平原项目销售推广计划60p-课件

平原项目销售推广计划平原项目销售推广计划1第三部分开盘前筹备工作第一部分营销推广计划第二部分销售策略第四部分项目销售组织CONTENTS目录第三部分开盘前筹备工作第一部分营销推广计划第二部分2

第一部分营销推广计划第一部分营销推广计划3概况项目地块紧邻千佛塔路，距离贯穿平原东西的平安大街500米左右。本案概况项目地块紧邻千佛塔路，距离贯穿平原东西的平安大街500米4项目用地评价项目地块内以原住居民为主，环境不十分理想；项目整体地块较小，但地块规整度较高；不存在拆迁问题；没有高压线或轨道交通等外在影响因素；项目周边企事业单位较多，当地的小型企业基地就位于项目南侧。项目用地评价项目地块内以原住居民为主，环境不十分理想；5项目SWOT分析：S优势（Strength）W劣势（Weakness）S1地块规整度较高S2交通优势，紧邻进入县城的千佛塔路和贯穿平原东西的平安大街S3自身带有一定体量商业S4营销模式及管理体系超前(可以做到的）S5产品设计合理S6项目周边企事业单位较多W1地块体量较小W2缺乏园林景观W3地块位置较为偏僻W4开发商本地知名度低O机会（Opportunity）T威胁（Threat）O1平原房地产发展正处于初级阶段O2区域内竞争项目较少O3区域市场缺乏高品质楼盘T1区域内明星楼盘对本案的影响T2住宅市场竞争正逐步加剧T32019年房地产政策项目SWOT分析：S优势（Strength）W劣势（Weak6定位策略本项目地块不大，而且地块位置处于平原西南，我司在经过对项目的深入了解及对县城房地产市场的分析后，认为：本案追求的方向因是：高品质、高素质、高阶层因此，本案的定位策略，我司主力从这三方面出发展开研究。定位策略本项目地块不大，而且地块位置处于平原西南，我司在经过7项目定位项目案名：华府世家项目核心推广语：华贵精英府邸洋房项目定位项目案名：华府世家8阶段性营销时间节点概要阶段性营销时间节点概要97月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月入市预热，外部形象二期开盘，梳理卖点内部认购客户细分、迅速清盘视觉触点舆论触点前期蓄势卖点重新梳理确保二次开盘成功服务触点热销保障盛大开盘、火热强销打造品质，持续热销产品触点开盘引爆7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月10媒体市场预热期（2019.7-2019.9）户外事件网络：项目网站、当地房地产信息网短信：发送项目相关信息DM投放路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板价格测试物料DM、户型图、手提袋、纸杯等销售物料、合同文本、销售人员培训资料前期市场预热媒体市场预热期（2019.7-2019.9）户11媒体公开亮相期（2019.10-2019.11）户外事件网络：项目网站、房地产信息网报纸：当地报媒密集投放（今时讯）短信：开盘前半个月针对区域、人群密集投放DM投放电视字幕：项目相关信息产品说明会：测试价格，推出产品内部认购路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板媒体公开亮相期（2019.10-2019.11）户12媒体开盘强销期（2019.12-2019.2）户外网络：项目网站、房地产信息网口碑：依靠品牌支持者口碑传播短信：发布开盘盛大信息DM：集中投放电视字幕：项目相关信息开盘强销事件开盘仪式：盛大开盘，引爆全城路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板媒体开盘强销期（2019.12-2019.2）户13媒体公开亮相期（2019.3-2019.4）户外网络：项目网站、房地产信息网电视字幕持续播放DM：阶段性投放物料销售道具补充客户礼品一期持销路牌：项目周边、主干道路口选择性投放公路：德州至平原主要道路工地围板媒体公开亮相期（2019.3-2019.4）户14媒体公开亮相期（2019.5-2019.7）户外事件销售道具补充客户礼品二期开盘网络：项目网站、房地产信息网口碑：依靠品牌支持者口碑传播短信：发布开盘盛大信息DM：集中投放电视字幕：项目相关信息物料二期开盘活动配合客户答谢会路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板媒体公开亮相期（2019.5-2019.7）户15媒体公开亮相期（2019.8-2019.10）户外物料销售道具补充客户礼品二期持销路牌：项目周边、主干道工地围板网络：项目网站、房地产信息网电视字幕持续播放口碑传播DM：阶段性投放媒体公开亮相期（2019.8-2019.10）户16媒体公开亮相期（2019.11-2019.12）户外网络：项目网站、房地产信息网口碑传播物料销售道具补充项目清盘路牌：项目周边、主干道路口工地围板媒体公开亮相期（2019.11-2019.12）户17营销推广策略：高密度、全通路的媒体投放，保证项目曝光率占领平原重要干道及德州进入平原主要道路路口创新的硬广发布形式全程高密度派单全程选择性投放短信系列新闻炒作式的媒体跟踪关键节点的事件炒作营销推广策略：18推广实施细则纲要：通路的选择与运用（户外、派单、网络、报广、短信）系列新闻报道销售道具构成现场包装（工地包装、看房通道包装）项目交通指引牌开盘活动推广实施细则纲要：19通路的选择与运用：户外路牌——占领德州进入平原市主要干道派单广告——密集投放在项目周边企事业单位及平原主要商业区网络广告——制作项目网站，并在当地主要地产信息网发布项目相关信息杂志广告——在“今时讯”上刊登项目信息及主要卖点短信投放——以定点及拦截形式大量覆盖（具体通路实施方案后续提供）通路的选择与运用：（具体通路实施方案后续提供）20本案预计总销售金额2.5亿元，推广预算约200万元。售楼处租金及包装费用未计入推广费用推广预算媒体名称数额（万元）比例户外（含看板、单立柱、交通导视牌及旗帜等）6532.00%沙盘52.5%活动3020%网络（项目自身网站建设，及主要地产信息网发布）107%DM单105%平面（报纸、杂志）157.5%短信84.8%销售资料2515%广告设计104.8%其他机动费用（礼品、销售资料补充印刷等）2010%合计198100.00%本案预计总销售金额2.5亿元，推广预算约200万元。售楼处21

第二部分销售策略第二部分销售策略22低开高走，小步快跑；总体价格策略：低开高走，小步快跑；总体价格策略：23考虑因素：本项目整体体量较小，开发的时间跨度比较短，很难在短时间内形成规模效应，一旦因价格激进，则极易造成不可逆转的市场抗性；且目前整体市场对价格极为敏感，必须谨慎入市；所以我司建议项目整体销售策略采用前期低价入市，引爆市场，后期小步快跑，价格拉升，打造品质。从项目的持续销售与项目品牌的成长角度来说，初期高价入世会对后期的价格上涨产生极大的抗性。考虑因素：24定价原则：由于平原县城较小，县城内产品类型较少，且房地产市场正处于初级阶段，顾我司选择了同在近期推向市场的3个项目进行了市场加权比较法作为定价原则。定价原则：由于平原县城较小，县城内产品类型较少，且房25一期价格：我们选择观源、丽水豪庭、帝景城三个项目作为参数计算项目一期价格。项目名称本案观源丽水豪庭帝景城项目所占比例403030参考权重PXPAPBPC均价380039003880区位147888平原西外环外平原西外环内琵琶湖旁平安西大街北侧一期价格：项目名称本案观源丽水豪庭帝景城项目所占比例403026升值潜力87889紧邻西外环西外环内侧紧邻平安西大街紧邻琵琶湖及商业核心区交通76677紧邻西外环紧邻西外环紧邻平安西大街紧邻琵琶湖及商业核心区周边配套86888周边生活配套有待改善周边生活配套齐全周边配套较为齐全周边配套较为齐全升值潜力87889紧邻西外环西外环内侧紧邻平安西大街27周边环境107888一般较好较好较好景观1210101011景观较好景观较好景观较好景观良好周边环境107888一般较好较好较好景观121010101128小区物业87777物业公司待定一般一般一般物业管理96687物业公司待定一般口碑较好一般发展商品牌75776地区认知度不高本地开发商开发商实力较强有一定知名度小区物业87777物业公司待定一般一般一般物业管理9668729工程进度73676工程进度落后其他竞争项目已尽封顶已是现房已尽封顶宣传包装86555先进的开发理念，先进的推广模式，一线城市引进的广告公司，良好良好一般合计10076807973权重系数6.356.976．566.12工程进度73676工程进度落后其他竞争项目已尽封顶已是现房已30权重系数得分=权重得分X权重项所占比列武清盛世华府项目一期参考均价=∑（各个参考物业均价pi÷权重系数得分X项目所占比列相加

）X本项目权重系数得分按以上公式计算，本案一期参考均价为：3787元/平方米再加上智地公司的专业操作，项目整体均价可再拉升5%，即3976元/平方米我们建议项目整体均价4000元/平米首批开盘价3780元/平米第二批3900元/平米第三批4100元/平米权重系数得分=权重得分X权重项所占比列31项目一期销售控制方案：楼座编号代表颜色备注1#第二批2#第二批3#第二批4#第一批5#第一批6#第一批7#第三批8#第三批9#第三批项目一期销售控制方案：楼座编号代表颜色备注1#第二批2#第二32项目一期销售控制方案：项目首批入市的东南角三栋板楼适合本案低价入市小步快跑的整体销售策略；第二批导入产品为沿街板楼，可配合后期商业同时发售，有利于商业价值拉升，并能提升项目整体形象；第三批产品带有花园洋房，内部景观也最佳，有利于拉升项目整体价值，拔高项目品质，提升开发商知名度。项目一期销售控制方案：项目首批入市的东南角三栋板楼适合本案低33销售阶段划分：筹备阶段：时间划分2019年7月—2019年9月目的：完成各项销售工具之发包、设计、制作；接待中心完成选址及包装设计工作；销售团队到岗，完成培训考核；确定推广方案细则；确定销售方案细则；完成阶段性市场调研；完成销售准备。销售阶段划分：34市场预热认购阶段：时间划分2019年10月—2019年11月目的：掌握公司既有客户资料；项目正式入市准备，初步形成项目的市场影响力；集中推广，形成客户关注热点；大量积累社会客户和内部关系客户；推出房源，完成意向客户内部认购；平原项目销售推广计划60p-课件35开盘强销阶段：时间划分2019年12月—2019年2月目的：扩大宣传传面，开发潜在客源；项目盛大开盘，完成认购客户换签；延续预热期热潮进入第一阶段强销，回笼资金；通过热销形成市场影响力，占领市场制高点；扩大成交率开盘强销阶段：36持续销售阶段：时间划分2019年3月—2019年5月目的：二期开盘前准备工作；扩大项目影响力及开发商知名度；做好客户维护工作，扩大老带新成果；确保意向客户签约；持续销售阶段：37二期开盘：时间划分2019年5月—2019年8月目的：二期开盘强销；持续扩大宣传传面，开发潜在客源；延续二期强势热销，回笼资金；持续热销，形成市场影响力，扩大成交率二期开盘：38持续销售阶段：时间划分2019年9月—2019年10月目的：持续销售期扩大项目口碑宣传力度；做好客户维护工作，扩大老带新成果；确保意向客户签约。持续销售阶段：39尾盘阶段：时间划分2019年11月—2019年12月目的：困难产品突破；未成交客户细分。尾盘阶段：40

第三部分开盘前筹备工作第三部分开盘前筹备工作41物料准备项目开盘前无论在物料上还是市场调研、营销推广策略、广告设计公司选择等需要大量准备工作，顾我司根据以往项目经验绘制项目甘特图一份，详情请见项目时间排期表。物料准备项目开盘前无论在物料上还是市场调研、营销推广42

第四部分销售组织名称责任人用途楼书地鑫\智地\广告公司鉴于本案的项目定位（精英阶层高尚社区）建议本案设计项目自身楼书，楼书内容将以图片或相片介绍产品优势，文字简洁明了，同时要表达项目应有的档次和形象，楼书既是本案项目情况的写实反映，更是客户投资梦想的美好篇章。折页地鑫\智地\广告公司简易散发资料或直邮资料。单页、DM地鑫\智地\广告公司广泛散播楼盘的信息，塑造项目的品牌形象，促进销售。户型图地鑫\智地\广告公司让客户了解本项目产品，是销售过程中最主要的销售道具纸杯、信纸地鑫\智地\广告公司印有项目LOGO，展示项目形象，便于销售人员现场与客户沟通，增加客户在售楼处停留时间。手提袋地鑫\智地\广告公司手提袋主要是方便来访客户取走资料时用，设计时应配合楼书尺寸，使用耐用环保材料制作，并需印刷精美。礼品地鑫\智地\广告公司礼品主要加深客户对项目的印象，建议可在销售中心或其他促销场合派送展板地鑫\智地\广告公司展现项目形象，将产品的未来形象通过优美画面展现在买家面前项目围挡地鑫\智地\广告公司围墙的功能在于分隔工地和售楼现场，减少现场施工等不利情况对销售的影响。道旗地鑫\智地\广告公司道旗的作用与广告牌、条幅等类似，主要营造地盘附近的销售气氛，范围局限于项目周边，在开盘销售前期时效果更明显。条幅地鑫\智地\广告公司条幅是楼盘宣传工具之一，条幅内容内需有明确的卖楼信息、宣传语，宣传文字力求生动、有吸引力，但是该宣传方式要在项目建设过程中使用，属于中期性价比较高的宣传方式。销售人员名片地鑫\智地\广告公司印有项目LOGO和销售人员个人信息，便于客户与销售人员沟通联系。指引系统地鑫\智地\广告公司为使更多过路人注意本案，同时也为前来看楼的客户作指引之用，应在项目附近的主要路口设指示牌。灯箱地鑫\智地\广告公司作用与广告牌、条幅等类似，主要营造地盘附近的销售气氛，范围局限于项目周边。前期筹备阶段需准备物料第四部分销售组织名称责任人用途楼书地鑫\智地\广43围墙包装销售道具包装运用围墙包装销售道具包装运用44项目形象与宣传道具包装户外推广画面的设计，现场包装，现场销售道具的设计制作必须以高品质、高要求制作；所有涉及推广语言文字要体现出项目高品质感；折页户型单张VIP卡项目形象与宣传道具包装户外推广画面的设计，现场包装，现场销售45

第四部分销售组织楼书DM手提袋条幅名片第四部分销售组织楼书DM手提袋条幅名片46售楼处现场功能分区示意项目背景墙前台沙盘销售经理室建议拆除此隔断，打通整体空间洽谈区具体尺寸以实际测量为准财务室售楼处现场功能分区示意项目背景墙前台沙盘销售经理室建议拆除此47售楼处外部停车建议目前现场门前需开荒除草，清理现场卫生；售楼处外围铺设草皮砖及草坪，做好排水处理及后期维护，以供客户停车使用。售楼处外部停车建议目前现场门前需开荒除草，清理现场卫生；售楼48

第四部分销售组织售楼处内部现状售楼处北部空间；主要放置前台及沙盘。第四部分销售组织售楼处内部现状售楼处北部空间；49售楼处南部空间；主要放置洽谈区、签约室及销售经理室。售楼处南部空间；50售楼处现场包装建议墙面四白落地；灯光明亮，能保证日常接待工作；目前售楼处内部所有展示性图片、销控板等全部拆除，展板、效果图等经重新设计后安装摆放；售楼处内部不少于6盆绿植；售楼处内部保证夏天制冷设备及冬天供暖；项目千佛塔路与平安西大街交汇处设置项目售楼处指引路牌；售楼处入口处设置灯箱一个；售楼处门头需重新设计安装。售楼处现场包装建议墙面四白落地；51售楼处现场所需物料接待前台一个；背景墙（具体尺寸经现场测量后待定）；沙盘一套；绿植不少于6盆；空调暂定3台；保障网络畅通；现场办公用品（详情见现场办公用品物料清单）售楼处现场所需物料接待前台一个；52销售中心销售道具包装运用销售中心销售道具包装运用53售楼处门头设计建议售楼处门头设计建议54

第四部分销售组织第四部分销售组织55销售部署与现场管理方案：销售部署：项目所在地卖场确定为项目体验中心，为项目销售运营的总部，负责本区域和所有外来区域客户（德州客户）的销售接待和客户体验；现场管理方案：（详见现场管理方案）销售部署与现场管理方案：56销售现场岗位编制：销售经理1名销售人员6名销售现场岗位编制：57其他人员岗位编制：项目设运营总监一名，直接管理现场卖场；项目设策划经理一名，协调公司策划部门定期出项目阶段性营销策略，甲方配合现场策划执行一名；其他人员岗位编制：58销售对接：开发商委派一名高管人员负责与项目运营总监直接对接，所有营销策略、营销方案、销售控制方案、价格体系由双方高层直接采用会签制方式执行；现场管理、销售关联问题由项目销售经理以周报形式定期向开发商指定高管提交；现场协调问题由项目销售经理向开发商指定高管汇报，由开发商指定高管协调相关人员解决；策划执行的相关问题由策划经理与甲方配合的策划执行人员完成；销售对接：59

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第一部分营销推广计划第一部分营销推广计划63概况项目地块紧邻千佛塔路，距离贯穿平原东西的平安大街500米左右。本案概况项目地块紧邻千佛塔路，距离贯穿平原东西的平安大街500米64项目用地评价项目地块内以原住居民为主，环境不十分理想；项目整体地块较小，但地块规整度较高；不存在拆迁问题；没有高压线或轨道交通等外在影响因素；项目周边企事业单位较多，当地的小型企业基地就位于项目南侧。项目用地评价项目地块内以原住居民为主，环境不十分理想；65项目SWOT分析：S优势（Strength）W劣势（Weakness）S1地块规整度较高S2交通优势，紧邻进入县城的千佛塔路和贯穿平原东西的平安大街S3自身带有一定体量商业S4营销模式及管理体系超前(可以做到的）S5产品设计合理S6项目周边企事业单位较多W1地块体量较小W2缺乏园林景观W3地块位置较为偏僻W4开发商本地知名度低O机会（Opportunity）T威胁（Threat）O1平原房地产发展正处于初级阶段O2区域内竞争项目较少O3区域市场缺乏高品质楼盘T1区域内明星楼盘对本案的影响T2住宅市场竞争正逐步加剧T32019年房地产政策项目SWOT分析：S优势（Strength）W劣势（Weak66定位策略本项目地块不大，而且地块位置处于平原西南，我司在经过对项目的深入了解及对县城房地产市场的分析后，认为：本案追求的方向因是：高品质、高素质、高阶层因此，本案的定位策略，我司主力从这三方面出发展开研究。定位策略本项目地块不大，而且地块位置处于平原西南，我司在经过67项目定位项目案名：华府世家项目核心推广语：华贵精英府邸洋房项目定位项目案名：华府世家68阶段性营销时间节点概要阶段性营销时间节点概要697月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月入市预热，外部形象二期开盘，梳理卖点内部认购客户细分、迅速清盘视觉触点舆论触点前期蓄势卖点重新梳理确保二次开盘成功服务触点热销保障盛大开盘、火热强销打造品质，持续热销产品触点开盘引爆7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月70媒体市场预热期（2019.7-2019.9）户外事件网络：项目网站、当地房地产信息网短信：发送项目相关信息DM投放路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板价格测试物料DM、户型图、手提袋、纸杯等销售物料、合同文本、销售人员培训资料前期市场预热媒体市场预热期（2019.7-2019.9）户71媒体公开亮相期（2019.10-2019.11）户外事件网络：项目网站、房地产信息网报纸：当地报媒密集投放（今时讯）短信：开盘前半个月针对区域、人群密集投放DM投放电视字幕：项目相关信息产品说明会：测试价格，推出产品内部认购路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板媒体公开亮相期（2019.10-2019.11）户72媒体开盘强销期（2019.12-2019.2）户外网络：项目网站、房地产信息网口碑：依靠品牌支持者口碑传播短信：发布开盘盛大信息DM：集中投放电视字幕：项目相关信息开盘强销事件开盘仪式：盛大开盘，引爆全城路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板媒体开盘强销期（2019.12-2019.2）户73媒体公开亮相期（2019.3-2019.4）户外网络：项目网站、房地产信息网电视字幕持续播放DM：阶段性投放物料销售道具补充客户礼品一期持销路牌：项目周边、主干道路口选择性投放公路：德州至平原主要道路工地围板媒体公开亮相期（2019.3-2019.4）户74媒体公开亮相期（2019.5-2019.7）户外事件销售道具补充客户礼品二期开盘网络：项目网站、房地产信息网口碑：依靠品牌支持者口碑传播短信：发布开盘盛大信息DM：集中投放电视字幕：项目相关信息物料二期开盘活动配合客户答谢会路牌：项目周边、平安大街、平原商业区公路：德州至平原公路两侧（千佛塔路）工地围板媒体公开亮相期（2019.5-2019.7）户75媒体公开亮相期（2019.8-2019.10）户外物料销售道具补充客户礼品二期持销路牌：项目周边、主干道工地围板网络：项目网站、房地产信息网电视字幕持续播放口碑传播DM：阶段性投放媒体公开亮相期（2019.8-2019.10）户76媒体公开亮相期（2019.11-2019.12）户外网络：项目网站、房地产信息网口碑传播物料销售道具补充项目清盘路牌：项目周边、主干道路口工地围板媒体公开亮相期（2019.11-2019.12）户77营销推广策略：高密度、全通路的媒体投放，保证项目曝光率占领平原重要干道及德州进入平原主要道路路口创新的硬广发布形式全程高密度派单全程选择性投放短信系列新闻炒作式的媒体跟踪关键节点的事件炒作营销推广策略：78推广实施细则纲要：通路的选择与运用（户外、派单、网络、报广、短信）系列新闻报道销售道具构成现场包装（工地包装、看房通道包装）项目交通指引牌开盘活动推广实施细则纲要：79通路的选择与运用：户外路牌——占领德州进入平原市主要干道派单广告——密集投放在项目周边企事业单位及平原主要商业区网络广告——制作项目网站，并在当地主要地产信息网发布项目相关信息杂志广告——在“今时讯”上刊登项目信息及主要卖点短信投放——以定点及拦截形式大量覆盖（具体通路实施方案后续提供）通路的选择与运用：（具体通路实施方案后续提供）80本案预计总销售金额2.5亿元，推广预算约200万元。售楼处租金及包装费用未计入推广费用推广预算媒体名称数额（万元）比例户外（含看板、单立柱、交通导视牌及旗帜等）6532.00%沙盘52.5%活动3020%网络（项目自身网站建设，及主要地产信息网发布）107%DM单105%平面（报纸、杂志）157.5%短信84.8%销售资料2515%广告设计104.8%其他机动费用（礼品、销售资料补充印刷等）2010%合计198100.00%本案预计总销售金额2.5亿元，推广预算约200万元。售楼处81

第二部分销售策略第二部分销售策略82低开高走，小步快跑；总体价格策略：低开高走，小步快跑；总体价格策略：83考虑因素：本项目整体体量较小，开发的时间跨度比较短，很难在短时间内形成规模效应，一旦因价格激进，则极易造成不可逆转的市场抗性；且目前整体市场对价格极为敏感，必须谨慎入市；所以我司建议项目整体销售策略采用前期低价入市，引爆市场，后期小步快跑，价格拉升，打造品质。从项目的持续销售与项目品牌的成长角度来说，初期高价入世会对后期的价格上涨产生极大的抗性。考虑因素：84定价原则：由于平原县城较小，县城内产品类型较少，且房地产市场正处于初级阶段，顾我司选择了同在近期推向市场的3个项目进行了市场加权比较法作为定价原则。定价原则：由于平原县城较小，县城内产品类型较少，且房85一期价格：我们选择观源、丽水豪庭、帝景城三个项目作为参数计算项目一期价格。项目名称本案观源丽水豪庭帝景城项目所占比例403030参考权重PXPAPBPC均价380039003880区位147888平原西外环外平原西外环内琵琶湖旁平安西大街北侧一期价格：项目名称本案观源丽水豪庭帝景城项目所占比例403086升值潜力87889紧邻西外环西外环内侧紧邻平安西大街紧邻琵琶湖及商业核心区交通76677紧邻西外环紧邻西外环紧邻平安西大街紧邻琵琶湖及商业核心区周边配套86888周边生活配套有待改善周边生活配套齐全周边配套较为齐全周边配套较为齐全升值潜力87889紧邻西外环西外环内侧紧邻平安西大街87周边环境107888一般较好较好较好景观1210101011景观较好景观较好景观较好景观良好周边环境107888一般较好较好较好景观121010101188小区物业87777物业公司待定一般一般一般物业管理96687物业公司待定一般口碑较好一般发展商品牌75776地区认知度不高本地开发商开发商实力较强有一定知名度小区物业87777物业公司待定一般一般一般物业管理9668789工程进度73676工程进度落后其他竞争项目已尽封顶已是现房已尽封顶宣传包装86555先进的开发理念，先进的推广模式，一线城市引进的广告公司，良好良好一般合计10076807973权重系数6.356.976．566.12工程进度73676工程进度落后其他竞争项目已尽封顶已是现房已90权重系数得分=权重得分X权重项所占比列武清盛世华府项目一期参考均价=∑（各个参考物业均价pi÷权重系数得分X项目所占比列相加

）X本项目权重系数得分按以上公式计算，本案一期参考均价为：3787元/平方米再加上智地公司的专业操作，项目整体均价可再拉升5%，即3976元/平方米我们建议项目整体均价4000元/平米首批开盘价3780元/平米第二批3900元/平米第三批4100元/平米权重系数得分=权重得分X权重项所占比列91项目一期销售控制方案：楼座编号代表颜色备注1#第二批2#第二批3#第二批4#第一批5#第一批6#第一批7#第三批8#第三批9#第三批项目一期销售控制方案：楼座编号代表颜色备注1#第二批2#第二92项目一期销售控制方案：项目首批入市的东南角三栋板楼适合本案低价入市小步快跑的整体销售策略；第二批导入产品为沿街板楼，可配合后期商业同时发售，有利于商业价值拉升，并能提升项目整体形象；第三批产品带有花园洋房，内部景观也最佳，有利于拉升项目整体价值，拔高项目品质，提升开发商知名度。项目一期销售控制方案：项目首批入市的东南角三栋板楼适合本案低93销售阶段划分：筹备阶段：时间划分2019年7月—2019年9月目的：完成各项销售工具之发包、设计、制作；接待中心完成选址及包装设计工作；销售团队到岗，完成培训考核；确定推广方案细则；确定销售方案细则；完成阶段性市场调研；完成销售准备。销售阶段划分：94市场预热认购阶段：时间划分2019年10月—2019年11月目的：掌握公司既有客户资料；项目正式入市准备，初步形成项目的市场影响力；集中推广，形成客户关注热点；大量积累社会客户和内部关系客户；推出房源，完成意向客户内部认购；平原项目销售推广计划60p-课件95开盘强销阶段：时间划分2019年12月—2019年2月目的：扩大宣传传面，开发潜在客源；项目盛大开盘，完成认购客户换签；延续预热期热潮进入第一阶段强销，回笼资金；通过热销形成市场影响力，占领市场制高点；扩大成交率开盘强销阶段：96持续销售阶段：时间划分2019年3月—2019年5月目的：二期开盘前准备工作；扩大项目影响力及开发商知名度；做好客户维护工作，扩大老带新成果；确保意向客户签约；持续销售阶段：97二期开盘：时间划分2019年5月—2019年8月目的：二期开盘强销；持续扩大宣传传面，开发潜在客源；延续二期强势热销，回笼资金；持续热销，形成市场影响力，扩大成交率二期开盘：98持续销售阶段：时间划分2019年9月—2019年10月目的：持续销售期扩大项目口碑宣传力度；做好客户维护工作，扩大老带新成果；确保意向客户签约。持续销售阶段：99尾盘阶段：时间划分2019年11月—2019年12月目的：困难产品突破；未成交客户细分。尾盘阶段：100

第三部分开盘前筹备工作第三部分开盘前筹备工作101物料准备项目开盘前无论在物料上还是市场调研、营销推广策略、广告设计公司选择等需要大量准备工作，顾我司根据以往项目经验绘制项目甘特图一份，详情请见项目时间排期表。物料准备项目开盘前无论在物料上还是市场调研、营销推广102

第四部分销售组织名称责任人用途楼书地鑫\智地\广告公司鉴于本案的项目定位（精英阶层高尚社区）建议本案设计项目自身楼书，楼书内容将以图片或相片介绍产品优势，文字简洁明了，同时要表达项目应有的档次和形象，楼书既是本案项目情况的写实反映，更是客户投资梦想的美好篇章。折页地鑫\智地\广告公司简易散发资料或直邮资料。单页、DM地鑫\智地\广告公司广泛散播楼盘的信息，塑造项目的品牌形象，促进销售。户型图地鑫\智地\广告公司让客户了解本项目产品，是销售过程中最主要的销售道具纸杯、信纸地鑫\智地\广告公司印有项目LOGO，展示项目形象，便于销售人员现场与客户沟通，增加客户在售楼处停留时间。手提袋地鑫\智地\广告公司手提袋主要是方便来访客户取走资料时用，设计时应配合楼书尺寸，使用耐用环保材料制作，并需印刷精美。礼品地鑫\智地\广告公司礼品主要加深客户对项目的印象，建议可在销售中心或其他促销场合派送展板地鑫\智地\广告公司展现项目形象，将产品的未来形象通过优美画面展现在买家面前项目围挡地鑫\智地\广告公司围墙的功能在于分隔工地和售楼现场，减少现场施工等不利情况对销售的影响。道旗地鑫\智地\广告公司道旗的作用与广告牌、条幅等类似，主要营造地盘附近的销售气氛，范围局限于项目周边，在开盘销售前期时效果更明显。条幅地鑫\智地\广告公司条幅是楼盘宣传工具之一，条幅内容内需有明确的卖楼信息、宣传语，宣传文字力求生动、有吸引力，但