有关房地产产权相关知识介绍

第六讲房地产管理房地产产权房地产市场管理产权产籍登记房地产产权基本概念

房地产产权是指依据国家法律规定的、存在于土地及其附着于土地之上的建筑物中一系列排它性权利的集合体。房地产产权包括房地产所有权和房地产的其他权利，主要是房产权和地产权。

财产权是具有物质内容并直接体现经济利益的一切民事权利，其权力内容主要包括财产所有权、财产继承权、承包经营权、国家财产经营权、知识产权和债权。产权产权可界定为：产权实质上是经济运行过程中的一种法律规范，它是以法律的形式明确和保护人们对于财产的权利。产权能够不断细分或重组，以适应社会结构经济因素的调整和变化。产权具有排它性。产权具有层次性。房地产产权地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。房产权是指房产产权人依法对其所有的房产财产所拥有的占有、使用、收益和处分等多种权能。房地产产权制度是指在一定的社会制度下人们因利用房地产而发生的由国家或社会规定的人与人之间关系总和。房地产产权的内容（1）房地产产权是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。（2）房地产产权是以房地产财产为客体的多种权利的总和。（3）房地产产权可分割、分解和复合，而且还会随着技术进步经济发展和供求的变化，不断的设置背后的产权权能，其结构可以重组。（4）房地产产权可以进入市场，按商品化原则及价值规律进行交易流通。（5）房地产产权需以法律法规形式来加以界定、规范、确认和保障。（6）房地产产权要人格化，界定要清晰房地产产权关系1、如果政府将一块土地出让给某个房地产开发公司，该公司在这块土地上建造了若干幢大厦，并将其分成若干个单位，分别租给不同的使用者，则在此情况下其权属关系可描述为下列层次：政府---房地产开发公司---不同的租户。在该情况下，房地产开发公司与政府或其委托者直接发生关系，而租户与房地产开发公司发生直接关系，与政府只是间接关系，即此种情况下的房地产产权权属关系表现出一种政府垄断大业主（房地产开发公司）的纵向式产权联系的特点。房地产产权关系2、如果房地产开发公司将建造好的商品房全部出售，则各个买主即为小业主。此时房地产开发公司退出该房地产产权关系，既不享有任何权利，也不承担任何义务。而各个小业主则地位平等，各自拥有自己的那一部分房地产使用权，并以平等的地位与政府存在房地产产权权属关系。房地产产权关系3、如果房地产开发公司只卖出开发楼宇一部分单位的产权，自身还保留一部分单位的产权，则此时该公司仍保留大业主的身份，并与小业主平等的与政府发生关系。此时房地产产权权属关系表现出政府与地位平等的多元经济主体之间纵向分散型的产权联系的特点。房地产产权的权能地产权权能土地所有权、使用权、占有权、收益权、处分权、开发权、赠与权、继承权、租赁权、抵押权、典权、留置权、地上权、通行权房产权权能房屋所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、赠与权、留置权、继承权。我国房地产产权建设的原则1、坚持社会主义土地公有制原则2、产权主体适当分解的原则3、权利与义务相对应的原则4、效益最大化原则房地产市场管管理1、房地产产市场和房地地产市场管理理的概念房地产市场，，狭义的说是是指房地产作作为交易对象象进行交易的的场所；广义义的说是指房房地产作为一一种商品交易易对象进行交交易场所发生生的经济关系系的总和。房地产市场管管理是指房地地产行政管理理机关依法对对与房地产交交易有关的交交易机构、交交易规则和各各种交易活动动所进行的管管理。房地产市场管管理方式房地产市场管管理的主要方方式是运用法法律、经济、、行政手段对对房地产交易易市场扶植、、引导、控制制、监督，包包括：（1）为房地地产交易活动动创造必要的的条件；（2）对房地地产交易活动动进行管理；；（3）对方地地产经营单位位进行管理；；（4）进行房房地产价格评评估工作，对对房地产交易易市场价格进进行管理。房地产市场管管理的内容1、对房地产产交易活动的的管理2、对房地产产交易价格的的管理3、对房地产产交易场所的的管理4、对房地产产经纪人的管管理房地产交易管管理的内容1、对房地产产交易进行管管理，任何房房地产交易活活动，都应当当通过房地产产交易场所进进行，有关手手续必须在交交易场所中办办理，以便房房地产管理机机关进行监督督，保证交易易活动能够合合理、合法的的进行。2、对房地产产交易手续进进行管理。3、对房地产产交易双方进进行主体资格格审查。国家对房地产产交易场所的的管理1.设立固定定的交易场所所，改变交易易场所有名无无实的状态，，建立起市一一级房地产交交易场所，逐逐步建立起区区县一级房地地产交易场所所。2.为各个交交易场所配备备和充实必要要的管理人员员和专业人员员，使交易场场所能够充分分发挥出监督督指导的作用用。3.逐步改善善服务设施，，提高服务质质量，形成现现代化的通讯讯网络。4.完善房地地产咨询中介介代理等各项项业务。5.简化管理理程序，减少少行政手续，，提高工作效效率，房地产价格管管理的内容1、区分不同同情况，合理理确定房屋价价格，逐步使使房屋价格合合理化、规范范化。2、买卖价格格，由买卖双双方根据评估估价格协商议议定，必要时时刻由国家制制定最高限价价。3、确定租金金标准，形成成科学的房地地产租买比价价，调整市场场供求关系。。国家对房地产产经纪人的管管理1、资质管理理2、对中介服服务价格进行行指导监督。。3、对具体的的中介服务进进行监督。我国房地产市市场的发展问问题房地产市场的的问题集中于于住房制度和和土地使用制制度，以及市市场价格和金金融业如何支支持房地产经经济的发展等等方面：（1）住房制制度改革与房房地产市场的的发展；（2）城市土土地使用制度度改革与房地地产市场的发发展；（3）调控市市场价格与发发展房地产市市场；（4）金融业业与房地产市市场的发展。。房地产市场管管理的任务和和重点房地产市场管管理的基本任任务：建立起良好的的市场秩序，，创造出平等等竞争的经营营环境，以确确保房地产经经济的正常运运行，并使市市场参与者的的合法权益有有所保障。房地产市场管管理的重点（1）要尽快快理顺管理体体制（2）健全房房地产交易场场所（3）完善房房地产评估制制度（4）加强市市场价格管理理产权、产籍管管理房地产产权产产籍管理，是是房地产行政政管理机关根根据国家法律律和有关规定定，审查和确确认房地产产产权的归属，，记载并整理理反映房地产产状况及产权权变化情况的的各种资料的的一种行政管管理活动。房地产权属登登记是指经权权利人申请，，由房地产权权属登记机关关将有关申请请人的房地产产权利事项记记载于房地产产登记簿（权权属档案）的的法律行为。。房地产权属登登记的目的和和意义保护房地产权权利人的合法法权益。房地产权属登登记管理是房房地产管理的的基础工作。。权属登记管理理为城市规划划建设管理提提供科学依据据。房地产权属登登记的管理原原则（1）房屋所所有权与该房房屋所占用的的土地使用权权实行权利主主体一致的原原则（2）房地产产权属登记的的属地管理原原则我国的房地产产权属登记制制度的特点（一）房地产产权属登记由由不同登记机机关分别登记记（二）房地产产权属登记为为房地产权利利动态登记（三）房地产产权属登记具具有公信力（四）房地产产权属登记实实行及时登记记制度（五）颁发权权利证书房地产权属登登记的种类总登记土地使用权初初始登记房屋使用权初初始登记转移登记变更登记他项权利登记记注销登记申请房地产权权属登记的条条件申请房地产权权属登记应同同时具备的四四项条件：申请人或代理理人具有申请请资格。有明确具体的的申请请求。。申请登记的房房地产产权来来源清楚合法法，证件齐全全，没有纠纷纷，且不属于于被限制转移移或被查封以以及违章建筑筑的房屋。属受理登记的的登记机关管管辖。当事人申请登登记的时限总登记：申请请人应当在地地方人民政府府公告的期限限申请初始登记：新新建的房屋，，申请人应当当在房屋竣工工后3个月内内向登记机关关提出申请；；集体土地上上的房屋因土土地所有权变变为国家土地地，申请人应应当自这一事事实发生之日日起30日内内申请。转移登记应当当在事实发生生之日起90日内提出申申请。变更、注销登登记和他项权权利登记，都都应当在事实实发生之日起起30日内提提出申请。房地产权属登登记程序（一）受理登登记申请（二）权属审审核初审复审（三）公告（四）核准登登记颁发房屋屋权属证书核准登记权属证书的制制作权属证书的颁颁发几种特殊情况况下的权属登登记房改售房权属属登记直接代为登记记商品房的登记记分割出售房屋屋的登记在建工程和预预售商品房抵抵押登记我国房地产