卓越南桥新城地块项目战略定位及物业发展建议报告二稿课件

为南桥新城11单元地块

制订制胜的产品策略谨呈：卓越集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：物业发展建议报告2022/12/181为南桥新城11单元地块

制订制胜的产品策略谨呈：卓越集团版权1项目目标梳理1项目目标梳理地块初印象地块平整、有自然水系，内部条件较好；三个地块均较方正，利于规划地块初印象地块平整、有自然水系，内部条件较好；三个地块均较方3地块指标分析28万㎡综合用地，住宅占比小，商办体量偏大，开发周期长（商业需结构封顶才能销售），资金回笼目标控制为第一位位置南桥新城11单元B03-01地块南桥新城11单元B03-02地块南桥新城11单元B04-04\07地块项目四至北至百秀路、南至南港路、东至东百春路、西至望园路北至百秀路、南至南港路、西至东百春路、东至百富路北临百秀路、南至南港路、西至百富路、东至金海公路，地块中间被庙泾港所分割地块面积63187㎡20001㎡41340㎡容积率2.03.02.5建筑面积126374㎡60003㎡103350㎡土地属性商办商业商住混合型，其中住宅40%，商业60%建筑密度35%40%35%建筑限高858590绿地率30%20%30%地块指标分析28万㎡综合用地，住宅占比小，商办体量偏大，开发4公司战略分析卓越集团进军上海，三大项目肩负着创造企业品牌标杆形象树立、企业品牌落地和利润的三大使命圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目三大使命需求卓越集团全面进入上海，意义非凡利润企业品牌落地企业标杆品牌形象树立公司战略分析卓越集团进军上海，三大项目肩负着创造企业品牌标杆5公司战略分析圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目小众、高端别墅项目，定位为高端产品品牌标杆项目圣安德鲁斯位于青浦赵巷国际别墅区，区域形象高端，国际化规划配套完善，项目品牌形象发挥空间大，定位为企业品牌标杆项目公司战略分析圣安德鲁斯庄园卓越上海世纪中心项目卓越南桥新城项6公司战略分析圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目大众、城市综合体项目，定位为企业品牌落地、利润项目上海世纪中心项目位于上海南站，毗邻徐家汇城市副中心，未来区域标杆项目，受众广泛、传播范围和效应好，定位于企业品牌落地项目小众、高端别墅项目，定位为高端产品品牌标杆项目公司战略分析圣安德鲁斯庄园卓越上海世纪中心项目卓越南桥新城项7公司战略分析位于奉贤区中心南桥新城，区域为相对中性成熟型市场，房地产开发比较成熟，适宜定位为现金流项目圣安德鲁斯庄园赵巷国际别墅区，容积率0.3纯独栋别墅项目卓越上海世纪中心项目上海南站现代交通商贸服务区、27万㎡城市综合体项目卓越南桥新城项目南桥新城28万㎡商办住综合用地项目稳定型现金流项目大众、城市综合体项目，定位为企业品牌落地、利润项目小众、高端别墅项目，定位为高端产品品牌标杆项目公司战略分析位于奉贤区中心南桥新城，区域为相对中性成熟型市场8项目目标在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去化全面进入上海市场三大项目各司其职南桥新城地块项目稳定现金流项目开发周期较长，会影响资金回笼速度在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去化安全稳定·快速回笼资金项目目标在风险可控、有一定利润保障的前提下，实现项目的快速去9一个成功项目的诞生之前必然有一个严谨思考问题与充分价值创造的过程——我们实现项目目标的战略是什么？一个成功项目的诞生2项目目标实现之战略2项目目标实现之战略战略之审时——1我们所在的区域价值何在?战略之审时——1我们所在的区域价值何在?目前地块周边现状项目处于目前南桥新城城区的边缘区域，道路状况良好，目前公共交通略显不足，东、南侧商业形象较差南桥新城主城区本案内部、周边道路，及北侧绿地公交11路南侧及东侧商业形象目前地块周边现状项目处于目前南桥新城城区的边缘区域，道路状况13如何看待区域的发展以动态发展的眼光，洞察区域未来的价值是制定产品策略、实现项目价值的坚实基础如何看待区域的发展本案位于规划中的奉贤区政治、经济、文化中心——南桥新城主城区区域规划南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心，杭州湾北岸滨海城市群的重要组成部分，具有综合服务功能的现代化新城；上海市2010年国际大都市中心辅城之一。规划控制区域总面积约为84平方公里，是由南桥镇、上海工业综合开发区和现代农业园区构成经济联合发展区。南桥新城功能定位本案南桥新城规划范围本案位于规划中的奉贤区政治、经济、文化中心——南桥新城主城区15本案位于南桥新城东部新区的功能中心区域；现代服务业的规划定位将为区域导入大量人口，产生大量居住需求区域规划南桥新城将以现状新城建设用地的基础上向外拓展发展空间，除依托老城区发展和完善新城现有中心区外，其它片区设立若干个分片中心（包括一个功能中心）。本案根据规划，整个南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即：老城区——公共活动中心；北部新区——商业服务中心；东部新区——现代服务业集群副中心；西部新区——商务及文化副中心；东北新区——景观休闲中心。规划总体布局：本案位于南桥新城东部新区的功能中心区域；现代服务业的规划定位16本案所在城东区域作为重点建设区域，已经成为南桥新城的热点区域，近期内存在住宅供应空白、居住需求难以满足的现状区域规划南桥新城近期重点建设区域主要包括东部新区9、10、11号地块和东北新区7、8号地块和北部新区的4号地块。本案南桥新城11单元控制性详细规划：

上海市推动的20个现代服务业集聚区之一，是奉贤区近期建设的重点地块

南奉公路与育秀路之间以商业、居住功能为主，育秀路与环城南路之间以商务、商业、办公功能为主，环城南路与A30告诉公路之间以居住、商务、办公功能为主

规划总人口规模2万人，总建筑面积约257万㎡目前南奉公路与育秀路之间的住宅已开发售罄，环城南路与A30之间的地块、08单元、10单元均后于育秀路与环城南路之间开发本案所在城东区域作为重点建设区域，已经成为南桥新城的热点区域17区域规划名称面积物业类型相关配套套数开工时间竣工时间奉贤现代农业园区动迁安置基地15.6万余平方米49幢6层住宅房商业用房、菜场、幼儿园、会所等16202003年9月2005年10月大型居住社区规划南桥新城金汇港以东地区，涉及青村、金汇两镇，已被市政府规划为上海市大型居住社区用地，主要是经济适用房、普通商品房、动迁配套房等。目前该区域内的动迁摸底工作已基本结束。同时，2010年内将完成该区域控制性详细规划编制，并适时启动动迁工作。大型居住社区原有动迁安置房南桥新城上海大型居住社区规划实施和奉贤区原有保障性用房对于东部新区商品房市场影响有限上海市九个大型居住社区之一的南桥新城大型居住社区与城东新区相邻，主要是中低价位商品房和保障性用房，会分离部分乡镇客户，但对于南桥新城城区客户吸引力不大，同时会推动部分动拆迁户到城东新区购房。区域规划名称面积物业类型相关配套套数开工时间竣工时间奉贤现代18轨道交通5号线奉贤延伸段的规划将大大加强南桥新城与市区的联动性，将在极大程度上推动区域房地产市场的发展轨道交通规划轨道交通5号线奉贤延伸段的详细规划在2009年11月落实，全长25.7公里的延伸段共将设立12个站点，从东川路至南桥新城站规划设计全长15.8公里，2012年完成土建施工，2013年实现通车。后期还将延伸至奉贤海湾地区。奉贤地区原本是上海交通相对不便区域之一，其通往市中心的出行道路只有A4

和浦星公路，交通的不便是购房者在奉贤买房置业的最大阻碍。而随着5号线奉贤段的规划确定，将在极大程度上缓解奉贤地区的交通不便状况，导入市区客，改变目前区域封闭型市场的楼市现状。本案紧邻5号线南桥新城站本案南桥新城站南桥新城距中心城区41㎞轨道交通5号线奉贤段走向：西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站。轨道交通5号线奉贤延伸段的规划将大大加强南桥新城与市区的联动195号线通车后，南桥新城楼市将进入新一轮的发展和价格上涨周期轨道交通规划嘉定新城备注：参考各新城的公寓价格，对比分析各新城的价格差异主流公寓价格15000-16000元/㎡主流公寓价格12000-13000元/㎡东区主流公寓价格16000元/㎡左右，即将入市项目均在20000元/㎡以上青浦新城主流公寓价格12000-14000元/㎡南桥新城松江新城对比郊环区域的几个新城市场，我们发现青浦新城和南桥新城目前属于价格洼地区域，价格明显低于嘉定新城和松江新城；

细化对比分析，嘉定新城和松江新城市场类型和客户构成明显不同：轨道交通的规划和开通（松江新城9号线、嘉定新城11号线），改变了这两个新城原有封闭型市场的格局，为楼市导入了大量市区客；而青浦新城和南桥新城由于目前轨道交通上的缺失，与市区的联动性较差，仍处于封闭型市场的格局。参考松江新城和嘉定新城市场，未来5号线延伸段的开通必将为南桥新城导入大量市区客，推动区域楼市的发展和价格上涨。5号线通车后，南桥新城楼市将进入新一轮的发展和价格上涨周期轨20南桥新城近期重点发展区域、热点区域现代服务业集聚副中心，近期内存在住宅供应空白、居住需求难以满足的现状5号线奉贤区延伸段2013年通车，将推动区域楼市进入新一轮的发展和价格上涨周期区域未来存在大量居住需求区域价值本案紧邻5号线南桥新城站城东是南桥新城楼市热点区域南桥新城近期重点发展区域、热点区域现代服务业集聚副中心，近期21战略之度势——2我们即将面对的是怎样的市场?我们的应战之道与必胜关键点是?战略之度势——2我们即将面对的是怎样的市场?我们的应战之道与公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究及可行性分析公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究23在售公寓项目梳理公寓市场分析南桥新城在售公寓情况供需两旺，供求关系健康09年-10年3月公寓总供应量48.16万方，成交48.92万方，呈现供需两旺局面；2009年南桥新城公寓主力成交项目为招商南桥1号、南郊新公馆、绿地领御、绿地南桥新苑、正阳世纪星城等；南桥新城近期成交均价约12000元/㎡，整体价格水平较高，在售主力项目基本定位为中高端（南郊新公馆）或高端项目（南桥1号、绿地领御）；2010年主力供应项目为绿地观邸和众旺苑，价格相比09年底有一定的降幅，是由于主力成交项目众旺苑新增房源成交85套（10262元/㎡），拉低整体均价水平。绿地观邸新增房源仅成交2套（16115元/㎡），由于观邸面积多为160平米左右的大面积房源，单总价均过高，去化速度较慢。在售公寓项目梳理公寓市场分析南桥新城在售公寓情况供需两旺，供24南桥1号阳光春城市场分类楼盘目前公寓主售产品在售主力户型面积（m2）均价（元/m2）高端绿地领御高层2R：97㎡12403南桥1号高层2R：80㎡3R：140-150㎡4R：174㎡14252中高端南郊新公馆高层1R：63-69，2R：87-94，拼接：140-15011063恒盛豪庭多层、小高层2R:80-90㎡3R:120-130㎡三房11939新盘银河丽湾——————在售高、中端项目公寓市场分析绿地领御南郊新公馆上院佳庭恒龙尚品嘉苑绿地观邸众旺苑恒盛豪庭正阳世纪星城绿地翡翠公馆银河丽湾区域在售项目较多，我们从项目定位、品质、去化速度、价格、产品等方面综合考虑选取以下5个项目进行分析：聚贤煌都南桥1号阳光春城市场分类楼盘目前公寓主售产品在售主力户型面积25公寓市场分析该案09年7月开盘，成交均价12403元/㎡，月均去化89套，全部售罄该案南至望园路、西至百兴路、北至庙泾新村。占地60037平米，总建面192503平米，容积率3.3，产品线为4幢高层、4幢办公楼（定位为类住宅产品）。区域代表项目——绿地领御该案09年7月开盘，均价10815元/㎡，9月时均价上升至12714元/㎡，价格涨幅达12.6%；公寓共推出499套房源，月均去化89套，目前已全部售罄；客户主要以东区客户为主，占比63%，以及周边城镇客户，占比37%。客户类型为投资兼自住型。公寓市场分析该案09年7月开盘，成交均价12403元/㎡，月26公寓市场分析区域代表项目——绿地领御二房97㎡该案主力供应产品为90㎡左右二房；受70/90条件限制，三房房源供应较少，在二次开盘中三房均价13500元/㎡，比二房均价12500元/㎡高出1000元/㎡，少量的三房无法满足市场需求。三房122㎡房型面积段（㎡）套数面积段（㎡）比例2R85-9544339897.788.8%3R120-130445394.5411.5%140-150121693.13.6%合计49946985.34103.9%受70/90限制，该案主力供应面积为90㎡二房产品，三房需求得不到满足该案户型一般，附加值低公寓市场分析区域代表项目——绿地领御二房97㎡该案主力供27公寓市场分析区域代表项目——南桥1号招商南桥1号位于环城南路1000号，占地面积54770.6平米，总建面123021.24平米，容积率1.8。由11幢14-18层的高层公寓组成。该案2010年成交均价14252元/㎡，月均去化75套，去化速度较快该案09年5月开盘共推出1020套房源，成交均价9489元/㎡，2010年均价升至14000元/㎡，价格涨幅达到47.5%；截止2010年4月已售903套房源，月均去化75套；客户主要以西区客户为主占比42%，主城区其他区域客户占比30%，周边城镇客户占比28%；客户以改善型需求居多。公寓市场分析区域代表项目——南桥1号招商南桥1号位于环城南28公寓市场分析二房83-86㎡三房147-154㎡四房165㎡户型一般，附加值不高区域代表项目——南桥1号该案主力供应面积为二房，拼接产品170平米左右四房该案主力供应产品为二房拼接产品，总面积为165-170平米四房，在实际销售中不做强制拼接

产品类型面积段套数套数比例总面积面积比例两房80-9033644.44%29010.4929.93%三房145-15515620.63%2233623.04%合拼房型165-17526434.92%45587.9147.03%总计756100.00%96934.4100.00%公寓市场分析二房83-86㎡三房147-154㎡四房29公寓市场分析该案2010年成交均价11063元/㎡，月均去化124套区域代表项目——南郊新公馆南郊新公馆位于展园路650弄，为南郊庄园二期。项目总占地面积54500平米，总建面8万方，容积率1.47。南郊新公馆由6幢18层的高层公寓组成

。该案09年11月开盘共推出924套房源，均价10861元/㎡，2010年均价升至12061元/㎡，价格涨幅达到11%；截止2010年4月已售725套房源，月均去化124套；客户主要以东区客户为主，占到总量的66%，周边城镇客户占比34%。主要以投资客为主，兼有少量居住需求。公寓市场分析该案2010年成交均价11063元/㎡，月均去化30公寓市场分析一房60㎡二房90㎡三房128㎡房型方正，户型较常规附加值低区域代表项目——南郊新公馆房型面积段（㎡）套数面积段（㎡）比例1R50-601709617.8913.8%60-7035723410.833.6%70-80372927.464.2%2R80-90322808.444.0%90-10029626920.638.6%105-1158886.981.3%3R125-135243150.984.5%合计92469723.1100.0%该案主力供应面积为60平米一房和90平米两房产品该案以87-94㎡二房、63-69㎡一房以及拼接户型为主（1R+2R或1R+1R）；拼接户型不强制拼接。公寓市场分析一房60㎡二房90㎡三房128㎡房型31恒盛湖畔豪庭地址金海路德丰路口占地面积96520.28㎡总建面450000㎡容积率1.5物业类型别墅、多层、小高层、高层、商业等综合配套主力户型面积（㎡）80-90㎡两房120-130㎡三房投资商恒盛地产控股有限公司该案09年12月开盘共推出144套公寓房源；截止2010年4月已售134套房源，月均去化34套；

09年12月均价11939元/㎡，2010年均价升至12347元/㎡，因客户关系，价格涨幅一般；目前该案的客户主要是内部关系户购买，大多用做自住兼投资；

该案后续约有39万方公寓房源未上市。该案为45万方大型混合型社区，成交均价11939元/㎡，月均去化34套公寓市场分析区域代表项目——恒盛湖畔豪庭恒盛湖畔豪庭地址金海路德丰路口占地面积96520.28㎡32该案主力成交面积为80平米二房，户型常规附加值低二房88㎡三房122㎡房型面积段（㎡）套数面积段（㎡）比例2R80-9012811326.8394.3%110-1206682.925.7%合计13412009.75100.0%公寓市场分析区域代表项目——恒盛湖畔豪庭该案主力成交面积为80平米二房，户型常规附加值低二房88㎡33区域代表项目——银河丽湾该案近30万方商住用地，目前正在打地基，预计2010年4季度推出市场银河丽湾地址东至金海路、南至百兴路、西至百富路、北至南奉公路总建面29.85万方容积率3.8物业类型公寓、酒店、商业、办公楼板价4500元/㎡开发商上海博丰银基实业发展有限公司预计开盘时间2010年4季度目前该地块正在打地基公寓市场分析区域代表项目——银河丽湾该案近30万方商住用地，目前正在打地34公寓市场看点客户情况项目品质产品供求90㎡二房以及130-140㎡三房为主力需求，其中改善型产品有一定溢价空间区域内中高端项目去化速度较快，月均去化约75-124套，价格涨幅在11%-40%间，均价水平11000-14500元/㎡以主城区区域客为主，以及周边城镇客户。西区主要是改善性需求，东区主要是投资兼自住需求，纯粹投资只存在于个别项目公寓市场看点客户情况项目品质产品供求90㎡二房以及130-135公寓市场小结绿地领御南桥1号南郊新公馆恒盛湖畔豪庭二房97㎡二房83-86㎡三房147-154㎡四房165㎡一房60㎡二房147-154㎡三房128㎡二房88㎡三房122㎡产品表现：市场在售项目户型一般，以常规户型为主，附加值低，强制拼接影响户型舒适客户关注：户型的南北通透性、朝南卧室的数量户型附加值、朝南面宽为本案公寓发展方向公寓市场小结绿地领御南桥1号南郊新公馆恒盛湖畔豪庭二房9736未来竞争分析未来4年公寓可售量项目名称2011201220132014恒盛湖畔豪庭6万方6万方10万方10万方银河丽湾4万方6万方6万方6万方区域未来仅2个在售公寓项目，主要集中在东片区，竞争威胁不大，公寓产品机会较多恒盛湖畔豪庭南桥新城未来主要可售公寓项目分布图银河丽湾未来竞争分析未来4年公寓可售量项目名称2011201220137公寓产品定位考量依据市场需求客户关注项目竞争90+130市场主流需求，130-140稀缺舒适户型创造开价能力南北通透、南向面宽设计高附加值产品制造项目竞争优势本案公寓产品发展模式为：中高端项目定位下的附加值、南北通透及南面宽的90、130平米主流户型公寓产品定位本案公寓产品发展模式定位为：附加值、南北通透及南面宽的90、130平米主流户型公寓产品定位考量依据市场需求客户关注项目竞争90+130市场38公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究及可行性分析公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究39南方国际大厦绿地领御绿地翡翠国际广场绿地智尊南郊聚润广场办公市场分析08年以来南桥办公销售市场分析本案南方国际大厦绿地领御绿地翡翠绿地智尊南郊聚润广场项目名称项目地址建筑面积（㎡）物业形态南方国际大厦南奉公路8589号269580（其中地上面积207680）办公24968㎡购物中心5.5万㎡酒店4.3万㎡4.5m层高酒店式公寓35380㎡商业街5.5万㎡酒店会所5600㎡绿地领御望园南路1588弄

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4栋高层住宅、4栋办公，其中2栋办公已确定为LOFT类住宅，2栋规划中绿地翡翠国际广场解放东路1018弄

70190

2栋15层5.2米层高LOFT类住宅，1栋31层高层由于报批时间晚，未能申请5.2m层高，故只能作常规办公绿地智尊环城东路885弄

92399

2栋5.5m层高LOFT办公、1栋四星级酒店南郊聚润广场德丰路299弄34220

2栋办公区域内办公性质产品以常规办公、LOFT类住宅、酒店式公寓、酒店四种形式存在，其中类住宅及酒店式公寓均为挑高LOFT南方国际大厦绿地领御绿地翡翠国际广场绿地智尊南郊聚润广场办公40办公市场分析08年以来南桥办公销售市场分析项目名称推售产品类型首次开盘日期开盘均价（元/㎡)目前均价（元/㎡)已推面积（㎡）已售面积去化速度（㎡/月）备注南方国际大厦办公楼LOFT酒店式公寓办公楼2009.3酒店式公寓2010.3.1

办公楼13765酒店式公寓15668

办公楼13809酒店式公寓15668

办公楼19536酒店式公寓5696

办公楼11318酒店式公寓4126

办公楼871酒店式公寓2063酒店式公寓硬装标准1000元/㎡左右绿地领御LOFT类住宅2010.4.6

11032

11032

153291244712447

买二层得三层，双层4.35m隔三层2.9m绿地翡翠LOFT类住宅2008.12.3

943010297

3740434855

5810

2009年5月基本售罄带2000元/㎡装修绿地智尊LOFT办公楼2008.1.31

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27988

279881333

2009年9月售罄南郊聚润广场办公楼2008.11.6

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——常规办公产品销售速度慢，资金回笼周期长，价格增长缓慢且空间有限；LOFT类住宅和酒店式公寓由于高附加市场接受度高，去化速度快，价格稳定办公市场分析08年以来南桥办公销售市场分析项目名称推售产品类41办公市场分析典型项目研究—绿地翡翠国际广场13421号楼、3号楼分别为15层、16层5.2m层高精装LOFT，买一层送一层，其中1号楼建面19785㎡，3号楼建面21108㎡已于2008.12.3开盘，2009年5月底基本售罄，整盘均价9854元/㎡（含2000元/㎡装修）购买客户：75%以上为南桥区域内首次刚需自住客户，25%为投资客户2号楼为两层商业4号楼为31层常规办公楼，建面39796㎡，每层28户，主力面积为48-60㎡，已于2009.12.8取得预售许可证，但前期蓄客不理想，至今未开盘，据了解，目前正考虑引进大型品牌企业营造商业氛围，具体营销策略制定中。5.2mLOFT受区域自住客户热捧，常规办公遭市场冷落，难突围，迟迟未入市办公市场分析典型项目研究—绿地翡翠国际广场13421号楼、342典型项目研究—绿地翡翠国际广场面积段（m2）比例53-60㎡（二房二厅）72.5%60-65㎡（二房二厅）4.4%72-80㎡（三房二厅）23.1%主力户型为50-60㎡为主，同时搭配少量72-80㎡办公市场分析53-60㎡二房二厅，标准层为客厅、餐厅、卫生间，夹层隔出二间卧室；

72-80㎡两房为1号楼东南、西南两端头位置为标准层为横向客厅、餐厅、卫生间，开间大，夹层隔出三间朝南卧室。72-80㎡三房二厅72-80㎡三房二厅横向客厅横向客厅典型项目研究—绿地翡翠国际广场面积段（m2）比例53-60㎡43办公市场分析典型项目研究—绿地领御4栋住宅已售罄在售LOFT下批LOFT办公规划中办公规划中东地块为4栋12-24层高层住宅，主力户型为88-92㎡常规两房，2009.7.28首次开盘，已于2009年12月售罄，整盘均价11607元/㎡；西地块由4栋办公属性高层组成，受单层层高不能超过4.5m规划条件限制，该项目LOFT设计为单层层高4.35m，采用上下两层一起销售策略，施工中在2.9m层高处预留搭板槽，待交付后拆4.35m高处原楼板，重新搭板，即可买二层得三层，附加值高。于2010.4.6日推出218套单位，目前已售出174套，销售均价11032元/㎡通过二层4.35m变三层2.9m突破4.5m层高规划限制实现高附加，规避办公属性缺陷，获得快速去化，但价格依然难于突破常规住宅办公市场分析典型项目研究—绿地领御4栋住宅已售罄在售下批办公44典型项目研究—绿地领御办公市场分析面积段套数占比42-51㎡11.93%57-65㎡31.19%66-72㎡15.60%73-85㎡28.90%85-92㎡6.42%95-115㎡5.96%主力面积段为57-65㎡，其次为73-85㎡典型项目研究—绿地领御办公市场分析面积段套数占比42-51㎡45南桥产业结构及规划分析未来办公需求分析南桥整体规划为：“老城综合片区、城南综合片区、城北综合片区和产业片区”产业片区由：上海工业综合开发区和现代农业园区组成

产业片区功能定位为：上海工业综合开发区——先进制造业和科技创新园区现代农业园区——农产品深加工、生物科研及生产性服务业园区老城区东部新区东北新区西部区上海工业综合开发区现代农业园区本案南桥产业片区未来南桥新城产业以制造业、加工贸易业为主，办公以厂房或自建办公用房为主，且聚集于城市北部，对本案辐射小，区域办公需求有限南桥产业结构及规划分析未来办公需求分析南桥整体规划为：“老城46未来办公竞争分析南桥未来办公市场竞争分析项目类型项目名称项目总体量（㎡）已推量（㎡）已售量（㎡）可售量（㎡）销售速度（㎡/月）预计本案1年后入市时市场存量预计本案2年后入市时市场合计存量已推售项目常规办公南方国际大厦195361953611318821887105000

绿地翡翠国际广场3888538885038885—约5000㎡

绿地智尊279882798827988013330南郊聚润广场248552485510378145077270

类住宅南方国际大厦35380569633810412620630

—绿地领御根据现推产品，预计总体量6万㎡左右1532912447约48000124470

绿地翡翠国际广场374043740434855254958100

未入市项目达贤C8、C2地块占地3.03万㎡，总建面7.26万㎡，楼板价1819元/㎡，体量不大，楼板价较低，预计产品类型以类住宅和商业为主，体量约为类住宅5万左右，入市时间与本案相当，但竞争不大未来类住宅产品市场竞争较小，存在较大的市场机会未来办公竞争分析南桥未来办公市场竞争分析项目类型项目名称项目47办公客户分析常规办公产品客户客户类型：自用客户为主，客户广泛性强，但客户量有限客户关注点：地段、品质、商务形象及氛围类住宅产品客户客户类型：成熟地段类住宅自住客户为主，尚不成熟的发展区域以投资并兼具一定自住的客户为主客户关注点：普通层级客户主要关注高附加值，低总价，相对高层级偏好空中别墅感绿地翡翠75%以上为南桥区域内首次刚需自住客户，25%为投资客户绿地领御基本都是南桥当地及周边个体户、私营业主，少量公务员、高级白领；30-40岁；70-80%为投资兼自用，20-30%为纯自住需求。常规办公自用客户为主，客户基数有限；类住宅广泛性强，投资自住皆有，且投资属于置业型拥有兼自用，主要关注高附加值、低总价，更高层级客户则进一步偏好空中别墅的居住感办公客户分析常规办公产品客户类住宅产品客户绿地翡翠75%以上48办公产品定位考量依据市场接受度客户需求量未来竞争类住宅价格稳定，去化速度快；常规办公去化速度慢。常规办公需求量有限，类住宅客户广泛性强本案入市时，常规办公及类住宅市场存量均不大，存在机会本案办公产品发展模式为：挑高类住宅产品为主体办公产品定位本案办公产品发展模式定位为：挑高类住宅产品为主体办公产品定位考量依据市场接受度客户需求量未来竞争类住宅价格稳49市场上有没有类似项目成功操作经验?市场上有没有类似项目成功操作经验?智者，善鉴禹州金桥国际大型商办项目的类住宅快销模式智者，禹州金桥国际51案例借鉴禹州金桥国际项目地址浦东金湘路201弄15号

开发商禹洲集团土地用途办公占地面积（亩）5.6万㎡总建筑面积（㎡）约30万㎡绿化率30%物业类型高层项目开盘时间2007年1月25日分几期开发5期物业公司华侨城物业临近碧云国际社区，但配套不完善，难借其势；靠近金桥进出口加工园，但园区以制造业、总部经济为主，办公需求支撑不足办公属性，体量与本案相当区位之于碧云之于金桥进出口加工园区与本案之于南桥老城、之于南桥产业区相似距离碧云国际社区2.5公里车程5分钟；位于金桥进出口加工园区内，周边总部型办公厂房为主，基本无居民楼，居住氛围较差，日常的生活配套匮乏。项目内部配有2.1万㎡商业，目前已逐步投入使用，日常基本生活可以满足。案例借鉴禹州金桥国际项目地址浦东金湘路201弄15号开发商52一期蓝馆：开盘日期：2007年3月17日建筑面积：24013平方米户数：494套主力面积：34-73平方米层高：5.3米建筑形态：地上15层，地下2层的高档次商办综合楼销售均价：13914.19元/平方米卖点：花园式商务寓所，挑高空间，产权式办公二期红庭开盘日期：2007年10月27日建筑面积：49553平方米主力面积：40-82平方米户数：871套层高：5.3米销售均价：16978.66元/平方米卖点：精装国际公馆，MINILOFT三期紫郡：开盘日期：2008年11月24日建筑面积：64404平方米主力面积：40-63平方米户数：1131套层高：5.2米销售均价：15894.21元/平方米卖点：经理人公寓，挑高空间禹州金桥国际产品策略案例借鉴一期—三期均以挑高LOFT实现产品高附加，弱化项目办公属性及不完善配套一期蓝馆：二期红庭三期紫郡：禹州金桥国际产品策略案例借鉴一期53四期：据了解开发商将自持以四星级酒店运营，压轴开发禹州金桥国际产品策略案例借鉴四期规划为四星级酒店，五期层高受限、压轴高端服务式公寓层高面积户型梯户比一号楼3.2米50-100平方米两房为主3梯10户二号楼4.5米30-50平方米—3梯18户四期：据了解开发商将自持以四星级酒店运营，压轴开发禹州金桥国542007.1.252008.12.18第一期第二期第三期2007.9.26建面：2.4万平米建面：4.96万平米建面：6.44万平米产品小高层小高层小高层进度在2007年全部卖空二期部分交房均价11983元/平米17026元/平米12938元/平米13951元/平米17652元/平米时间轴20261元/平米在高性价比策略下，项目去化一直表现良好，价格稳步上升2010.3案例借鉴禹州金桥国际产品策略2007.1.252008.12.18第一期第二期第三期2055购买客户广泛，包括自住客、投资客、小型办公禹州金桥国际产品策略案例借鉴购买客户广泛，包括自住客、投资客、小型办公禹州金桥国际产品策56【借鉴点——挑高高附加值类住宅产品】

通过高附加值化解商办产品抗性，增加产品价值；以类住宅形式设计，客户涵盖自住、投资、办公客户；梯度型产品提高产品及客户层级、避免单一形象；成功营销目标：客户范围广、接受度高，实现快速销售、价格稳步上升升级关注：产品组合的营销驱动案例借鉴【借鉴点——挑高高附加值类住宅产品】案例借鉴57项目价值梯度上升市场关注力提升客户购买力增强梯度型产品挑高类住宅产品高附加值毛坯产品、竞争优势+需求认知度，实现快速去化目标后期产品升级：装修酒店式公寓、考虑规划限制以平层产品替代纯办公产品规划妥协、办公客户积累、形象多面化单幢物业参与办公产品定位项目价值梯度上升市场关注力提升客户购买力增强梯度型产品挑高类58公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究及可行性分析公寓市场研究及可行性分析办公市场研究及可行性分析商业市场研究59周边商业配套商业市场分析项目名称商业建筑面积首次开盘日期业态分析南方国际购物中心—绿天商城54470平方米2008年10月一层:男女服饰、二层：鞋帽箱包、三层：工艺首饰、四层：轻纺用品绿地领御37344平方米2009年7月餐饮、服饰、酒吧、南桥国际商业广场101450平方米2007年9月一层：世界品牌服饰区、二层：品牌时尚服饰区、三层：美食、礼品区、四层：娱乐休闲区上海南方国际购物中心（南方国际大厦）24968平方米2008年9月数码家居卖场、服装城、美食街、休闲广场绿地领御

南方国际南桥国际商业广场本案绿天商城南港路金海路望园路本案周边商业规划配套完善，人口密集度低周边商业配套商业市场分析项目名称商业建筑面积首次开盘日期业态60商业市场分析南桥国际商业广场1F2F3F4F南桥国际商业广场地址金海路3399号开间面积50平方米-200平方米客户情况60%南桥本地客户、35%市区客户、15%外地客户物业费7元/平方米/月去化速度月去化套数36租金一层：3.8元/平方米/天、二层：3.1元/平方米/天、三层：2.5元/平方米/天、四层：2元/平方米/天价格均价14016元/平方米去化速度慢、高租金商业市场分析南桥国际商业广场1F2F3F4F南桥国际商业广场61商业市场分析绿天商城南方国际购物中心-绿天商城地址南奉公路7563号开间面积20平方米-50平方米客户情况65%南桥本地客户、10%市区客户、15%外地客户物业费未定去化速度月去化套数183租金平均租金2.5元/平方米/天-3元/平方米/天，一层租金4元/平方米/天回报率三年开发商统一管理回报率依次为6%、8%、10%价格均价12525元/平方米绿天商城开发商实力雄厚，去化较快商业市场分析绿天商城南方国际购物中心-绿天商城地址南奉公路762商业市场分析周边商业配套存量项目名称总建筑面积已推面积存量南方国际购物中心—绿天商城54470平方米51477平方米2993平方米绿地领御37344平方米15807平方米21537平方米南桥国际商业广场101450平方米36900平方米64551平方米上海南方国际购物中心（南方国际大厦）24968平方米17744平方米7225平方米绿天商城绿地领御南桥国际商业广场南方国际购物中心(南方国际大厦)周边商业存量较多、预计后期空置率较高，对本案商业有干扰影响商业市场分析周边商业配套存量项目名称总建筑面积已推面积存量63商业产品定位考量依据市场容量干扰环境未来竞争目前区域环境一般，整体商业环境需有新亮点可预见的前期商业空置干扰较强商业销售参差不齐，本案入市时，仍有一定体量商业竞争，需有一定竞争力且体量控制本案商业产品发展模式为：以主题型商业为主体，一定配套商业的规模控制操作，需注意体量控制商业产品定位本案商业产品发展模式定位为：以主题商业为主体、一定配套商业的商业规模控制操作模式商业产品定位考量依据市场容量干扰环境未来竞争目前区域环境一般64商业体量控制前提下，如何平衡政府规划指标？本案作为南桥新城现代服务业副中心的核心区域，未来存有商务需求，酒店产品将有一定市场，可以消化一部分商业指标，同时可以增加项目产品维度，但是酒店的容量和需求层级如何？商业体量控制前提下，如何平衡政府规划指标？酒店市场分析酒店类型名称星级楼层配套星级酒店圣淘沙大酒店四星级9,1-2层餐饮、娱乐配套，3层以上客房餐厅、会议室、健身房、网球场、桌球房、豪华桑拿、乒乓室、保龄球馆、美容美发中心；凯撒夜总会、KTV包房；高标准施建中的高乐夫球场、游泳池壁球等古华山庄三星级

3层多层会议室、餐饮、游泳池、健身房、SPA、KTV夜总会、网球、棋牌室、美容美发悦华大酒店四星级16餐厅、多功能厅、会议室、室内游泳池、健身中心、瑜伽馆、乒乓房、豪华桑拿、女子SPA、美容美发、足浴、夜总会绿地逸东华酒店五星级20自助餐、烧烤餐、T吧、户外咖啡吧、粤菜馆、无柱式宴会厅、十间多功能会议室、逸东贵宾会、健身中心、水疗中心和设施齐全的商务中心南郊宾馆五星级2栋8层酒廊、西餐厅、自助餐厅、中餐厅、酒吧、茶艺馆、宴会厅、游泳池、会议室、桌球房、健身中心、瑜伽房、网球场、棋牌室、美容中心经济型酒店格林豪泰—6层无，周边有KTV、棋牌室等上海梅丽亚晶商务酒店—7层一层为餐饮本案悦华大酒店南郊宾馆圣淘沙大酒店古华山庄绿地逸东华酒店酒店概况区域酒店多分布于南桥中心，对成熟地段依赖性较强，本案位置相对处于劣势格林豪泰上海梅丽亚晶商务酒店酒店市场分析酒店类型名称星级楼层配套星级酒店圣淘沙大酒店四星66酒店市场分析酒店类型名称类型/星级配套价格（元/天）星级酒店圣淘沙大酒店四星级餐厅、会议室、健身房、网球场、桌球房、豪华桑拿、乒乓室、保龄球馆、美容美发中心；凯撒夜总会、KTV包房；高标准施建中的高乐夫球场、游泳池壁球等标准间450

豪华间550

商务间650古华山庄三星级会议室、餐饮、游泳池、健身房、SPA、KTV夜总会、网球、棋牌室、美容美发标准间270

豪华间390

套房710悦华大酒店四星级餐厅、多功能厅、会议室、室内游泳池、健身中心、瑜伽馆、乒乓房、豪华桑拿、女子SPA、美容美发、足浴、夜总会高级间450豪华间550行政间700绿地逸东华酒店五星级自助餐、烧烤餐、T吧、户外咖啡吧、粤菜馆、无柱式宴会厅、十间多功能会议室、逸东贵宾会、健身中心、水疗中心和设施齐全的商务中心客房680

尊贵房830套房1980-2180南郊宾馆五星级酒廊、西餐厅、自助餐厅、中餐厅、酒吧、茶艺馆、宴会厅、游泳池、会议室、桌球房、健身中心、瑜伽房、网球场、棋牌室、美容中心标准房650景观房750商务套房1080经济型酒店格林豪泰—无，周边有KTV、棋牌室等标准间219上海梅丽亚晶商务酒店—一层为餐饮标准间188酒店概况星级酒店价格450-800元/天，经济型酒店价格为180-220元/天酒店市场分析酒店类型名称类型/星级配套价格（元/天）星级酒店67酒店市场分析酒店经营情况酒店类型名称类型/星级客房数入住率入住客户星级酒店圣淘沙大酒店四星级30070%-80%事业单位接待、企业高管古华山庄三星级18340%-50%外来旅游及出差人士悦华大酒店四星级28860%-70%事业单位接待、企业高管、外来旅游人士绿地逸东华酒店五星级2044月20日起试营业，10%-15%事业单位接待、企业高管、外来旅游人士南郊宾馆五星级28660%事业单位接待、企业高管、外来旅游人士经济型酒店格林豪泰—71日常70%-80%旺季100%大众上海梅丽亚晶商务酒店—200日常70%-80%旺季100%大众四星级、五星级酒店目前已较饱和，唯一三星级酒店入住率不理想，经济型酒店相对量较小，入住率也较高；入住主要为企事业单位商务会务客户，规模有限，需求层次一般酒店市场分析酒店经营情况酒店类型名称类型/星级客房数入住率入68未来新增酒店酒店市场分析本案南方国际大酒店上海之鱼南方国际大酒店上海之鱼南方国际大酒店规划中，总建面4万㎡左右，定位为五星级酒店凯宾斯基规划中，银河丽湾配套五星级酒店上海之鱼规划细项尚未公布，整体规划以游艇文化主题公园为核心，拟建设高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店

未来新增酒店均是高星级酒店，且都位于城东，可以预见城东高星级酒店竞争也将呈现饱和、激烈的局面凯宾斯基未来新增酒店酒店市场分析本案南方国际大酒店上海之鱼南方国际大69酒店产品定位考量依据地段要求经营情况竞争情况地段竞争处于劣势，本案未来虽具备发展潜力，但需考虑酒店规模控制、档次不适宜过高从目前唯一一家三星级酒店情况来看比较尴尬不建议该档次。以其他酒店规模与入住率计算60-80%入住率计算，套数控制在120套左右随着凯宾斯基、南方国际大厦及上海之鱼的相继开发，未来城东高档星级酒店竞争将更为激烈，不宜介入；现代服务业衍生的商务需求相对偏中低端，高端商务需求不足本案可在后期设置一所：经济型酒店本案酒店产品发展模式定位为：经济型酒店（120套左右）酒店产品定位120套左右客房，考虑公共配套约5000㎡。酒店产品定位考量依据地段要求经营情况竞争情况地段竞争处于劣势70物业类型细项产品类型关注发展机会产品性质办公纯办公产品纯办公去化受限，需控制体量形象满足、规划限制妥协产品挑高产品住宅需求机会空间大，应以类住宅挑高高附加值产品为主体资金主力回笼产品酒店式公寓后期考虑客层升级及规划限制可配置一定平层类住宅产品后期升级、规划限制妥协产品商业--区域人口能级不足，后期存量竞争及空置干扰影响大主题型+配套、利润产品酒店经济型酒店消化商业体量、平衡规划指标产品，可以丰富产品维度，但是区域商务人士少，需控制提量规划平衡产品住宅--90、130平米主流产品，关注附加值、南北通透、南向开间明星产品总体来看,住宅产品基本无问题，挑高办公产品从目前市场来看为最佳突围产品，辅以部分有一定市场及发展空间的纯办公、酒店式公寓产品，商业控制体量实现一定利润，酒店控制体量、持有运营产品定位总结物业类型细项产品类型关注发展机会产品性质办公纯办公产品纯办公71战略之观相——3我们的客户是什么样的?战略之观相——3我们的客户是什么样的?客户定位我司代理销售项目积累资源

我司在南桥新城代理的南桥1号项目作为区域标杆项目，市场影响力很大，在项目销售的过程中积累了大量的客户资源和市场资源。客户定位研究支撑客户问卷访谈通过设计问卷，对潜在客户进行访谈，了解其产品需求区域和性质，确定本案目标客户特征；本次访谈共访谈客户48组，有效客户40组，其中城东客20组，奉浦产业客20组。客户定位我司代理销售项目积累资源 客户定位研究支撑客户问卷73客户定位客户来源区域规划中的5号线，提升了奉浦工业园与城东新区的交通联系，但是对于客户的购买影响力不是很大，目前南桥新城中高端置业需求的客户选择城东和城西的基本各半。重规划者首选城东，重配套者首选城西。较低端的产业客由于购买能力限制，一般选择购买老城北区。主力客户，原本生活在老城东，对于城东新区的规划预期和未来区域定位十分看好，信心强，而且城东新区与老城东仅仅相隔A4，离自己原有生活圈子近，所以意向度非常高。东区周边乡镇也有较多进城置业需求，首选为城东区域。奉浦产业客主城区东区客主要客户来源区域客户主要是南桥新城主城区东区客和有中高端置业需求的奉浦产业客，东区周边乡镇也有较多客户客户定位客户来源区域规划中的5号线，提升了奉浦工业园与城东新74客户定位客户购买动机纯自住主要是周边乡镇的客户，需求面积较大，占比约20%左右城区和奉浦产业园区首次置业客户由于购买能力和对于成熟配套的要求较高，基本会选择购买城区二手房或城北较低较为的商品房。城区首次置业客户占比不超过10%纯投资东北新区（南郊新公馆、恒盛湖畔豪庭）由于目前配套不足、规划实施相对较慢，投资比例相对较多，本案所在东部新区由于商业生活配套依据南方商也广场、已渐成规模，纯投资比例相对较少，不超过10%，主要作为增值保值目的投资兼自住需求主力需求，超过六成主要作为将来自己置换过来或给小孩居住使用与市区的投资客考虑不同，南桥新城所谓的投资主要是考虑假如空着不住，以后肯定会涨卖出去肯定不会亏，投资投机性不强，甚至会空着那里；更多的是从自住角度考虑购房看好区域规划前景，可以耐心等待区域规划成熟再过来住或者卖掉，部分原有住房品质较差的会提前入住纯投资投资兼自住需求纯自住客户购房主要出于投资兼自住需求，投资投机性不强，所谓的投资基本是以房子以后会增值，买了不亏为出发点考虑，实际更偏于自住客户购买动机客户定位客户购买动机纯自住纯投资投资兼自住需求纯投资投资兼自75客户定位客户配套需求研究40组访谈客户中，有明确意向选择城东项目的客户23组，暂时无意向选择城东的客户17组，首选均为目前区位更好、配套更成熟的城西。

意向购买城东区域的客户，对于区域规划前景十分看好，全部23组客户均将未来地段和区位优势作为自己购买的主要原因，其次是区域规划、价格、产品、项目品牌和项目规划因素；意向购买城东的客户对于未来商业、生活、交通配套也均看好，教育配套不是吸引他们在城东购房的因素，但是基本不会影响他们在此区域购房，仅有3组客户表达了对小学规划的关注。意向购买城东的客户，对于区域未来规划前景和配套完善均十分认同、有信心，教育配套的不足基本不影响他们的购房抉择客户定位客户配套需求研究40组访谈客户中，有明确意向选择城东76客户定位客户配套需求研究对于小学的需求矛盾突出，其次是不认可城东目前的地段和商业生活配套，是客户选择不在城东置业的主要原因，但是这部分客户对于城东未来的地段、区位、区域规划，以及目前的价格都比较认同不选择在城东的客户，主要是对于区域内的教育配套尤其是小学配套不足不认同，其次是认为城东目前商业配套和地段都很难吸引到自己到该区域购房；但是这部分客户对于城东区域的规划、未来地段/区位很认可，对于目前城东的市场价格接受度也比较高。客户定位客户配套需求研究对于小学的需求矛盾突出，其次是不认可77客户定位客户对类住宅接受度70%接受接受者多用于过渡型自住兼投资客户，用于过渡性居住，以后考虑重新购买住宅产品；另有部分投资客户考虑保值增值。鉴于目前的市场特征，可以预见周边乡镇自住客户也会选择有特色的类住宅客户对类住宅接受度30%不接受.高端品质改善型需求及城区单纯的自住客户对类住宅较为排斥，不喜欢类住宅布局，且担心缺乏生活氛围及以后的生活成本70%以上置业客户会考虑类住宅客户定位客户对类住宅接受度70%接受客户对类住宅接受度30%783项目目标实现之价值3项目目标实现之价值地块指标分析位置南桥新城11单元B03-01地块南桥新城11单元B03-02地块南桥新城11单元B04-04\07地块项目四至北至百秀路、南至南港路、东至东百春路、西至望园路北至百秀路、南至南港路、西至东百春路、东至百富路北临百秀路、南至南港路、西至百富路、东至金海公路，地块中间被庙泾港所分割地块面积63187㎡20001㎡41340㎡容积率2.03.02.5建筑面积126374㎡60003㎡103350㎡土地属性商办商业商住混合型，其中住宅40%，商业60%建筑密度35%40%35%建筑限高858590绿地率30%20%30%地块指标分析位置南桥新城11单元B03-01地块南桥新城1180地块指标分析地块属性关注西侧商业环境佳东西向走向长商办属性地块商业属性地块商住混合型地块北侧集中性商业配套较完善东、西侧外部商业配套较完善，由于地块东西向过长，中部配套支撑不足，设置大卖场/超市，完善项目商业配套能力；东部地块紧邻轻轨、有自然水系，外部商业单一，设置主题风情商业街制造竞争力，提升地块配套能力；中部地块为商业属性地块，同时地块面积最小，可作为规划妥协地块，将办公、酒店、酒店式公寓和商业主体设置在中部地块。产品定位考虑因素地块指标分析地块属性关注西侧商业环境佳东西向走向长商办属性地81地块指标分析地块属性关注依据产品定位原则和周边商业环境成熟度，确定本案各地块开发时序：西部地块外部商业配套相对完善、与主城区距离最近，市场支撑点多于其余两个地块，建议先开发西部地块；其余两部地块，住宅/类住宅产品，主要集中在东部地块，建议第二开发地块为东部地块；中部地块基本办公、商业、酒店产品，销售速度较慢，资金占用周期较长，建议最后开发，此时项目成本已收回，资金压力较小。地块指标分析地块属性关注依据产品定位原则和周边商业环境成熟度82B03-01地块经济技术指标地块编号B03-01用地性质商办用地面积63187平米容积率2.0总建筑面积126374平米建筑密度35%建筑限高85米绿地率30%地块初步产品建议：全部挑高类住宅产品分地块产品初步定位建筑形态建筑面积（㎡）备注计容建筑面积挑高类住宅产品126374可销售面积小计126374B03-01地块经济技术指标地块编号B03-01用地性质商办83B04-04、07地块经济技术指标地块编号B04-04\07用地性质商住用地面积41430平米容积率2.5总建筑面积103350平米建筑密度35%建筑限高90米绿地率30%分地块产品初步定位地块初步产品建议：类住宅挑高产品+高层住宅+主题风情商业街住宅产品做满40%，以附加值产品体现竞争力；公建化立面，与办公立面形象保持统一；设置主题风情商业街，增加商业竞争力和东部地块配套能力。建筑形态建筑面积（㎡）备注计容建筑面积商业（1%）2900以总建1%配建挑高类住宅产品（59%）59110高层公寓（40%）41340公建化立面可销售面积小计103350B04-04、07地块经济技术指标地块编号B04-04\0784B03-02地块经济技术指标地块编号B03-02（1）用地性质商业用地面积20001平米容积率3.0总建筑面积60003平米建筑密度40%建筑限高85米绿地率20%分地块产品初步定位地块初步产品建议：酒店式公寓+单幢办公+酒店+部分配套商业建筑形态建筑面积（㎡）备注计容建筑面积酒店式公寓26003考虑规划限制，做平层或挑高纯办公26000以单层1300平米，20层大卖场/超市3000包含配套商铺酒店5000经济型，包含公共配套可销售面积小计60003考虑中部地块商业生活配套支撑不足，配建大卖场/超市，同时可衔接支撑西部地块；本地块为商业地块性质，规划妥协设置办公、酒店；考虑类住宅产品升级类酒店式公寓产品，考虑规划限制。B03-02地块经济技术指标地块编号B03-02（1）用地性85地块总体产品体量组合操作形式地块建筑形态建筑面积（㎡）单位价格（元/㎡）单位成本（元/㎡）销售型B03-01挑高类住宅12637415212——B03-02（1）纯办公2600019929——酒店式公寓2600315212——B04-04\07高层公寓4134014420——挑高类住宅5911015212——商业290021147——持有型B03-02（1）商业（主体为卖场）3000——2500酒店5000——2500（不含装修配置）小计8000——地块产品组合地块总体产品操作形式地块建筑形态建筑面积（㎡）单位价格（元/86地块总体产品体量组合建筑形态建筑面积（㎡）计容建筑面积酒店式公寓26003挑高类住宅185484纯办公26000高层公寓41340商业5900酒店5000可销售面积小计289727地块产品组合地块总体产品建筑形态建筑面积（㎡）计容建筑面积酒店式公寓2687序号内容金额（万元）销售均价1高层公寓59612.2814420元/平方米2类住宅办公282158.260815212元/平方米3酒店式公寓39555.763615212元/平方米4纯办公51815.419929元/平方米5商业6132.6321147元/平方米销售收入合计439274.3344万元地块总体产品体量组合销售收入序号内容金额（万元）销售均价1高层公寓59612.2814488地块总体产品体量组合自持物业投入成本序号内容金额（万元）单位成本1商业（主体为卖场）7502500元/平方米2酒店12502500元/平方米（不含装修配置）自持物业投入成本合计2000万元地块总体产品自持物业投入成本序号内容金额（万元）单位成本1商89地块总体产品销售周期西部地块126374㎡，销售周期20个月酒店和大卖场/超市建议自持。2011年中2014年底2011年底2012年中2012年底2013年中2013年底2014年中挑高类住宅高层住宅高层41340㎡，2013年初入市，销售周期6个月东部地块59110㎡，2013年2月入市，销售周期10个月酒店式公寓26003㎡，2013年底入市，销售周期6个月商业办公2900㎡，2013年底入市，集中去化26000㎡，2013年底入市，销售周期12个月完成投资回收纯利润、避税地块总体产品西部地块126374㎡，销售周期20个月酒店和大904附件：价格定位4附件：价格定位公寓价格定位类别细项标准权重绿地领御南郊新公馆恒盛湖滨豪庭拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性区位价值4.51004.51004.51004.5板块形象定位41004803.21004交通条件4.51004.5904.051004.5生活配套4.51004.51004.51004.5基础设施3.51003.51003.51003.5环境资源41054.210041004项目属性地块条件4100410041004品牌效应41004803.21104.4建筑体量41104.4803.21054.2项目配套5.51005.51005.51005.5景观71007906.31007服务5.51005.51005.51005.5产品属性建筑品质8100810081008立面8100810081008户型功能12100129010.89010.8附加值10909909909科技运用7100710071007合计

100

99.6

94.3

98.4公寓市场比较法现选取区域内中高端主要竞争项目与本案对比，进行权重分析：公寓价格定位类别细项标准权重绿地领御南郊新公馆恒盛湖滨豪庭拟92公寓价格定位公寓市场比较法项目名称绿地领御南郊新公馆恒盛湖滨豪庭公寓均价124031106311939权重系数99.6094.2598.4实际参考价格123531042711748本项目参考价格11509元/㎡各项目均价与权重系数比的平均值，再乘以加权系数，得出：本案公寓均价：11509元/m2公寓价格定位公寓市场比较法项目名称绿地领御南郊新公馆恒盛湖滨93公寓价格定位公寓年均复合增长率南桥新城板块公寓价格年均复合增长率=（5311/4538）^（3）-1=5%（这里我们选择了公寓市场平稳上升阶段05年的公寓成交价格为基准值，以2007年公寓成交价格为终值，历时共3年）南桥新城板块公寓价格年均复合增长率=（13301/4583）^（1/5.25）-1=22.5%（这里我们选择了公寓市场上升阶段05年的公寓成交价格为基准值，以2010年1-3月的公寓成交价格为终值，历时共5.25年）取均值，则年均复合增长率约为13.75%本案公寓预计2013年上入市，销售周期0.5年，2013年中售完，则增长期为1.75年则本案公寓2014年整盘价格预计为：

11509*（1+13.75%）^（1.75）=14420（元/m2）公寓整盘单价：14420元/m25%22.5%本案公寓整盘销售均价为14420元/㎡公寓价格定位公寓年均复合增长率南桥新城板块公寓价格年均复合94本案总部1号绿地领御类住宅办公价格定位选取可比案例可比案例选取区域内，且产品类型，新近入市的绿地领御总部1号绿地领御产品类型与本案相同，且位于望远路同侧，故各项目权重分别取为：绿地领御——55%总部1号——45%定价方法采用市场比较法，可比案例选择同类型且临近的绿地领御和总部1号本案总部1号绿地领御类住宅办公选取可比案例可比案例选取区域内95类比项目类比细项权重绿地领御总部1号拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置老城区距离410041054.2交通系统71007956.65区域环境板块属性410041004自然环境710071007社会环境410041004发展潜力51055.251055.25生活配套101001011011规划规模5904.5904.5绿化710071007内部景观6905.490