2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版【考点梳理】

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版【考点梳理】第一部分单选题(50题)1、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。

A.详细研究

B.粗略研究

C.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究

【答案】：C

2、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。

A.提高抵押贷款利率

B.降低抵押贷款利率

C.降低首期付款比例

D.通货膨胀率上升

【答案】：A

3、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。

A.质量控制目标

B.销售收入计划

C.工程建设招标计划

D.客户定位

【答案】：B

4、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。

A.2093.75

B.2208.33

C.3582.16

D.4583.33

【答案】：A

5、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

A.出租率

B.贷款利率

C.基准收益率

D.资本金投入比例

【答案】：C

6、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场

B.房地产价格

C.房地产空间市场

D.空置率

【答案】：C

7、治疗甘温除热的代表方是

A.参苓白术散

B.补中益气汤

C.六君子汤

D.香砂六君子汤

【答案】：B

8、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

【答案】：A

9、投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：A

10、取得开发项目用地所发生的费用为（）。

A.用地使用费

B.土地费用

C.土地转让费

D.土地租用费

【答案】：B

11、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A.数额

B.用途

C.发生时间

D.付款特点

【答案】：D

12、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。

A.使用者地位

B.购买动机

C.对渠道的信赖度

D.对价格的敏感程度

【答案】：B

13、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。

A.砖木结构

B.砖混结构

C.钢筋混凝土结构

D.钢结构

【答案】：B

14、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000

【答案】：C

15、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。

A.成交价

B.保留价

C.最高限价

D.最低限价

【答案】：C

16、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。

A.投资利润率

B.资本金利润率

C.财务内部收益率

D.成本利润率

【答案】：C

17、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

【答案】：A

18、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。

A.1%～3%

B.0.5%～0.9%

C.3.5%

D.4%

【答案】：A

19、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用

【答案】：D

20、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】：D

21、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

22、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期

【答案】：C

23、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。

A.购买价格

B.空置率

C.运营费用

D.资本化率

【答案】：D

24、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率

【答案】：B

25、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。

A.10000

B.11000

C.7800

D.9200

【答案】：B

26、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00

【答案】：C

27、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。

A.回收固定资产余值

B.开发建设投资

C.长期借款

D.净转售收入

【答案】：B

28、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万m2。

A.500

B.700

C.800

D.1000

【答案】：A

29、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】：D

30、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。

A.20%

B.15%

C.10%

D.25%

【答案】：B

31、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】：C

32、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（）万平方米。

A.620

B.670

C.970

D.1150

【答案】：C

33、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意

A.舒达肝气（疏肝解郁）

B.消食化积

C.健脾开胃

D.和胃调中

【答案】：A

34、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.未来运营费用风险

【答案】：B

35、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

【答案】：A

36、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。

A.借：银行存款50000元

B.贷：供应期借款50000元

C.借：应付账款50000元

D.借：短期借款50000元

【答案】：D

37、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。

A.1836.21

B.1810.39

C.1784.45

D.1795.36

【答案】：A

38、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。

A.吸纳率分析

B.市场占有率分析

C.估计项目市场占有率

D.估算项目吸纳量

【答案】：A

39、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

A.借款还本付息估算表

B.利润表

C.投资各方现金流量表

D.财务计划现金流量表

【答案】：D

40、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。

A.E1、E2、E3

B.E3、E2、E1

C.E2、E1、E3

D.E1、E3、E2

【答案】：C

41、偿债备付率＝可用于还本付息资金与()之比。

A.当期应还本付息资金

B.当期已付利息费用

C.当期本金

D.当期应付利息费用

【答案】：A

42、一般来说，通货膨胀会导致折现率()。

A.小于利率

B.大于利率

C.降低

D.提高

【答案】：D

43、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

【答案】：C

44、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

A.330

B.450

C.650

D.700

【答案】：C

45、下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】：B

46、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。

A.地基

B.门窗

C.楼板

D.楼面

【答案】：C

47、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

A.物业出租经营成本

B.业主希望的投资回报率

C.通货膨胀率

D.同类物业的市场供求关系

【答案】：D

48、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）。

A.房地产管理投资

B.房地产置业投资

C.房地产开发投资

D.房地产资产和经营投资

【答案】：C

49、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。

A.造价工程师

B.结构工程师

C.建筑设备工程师

D.电气工程师

【答案】：A

50、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。

A.辅助报表

B.资产负债表

C.资金来源与运用表

D.现金流量表

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率

【答案】：BC

2、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即()。

A.分散偏好

B.集群偏好

C.商品偏好

D.同质偏好E不同质偏好

【答案】：ABD

3、房地产置业投资的目的有（）。

A.赚取开发利润

B.满足自身生活居住的需要

C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

D.满足自身生产经营的需要

E.参与房地产间接投资

【答案】：BCD

4、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

【答案】：ABD

5、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。

A.市场营销以及资产管理

B.建筑设计

C.建造技术

D.房地产估价E项目管理

【答案】：ABC

6、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】：BC

7、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.运营成本

【答案】：CD

8、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

A.墙承重结构

B.构架式承重结构

C.大空间结构

D.筒体承重结构

【答案】：ACD

9、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销

【答案】：A

10、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期

【答案】：ABCD

11、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力

【答案】：BC

12、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

【答案】：ABCD

13、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。

A.项目策划

B.构造可供评价比较的开发经营方案

C.选择相关基础参数

D.投资估算

E.经济效益评价

【答案】：ABC

14、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】：BC

15、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析

【答案】：AC

16、下列部件中属于CPU中算术逻辑单元的部件是()。'

A.程序计数器

B.加法器

C.指令寄存器

D.指令译码器

【答案】：B

17、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。

A.价格结构

B.产品结构

C.档次结构

D.区域结构

E.投资结构

【答案】：BD

18、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

【答案】：ABD

19、下列参数属于融资相关参数的有（）。

A.基准收益率

B.资本金投资比例

C.贷款利率

D.空置率

E.出租率

【答案】：BC

20、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

【答案】：A

21、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销

【答案】：A

22、关于房屋存量的说法，正确的有（）。

A.存量属于房地产市场的需求指标

B.存量单位可以是建筑面积或套数

C.存量可按物业类型分别统计

D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量

E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

【答案】：BC

23、房地产投资者的权益融资方式主要有()。

A.公司上市

B.房地产抵押贷款

C.土地储备贷款

D.合作开发E向商业银行借入信用贷款

【答案】：AD

24、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】：BCD

25、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

26、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段

【答案】：CD

27、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率

【答案】：BC

28、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

29、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

【答案】：CD

30、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让

【答案】：BCD

31、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。

A.房地产市场的供求关系

B.潜在的竞争项目

C.宏观经济环境

D.开发商市场营销策略

E.开发商市场营销目标

【答案】：ABCD

32、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。

A.潜在毛租金收入

B.经营费用

C.租金损失

D.其他收入E报酬率高低

【答案】：ACD

33、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。

A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C.在投资分析中，一般采用单利计息

D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

【答案】：B

34、房屋开发费包括（）。

A.建安工程费

B.“三通一平”费

C.拆迁安置补偿费

D.公共配套设施建设费

E.基础设施建设费

【答案】：AD

35、成本计划可分解为（）等方面。

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

36、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

37、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。

A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施

B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性

C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸

D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序

E.为完成工作需要施加的额外工作

【答案】：BCD

38、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销

【答案】：BD

39、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A.成本利润率

B.销售利润率

C.资本金净利润率

D.资本金利润率

E.静态投资回收期

【答案】：AB

40、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。

A.进行项目的财务评价

B.获