2022年北京豪宅市场分析：走向幽深莫测红海

年北京豪宅市场分析：走向幽深莫测红海从2022年北京豪宅市场分析详情了解到，2022年，央行降准降息等一系列政策的推出，让北京楼市开头回暖，高端市场更是“风生水起”，市场整体已开头明显步入热销季。截至9月，北京顶豪项目成交爆棚，单价6万元/平方米以上的高端住宅成交额突破300亿元。

在“豪宅元年”，位于南三环与南四环之间的樊家村地块拍出7.5万元/平方米的楼面价，让业内瞠目结舌。一块高价地诞生，就意味着将来就会有一个高端楼盘诞生。已经确认的事实是，北京已经消失了38宗楼面价超过3万元的地块，其中楼面价超过5万元的有10宗地。

就这样，在业内人士的惊诧、谈论及争议声中，豪宅市场开头走向幽深莫测的红海，而北京楼市的新居市场或许已与首次置业的时代道别。

北京豪宅市场必定是红海

“将来北京售价在10万+的项目将有50个”

地产分析师认为，叠加部分老项目，将来北京售价在10万+的项目将有50个。以2022年来看，北京预期均价突破10万元的期房住宅合计有12期，而往年仅两期左右。

供应量如此大幅度的增长，远远超过了成交量的涨幅。“即使根据2022年顶豪井喷的成交量看，实际签约有望达到220套，剔除盘古大观的批量成交后，成交量大约在130套左右。而目前待售、预期售价在10万元以上的项目已经超过3000套。”张大伟表示，假如剔除了盘古96套、万柳书院38套，西宸原著10套、其他项目签约只有个位数。

从豪宅的潜在客户来看，近年来，金融、互联网等领域快速进展，产生了一批高收入人群。北京晨报记者此前走访了多个豪宅项目，销售人员也透露购买豪宅的客群日趋年轻化。但这批“新贵人群”的增长速度与豪宅供应量的增幅并不在同一个量级。据机构统计，2022年以来，北京豪宅数量的增幅对应富有人群增量在5倍以上。

此外，上半年豪宅成交量的上涨与股市向好有关，一部分购房者将股市中的浮赢转投入楼市当中。6月下旬以来，股市进入调整阶段，大多数股民财宝缩水，豪宅潜在客户数量进一步削减。

人口增量也是影响楼市的一个重要因素。北京市正在实行近10年来最严格的常住人口掌握措施，北京常住人口增量已从2022年的56.7万人降至2022年的36.8万人，增速从2022年的2.9%降至2022年的1.7%，2022年更是全面收紧。

“将来能够活得滋润的顶豪最多只有10个，能够活下去的顶豪有10个，被迫合作的项目还有10个，活的不滋润的项目将有20个。”张大伟认为，将来顶豪战场必定是红海。

高端已成新居主流

“将来首置购房基本靠二手，改善靠新居。”

5万、6万、7万……楼面价超过区域在售房价已经成为新常态。在不受政策限制的前提下，地价越高，为了不亏钱，大量高价地被迫高端化，做更高级别的住宅产品。“将来首置购房基本靠二手，改善靠新居，高端成新居主流。”一位置业专家在接受媒体采访时表示。

有一种观点认为，北京纯商品房的新居市场即将告辞首次置业时代。根据2022年上半年住宅地价推算，新居房价将超过5万元/平方米，单套总价超过400万元。而豪宅行业分析及市场讨论报告数据显示，2022年前三季度，通过我爱我家达成的北京二手房成交的均价为37933元/平方米，与去年同期相比涨幅仅为4.2%。若根据单套面积80平方米计算，平均一套住房总价约为300万元。二手房的价格优势，对首置人群来说不言而喻。

另一个趋势也越来越明显。绝大部分住宅用地都需配建肯定量的保障性住房，大量首套置业的客群已经望商品住宅兴叹，而涌向保障性住房。数据显示，北京首置和其中自住房的成交套数比逐年上升，2022年是81908比0，2022年则是48662比17017，2022年上半年是28750比13318。自住房在首置产品成交量的比重快速增加。

改善需求能支撑高价地吗？

“走到今日，再劝开发商理性已徒然”

“我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家，下班时再接回来，每天来回跑挺麻烦，想换一套大一些的房子，婆婆和公公也可以常常住过来。”近期，像尹女士一样有换房想法的人不在少数。市民陈先生拥有多套住房，他也向北京晨报记者透露，想卖掉一套或两套房子，换一套品质更好的房子居住。

改善型住房需求能否支撑高价地入市尚不能得出结论，不过可以感受到，北京楼市的确在暗中发生着变化。

“一套房子居住8到10年后，随着住宅产品的升级换代，旧房子的不如意开头一点点显露。开发商层出不穷地推出新项目，让你看到自己可以拥有崭新的生活。开发商们为什么会拿地，由于他们也看到了人们对美妙生活的追求和憧憬。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

地产机构人士称，逢高买进的操作手法并不多见，只是在地王争夺赛的时候才能见到这种盛况，开发商上半年比较理性，下半年口袋丰盈后，不得不参加拿地争夺战，“从过去多年的阅历看，一块土地大获胜利的有，公司被几块地王拖垮的也有。走到今日，再劝