2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全及答案【精选题】

2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全及答案【精选题】第一部分单选题(50题)1、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体化为销售期和运营期

D.经营期可以准确预测答案

【答案】：D

2、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。

A.收益递增递减原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.适合原理

【答案】：B

3、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.快速变现价值

D.投资价值

【答案】：C

4、提出“四气五昧”药性理论是

A.《难经》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《伤寒杂病论》

【答案】：C

5、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

【答案】：A

6、关于假设开发法的说法，错误的是（）。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值

D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

【答案】：D

7、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【答案】：B

8、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

A.类似房地产的客观

B.类似房地产的实际

C.类似房地产的最高

D.类似房地产的最低

【答案】：A

9、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。

A.研究价值

B.保存价值

C.重大经济价值

D.历史价值

【答案】：D

10、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】：C

11、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。

A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2

B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2

C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2

D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

【答案】：D

12、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：C

13、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任选其一

【答案】：B

14、胃热的形成原因为

A.邪热犯胃

B.嗜食辛辣

C.肝胆之火，横逆犯胃

D.以上均是

【答案】：D

15、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。

A.协议方式

B.招标方式

C.拍卖方式

D.政府定价

【答案】：A

16、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40万元

D.30万元

【答案】：C

17、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】：B

18、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

A.混合收益的房地产

B.出租的房地产

C.自用或空置的房地产

D.自营的房地产

【答案】：B

19、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是()。

A.50%

B.65%

C.60%

D.154%

【答案】：B

20、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

21、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。

A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中

B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动

C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化

D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化

【答案】：B

22、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

C.房地产量大面广，其他资产相对较少

D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等

【答案】：D

23、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.马铃薯

【答案】：C

24、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004

【答案】：C

25、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

26、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受其他房地产权利的限制情况

C.受房地产权利以外因素的限制

D.额外的利益或好处

【答案】：C

27、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A.价值时点

B.收集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映

【答案】：D

28、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。

A.65.4

B.81.8

C.87.2

D.109.0

【答案】：A

29、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于

A.缓则治本

B.急则治标

C.标本兼治

D.未病先防

【答案】：A

30、商品经济是

A.以自给自足为特征的经济形式

B.为他人而生产的经济形式

C.直接以交换为目的的经济形式

D.存在于一切社会的经济形式

【答案】：C

31、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。

A.制订估价作业方案

B.实地查勘估价对象

C.确定估价结果

D.撰写估价报告

【答案】：A

32、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】：A

33、下列关于湿邪的说法不正确的是

A.湿性类水，故为阴邪

B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著

C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性

D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】：C

34、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

【答案】：B

35、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之

【答案】：B

36、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常

A.小肠泌别清浊

B.肺的宣发

C.脾胃运化

D.肾的蒸化

【答案】：B

37、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

【答案】：C

38、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费

【答案】：D

39、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

【答案】：A

40、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定

【答案】：A

41、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。

A.平均报酬率

B.利润率

C.回报率

D.报酬率

【答案】：A

42、心开窍于舌的主要机理是

A.手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候

【答案】：A

43、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】：A

44、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。

A.简单算术平均数

B.加权算术平均数

C.众数

D.中位数

【答案】：C

45、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82

【答案】：B

46、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

【答案】：A

47、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%

【答案】：B

48、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13

【答案】：A

49、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的

A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分

B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”

C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法

D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外

【答案】：D

50、房地产作价入股估价应当采用（）标准。

A.谨慎价值

B.投资价值

C.市场价值

D.快速变现价值

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是()。

A.市场力量决定的

B.以房地产估价师意志为转移的

C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来

D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果E房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值

【答案】：ACD

2、以下属于非正常交易的情况有（）。

A.相邻房地产的合并交易

B.建设用地使用权出让拍卖

C.被迫购买的交易

D.房地产涉案拍卖

E.卖方负担补交土地使用权出让金

【答案】：ACD

3、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】：ABC

4、下列哪种房地产最适用成本法估价()。

A.学校

B.公园

C.商场

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

5、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）

A.假山

B.围墙

C.水池

D.戏台

E.树木

【答案】：ABC

6、下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。

A.房地产开发用地

B.学校

C.在建工程

D.别墅

E.特殊厂房

【答案】：BC

7、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C.同类房地产交易、成本、收益等资料

D.反映估价对象状况的资料

E.本地区各种类型房地产的价格变化资料

【答案】：ABCD

8、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。

A.走访房地产交易当事人

B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员

C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料

D.根据分析和经验得出客观资料

E.同行之间相互提供

【答案】：ABC

9、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【答案】：AB

10、房地产的独一无二特性导致了（）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大

【答案】：ABCD

11、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。

A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策

B.一套统一.严谨及健全的房地产法规

C.一个较多公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库

【答案】：CD

12、采用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A.统一面积大小

B.统一计价单位

C.统一币种和货币单位

D.统一面积或体积内涵和计量单位

E.统一付款方式

【答案】：BCD

13、下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。

A.征收补偿估价

B.在建工程估价

C.出让地块估价

D.改变用途房地产估价

E.房屋抵押估价

【答案】：BCD

14、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用

B.投资利息

C.开发利润

D.销售税费

E.后续的开发成本

【答案】：BC

15、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

16、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A.开发期＋经营期

B.开发期＋运营期

C.开发期＋经营期－前期－建造期

D.开发期＋运营期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋经营期

【答案】：AB

17、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格

【答案】：BD

18、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【答案】：AB

19、【2013年真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

【答案】：ABD

20、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

21、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。

A.土地所有权

B.依法承包的荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房

【答案】：AC

22、关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。

A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命

B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命

C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命

D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命

E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命

【答案】：A

23、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

24、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】：AB

25、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

26、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。

A.住宅房屋征收分户估价报告

B.单套住宅抵押估价报告

C.为房地产开发商投资价值评估

D.企业破产评估

E.企业厂房、办公楼抵押评估

【答案】：AB

27、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。

A.土地补偿费与安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

【答案】：ABD

28、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

【答案】：ABC

29、关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。

A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命

B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命

C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命

D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命

E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命

【答案】：A

30、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

【答案】：CD

31、房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事（）。

A.房地产价值分配业务

B.房地产价值减损评估业务

C.房地产价值提升评估业务

D.房地产代售业务

E.房地产咨询业务

【答案】：ABC

32、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产转让估价

D.房地产火灾保险估价

E.房地产司法拍卖估价

【答案】：ACD

33、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。

A.租赁权限制情况

B.交易税费负担转嫁情况

C.已抵押担保债权情况

D.地役权设立情况

E.利用方式限制情况

【答案】：ACD

34、运用比较法进行估价的步骤包括（）。

A.收集大量交易实例

B.对选取的可比实例进行比较

C.选取一定数量的可比实例

D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整

E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格

【答案】：ACD

35、亚当·斯密将房租区分为（）。

A.建筑物租

B.绝对地租

C.地皮租

D.垄断地租

E.级差地租

【答案】：AC

36、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。

A.土地补偿费和安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

【答案】：ABD

37、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。

A.税收政策

B.城市规划调整

C.环境状况

D.城市基础设施状况

E.汇率

【答案】：CD

38、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

39、不得抵押的房地产范围包括（）。

A.私人诊所

B.公共福利事业的房地产

C.依法公告列入征收范围的房地产

D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产

E.空置2年的房地产

【答案】：BCD

40、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。

A.价值是内在的.客观的和相对稳定的

B.房地产的价值是房地产真实所值

C.房地产的价格围绕其价值上下波动

D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

【答案】：ABCD

41、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】：CD

42、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。

A.整体资产中的房地产

B.已灭失的房地产

C.未来状况下的房地产

D.“干净”的房地产

E.共有的房地产

【答案】：ABC

43、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。

A.估价报告

B.估价委托书

C.估价中的不同意见记录

D.外部专业帮助和的专业意见

E.内部专业帮助和专业意见

【答案】：ABCD

44、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。

A.意外破坏的损毁

B.市场供给的过量

C.建筑设计的缺陷

D.人们消费观念的改变

E.周围环境条件恶化

【答案】：CD

45、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

46、关于重新购建价格的说法，正确的有（）

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

47、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

48、下列关于实地查勘的说法中，不正确的有()。

A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名

D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实

【答案】：AC

49、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

50、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用()。

A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E可以为日后的估价提供参考

【答案】：ABD

第三部分大题(50题)1、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

2、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

3、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

4、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

5、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

6、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

7、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

8、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

9、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

10、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

11、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

12、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

13、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

14、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

15、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

16、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

17、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

18、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

19、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

20、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

21、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

22、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

23、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

24、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

25、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

26、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

27、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

28、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

29、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

30、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

31、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

32、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

33、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

34、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1