方式式委托销售开开发产品的，，包销期内可可根据包销合合同的有关约约定，参照上上述1至3项规定确认收收入的实现；；包销期满后后尚未出售的的开发产品，，企业应根据据包销合同或或协议约定的的价款和付款款方式确认收收入的实现。。《办法第六条》收入确认的处处理(续)(三)视同销售收入入企业将开发产产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他企事业单单位和个人的的非货币性资资产等行为，，应视同销售，，于开发产品品所有权或使使用权转移，，或于实际取取得利益权利利时确认收入入（或利润））的实现。收入确认的处处理(续)确认收入（或或利润）的方方法和顺序为为：1、按本企业近近期或本年度度最近月份同同类开发产品品市场销售价价格确定；2、由主管税务务机关参照当当地同类开发发产品市场公公允价值确定定；3、按开发产品品的成本利润润率确定。开开发产品的成成本利润率不不得低于15%,具体比例由主主管税务机关关确定。《办法第七条》关注：1、自建开发产产品自用或经经营不再视同同销售2、不同会计制制度与税法规规定在视同销销售差异3、计税成本与与会计成本的的差异收入确认的处处理(续)(四)企业销售未完完工开发产品品企业销售未完完工开发产品品取得的收入入,应先按预计计计税毛利率分分季(或月)计算出预计毛毛利额，计入入当期应纳税税所得额。《办法第九条》收入确认的处处理(续)1、开发项目位位于省、自治治区、直辖市市和计划单列列市人民政府府所在地城市市城区和郊区区的，不得低低于15%。2、开发项目位位于地及地级级市城区及郊郊区的，不得得低于10%。3、开发项目位位于其他地区区的，不得低低于5％。4、属于经济适适用房、限价价房和危改房房的，不得低低于3%。《办法第八条》关注：1、预计计税毛毛利率普降5个百分点2、扩大保障性性住房范围，，除经适房外外，增加限价价房和危改房房3、授权省、自自治区、直辖辖市国、地税税局确定。收入确认的处处理(续)(五)预售转销售的的处理。开发产品完工工后，企业应及及时结算其计计税成本并计计算此前销售售收入的实际际毛利额，同同时将其实际际毛利额与其其对应的预计计毛利额之间间的差额，计计入当年度企企业本项目与与其他项目合合并计算的应应纳税所得额额。《办法第九条》关注：1、在年度纳税税申报时，企企业须出具对对该项开发产产品实际毛利利额与预计毛毛利额之间差差异调整情况况的报告以及及税务机关需需要的其他相关资料料。2、申报表的填报报收入确认的处处理(续)除土地开发之之外，其他开开发产品符合合下列条件之之一的，应视视为已经完工工：（一）开发产产品竣工证明明材料已报房房地产管理部部门备案；（二）开发产产品已开始投投入使用；（三）开发产产品已取得了了初始产权证证明。《办法第三条》关注：会计与与税收确认时时点的差异。。收入确认的处处理(续)(六)预租收入确认认时点企业新建的开开发产品在尚尚未完工或办办理房地产初初始登记、取取得产权证前前，与承租人人签订租赁预预约协议的，，自开发产品品交付承租人人使用之日起起，出租方取取得的预租价价款按租金确确认收入的实实现。《办法第十条》关注：与条例第十九九条规定二、计税成本本的计算1、计税成本：指企业在开发发、建造开发发产品（包括括固定资产，，下同）过程程中所发生的的按照税收规定进行核算与计计量的应归入入某项成本对对象的各项费费用。《办法第二十五五条》2、成本对象：指为归集和分分配开发产品品开发、建造造过程中的各各项耗费而确确定的费用承承担项目。《办法第二十五五条》计税成本的计计算(续)3、计税成本的的计算(五步骤法)(1)确定成本对象象(2)归集开发成本本(3)分配共同成本本(4)分配完完工产产品成成本(5)后续二二次调调整确定成成本对对象六项原原则确确定成成本对对象(区分对对象费费用和和期间间费用用)：(一)可否销销售原原则。。开发发产品品能够够对外外经营营销售售的，，应作作为独独立的的计税税成本本对象象进行行成本本核算算；不不能对对外经经营销销售的的，可可先作作为过过渡性性成本本对象象进行行归集集，然然后再再将其其相关关成本本摊入入能够够对外外经营营销售售的成成本对对象。。(二)分类归归集原原则。。对同同一开开发地地点、、竣工工时间间相近近、产产品结结构类类型没没有明明显差差异的的群体体开发发的项项目，，可作作为一一个成成本对对象进进行核核算。。(三)功能区区分原原则。。开发发项目目某组组成部部分相相对独独立，，且具具有不不同使使用功功能时时，可可以作作为独独立的的成本本对象象进行行核算算。确定成成本对对象(续)(四)定价差差异原原则。。开发发产品品因其其产品品类型型或功功能不不同等等而导导致其其预期期售价价存在在较大大差异异的，，应分分别作作为成成本对对象进进行核核算。。(五)成本差差异原原则。。开发发产品品因建建筑上上存在在明显显差异异可能能导致致其建建造成成本出出现较较大差差异的的，要要分别别作为为成本本对象象进行行核算算。(六)权益区区分原原则。。开发发项目目属于于受托托代建建的或或多方方合作作开发发的，，应结结合上上述原原则分分别划划分成成本对对象进进行核核算。。《办法第第二十十六条条》确定成成本对对象(续)关注：：1、成本本对象象由企企业在开工工之前前合理确确定,并报主主管税税务机机关备备案。。成本本对象象一经经确定定，不不能随随意更更改或或相互互混淆淆，如如确需需改变变成本本对象象的，，应征征得主主管税税务机机关同同意。。2、计税税成本本对象象与成成本核核算对对象的的差异异，建建议从从计税税成本本对象象的确确认，，避免免调整整风险险。归集开开发成成本六方面面内容容构成成开发发成本本项目目（直直接成成本、、间接接成本本、公公共成成本））(一)土地征征用费费及拆拆迁补补偿费费。指指为取取得土土地开开发使使用权权(或开发发权)而发生生的各各项费费用，，主要要包括括土地买买价或或出让让金、大市市政配配套费费、契契税、、耕地地占用用税、、土地地使用用费、、土地地闲置置费、、土地地变更更用途途和超超面积积补交交的地地价及及相关关税费费、拆迁补补偿支支出、安置置及动动迁支支出、、回迁迁房建建造支支出、、农作作物补补偿费费、危危房补补偿费费等。。(二)前期工工程费费。指指项目目开发发前期期发生生的水水文地地质勘勘察、、测绘绘、规规划、、设计计、可可行性性研究究、筹筹建、、场地地通平平等前前期费费用。。(三)建筑安安装工工程费费。指指开发发项目目开发发过程程中发发生的的各项项建筑筑安装装费用用。主主要包包括开开发项项目建建筑工工程费费和开开发项项目安安装工工程费费等。。归集开开发成成本(续)(四)基础设设施建建设费费。指指开发发项目目在开开发过过程中中所发发生的的各项项基础础设施施支出出，主主要包包括开开发项项目内内道路、供水水、供供电、、供气气、排排污、、排洪洪、通通讯、、照明明等社社区管管网工工程费费和环环境卫卫生、、园林绿绿化等园林林环境境工程程费。。(五)公共配配套设设施费费：指指开发发项目目内发发生的的、独独立的的、非非营利利性的的，且且产权权属于于全体体业主主的，，或无无偿赠赠与地地方政政府、、政府府公用用事业业单位位的公公共配配套设设施支支出。。(六)开发间间接费费。指指企业业为直直接组组织和和管理理开发发项目目所发发生的的，且且不能能将其其归属属于特特定成成本对对象的的成本本费用用性支支出。。主要要包括括管理理人员员工资资、职职工福福利费费、折折旧费费、修修理费费、办办公费费、水水电费费、劳劳动保保护费费、工工程管管理费费、周周转房房摊销销以及及项目营营销设设施建建造费费等。《办法二二十七七条》归集开开发成成本(续)（一））以开开发产产品交交换土土地使使用权权（换换入土土地方方土地地成本本的确确认））：1．换取取的开开发产产品如如为该该项土土地开开发、、建造造的，，接受受投资资的企企业在接受受土地地使用用权时时暂不不确认认其成成本，待首首次分分出开开发产产品时时，再再按应应分出出开发发产品品(包括首首次分分出的的和以以后应应分出出的)的市场公公允价价值和和土地地使用用权转转移过过程中中应支支付的的相关关税费费计算算确认认该项项土地地使用用权的的成本本。如涉涉及补补价,土地使使用权权的取取得成成本还还应加加上应应支付付的补补价款款或减减除应应收到到的补补价款款。《办法第第三十十一条条一项项一款款》关注：：需要要二次次调整整。归集开开发成成本(续)2、换取取的开开发产产品如如为其其他土土地开开发、、建造造的，，接受受投资资的企企业在投资资交易易发生生时，按应应付出出开发发产品品市场场公允允价值值和土土地使使用权权转移移过程程中应应支付付的相相关税税费计计算确确认该该项土土地使使用权权的成成本。。如涉涉及补补价,土地使使用权权的取取得成成本还还应加加上应应支付付的补补价款款或减减除应应收到到的补补价款款。《办法第第三十十一条条一项项二款款》关注：：不需需要二二次调调整。。归集开开发成成本(续)换出土土地一一方土土地转转让所所得的的确认认：企业业应应在在首首次次取取得得开开发发产产品品时时，，将将其其分分解解为为转转让让土土地地使使用用权权和和购购入入开开发发产产品品两两项项经经济济业业务务进进行行所所得得税税处处理理，，并并按按应应从从该该项项目目取取得得的的开开发发产产品品(包括括首首次次取取得得的的和和以以后后应应取取得得的的)的市市场场公公允允价价值值计计算算确确认认土土地地使使用用权权转转让让所所得得或或损损失失。。《办法法第第三三十十七七条条》关注注：：计计税税收收入入与与会会计计收收入入的的差差异异归集集开开发发成成本本(续)（二二））以以股股权权交交换换土土地地使使用用权权（（换换入入土土地地方方土土地地成成本本的的确确认认））：：企业业、、单单位位以以股股权权的的形形式式，，将将土土地地使使用用权权投投资资企企业业的的，，接接受受投投资资的的企企业业应应在投投资资交交易易发发生生时时，按按该该项项土土地地使使用用权权的的市市场场公公允允价价值值和和土土地地使使用用权权转转移移过过程程中中应应支支付付的的相相关关税税费费计计算算确确认认该该项项土土地地使使用用权权的的取取得得成成本本。。如如涉涉及及补补价价,土地使用权的的取得成本还还应加上应支支付的补价款款或减除应收收到的补价款款。《办法第三十一一条二项》关注：不需要要二次调整。。分配共同成本本用四种方法分分配共同成本本共同成本：指应由一个个以上成本对对象共同负担担的成本费用用(包括不能分清清负担对象的的间接成本)。分配原则：按受益原则则和配比原则则在已完工成成本对象、未未完工成本对对象和未建成成本对象间进进行分配(包括固定资产产，不包括过过渡成本对象象)分配共同成本本(续)(一)土地成本的分分摊：1、土地成本的内内容2、适用方法：：按占地面积积法分摊。(1)一次性开发的的，按某一成成本对象占地地面积占全部部成本对象占占地总面积的的比例进行分分配。计算公式：某某一成本对象象应分摊的土土地成本=(某一成本对象象占地面积÷全部成本对象象占地面积)×总土地成本分配共同成本本(续)(2)分期开发的，，首先按本期期全部成本对对象占地面积积占开发用地地总面积的比比例进行分配配，然后再按按某一成本对对象占地面积积占期内全部部成本对象占占地总面积的的比例进行分分配。

计算算公式：某一成本对象象应分摊的土土地成本=(某一成本对象象占地面积÷本期占地面积积)×本期土地成本本本期土地成本本=(某期成本对象象占地面积÷开发用地总面面积)×全部土地成本本分配共同成本本(续)关注：1、土地成本，，一般按占地地面积法进行行分配。如果果确需结合其其他方法进行行分配的,应商税务机关关同意。2、属于一次性性取得土地分分期开发房地地产的情况,其土地开发成成本经商税务机关关同意后可先按土地整整体预算成本本进行分配,待土地整体开开发完毕再行行调整(实际发生原则则例外)。分配共同成本本(续)(二)公共配套设施施成本的分摊1、公共配套设设施：指开发发项目内发生生的、独立的的、非营利性性的，且产权权属于全体业业主的，或无无偿赠与地方方政府、政府府公用事业单单位的公共配配套设施支出出。2、分摊方法：：按建筑面积积法进行分配配。分配共同成本本(续)公建配套设施施，大体上分分为三类:1、公共配套设施施2、开发产品3、固定资产分配共同成本本(续)3、先归集后分分配：先作为过渡性性成本对象进进行归集，然然后再将其相相关成本摊入入能够对外经经营销售的成成本对象(包括固定资产产)。《办法第二十六六条一款》借款费用的分分摊(三)借款费用的分分摊1、分摊内容：：属于不同成成本对象共同同负担的应计计入开发产品品成本的借款款费用。2、分摊方法：：按直接成本本法或按预算算造价法进行行分配。借款费用的分分摊（续）3、借款费用的的扣除（条例例38条）(1)向金融企业借借款的利息支支出、企业经经批准发行债债券的利息支支出；(2)向非金融企业借借款的利息支出，，不超过按照照金融企业同同期同类贷款款利率计算的的数额的部分分。借款费用的分分摊（续）(3)企业集团或其其成员企业统统一向金融机机构借款分摊摊集团内部其其他成员企业业使用的，借借入方凡能出出具从金融机机构取得借款款的证明文件件，可以在使使用借款的企企业间合理的分摊利息费费用,使用借款的企企业分摊的合理利息准予在税税前扣除。《办法第二十一一条第二款》借款费用的分分摊（续）相关政策1、《企业所得税法法》第四十六条企企业业从其关联方方接受的债权权性投资与权权益性投资的的比例超过规定标准而发生的利息息支出，不得得在计算应纳纳税所得额时时扣除。2、债权投资:是指企业直接接或者间接从从关联方获得得的，需要偿偿还本金和支支付利息或者者需要以其他他具有支付利利息性质的方方式予以补偿偿的融资。(包括背对背贷贷款、关联方方以各种形式式提供担保的的债权性投资资)3、权益性投资资:是指企业接受受的不需要偿偿还本金和支支付利息，投投资人对企业业净资产拥有有所有权的投投资。借款费用的分分摊（续）4、债资标准比比例：金融企企业为5：1；其他企业为为2：1［财税（2008）121号］5、债资比例的的计算：企业业从其关联方方接受的债权权性投资与企企业接受的权权益性投资的的比例＝年度各月平均均关联债权投投资之和(X1+X2+…+X12)/年度各月平均均权益投资之之和(Y1+Y2+…+Y12)其中：各月平平均关联债权权投资Xn＝（关联债权权投资月初账账面余额+月末账面余额额）/2；各月平均权益益投资Yn＝（权益投资资月初账面余余额+月末账面余额额）/2。《特别纳税调整整办法第八十十六条》借款费用的分分摊（续）6、权益投资的的取数：企业业资产负债表表所列示的所所有者权益金金额。如果所所有者权益小小于实收资本本（股本）与与资本公积之之和，则权益益投资为实收收资本（股本本）与资本公公积之和；如如果实收资本本（股本）与与资本公积之之和小于实收收资本（股本本）金额，则则权益投资为为实收资本（（股本）金额额。《特别纳税调整整办法第八十十六条》借款费用的分分摊（续）7、不得扣除的的利息支出＝＝年度实际支支付的全部关关联方利息X（1－标准比例/关联债资比例例）不得扣除的利利息支出应在在各关联企业业间分配（1）其中支付给给不低于本企企业实际税负负的境内企业业，准予扣除除（2）支付给境外外企业的，提提供同期资料证明关联借贷贷符合独立交交易原则（3）支付给境外外关联方的利利息视同分配配的股息征收收预提所得税税《特别纳税调整整办法第八十十五条》借款费用的分分摊（续）证明关联债权权投资金额、、利率、期限限、融资条件件以及债资比比例符合独立立交易原则：：1、企业偿债能能力和举债能能力分析；2、企业集团举举债能力及融融资结构情况况分析；3、企业注册资资本等权益投投资的变动情情况说明；4、关联债权投投资的性质、、目的及取得得时的市场状状况；5、关联债权投资资的货币种类类、金额、利利率、期限及及融资条件；；6、企业提供的的抵押品情况况及条件；7、担保人状况况及担保条件件；8、同期同类贷贷款的利率情情况及融资条条件；9、可转换公司司债券的转换换条件；10、其他能够证证明符合独立立交易原则的的资料。借款费用的分分摊（续）实务中的证明明材料：1、资金借入方方与借出方的的投资关系；；2、向金融机构构借款的合同同协议；3、分摊本企业业使用的借款款金额及其利利率;4、债资比例的的说明；5、境内关联方方企业的实际际税负（税率率）；6、同期资料。。关注：利率不高于银银行借款利率率的，可按规规定扣除；高高于的，视同同从事资金融融通业务，应应凭合法票据据税前扣除。。其他成本项目目的分配(四)其他成本项目目的分配法由由企业自行确确定1、前期工程费费的分配2、基础设施费费的分配3、开发间接费费用的分配分配完工产品品成本(续)完成了计税成成本在“完工工成本对象、、在建成本对对象、未建成成本对象”间间的分配。对“在建成本本对象、未建建成本对象””应当负担的的成本，应分分别建立明细细台帐，待开开发产品完工工后再予结算算。对“完工成本本对象”再行行分配，以确确认本期可扣扣除的计税成成本。分配完工产品品成本(续)1、对本期已完完工成本对象象的计税成本本应在开发产产品和固定资资产间进行分分配（按建筑筑面积），其其中属于固定定资产的计税税成本应计入入固定资产计计价价值。2、属于开发产产品的，应按按可售面积计计算其单位工工程成本，据据此再计算已销开发产品品计税成本和未销开发产产品计税成本本。对本期已已销开发产品品的计税成本本，准予在当当期扣除，未未销开发产品品计税成本待待其实际销售售时再予扣除除。分配完工产品品成本(续)已销开发产品品的计税成本本，按当期已已实现销售的的可售面积和和可售面积单单位工程成本本确认。可售售面积单位工工程成本和已已销开发产品品的计税成本本按下列公式式计算确定：：可售面积单位位工程成本=成本对象总成成本÷成本对象总可可售面积已已销开发发产品的计税税成本=已实现销售的的可售面积×可售面积单位位工程成本后续二次调整整(续)土地增值税清清算的税款、、以开发产品换入入的土地成本本、实际发生的的公共配套设设施费大于预预提的部分等等应由各成本本对象负担的的成本费用。。后续二次调整整(续)对期前已完工工成本对象应应负担的成本费用按已销开发产产品、未销开开发产品和固固定资产进行行分配，其中中应由已销开开发产品负担担的部分，在在当期纳税申申报时进行扣扣除，未销开开发产品应负负担的成本费费用待其实际际销售时再予予扣除。《办法第十八条条三款》特殊事项的处处理企业以本企业业为主体联合合其他企业、、单位、个人人合作或合资资开发房地产产项目，且该该项目未成立独立法法人公司的，按下列规规定进行处理理：特殊事项的处处理(一)凡开发合同或或协议中约定定向投资各方方(即合作、合资资方，下同)分配开发产品品的，企业在在首次分配开开发产品时，，如该项目已已经结算计税税成本，其应应分配给投资资方开发产品品的计税成本本与其投资额额之间的差额额计入当期应应纳税所得额额；如未结算算计税成本，，则将投资方方的投资额视同销售收入入进行相关的的税务处理(销售未完工产产品)。《办法第三十六六条第一款》特殊事项的处处理(二)凡开发合同或或协议中约定定分配项目利利润的，应按按以下规定进进行处理:1.企业应将该项项目形成的营营业利润额并并入当期应纳纳税所得额统统一申报缴纳纳企业所得税税，不得在税税前分配该项项目的利润。。同时不能因因接受投资方方投资额而在在成本中摊销销或在税前扣扣除相关的利利息支出。2.投资方取得该该项目的营业业利润应视同同股息、红利利进行相关的的税务处理。。《办法第三十六六条第二款》特殊事项的处处理乙单位准备以以2000万元人民币投投资甲房地产产公司的某住住开发项目民民，双方约定定不成立独立立法人项目公公司，由甲房房地产公司独独立开发，投投资方案拟定定如下：1、项目实现利利润按各自投投资资金比例例分红，项目目利润为1500万元，乙单位位享有1000万元。2、乙单位按照照投资比例分分配开发产品品，假定该投投资项目单位位住宅计税成成本45万元，单位住住宅销售价格格75万元，乙单位位享有40套单位住宅。。特殊事项的处处理方案1分析：乙单位所享有有的1000万元利润分成成只能是甲公公司开发该项项目的税后利利润，由于居居民企业之间间的股息、红红利不征收企企业所得税，，故乙单位净净利润为1000万元。甲公司不允许许税前列支此此1000万元的利润分分成。甲公司司可实现净利利润1500×(1-25%)-1000=125万元。特殊事项的处处理方案2分析：乙单位位所享有的40套住宅计税成成本为1800万元，正常销销售价格为3000万元。乙单位以2000万元购入了40套价值为1800万元的房产，，销售价值为为3000万元的商品住住宅。假设40套房产已销售售完毕，不考考虑其他因素素，其净利润润为1000×(1-25%)=750万元；甲公司的项目目利润仍为1500万元，除去乙乙单位分成部部分，可保留留利润为1500-(3000-1800)=300万元。将分配配给乙单位开开发产品的计计税成本与其其投资额之间间的差额为2000-1800=200万元调整增加加应纳税所得得。当期应纳纳税所得额为为300+200=500万元，甲公司司净利润为(300+2000-1800)××(1-25%)=375万元。新老政策衔接接从事房地产开开发经营业务务的外商投资资企业在2007年12月31日前存有销售售未完工开发发产品取得的的收入，至该该项开发产品品完工后，一一律按本办法法第九条规定定的办法进行行税务处理。。《办法第三十八八条》本通知自2008年1月1日起执行。《办法第三十九九条》新老政策衔接接1、房地产开发发企业销售未未完工开发产产品取得的收收入，按照国国税函[2008]299号文件规定的的预计利润率率已预缴的，，年度汇缴时时暂不调整。。待开发产品品完工后，再再调整实际毛毛利额与预计计利润之间的的差额。从2009年1月1日起，房地产产开发企业销销售未完工开开发产品取得得的收入按《通知》第八条规定的的计税毛利率率执行，具体体由各省辖市市国、地税局局规定。新老政策衔接接2、外资房地产产企业根据国国税发[2001]142号文件按收入入与支出相配配比而未扣除除的以前年度度期间费用，，在2008年度汇缴时可可一次性按新新税法规定税税前扣除。新老政策衔接接3、房地产开发发企业在2008年以前按照原原政策规定已已发生但尚未未扣除的广告告费，新税法法实施后，其其尚未扣除的的余额，加上上当年度新发发生的广告费费和业务宣传传费后，按照照新税收规定定的比例计算算扣除。房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法123几个具体问题的处理4几个具体问题题的处理1、房地产开发发企业能否核核定征收企业业所得税？对企业不能事事先核定征收收，只有在管管理或检查中中发现有《征管法》第三十五条规定情形的，，可对其已缴缴或应缴所得得税按核定征征收方式重新新核定。《办法第四条》对计税成本可可当期核定。。凡已完工开开发产品在完完工年度未按按规定结算计计税成本，主主管税务机关关有权确定或或核定其计税税成本，据此此进行纳税调调整，并按《中华人民共和和国税收征收收管理法》的有关规定对对其进行处理理。《办法第三十五五条》几个具体问题题的处理1.依照法律、行行政法规的规规定可以不设设账簿的；2.依照法律、行行政法规的规规定应当设置置但未设置账账薄的；3.擅自销毁账簿簿的或者拒不不提供纳税资资料的；4.虽设置账簿，，但账目混乱乱或成本资料料、收入凭证证、费用凭证证残缺不齐，，难以查账的的；5.发生纳税义务务，未按照规规定的期限办办理纳税申报报，经税务机机关责令限期期申报，逾期期仍不申报的的；6.纳税人申报的的计税依据明明显偏低，又又无正当理由由的。《征管法第三十十五条》几个具体问题题的处理2、销售未完工工产品缴纳的的营业税金及及附加、土地地增值税能否否扣除？准予在当期扣扣除。几个具体问题题的处理3、销售未完工开开发产品取得得的收入能否否作为计提三三项费用的基基数?房地产开开发企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，，可以作作为计提提业务招招待费、、广告费费和业务务宣传费费的基数数，但开开发产品品完工会会计核算算转销售售收入时时，已作作为计提提基数的的未完工工开发产产品的销销售收入入不得重重复计提提业务招招待费、、广告费费和业务务宣传费费。几个具体体问题的的处理4、合资建建设有偿偿移交的的公建配配套设施施如何处处理？企业在开开发区内内建造的的邮电通通讯、学学校、医医疗设施施应单独独核算成成本，其其中，由由企业与与国家有有关业务务管理部部门、单单位合资资建设，，完工后后有偿移移交的，，国家有有关业务务管理部部门、单单位给予予的经济济补偿可可直接抵抵扣该项项目的建建造成本本，抵扣扣后的差差额应调调整当期期应纳税税所得额额。《办法第十十八条》几个具体体问题的的处理5、开发企企业为购购买方提提供的按按揭保证证金如何何处理？？企业采取取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，凡凡约定企企业为购购买方的的按揭贷贷款提供供担保的的，其销销售开发发产品时时向银行行提供的的保证金金(担保金)不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。。《办法第十十九条》几个具体体问题的的处理6、委托销销售开发发产品支支付的销销售费用用的处理理企业委托托境外机机构销售售开发产产品的,其支付境境外机构构的销售售费用(含佣金或或手续费费)不超过委委托销售售收入10%的部分,准予据实实扣除。。《办法第二二十条》关注：1、委托境境内机构构销售支支付的含含佣金或或手续费费的处理理。几个具体体问题的的处理7、开发产产品转为为自用能能否提取取折旧？？企业开发发产品转转为自用用的,其实际使使用时间间累计未未超过12个月又销销售的，，不得在在税前扣