某城市生活广场商业项目定位报告课件

金大洋城市生活广场让城市生活更精彩金大洋城市生活广场让城市生活更精彩1不在城市商业旺区，主题？卖点？周边的环境影响（西环路现状）。项目规模大，商铺集中，数量多。多种物业功能相结合，怎么设计？经营与销售结合，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发展策略及定位对规划方案的调整项目营销推广策略不在城市商业旺区，主题？卖点？项目面临的问题我们工作的关键项2解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场分析项目条件及相关案例分析发展定位价格定位产品定位功能/业态定位目标客户定位主题专业经验解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场分析3盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间项目所在区域为盐城新城行政、教育、文化中心项目商业规模大，且处于城市新发展区域区域分析盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中项目所在4盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区古老与新兴的结合盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆盐场”而得名。1983年设立盐城市革命胜地和旅游胜地新四军根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋鹿国家自然保护区城市城市历史盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(5徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机苏南苏北南北合作，盐城面临投资商机盐城城市徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都6城市定位江苏沿海中心城市新兴工业城市海洋经济服务基地城市城市定位城市7开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房地产业悦达产业，“以工兴市”城市开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房地产业悦达产业，“以工兴市”8城市经济分析城市经济分析城市经济分析城市经济分析9盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％的增幅。2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人口计算，全市人均GDP达18000元。（资料来源：盐城市统计局）国民经济快速发展，固定资产投资快速增长。城市经济城市经济状况图3：盐城市历年GDP总量盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上10（资料来源：盐城市统计局）国民经济收入稳定,直奔小康生活。城市经济城市经济状况图5：盐城市历年人均可支配收入（资料来源：盐城市统计局）国民经济收入稳定,直奔小康生活。城11（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况12人口状况盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。（资料来源：盐城市统计局）人口增长较快，第二产业所占比例逐年增强。城市人口人口状况（资料来源：盐城市统计局）人口增长较快，第二产业所占13（资料来源：盐城规划局）（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大面临巨大的发展空间城市人口（资料来源：盐城规划局）（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大14城市消费居民生活、消费水平分析消费需求稳步增长。2008年上半年，全市社会消费品零售总额实现252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。城市消费居民生活、消费水平分析15消费需求分析区域消费者特征分析盐城市区2000年-2007年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余额稳步上升，社会消费品零售总额稳步增长。居民消费购买力逐年增强，需求稳步上升图5：盐城市历年人均可支配收入消费需求分析区域消费者特征分析盐城市区2000年-2007年16盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（常州比盐城由1.71减少到1.39），差距在逐步缩小。盐城市区居民人均消费低于常州，同比增幅也低于常州，盐城和常州人均消费支出同比增幅为10.8和11.5。盐城消费力有待培育，但蕴含巨大商机消费需求分析盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（17消费需求分析盐城消费水平提升已达小康水平消费需求分析盐城消费水平提升已达小康水平18消费需求分析2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计，教育文化娱乐、食品、居住类消费支出大，增幅较快。消费需求分析2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计，教育文19商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析20盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路204国道新洋港盐城市对外交通图对外交通盐城对外交通发达，有航空、铁路、高速公路、水路等交通新长铁路盐城交通网络非常完善盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路221区域功能城中片区新洋港以南、通榆运河以东、西环路以西、青年路以北。以商业服务和居住功能为主城南片区青年路以南、通榆运河以东、西环路以西、新河以北。以居住和行政、文化、教育功能为主。保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”的格局。区域图9：盐城市区房地产板块分布图区域功能城中片区城南片区区域图9：盐城市区房地产板块分布图22区域城市规划发展方向

重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北城市发展战略规划以工兴市，培育企业性增长极，充分发挥工业化对城市化的促进作用。本项目处在城市发展的重点区域区域城市规划发展方向城市发展战略规划本项目处在城市发展的重点23本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的重点区域。老城区盐都新区本项目经济开发区是联系新老城区和开发区关系的纽带项目位置本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的24商业状况分析解市政府e6666市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元路庆年青路路宾迎路跃路盐放南路马新体育馆abdC

说明：盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。本项目商业状况分析解e市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元25市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显26市场状况分析商业物业分布状况分布图锦绣北苑锦绣苑东方花园鑫祥园悦达-都市花园悦达—东园牡丹花园永兴佳园怡景花园-商业街中茵-海华广场世纪花园华兴路步行街建军中路毓龙路沿街商铺大型专业市场主要分布于汽车站附近百货商场主要分布于建军中路附近沿街商铺主要分布在城市主干道两侧和新建住宅小区大型商业街、步行街亨达商业街伟厦花园温馨花园阳光世纪城新都花园鸿基－奥园－芝林广场宏都花园本项目我们的思考？项目不处在商业集中区域,我们如何打造商业气氛？市场状况分析商业物业分布状况分布图锦绣北苑锦绣苑东方花园鑫祥27市场状况分析亭湖区商圈地处传统市中心区域主要区域范围：以建军路为中心两侧汽车站次商圈：该商圈特殊案例盐都新区商圈地处原盐都县中心区域主要区域范围：毗邻解放南路两侧盐都新区商圈解放南路黄海路大庆中路解放路开放大道本项目两大商圈南北互动亭湖区商圈市场状况分析亭湖区商圈盐都新区商圈盐都新区商圈解放南路黄28市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈业态商家专业市场高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城大型超市上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市商业街建军中路商业街步行街华兴路步行街、通榆北村步行街百货商城盐阜人民商场、文峰大世界沿街商铺毓龙路、人民路亭湖区商圈市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业29市场状况分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居底层商铺时尚类服饰、鞋帽为主鲜花、婚纱摄影、服装、眼镜新型商业形态经营档次中高档中档中档代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利钻石、肯德基知名品牌较少，春竹、三枪精工眼镜、金百合婚纱摄影百世德咖啡商铺开间开间2-3米，进深多为8-10米开间4米，进深8米开间4-6米，进深8-10米开间4-6米，进深8-10米租售情况租赁为主，租赁价格约为RMB4-6元/m2/天；中茵海华售价3万元/m2，亨达2万元/m2销售：100％；经营：一层90％，二层5％。以租为主,租金1.5元/天/m2零星商铺,租金1.5-1.7元/天/m2点评传统商业中心，商业地位进一步巩固建军中路商业的延伸，定位同质，经营较差主题相对集中,向东发展趋势明显为传统商圈争光添彩亭湖区商圈商业状况一览表市场状况分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居30市场状况分析汽车站黄海路开放大道商业分布：开放大道与黄海路交汇处区域开放大道沿线以大型专业市场为主，黄海路沿线以大型超市、主题购物场所和娱乐为主亭湖区商圈—汽车站次商圈市场状况分析汽车站黄海路开放大道商业分布31市场状况分析亭湖区商圈特点辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中心区域；大型专业市场、商业街、超市、百货商场辐射整个盐城市区经营定位：受规模和档次的局限，定位模糊，同质化经营严重。经营个性不强消费层次：为盐城消费力最高费区域，人均单次消费额百元左右业态发展：新型商业物业—酒店式公寓(悦达东园)已经出现我们的思考？项目不在主要商圈，人流问题如何解决？经营又如何差异化定位？项目的唯一性和核心竞争力在哪里？市场状况分析亭湖区商圈特点辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中32盐都新区商圈大庆中路解放南路西环路盐都新区商圈市场状况分析该商圈内的商业物业以大型专业市场为主（大世界家具、灯具、装饰城，盛源装饰材料市场，新都商贸城）。沿街商铺主要集中在解放南路两侧盐都新区商圈大庆中路解放南路西环路盐都新区商圈市33市场状况分析原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。新建商业出售比例较高，但经营现状令人担忧。供应量大（中茵海华、缤纷亚洲、尚城国际等），竞争日趋激烈盐城商业物业供求分析我们的思考？我们如何寻找市场的空白点？解决卖场与开场的问题？在茫茫商海中脱颖而出？市场状况分析原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。盐城商业34市场状况分析中茵·海华广场(a)总建面16万㎡商业12万㎡住宅4万㎡包租回报8.8%开盘时间2006.04项目进度现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F4.530-70395%数码家电服饰餐饮购物广场2F4.5自由分割2.6100%培训班餐饮娱乐城3F32.2100%主题诉求广告语住宅尊贵稀缺优质品牌尊贵质地浑然天成商业稀缺地段优异繁华中心盐城商业新高度项目简述项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。由于地理位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的主要因素。市场状况分析中茵·海华广场(a)总建面16万㎡商业12万㎡住35市场状况分析永基·时代旺角(b)总建面3万/㎡商业3万/㎡住宅0包租回报8%（2-3楼）开盘时间2007.04项目现状准现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F1.240—502.696%休闲餐厅服饰2F1100—200自由分割0.885%百货公司（统一经营）3F0.80.6主题诉求广告语商业品牌商家进驻带租约销售大品牌成就大财富抢占城能财富的第一桶金项目简述项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为2.6万元/㎡，大庆路沿线的一层售价为2.3万元/㎡。目前的也是处于一个销售收尾阶段。项目通过引进有品牌的商家，来提升自身的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。市场状况分析永基·时代旺角(b)总建面3万/㎡商业3万/㎡住36市场状况分析中天时尚米兰广场（c）总建面6万㎡商业2.38万㎡住宅3.62万㎡包租回报9%开盘日期2007.04项目现状准现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F1.77—401.7-1.965%百姓精品购物2F0.68自由分割0.9-1.148%SOHO办公咖啡茶楼餐饮主题诉求广告语商业低投入高回报老百姓买得起的商铺项目简述项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居民。所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。市场状况分析中天时尚米兰广场（c）总建面6万㎡商业2.38万37市场状况分析缤纷亚洲（d）总建面6.8万㎡商业6.8万㎡住宅0万㎡包租回报7%开盘日期2006.04项目现状现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F2.8自由分割0.778%书成文化礼品2F20.665%KTV旅店主题商业3F20.430%主题诉求广告语商业品牌的商业运作团队稳定的收益吃喝玩乐新天地项目简述项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。项目主要是靠市政府的辐射，尽力打造城南的商业中心市场状况分析缤纷亚洲（d）总建面6.8万㎡商业6.8万㎡住宅38市场状况分析销售价格：首层18,000-26,000元/㎡，二层7,000－8,000元/㎡之间所属商圈楼盘销售单价亭湖区中茵－海华广场底层30,000元/㎡尚城国际底层26,800元/㎡嘉元广场底层26,800元/㎡，二层8,000元/㎡鑫祥苑18,000元/㎡（一、二层联体）盐都新区娱乐花园底层：10,800元/㎡缤纷亚洲底层：26,000元/㎡以上阳光世纪城底层：14,000元/㎡以上中庚花园底层13,000元/㎡，2层6,000元/㎡，以上每层递减100元/㎡商业物业价格分析租金水平:首层最高3元/㎡/天，大多为1.0-1.5元/㎡/天；二层以上为1-0.5元/㎡/天市场状况分析销售价格：首层18,000-26,000元/㎡39市场状况分析购物广场餐饮文化娱乐家居家具数码电器皮具服饰主题商业装饰材料汽件汽配百货其他中茵·海华广场★★★★★★★永基·时代旺角★★★商务休闲中天时尚米兰广场★★★产权商铺国飞·尚城★★★★★酒店式公寓缤纷亚洲★★★★★/新高力国际装饰城★/富安百货★★假日酒店百易居★★/易初莲花★★★/高力汽配城★★/仁和都市广场★★★★住宅、写字楼科俐文国际酒店产权式酒店市场状况分析购物餐饮文化家居数码皮具主题装饰汽件百货其他中茵40

租金水平(元/m2/天)对应销售价格(元/m2)零售百货11.4(底层散铺)49,248超市0.6-0.83,780专业市场3.0-5.014,400专卖店5.0-10.032,400餐饮高档2.4613,284中高档1.9710,638中档1.487,992休闲娱乐高档2.5813,932中高档2.0611,124中档1.558,370

租金（元/m2

/天）1F11.42F5.73F3.44F2.35F2.3百货商场各楼层租金：各商业业态租金与售价水平对照市场状况分析租金水平(元/m2/天)对应销售价格(元/m2)零售百货141市场状况分析盐城商业地产小结：产品：盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。价格：目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为2.6—3.0万元/㎡，租金以150㎡计算一年为30万元。市场：总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。市场状况分析盐城商业地产小结：42市场消费分析市场分析市场消费分析市场分析43市区居民消费偏好特征分析性别特征年龄特征教育程度家庭月收入市区居民消费偏好特征分析性别特征年龄特征教育程度家庭月收入44市区居民消费偏好特征分析外出消费交通工具月均消费支出单位：人消费结构总体消费特征助动车与公交车是盐城市民外出消费的主要交通工具,分别占总样本量的23.8%与41.7%;月消费支出基本上呈正态分布,以501-1000元居多;从消费结构来看,购物：餐饮：休闲娱乐≈4：3：3;盐城居民消费结构不断优化升级,实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。

市区居民消费偏好特征分析外出消费交通工具月均消费支出单位：人45消费者日常消费习惯消费需求分析消费目的性强，以购物为主，平均单次消费在200元以下,月消费500元以上的多消费者日常消费习惯消费需求分析消费目的性强，以购物为主，平均46消费者对盐城目前商业的满意程度消费需求分析集餐饮、娱乐、购物为一体的商业形态最受消费者欢迎。消费者对盐城目前商业的满意程度消费需求分析集餐饮、娱乐、购物47消费需求分析消费意愿地方特色美食广场是被消费者普遍接受的商业业态首选,约占意愿样本总量(355份)的50.4%;同时,大型超市、百货商场、专卖店也是消费者偏好商业内容,选择比例分别为45.6%,44.2%与38.3%;餐饮类消费除美食广场外,中餐馆、咖啡店及茶室也存在一定市场需求;市居民对健身运动、桑拿洗浴、夜总会及影剧院类消费意愿不强。消费需求分析消费意愿48消费者购物、餐饮、休闲娱乐方面的主要需求消费需求分析特色食街、大型健身馆、卡拉OK/迪吧/酒吧和日常家居用品服装鞋帽等为消费者的主要消费需求。消费者购物、餐饮、休闲娱乐方面的主要需求消费需求分析特色食街49消费者对商业的消费意向消费需求分析中档、中高档集购物、餐饮和娱乐为一体的商业形态是消费者对本项目的最大期望。消费者对商业的消费意向消费需求分析中档、中高档集购物、餐饮和50商业投资意向商业投资意向商业投资意向商业投资意向51调研之经营者现有商铺情况消费需求分析经营1间商铺的比例高达82％，积蓄了较大的投资群体。现有商铺面积主要集中在50平米以下。调研之经营者现有商铺情况消费需求分析经营1间商铺的比例高达852现有商铺租购比例与经营状况15或以下21%20-4029%50-8027%80-10015%100以上14%单位：元/平方米.月每月租金单价消费需求分析现有商铺以租赁为主，月租金较低。现有商铺租购比例与经营状况15或以下21%20-4029%553经营者对商场经营的意向消费需求分析经营者对本项目的期望档次为中档和中高档，购买意向达41％。经营者对商场经营的意向消费需求分析经营者对本项目的期望档次为54经营者对面积与租金方式的选择消费需求分析消费者可接受本项目商铺面积比较分散，50平米以下比例稍多，租金付款方式主要集中在租铺经营。经营者对面积与租金方式的选择消费需求分析消费者可接受本项目商55对区域的选择及购商铺考虑因素选择在亭湖区的比例最高对价格、地段、交通最为看重商铺需求分析对区域的选择及购商铺考虑因素选择在亭湖区的比例最高商铺需求分56消费者对本项目商业的消费意向消费需求分析中档、中高档集购物、餐饮和娱乐为一体的商业形态是消费者对本项目的最大期望。消费者对本项目商业的消费意向消费需求分析中档、中高档集购物、57目标客户群体近交区域第一区域城中区、五星村、亭湖开发区、各级政府部门第二区域城南区、盐城经济开发区、国有企业、私营企业第三区域盐城市区其他区域主要目标客源商人、白领、公务员、当地富裕村民远攻区域第一区域东台、大丰、建湖、阜宁、射阳、海滨、响水第二区域海安、姜堰和其他地区主要目标客源商人目标客户群体近交区域第一区域城中区、五星村、亭湖开发区、第二58小结盐城国民经济发展良好盐城2002年到2007年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2002年的657亿元到2006年达到1174亿元，四年共增加517亿元，增幅达到78.69%，经济取得了巨大的发展。居民可支配收入稳定增长盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2007年的10978元，增长3704元，增幅达到50.92%，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。消费潜力巨大随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入的增长相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。小结盐城国民经济发展良好59项目市场定位项目SWOT分析优势——位于新城区，属城市重点发展区域位置优越，交通便利周边人文条件较好没有拆迁安置问题沿街面长，利于发展商用物业劣势——项目周边生活配套尚未完善本项目不处在传统的商业中心，商业人流不足西环路现状对项目有较大的影响项目开发进度影响力不足威胁——亭湖商圈和盐都商圈现有商业的威胁后续商业的威胁机会——处在新城区，城市重点发展区域市场需求由大众化向个性化过渡，需求形式发生改变市场上缺少商业形态新颖，经营管理较好的商业街项目市场定位项目SWOT分析优势——劣势——威胁——机会——60项目市场定位优势竞争优势机会威胁劣势发掘核心竞争力重点发展区域、人文条件优相关物业市场机会新颖业态的缺乏主力消费的需求项目发展策略与市场定位区位价值最大化、区位形象的提升细分、捕捉可发展空间抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性产品，客户，营销，把握有效市场机会SWOT分析小结项目市场定位优势竞争优势机会威胁劣势发掘核心竞争力重点发展区61项目商业规划布局商业规划布局项目商业规划布局商业规划布局62商业规划布局差异性经营功能定位经营业态定位经营特色定位经营方式定位商业规划布局差异性经营功能定位经营业态定位经营特色定位经营方63主题鲜突，引领市场需求整合资源，提升区域价值强化经营，带动项目销售注重品牌，保持持续发展项目发展策略项目市场定位主题鲜突，引领市场需求项目发展策略项目市场定位64城中片区以商业服务和居住功能为主城南片区以居住和行政、文化、教育功能为主。新洋港青年路城中片区城南片区本项目项目市场定位我们的思考？除了工业、商业、行政、教育、文化，我们的城市还缺少什么呢？区域功能分析城中片区城南片区新洋65传统不明显，现代形象不足；追求时尚，但品味不够项目市场定位传统不明显，现代形象不足；追求时尚，但品味不够项目市场定位66项目市场定位开辟新的领域，确立本案龙头地位；改变商圈弱势，重新划分市场格局；利用特殊地位，展示项目商业前景；项目差异定位，获取市场营销高度。

金大洋城市生活广场定格为盐城新城区生活休闲区源生地项目市场定位开辟新的领域，确立本案龙头地位；金大洋67休闲美食休闲68项目市场定位购物娱乐项目市场定位购物69项目市场定位发展理念创建盐城乃至苏北地区标志性、引领性的主题式商业项目全方位打造本项目与盐城现有商业的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。使项目成为展示盐城城市新形象的名片，实现公司持续发展、品牌提升的战略目标。项目市场定位发展理念全方位打造本项目与盐城现有商业的差异性，70项目市场定位盐城地区最大的餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题式商业街项目定位金大洋城市生活广场项目市场定位盐城地区最大的餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题71多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的项目市场定位多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的项目市场72多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的73项目市场定位多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐的项目市场定位多元的、体验的、丰富多彩的、充满活力的、享受快乐74项目市场定位市场需求：餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题式商业街在盐城乃至苏北地区尚未出现。消费需求：1）盐城公款消费占据主流，其中又以餐饮、娱乐、休闲为主。2）在盐韩国客人较多，但符合他们消费爱好的餐饮、休闲、娱乐场所较少；区域需求：项目周边主要集中行政机关、企事业单位、学校和住宅区等，缺乏集餐饮、娱乐、文化、休闲为一体的大型的消费场所。项目需求：1）特色餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游可以较好聚集人气；2）本定位便于项目的炒作，符合经营运作的需要。定位依据项目市场定位市场需求：餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游主题式商业75步行街定位步行街定位76中低档中档中高档中高档主题式消费存在空缺大型百货和超市基本饱和，以本地消费为主。沿街商业和商业街缺乏统一规划，购物环境欠佳，档次低。中高档主题式餐饮、休闲、娱乐商业街存在切入机会商业定位项目市场定位中低档中档中高档中高档主题式消费存在空缺大型百货和超市77商业部分方案一：主力店+美食＋休闲中心＋特色购物中心商业部分方案二：美食街＋休闲中心＋特色购物中心＋商品批发中心项目市场定位商业部分方案一：主力店+美食＋休闲中心＋特色购物中心商业部分78项目市场定位项目平面示意图A座业态规划5F办公室金大洋VIP会员俱乐部

4F健身中心休闲SPA美容连锁酒店商务餐饮3F精品小商品旗舰店家居生活商务餐饮2F奥特莱斯旗舰店休闲餐饮1F奥特莱斯旗舰店休闲餐饮B1停车场大润发超市消防设备项目市场定位项目平面示意图A座业态规划5F办公室金大洋VIP79项目市场定位项目平面示意图B座业态规划4F孕妇用品大型儿童乐园儿童玩具儿童教育3F保健用品儿童服饰儿童用品休闲餐饮2F精品淑女服饰\皮具潮流小店休闲餐饮1F精品大润发超市潮流小店休闲餐饮B1停车场大润发超市机电设备项目市场定位项目平面示意图B座业态规划4F孕妇用品大型儿童乐80项目业态定位项目平面示意图C座业态规划4F休闲书吧国际影院量贩KTV小型游艺中心3F精品潮流小店特色餐饮美食广场2F女士精品运动服饰旗舰店潮流小店休闲餐饮1F男士精品休闲精品、服饰旗舰店潮流小店休闲餐饮B1停车场大润发超市机电设备项目业态定位项目平面示意图C座业态规划4F休闲书吧国际影院量81休闲贯彻于所有业态之中,兼顾商业的软硬件环境休闲百货分别设置在步行街尽头与步行街之中,相隔200米左右;名品折扣店主要面向青年消费

群体,设置在步行街内;休闲娱乐作为区块亮点,总计

2.2万平方米,主要设置在项目

西南之角,步行街内部。商业规划布局休闲贯彻于所有业态之中,兼顾商业的软硬件环境商业规划82项目类别面积(平方米)租户数占总体量%国际美食各国特色餐厅1,2005～8

西式快餐店8003～5

甜品屋1001～2

咖啡休闲餐厅8003～4

小计2,90015～2321.48%中华滋味大型中餐厅3,0002～3

华夏风味餐厅1,0004～5

快餐厅8001～2

茶艺天地8002～3

小计5,6009～1341.48%休闲地带Disco5002

酒吧1,0003～4

小计1,5005～611.11%时尚品味艺术品店1001～2

现代画廊3001

蓝手乐器坊1001

发烧友音响店1501

美发沙龙5002～3

品牌专卖店5002～3

小计1,6508～1112.22%生活百味Ministore8001

影音天地2001

面包房1501～2

甜品屋1001～2

冰淇淋店1001

快餐厅5002～3

小计1,8506～913.70%总计

13,500约50家100.00%项目类别面积(平方米)租户数占总体量%国际美食各国特色餐厅83项目类别面积(平方米)租户数占总体量%零售休闲百货10,0002

大型超市22,0001

名品折扣店6,0001

品牌专卖店4,00030～40

画廊及艺术品店3006～8

小型超市3002～3

小计42,60042～5554.55%餐饮大型中餐厅10,0005～6

大型西餐厅2,0004～5

快餐厅8001～2

地方特色餐馆1,0005～6

小计13,80015～1917.67%休闲娱乐歌舞厅、KTV4,0002

夜总会5,0001

桑拿洗浴3,0001

电影院5,0001

Disco5002

茶艺天地8002～3

书城2,0001～2

酒吧1,0003～4

咖啡店4002～3

小计21,70015～1927.78%总计

78,100约80家100.00%项目类别面积(平方米)租户数占总体量%零售休闲百货84项目客户定位项目客户定位青少年群体中青年群体老小群体按照消费者特征划分划分原则：按照消费者的年龄和消费的活跃性划分。消费者目标消费群体：餐饮、娱乐、休闲以中青年群体为主；购物以青少年和中青年两类群体为主按照消费者范围划分核心消费者：如周边政府机关、企事业单位、学校、中庚花园、明湖花园等消费者。次级消费者：盐城市区亭湖区和盐都新区消费者。游离消费者：盐城地域区县和周边等外地消费者投资者经营者以盐城市区投资者为主，苏南、浙江投资者为辅以盐城市区和所辖区域经营者为主项目客户定位项目客户定位青少年群体中青年群体老小群体按照消费85销售价格建议商业规划布局销售价格建议商业规划布局86商业区域因素直接比较表区域因素权重估价对象中茵海华缤纷亚洲尚城国际温馨家园怡景花园成熟程度0.3100105104104102103交通条件0.2100105104104101100配套设施0.2100105102102100101环境条件0.11001041031039999城市规划0.2100104103103100100小计1100104.7103.3103.3100.7101商业个别因素直接比较表个别因素权重估价对象中茵海华缤纷亚洲尚城国际温馨家园怡景花园外观0.21001041031039998公共装修0.21001031021029796公建配套0.31001021021029698园林环境0.310010099999798小计1100102101.3101.397.197.6市场价格商业区域因素直接比较表区域因素权重估价对象中茵海华缤纷亚洲尚87本项目商业价格市场比较法综合修正系数表项目名称修正因素

估价对象中茵海华缤纷亚洲尚城国际温馨家园怡景花园标准报价（元/m2）

300002800028800880014000交易情况修正

100100100100100100交易时间修正

100100991009798区域因素修正

100104.7103.3103.7100.7101个别因素修正

100102101.3101.997.197.6本项目商业相对价格（元/m2）

280912692127796873013918本项目商业价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称

中茵海华缤纷亚洲尚城国际温馨家园怡景花园商业相对价格（元/m2）

280912692127796873013918权重

100%10%10%10%25%20%加权后的相对价格（元/m2）

28092692277921822784本项目商业销售价格（元/m2）

28091

本项目一楼商铺平均售价目标期望值为28091元/平米，取其整数28000元/平米根据我司销售经验，项目销售底价应控制在目标期望值的80％左右。二楼商铺销售价格为一楼的30％－50％之间，我们取40％。即一楼商铺销售底价为28091×80％＝22400元/平米。二楼商铺销售底价为28091×40％＝11200元/平米。公寓部分的销售底价参照盐城住宅价格制定。本项目商业价格市场比较法综合修正系数表项目名称修正因素估价88项目价格定位商业街一层：25000元/平米商业街二层：15000元/平米商业街三层：7800元/平米商业街四层：6800元/平米项目平均价格建议公寓：3800-4500元/平米项目价格定位商业街一层：25000元/平米商业街二层：15089商业街一层：22400元/平米商业街二层：11200元/平米商业街三层：6800元/平米商业街四层：5800元/平米项目销售底价建议公寓：3600-4200元/平米项目价格定位商业街一层：22400元/平米商业街二层：11200元/平米90当然我们在实际销售过程中制定销售价格还必须遵循以下定价原则市场导向原则以市场为准绳，遵循市场需求与价格变化的因果规律。动态变化原则价格制定并非一成不变，而是根据销售进度和销售业绩不断调整的过程，开始的价格制定会不断调整。持续上调原则价格应持续上调，幅度视情况而定，给客户形成该案升值潜力无限的感觉。项目定价原则当然我们在实际销售过程中制定销售价格还必须遵循以下定价原则市91组团式定价策略根据一期的建筑进度，我们建议以入口作为分界线，分为四个组团定价。四组团间的定价策略遵循自西向北逐渐递减的原则。价格调整系数各单元商铺的销售价格根据系数来调整，系数包括：需求系数可视系数楼层系数面积大小系数供应量系数交通系数停车系数差价大幅拉开原则由于本案体量较大，商铺位置好坏差异较大。因此建议本案在价格上实施较大差距，以此来推动较差房源的去化。项目定价原则组团式定价策略价格调整系数差价大幅拉开原则由于本案体量较大，92资金回笼计划（按销售底价计算）时间节点一期商铺二期商铺公寓累计销售比例销售金额销售比例销售金额销售比例销售金额累计金额35%10%40%40%5%30%40%5%15%35%5%15%25%合计100%100%100%项目资金回笼计划资金回笼计划（按销售底价计算）时间节点一期商铺二期商铺公寓累93项目推广重点市场推广项目推广重点市场推广94推广重点项目的投资价值理想中的商业人性空间的价值体验杜拉克曾指出，“获取利润的唯一途径，就是给客户提供他们认为有价值的并情愿为此而付出的东西。”他继续说道：“在某一时间里，客户的所见、所想、所需及他们所信任的就决定了你的产品或服务是否有价值。（1）商铺投资的稳定性特点（2）商铺增值的特点（3）商铺投资回报率较高（4）商铺的投资潜力（5）商铺可出租、可经营，方式灵活项目推广重点推广重点项目的投资价值理想中的商业人性空间的价值体验杜拉克曾95一点产品自身特点优势——盐城地区首家“地中海步行商业街”大型商业娱乐购物中心二线实现购房者对区域的认同感项目所在区域——中央休闲区（CRD）的形成本项目作为中央休闲区源生地的认同城市往南发展，周边大型市政不断涌现，区域配套逐步完善，大量居民迁入本项目的高投资回报率结合招商成果，创造良好的商业环境，以实实在在的经营预期和实效吸引投资客推广线路一点两线项目推广重点一点推广线路一点两线项目推广重点96推广步骤增加区域认同感——谋略家的商业峰会在营销的过程中，提升项目所在区域在盐城楼市的地位，借此推动整个区域的房地产发展；提升本案的市场知名度，使楼盘迅速去化。组织商业峰会，确定该区域的中心地位，再次承认本案的商业价值的空间提升当地民众的投资观念——眼光才是致富之本呼唤民众对财富最深层次的渴望，激发他们的投资欲望。结合招商成果，吸引当地实力阶层，顺利实现民众的投资愿望。主题商业街登陆盐城——炫靓生活尽显眼眸创导一种全新的生活方式，打造盐城最具代表性的商业杰作，形成众望所归的“财富源生地”城市生活广场——迎接新攒钱时代

塑造项目品牌，并以此提升开发商品牌；

以品牌影响力实现销售目标，为项目的开发和销售作铺垫；

项目推广步骤推广步骤项目推广步骤97媒体整合媒体的特点与运用类型优点缺点运用报纸发行大、宣传广、制作灵活、传播快、时效强、可信高、费用低突出性不够、和受众接触时间短、受印刷效果影响大主选媒体贯穿全程电视感染力强、艺术性强、收视率高成本高、时间短、针对性差品牌推广/促销杂志对象性强、可信度高、保存长、艺术表现强、宣传面大周期长、时效差、专业型强、对象不广泛、版面有限品牌推广广播传播快广、制作简单、成本低、印象浅、时间短、不易记忆品牌推广直接邮寄方式灵活、针对性强、人情味重成本高、易形成腻烦心理品牌推广销售现场（店堂、展销会）时间长、诱导性强、费用低，烘托作用强设计要求高、易形成压迫感、喧嚣感SP促销户外时间长、传达率高成本高现场包装/促销通讯会刊可读性强，易树立形象投入较大品牌推广网络时尚性强，针对性好不被关注品牌推广媒体组合的三个原则：一是计划周详；二是安排合理；三是分工清楚媒体整合媒体整合媒体的特点与运用类型优点缺点运用报纸发行大、宣传广、98项目整体定位的进一步提炼金大洋城市生活广场“城市生活广场”既是本项目的案名，同时又是推广名，是项目定位的核心。“城市”是指多元、体验、丰富多彩、充满活力、享受快乐；“生活”是指我们必须吸收最具活力的休闲生活的精华，倡导、引领盐城进入一种全新的商业消费模式。“生活、休闲、购物”是本项目内容的实质体现。一方面本项目利用资源优势充分发展“休闲产业”，另一方面将“休闲”与“购物”两个普通的元素上升到“休闲文化与购物文化”的层面，使盐城现有商业无与伦比。这样本项目的唯一性，即核心竞争力就非常明显。项目案名——让城市生活更精彩项目整体定位的进一步提炼金大洋城市生活广场“城市生活广场”既99体验地中海式休闲生活展现国际商业娱乐风采项目营销主题的进一步深化营销主题的重点是休闲生活方式，“地中海式休闲生活”等是人们生活向往的地方，所以我们用“景”和“品”来包装打造项目，目的是吸引项目的终端消费者。“旺丁旺财”，有够量的消费者来消费，那么商家自然而然就被吸引过来，有了商家就不怕没有投资者。所以我们的重点是如何把这种逻辑关系巧妙有效的传达给我们的投资者与经营者。营销的另一重点是讲的核心竞争力：

盐城目前唯一的真正具有国际视野的生活休闲购物广场盐城目前唯一的规模最大的商业步行街盐城目前唯一的以地中海为主题的商业步行街盐城目前唯一的美食无国界……体验地中海式休闲生活项目营销主题的进一步深化营销主题的100某城市生活广场商业项目定位报告课件101某城市生活广场商业项目定位报告课件102金大洋城市生活广场让城市生活更精彩金大洋城市生活广场让城市生活更精彩103不在城市商业旺区，主题？卖点？周边的环境影响（西环路现状）。项目规模大，商铺集中，数量多。多种物业功能相结合，怎么设计？经营与销售结合，可持续发展的问题。项目面临的问题我们工作的关键项目发展策略及定位对规划方案的调整项目营销推广策略不在城市商业旺区，主题？卖点？项目面临的问题我们工作的关键项104解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场分析项目条件及相关案例分析发展定位价格定位产品定位功能/业态定位目标客户定位主题专业经验解决问题的思路与方法资料收集实地调研问卷调查客户访谈市场分析105盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中心，经济快速增长，面临巨大发展空间项目所在区域为盐城新城行政、教育、文化中心项目商业规模大，且处于城市新发展区域区域分析盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中项目所在106盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(市)l区古老与新兴的结合盐城有2100年历史。古有“淮夷地”之称,汉置盐渎县,东晋安帝时更名为盐城县,以“环城皆盐场”而得名。1983年设立盐城市革命胜地和旅游胜地新四军根据地、丹顶鹤国家自然保护区、麋鹿国家自然保护区城市城市历史盐城面积l4983平方公里,总人口795.61万人,辖8县(107徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机苏南苏北南北合作，盐城面临投资商机盐城城市徐州都市圈南京都市圈苏锡常都市圈盐城市受苏锡常都市圈、南京都108城市定位江苏沿海中心城市新兴工业城市海洋经济服务基地城市城市定位城市109开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房地产业悦达产业，“以工兴市”城市开放的盐城.茉莉花节蓬勃发展的房地产业悦达产业，“以工兴市”110城市经济分析城市经济分析城市经济分析城市经济分析111盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上，高于全国7.6％的增幅。2007年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。按常住人口计算，全市人均GDP达18000元。（资料来源：盐城市统计局）国民经济快速发展，固定资产投资快速增长。城市经济城市经济状况图3：盐城市历年GDP总量盐城国内生产总值和人均国内生产总值增长幅度连续保持11％以上112（资料来源：盐城市统计局）国民经济收入稳定,直奔小康生活。城市经济城市经济状况图5：盐城市历年人均可支配收入（资料来源：盐城市统计局）国民经济收入稳定,直奔小康生活。城113（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况（资料来源：盐城市统计局）城市经济城市经济状况114人口状况盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。（资料来源：盐城市统计局）人口增长较快，第二产业所占比例逐年增强。城市人口人口状况（资料来源：盐城市统计局）人口增长较快，第二产业所占115（资料来源：盐城规划局）（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大面临巨大的发展空间城市人口（资料来源：盐城规划局）（资料来源：盐城规划局）盐城市区扩大116城市消费居民生活、消费水平分析消费需求稳步增长。2008年上半年，全市社会消费品零售总额实现252.99亿元，增长25.3%，扣除物价因素，实际增长18%，同比提高1.4个百分点。从上半年情况看，零售业增势强劲，保持市场主导地位。城市消费居民生活、消费水平分析117消费需求分析区域消费者特征分析盐城市区2000年-2007年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余额稳步上升，社会消费品零售总额稳步增长。居民消费购买力逐年增强，需求稳步上升图5：盐城市历年人均可支配收入消费需求分析区域消费者特征分析盐城市区2000年-2007年118盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（常州比盐城由1.71减少到1.39），差距在逐步缩小。盐城市区居民人均消费低于常州，同比增幅也低于常州，盐城和常州人均消费支出同比增幅为10.8和11.5。盐城消费力有待培育，但蕴含巨大商机消费需求分析盐城市区居民人均可支配收入低于常州，但同比增长幅度高于常州（119消费需求分析盐城消费水平提升已达小康水平消费需求分析盐城消费水平提升已达小康水平120消费需求分析2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计，教育文化娱乐、食品、居住类消费支出大，增幅较快。消费需求分析2008年5月盐城8大类消费支出增幅统计，教育文121商业市场分析商业市场分析商业市场分析商业市场分析122盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路204国道新洋港盐城市对外交通图对外交通盐城对外交通发达，有航空、铁路、高速公路、水路等交通新长铁路盐城交通网络非常完善盐城机场通榆运河宿淮盐高速公路宁靖盐高速公路连盐通高速公路2123区域功能城中片区新洋港以南、通榆运河以东、西环路以西、青年路以北。以商业服务和居住功能为主城南片区青年路以南、通榆运河以东、西环路以西、新河以北。以居住和行政、文化、教育功能为主。保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”的格局。区域图9：盐城市区房地产板块分布图区域功能城中片区城南片区区域图9：盐城市区房地产板块分布图124区域城市规划发展方向

重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北城市发展战略规划以工兴市，培育企业性增长极，充分发挥工业化对城市化的促进作用。本项目处在城市发展的重点区域区域城市规划发展方向城市发展战略规划本项目处在城市发展的重点125本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的重点区域。老城区盐都新区本项目经济开发区是联系新老城区和开发区关系的纽带项目位置本项目位于盐城老城区、盐都新区和经济开发区之间，是盐城发展的126商业状况分析解市政府e6666市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元路庆年青路路宾迎路跃路盐放南路马新体育馆abdC

说明：盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。本项目商业状况分析解e市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元127市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显市场状况分析亭湖区板块城西南板块盐都新区板块住宅板块分布明显128市场状况分析商业物业分布状况分布图锦绣北苑锦绣苑东方花园鑫祥园悦达-都市花园悦达—东园牡丹花园永兴佳园怡景花园-商业街中茵-海华广场世纪花园华兴路步行街建军中路毓龙路沿街商铺大型专业市场主要分布于汽车站附近百货商场主要分布于建军中路附近沿街商铺主要分布在城市主干道两侧和新建住宅小区大型商业街、步行街亨达商业街伟厦花园温馨花园阳光世纪城新都花园鸿基－奥园－芝林广场宏都花园本项目我们的思考？项目不处在商业集中区域,我们如何打造商业气氛？市场状况分析商业物业分布状况分布图锦绣北苑锦绣苑东方花园鑫祥129市场状况分析亭湖区商圈地处传统市中心区域主要区域范围：以建军路为中心两侧汽车站次商圈：该商圈特殊案例盐都新区商圈地处原盐都县中心区域主要区域范围：毗邻解放南路两侧盐都新区商圈解放南路黄海路大庆中路解放路开放大道本项目两大商圈南北互动亭湖区商圈市场状况分析亭湖区商圈盐都新区商圈盐都新区商圈解放南路黄130市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈业态商家专业市场高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城大型超市上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市商业街建军中路商业街步行街华兴路步行街、通榆北村步行街百货商城盐阜人民商场、文峰大世界沿街商铺毓龙路、人民路亭湖区商圈市场状况分析亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业131市场状况分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居底层商铺时尚类服饰、鞋帽为主鲜花、婚纱摄影、服装、眼镜新型商业形态经营档次中高档中档中档代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利钻石、肯德基知名品牌较少，春竹、三枪精工眼镜、金百合婚纱摄影百世德咖啡商铺开间开间2-3米，进深多为8-10米开间4米，进深8米开间4-6米，进深8-10米开间4-6米，进深8-10米租售情况租赁为主，租赁价格约为RMB4-6元/m2/天；中茵海华售价3万元/m2，亨达2万元/m2销售：100％；经营：一层90％，二层5％。以租为主,租金1.5元/天/m2零星商铺,租金1.5-1.7元/天/m2点评传统商业中心，商业地位进一步巩固建军中路商业的延伸，定位同质，经营较差主题相对集中,向东发展趋势明显为传统商圈争光添彩亭湖区商圈商业状况一览表市场状况分析建军中路华兴路毓龙路人民路业种业态百货公司，民居132市场状况分析汽车站黄海路开放大道商业分布：开放大道与黄海路交汇处区域开放大道沿线以大型专业市场为主，黄海路沿线以大型超市、主题购物场所和娱乐为主亭湖区商圈—汽车站次商圈市场状况分析汽车站黄海路开放大道商业分布133市场状况分析亭湖区商圈特点辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中心区域；大型专业市场、商业街、超市、百货商场辐射整个盐城市区经营定位：受规模和档次的局限，定位模糊，同质化经营严重。经营个性不强消费层次：为盐城消费力最高费区域，人均单次消费额百元左右业态发展：新型商业物业—酒店式公寓(悦达东园)已经出现我们的思考？项目不在主要商圈，人流问题如何解决？经营又如何差异化定位？项目的唯一性和核心竞争力在哪里？市场状况分析亭湖区商圈特点辐射范围：步行街、沿街商铺辐射市中134盐都新区商圈大庆中路解放南路西环路盐都新区商圈市场状况分析该商圈内的商业物业以大型专业市场为主（大世界家具、灯具、装饰城，盛源装饰材料市场，新都商贸城）。沿街商铺主要集中在解放南路两侧盐都新区商圈大庆中路解放南路西环路盐都新区商圈市135市场状况分析原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。新建商业出售比例较高，但经营现状令人担忧。供应量大（中茵海华、缤纷亚洲、尚城国际等），竞争日趋激烈盐城商业物业供求分析我们的思考？我们如何寻找市场的空白点？解决卖场与开场的问题？在茫茫商海中脱颖而出？市场状况分析原有商业以租赁为主，新建物业以出售为主。盐城商业136市场状况分析中茵·海华广场(a)总建面16万㎡商业12万㎡住宅4万㎡包租回报8.8%开盘时间2006.04项目进度现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F4.530-70395%数码家电服饰餐饮购物广场2F4.5自由分割2.6100%培训班餐饮娱乐城3F32.2100%主题诉求广告语住宅尊贵稀缺优质品牌尊贵质地浑然天成商业稀缺地段优异繁华中心盐城商业新高度项目简述项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。由于地理位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的主要因素。市场状况分析中茵·海华广场(a)总建面16万㎡商业12万㎡住137市场状况分析永基·时代旺角(b)总建面3万/㎡商业3万/㎡住宅0包租回报8%（2-3楼）开盘时间2007.04项目现状准现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F1.240—502.696%休闲餐厅服饰2F1100—200自由分割0.885%百货公司（统一经营）3F0.80.6主题诉求广告语商业品牌商家进驻带租约销售大品牌成就大财富抢占城能财富的第一桶金项目简述项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为2.6万元/㎡，大庆路沿线的一层售价为2.3万元/㎡。目前的也是处于一个销售收尾阶段。项目通过引进有品牌的商家，来提升自身的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。市场状况分析永基·时代旺角(b)总建面3万/㎡商业3万/㎡住138市场状况分析中天时尚米兰广场（c）总建面6万㎡商业2.38万㎡住宅3.62万㎡包租回报9%开盘日期2007.04项目现状准现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F1.77—401.7-1.965%百姓精品购物2F0.68自由分割0.9-1.148%SOHO办公咖啡茶楼餐饮主题诉求广告语商业低投入高回报老百姓买得起的商铺项目简述项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居民。所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。市场状况分析中天时尚米兰广场（c）总建面6万㎡商业2.38万139市场状况分析缤纷亚洲（d）总建面6.8万㎡商业6.8万㎡住宅0万㎡包租回报7%开盘日期2006.04项目现状现房总面积(万㎡)主力面积(㎡)价格（万元/㎡）销售率业态1F2.8自由分割0.778%书成文化礼品2F20.665%KTV旅店主题商业3F20.430%主题诉求广告语商业品牌的商业运作团队稳定的收益吃喝玩乐新天地项目简述项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。项目主要是靠市政府的辐射，尽力打造城南的商业中心市场状况分析缤纷亚洲（d）总建面6.8万㎡商业6.8万㎡住宅140市场状况分析销售价格：首层18,000-26,000元/㎡，二层7,000－8,000元/㎡之间所属商圈楼盘销售单价亭湖区中茵－海华广场底层30,000元/㎡尚城国际底层26,800元/㎡嘉元广场底层26,800元/㎡，二层8,000元/㎡鑫祥苑18,000元/㎡（一、二层联体）盐都新区娱乐花园底层：10,800元/㎡缤纷亚洲底层：26,000元/㎡以上阳光世纪城底层：14,000元/㎡以上中庚花园底层13,000元/㎡，2层6,000元/㎡，以上每层递减100元/㎡商业物业价格分析租金水平:首层最高3元/㎡/天，大多为1.0-1.5元/㎡/天；二层以上为1-0.5元/㎡/天市场状况分析销售价格：首层18,000-26,000元/㎡141市场状况分析购物广场餐饮文化娱乐家居家具数码电器皮具服饰主题商业装饰材料汽件汽配百货其他中茵·海华广场★★★★★★★永基·时代旺角★★★商务休闲中天时尚米兰广场★★★产权商铺国飞·尚城★★★★★酒店式公寓缤纷亚洲★★★★★/新高力国际装饰城★/富安百货★★假日酒店百易居★★/易初莲花★★★/高力汽配城★★/仁和都市广场★★★★住宅、写字楼科俐文国际酒店产权式酒店市场状况分析购物餐饮文化家居数码皮具主题装饰汽件百货其他中茵142

租金水平(元/m2/天)对应销售价格(元/m2)零售百货11.4(底层散铺)49,248超市0.6-0.83,780专业市场3.0-5.014,400专卖店5.0-10.032,400餐饮高档2.4613,284中高档1.9710,638中档1.487,992休闲娱乐高档2.5813,932中高档2.0611,124中档1.558,370

租金（元/m2

/天）1F11.42F5.73F3.44F2.35F2.3百货商场各楼层租金：各商业业态租金与售价水平对照市场状况分析租金水平(元/m2/天)对应销售价格(元/m2)零售百货1143市场状况分析盐城商业地产小结：产品：盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。价格：目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为2.6—3.0万元/㎡，租金以150㎡计算一年为30万元。市场：总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。市场状况分析盐城商业地产小结：144市场消费分析市场分析市场消费分析市场分析145市区居民消费偏好特征分析性别特征年龄特征教育程度家庭月收入市区居民消费偏好特征分析性别特征年龄特征教育程度家庭月收入146市区居民消费偏好特征分析外出消费交通工具月均消费支出单位：人消费结构总体消费特征助动车与公交车是盐城市民外出消费的主要交通工具,分别占总样本量的23.8%与41.7%;月消费支出基本上呈正态分布,以501-1000元居多;从消费结构来看,购物：餐饮：休闲娱乐≈4：3：3;盐城居民消费结构不断优化升级,实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。

市区居民消费偏好特征分析外出消费交通工具月均消费支出单位：人147消费者日常消费习惯消费需求分析消费目的性强，以购物为主，平均单次消费在200元以下,月消费500元以上的多消费者日常消费习惯消费需求分析消费目的性强，以购物为主，平均148消费者对盐城目前商业的满意程度消费需求分析集餐饮、娱乐、购物为一体的商业形态最受消费者欢迎。消费者对盐城目前商业的满意程度消费需求分析集餐饮、娱乐、购物149消费需求分析消费意愿地方特色美食广场是被消费者普遍接受的商业业态首选,约占意愿样本总量(355份)的50.4%;同时,大型超市、百货商场、专卖店也是消费者偏好商业内容,选择比例分别为45.6%,44.2