2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案【考试直接用】

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库附答案【考试直接用】第一部分单选题(50题)1、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设工程施工许可证》

【答案】：A

2、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A.10000

B.12000

C.180000

D.15000

【答案】：A

3、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投资者的资信等级

【答案】：C

4、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。

A.消防栓系统

B.自动喷洒系统

C.分质供水系统

D.分区分压供水系统

【答案】：A

5、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

【答案】：D

6、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.变动费用

B.固定费用

C.材料费用

D.人工费用

【答案】：A

7、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断

【答案】：A

8、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。

A.认知价值定价法

B.成本加成定价法

C.挑战定价法

D.领导定价法

【答案】：B

9、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用

【答案】：D

10、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.13.00%

C.20.24%

D.20.74%

【答案】：D

11、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.全面覆盖

D.市场集中化

【答案】：B

12、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

13、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.全面覆盖

D.市场集中化

【答案】：B

14、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。

A.3%～5%

B.5%～8%

C.2%～7%

D.2%～3%

【答案】：A

15、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。

A.小于20%

B.满足目标收益率要求

C.大于20％

D.不满足目标收益率要求

【答案】：C

16、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。

A.形象

B.产品

C.人员

D.服务

【答案】：D

17、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A.乙＜丙＜甲

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙

【答案】：A

18、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。

A.1%～3%

B.0.5%～0.9%

C.3.5%

D.4%

【答案】：A

19、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。

A.3853.10

B.3868.52

C.3883.99

D.4187.36

【答案】：B

20、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】：B

21、下列物业中，属于特殊物业的是（）

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】：B

22、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额

【答案】：D

23、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

【答案】：B

24、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是

A.1：1

B.1：2

C.1:3

D.1:4

【答案】：D

25、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

【答案】：B

26、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0

【答案】：D

27、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（）

A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销

B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销

C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销

D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

【答案】：B

28、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。

A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

【答案】：C

29、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

【答案】：D

30、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（）元。

A.14945.16

B.15841.87

C.26764.51

D.28370.38

【答案】：A

31、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。

A.4

B.8

C.12

D.15

【答案】：C

32、关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。

A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间

D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会

【答案】：C

33、复元活血汤的病位是

A.胁下

B.头面

C.小腹

D.少腹

【答案】：A

34、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.全部现金流入抵偿全部投资

【答案】：B

35、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A.房地产开发贷款

B.房地产抵押贷款

C.债务融资

D.权益融资

【答案】：C

36、下列不属于利率的影响因素的是（）。

A.平均利润率

B.借贷资本的供求关系

C.通货膨胀率和预期通货膨胀率

D.内部收益率

【答案】：D

37、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

【答案】：A

38、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点的金额

B.终值是资金运动结束时的金额

C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值

【答案】：D

39、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A.租金收入

B.土地出让收入

C.房地产抵押贷款

D.净经营收入

【答案】：C

40、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙

【答案】：B

41、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。

A.相互排斥

B.相互独立

C.相互关联

D.互补

【答案】：B

42、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）

A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优

B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优

C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优

D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】：A

43、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。

A.系统风险

B.资本价值风险

C.时间风险

D.比较风险

【答案】：C

44、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

C.机会型房地产投资

D.刚竣工的收益型房地产投资

【答案】：C

45、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。

A.流动比率

B.偿债备付率

C.利息备付率

D.资产负债率

【答案】：D

46、最常见的会计期间是（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.二年

【答案】：C

47、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

【答案】：A

48、财务分析不包括（）。

A.偿债能力分析

B.平衡能力分析

C.盈利能力分析

D.营运能力分析

【答案】：B

49、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】：A

50、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A.投资利润率为16.67％

B.投资利润率为22.50％

C.资本金利润率为31.25％

D.资本金利润率为37.50％

E.资本金利润率为62.50％

【答案】：AC

2、商标权保护的对象是指（12）。

A.商品

B.商标

C.己使用商标

D.注册商标

【答案】：D

3、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

A.无偿划拨

B.协议出让

C.挂牌

D.拍卖

E.招标

【答案】：AB

4、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。

A.制定并执行组合投资策略

B.设计和调整房地产资产的资本结构

C.进行资产的投资分析和运营状况分析

D.制定物业策略计划

E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策

【答案】：AB

5、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（）。

A.直接费

B.间接费

C.规费

D.税金

E.企业管理费

【答案】：B

6、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

7、建设阶段的项目管理，包括（）的管理。

A.质量

B.进度

C.成本

D.合同

E.工程

【答案】：ABCD

8、土地费用由()组成。

A.出让金

B.城市建设配套费

C.建安费

D.土地开发费用E可行性研究费

【答案】：ABD

9、下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（）。

A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额

B.凭证签章审核

C.凭证金额审核

D.一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭证

E.一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有复写功能的，各联必须写透，并连续编号

【答案】：ABCD

10、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用

【答案】：B

11、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

【答案】：A

12、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则

【答案】：ACD

13、消费者市场细分的标准可归纳为（）。

A.地理环境因素

B.人口因素

C.消费心理

D.经营变量

E.消费行为因素

【答案】：ABC

14、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。

A.工期索赔

B.工程变更索赔

C.合同中明示的索赔

D.合同中默示的索赔

E.费用索赔

【答案】：A

15、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。

A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

B.控制混凝土质量

C.对工程中的配套设备进行检验

D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E.实行科学合理的施工进度控制安排

【答案】：ABD

16、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.流动比率

D.偿债备付率E速动比率

【答案】：BD

17、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。

A.产生负外部性

B.产生正外部性

C.影响整体经济的持续稳定发展

D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机

E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题

【答案】：ACD

18、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权

【答案】：ABC

19、房地产景气循环的主要原因包括（）。

A.生产者与消费者心理因素的影响

B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势

C.市场信息充分

D.政策因素

E.制度因素

【答案】：ABD

20、潜在购买者一般具有三个特点即()。

A.调查

B.分析

C.兴趣

D.收入E途径

【答案】：CD

21、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

A.墙承重结构

B.构架式承重结构

C.大空间结构

D.筒体承重结构

【答案】：ACD

22、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

【答案】：BD

23、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.偿债备付率

D.资产负债率E速动比率

【答案】：ACD

24、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括（）。

A.方法科学

B.调查方法专一性

C.创造性

D.合理的信息价值和成本比率

E.政策性

【答案】：ACD

25、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内容包括（）。

A.会计信息流通系统

B.会计信息控制系统

C.会计信息解释系统

D.会计信息处理系统

E.会计信息调节系统

【答案】：ACD

26、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

A.该宗商业房地产的收益年限为28年

B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

C.该宗商业房地产的收益年限为38年

D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

【答案】：AB

27、以下说法中，错误的是（）。

A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某

B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意

C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明

D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲

【答案】：D

28、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

29、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】：ABCD

30、在定点二进制运算中，减法运算一般通过()来实现。

A.补码运算的二进制减法器

B.原码运算的二进制减法器

C.原码运算的二进制加法器

D.补码运算的二进制加法器

【答案】：D

31、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。

A.工期索赔

B.工程变更索赔

C.合同中明示的索赔

D.合同中默示的索赔

E.费用索赔

【答案】：A

32、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力

【答案】：BC

33、项目开发经营期内可用作还款资金的有（）。

A.利润

B.折旧

C.摊销

D.营业外收入

E.其他还款资金

【答案】：ABC

34、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.偿债备付率

D.资产负债率E速动比率

【答案】：ACD

35、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期

【答案】：ABCD

36、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。

A.做出是否投资的决定

B.对项目投资进行详细测算

C.是否有进行详细可行性研究的必要

D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

E.系统比较项目的规划设计方案

【答案】：ACD

37、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（）。

A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制

B.梁是跨过空间的横向构件

C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载

E.柱子是独立支承结构的竖向构件

【答案】：BCD

38、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

39、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有