房屋拆迁评估

房屋拆迁评估房屋拆迁评估概述房屋拆迁补偿政策国有土地的房屋拆迁补偿评估征用集体所有土地的房屋拆迁补偿评估城市房屋拆迁补偿评估模型林笑晨1房屋拆迁评估基本概念房屋拆迁是指建设单位或者个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列行为。我国房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁。2土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。土地征用是指国家或其职能部门给予公共利益的需要或在紧急状态下对集体土地实施暂时的占用或使用，待事态处理完毕后将征用的土地予以归还，并对征用土地造成的损失进行补偿。3房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价值进行评估。4房屋拆迁补偿政策

房屋拆迁制度演变——计划经济体制下的房屋拆迁制度1953年国务院颁发《关于国家建设征地用土地办法》当时的投资主体完全是国家而且拆迁行为的发生也往往是由于征用土地而引起的，所以对于房屋拆迁补偿的规定都是放在土地征用的规定当中。5——过渡时期的房屋拆迁制度1991年国务院公布了《城市房屋拆迁管理条例》房屋拆迁走上法制化的轨道——市场经济体制下的房屋拆迁制度2001年通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》2004年出台了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》6——《物权法》颁布实施后的房屋拆迁制度征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。7拆迁补偿范围及补偿费用——房屋拆迁补偿范围1.房屋拆迁补偿范围：-房屋所有权补偿。-附属物所有权补偿。-院落、空地补偿2.房屋拆迁补偿费用：-房屋拆迁补偿费-房屋拆迁安置费8——征地补偿范围征地补偿范围-农村土地所有权补偿-地上附着物及农作物补偿征地补偿费用-土地补偿费-安置补助费-地上附属物和青苗的补偿费——特殊情形的房屋、土地补偿范围-违法建筑的补偿：不会得到补偿-临时建筑的补偿：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。-产权归属不明房屋的补偿-抵押房屋的补偿：用适当的方式将拆迁获得的补偿用作继续担保，使抵押权人利益不受拆迁的损害–国有土地临时使用权的补偿：按照给土地所有者或使用者造成的损失确定9房屋拆迁费用计算标准——只对房屋拆迁补偿的标准作了原则性规定，具体的标准授权给地方根据各地的具体情况加以制定。包括房屋拆迁补偿计算标准和房屋拆迁安置费计算标准。10一、房屋拆迁迁补偿计算标标准1.房屋拆迁货币币补偿=合法拥有房产产评估价格+房屋装修装饰饰商定补偿金金额（或）经经评估确定的的房屋装修装装饰商定补偿偿金额。2.房屋拆迁补偿偿差价=合法拥有房产产的评估价值值+房屋装修装饰饰商定补偿金金额（或）经经评估确定的的房屋装修装装饰商定补偿偿金额-被拆迁人获得得调换产权房房屋的评估价价值11二、房屋拆迁迁安置费计算算标准房屋拆迁安置置费=搬迁补助费+没有提供周转转房情况下的的临时安置补补助费+超过过渡期限限的临时安置置补助费+非住宅房屋因因停产、停业业造成的损失失赔偿费。其中，1.如果拆迁人提提供周转房给给被拆迁房屋屋使用人居住住，则公式第第二项补助费费为零。2.如果拆迁房屋屋属于住宅房房屋，则公式式第四项赔偿偿费为零。12征地补偿标准准1.征地补偿费=土地补偿费+安置补助费+地上附属物和和青苗补偿费费2.土地补偿费=被征地亩数×年产值×补偿倍数3.安置补助费=需要安置的人人数×年产值×补偿倍数需要安置的人人数=被征地数÷征地前人均分分配耕地数征用耕地的安安置补助费标标准按照需要要安置的农业业人口计算。。每一个需要要安置的农业业人口的安置置补助费标准准为该耕地被被征用前三年年平均年产值值的6-7倍，每公顷被被征用耕地的的安置补助费费最高不得超超过被征用前前三年平均年年产值的10倍13房屋拆迁补偿偿方式——城市房屋拆迁迁补偿方式货币补偿房屋产权调换换（实物补偿偿）——农村房屋拆迁迁补偿方式被征地的村或或村民小组建建制撤销的补补偿安置：货币补偿被征地的村或或村民小组建建制不撤销的的补偿安置：：-易地建房-货币补偿14产权置换的房房屋拆迁补偿偿计算产权调换是拆迁人用自自己建造或购购买的产权房房屋与被拆迁迁房屋进行调调换产权，并并按拆迁房屋屋的评估价和和调换房屋的的市场价进行行结算调换差差价的行为。。排除了公益事事业房屋的附附属物。差价结算以等价交换的的原则进行，，实质上是结结算被拆除房房屋的市场评评估价与调换换房屋市场价价的差价，多多退少补。先先由拆迁人对对被拆迁人按按其房屋的评评估价进行补补偿，再由被被拆迁人按市市场价购买拆拆迁人提供的的产权调换房房屋。15被拆迁人可以以选择补偿方方式，但是选选择权要受以以下两种条件件的限制：一是规定了拆拆迁非公益事事业房屋的附附属物不作产产权调换，拆拆迁时被拆迁迁人只能选择择货币补偿；；二是被拆迁迁人与房屋承承租人对解除除租赁关系达达不成协议的的，只能实行行产权调换，，被拆迁人不不能选择货币币补偿。——附属物不具备备独立使用性性质，产权调调换后无法独独立使用。另另外，附属物物属于特定建建筑，不同建建筑对附属物物的要求也不不相同。——解除不了租赁赁关系，意味味着租赁双方方不能就补偿偿金额的分配配比例达成一一致意见，拆拆迁人没有义义务也很难就就补偿金额给给房屋所有人人与使用人划划定一个双方方都认可的比比例。在这种种情况下，如如果实行货币币补偿，要么么侵害出租人人利益，要么么侵害承租人人的利益。另另外，允许被被拆迁人选择择，被拆迁人人为了早日解解除已经存在在的租赁关系系，选择货币币补偿，这样样可能会出现现因拆迁使原原承租户失去去了居住空间间，也违背了了不能因为拆拆迁而使原存存在于被拆迁迁人与承租人人之间的租赁赁关系强制解解除的原则。。16征用国有土地地的房屋拆迁迁补偿评估一、城市房屋屋拆迁的参与与方及其价格格博弈1.政府：吸引资资金，保护开开发商利益，，缺少听取民民意的制度安安排2.拆迁实施单位位（开发商））：出于自身身利益通过各各种手段剥削削被拆迁居民民的部分利益益3.被拆迁居民：：利用各种手手段和资源获获取较高的拆拆迁补偿17二、评估估方法和和评估价价值的确确定——评估方法法：《城市房屋屋拆迁管管理条例例》规定：拆拆迁评估估一般应应采用市市场比较较法。不不具备市市场比较较法条件件的，可可以采用用收益法法等其他他评估方方法并在在评估报报告中充充分说明明原因。。——市场价值值：房屋屋拆迁评评估价格格为被拆拆迁房屋屋的房地地产市场场价格—不包含搬搬迁补助助费、临临时安置置费和拆拆迁非住住宅房屋屋造成停停产、停停业的补补偿费，，以及被被拆迁房房屋中自自行装修修装饰的的补偿金金额被拆迁房房屋中自自行装修修装饰的的补偿金金额由拆拆迁人和和被拆迁迁人协商商确定，，协商不不成可以以通过委委托评估估确定。。18三、价值值影响因因素：1.区位。从拆迁房房屋的房房地产价价格的组组成部分分来看，，区位价价是指拆拆迁房屋屋在评估估时点状状态下的的包含土土地价格格在内的的区位补补偿价，，其价值值是拆迁迁房屋的的房地产产市场评评估价扣扣除房屋屋建筑物物重置价价后的剩剩余部分分，一般般以建筑筑面积为为计算基基数。2.用途。《城市房屋屋拆迁管管理条例例》中的用途途是指被被拆迁房房屋所有有权证书书上标明明的用途途，未记记录用途途的，以以实际用用途为准准。实际际用途的的界定以以是否依依法取得得规划等等部门同同意，是是否取得得合法手手续为依依据。193.建筑面积积。主要分为为套内建建筑面积积和分摊摊的共有有建筑面面积。4.其他因素素，主要有楼楼层、朝朝向、成成新程度度及市场场需求等等。20拆迁评估估中房屋屋法定用用途的确确定拆迁估价价的市场场标准为为公开市市场价值值，不考考虑房屋屋租赁、、抵押、、查封等等因素的的影响。。被拆迁迁房屋的的公开市市场价值值，指的的是市场场未知拆拆迁信息息状态下下的公开开市场价价值，即即拆迁估价价只考虑虑该房屋屋过去的的状态，，而不考考虑将来来的用途途。21在估价实实践中，，经常遇遇到房屋屋的实际际用途与与产权证证件记载载的用途途不符的的情况。。许多临街街或有较较好出路路的居住住房，就就存在着着从事商商业性经经营活动动的现象象。拆迁迁评估时时如果以以居住性性房屋进进行估价价，势必必给被拆拆迁人带带来一定定损失。。事实上上，在未未知拆迁迁信息时时，该房房屋由于于具有商商业功能能其市场场价值也也会超过过同地段段类似的的居住性性用房。。《城市房屋屋拆迁估估价指导导意见》规定了四四种方法法：1.一般以房房屋权属属证书及及权属档档案的记记载为准准；2.当地政府府对拆迁迁房屋的的性质认认定有特特别规定定的，从从其规定定；3.拆迁人与与被拆迁迁人协商商一致的的，可以以按照协协商结果果确定；；4.不能协商商一致的的，应当当向城市市规划行行政主管管部门申申请确认认。22征用集体体所有土土地的房房屋拆迁迁补偿评评估农村房屋屋–建造在农农村集体体所有的的土地之之上-是人工造造成而非非自然形形成-特定的用用途：住住宅用房房和非住住宅用房房–具有多种种存在形形态评估范围围——被拆除房房屋的用用途和建建筑面积积界定：一般以以房产权权证、农农村住宅宅基地使使用证或或者建房房批准文文件的记记载为准准（除违章章建筑外外以实际际为准））——补偿安置置的时间间界定：征地公告告时，已取得建建房批准准文件且且新房已已建造完完毕；已已取得建建房批准准文件但但新房尚尚未建造造完毕（协商））；拆除未未超过批批准期限限的临时时建筑；；违章建建筑、超超过批准准期限的的临时建建筑以及及征地公公告后擅擅自进行行新建、、改建和和扩建的的部分23评估方法法-居住房屋屋只评估估单价；；非居住住房屋评评估房屋屋和相应应的土地地使用权权取得费费用总价价-农村房屋屋拆迁评评估一般般采用重重置法，，按重置置单价结结合成新新评估价值值的确定定房屋重置置价格是指评估估时点的的建筑材材料和建建筑技术术按评估估时点的的价格水水平评估估重新建建造与被被拆除房房屋具有有同等功功能效用用的全新新状态的的房屋的的正常价价格-拆迁房屋屋的评估估价格不不包括房房屋的装装饰价值值，房屋屋装饰价价值应单单独出具具评估报报告24拆迁居住房房屋补偿安安置方式1.被征地的村村或村民小小组建制撤撤销的补偿偿安置：货币补偿：（被拆除房房屋建安重重置单价结结合成新＋＋同区域新新建多层商商品住房每每平方米建建筑面积的的土地使用用权基价＋＋价格补贴贴）×被拆除房屋屋的建筑面面积2.被征地的村村或村民小小组建制不不撤销的补补偿安置：：-易地建房并并获得相应应货币补偿偿：（被拆除房房屋建安重重置单价结结合成新＋＋价格补贴贴）×被拆除房屋屋的建筑面面积；被拆迁人使使用新宅基基地所需的的费用，由由建设单位位支付给被被征地的村村或者村民民小组。-货币补偿（或与货币币补偿金额额同等价值值的产权房房屋调换，，不得申请请宅基地新新建住房））3.拆迁房屋其其他补偿项项目：应当补偿被被拆迁人搬搬家补助费费、设备迁迁移费、过过渡期内的的时安置补补助费，并并自过渡期期逾期之日日起增加临临时安置补补助费。25拆迁非居住住房屋的补补偿办法1.拆迁非居住住房屋的补补偿，拆除除农村集体体经济组织织以土地使使用权入股股、联营等等形式与其其他单位、、个人共同同举办的企企业所有的的非居住房房屋，货币补偿金金额计算公公式为：被被拆除房屋屋的建安重重置价＋相相应的土地地使用权取取得费用。。2.被拆除房屋屋的建安重重置价、相相应的土地地使用权取取得费用，，由房地产产估价机构构评估。3.其他补偿：：还应当补补偿被拆迁迁人下列费费用：（1）按国家和和本市规定定的货物运运输价格、、设备安装装价格计算算的设备搬搬迁和安装装费用。（（2）无法恢复复使用的设设备按重置置价结合成成新结算的的费用。（（3）因拆迁造造成停产、、停业的适适当补偿。。4其他非居住住房屋、居居住房屋附附属的棚舍舍，以及其其他地上构构筑物的补补偿，按照照当地有关关地上附着着物标准执执行。26城市房屋拆拆迁补偿评评估模型城市房屋拆拆迁补偿方方法——房地合一的的评估法：：我国目前前采用的一一般方法（（货币补偿基基准价系数数修正法）在实践过过程中难以以显化土地地资产，不不利于保护护被拆迁人人的权益——房、地分离离的评估法法：相对更更加科学合合理27一、房、地地合一拆迁迁补偿评估估模型基本思路：拆一还一一、就地安安置的基本本原则以评估时点点被拆迁片片区同地段段用途新建建商品房的的交易平均均价格为基基数，作为为被拆迁人人房屋和土土地使用权权的补偿价价格，它与与房屋设施施补偿、装装修补偿一一起构成了了城市拆迁迁补偿的计计算公式：：拆迁补偿金金额=同地段同用用途新建商商品房的交交易平均价价格×被拆迁面积积×（1±住宅状况修修正系数））+设施补偿费费+装修补偿费费+其他费用281.同地段同用用途新建商商品房交易易平均价格格的确定方方法——市场比较法法：近期有过类类似交易的的房地产加加以修正。。同地段：与被拆迁迁房屋在同同一区域、、同一土地地级别内、、交通、环环境、配套套设施、繁繁华程度等等因素相似似的地段；；同用途：被拆迁房房屋与新建建商品房所所占用的土地使用权权性质和房屋的具具体利用方方式相同。。（住宅样样本点原则则上一般为为新建商品品房的平均均楼层价格格）——国有土地使使用权通常常是讲城市市或城镇上上的土地；；又分为国国有出让和和国有划拨拨，国有划划拨是未缴缴纳过土地地出让金的的，其流通通一般需审审批并补交交出让金，，国有出让让土地转让让缴纳规定定税费即可可，可正常常流通；——农村的住房房肯定是集集体土地使使用权；农农村住房限限制流通，，只能在本本集体内转转让，而且且需要符合合条件；一一般情况下下，国有土土地使用权权才可以抵抵押；有部部分涉农贷贷款，农民民房屋也可可抵押，但但不办理抵抵押手续。。——收益法：预计评估估对象未来来的正常收益292.住宅状况修修正系数—年限修正系系数：钢混混、砖混、、砖木结构构参照每年年调减系数数0.5%，最高不超超过15%；简易结构构调减系数数3%—13%—水电气修正正系数：每每缺一项调调减系数0.5%，无厨房卫卫生间各调调减系数1%—墙体修正系系数：厚度度超过24厘米不调整整，12厘米时调减减系数1%。18厘米调减0.5%—结构修正系系数：砖混混、钢混结结构不调整整，砖木结结构调减2%-3%，简易结构构调减4%-5%—门窗修正系系数：不超超过±1%—区位因素调调节系数：：不超过±5%—其他修修正系系数：：不超超过±5%303.设施补补偿费费：水水电气气等设设施，，一般般采用用重置置成本本法，，按市市场价价格进进行估估算设施补补偿费费=自有设设施数数量×重置价价格4.城市房房屋装装修的的补偿偿：成本法法。必须须依附附于建建筑物物，无无法运运用比比较法法、收收益法法评估估。同同等装装修价价格在在市场场上差差别很很小装修补补偿金金额=装修成成本-折旧31二、房房、地地分离离拆迁迁补偿偿评估估模型型通过拆拆迁补补偿和和整治治之后后，土土地将将进入入房地地产市市场，，市场场法对对城市市拆迁迁补偿偿起决决定性性作用用，其其补偿偿金额额与被被拆迁迁的土土地价价值紧紧密联联系。。基准准地价价法通通过对对被拆拆迁片片区地地价的的动态态化监监测，，通过过容积积率修修正等等方法法获得得土地地的市市场价价格。。321.土地评评估值值的计计算。被评评估地地价=基准地地价×[1+（成熟熟度修修正系系数））+（区域域和个个别因因素修修正系系数））+（土地地使用用权类类型修修正系系数））]××容积率率修正正系数数×年限修修正系系数×期日修修正系系数—基准地地价是是城镇镇土地地分区区域、、分用用途测测算出出的平平均价价格（（含土土地出出让金金）是是政府府宏观观调控控下的的土地地价格格—成熟度度是指指宗地地内的的实际际开发发程度度（通通水、、通电电、通通路、、场地地平整整）—划拨国国有土土地使使用权权及租租赁国国有土土地使使用权权应作作修正正—区域和和个别别因素素包括括交通通便捷捷度、、公用用服务务设施施完备备度、、环境境质量量、规规划用用途、、朝向向与采采光等等—国有土土地出出让有有一定定的年年限，，实际际使用用年限限与基基准地地价的的使用用年限限不一一致时时应进进行年年限修修正。。公式式：U=[1-1÷÷1+土地还还原率率）×实际使使用年年限]÷÷[1-1÷1+土地还还原率率）×基准使使用年年限]33342.土地使使用权权补偿偿价格格标准准=（拆迁后后的土土地使使用权权价格格评估估值+政策优优惠部部分+其他拆拆迁成成本））/拆迁面面积。。当拆迁迁后土土地使使用权权价格格高于于其他他拆迁迁费用用与现现状现现状房房地产产价值值之和和时，，说明明土地地使用用权补补偿价价格标标准过过低存存在提提高补补偿标标准的的空间间；当当拆迁迁后的的土地地使用用权价价格低低于其其他拆拆迁费费用现现状现现状房房地产产价值值之和和时，，说