中企绿色总部项目说明

内部资料注意保密中企绿色总部基地项目介绍汇报团队：集团战略投资中心2015年6月23日综述初步结论1、项目优势：三个项目由于获取土地价格较低，有一定的利润空间和资金杠杆2、项目难点和风险点：客群资源稀缺、销售周期长、每年的业绩贡献度有限。项目的核心关键和利润的实现应该在于销售或者说招商，受限于产业地产销售对象基本为企业，这就要求我们要具备强大的企业资源以及快速整合能力，此外后期基地开发运营也需要有良好的政府关系和社会资源3、项目现状：目前唯一开始运营的是广佛基地，从调查了解，广佛基地一期2012年开盘至今销售5.3万，成交额5.1亿；目前在售二期和将来的三期对方销售团队也表示存在较大压力，主要在于之前积累的企业资源基本已使用完毕，目前他们正在通过线下开展定向销售，同时通过各种社会资源，拓展新的客户群体4、鉴于公司目前尚未组建起产业方面的招商运营团队、也没有丰富的企业客群资源、后期项目销售面临着巨大压力，很难实现预期利润，拟建议现阶段放弃此项目项目具体情况附后一、广佛基地目录1. 项目概况2.周边市场情况定位3. 投资测算1.1项目区位16.5公里21.5公里本案基地金沙洲1.1项目区位珠江基地1.1项目区位在政府的大力引导与支持下，伴随着广佛两成都市圈的不断外拓，广州西创新商务区因其优越地理位置，正以迅猛的发展趋势，成为改变城市格局的黄金纽带，大广州快速腾飞的首善之地。金沙洲•里水片区将成为支撑着广州西创新商务区未来发展的重要增长极从中企绿色总部出发，半小时内可接驳"空港经济圈"、"火车站经济圈"、"广州新客运站经济圈"。三大商圈不断交互相连，形成一个囊括广佛半壁江山的"国际商务圈"，直接辐射珠三角地区商务，统领区域发展1.1项目区位流花服装商圈、白云皮具商圈、站西鞋业商圈、环市路外贸商圈，增槎路批发商圈、白云商圈、机场商圈、白鹅潭商圈、金沙一环商圈等各大商圈密集环绕，具有承接广州西商圈升级的优势

1.1项目区位1.1项目区位项目名称土地属性占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)建筑密度绿化率建筑限高原始土地获取情况说明（土地成交楼面价及获取单位）开竣工情况说明广佛基地工业用地166001.88311378.645%-结合具体方案确定2010年拿地，总地价14405万元，平均楼面价438元/㎡目前工程已开工25.9万方，已竣工7.45万方1.2土地规划设计条件及获取情况1.3项目初步规划情况业态已售面积（㎡）未售面积（㎡）配套面积（㎡）计容面积（㎡)独栋办公383731080833840平层办公1490479125商业67054小计532772542623840311379B地块二期：总建面：10万方共80套总部A地块一期：总建面：7.5万方共133套总部C地块：商务公园、品牌运营中心、企业促进中心、设计师创意园及酒店计划拟建交通枢纽中心，总建面10万方，D地块：拟建O2O跨境电商展示体验免税城总建面：逾13万平方米、9、10楼外包服务及电商基地总建面：8.5万方目录1. 项目概况2.周边市场情况3. 投资测算2.1区域住宅市场情况本案绿地香树花城（全装修公寓）近3月成交均价8167元，成交量24174平方中南海晖花园（毛坯公寓）近3月成交均价6613元，成交量6683平领地海纳豪苑（毛坯公寓）近3月成交均价6675元，成交量12897平中海金沙里（精装公寓）5月开盘至今成交均价17820元，成交量29769平方保利西海岸（双拼别墅）近3月成交均价33070元，成交量2011平方3公里范围圈周边竞品近3月成交均价（元）近3月成交量（平方）14年成交量14年成交价格产品及主力户型地产商备注中海金沙里（总建面25万方，15年5月开盘，已去化3万方，开盘当月去化252套、2.7万方）1782029769精装公寓，主力户型为88-107平方米的三房和130-132平方米的四房中海13年12月取地楼面价8290保利西海岸（总建面72万方，，已去化71万方，尾盘）330702011682633334250~450㎡的双拼保利绿地香树花城（总建面41万方，14年8月开盘，已去化5万方）816724174252538683全装修公寓，主力户型为80-120的三房绿地13年12月取地楼面价2361领地海纳豪苑（总建面7万方，14年7月开盘，已去化3.2万方）66751289716642（7~12月）6791毛坯公寓，主力户型为80-120的三房领地房地产13年12月取地楼面价2200中南海晖花园（总建面16万方，14年7月开盘，已去化3.3万方）6613668321939（7~12月）6451毛坯公寓，66-69平米二房和87-96平米三房中恒2.2区域住宅市场情况目录1. 项目概况2.周边市场情况3. 投资测算该项目销售部分总货值约39.3亿，其中独栋办公货值约17.6亿，占比44.7%，其中已经销售3.8万方，销售3.9亿，成交均价10061元/㎡；平层办公总货值8亿，占比20.4%，其中已经销售1.5万方，销售额1.2亿，成交均价8300元/㎡；商业总货值13.7亿，占比约35%

3.1项目售价及货值盘点产品开盘日期销售周期（月）可售面积(㎡）起价（元/㎡）均价（元/㎡）月均销售套数（套）货值（万元）货值占比（%）土地成本（元/㎡）建安成本（元/㎡）备注商业2018年1月386705420,00020,45118137,13434.9%5203,255年2%价格增幅独栋办公2015年9月6414645610,00011,9934175,64544.7%5204,622平层办公2015年9月54940298,3008,549380,38420.4%5204,982合计

307539

393,163100%

3.2项目整体经济指标项目指标值说明核心指标：

IRR33.38%使累计净现值为零的贴现率销售净利率22.95%项目净利润/销售收入×100%净利润额90,247项目净利润=项目利润-期间费用-所得税持有物业成本0

参考指标：

第一次支付地价款时间2015年9月第一次支付总地价款20%以上的时间累计现金流为正的时间2018年6月

资金峰值(万元）62,324资金峰值为累计负向净现金流量的最大值资金峰值的时间2015年8月

辅助指标：

开工时间2013年5月

开盘时间2015年9月

清盘时间2021年10月

3.3项目可售部分的经济指标——细项指标待成本部复核项目总额(万元)备注一、营业收入393,163

1、商业销售收入137,134

2、独栋办公销售收入175,645

3、平层办公销售收入80,384二、营业税及附加30,077占总销7.65%(营业税5.65%+土增住宅2.0%/车位商办2%)三、销售成本152,337

1、纯土地成本14,422

2、大市政配套费1,557

3、全工程建造成本136,358指可售部分的工程建造成本四、项目利润210,748

五、补缴土地增值税60,121占总销15.29%六、期间费用30,298占总销7.71%1、管理费用7,863占总销2.00%,指可售部分的管理费用2、营销费用8,256占总销2.10%3、财务费用14,178占总销3.61%，年利按10%计，指可售部分的资金成本七、税前利润120,329

八、所得税30,082

九、税后利润90,247

十、销售净利率22.95%二、莞深港基地目录1. 项目概况2.周边市场情况定位3. 投资测算1.1项目区位46.7公里26.1公里本案1.1项目区位

中企绿色总部莞深港基地塘厦镇政府观澜高尔夫球会。东莞观澜高尔夫球会。深圳碧桂园天麓山万科朗润园1.1项目区位1.1项目区位1.2项目红线范围项目名称土地属性占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)建筑密度绿化率建筑限高原始土地获取情况说明（土地成交楼面价及获取单位）开竣工情况说明莞深港基地工业用地269500（418亩）1.848511240%-结合具体方案确定目前土地尚未获取，但前期出让手续基本完成，拿地总地价预计需要3.2亿，楼面价在660元/㎡左右未开工1.3土地规划设计条件及获取情况

1.4项目初步规划情况业态可售面积（㎡）持有面积（㎡）合计（㎡）独栋办公26411230000294112平层办公75500115500191000地库7200072000小计339612145500地库485112地库备注：1、其中持有面积占总计容面及的30%（政府要求)2、独栋办公单栋面积不小于600，平层办公不小于300㎡目录1. 项目概况2.周边市场情况3. 投资测算2.1区域住宅市场情况本案珠江御景峰花园（联排别墅）近3月成交均价16247元，成交量4215平翡翠山湖（毛坯公寓）近三个月成交均价10203元，成交量30744平方3公里范围圈观澜湖高尔夫万科朗润园300~400㎡联排别墅近3月成交均价9546元，成交量10288平方；精装修公寓二手房价格在8000~8500左右周边竞品近3月成交均价（元）近3月成交量（平方）14年成交量14年成交价格产品及主力户型地产商备注万科朗润园（总建面30.7万方，12年7月开盘，已去化27.5万方）9546102881460610322300~400㎡的联排万科11年6月取地楼面价1507已售罄，二手房公寓在8000~8500左右精装公寓，主力户型60~90的二房，80~110的三房珠江御景峰花园（总建面19万方，14年12月开盘，已去化1.2万方）1624742155313（12月单月）16730170-220㎡的联排珠江投资11年3月取地楼面价2029翡翠山湖（总建面35.7万方，13年11月开盘，已去化10.8万方）1020330744356888792毛坯小高层公寓，主力户型为70-110的二房和70~170的三房永江房地产2015年底交房2.2区域住宅市场情况目录1. 项目概况2.周边市场情况3. 投资测算该项目销售部分总货值约40.7亿，其中独栋办公货值约33亿，占总货值81.3%，平层办公总货值7.6亿，占比18.7%；此外项目公司还将持有地上14.55万物业和地下7.5万方配套车库

3.1项目售价及货值盘点产品开盘日期销售周期（月）起价（元/㎡）均价（元/㎡）月均销售套数（套）货值（万元）货值占比（%）土地成本（元/㎡）建安成本（元/㎡）备注独栋办公（可售）2018年4月6512,00012,5257330,79381.3%7134,197年2%价格增幅办公楼（可售）2018年4月2110,00010,085776,14418.7%7134,020合计

406,937100%

3.2项目整体经济指标项目指标值说明核心指标：

IRR15.74%使累计净现值为零的贴现率销售净利率24.98%项目净利润/销售收入×100%净利润额101,637项目净利润=项目利润-期间费用-所得税持有物业成本100,306

参考指标：

第一次支付地价款时间2015年9月第一次支付总地价款20%以上的时间累计现金流为正的时间2019年8月

资金峰值(万元）78,085资金峰值为累计负向净现金流量的最大值资金峰值的时间2017年3月

辅助指标：

开工时间2015年12月

开盘时间2016年8月

清盘时间2021年12月

3.3项目可售部分的经济指标——细项指标项目总额(万元)备注一、营业收入406,937

2、独栋办公销售收入330,793

3、平层办公销售收入76,144二、营业税及附加31,131占总销7.65%(营业税5.65%+土增住宅2.0%/车位商办2%)三、销售成本165,393

1、土地成本（含大市政配套）24,208

3、全工程建造成本141,185指可售部分的工程建造成本四、项目利润210,414

五、补缴土地增值税47,535占总销11.68%六、期间费用27,363占总销6.72%1、管理费用8,139占总销2.00%,指可售部分的管理费用2、营销费用8,546占总销2.10%3、财务费用10,679占总销2.62%，年利按10%计，指可售部分的资金成本七、税前利润135,515

八、所得税33,879

九、税后利润101,637

十、销售净利率24.98%待成本部复核三、天津小站基地目录1. 项目概况2.周边市场情况定位3. 投资测算1.1项目区位25公里32公里本案项目项目1.1项目区位高速公路近在咫尺，长深高速和津港高速小站入口距离项目不足1公里，可快速达到环渤海各个城市。交通优势：项目已融入环渤海的“2小时经济圈”高速路网：长深高速、津晋高速、津港高速、滨海高速、津滨高速城际轻轨：京沪高铁（40公里）、京津城际铁路（20公里）、津秦客运专线、李港线；地铁：津滨轻轨地铁9号线（10公里），地铁1号线（8公里）；港口：距离天津港18公里；航空：距离天津滨海国际机场29公里，距离天津塘沽机场12公里；距离北京110公里。项目位置1.1项目区位产业优势：区域周边已形成较好的产业基础。津南开发区西区规划面积６平方公里，在发展以电子、轻工、汽车配件、精密机械、精密模具等工业项目的基础上重点引进商贸、科研、物流、服务等项目津南开发区东区规划面积１０平方公里，在发展电子信息、金属制品、塑胶制品三大主导产业的基础上大力发展商贸物流项目泰达微电子工业园区总规划土地面积50平方公里，园区以IT产业为主，吸引高科技电子项目鑫达工业园区园区规划土地面积6.2平方公里，园区重点发展电子信息、机械装备、轻工业等主导产业滨海新区津南分区工业区规划面积7.24平方公里，以ＩＴ行业、现代冶金制造业为主导的产业功能区八里台工业园区规划土地面积6平方公里，园区主要以电子和轻工业为主导产业小站工业园区（区域）园区规划土地面积4.6平方公里，园区重点发展新型材料研发、机械装备、航空配套产业等主导产业项目位置1.1项目区位人才优势：天津是我国高校云集城市，项目背靠海河教育区、“北洋园”、天津市中心高校区，提供了产业人才要素。海河教育区：天津海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。“北洋园”：

“北洋园”总体规划占地面积达37平方公里。是津南区提升区域的产业学术氛围、完善产业人才输出链条、带动建设科研成果转化基地市区高校：津南区紧临人才密集的天津市中心城区，区内有5所高等院校。为企业提供高素质的人才资源储备，完善技术及管理人才的输出链条。天津科技大学天津建筑工程学院1.1项目区位周边环境优势：项目坐拥津南“城市绿肺”，周边旅游资源丰富，城镇靓丽宜人。在项目10公里范围内有着官港森林公园、星耀五洲风景区、小站钻石公园等组成的“城市绿肺”。随着天钢柳林城市副中心、国家级会展中心、天津米立方海洋公园、海河中游和天津大道等重大项目开发建设，为津南城市功能提升提供了新的契机。区域内拥有碧桂园凤凰酒店、海河文华大酒店、京基皇冠假日酒店等五星级酒店，为商务活动提供高端的餐饮、住宿、会议、休闲等全方位服务。星耀五洲风景区官港森林公园小站钻石公园1.1项目区位项目名称土地属性占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)建筑密度绿化率建筑限高原始土地获取情况说明（土地成交楼面价及获取单位）开竣工情况说明天津小站基地工业用地1390000（2084亩）1.8250000040%-结合具体方案确定土地已获取，总地价7亿，楼面价在280元/㎡左右尚未动工建设1.2土地规划设计条件及获取情况1.3项目初步规划情况业态可售面积（㎡）持有面积（㎡）合计（㎡）独栋办公900000300000120000平层办公8500004500001300000地库250000250000小计1750000750000地库2500000地库备注：1、项目方案正在设计中，未出2、其中持有面积为根源集团自身想法，并非政府强制要求目录1. 项目概况2.周边市场情况3. 投资测算2.1区域住宅市场情况本案通用陆院（200~300㎡的联排别墅）近3月成交均价10860元，成交量1928平方3公里范围圈周边竞品近3月成交均价（元）近3月成交量（平方）14年成交量14年成交价格产品及主力户型地产商备注通用陆院（总建面11.6万方，11年11月开盘，已去化3.6万方）108601928339610972200~300的联排通用08年1月取地楼面价7952.2区域住宅市场情况目录1. 项目概况2.周边市场情况定位3. 投资测算该项目销售部分总货值约141.6亿，其中独栋办公货值约82亿，占总货值58%，平层办公总货值59亿，占比42%；此外项目公司还将持有地上75万物业和地下25万方配套车库

3.1项目售价及货值盘点产品开盘日期销售周期（月）起价（元/㎡）均价（元/㎡）月均销售套数（套）货值（万元）货值占比（%）土地成本（元/㎡）建安成本（元/㎡）备注独栋办公（可售）2016年8月1048,5009,13814822,38558.1%5014,236年2%价格增幅办公楼（可售）2016年9月1036,5006,98717593,91241.9%5014,964合计

1,416,297100%

3.2项目整体经济指标项目指标值说明核心指标：

IRR0.05%使累计净现值为零的贴现率销售净利率14.82%项目净利润/销售收入×100%净利润额209,893项目净利润=项目利润-期间费用-所得税持有物业成本411,213

参考指标：

第一次支付地价款时间2015年9月第一次支付总地价款20%以上的时间累计现金流为正的时间2022年5月

资金峰值(万元）142,642资金峰值为累计负向净现金流量的最大值资金峰值的时间2017年4月

辅助指标：

开工时间2015年12月

开盘时间2016年8月

清盘时间2025年3月

3.3项目可售部分的经济指标——细项指标待成本部复核项目总额(万元)备注一、营业收入1,416,297

2、独栋办公销售收入822,385

3、平层办公销售收入593,912甲级二、营业税及附加108,347占总销7.65%(营业税5.65%+土增住宅2.0%/车位商办2%)三、销售成本890,809

1、纯土地成本（含大市政配套费）87,605

3、全工程建造成本803,204指可售部分的工程建造成本四、项目利润417,141

五、补缴土地增值税38,186占总销2.70%六、期间费