写字楼市场调查报告课件

武汉市写字楼市场调查报告武汉市写字楼报告架构武汉市写字楼市场行情调研部分写字楼项目调研报告架构武汉市写字楼市场行情调研武汉市写字楼市场行情调研武汉市写字楼市场行情调研一、武汉市写字楼现状分析一、武汉市写字楼现状分析1、武汉市的基本概况

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线城市的行列。华中中心、东方芝加哥武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。地域与人口全市面积8467.11平方公里，其中外环以内城区面积1171.70平方公里；截止2012年，全市常住人口1012万人，其中市区人口620余万。经济2012年武汉GDP达8002.82亿元，接近全省4成，内地副省级城市列第五，人均GDP逾12755美元。交通武汉市位于中国中心位置，距北京、上海、广州、成都等大城市仅1000公里左右，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。1、武汉市的基本概况华中中心、东方芝加哥地2、武汉市商务功能方面的规划

武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的现代化都会。“三大基地”：先进制造业基地；高技术产业的研究及产业化基地；以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。五个一体化：基础设施建设一体化；产业发展与布局一体化；区域市场一体化；城乡建设一体化；资源保障、环境保护与生态建设一体化。在国家中部崛起和“两型社会”战略下，武汉市不断创新，以完善开放型经济体系为突破点，着力推进投资促进体制和机制创新，鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业，突出发展金融、物流、资讯、服务外包等现代服务业。武汉乘势而上，倾力打造武汉现代服务业中心区，面向世界，为现代化服务业发展树立标杆。2、武汉市商务功能方面的规划“三大基地”：五个一2000集中放量缓慢发展市场回暖1993-1996泰合广场起步1997-2000建设银行大厦2001-2006新世界国贸2011~至今民生银行大厦市场回暖加速发展2007-2010新世界中心3、武汉写字楼市场的现状及发展2000集中放量缓慢发展市场回暖1993-1996起步199

4、武汉市写字楼的供应量武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为平稳，从2009年开始甲级写字楼的供应量逐步回升。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，每年的写字楼持续新增供应量为50~60万平方米，多为大型高层综合物业。武汉目前已有写字楼100多座，但甲级写字楼的数量较少，仅占总量的9%。因此甲级写字楼出现供不应求的情况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。4、武汉市写字楼的供应量武汉甲级写字楼供应从5、武汉市写字楼空置率

9近年来武汉市写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低，但在2012年随着供应量的增大，武汉的甲级写字楼的空置率持续下降，但是乙级写字楼的空置率上升。5、武汉市写字楼空置率9近年来武汉市写字楼市场6、武汉市写字楼的租金

出租型写字楼租金稳步上涨，其中甲级写字楼租金涨幅较大，未来存在进一步上涨的空间。从上表可以看到，从2009年开始，武汉的写字楼的租金上涨明显。2012年四季度，武汉优质办公楼租金达到每平方米每月84.7元，较三季度上涨11.9%。

与此同时，2013年武汉预计有50万平方米的办公物业上市，高供应量必然会导致写字楼租金的高速增长势头减缓。但中部城市的强势崛起仍将支持武汉持续成为国内增长最强的二线城市办公楼市场。6、武汉市写字楼的租金从上表可以看到，从2

7、武汉市写字楼的成交价

2013年2季度，万达中央文化区、IFC，中国中华城、浙商国际大厦等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。2011年以前，武汉市的写字楼的成交价保持很平稳，但从2011年第一季度起连续8个季度均价持续上涨，早在2011年第1季度时，武汉写字楼均价为6482.97元/平，到了2013年一季度武汉写字楼均价已经上涨到9418.55元/平，增加了2935.58元/平，上涨幅度达45.28%，平均每季度上涨幅度为4.78%。7、武汉市写字楼的成交价2011年以前，武汉武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。8、出租型优质写字楼租户特征武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸9、武汉市写字楼现状小结：从城市开发的角来看：中部中心城市的地位，大交通的建设与城市交通的改善并配合城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机；从写字楼的供应量的角度来看：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应量并不多；随着城市商业综合体的建设，预计今后3~5年供应量将持续增加；从写字楼的需求量的解度来看：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；从写字楼的租金及售价的角度来看：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨；从客户的构成的角度来看：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。9、武汉市写字楼现状小结：从城市开发的角来看：中部中二、武汉市写字楼市场格局二、武汉市写字楼市场格局1、武汉市商务区分布

经过多年发展，武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局。建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈光谷商务圈新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场福星商会大厦良友大厦信合大厦元辰国际民生银行大厦浦发银行大厦菱角湖万达禧邦可广场浙商国际大厦（在建）中华城写字楼（在建）……武汉广场世贸广场新世界中心泰合广场新长江国际财富大厦宝丰时代同馨商务大厦兴隆大厦……德润大厦中百商厦桃源大厦长江大厦正信大厦广源大厦远洋大厦俊华大厦佳丽广场长盛大厦华侨大厦……华乐商务中心联合国际慧谷时空国际企业中心融众国际东方怡景大厦国光大厦光谷国际广场联峰时代光谷SBI创业街湖北信息大厦创富商务会馆……中南商务圈钟家村商务圈CBD商务圈武昌滨江商务区中商广场中南大厦世纪广场中铁大厦中建工行广场新时代商务中心中南国际城新时代广场兆富国际大厦万达中心写字楼（在建）保利文化广场（在建）……汉元中心闽东国际城宏阳大厦长江广场天时大厦兴城大厦湖北商务大厦武汉科技大厦天骄国际大厦葛洲坝国际广场（在建）泛海城市广场（在建）积玉桥万达广场写字楼绿地国际金融城写字楼（在建）发展中商务圈新兴商务圈优质商务圈CBD商务圈中南商务圈光谷商务圈钟家村商务圈建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈武昌滨江商务区1、武汉市商务区分布建设大道商务圈解放大道商概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街。区域优质写字楼存量为整体市场存量的45％，物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51％。中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示。区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。城市的主干道，公共交通系统完善。劣势：上下班高峰期间，交通较为拥堵。停车位数量较为紧张，且停车成本较高。租户特征区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业。武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业。现有产品特征区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。市场前景未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。优质商圈——建设大道：金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好，目前在建的IFC,广发银行大厦、钰龙国际大厦、中国中华城、浙商国际大厦正在建设，今后一两年甲级5A写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施。区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间。区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平。区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的14％。优劣势分析优势：临城市的主要干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了写字楼的展示性租户特征区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业现有产品特征甲级写字楼属于城市综合体的一个板块优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用市场前景区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域的严重冲击优质商圈——解放大道：依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。主要项目有武汉广场、世贸广场、新世界中心、中山广场等写字楼。概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好区域优质写字楼存量为整体市场存量的38%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的35％，份额偏少，且其租金、品质略低于建设大道及武广商务圈优劣势分析优势：区域内优质的商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱租户特征区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向北扩展，预计保利文化广场和万达东湖CBD八栋甲级写字楼的入市将奠定其老牌优质商圈的地位。优质商圈——中南路、中北路，武昌核心商务发展区：中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。主要的项目有：中商广场，建银大厦，中建三局写字楼、保利文化广场等概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场概况优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。优劣势分析优势：该区域大部分为新建区，规划较好，并配有一定体量的优质商业。城市主干道，可视性较好劣势：道路通达性不理想，离城市中心区域较远。公交线路不多，交通不是很方便。租户特征区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、半导体、消费电子、创意、软件与服务外包、显示、生物医药与高科技农业、环保、现代装备制造业为特色的产业格局区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用设计着重实用，价格较低，空间分割灵活，面积最小可达54-100平方米市场前景近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子、生物、金融等各类产业的进一步发展。优质商圈——光谷：新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。代表的写字楼项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。概况优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城三、武汉市写字楼未来走势三、武汉市写字楼未来走势1、未来开发写字楼分布武汉市未来三年优质写字楼供应分布：建设大道商圈的龙头地位将得到进一步的巩固，中南、中北商圈、武广商圈、以及光谷商圈也有较多的项目供应，武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置、高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争。浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼19.晋申国际商务中心20.世茂锦绣长江主楼21.国际博览中心III期22.中国华侨大厦23.汉商21世纪写字楼24.合众总部大厦25.武汉国际金融城26.长城建设中北路项目27.万达中心项目28.武汉保利文化广场29.兴业银行大厦30.天融国际大厦31.光谷金融艺术中心32.光谷新世界中心33.光谷世界城主楼34.光谷E城123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536383739401、未来开发写字楼分布浙商国际大厦19.晋申国际商务中心12序号项目名称发展商上市年份所属区域建筑体量（平方米）1民生银行大厦武汉香利房地产2012建设大道商务圈95,000（68层，336米）2浙商国际大厦湖北浙商集团2013建设大道商务圈96,000（48层，216米）3亢龙太子花园酒店二期亢龙太子酒店2014建设大道商务圈70,000（48层，212米）4武汉国际金融广场钰龙集团2013建设大道商务圈47,000（58层，371米）5中华城武汉天丰房地产2015建设大道商务圈82,000（51层，200+）6广发银行大厦钰龙集团

2012建设大道商务圈73,000（47层，206米）7西湖印象（原万全城）武汉万全置业有限公司2014建设大道商务圈80,000（57层，200米）8天悦国际武汉天实房地产开发有限公司2012建设大道商务圈52,800（51层，200+）9ifc金融中心汉江集团2012建设大道商务圈53,615（41层，200+）10葛洲坝国际广场葛洲坝集团2013武汉CBD70,000（69层，350米）11泛海城市广场武汉王家墩CBD2013武汉CBD60,000（36层，180米）12武汉中心武汉王家墩CBD2014武汉CBD136,000（88层，428米）13恒融商务中心武汉恒融置业有限公司2012武汉CBD68,00014新世界中心3期新世界集团2014武广商务圈60,00015武汉水游城上海鹏欣集团2015武广商务圈不详（59层，250米左右）16船舶大厦武汉船舶工业公司2013武广商务圈35,000（26层，100米）17恒大环球金融中心恒大地产集团2015古田商务圈不详（438米）18葛洲坝商务大厦葛洲坝集团2013宝丰路商务圈38,764（33层，160米左右）19武汉天地企业中心5号香港瑞安2012汉口沿江商务区59,00020武汉天地主楼香港瑞安2013汉口沿江商务区100,000（72层，320米）2、项目统计预计武汉市未来1~3年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘。序号项目名称发展商上市年份所属区域建筑体量（平方米）1民生银序号项目名称发展商上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21晋申国际商务中心武汉晋申置业有限公司2014汉口沿江商务区不详（90层，400米）22世茂锦绣长江主楼世茂集团2015汉阳滨江商务区100,000（250米）23国际博览中心III期武汉新城国际博览中心有限公司2014汉阳四新279,525（两座，78层，318米）24中国华侨大厦不详2015汉阳四新120,000（55层，219米）25汉商21世纪写字楼汉商集团2012王家湾商圈74,364（35层，180米）26武汉经开万达广场万达集团2011武汉经济技术开发区（I期4座，2期2座）27合众总部大厦合众人寿2012武昌滨江商务区62,500（220米）28积玉桥万达广场写字楼万达集团2014武昌滨江商务区135,996（42层）29武汉国际金融城绿地集团2013武昌滨江商务区（600米）30长城建设中北路项目湖北长城建设2013中南商务圈60,00031万达中心项目万达集团2013中南商务圈500,00032海山金谷武汉海山投资集团有限公司2011中南商务圈38,000（34层）38武汉保利文化广场保利集团2012中南商务圈140,000（46层，212米）34瑞狮—兴业银行大厦湖北瑞狮汽车销售服务有限公司2013中南商务圈50,00035天融国际大厦不详2015徐东商圈98,000（48层）36光谷金融艺术中心湖北省第五建筑工程公司2012光谷商务圈不详（450米）37光谷新世界中心新世界集团2013光谷商务圈106,00038光谷世界城主楼利嘉置业2015光谷商务圈不详（58层，200+）39光谷金融港（一期）光谷联合2011光谷商务圈80,00040光谷软件园－光谷E城亿达集团2011光谷商务圈100,000合计：2,720,564（初略估计）未来5年，优质写字楼供应量预计将超过270万方，平均每年供应量超过50万方，武汉写字楼市场步入供应高峰期。序号项目名称发展商上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约40万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争非常激烈；随着民生银行大厦、船舶大厦、海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷软件园－光谷E城陆续在2012年交付使用，约有407,000平方米的优质写字楼新增供应面积，因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力；单位：平方米3、相关分析未来三年，优质写字楼供应将会比较集中，市场竞争激励。自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约40万平方4、写字楼发展趋势未来写字楼格局分布将呈现多核心发展的趋势。优质写字楼累计供应面积分布(1996年～2010年)优质写字楼未来供应面积分布2010年以前，武汉市优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南和光谷四个区域为主，其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势；2010年以后随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉CBD、汉口沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上仍然是占第一位，中南与光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题，市场份额仅占3%。4、写字楼发展趋势优质写字楼累计供应面积分布(1996年～2写字楼分布格局有所变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；由于中央政府对住宅房地产的宏观调控政策的延续，今后3~5年写字楼将成为新的投资热点。综合分析写字楼分布格局有所变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的武汉主要写字楼项目调研武汉主要写字楼项目调研一、已建成写字楼项目调研一、已建成写字楼项目调研1、浦发银行大厦项目名称浦发银行大厦地址武汉市江汉区新华路218号开发商武汉英德置业有限公司物业管理武汉精英物业管理有限公司档次甲级标准写字楼办公建筑面积32726平米建筑层数22层标准层面积1700平米物业管理费9元/平方米/月目前租金70~80元/平方米/月出租情况近90%已出租备注该项目是销售型写字楼，当期的销售价格在13000~14000元/平方米，已全部销售完毕。1、浦发银行大厦项目名称浦发银行大厦地址武汉市江汉区新华路22、中建工行广场项目名称中建工行广场地址武昌区中南路武珞路交叉口开发商武汉市中建房地产开发有限公司物业管理广东华赢物业管理有限公司档次乙级标准写字楼办公建筑面积93338平方米建筑层数28层标准层面积1600平方米物业管理费6.6元/平方米/月目前租金60~70元/平方米/月出租情况90%已租出备注部分楼层对外销售，部分楼层自持。当期的销售价格为8500~9500元/平方米2、中建工行广场项目名称中建工行广场地址武昌区中南路武珞路交3、新时代商务中心项目名称新时代商务中心地址武昌区武珞路442号开发商武汉中建三局房地产开发有限公司物业管理武汉中建三局房地产开发有限公司档次甲级标准写字楼办公建筑面积78000平米建筑层数48层`标准层面积1835平方米物业管理费18元/平方米/月目前租金80~90元/平方米/月出租情况近90%已租出备注租售并用，当期的销售价格在9500~11000元/平方米。3、新时代商务中心项目名称新时代商务中心地址武昌区武珞路444、新世界国贸大厦项目名称新世界国贸大厦地址江汉区建设大道568号开发商新世界发展（武汉）有限公司物业管理新世界发展（武汉）有限公司档次甲级标准写字楼办公建筑面积94164平米建筑层数55层标准层面积2600平方米物业管理费20元/平方米/月目前租金90~100元/平方米/月出租情况98%已出租备注开发商自持出租。主要和租客是世界500强企业，国内大中型企业。4、新世界国贸大厦项目名称新世界国贸大厦地址江汉区建设大道5新世界国贸大厦部分进驻客户名单进驻企业备注法国领事馆外国驻汉领事馆美国领事馆外国驻汉领事馆英中贸易协会中外贸易官方组织荷兰贸易促进会中外贸易官方组织香港贸易发展局中外贸易官方组织大韩贸易投资振兴公社中外贸易官方组织通用电气世界500强企业爱立信世界500强企业诺基亚世界500强企业进驻企业备注索尼世界500强企业顺驰置业国内知名地产企业易居中国国内知名地产企业香港上海汇丰银行国内知名金融机构荷兰银行国外知名金融机构飞利浦世界500强企业三星世界500强企业IBM世界500强企业耐克世界500强企业从以上的表格中，可以看出新世界国贸大厦的主要租赁客户是世界500强企业、国内知名企业与其它组织等新世界国贸大厦部分进驻客户名单进驻企业备注法国领事馆外国驻汉5、建银大厦项目名称建银大厦地址江汉区建设大道709号开发商武汉世界贸易大厦有限公司物业管理湖北省建设银行档次甲级标准写字楼办公建筑面积49500平米建筑层数50层标准层面积1200平方米物业管理费20元/平方米/月目前租金90~100元/平方米/月出租情况近95%已出租备注开发商自持出租5、建银大厦项目名称建银大厦地址江汉区建设大道709号开发商建银大厦进驻客户进驻企业备注建设银行国有大银行西门子世界500强企业华为世界500强企业新华人寿保险国内保险机构武汉高技术创业发展股份有限公司自控分公司武汉本土生产企业银力媒体新闻媒体武汉银邦投资有限公司武汉本土投资机构武汉联亚投资有限公司武汉本土投资机构武汉华洋安明投资管理有限公司武汉本土投资机构建银大厦的租赁客户主要有世界500强企业、国人的大中型公司、武汉的本地知名企业等。建银大厦进驻客户进驻企业备注建设银行国有大银行西门子世界506、新世界中心项目名称新世界中心地址汉口解放大道634号开发商新世界发展（武汉）有限公司物业管理新世界发展（武汉）有限公司档次甲级标准写字楼办公建筑面积195685平米建筑层数32层标准层面积3000平方米物业管理费1.90-2.30元/㎡·月目前租金85~95元/平方米/月出租情况近90%已出租备注租售并用，6、新世界中心项目名称新世界中心地址汉口解放大道634号开发新世界中心进驻客户进驻企业备注交通银行利济北路支行国内大型银行中信银行股份有限公司武汉新世界支行国内大型商业银行深圳伊斯特珠宝首饰有限公司国内生产企业武汉安信致远投资有限公司武汉本土投资机构中英人寿国内保险机构太平人寿保险公司国内保险机构武汉市毅源电力工程有限公司武汉本土生产企业汉飞地产武汉本土地产企业融侨外来地产企业三和广宇武汉本土开发企业新世界地产外来地产企业卓越地产外来地产企业新世界中心进驻企业以银行、保险、投资等金融机构、外来地产企业、本土地产企业为主。新世界中心进驻客户进驻企业备注交通银行利济北路支行国内大型银二、在售、待售写字楼项目调研二、在售、待售写字楼项目调研1、泛海国际SOHO城项目名称泛海国际SOHO城开发商武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司位置江汉王家墩中央商务区淮海路南侧级别甲级标准写字楼总占面/总建面60506㎡/636236㎡总层数地上31层标准层面积2000平方米入住时间2014年均价16000/平方米预期租金90~120/平方米/月停车位3600个地下停车位建筑配套外立面：天然石材大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：8部名牌高速电梯备注销售型写字楼。2013年4月份加推7号楼。1、泛海国际SOHO城项目名称泛海国际SOHO城开发商武汉王2、企业中心5号项目名称企业中心5号开发商武汉瑞安天地房地产开发有限公司位置武汉市中心城区永清地块级别甲级标准写字楼总占面/总建面----/60000平方米总层数地上30层，地下3层标准层面积1897平方米入住时间2012年均价不对外销售预期租金100~140元/平方米/月停车位413建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有VAV中央空调电梯：14部德国品牌高速电梯备注该项目为开发商自持并对外招租，主要针对世界500强企业，国内大中型企业。目前的空置约10%左右。2、企业中心5号项目名称企业中心5号开发商武汉瑞安天地房地产3、民生银行大厦项目名称民生银行大厦开发商武汉香利房地产开发有限公司位置江汉江汉区新华路396号级别甲级标准写字楼总占面/总建面----/134000平方米总层数地上68层，地下4层标准层面积3000平方米入住时间2012年均价不对外销售预期租金130~150元/平方米/月停车位200个地下停车位建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：20部OTIS品牌高速电梯备注该项目为开发商自持并对外招租，主要针对世界500强企业，国内大中型企业。目前的空置约20%左右。3、民生银行大厦项目名称民生银行大厦开发商武汉香利房地产开发4、浙商国际大厦项目名称浙商国际大厦开发商武汉嘉运房地产开发有限公司开发位置江岸建设大道738号级别顶级标准写字楼总占面/总建面----/128000平方米总层数地上48层，地下4层标准层面积2121平方米入住时间2014年均价待定预期租金100~130元/平方米/月停车位703个地下停车位建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：18部国际品牌高速电梯备注该项目目前正在招商之中。主要针对世界500企业；国内知名企业等。4、浙商国际大厦项目名称浙商国际大厦开发商武汉嘉运房地产开发5、广发银行大厦项目名称广东银行大厦开发商湖北新海盛顿置业有限公司位置江汉建设大道与云林街交叉口的西北角级别甲级标准写字楼总占面/总建面----/73298平方米总层数地上51层，地下2层标准层面积1380平方米入住时间2013年均价26000元/平方米预期租金100~120/平方米/月停车位260个地下停车位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：21部名牌高速电梯备注该项目是租售两用型写字楼，毛坯房。主力户型100~400平方米。5、广发银行大厦项目名称广东银行大厦开发商湖北新海盛顿置业有6、IFC国际金融中心项目名称IFC国际金融中心开发商武汉汉江恒昇房地产开发有限公司位置江汉区新华路与江汉北路交接处级别甲级标准写字楼总占面/总建面----/70000平方米总层数地上41层，地下2层标准层面积1380平方米入住时间2013年均价23000元/平方米预期租金120~140/平方米/月停车位400个地下停车位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有VRV中央空调电梯：6部三菱名牌高速电梯备注该项目是销售型写字楼，毛坯房。主力户型100~400平方米。目前主要剩下30层以上房源。6、IFC国际金融中心项目名称IFC国际金融中心开发商武汉汉项目名称菩提金国际金融中心开发商武汉菩提金地产置业有限公司位置武昌徐东大街与中北路交汇处级别甲级总占面/总建面7658㎡/125148㎡总层数地上56层标准层面积约2100㎡入住时间2014年8月均价19000元/m²预期租金80~100元/平方米/月停车位2000余个建筑配套外立面：加厚LOW-E玻璃幕墙大堂和公共部分；精装修空调系统：VRV空调，分户计量电梯：16部奥蒂斯品牌电梯备注该项目是销售型写字楼，目前剩下30层以上的楼层的房源。7、菩提金国际金融中心项目名称菩提金国际金融中心开发商武汉菩提金地产置业有限公司位8、海山金谷项目名称海山金谷开发商武汉海山投资集团有限公司位置武昌中北路101号级别甲级5A标准写字楼总占面/总建面----/23824平方米总层数地上34层标准层面积----入住时间2013年均价18000元/平方米预期租金50~70/平方米/月停车位728个地下停车位建筑配套外立面：花岗岩整体干挂大堂和公共部分：精装修空调系统：无中央空调电梯：6部芬兰通力高速电梯备注该项目是销售型写字楼，毛坯房。主力户型150~250平方米。已经售完。8、海山金谷项目名称海山金谷开发商武汉海山投资集团有限公司位9、保利文化广场项目名称保利文化广场开发商湖北保利置业有限公司位置洪山中南路和民主路交汇处级别甲级标准写字楼总占面/总建面----/131000平方米总层数地上46层，地下4层标准层面积1600平方米入住时间2013年均价----预期租金110~130/平方米/月停车位400个地下停车位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：名牌高速电梯备注该项目为开发商自待。平均租金为120元/平方米，500平方米起租。9、保利文化广场项目名称保利文化广场开发商湖北保利置业有限公10、汉街总部国际项目名称汉街总部国际开发商武汉万达东湖置业有限公司位置中北路171号级别顶级标准写字楼总占面/总建面----/500000平方米总层数地上24层标准层面积1700平方米入住时间2014年均价19000元/平方米预期租金110~130/平方米/月停车位500个地下停车位建筑配套外立面Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：10部三菱名牌高速电梯备注销售型写字楼，整层销售。主要针对世界500强企业。10、汉街总部国际项目名称汉街总部国际开发商武汉万达东湖置业项目名称融众国际开发商武汉融成置业有限公司位置武汉市东湖高新技术开发区珞瑜路889-1号（光谷国际广场西侧）级别甲级总占面/总建面7937㎡/70850㎡总层数地上35层/底下3层标准层面积约1300㎡入住时间2013年上半年均价17000元/㎡起，均价22000元/㎡预期租金70~90元/平方米/月停车位1000个建筑配套外立面：LOW-E双层中空玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：多联机分层中央空调电梯：西门子OTIS高速电梯备注销售型写字楼，目前还剩20层以上房源。11、融众国际项目名称融众国际开发商武汉融成置业有限公司位置武汉市东湖高新项目名称方顺恒瑞国际广场开发商武汉方顺置业发展有限公司位置武汉市东湖高新技术开发区光谷大道与创业街交汇处级别5A写字楼总占面/总建面-----/15808.69㎡总层数地上18层/标准层面积约680㎡入住时间2014年均价13000元/㎡预期租金50~70元/平方米停车位----建筑配套外立面：面砖大堂和公共部分：精装修空调系统：无中央空调电梯：3部三菱高速电梯备注销售型写字楼，10月份开盘，部分楼盘已有客户预定。12、方顺恒瑞国际广场项目名称方顺恒瑞国际广场开发商武汉方顺置业发展有限公司位置武项目名称东湖广场宽堂开发商武汉虹景房地产开发有限公园位置珞瑜路1077号（珞瑜路与关山二路交汇处）级别5A智能化写字楼总占面/总建面6730.2㎡/78321.68㎡总层数地上18层/标准层面积约1700㎡入住时间2014年均价19500元/㎡预期租金60~70元/平方米/月停车位330个建筑配套外立面：Low-E玻璃幕墙大堂和公共部分：精装修空调系统：有中央空调电梯：9部日立高速电梯备注销售型写字楼，已全部销售完，目前已有客户进行装修。13、东湖广场宽堂项目名称东湖广场宽堂开发商武汉虹景房地产开发有限公园位置珞瑜项目名称未来之光开发商武汉银楚星科技开发有限公司位置东湖高新光谷大道与珞瑜路交汇处（原楚天激光工业园）级别乙级总占面/总建面38789㎡/94063㎡总层数----标准层面积----入住时间2014年均价最低价8000元/平方米预期租金50~70元/平方米停车位962个建筑配套外立面：面砖、涂料大堂及公共部分：精装修空调系统：中央空调电梯：品牌电梯备注销售型写字楼，主力面积为81~166平方米，尾盘。该项目为工业用地性质。14、光谷未来之光项目名称未来之光开发商武汉银楚星科技开发有限公司位置东湖高新总结根据对现有写字楼以及目前在售部分写字楼的调查，可以了解到，自持型写字楼、销售型写字楼与租售两用型写字楼的区分如下：自持型写字楼销售型写字楼租售并用型写字楼物业档次顶级写字楼、5A甲级写字楼甲级写字楼、乙级写字楼甲级写字楼、乙级写字楼资金回笼速度短期难以收回成本，投资资金压力大短期内可收回投资成本部分楼层销售，回笼资金；部分楼层自持出租后期的投资回报发展商长期收租没有自持部分可以长期收租物业管理产权集中，便于统一招商，统一管理产权不集中，不便统一招商与管理自持部分可以统一招商与管理案例新世界国贸中心、民生银行大厦、建银大厦，新世界中心、浙商国际大厦等优质甲级写字楼浦发银行大厦、工行大厦、海山金谷、融众国际、泛海国际SOHO城、融科珞瑜路95号等写字楼项目广东银行大厦、新世界中心、新时代商务中心、中建工行广场。采取何种方式进行开发，最终取决于开发商或发展商对投资开发资金的要求、企业发展战略等综合因素来考虑并制定开发战略。总结自持型写字楼销售型写字楼租售并用型写字楼物业档次顶级写感谢观看！感谢观看！谢谢12月-2213:40:4813:4013:4012月-2212月-2213:4013:4013:40:4812月-2212月-2213:40:482022/12/1813:40:48谢谢12月-2222:31:1322:3122:3112武汉市写字楼市场调查报告武汉市写字楼报告架构武汉市写字楼市场行情调研部分写字楼项目调研报告架构武汉市写字楼市场行情调研武汉市写字楼市场行情调研武汉市写字楼市场行情调研一、武汉市写字楼现状分析一、武汉市写字楼现状分析1、武汉市的基本概况

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，以厚重的经济基础，积极展翅高飞，跻身一线城市的行列。华中中心、东方芝加哥武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。地域与人口全市面积8467.11平方公里，其中外环以内城区面积1171.70平方公里；截止2012年，全市常住人口1012万人，其中市区人口620余万。经济2012年武汉GDP达8002.82亿元，接近全省4成，内地副省级城市列第五，人均GDP逾12755美元。交通武汉市位于中国中心位置，距北京、上海、广州、成都等大城市仅1000公里左右，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。1、武汉市的基本概况华中中心、东方芝加哥地2、武汉市商务功能方面的规划

武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的现代化都会。“三大基地”：先进制造业基地；高技术产业的研究及产业化基地；以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。五个一体化：基础设施建设一体化；产业发展与布局一体化；区域市场一体化；城乡建设一体化；资源保障、环境保护与生态建设一体化。在国家中部崛起和“两型社会”战略下，武汉市不断创新，以完善开放型经济体系为突破点，着力推进投资促进体制和机制创新，鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业，突出发展金融、物流、资讯、服务外包等现代服务业。武汉乘势而上，倾力打造武汉现代服务业中心区，面向世界，为现代化服务业发展树立标杆。2、武汉市商务功能方面的规划“三大基地”：五个一2000集中放量缓慢发展市场回暖1993-1996泰合广场起步1997-2000建设银行大厦2001-2006新世界国贸2011~至今民生银行大厦市场回暖加速发展2007-2010新世界中心3、武汉写字楼市场的现状及发展2000集中放量缓慢发展市场回暖1993-1996起步199

4、武汉市写字楼的供应量武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为平稳，从2009年开始甲级写字楼的供应量逐步回升。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展阶段，每年的写字楼持续新增供应量为50~60万平方米，多为大型高层综合物业。武汉目前已有写字楼100多座，但甲级写字楼的数量较少，仅占总量的9%。因此甲级写字楼出现供不应求的情况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。4、武汉市写字楼的供应量武汉甲级写字楼供应从5、武汉市写字楼空置率

64近年来武汉市写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低，但在2012年随着供应量的增大，武汉的甲级写字楼的空置率持续下降，但是乙级写字楼的空置率上升。5、武汉市写字楼空置率9近年来武汉市写字楼市场6、武汉市写字楼的租金

出租型写字楼租金稳步上涨，其中甲级写字楼租金涨幅较大，未来存在进一步上涨的空间。从上表可以看到，从2009年开始，武汉的写字楼的租金上涨明显。2012年四季度，武汉优质办公楼租金达到每平方米每月84.7元，较三季度上涨11.9%。

与此同时，2013年武汉预计有50万平方米的办公物业上市，高供应量必然会导致写字楼租金的高速增长势头减缓。但中部城市的强势崛起仍将支持武汉持续成为国内增长最强的二线城市办公楼市场。6、武汉市写字楼的租金从上表可以看到，从2

7、武汉市写字楼的成交价

2013年2季度，万达中央文化区、IFC，中国中华城、浙商国际大厦等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。2011年以前，武汉市的写字楼的成交价保持很平稳，但从2011年第一季度起连续8个季度均价持续上涨，早在2011年第1季度时，武汉写字楼均价为6482.97元/平，到了2013年一季度武汉写字楼均价已经上涨到9418.55元/平，增加了2935.58元/平，上涨幅度达45.28%，平均每季度上涨幅度为4.78%。7、武汉市写字楼的成交价2011年以前，武汉武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。8、出租型优质写字楼租户特征武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸9、武汉市写字楼现状小结：从城市开发的角来看：中部中心城市的地位，大交通的建设与城市交通的改善并配合城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机；从写字楼的供应量的角度来看：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应量并不多；随着城市商业综合体的建设，预计今后3~5年供应量将持续增加；从写字楼的需求量的解度来看：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；从写字楼的租金及售价的角度来看：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨；从客户的构成的角度来看：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。9、武汉市写字楼现状小结：从城市开发的角来看：中部中二、武汉市写字楼市场格局二、武汉市写字楼市场格局1、武汉市商务区分布

经过多年发展，武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局。建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈光谷商务圈新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场福星商会大厦良友大厦信合大厦元辰国际民生银行大厦浦发银行大厦菱角湖万达禧邦可广场浙商国际大厦（在建）中华城写字楼（在建）……武汉广场世贸广场新世界中心泰合广场新长江国际财富大厦宝丰时代同馨商务大厦兴隆大厦……德润大厦中百商厦桃源大厦长江大厦正信大厦广源大厦远洋大厦俊华大厦佳丽广场长盛大厦华侨大厦……华乐商务中心联合国际慧谷时空国际企业中心融众国际东方怡景大厦国光大厦光谷国际广场联峰时代光谷SBI创业街湖北信息大厦创富商务会馆……中南商务圈钟家村商务圈CBD商务圈武昌滨江商务区中商广场中南大厦世纪广场中铁大厦中建工行广场新时代商务中心中南国际城新时代广场兆富国际大厦万达中心写字楼（在建）保利文化广场（在建）……汉元中心闽东国际城宏阳大厦长江广场天时大厦兴城大厦湖北商务大厦武汉科技大厦天骄国际大厦葛洲坝国际广场（在建）泛海城市广场（在建）积玉桥万达广场写字楼绿地国际金融城写字楼（在建）发展中商务圈新兴商务圈优质商务圈CBD商务圈中南商务圈光谷商务圈钟家村商务圈建设大道商务圈解放大道商务圈中山大道商务圈武昌滨江商务区1、武汉市商务区分布建设大道商务圈解放大道商概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街。区域优质写字楼存量为整体市场存量的45％，物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51％。中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示。区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。城市的主干道，公共交通系统完善。劣势：上下班高峰期间，交通较为拥堵。停车位数量较为紧张，且停车成本较高。租户特征区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业。武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业。现有产品特征区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。市场前景未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。优质商圈——建设大道：金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好，目前在建的IFC,广发银行大厦、钰龙国际大厦、中国中华城、浙商国际大厦正在建设，今后一两年甲级5A写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业氛围极为浓厚，并拥有酒店等配套设施。区域汇集了大量乙级写字楼，甲级写字楼市场尚有较大发展空间。区域内优质写字楼发展迅速，不仅吸引了众多的知名企业入住，而且租金水平也处在较高水平。区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的14％。优劣势分析优势：临城市的主要干道，交通优势明显区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套劣势：航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状，而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了写字楼的展示性租户特征区域写字楼企业行业包括零售/贸易、制造业、金融、社会服务等区域内企业以国内与国外大型企业为主，包括日本瑞穗银行、佳能、联邦快递、北方华光投资、恒大地产、阿里巴巴等知名企业现有产品特征甲级写字楼属于城市综合体的一个板块优质写字楼多以写字楼+商业的形式出现部分散售写字楼为中小企业自用市场前景区域内未来供应极为有限，商务发展将会受到CBD和建设大道区域的严重冲击优质商圈——解放大道：依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。主要项目有武汉广场、世贸广场、新世界中心、中山广场等写字楼。概况位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处，交通便捷，商业概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场武昌核心区位，交通便利，商业、商务氛围浓厚，展示性好区域优质写字楼存量为整体市场存量的38%，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的35％，份额偏少，且其租金、品质略低于建设大道及武广商务圈优劣势分析优势：区域内优质的商业和酒店配套丰富临城市主干道，可视性较好劣势：交通极为拥堵，办公楼的车行动线混乱租户特征区域写字楼主要租户为国内企业，行业类型包括制造业、数码科技、社会服务业、贸易等区域内以中建三局、中煤国际等大型国有企业租户为主，外资企业进驻较少，但依然有爱普生、ABB、马士基物流等知名企业入住现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用市场前景区域内新增项目将主要集中在洪山广场周边，未来武昌区将重点发展中北路总部商务区；未来地铁2、4号线将会在洪山广场交汇也将进一步带动该区域的商务氛围；这两方面原因将导致未来商务区域逐步向北扩展，预计保利文化广场和万达东湖CBD八栋甲级写字楼的入市将奠定其老牌优质商圈的地位。优质商圈——中南路、中北路，武昌核心商务发展区：中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。主要的项目有：中商广场，建银大厦，中建三局写字楼、保利文化广场等概况优质写字楼主要聚集在中南路沿线，南起武珞路，北至洪山广场概况优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为主写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。优劣势分析优势：该区域大部分为新建区，规划较好，并配有一定体量的优质商业。城市主干道，可视性较好劣势：道路通达性不理想，离城市中心区域较远。公交线路不多，交通不是很方便。租户特征区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移动通信、激光、半导体、消费电子、创意、软件与服务外包、显示、生物医药与高科技农业、环保、现代装备制造业为特色的产业格局区域内外资企业较少，主要为高科技中小企业和创业型企业现有产品特征区域现有的优质写字楼沿主干道分布，可视性好新建写字楼大部分分散出售，其中部分面积供大型企业自用设计着重实用，价格较低，空间分割灵活，面积最小可达54-100平方米市场前景近年开发的众多写字楼，是否有足够的企业来支撑，有待光电子、生物、金融等各类产业的进一步发展。优质商圈——光谷：新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。代表的写字楼项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。概况优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城三、武汉市写字楼未来走势三、武汉市写字楼未来走势1、未来开发写字楼分布武汉市未来三年优质写字楼供应分布：建设大道商圈的龙头地位将得到进一步的巩固，中南、中北商圈、武广商圈、以及光谷商圈也有较多的项目供应，武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置、高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争。浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼19.晋申国际商务中心20.世茂锦绣长江主楼21.国际博览中心III期22.中国华侨大厦23.汉商21世纪写字楼24.合众总部大厦25.武汉国际金融城26.长城建设中北路项目27.万达中心项目28.武汉保利文化广场29.兴业银行大厦30.天融国际大厦31.光谷金融艺术中心32.光谷新世界中心33.光谷世界城主楼34.光谷E城123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536383739401、未来开发写字楼分布浙商国际大厦19.晋申国际商务中心12序号项目名称发展商上市年份所属区域建筑体量（平方米）1民生银行大厦武汉香利房地产2012建设大道商务圈95,000（68层，336米）2浙商国际大厦湖北浙商集团2013建设大道商务圈96,000（48层，216米）3亢龙太子花园酒店二期亢龙太子酒店2014建设大道商务圈70,000（48层，212米）4武汉国际金融广场钰龙集团2013建设大道商务圈47,000（58层，371米）5中华城武汉天丰房地产2015建设大道商务圈82,000（51层，200+）6广发银行大厦钰龙集团

2012建设大道商务圈73,000（47层，206米）7西湖印象（原万全城）武汉万全置业有限公司2014建设大道商务圈80,000（57层，200米）8天悦国际武汉天实房地产开发有限公司2012建设大道商务圈52,800（51层，200+）9ifc金融中心汉江集团2012建设大道商务圈53,615（41层，200+）10葛洲坝国际广场葛洲坝集团2013武汉CBD70,000（69层，350米）11泛海城市广场武汉王家墩CBD2013武汉CBD60,000（36层，180米）12武汉中心武汉王家墩CBD2014武汉CBD136,000（88层，428米）13恒融商务中心武汉恒融置业有限公司2012武汉CBD68,00014新世界中心3期新世界集团2014武广商务圈60,00015武汉水游城上海鹏欣集团2015武广商务圈不详（59层，250米左右）16船舶大厦武汉船舶工业公司2013武广商务圈35,000（26层，100米）17恒大环球金融中心恒大地产集团2015古田商务圈不详（438米）18葛洲坝商务大厦葛洲坝集团2013宝丰路商务圈38,764（33层，160米左右）19武汉天地企业中心5号香港瑞安2012汉口沿江商务区59,00020武汉天地主楼香港瑞安2013汉口沿江商务区100,000（72层，320米）2、项目统计预计武汉市未来1~3年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘。序号项目名称发展商上市年份所属区域建筑体量（平方米）1民生银序号项目名称发展商上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21晋申国际商务中心武汉晋申置业有限公司2014汉口沿江商务区不详（90层，400米）22世茂锦绣长江主楼世茂集团2015汉阳滨江商务区100,000（250米）23国际博览中心III期武汉新城国际博览中心有限公司2014汉阳四新279,525（两座，78层，318米）24中国华侨大厦不详2015汉阳四新120,000（55层，219米）25汉商21世纪写字楼汉商集团2012王家湾商圈74,364（35层，180米）26武汉经开万达广场万达集团2011武汉经济技术开发区（I期4座，2期2座）27合众总部大厦合众人寿2012武昌滨江商务区62,500（220米）28积玉桥万达广场写字楼万达集团2014武昌滨江商务区135,996（42层）29武汉国际金融城绿地集团2013武昌滨江商务区（600米）30长城建设中北路项目湖北长城建设2013中南商务圈60,00031万达中心项目万达集团2013中南商务圈500,00032海山金谷武汉海山投资集团有限公司2011中南商务圈38,000（34层）38武汉保利文化广场保利集团2012中南商务圈140,000（46层，212米）34瑞狮—兴业银行大厦湖北瑞狮汽车销售服务有限公司2013中南商务圈50,00035天融国际大厦不详2015徐东商圈98,000（48层）36光谷金融艺术中心湖北省第五建筑工程公司2012光谷商务圈不详（450米）37光谷新世界中心新世界集团2013光谷商务圈106,00038光谷世界城主楼利嘉置业2015光谷商务圈不详（58层，200+）39光谷金融港（一期）光谷联合2011光谷商务圈80,00040光谷软件园－光谷E城亿达集团2011光谷商务圈100,000合计：2,720,564（初略估计）未来5年，优质写字楼供应量预计将超过270万方，平均每年供应量超过50万方，武汉写字楼市场步入供应高峰期。序号项目名称发展商上市年份所属区域预计建筑体量（平方米）21自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约40万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争非常激烈；随着民生银行大厦、船舶大厦、海山金谷、光谷金融港（一期）、光谷软件园－光谷E城陆续在2012年交付使用，约有407,000平方米的优质写字楼新增供应面积，因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力；单位：平方米3、相关分析未来三年，优质写字楼供应将会比较集中，市场竞争激励。自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约40万平方4、写字楼发展趋势未来写字楼格局分布将呈现多核心发展的趋势。优质写字楼累计供应面积分布(1996年～2010年)优质写字楼未来供应面积分布2010年以前，武汉市优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南和光谷四个区域为主，其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势；2010年以后随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉CBD、汉口沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上仍然是占第一位，中南与光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题，市场份额仅占3%。4、写字楼发展趋势优质写字楼累计供应面积分布(1996年～2写字楼分布格局有所变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；由于中央政府对住宅房地产的宏观调控政策的延续，今后3~5年写字楼将成为新的投资热点。综合分析写字楼分布格局有所变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的武汉主要写字楼项目调研武汉主要写字楼项目调研一、已建成写字楼项目调研一、已建成写字楼项目调研1、浦发银行大厦项目名称浦发银行大厦地址武汉市江汉区新华路218号开发商武汉英德置业有限公司