本科《房地产经济学》课件

房地产经济学授课教师：张东第一章导言第一节房地产第二节房地产的特点第三节房地产经济学的对象和内容作业学习提示♀本章学习提示学习目的认识房地产这一基本概念为以后学习有关房地产的各种知识作准备学习重点房地产概念房地产的自然及经济特点学习难点房地关系♀第一节房地产一、房地产的概念二、房地产分类三、房地关系♀（一）房地产概念的表述（二）理解房地产概念应注意的问题（三）房地产的其他称谓♀

一、房地产的概念

房地产是指土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。●土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空间。●只有对土地的依附程度很强的物体才是地上定着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着物才属房地产。●土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种权属状态和丰富内涵。

♀注意：1.房地产是物质实体与依托于物质实体的权属关系的统一2.房地产是一个由主、辅空间构成的体系3.房地产可以表现为不同的资产形态♀

▲不动产动产的对称，指不可移动或移动后会改变原性质、形状、失去原价值的物体。严格讲，其包含房地产。▲物业一般指已具备使用条件的房地产。▲地产▲楼宇▲Realestate：土地及其上的建筑物▲Realproperty：realestate及其相关权益♀◆房地产◆某些构筑物及其财产权利（桥梁、道路、机场、水库大坝等）◆与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子等◆价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产♀不动产

二、房地产分类（一）按构成要素分类房产；地产；房地产（二）按用途分类工业房地产；商业房地产；住宅、公共事业房地产；其他用途房地产（三）按开发建设程度分类生地；熟地；期房；现房还可按新旧程度、建设标准等分类♀三、房地关关系（一）二者相相互不可分分从自然属性性上考察从社会活动动上考察从产权实现现上考察（二）土地地有较强的的相对独立立性有地才有房房城市土地在在形式上可可以脱离房房♀住新房啰站住！这块块地是我的的。但这房子是是我的呀！！那怎么办？A:房屋所有权权B:房屋使用权权C:土地所有权权D:土地使用权权若你要使用用这间房屋屋，应取得那几几项产权？？ABC／ABD／ABCD／AC／AD／ACD／BC/BD／BCD／♀第二节房房地产产的特点一、房地产产的自然特特点二、房地产产的经济特特点三、房地产产的社会特特点♀一、房地产产的自然特特点（一）基本本构成内容容具有二元元性（二）空间间位置的固固定性（三）长久久耐用性（四）用途途多功能性性♀二、房地产产的经济特特点（一）开发发建设上的的特点（二）流通通上的特点点（三）消费费上的特点点（四）价值值上的特点点♀三、房地产产的社会特特点（一）开发发上的社会会规划性（二）法律律关系的复复杂性（三）与人人们的社会会生活密切切相关（四）能体体现人文景景观♀（一）开发发建设上的的特点生产具具有流流动性性一般不不能批批量生生产生产周周期较较长资金垫垫付量量较大大♀（二））流通通上的的特点点是一种种观念念(权益)上的流流通租赁具具有特特别意意义交换过过程较较复杂杂♀（三））消费费上的的特点点消费与与流通通同时时进行行较普普遍消费过过程较较长消费的的群体体性较较普遍遍♀（四））价值值上的的特点点价值较较大价价格较较高有较好好的保保值增增值性性财富表表现力力较强强♀第三节节房房地产产经济济学的的对象象和内内容一、研研究对对象二、学学科性性质三、与与相关关学科科的关关系四、与与相关关课程程的关关系♀第一章章作作业业一、到到图书书馆或或上网网找出出至少少五种种对房房地产产概念念的不不同表表述，，并对对其进进行评评价。。二、至至少看看5本书上上有关关房地地产特特点的的内容容。然然后回回答以以下问问题：：假定你你要购购买一一套住住房，，你将将怎样样利用用房地地产的的特点点来为为你的的购房房决策策服务务？要求：：用作作业本本做好好下周周上课课时提提交。。♀第二章章房房地地产的的经济济运行行过程程第一节节房房地产产经济济运行行过程程的内内容第二节节房房地产产经济济运行行过程程的特特点第三节节房房地产产经济济运行行过程程的协协调♀本章学学习提提示学习目目的把握房房地产产经济济运行行的全全貌为相互互联系系地学学习好好后边边各章章内容容打下下基础础学习重重点房地产产经济济运行行过程程的主主要内内容房地产产经济济运行行各阶阶段和和环节节之间间的联联系♀第一节节房房地产产经济济运行行过程程的内内容一、地地产开开发二、房房屋建建造三、房房地产产流通通四、房房地产产使用用及管管理五、房房地产产退废废六、房房地产产经济济运行行过程程图♀一、地地产开开发（一））地产产开发发的含含义和和作用用1.地产开开发的的含义义2.地产开开发的的分类类3.地产开开发的的作用用（二））地产产开发发的实实施环环节1.取得土土地2.改造土土地♀1.地产开开发的的含义义地产开开发：：将不具具备建建筑使使用条件的土地地转变变为符符合建建筑使使用条件的土地地的过过程。。注意：：条件包包括有有形和和无形形条件件和条条件开发的的内容容通常常包括括““三通通一平平”、、“五五通一一平””等地产开开发通通常要要投入入一定定量的的活劳劳动♀2.地产开开发的的分类类地产初初级开开发：：指对对从未未作为为建筑筑用地地使用用过的的土地地的开开发。。一次次性。。地产再再开发发：对对曾经经或正正在作作为建建筑用用地使使用的的土地地的开开发。。多次次性。。地产初初级开开发与与再开开发的的关系系：初初级开开发是是再开开发的的基础础，再再开发发是初初级开开发的的继续续。♀3.地产开开发的的作用用是房地地产经经济运运行过过程的的首要要环节节，其其开发发质量量对后后续环环节有有重要要影响响。从位置置上影影响后后续环环节从产权权上影影响后后续环环节从成本本上影影响后后续环环节从质量量上影影响后后续环环节♀1.取得土土地含义：：取得得土地地所有有权或或使用用权取得土土地的的渠道道：征用渠渠道出让渠渠道（划拨拨、协协议、、招、、拍、、挂））转让渠渠道（直接接转让让、收收购、、合作作等）出让与与转让让的比比较土地储储备整整理制制度与与土地地取得得♀土地出出让与与转让让比较较出让转让交易主体一个所有者多个使用者多个使用者多个使用者交易性质卖方垄断买方竞争卖方竞争买方竞争市场层次土地一级市场增量市场土地二级市场存量市场交易方式协议、划拨、招、拍、挂直接转让、收购兼并、合作开发等土地储储备整整理制制度土地储储备整整理：：指土地地储整整机构构受政政府委委托依依有关关规定定，将将其以以收购购方式式取得得的土土地和和政府府依法法收回回、征征用的的土地地纳入入政府府土地地储备备库储储存，，并进进行前前期开开发整整理，，合理理配置置土地地资源源的行行为。。实施意意义：：盘活存存量、、加强强宏观观管理理对取得得土地地的影影响：：强化公公开和和规范范实施现现状：：正逐步步推开开,各地有差异异视频：杭州市土地地储备中心心情况♀沪杭汉三市市土地储备备制度比较较上海杭州武汉土地储备性质

市场主导、非强制性政府主导、强制性

政府主导与市场调节相结合

机构职能

储地、整地

储地、整地

储地、交易许可

储备外的土地交易

用地者自由交易

无储备外的土地交易

用地者获许可后完成

储备内的土地交易

地储中心和用地者均可

必须由储备中心完成

中心和获交易许可的用地者完成

用地者自行交易

不禁止

禁止

须获交易许可且在土地市场内进行

供地主体及其权力

地储中心、用地者各自供应

土地储备中心独揽

地储中心与用地者共同供应

储地供应协议为主

招、拍、协招、拍、挂视频：杭州州市土地储储备整理中中心介绍2.改造土地初级改造：：与地产初初级开发相相对应对象——农用地、荒荒地或山地地等内容——三通一平或或五通一平平等再改造：与与地产再开开发相对应应对象——城镇内已作作为建筑用用地使用过过或正在使使用的土地地内容——旧房拆迁（（统一、自自行、委托托）、管线线改造等♀二、房屋建建造（一）作用——主要生产环环节（二）主要要环节1.勘察设计勘察：地下下和地上勘勘测；为设设计服务设计：各种种设计和预预算；为施施工服务2.施工及其监监理施工：方式式；开发商商与建筑业业关系监理：必要要性；方式式3.竣工验收♀三、房地产产流通（一）作用用——实现房地产产价值（二）形式式出售：含义义；特点；；现售；预预售出租：含义义；特点其他：互换换；抵债；；抵押；赠赠与等（三）注意意★开发商通过过营销完成成流通★中间商可能能有多个★消费者会转转化为卖房房者♀房地产流通通与生产的的关系房地产流通通生产<消费生产>消费房地产生产产房地产消费费价值待实现现价值实现抑制抑制刺激刺激调节节调节节四、房地产产使用及管管理(一)房地产使用用含义：发挥挥使用价值值的过程阶段：初始始、正常、、退化分类：生产产性使用、、生活性使使用(二)房地产使用用中的管理理养护修缮装饰改造配套服务♀五、房地产产退废（一）含义义房地产因不不能满足需需要而退出出市场原因是有形形和无形损损耗等（二）方式式正常退废延期退废提前退废♀房地产经济济运行过程程图地产开发房屋建造房地产流通房地产使用维修服务房地产退废再开发交工验收委托施工委托监理委托勘察设计制定销售方案广告宣传实施销售中间商消费者尾期使用正常使用初期使用更换使用者养护维修装修改造服务被征用房屋正常退废房屋非正常退废土地使用到期土地使用未到期政府收回办理续用转让续用取得土地改造土地征用出让转让其他

初级改造再改造预售售卖租赁其他可行性研究第二节房房地产经经济运行过过程的特点点一、时间结结构的前短短后长性二、管理服服务配套的的复杂性三、房地运运行轨迹的的非一致性性四、权属变变更的频繁繁性五、流通与与消费的相相容性♀第三节房房地产产经济运运行过程程的协调调一、协调调的内容容时间；质质量经济；社社会二、协调调的基础础宏观基础础微观基础础三、促进进协调的的基本方方法市场方法法行政方法法♀第三章房房地地产业（自学））要求：阅读教材材第2章第1、2、3、5节，42－71，86--3页阅读2－3种其它教教材或著著作中的的“房地地产业””章做不少于于一千字字的读书书笔记针对房地地产业提提出两个个你认为为最值得得提出的的问题，，并对所所提问题题进行自自我评价价（意义义等）第四章房房地地产产权权第一节第二节第三节第五章房房地地产市场场第一节房房地产产市场的的结构和和功能第二节房房地产产市场的的特点第三节房房地产产市场的的需求与与供给第四节房房地产产市场周周期波动动作业：写写一篇小小论文第一节房房地地产市场场的结构构和功能能一、房地地产市场场概念二、房地地产市场场的构成成要素三、房地地产市场场结构四、房地地产市场场功能♀一、房地地产市场场的概念念1.概念表述述：房地产商商品的交交易场所所或房地地产交易易关系和和活动的的总和。。2.理解时应应注意：：是有形和和无形房房地产商商品的统统一市场场是有限场所和无限领域的统一体体是房产与与地产市市场的统统一♀二、房地地产市场场的构成成要素市场主体体参与房地地产交易易的供求求双方市场客体体房地产市市场上的的买卖对对象市场媒介介房地产交交易活动动的中介介市场规则则交易的各各种内在在约定和和外部规规定市场信号号主要指反反映市场场各种信信息的价价格♀三、房地地产市场场结构按交易层层次和权权属内容容划分按房地产产经济运运行时序序划分按房地产产用途划划分按为房地地产市场场提供的的服务内内容划分分按权益让让渡形式式划分按空间范范围划分分（国际际、国内内、区域域）按房地产产交易目目的划分分（投资资、消费费）其他划分分♀按交易层层次和权权属内容容划分的的市场一级市场场：土地使用用权出让让市场。。反映政政府与土土地经营营者和使使用者之之间的交交易关系系。二级市场场：房地地产开发发商与使使用者之之间的交交易市场场。反映映房地产产经营者者相互之之间、经经营者与与消费者者之间的的交易关关系三级市场场：存量量房地产产的交易易市场。。主要反反映房地地产使用用者相互互间的横横向交易易关系。。♀按房地产产经济运运行时序序划分的的市场土地投资资市场房地产开开发市场场房地产建建筑施工工市场房地产营营销市场场物业管理理市场♀按房地产产用途划划分的市市场住房市场场写字楼市市场商业用房房市场工业用房房市场其他用房房市场♀按照为房房地产市市场提供供的服务务内容划划分的市市场房地产金金融市场场房地产劳劳务市场场房地产中中介市场场房地产信信息市场场♀按权益让让渡形式式划分的的市场房地产买买卖市场场房地产租租赁市场场房地产抵抵押市场场房地产典典当市场场♀四、房地地产市场场功能充当配置置房地产产资源和和利益的的工具向市场各各交易主主体传递信息引导供需需双方合合理决策策充当政府进行宏观观调控的工具客观评价价和发现现房地产产价值和和价格注意：市市场功能能的发挥挥需要具具备一定定的条件件。宏、、微观条条件。♀第二节房房地地产市场场的主要要特点一、区域域性较强强二、房地地产产品品具有异异质性（不可替替代性））三、可垄垄断性较较强（土地、、资金））四、市场场信息不不充分五、需求求广泛六、对短短期供求求变化的的反应不不敏感♀第三节房地产市市场的需需求与供供给一、房地地产市场场需求二、房地地产市场场供给三、短期期房地产产市场均均衡四、长期期房地产产市场均均衡♀一、房地地产市场场需求（一）房地产市市场需求求含义（二）影影响房地地产市场场需求的的因素（三）房地产市市场需求求曲线（四）有有助于考考察房地地产需求求的相关关指标标♀房地产市市场需求求：房地产市市场上买买方在某某特定时时间、一一定价格格水平下下购买的的房地产产商品的的数量。有效需求求：同时满足足愿意购购买和有能力购买这两两个条件件潜在需求求：只满足愿愿意购买买和有能力购买这两两个条件件中的一一个条件件有效需求求与潜在在需求可可相互转转化注意：消消费性需需求与投投资性需需求♀影响房地地产市场场需求的的因素D：房地产产市场的的需求量量（有效效需求））I：房地产产需求者者的财力力P：房地产产价格P0：相关商商品或服服务的价价格T：房地产产需求者者的偏好好R：利率水水平Ed：房地产产需求者者对未来来的预期期N：房地产产潜在需需求者的的数量♀房地产市市场需求求曲线价格P数量QddDD有助于考考察房地地产需求求的相关关指标城市家庭庭总支出出城市居民民消费价价格指数数城市家庭庭可支配配收入城市人口口及家庭庭规模国内生产产总值及及其增长长率就业率和和就业结结构房屋空间间使用的的类型和和数量♀二、房地地产市场场供给（一）房地产市市场供给给含义（二）影影响房地地产市场场供给的的因素（三）房房地产市市场的供供给曲线线（四四））房房地地产产市市场场供供给给的的衡衡量量指指标标♀房地地产产市市场场供供给给含含义义特定定房房地地产产市市场场上上的的卖卖方方在在一一定定时时间间、、一一定定价价格格水水平平下下愿愿意意向向市市场场提提供供的的房房地地产产商商品品的的数数量量。。房地地产产供供给给量量＝存量量供供给给－灭失失量量＋该种种房房地地产产的的净净转转换换量量＋增量供供给其中，，该种种房地地产的的净转转换量量＝它种房房地产产向该该种房房地产产的转转换量量－该种房房地产产向它它种房房地产产的转转换量量♀影响房房地产产市场场供给给的因因素S：房地地产市市场的的供给给量P：房地地产价价格C：房地地产的的开发发成本本K：房地地产的的开发发建设设技术术水平平ES：房地地产供供给者者对未未来的的预期期♀房地产产市场场的供供给曲曲线价格P数量QSSS'S'供给的的衡量量指标标房地产产存量量报告期期竣工工量空置量量与空空置率率可供租租售量量房屋新新开工工面积积和施施工面面积竣工房房屋价价值♀数量短期房房地产产市场场均衡衡价格QD2P1P2D1E2E1S长期房房地产产市场场均衡衡价格数量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3第四节节房房地产产市场场周期期波动动一、概概念界界定二、周周期波波动过过程三、与与宏观观经济济周期期波动动的关关系四、影影响周周期波波动因因素五、周周期波波动的的描述述♀房地产产市场场周期期波动动：房地产产经济济在发发展过过程中中随时时间变变化而而出现现的扩扩张和和收缩缩交替替反复复运动动的过过程。。又叫叫房地地产产产业周周期波波动、、房地地产市市场周周期波波动等等。波动的的绝对对性周期的的不一一致性性可分为为区域域、城城市和和全国国，以以及长长期、、短期期和随随机波波动等等类型型♀低水平时期高水平时期周期波波动过过程预期向向好，，需求求增长长加快快，空空置率率持续续下降降，租租金增增长率率稳定定或小小幅上上升，，高风风险资资金流流动预期悲悲观，，需求求低增增长或或负增增长，，供给给大大大超过过需求求，空空置率率继续续上升升租金金增长长率下下滑，，资金金加速速撤出出，泡泡沫破破灭，，市场场低迷迷供给停停止或或很低低，租租金增增长率率下滑滑，需需求有有增长长趋势势，空空置率率有下下降趋趋势预期乐乐观，，需求求继续续增长长，空空置率率接近近最低低，租租金增增长率率上升升，低低风险险资金金和投投机资资金进进入，，增量量供给给启动动并加加速维持良良好预预期，，增量量供给给增长长率超超需求求，空空置率率持续续上升升，租租金增增长率率缓升升，出出现过过度开开发供给增增长率率=需求增增长率率与宏观观经济济周期期波动动的关关系是宏观观经济济周期期波动动的组组成部部分波动方方向往往往一一致美国经经济学学家西西蒙•库兹涅涅茨：：宏观经济（GDP）增长率房地产业发展＜４％萎缩４－５％停滞或倒退５－８％稳定发展＞８％快速发展１０－１５％高速发展影响周周期波波动因因素内生因因素收益率率、投投资、、利率率、通通货膨膨胀等等外生因因素政策、、产业业结构构、城城市化化、增增长方方式等等随机因因素自然灾灾害、、战争争、社社会动动荡等等波动原原因：：金融融货币币论、、心理理预期期论、、综合合因素素论、、市场场自我我修正正、、外部部冲击击—内部传传导等等观点点♀周期波波动的的描述述常用的的描述述指标标房地产产开发发投资资额／反映映供给给商品房房开工工或竣竣工面面积／反映映供给给商品房房销售售面积积或销销售额额／反映映需求求商品房房价格格／反映映市场场供需需积压面面积或或空置置率／反映映市场场供需需描述方方法多指标标描述述单指标标描述述♀中国1987－2001年房地地产波波动情情况00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001年份美国1870－1976年房地地产市市场波波动情情况-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960第五章章作业业：写写一篇篇小论论文题目（（任选选一个个）：：住房市市场潜潜在需需求向向有效效需求求转化化的条条件分分析商铺市市场潜潜在需需求向向有效效需求求转化化的条条件分分析写字楼楼市场场潜在在需求求向有有效需需求转转化的的条件件分析析要求：：严格格按投投稿的的规范范体列列写作作♀第五章章作业业：写写一篇篇小论论文题目（（任选选一个个）：：大学周周边住住房租租赁需需求分分析高校周周边住住房市市场特特点及及其启启示要求：：严格格按投投稿的的规范范体列列写作作♀第六章章地地产产分析析第一节节土土地经经济属属性第二节节土土地利利用理理论第三节节土土地供供给第四节节土土地等等级♀第一节节土土地地经济济属性性与地地租理理论一、土土地经经济属属性土地是是一种种特殊殊商品品（通过过交换换能给给其所所有人人带来来经济济收益益、又又不是是纯商商品））其他观观点（全商商品论论、非非商品品论、、商品品外壳壳论））二、地地租理理论马克思思地租租论古典和和新古古典经经济学学地租租论城市地地租论论♀第二节节土土地地利用用理论论一、土土地利利用概概述二、土土地分分区利利用三、土土地集集约利利用四、土土地规规模利利用♀一、土土地利利用概概述含义：：人类类通过过与土土地结结合获获得物物质产产品和和服务务的活活动过过程。。利用目目的：：索取取物质质产品品或服服务影响利利用的的因素素：自自然、、经济济、技技术、、社会会利用中中的几几个经经济原原理：：土地地稀缺缺有价价、用用途转转换、、土地地报酬酬递减减、利利用后后果的的社会会性。。♀二、土土地分分区利利用含义：：按土土地区区位特特点对对其在在空间间上作作科学学布局局并合合理利利用的的过程程。区位：：分布布的地地区或或地点点。农农业、、工业业区位位论、、城市市区位位论、、市场场区位位论。。城镇区区位形形成的的一般般过程程功能分分区：：商业业、工工业、、居住住、公公共社社区功能区区组合合组合模模式：：圈层层、三三维、、扇形形、多多核♀地租支支付能能力与与区位位组合合规律律支付地地租能能力市中心心工业商业市郊高级住住宅高层公公寓三、土土地集集约利利用含义：：在一定定面积积土地地上增增加投投入以以获得得土地地的最最高利利用率率集约度度：单位面面积土土地上上所投投资本本和劳劳动量量提高城城镇土土地利利用集集约度度的基基本途途径：：城市规规模、、增加加建筑筑高度度（容容积率率）、、利用用地下下空间间、适适宜的的建筑筑密度度、搞搞好交交通及及通讯讯等基基础设设施。。♀四、土土地规规模利利用含义：：尽可可能使使土地地利用用处于于报酬酬递增增阶段段，至至少处处于报报酬不不变阶阶段。。影响因因素：：地上上附着着物的的技术术要求求、地地上附附着物物的功功能、、公共共设施施的服服务半半径♀第三节节土土地地供给给一、土土地自自然供供给二、土土地经经济供供给三、特特殊的的土地地供给给曲线线♀一、土土地自自然供供给含义：：土地地天生生的可可供人人类利利用的的部分分影响因因素：：适宜宜人类类生活活生产产的气气候条条件、、适宜宜植物物生长长的土土壤和和气候候、可可供人人类利利用的的生产产资源源、一一定的的交通通条件件♀二、土土地经经济供供给含义：：在自自然供供给基基础上上，投投入劳劳动开开发后后成为为人类类可直直接用用于生生产和和生活活用途途的土土地供供给。。与自然然供给给的关关系：：自然然供给给是基基础、、经济济供给给只能能在自自然供供给范范围内内变化化、自自然供供给无无弹性性、经经济供供给有有弹性性影响因因素：：自然然供给给、利利用技技术♀社会需需求、、产品品价格格、供供给者者行为为等增加经经济供供给的的措施施：提提供集集约水水平、、优化化土地地制度度、调调节生生产和和消费费结构构♀特殊的的土地地供给给曲线线SQP第七章章房房产产分析析第一节节住住宅宅及其其特性性第二节节住住宅宅供求求第三节节非非住住宅房房产♀第一节节住住宅宅及其其特性性一、住住宅概概念供人们们居住住生活活的房房屋建建筑（（空间间）。。生存资资料；；享受受资料料；发发展资资料二、住住宅分分类按楼高高、成成本、、商品品化程程度等等分类类三、住住宅特特性商品性性和社社保性性、消消费性性和投投资性性、个个人性性和社社会性性♀美国为为穷人人建透透明塑塑料房房

印度孟孟买贫贫民窟窟广州别别墅之之王天天鹅湖湖城堡堡占地地4亩建面面3229平方米米，售售价将将超3000万元29室9厅中国身身价一一亿豪豪宅，，月管管理费费十多多万元元贝克汉汉姆的的豪宅宅邓丽君君在香香港赤赤柱的的别墅墅，一一幢价价值千千万港港元罗纳尔尔多顶顶级豪豪宅夜夜景罗纳尔尔多顶顶级豪豪宅外外景罗纳尔尔多顶顶级豪豪宅客客厅罗纳尔尔多顶顶级豪豪宅豪豪华台台阶罗纳尔尔多顶顶级豪豪宅休休息平平台福布斯斯评世世界五五大豪豪宅排名名称价值（美元）地点1爱敦格1.2亿英国萨利郡2三湖别墅0.75亿美国纽约3皮埃尔棚屋0.70亿美国纽约4马力布0.65亿美国加州5托带拉克公寓0.61亿英国伦敦英国““爱敦敦阁””以1.2亿美元元身价价高居居榜首首第二节节住住宅宅供求求一、住住宅需需求二、影影响住住宅需需求的的主要要因素素三、住住宅供供给四、影影响住住宅供供给的的主要要因素素住宅分分配与与流通通♀一、住住宅需需求有效和和潜在在需求求居住和和投资资需求求基础和和扩大大需求求基础需需求：：满足足生存存、生生理和和社会会道德德要求求的需需求扩大需需求：：满足足享受受和发发展要要求的的需求求♀二、影影响住住宅需需求的的主要要因素素价格对对其有有负影影响家庭收收入和和财富富对其其有正正影响响利率变变化对对其有有复杂杂影响响人口和和家庭庭数对对其有有正影影响住房房政政策策对对其其有有复复杂杂影影响响♀三、、住住宅宅供供给给存量量供供给给与与增增量量供供给给供给给总总量量与与结结构构供给给体体系系商品品房房供供给给经济济适适用用房房供供给给廉租租房房供供给给♀四、、影影响响住住宅宅供供给给的的主主要要因因素素投资资量量与与供供给给量量呈呈正正向向关关系系开发发融融资资成成本本对对供供给给量量有有反反向向关关系系土地地供供应应量量与与供供给给量量呈呈正正向向关关系系土地地价价格格对对供供给给量量有有反反向向关关系系建筑筑成成本本和和各各种种费费用用对对供供给给有有反反向向关关系系住宅宅价价格格对对供供给给有有正正向向关关系系♀第三三节节非非住住宅宅房房产产一、、写写字字楼楼二、、商商铺铺三、、工工业业用用房房四、、其其他他非非住住宅宅房房产产♀第八八章章房房地地产产价价格格学习习提提示示第一一节节房房地地产产价价格格概概述述第二二节节房房地地产产价价格格的的影影响响因因素素第三三节节房房地地产产价价格格的的构构成成♀学习习提提示示本章章学学习习目目的的：：了了解解房房地地产产价价格格构构成成及及特特点点学习习重重点点：：房房地地产产价价格格的的实实际际构构成成第一一节节房房地地产产价价格格概概述述一、、房房地地产产价价格格的的概概念念二、、房房地地产产价价格格的的类类型型三、、房房地地产产价价格格的的特特点点♀一、、房房地地产产价价格格的的概概念念（一一））概概念念表表述述是土地地价价格格及其其上上建筑筑物物价价格格的总总和和或者者是是土土地地有有用用性性及及产产权权的的经经济济实实现现形形式式的的货货币币表表现现与劳动动创创造造价价值值的的货货币币表表现现之之和和（二二））房房价价与与地地价价的的关关系系地价价是是房房价价的的基基础础房价价是是地地价价的的表表现现（三三））房房地地产产价价格格的的本本质质房地地产产价价格格是是一一种种产产权权价价格格或者者是是房房地地产产权权利利的的未未来来收收益益之之价价格格♀土地地价价格格土地地价价格格资源价格资产价格有用性的表现工具价值的货币表现相互混合房地产价格资源价格资产价格土地价格建筑物价格房地产价格地价价是是房房价价的的基基础础房价价是是地地价价的的表表现现“房房价价””指指房房地地合合一一的的总总价价理论论上上由由土土地地的的主主导导性性决决定定实践践上上由由土土地地的的稀稀缺缺性性决决定定地价价只只有有借借助助房房价价才才能能得得到到现现实实表表现现厂商商购购地地时时表表现现为为房房价价决决定定低低价价福州州市市05年8月公公布布房房地地产产开开发发成成本本清清单单某住住宅宅项项目目成成本本清清单单地价价：：683元／／平平方方米米土建建和和安安装装成成本本：：875元／／平平方方米米配套套建建设设费费用用：：486元／／平平方方米米开发发商商的的运运营营成成本本：：约390元／／平平方方米米保守守计计算算该该项项目目总总成成本本约约为为：：683＋875＋486＋390＝2434元。。开开发发利利润润约约为为：：销销售售均均价价3900元-总成成本本2434元＝＝1466元。。利利润润率率达达60.2%。♀房地地产产价价格格是是一一种种产产权权价价格格房地地产产交交易易真真正正内内容容是是产产权权产权权决决定定收收益益权权产权权内内容容不不同同其其所所得得到到的的收收益益大大小小就就不不同同未来来收收益益的的现现值值就就是是房房地地产产的的价价格格二、、房房地地产产价价格格的的类类型型按实实物物要要素素分分为为地地价价、、房房价价和和房房地地产产综综合合价价格格按形形成成机机制制分分为为计计划划价价、、市市场场价价、、基基准准价价、、评评估估价价、、均均价价、、个个价价等等按交交易易形形式式分分为为售售价价、、租租价价、、抵押押价价、、保保险险价价、、典典当当价价、、拆拆迁迁价价、、课课税税价价等等按用用途途分分为为住住房房价价、、工工业业房房价价、、商商用用房房价价、、事事业业性性用用房房价价等等其他他分分类类♀三、、房房地地产产价价格格的的特特点点二元元性性：：主主要要指指构构成成上上始始终终是是房房地地二二要要素素，，地地价价由由其其物物质质和和资资本本价价共共同同决决定定个体体性性：：主主要要指指价价格格个个别别形形成成。。地地价价个个别别性性、、建建筑筑物物价价个个别别性性趋升升性性：：房房地地产产价价格格随随着着时时间间的的推推移移而而在在总总体体上上呈呈现现出出上上升升的的趋趋势势体系系复复杂杂性性：：整整个个体体系系由由多多种种价价格格形形式式组组成成♀第二二节节房房地地产产价价格格的的影影响响因因素素一、自然然因因素素区位位、、土土地地面面积积和和形形状状、、地地质质条条件件、、地地形形地地势势、、建建筑筑物物物物理理特特征征等等二、、经经济济因因素素经济济发发展展状状况况、、利利率率、、物物价价、、居居民民收收入入、、汇汇率率等等三、、社社会会因因素素人口口、、环环境境、、政政局局等等四、、行行政政因因素素房地地产产制制度度、、政政策策、、法法律律法法规规、、行行政政行行为为等等♀第三三节节房房地地产产价价格格的的构构成成一、、理理论论构构成成土地地权权属属的的经经济济实实现现物化化劳劳动动价价值值（（地地、、房房、、环环境境））活劳劳动动中中的的必必要要和和剩余余劳动动价价值值二、、实实际际构构成成售价价的的实实际际构构成成租价价的的实实际际构构成成租售售价价比比♀房地地产产出出售售价价格格的的实实际际构构成成成本本：：土地地取取得得成成本本、、开开发发成成本本、、管管理理费费用用、、财财务务费费用用、、销销售售费费用用销售售税税费费：：房地地产产销销售售后后应应由由开开发发企企业业缴缴纳纳的的税税费费开发发