资产评估工作底稿课件1

资产评估工作底稿1陈锦棋

资产评估工作底稿1陈锦棋1一、工作底稿总体框架2一、工作底稿总体框架223程序性准则工作底稿推荐格式及说明管理类工作底稿操作类工作底稿成本法工作底稿收益法工作底稿市场法工作底稿评估准则（基本准则）职业道德（基本准则）工作底稿准则评估程序准则业务约定书准则评估报告准则3程序性准则工作底稿推荐格式及说明管理类工作底稿操作类工作底34二、工作底稿常见问题分析

1、工作底稿的内容难以反映已履行的程序；2、编制的底稿所涉及的评估范围不完整、记录不全面；3、评估过程的轨迹不清晰；4、工作底稿未经必要的审核；5、工作底稿的内容与报告的内容不一致等问题。4二、工作底稿常见问题分析1、工作底稿的内容难以反映45如行业检查中发现的问题：A项目问题1、在建工程部分未附相关工作底稿，在评估说明中也未单独说明。评估结果汇总表中在建工程账面原值179.08万元，评估减值66.24万元，减值率64％，未进一步说明原因。2、工作底稿中流动资产、流动负债、无形资产项目未附评估人员资产清查底稿。3、现金、银行存款底稿中未见银行对帐单、现金盘点表、银行询证函等资料。5如行业检查中发现的问题：5

4、应收账款项目没有询证函回函及替代程序。5、存货部分在报告中叙述采用市价法评估，未见相关工作底稿；未附存货基准日盘点表。6、长、短期借款未附银行询证函。64、应收账款项目没有询证函回函及替代程序。6677、土地的评估部分在评估说明中未进行阐述，底稿中未附反映与评估结果相关联的确定评估价值的评估过程。评估结果汇总表中显示土地账面原值167.83万元，评估减值90.75万元，减值率54.1％，未说明原因。土地证面积与土地委估面积不一致，相差1972.5平米，未进行说明。8、机器设备部分在报告中叙述采用市价法评估，无相关工作底稿，评估说明中表述采用重置成本法评估，前后表述不一致。9、企业整体资产评估未作收益现值法验证部分的说明。77、土地的评估部分在评估说明中未进行阐述，底稿中未附反映与710、评估报告中未附企业基准日会计报表复印件。11、评估报告中对委托方简介中应详细介绍委托方股权构成情况以确定其关联方。12、评估报告中未附被评估企业破产清算的批准文件。13、评估报告中叙述存货、机器设备、土地使用权采用现行市价法进行评估，但未阐述现行市价法的过程及应用。810、评估报告中未附企业基准日会计报表复印件。889B项目问题：1、被评估企业的信息资料不全，如历史沿革、现状和发展前景，行业发展状况、前景，历史财务资料等；2、缺少对收益法、市场法和成本法三种基本评估方法适用性的分析；3、评估工作底稿的分类不够条理；4、评估说明不够完善；5、留底报告未盖章；6、现场勘察记录不完整，房屋建筑物缺少建筑面积，机器设备缺少型号、生产厂家、主要技术参数等基础信息；7、银行对账单不全、不适用；9B项目问题：9108、未说明应收账款和预收账款调整的依据；9、产成品的评估方法不恰当，应当采用销售收入减去销售费用和销售税金来确定评估值；10、缺少房屋建筑物的评估方法和评估过程；11、缺少设备的评估方法，没有考虑设备的运杂费、安装调试费、大型设备资金成本；12、缺少有关法律权属的证明资料，如房产证或有关权属说明；13、有关报废拆除的固定资产需要资产占有方出具书面意见14、委托方承诺函缺少法定代表人签字；15、有关经济行为文件存在瑕疵（董事会决议缺少签字、盖章）；108、未说明应收账款和预收账款调整的依据；101116、缺少三级复核的纪录；17、缺少有关价值类型的定义；18、缺少对评估方法选择的分析；19、对评估方法的说明不够充分；缺少对评估结论的分析；20、评估明细表缺项，如缺少建筑物的建成时间、面积，机器设备型号、生产单位、数量；21、缺少有关法律权属的说明。1116、缺少三级复核的纪录；1112三、工作底稿主要内容工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的,反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。（一）工作底稿含义12三、工作底稿主要内容工作底稿，是指注册资产评估师执行评估1213工作底稿的定义包含三方面的内容：1、工作底稿是注册资产评估师在执行评估业务过程中形成的工作记录和相关资料。主要针对目前一些评估机构存在事后补写底稿的现象。2、工作底稿是反映评估程序实施情况的工作记录和相关资料。通过工作底稿，可以反映评估机构是否执行了有关准则规定的必要程序。3、工作底稿是支持评估结论的工作记录和相关资料。13工作底稿的定义包含三方面的内容：1314

工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持评估结论。（二）工作底稿编制的核心14工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持评估结论。（1415

工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。（三）工作底稿的真实性和繁简程度1、工作底稿首先应当真实完整地反映评估全过程。2、工作底稿必须重点突出，工作底稿应当真实完整，并不排斥非重点资产的现场调查、评定估算可以简略。3、工作底稿记录要求清晰。4、工作底稿要求结论明确。15工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注1516工作底稿可以是纸质文档、电子文档或其它介质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子文档或其它介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。（四）工作底稿的表达形式16工作底稿可以是纸质文档、电子文档或其它介质形式的文1617工作底稿的形式可以以纸质、电子或其它介质形式存在。通常，工作底稿记录在纸张上，易于记录、保存方便、便于查阅，适用面广。工作底稿可以是电子文档，电子文档或其它介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。其它介质形式指的是录像、照片等形式。17工作底稿的形式可以以纸质、电子或其它介质形式存在。1718

工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。1、管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为计划、安排、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。2、操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。（五）工作底稿的分类18工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。（五）1819管理类工作底稿通常包括以下基本内容:（1）评估业务基本事项的记录；（2）业务约定书；（3）评估计划；（4）评估过程中重大问题处理记录；（5）评估报告的审核记录。（六）管理类工作底稿的内容19管理类工作底稿通常包括以下基本内容:（六）管理类工1920管理类工作底稿的具体内容包括：（一）评估业务基本事项：1、评估业务中所涉及到的基本事项2、评估项目风险评价3、委托方及相关当事方所提供的主要资料清单4、聘请专家（专业人员）的主要情况5、委托方、相关当事方等外部机构提供的与评估活动相关的工作底稿6、注册资产评估师在评估中形成的其他管理类工作底稿20管理类工作底稿的具体内容包括：（一）评估业务基本事项：2021管理类工作底稿的具体内容包括：（二）业务约定书；（三）评估计划；（四）评估过程中重大问题处理记录；（五）评估报告的审核记录1、三级审核情况2、委托方的反馈意见和管理部门评审意见3、评估报告送达情况21管理类工作底稿的具体内容包括：（二）业务约定书；2122管理类工作底稿推荐格式目录22管理类工作底稿推荐格式目录2223

操作类工作底稿内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料1、委托方提供的资产评估申报资料；2、现场勘查记录；3、函证记录；4、主要或重要资产的权属证明材料;5、与评估相关的财务、审计等资料。（七）操作类工作底稿的内容23操作类工作底稿内容因评估目的、评估对象和评估方法等不2324（二）收集的评估资料1、市场调查及数据分析资料；2、相关的历史和预测资料；3、询价记录；4、其他专家鉴定及专业人士报告；5、委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺。24（二）收集的评估资料2425（三）评定估算过程记录1、重要参数的选取和形成过程记录；2、价值分析、计算、判断过程记录；3、评估结论形成过程记录。操作类工作底稿大都产生在资产清查、评定估算阶段。25（三）评定估算过程记录2526操作类工作底稿成本法推荐格式目录：26操作类工作底稿成本法推荐格式目录：2627操作类工作底稿成本法推荐格式目录：27操作类工作底稿成本法推荐格式目录：2728.............2829操作类工作底稿成本法推荐格式目录：29操作类工作底稿成本法推荐格式目录：2930操作类工作底稿成本法推荐格式目录：30操作类工作底稿成本法推荐格式目录：30

资产评估工作底稿31陈锦棋

资产评估工作底稿1陈锦棋31一、工作底稿总体框架32一、工作底稿总体框架23233程序性准则工作底稿推荐格式及说明管理类工作底稿操作类工作底稿成本法工作底稿收益法工作底稿市场法工作底稿评估准则（基本准则）职业道德（基本准则）工作底稿准则评估程序准则业务约定书准则评估报告准则3程序性准则工作底稿推荐格式及说明管理类工作底稿操作类工作底3334二、工作底稿常见问题分析

1、工作底稿的内容难以反映已履行的程序；2、编制的底稿所涉及的评估范围不完整、记录不全面；3、评估过程的轨迹不清晰；4、工作底稿未经必要的审核；5、工作底稿的内容与报告的内容不一致等问题。4二、工作底稿常见问题分析1、工作底稿的内容难以反映3435如行业检查中发现的问题：A项目问题1、在建工程部分未附相关工作底稿，在评估说明中也未单独说明。评估结果汇总表中在建工程账面原值179.08万元，评估减值66.24万元，减值率64％，未进一步说明原因。2、工作底稿中流动资产、流动负债、无形资产项目未附评估人员资产清查底稿。3、现金、银行存款底稿中未见银行对帐单、现金盘点表、银行询证函等资料。5如行业检查中发现的问题：35

4、应收账款项目没有询证函回函及替代程序。5、存货部分在报告中叙述采用市价法评估，未见相关工作底稿；未附存货基准日盘点表。6、长、短期借款未附银行询证函。364、应收账款项目没有询证函回函及替代程序。636377、土地的评估部分在评估说明中未进行阐述，底稿中未附反映与评估结果相关联的确定评估价值的评估过程。评估结果汇总表中显示土地账面原值167.83万元，评估减值90.75万元，减值率54.1％，未说明原因。土地证面积与土地委估面积不一致，相差1972.5平米，未进行说明。8、机器设备部分在报告中叙述采用市价法评估，无相关工作底稿，评估说明中表述采用重置成本法评估，前后表述不一致。9、企业整体资产评估未作收益现值法验证部分的说明。77、土地的评估部分在评估说明中未进行阐述，底稿中未附反映与3710、评估报告中未附企业基准日会计报表复印件。11、评估报告中对委托方简介中应详细介绍委托方股权构成情况以确定其关联方。12、评估报告中未附被评估企业破产清算的批准文件。13、评估报告中叙述存货、机器设备、土地使用权采用现行市价法进行评估，但未阐述现行市价法的过程及应用。3810、评估报告中未附企业基准日会计报表复印件。83839B项目问题：1、被评估企业的信息资料不全，如历史沿革、现状和发展前景，行业发展状况、前景，历史财务资料等；2、缺少对收益法、市场法和成本法三种基本评估方法适用性的分析；3、评估工作底稿的分类不够条理；4、评估说明不够完善；5、留底报告未盖章；6、现场勘察记录不完整，房屋建筑物缺少建筑面积，机器设备缺少型号、生产厂家、主要技术参数等基础信息；7、银行对账单不全、不适用；9B项目问题：39408、未说明应收账款和预收账款调整的依据；9、产成品的评估方法不恰当，应当采用销售收入减去销售费用和销售税金来确定评估值；10、缺少房屋建筑物的评估方法和评估过程；11、缺少设备的评估方法，没有考虑设备的运杂费、安装调试费、大型设备资金成本；12、缺少有关法律权属的证明资料，如房产证或有关权属说明；13、有关报废拆除的固定资产需要资产占有方出具书面意见14、委托方承诺函缺少法定代表人签字；15、有关经济行为文件存在瑕疵（董事会决议缺少签字、盖章）；108、未说明应收账款和预收账款调整的依据；404116、缺少三级复核的纪录；17、缺少有关价值类型的定义；18、缺少对评估方法选择的分析；19、对评估方法的说明不够充分；缺少对评估结论的分析；20、评估明细表缺项，如缺少建筑物的建成时间、面积，机器设备型号、生产单位、数量；21、缺少有关法律权属的说明。1116、缺少三级复核的纪录；4142三、工作底稿主要内容工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的,反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。（一）工作底稿含义12三、工作底稿主要内容工作底稿，是指注册资产评估师执行评估4243工作底稿的定义包含三方面的内容：1、工作底稿是注册资产评估师在执行评估业务过程中形成的工作记录和相关资料。主要针对目前一些评估机构存在事后补写底稿的现象。2、工作底稿是反映评估程序实施情况的工作记录和相关资料。通过工作底稿，可以反映评估机构是否执行了有关准则规定的必要程序。3、工作底稿是支持评估结论的工作记录和相关资料。13工作底稿的定义包含三方面的内容：4344

工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持评估结论。（二）工作底稿编制的核心14工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持评估结论。（4445

工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。（三）工作底稿的真实性和繁简程度1、工作底稿首先应当真实完整地反映评估全过程。2、工作底稿必须重点突出，工作底稿应当真实完整，并不排斥非重点资产的现场调查、评定估算可以简略。3、工作底稿记录要求清晰。4、工作底稿要求结论明确。15工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注4546工作底稿可以是纸质文档、电子文档或其它介质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子文档或其它介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。（四）工作底稿的表达形式16工作底稿可以是纸质文档、电子文档或其它介质形式的文4647工作底稿的形式可以以纸质、电子或其它介质形式存在。通常，工作底稿记录在纸张上，易于记录、保存方便、便于查阅，适用面广。工作底稿可以是电子文档，电子文档或其它介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。其它介质形式指的是录像、照片等形式。17工作底稿的形式可以以纸质、电子或其它介质形式存在。4748

工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。1、管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程中，为计划、安排、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。2、操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。（五）工作底稿的分类18工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。（五）4849管理类工作底稿通常包括以下基本内容:（1）评估业务基本事项的记录；（2）业务约定书；（3）评估计划；（4）评估过程中重大问题处理记录；（5）评估报告的审核记录。（六）管理类工作底稿的内容19管理类工作底稿通常包括以下基本内容:（六）管理类工4950管理类工作底稿的具体内容包括：（一）评估业务基本事项：1、评估业务中所涉及到的基本事项2、评估项目风险评价3、委托方及相关当事方所提供的主要资料清单4、聘请专家（专业人员）的主要情况5、委托方、相关当事方等外部机构提供的与评估活动相关的工作底稿6、注册资产评估师在评估中形成的其他管理类工作底稿20管理类工作底稿的具体内容包括：（一）评估业务基本事项：5051管理类工作底稿的具体内容包括：（二）业务约定书；（三）评估计划；（四）评估过程中重大问题处理