某中央街区投标书课件

谨呈：重庆市千叶房地产开发有限公司二郎千叶·中央街区投标书重庆天晟渝都房地产顾问有限公司2011年6月11日SuperCity(重庆)

天晟不动产

谨呈：重庆市千叶房地产开发有限公司二郎千叶·中央街区投标书重目标和背景分析1.1项目概况

1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场2.4写字楼市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张

1.2营销策略及思路1.3价格&推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务目标和背景分析项目规划小户型、纯商业综合体项目，拥有个性化的功能配套和良好的社区环境空中会所项目规划小户型、纯商业综合体项目，拥有个性化的功能配套和良好项目属性定位：

城市核心边缘、个性空间、远景价值看好的公寓

项目属性关键词：CBD延伸区金融、商业延伸区纯商业开放式公寓户型空间灵活转换项目属性定位：

目标解析：

从销售价格分析，片区内售价最高的精装小户型11000/㎡（50平方米以下）

从销售量来分析，2011年同类产品开盘最好销量约为9000㎡，销售速度约为

3000㎡/月。

思考：目前处于什么样的整体市场形势下？目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？目标销售速度处于怎样的竞争地位？竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？我们目标：价格：精装修均价11000/㎡；速度：2011年10月份开盘，总销售面积61036.34㎡，当年完成销售61036.34㎡。目标 目标解析：我们目标：速度：2011年10月份开盘，总销售面背景分析。2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场1背景分析。2.1宏观背景1

市场概述

所谓政策不痛不痒，银行调控伤筋动骨！

每月一次的存款准备金上调，依旧准时……

银监会允许各家首套房提高首付比例……

银根紧缩、限制贷款、排队放款…..

市场混战，弱肉强食，“剩”者为王

开发商折扣清盘，加紧冲刺回款力度……

购房者唯恐掉队，谨慎选择性猛追，企业品质与口碑效益凸显……中小开发企业面临生存压力。市场混战，弱肉强食，“剩”者为王

宏观政策央行决定5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行最近一次上调准备金率是在2011年4月21日，本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到21%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。天晟观点：

存款准备金上调将直接影响房贷的发放,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3,700多亿元，此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性，进一步足额充分回笼5月到期的5000亿元央票。这对于房地产发展将是具有重要意义。

商品房未“一套一标”每套将罚款5000元据国家发展和改革委员会12日公布的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。天晟观点：

实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，提高透明度，减少被蒙骗的机率，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的“坐地起价”行为，但在控制房价方面意义不大，甚至有人对其可操作性产生质疑。“一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上，二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的，成交价格必然与挂牌价格不同，而且业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。 宏观政策

商品房未“一套

宏观经济2011年4月CPI涨幅5.3%通胀压力仍在继续国家统计局公布的4月CPI同比上涨5.3%，数据显示，CPI同比较上月下降0.1%，但环比仍然在上涨，通胀仍然在顶部运行。一些乐观者认为，CPI增长态势是见顶回落，后续政策和经济增速可以高枕无忧。而悲观者认为，通胀压力仍在持续，并且担忧进一步的紧缩政策增大经济下行的风险。天晟观点：

虽然4月数据显示食品价格降声一片，而且夏秋季节到来蔬菜、粮食等食品价格将继续回落，但是非食品价格继续超常规增长成为悲观者的主要担忧。CPI5.3%的同比增幅依然处于2008年7月以来，也是今年以来的第二高位，说明短期内通胀压力依然持续。一季度我市GDP同比增长16.3%4月29日,市统计局消息称一季度，全市经济延续去年发展势头，保持高位运行，一季度，全市实现地区生产总值（GDP）2061.11亿元，同比增长16.3%，高出全国水平6.6个百分点，居全国第三位，西部第二位。“在宏观调控下实现良好开局，一季度经济开启了‘十二五’大发展的序幕。全市经济整体呈现出动力足、增速快、效益好、亮点多等良好局势。”市统计局分析。天晟观点：

GDP反映着一个城市的经济发展水平，目前重庆的GDP排全国第七位。再纵观房价，重庆房价增长远不及GDP的增长，且房价水平未能进入前十，因此可以看出重庆未来房地产发展仍然有相当的空 宏观经济

逾五成城市成交量同比上涨多数城市价格稳定

近期房地产热点城市的35个城市中，逾五成城市成交量同比上涨。在重点城市中，仅上海、苏州、深圳成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。长沙跌幅最大，达29.75%，其次重庆跌幅为26.48%，北京跌幅为25.76%。全国热点城市上半年成交同比去年成交表现 全国热点城市上半年成交同比去年成交表现

房地产产业之上的经济大背景房地产的近期：结论：

房地产市场能否恢复取决于通货膨胀能否得到抑制，根据以上分析，全国短期快速恢复过来，目前来看这种可能性较小（如：原预期5、6月份市场可能恢复）CPI和房价变化不同步。 房地产产业之上的经济大背景

行业动态房地产市场呈现中西部崛起态势随着国家接连几轮房地产调控政策的实施，房地产市场格局正在发生明显的变化。限购政策下，限购城市住房销售明显下降，价格也逐步平稳；非限购城市则吸引了投资资金的关注，用量价齐升形容也不太过分。从区域市场的形势变化看，中西部地区房地产日益崛起。地产投资依然强劲，中、西部增幅更大。今年前四个月，房地产开发投资1.33万亿元，同比增长34.3%。其中，东部区域增长32.7%，中部地区增长36%，西部地区增长37.7%。中、西部增幅快于东部。住宅销售增长中部最强。前四个月，东部地区住宅销售同比下降0.3%，而中部地区则同比上涨19.4%，西部地区也上涨7%，中部地区快速增长势头显露无遗。住宅销售绝对量东部依然是老大，但中、西部地区同样不能小觑。前四个月，东部地区是10911.7万平方米，中部地区是5352.7万平方米，西部地区是6080.5万平方米。中、西部地区成交之和已经超过了东部发达地区。实际上在相当长时间内，东部地区住房的成交量都远大于中西部之和。从城市角度看，一线城市住宅成交全面“陷落”，二线城市炫目登场。前四个月，四个一线城市销售量基本呈现下降或持平状态。北京同比下降32.3%，上海下降26.8%，广州同比增长3.4%，深圳同比下降0.1%。与此形成鲜明对比的是一些二线城市的住宅销售量出现了大幅上涨。如呼和浩特上涨97.9%，石家庄上涨55.6%，西宁上涨64.5%，乌鲁木齐上涨58.6%。另一个值得关注的现象是前期热点城市如北海、海口等城市住宅销量也出现了较大幅度下降。总体看，前四个月有19个城市同比下跌，相应21个城市住宅销售成交上涨(注：国家统计局重点监测的城市有40个)。下跌城市集中在东部地区，中西部地区则表现为成交活跃，成为房地产企业争相进驻的潜力区域。天晟观点：从以上数据分析，我国房地产市场已经进入了一个新的阶段，投资依然活跃，东部虽然仍是主流，但中西部地区也在逐渐崛起。一线城市市场已经成熟，二三线城市增长潜力巨大。在这样的大形势之下，各大开发商战略也随之进行调整。大量开发企业进驻二三线城市，抢占市场份额。房地产“中西部崛起”正在变为现实。 行业动态

行业动态我市部分银行提高首套房首付比例

银监会官员关于“银行可以自行上调首套房首付比例”的话刚一出，首套房首付四成乃至五成正式成为各大商业银行的“共识”，对于卖价比较高的房子尤其如此。央行连续九次提高存款准备金,确实让银行资金空前吃紧，今年的额度比去年相比下降了30%~50%。天晟观点：房贷业务一直以来是银行的优质业务，提高首付势必要把部分客户拒之门外，但从银行来说，也是迫不得已之举。央行连续九次提高存款准备金，确实让银行资金空前吃紧。6月央行仍将调高存款准备金，甚至还会加息，在这种情况下，未来房贷申请仍不会缓解。在信贷政策不断收紧的状况下，成交将持续下降，因此推断6月或呈现房地产发展的转折点。《重庆市城镇房地产交易管理条例》修订，增加条款保护市民权益。花园洋房封顶才能出售。8层及以下的低层住房（如花园洋房），必须等主体结构封顶之后，签订的合同才有效。总楼层是9层及以上的高层住房，必须修好一半以上才能卖。那种刚刚确定规划，或者打个地基就开始卖房子的事情，再也不准发生了。有没有抵押必须公示。如果房子修的差不多了，准备预售了，应该在15天之内一次性公开全部房源。除此之外，还应该公示预售许可证，产权证，开发资质证书，预售资金监管银行和监管账号等。这还不够，市人大法制委副主任周朝东说，新条例还增加了一条新的公示内容，必须公示所涉及的房地产抵押信息，保障市民的知情权。预售资金进监管账户。预售资金以前都是开发商自己收，现在不行了。新条例规定开发商应该从合作的按揭银行中选择一家作为预售资金监管银行，在里边设立一个预售资金监管账户，而且一个商品房预售许可证只能设立一个监管账户。不能用节假日拖延办事。新条例在7处地方将“工作日”改为“日”。比如，取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应该在15日内一次性公开全部准售房源。办理按揭贷款的银行，应该在办理抵押权预告登记之日起5日内放款等。天晟观点：

修订后的新条例适应房地产市场环境和法制环境发生的重大变化，对于加强房地产交易管理，维护市场秩序，保障市民的合法权益具有重要作用。这将对房地产销售的节点控制带来很大的影响，针对市场变化随时改变推售时间的难度将提高，此外由于对工程及预售资金的限制会开发商的现金流有一定影响。 行业动态

重庆市场销售表现2011年1－5月主城项目成交套数走势写字楼洋房别墅高层数据来源：重庆市房管所 重庆市场销售表现写字楼洋房别墅高层数据来重庆市场销售表现2011年1－5月主城项目成交价格走势写字楼洋房高层别墅数据来源：重庆市房管所重庆市场销售表现写字楼洋房高层别墅数据来源重庆市场销售表现2011年5月主城竞品高层项目成交明细数据来源：重庆市房管所重庆市场销售表现数重庆市场销售表现2011年5月主城写字楼项目成交明细数据来源：重庆市房管所重庆市场销售表现数房地产产业之上的经济大背景重庆市场：结论：重庆短期快速恢复可能性较小，1年内竞争压力大高端楼盘销售量市场压力大。某中央街区投标书在售竞品项目一览表在售竞品项目一览表总结：目前处于什么样的整体市场形势下？全国：全国短期快速恢复可能性较小。PI和房价变化不同步。重庆：重庆短期快速恢复可能性较小，1年内竞争压力大。中高端公寓销售市场压力大。目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？第一梯度：较低价位项目的价格优势竞争。第二梯度：同等价位的价值竞争。目标销售速度处于怎样的竞争地位？本项目是全面超越目前市场销售速度竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？竞争项目城市价值和资源价值使本项目处于劣势地位。竞争项目客户传统置业目的对本项目接受度低。总结：目前处于什么样的整体市场形势下？全国：全国短期快速恢复目标和背景分析1.1项目概况

1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场2.4写字楼市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张

1.2营销策略及思路1.3价格&推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务目标和背景分析通过金字塔结构来分析和界定核心问题

R2

我们想要什么？ （针对目标的规范分析）

S

我们有什么？（针对现状的实证分析）p快速销售目标——总销售面积61036.34㎡，当年完成销售61036.34㎡，约100%；p价格目标——片区内售价最高的公寓不到10000/㎡，我们项目预计售价为精装11000/㎡。p市场大势:全国、重庆p市场竞争:价值、价格、供应、速度p客户：客户群、置业目的；我们怎么办？（解决方案的提出）核心问题是什么？通过金字塔结构来分析和界定核心问题 R2 Sp快速基于天晟以上分析，我们认为项目应该解决的核心问题是核心问题建立本项目独特的核心价值观如何使客户快速接受本项目独特价值观Ø如何快速积累客户并实现销售？Ø价值塑造与客户匹配问题

--支持销售速度如何快速寻找本项目匹配的形象客户本项目营销定位问题：

如何在淡市下建立项目核心价值

Ø与较低价位项目建立不同的价值比较体系

Ø与同等价位项目价值不同的价值抽屉

--支持价格基于天晟以上分析，我们认为项目应该解决的核心问题是建立本项目目标和背景分析1.1项目概况

1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场2.4写字楼市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张

1.2营销策略及思路1.3价格&推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务目标和背景分析

本项目产品： 户型面积55平方米左右－－－销售总价约66万

u竞争

第一梯度：较低价位项目的价格优势竞争－投资性价比竞争力弱

具有较好中远期投资价值 第二梯度：同等价位的价值竞争－直接价值对比不强

u传统小户型置业目的（投资、过渡自主、度假）－区域资源竞争不强

参考市场其他行业营销：如甲壳虫/MINI、IPHONE手机等，摆脱传统购买目的 的营销途径，即在项目一定投资价值基础上,定义为小户型的奢侈品概念营销。

Ø时尚人群:独特个性消费品

Ø社会和家庭中间人士:某种功能空间的需求

市场的探讨和印证：

u客户分析-消费者访谈

u存款调研 本项目产品：本项目组在一周时间内针对性地开展了重庆客户深度访谈针对具有可能成为本项目的客户类型，如媒体界、广告界、时尚界以及金融圈的公司白领等进行深入地面对面访谈。执行方式：二对一面访（一人访谈，一人记录）访谈时间：40－80分钟执行数量：约35份深度访谈本项目组在一周时间内针对性地开展了针对具有可能成为本项目的客深访客户清单：深职业：电影制作人年龄：45岁左右年收入:150万元以上客户基本情况：从事电影业，在观音桥商圈跟朋友合伙开有高档咖啡厅，因职业关系很讲究生活品质，平常接触的朋友类型很多。在渝拥有物业较多，在渝中区解放碑的时代广场有物业，在万科城市花园才购置了两套新房。1、对50m2左右的个性空间有无需求：像我们这一代的人生长环境不一样，大多经历过文革时期，身边的朋友都属比较交心的，家庭居住面积都比较大，好友间家庭的保密程度不高，现居住房的功能分区都比较多而全，所以像我就没多大必要需要这样的房子。但也有可能会存在一小部分“金屋藏娇”型的人．我周边的朋友也有30来岁的，属于高龄未婚的人，他们的生活价值观跟其他人不一样，很需要个人空间，比较喜欢另类个性的产品，包括他们的生活方式也是超时尚的，喜欢另类的酒吧和咖啡厅。所以在展示上一定要有视觉冲击力。２、对区域内价格的预估：在火车站附近，地段差不多，10000元/m2左右，现在好像周边的毛坯价格都八九千了吧，而且是精装房。３、对千叶的认知：首先还是物业管理很有知名度，像我买了千叶的房子觉得物业真的是没话说，再一个就是他的户型设计，各方面肯定都有保障。杨女士n从事电影行业n30多岁的高龄未婚n另类价值观/另类生活方式n需求个人空间n喜欢另类产品/有视觉冲击力的东西n认可千叶的物业管理及户型设计n认可10000元/m2典型客户分析职业：电影制作人杨女士n从事电影行业典型客户分析毛总职业：广告公司总经理年龄:35岁年收入:50—100万客户基本情况：

广告公司股东之一，熟悉房地产市场，有自己独到的见解，讲究生活品质。1、对50m2左右的个性空间有无需求：这种多功能空间的小户型还是很有吸引力的，我很多时候是需要完全独立的空间的，对于我又像是个玩具。就像我才买了一辆小摩托，有感觉的时候就会骑，大多数时候可以收在车尾箱里。我周边的一些朋友也是需要这种既个性又独立的空间的。2、对个性空间的需求有哪些：像这种项目的话，物业管理是很重要的，一定要有酒店式服务，还要有些个性配套设施。3、对价格的承受能力：我认为像这种产品在新华西区域差不多在10000元/m2左右就合适了。4、对千叶的认知：我对千叶的产品设计跟物管都是非常信任的。n从事广告行业n35岁事业有成n有独到的见解，讲究生活品质n需求完全独立的空间n“玩具观”n需求酒店式服务/个性配套设施n认可千叶的物业管理及户型设计n认可10000元/m2典型客户分析毛总n从事广告行业典胡先生职业：资深律师年龄:35岁年收入:30万左右客户基本情况：

资深律师,从事该行业十年左右,喜欢和圈子里的朋友来往。1、对50m2左右的个性空间有无需求：有这样的一个空间也比较合适,因为平常的一些工作上有往来的人不愿意请到家里,不愿意打扰到家里人.而且像做我这一行的,接案子的时候是极需要一个自己的空间来考虑事情的,在家里就不行了,又有小孩,根本没法思考,又不愿意呆在办公室,那样太没自我空间了,上下班都一个地方.而且现在就住在武昌,但是上班在汉口,如果在这边买个小户型也是合适的。2、对个性空间的需求有哪些：.但是这样的话(指不经常会入住)物业管理就一定要好.这样才能省事又省心，另外最好能有些新颖的配套，比如最好有“幂想室”之类的，像我们这种脑力工作者不在少数，是需要一个放松的空间的。３、对价格的承爱力如果是精装修，在火车站那个地段12000元/m2左右以内都是可接受的。4、对千叶的认知：印像最深刻还是眼镜品牌。

典型客户分析n从事律师行业n35岁事业有成n强度脑力工作者n工作关系不愿打扰家庭生活n极需自我空间：冥想和放松n新颖的配套n认可千叶的品牌n认可12000元/m2胡先生

刘小姐

职业：电视台主持人

年龄:33岁月收入:10000元/月左右

客户基本情况：

典型的三口之家，生活方式偏时尚型，平常周末都跟丈 夫单独出去约会。从事经济类电台主持多年，对房产市 场较为了解，平常都接触较有身份的企业家。

1、对50m2左右的个性空间有无需求

对我个人来说是有这方面的需求的，再说在王家墩

CBD，用来投资自住都可以，因为我们反正都有 房，偶而换个新环境也挺好的，有这个经济实力也 比较讲究生活品质，包括我身边的一些朋友年龄在 三十四五岁的，他们也应该跟我是同类的人吧。

2、对个性空间的需求有哪些：

最好能有酒店服务式管理，也需要有一两个高档 的餐厅，必竟目前这边的高档设施还不多，有朋友要 来参观参观的话得有个请客的地方啊。

3、对价格的承受力：

靠着未来的CBD，带装修价格应该差不多9000— 10000元/m2

4、对千叶的认知：

在重庆是很有品牌知名度的，年轻人买的比较多典型客户分析n从事电视台主持人行业n30岁事业有成n熟悉重庆房地产n社交圈子广泛n有较强的投资意识n接受新的生活方式n讲究生活品质n需要酒店式管理/高档餐厅n认可千叶的品牌n认可9000-10000元/m2 刘小姐典型客户分析赵小姐职业：广告业年龄:25岁月收入:5000—6000元/月客户基本情况：工作近四年时间，准备结婚，已在重庆市区购置一套新房，属于时尚型的现代年轻人，觉得即便是结了婚，但还是应该要有自己的生活空间，其父亲在财政局任职，属家境比较殷实的80后。1、对50m2左右的个性空间有无需求：认为创新小户型目前是比较有市场的，潜意识里需要有自己独立的个性的空间，现在各方面压力都比较大，需要有一个可以放松自己的地方。2、对个性空间的需求有哪些：希望小区里能有另类的酒吧，平常也可以约朋友过来体验，我们都喜欢这样的生活方式。3、对区域价格的预估：这个地段如果是千叶开发就还可以，那个位置也不是很好的话也只能由千叶去开发。那估计在11000元/m2左右，理由是面积小，总价相对较低，二是精装修，三是地块未来的发展前景。4、对万科的认知：在重庆很有品牌，产品不错

典型客户分析n从事广告行业n时尚年轻人n家境殷实的80后n潜意识需求独立个性空间/放松自己n喜欢与朋友交流分享n需要另类酒吧n认可千叶的品牌n认可11000元/m2赵小姐 典型客户分析典型客户分析n从事媒体行业n时尚年轻人n家境殷实的80后n需求独立个性空间/朋友的聚会n高档的餐饮娱乐配套n认可千叶的品牌和服务n认可10000元/m2以内典型客户分析孔生职业：高级白领年龄：25岁月收入：2500元/m2左右1、对50m2左右的个性空间有无需求：我当然想拥有一个属于自己的小天地了，而且平常接触的东西都是比较时尚类的，能有个个性的小空间是做梦都想要的。2、对价格的承受能力：现在还没有经济实力买房，就算父母给买了，月供也得自己供，再说他们也没实力一下就付全款来买楼。3、对千叶的认知品牌，产品钟生职业：煤体（手机广告类）年龄:26岁月收入:3000元/m2左右1、对50m2左右的个性空间有无需求：像我们这种年龄阶层的收入都不怎么高，但是我是比较喜欢有个性又独立的空间的，毕竟年轻人的生活方式嘛，不喜欢跟朋友脱离。2、对价格的承受能力：目前我这个水平只有承受4000元/m2左右的小户型。3、对千叶的认知：口碑很好，产品不错

典型客户分析朱小姐职业：手机短信类年龄：27岁月收入：3200/月1、对50m2左右的个性空间有无需求非常喜欢自己独立生活，包括我身边的朋友在内，如果是创新型的小户型的话就更有吸引力了。2、对价格的承受能力：目前收入水平不高，要努力挣钱买房了，基本可以承受5000元/m2左右的房子；但是认为本项目这么高价格的话干脆就可以买两房了。3、对千叶的认知品牌，产品n80后的年轻群体收入普遍不高，在重庆市场趋于中等水平；n多为时尚类人群，喜欢朋友圈子，非常喜欢独立、个性的空间；n但目前经济实力完全不允许购买这类高价格的小户型，置业相对保守和实际；孔生典型客户分析客户访谈总结对创新生活方式的需求

对区域及价格的认识 对千叶的认识u80后的时尚年轻人，需求一个能个性装扮得自我空间，用于享受自我和接待朋友。u30-40岁，从事时尚、设计类工作的社会中坚人群，需要一个另类的空间，用于独立思考和放松自我。u40岁及以上的客户，对独立的个人空间需求不大。u大部分人认为在九龙坡辐射区域，少有业内人士或者关注重庆大发展的相关人士知晓其未来九龙坡CBD价值。u价格接受度在9000-12000元/平米。u30岁以下的80后人群因为市场口碑而对千叶相当认可，认为千叶品牌历史悠久，产品款式多品质好，售后服务也不错，但不知到千叶的房地产项目。u30-40岁的人群对千叶的品牌很认可。u40岁及以上的人群认可千叶的产品质量，但并没有千叶房地产的认识。客户访谈总结对创新生活方式的需求u80后的时尚年轻人，需求一对重庆日均个人存款达50万人群的调研重庆招商银行金葵花卡客户年龄比例11%25.10%26.17%11%26.73%30岁以下30-40岁40-45岁45-60岁60岁以上重庆中信银行白金卡客房年龄比例10%60%20%10%30岁以下30-40岁40-55岁60岁以上重庆农行白金卡客户年龄比例7%86%7%30-40岁40-50岁50岁以上重庆中国银行白金卡客户年龄比例20%20%60%45岁以下45-50岁50岁以上重庆市中等消费实力（50万存款）的客户90%为30岁以上的人群。对重庆日均个人存款达50万人群的调研重庆招商银行金葵花卡客

关于客户的几个观点：1、80后的年轻人：多有对创新事物的兴趣和需求较为强烈，但对于本项目的价位难以接受。少有的事业有成者和家庭较为殷实的年轻人有购买的欲望和能力。2、30-45岁的客户：从事时尚、设计、媒体等具有创意性质职业的中年人，事业有成者，对于创新空间有一定的比例的需求，他们需要为社交、独立思考、个人享受等寻找一个独立的空间。3、45岁以上的客户：认可社会存在创新的空间，并看好其需求。但鉴于社会身份和家庭身份，对这类空间自身无需求，但看好九龙坡未来的价值，部分可以考虑投资。4、认可的客户对物业管理都提出较高的期望。 关于客户的几个观点：

个性、有经济实力或家庭背景较为殷实的年轻群体ü以80后为主，单身或不急于生孩子的新婚小夫妻。ü父母提供较为殷实的后台经济环境，或者年轻有为，无经济压力。ü紧随时尚潮流，个性另类。喜欢新奇的事物，对稀缺资源有很强的占有欲。ü希望有独立的空间自我享受或者接待朋友。从事创意相关职业、有经济实力的社会中坚ü30-40岁为主，成家立业，有房有车，私营业主或商务金领，社会中坚力量。ü主要从事媒体、广告等创意性的时尚职业，拥有另类的价值观和生活方式。ü他们需要一个完全独立的自我空间，作为工作和生活之外的第三空间，用于处理个人交际或作为静心之处。ü这样一个创新空间的价值对于他们只是一个奢侈玩具而已。

纯投资客户ü30岁以上为主，有经济实力，投资意识强。ü熟悉重庆市场环境，看好重庆长远发展，看好九龙坡的未来前景，作为长期投资。核心客户 个性、有经济实力或家庭背景较为殷实的年轻群体从事创意相关职

本项目客户描述

我们的客户可能就并不是常规的“窝居”在城市 一隅的公寓客户。

——他们花二房的钱买一个敞开的空间，可能仅仅是为了日常生活和工作之 外的功能空间；

——他们买未来城市中央商务区的公寓，可能仅仅是为了身份的体现和一只 他们看好的潜力股

——他们买一个独特的场所，可能就是因为他们无厘头地喜欢……

目标客户的定义：时尚酷玩族与奢享主义者目标客户价值观：时尚、求新、圈子、占有欲、冲动、压力解脱

他们是

——社会的主流人群，文化层次较高，进取不想被边缘化，没厌倦都市生活，有太多的欲望要在都市中实现，在务实的基础上又讲点品位。是欲望都市里的长跑者。

——追求生活乐趣，拒绝重复单调，喜欢并关注时尚，品味高雅而独特，内心具小资情节，拥有无拘无束的自由个性和幽默感，享受人生和愉悦自己。

——成熟的，同时又玩兴不减，汽车、小房子在他们看来都是玩具，最重要的是，他们只愿和同类的人交往、分享

——充满矛盾的一群人，喜欢自我空间，同时有需要有些地方能满足他们的归属感，让他们感觉到自己的同类，自己的圈子。

——有支付能力，或者有较为殷实的家庭背景。

——认为家庭是生活之地，公司是工作之所，而精神栖息之所则是“功能空间”方式目标客户的定义：时尚酷玩族与奢享主义者

时尚的，注重品味的我们的客户，还会消费

LV包、Swarovski、Burberry、CK、

Starbucks、Minicooper、甲壳虫…… 时尚的，注重品味的我们的客户，还会消费入门级奢侈品

领带、皮鞋、皮包等中级奢侈品

服装、手表、珠宝等中级奢侈品是奢侈品市场的主力，其消费人群也是奢侈品消费的主力

顶级奢侈品豪华车、豪宅大多数人的消费止步与此，对于千万富豪来说，他们的消费会继续升级，等成为他们的下一个目标。奢侈品的“消费升级”过程本项目是属于主流的中级奢侈品入门级奢侈品中级奢侈品 服装、手表、珠宝等 奢侈品的“消费升

MiniCooper的客户是——

MiniCooper人群：特立独行的极品布波

车主形态：

•不可否认，Mini人群都很有钱，和一般的中端车拉开了明显档次，是一群“有钱开小车”的情调主义者，这种气质张扬无法平庸的后现代“甲壳虫”，也是事业进入收获期的布波族们完美生活的重要组成部分。

•需要说明的是，虽然Mini的内部并非像狡猾的设计师所暗示的那样紧凑，但是很少有人愿意把MiniCooper跟一家三口联系在一起。看来，MiniCooper的最好朋友还是丁克或是单身，至于原因，大概是因为Mini人群中的女性多是享受独立生活的，不愿轻易做母亲的新新女性吧！

车主生活方式：

•美国的超级明星麦当娜喜欢开着MiniCooperS在街上兜风，而在中国，这种暧昧的狂热更是如潮，没人知道为什么那么多大牌明星和艺术人士，不论是男是女，不管是纯情影星还是当红主持人，都对这款有点古灵精怪的迷你车型情有独钟。

•中国特色的MiniCooper，更是代表着一种特立独行和藐视权威、同时深而不露的智慧。一种既古典灵动又精巧微缩的疾行方式，一种派生自节约型欧洲社会形态的自我觉醒，正好和推崇豪华傲慢的美国文化形成鲜明对比。

MINI车主是新生活方式的倡导者，它是一个世界，一个充满热情、激情、乐趣和个性的世界。

本项目的价值主张——

n倡导个性空间和独立生活的

n无法接受平庸的

n有经济实力的情调主义者

n看中品质

n玩具、功能空间

唐纳德高斯:直到你给他之前,消费者很少知道自己想要什么.本项目的价值主张—— n倡导个性空间和独立生活的

价值分析

根据客户关注点， 从以下几个方面对本项目进行核心价值分析：

n地段：九龙坡未来价值\高新区

n产品品质：户型/外立面/规划的独特性、精装修……

n物业：高品质的品质物业管理

n千叶品牌：中国眼镜业十九年的品质保证

房地产开发企业的新兴力量

n配套：特色精致商业街区、全能会所

n户型:空间灵活转换 价值分析就像汽车行业中的

我们根据客户需求将赋予项目的理念价值

n生活理念:奢想的功能空间和时尚的个性 空间

n物业服务：提供酒店式管理

就像啤酒行业中的

千叶．中央街区

形象类比

就像电脑行业中的就

项目属性定位：---物业属性\投资价值

高新区·CBD毗邻开放式寓所

项目形象定位：---赋予产品的理念

奢想·时尚的PARTY

某中央街区投标书

去美容院，脸是幸福的，心是疼的在宿舍姐妹逗笑，水龙头爆满在中央街区，第一次完美的Facial尽情宠爱自己吧自己的空间有什么不可以小，非常棒！

每个周末，中央街区是我的SPA贵宾房 去美容院，在中央街区，小，每个周

案例借鉴1

优品艺墅某中央街区投标书万科国际会议中心愿望塔来登喜店优品艺墅项目区位湖 心 岛东部华侨城海景/雅兰

水上运动中心大梅沙海滨公园往市区

京基酒往小梅沙

国际学校

优品艺墅梅沙外国语学 校配套齐全二线海景交通便利Ø项目位于深圳市大梅沙海滨度假区中心位置，大梅沙内环路北侧，拥有二线海景资源，交通便利，公共配套齐全。万科国际会议中心愿望塔来登喜店优品艺墅项目区位湖东部华侨城项目经济指标Ø优品艺墅在该片区属于小规模项目，一房小户型占比例最大，而该区域新推项目主要以50㎡左右小户型单位为主，同期供应量大，市场竞争激烈。优品艺墅项目经济指标Ø优品艺墅在该片区属于小规模项目，一房小户型优品优品艺墅Ø如果按常规手法进行营销，无法与片区内其他楼盘区分 开来，客户无法认识项目的深层价值；项目面临问题

Ø项目位于内环路北侧，无海景资源，按常规发展价格很 难实现突破；

Ø推广费用偏少，如按照片区常规方式进行营销，则基本 只能依靠客户自然上门，陷入销售缓慢的泥潭。

1——实现价格突破；

2——提升销售速度。优品艺墅Ø如果按常规手法进行营销，无法与片区内其他楼盘区分项

人无我有，凸现项目优势；人有我优，优势深层挖掘。价格突破策略2：物业功能定位的转换，特殊的产品自然拥有特殊的价值。第三空间SPR商务办 公

度假居 住优品艺墅价格突破策略1：充分挖掘物业价值，确定比较优势，整合关键卖点，制造“稀缺性”。 项目应对策略人无我有，凸现项目优价格突破策略2：物业功能定位的转第三空商项目应对策略

优品艺墅

速度提升策略1：针对目标客户直效营销

重小众，重圈层，针对目标客户的喜好来说话，将项目的关键卖点直接有 效的传递到目标客户的耳中，缩短客户决策时间。

速度提升策略2：全产品销售前提下制造稀缺

优品艺墅的房子，要买要趁早！项目应对策略 优品艺墅优品艺墅营销策略——深挖物业价值，建立超越竞争的、针对目标客户群的圈层营销用信函、E-MAIL、电话的方式锁定准客户群体，VIP式营销服务，借“庄家客户”的影响力来推广项目；圈层营销关键2——品牌联合策略（Co-BrandStrategy）为项目附加额外价值点——建筑获得了世界一流的奖项，与一流的娱乐、餐饮等机构合作，提供优作品优建筑。选取目标客户经常阅读的新锐媒体及专业媒体做为广告发布的对象，打造项目文化气质，第一时间与目标客户零距离接触。圈层营销关键1——客户关系管理（CustomerRelationshipManagement)圈层营销关键3——新报纸品牌策略（NewNewspaperBrandingStrategy）优品艺墅营销策略——深挖物业价值，建立超越竞争用信函、E-M优品艺墅

营销策略——深挖物业价值，建立超越竞争 的、针对目标客户群的圈层营销DM直邮、高档消费场所海报投递大公司大客户专阅刊物、行业顶级杂志优品艺墅——

建筑艺术，艺术建筑建立圈层营销渠道专刊读物高档场所海报

为项目增加附加值的奖项

各种时尚派对活动，建立圈层 客户网络

圈层party优品艺墅DM直邮、高档消费场所海报投递优品艺墅—— 建筑艺术

营销策略——深挖物业价值，建立超越竞争 的、针对目标客户群的圈层营销优品艺墅投资客文艺圈金融圈

前期客户定位

艺术圈……房地产圈

最终实现Ø置业目的：投资兼自住型客户为主流77%的客户在居住同时考虑投资，纯投资客户占22%，,纯居住客户占6%Ø客户来源：区域、行业、职位均集中约1/2在福田工作，就职于金融、贸易、房地产等私企，或从事政府及事业单位的行政工作，大多为中高层管理人员．超越竞争、突破常规，细分客户，圈层营销！ 投资客文艺圈金融圈 前期客户定位 最终实现约1/2在

项目营销过程回住宅100%销售5月6月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月2007年2006年左力影像展暨业主嘉年华商铺开始发售商铺100%销售住宅正式开始发售联动宣讲销售代表进场，售楼处正式开放。5月优·Party汤桦设计展住宅销售率达80％

开盘4个月，住宅销售率达80%，销售金额1.22亿； 项目总销售金额逾2个亿，总创收3842872元。

案例借鉴:圈层营销主导整个销售过程优品艺墅住宅100%5月6月4月3月2月1月12月11月10月9月8案例借鉴2案例借鉴2苹果系列产品已经在消费者心目中有了一个鲜明的印记，那就是：优越的性能、特造的外形和完美的设计，苹果意味着特例独行，意味着“酷”的工业设计，意味着时尚。黑白默片

那些古旧的交通工具——卓别林与大师们苹果系列产品已经在消费者心目中有了一个鲜明的印记，那就 那些

苹果一直抓住营销的四个根本，形成了一个循环：文化、 产品、品牌和口碑，成为行业领先典范。

营销的起点：文化

苹果有着一种创新理念：将每种科技发挥到极致，既能让人们吃惊、兴 奋，又知道如何使用它。“苹果永远在问：这将给用户提供何种程度的 便利？这将对用户有多重要？

营销最本原的推力：产品

苹果的技术是一流的,而苹果新进入的网络技术和数字技术获了突破，在

工业设计和创意上，也是有口皆碑。这是创造伟大产品的基础，也是支

撑一个公司成长的核心

营销的子弹：品牌

为了促销产品和推广苹果品牌，苹果倡导一种“ThinkDifferent（另类

思考）”的广告宣传方式，这些独特的广告宣传不仅让消费者鲜明地记

住苹果，同时增加顾客的体验和展示产品，强力进行品牌营销。

营销的自行驱动：口碑营销

苹果对口碑营销有着良好的感觉，他们总能吸引消费者和媒体的强烈注意，

强烈地谈论苹果。某中央街区投标书“与消费者产生情感共鸣”、“制造让顾客难忘的体验”当产品能召唤消费者情感，它便驱动了需求，比任何一种差异化策略更有力量。形成一批忠实的“APPLE-FANS(苹果迷)“与消费者产生情感共鸣”、“制造让顾客难忘的当产品能召唤消费

它曾经是时代的符号，潮流的象征，时光荏苒的多年以后，它就像蒙尘的宝石被重新发掘。2000年宝马正式接手MiniCooper，经过重新定位、设计，生产，包装上市之后，全球的高端小车市场就已经被之主导，在2001年到2006年短短5年的时间内，全球70多个国家共卖出了超过80万辆的Mini车。MINI系列就是完美的诠释了现代版的时尚与奢华。MiniCooper是汽车中的精灵——精简、饱满的线条和现代化的设计兼具古典气息，会让人产生一种想要把它开回家宠爱一番的欲望。 它曾经是时代的符号，潮流的象征，时光荏苒的MINI系列

MiniCooper创意装饰大赛

宝马北方区最大的经销商北京燕宝汽车公司2006

年3月份。 在一场创意大赛中，被分组行动的时尚男女们需 要用鲜花和彩色纱帘在现场为MINI车进行装饰，经过

PK产生最后的冠军。评委全部来自于4A公司的创意 总监，他们中许多人甚至为活动提供了自己的MINI轿 车。 这样的市场活动看起来并不雍容奢华，但在定向 宣传一个品牌的新锐性上，它的确行之有效。今年上 半年宝马公司旗下的这款豪华小车已经在中国市场卖 出了约490辆，同比增长高达329.8％。

490辆看起来并不是一个巨大的数字，但要知 道，在中国市场MINI被打造成一款奢华的时尚产品， 即便入门级，售价也要约36万元人民币。

MiniCooper高调的路演

MINI的加长版车型——

车体长度为6.3米的MINIXXL——从深圳

出发，一路经过广州、厦门、福州、温州、杭州、上海、青岛、北

京,历时65天在全国9城市进行路演。围绕一辆内设豪华浴缸、吧

台和一个可开启的遮阳顶棚的汽车召开聚会，显然比从电视上观

赏广告更直接，也更有亲和力。MiniCooper高调的路演

MiniCooper的对赌协议为推广MINI系列敞篷车，MINI干脆与客户签定了一份“对赌协议”：顶棚被收入车内并用一条封条象征性的封住，一旦用户升起车蓬，这根纸质封条就会断裂，以此方式，MINI刺激用户之间比较谁坚持使用敞篷的时间更长，更推广了一种“开放内心”的价值观。 为推广MINI系列敞篷车，MINI干

MINI的奢华时尚，“不想要太多，

只要一点点”的品牌，它的精神用四个字就可以总结：振奋、刺激；

产品概念联想，原产地概念、制造工艺概念、艺术概念、限量概念；

“窄告”而非“广告”，形成特定“圈层”通

过创新的活动吸引真正对MINI有需求的人群

自己找上门来。 MINI的奢华时尚，“不想要太多

案例研究对本项目的借鉴

案例借鉴:

产品概念联想提升项目价值 圈层营销形成市场高形象的客户群

目标和背景分析1.1项目概况

1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张

1.2营销策略及思路1.3价格&推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务目标和背景分析::

营销总策略

核心策略一:产品概念联想提升项目价值 核心策略二:圈层营销形成市场高形象的客户群:: 营销总策略一本圈层的书 产品生活理念的阐述一个主战场的演绎会所、样板房为主体的体验场一套舒心的管理服务无琐碎的自由生活

1

产品概念的联想

营销执行总攻略

2

圈层营销

得业内者得天下一本圈层的书 产品生活理念的阐述

一个群体de读本

产品概念联想

会所、样板房=精神堡垒=产品实证=体验中心 产品概念联想

基于之前的客户定位，我们的核心分为——

“时尚、酷族”他们年轻、多金、充满活力且勇于尝试新鲜事物；经济收入高或家庭经济殷实的对于居所的要求不仅是满足居住；更有能迎合他们寻求新鲜、刺激事物，给生活注入激情的玩乐场所。

“社会、家庭中坚”他们人近中年或更大，拥有良好的收入、社会地位和家庭；希望能有一个独立在社会与家庭之外的小天地；“逃离”和“避难”的同时，能有一个环境清雅，能给予他们放松和自省的场所喜好和需求上看似矛盾的两极客户，我们的会所恰恰应在这种矛盾中同时满足二者 “时尚、酷族” “社会、家庭中坚”喜好和需求上看似矛盾的左边是你右边是他

奢享主义者静养的安心的可以享受的

时尚酷玩族

个性时尚的 无厘头的 好玩的 可发泄的左边是你右边是他 奢享主义者 时尚酷玩族FIREIICE

会所主题的确定Ø非简单意义的会所，更是居住之外的心情天地；Ø非简单功能的会所，有激情宣泄的玩乐，亦有静神宁心的休憩；Ø在会所功能和形像上兼顾两种客户的喜好，并将不同之处有机融合有致区分成两个功能区间。“非会所”两个功能的具体设置由浅入深的演绎咖啡厅简餐随性吧艺术吧MIHI音乐厅、小影院高尔夫练习聚会BAR极限运动运动室区室内桌球 游戏室情绪宣泄室冷静而平和的静性火热而激烈的动会功能承载与区分——火热而激烈的动性，冷静而平和的静性FIREIICE Ø非简单意义的会所，更是居住之外的心情天地

[冷静平和的聚会场]

星BAR

作为到访客户的主要接待区域我们的销售中心是——星巴克“旗舰店” 作为到访客户的主要接待区域[时尚酷玩族的聚会场]艺术\遐想

BAR树立在墙面地图／投影到地面和屋顶的电影或动画[时尚酷玩族的聚会场]树立在墙面地图／投影到地面和屋顶的电影[时尚酷玩族的聚会场]

随性BAR躺吧(配置耳机音像)——会所/空中园林平台/大自然中随意丢放的躺吧

网吧—可以电话和上网娱乐[时尚酷玩族的聚会场]躺吧(配置耳机音像)——会所/空中园林[时尚酷玩族的聚会场]随性BAR吊吧(配置耳机音像)——随意飘荡座吧—休闲\健体[时尚酷玩族的聚会场]吊吧(配置耳机音像)——随意飘荡座吧—[奢享主义者的静养吧]MINI影BAR星光影院——小型可供朋友间的私人放映；[奢享主义者的静养吧]星光影院[奢享主义者的静养吧]GOLF练习

BAR用来休闲放松的地方，男人的高尔夫推杆练习场所[奢享主义者的静养吧]用来休闲放松的地方，男人的高尔[时尚酷玩族的聚会场]

酒BAR[时尚酷玩族的聚会场][时尚酷玩族的聚会场]

宣泄BAR[时尚酷玩族的聚会场][时尚酷玩族的聚会场]攀BAR室内攀岩局部挑高处理[时尚酷玩族的聚会场]室内攀岩[时尚酷玩族的聚会场]

运动BAR[时尚酷玩族的聚会场][奢享主义者的静养吧]球BAR游戏BAR星光台球室——配合高档休闲设施，体育休闲一体化场所[奢享主义者的静养吧]星光台球室——配合高档休闲设施，体育休

会所装饰小品会所一片是你一片是他时尚酷玩族

体验

PARTY奢享主义者

冥想 孤立小聚整层样板房全情体验(标准装修除外)

针对不同客户群的生活意向设计一片是你一片是他时尚酷玩族奢享主义者整层样板房全情体验(标准[时尚酷玩族]娱乐空间可能是酷人自己一个人能的超刺激游戏室；也可能是酷人的狐朋狗友一起狂欢看大片的私人小影院。[时尚酷玩族]可能是酷人自己一个人

[时尚酷玩族]娱乐空间 [时尚酷玩族][奢享主义者的静养吧]私人聚会空间躺吧——空中园林平台，在大自然中随意丢放的躺吧[奢享主义者的静养吧]躺吧——空中园林平台，在大自然中随意

没有电话、没有网络 在这里，只有你自己唯一可以对话的是你深处的灵魂[奢享主义的静养吧]冥想空间 [奢享主义的静养吧][奢享主义者的静养吧]个性品位空间[奢享主义者的静养吧][奢享主义者的静养吧]夫妻情感调节空间[奢享主义者的静养吧][奢享主义者的静养吧]个性释放 空间事业女强人彻底放松的空间,脱去办公室 的孤傲,冷峻,恢复女人特有的性格[奢享主义者的静养吧]事业女强人彻底放松的空间,脱去办公室

产品概念联想

辅助空间:入口\通道等 产品概念联想

入口小广场:配合建筑外立面-时尚\现代 第一时间冲击视觉，改变客户的常规思维习惯 建立标识性的入口小广场 入口小广场:配合建筑外立面-时尚\现代打破常规视觉习惯打破常规视觉习惯某中央街区投标书

看楼通道:

奇异灵怪创意

到底……

趣味十足的看房通道

避免视觉疲劳，增加些新鲜的、搞笑的东西…… 趣味十足的看房通道某中央街区投标书Mini咕咕钟MINIMP3袋MINI金属钥匙链MINI服装礼品Mini咕咕钟MINIMP3袋MINI金属钥匙链MINI服

产品概念联想

一套舒心的服务体系

酒店式管理 专业个性化室内设计顾问 产品概念联想发展期：销售期项目收益能力快速上升价值通过销售实现最高利润期：物业管理期项目收益能力持续上升价值受物业服务/维护等综合因素影响衰退期物业管理晚期受建筑老化影响，收益能力开始缓步下降收益能力

“服务”物业长远价值的重要维护/提升手段

酒店式管理房地产项目生命周期曲线：l保证物业长久生命力发展期：最高利润期：衰退期收 l保证物业长久生命力

酒店式管理

引进国际著名酒店管理公司提供顾问服务，提高项目物业服务品质， 为项目高端价值提供保障。

凯悦

世邦魏理仕

高力国际

或:形成本项目独特的中央街区俱乐部服务,提高项目物业服务品质，为项 目高端价值提供保障。

Ø俱乐部制度星级服务：

Ø24小时保安

Ø管家服务

Ø24小时送餐服务

Ø商务定票服务

Ø送报送信服务

Ø…… 酒店式管理

1营销执行总攻略

产品概念的联想2

圈层营销

得业内者得天下

行业圈

得业内者得天下

客户圈人是圈层再造的最大资源营销执行总攻略 产品概念的联想

圈层营销每一步骤需注意的要点客户还是那些客户，房子还是那些房子，卖法却不能还跟以前一样，如何有效聚集客户，提高客户城意度，争取在相对短的时间内消化项目，是本项目销售能否成功的关键。否则，就会陷入片区内其他楼盘销售缓慢的泥潭，漫无目的地等待零星客户的上门，销售期无止境的拉长。找出目标客户圈层细分客户，推荐产 品项目口碑 传播客户购买目标达成找准圈层选择合适的媒介和活动客户跟进产品推广客户跟进媒介跟进客户跟进 圈层营销每一步骤需注意的要点客户还是那些客户，找出目标细分

营销前期启动活动一之行业圈层营销

名师设计品鉴会

——千叶．中央街区销售中心、样板房设计品鉴会

•聘请名师级人物设计

•邀请重庆室内设计界、广告创意总监、重庆媒体总监、地产圈等人士 以沙龙的形式进行探讨和评价

•时间：2011年8月

•对象：与千叶合作的知名设计公司、重庆知名设计公司、媒体 营销前期启动活动一之行业圈层营销

营销前期启动活动二之发展商“杀熟”传播

客户方向

1、千叶高层圈个人影响力－熟人传播

2、重庆房地产专刊专版发行－项目影响力传播 营销前期启动活动二之发展商“杀熟”传播直接走进目标客户经常存在的场所展开攻势时间：2011年8-9月售楼处进场前对象：消费星巴克的客户方式：摆放《我们的读本》，设咨询专员

Starbucks重庆四店连锁开展——

重庆江北机场航站楼店 沙坪坝王府井店 杨家坪龙湖-西城天街店 南岸区南坪上海城店营销前期启动活动三之品牌星巴克传播

让星巴克成为本项目的临时接待中心/分展场

千叶．中央街区

形成重庆市场的快速惯性联想无论是拥有雄厚家庭经济背景的年轻小资，还是事业有成的时尚社会中坚，他们一同爱我们的房子，也同样爱着星巴克直接走进目标客户经常存在的场所展开攻势营销前期启动活动三之品营销前期启动活动四之甲壳虫/MINI新品发布会或试驾活动

“颠狂生活，MINI与千叶·中央街区”

——2011年MINI新品发布试驾会借势Miniminicooper11年上市加长新款，积聚minicooperclub成员，推介具备同样特质的城市住宅——千叶·中央街区。时间：2011年8月中旬对象：重庆mini车友会及本项目电话咨询客户方式：发布会/试驾营销前期启动活动四之借势Miniminicooper11

营销前期启动活动五之网络圈层

过程中继续拉拢圈子

——我们的客户圈子

微博圈

•因为来到千叶中央街区，我们开始联系在一起。上门客户登记电话之 外还需要留下微博，成立中央街区微博群。建立大家交流的平台。

•因为大家共同的品味，我们拥有一个博客空间。大家随意在群内的 空间，涂鸦今日的心情。

•因为我们都住在千叶中央街区，我们的生活肝胆相照。前期家里圈 属阶层的微博群，后期把整栋大楼里的所以业主，用无线宽带网络连接在一起，

形成了一个超级大网吧。在这里面，每个房间同时拥有一个数字门牌和个人主页，

邻居可以通过网络实现视频聊天、交换信息、发布公告、传递音乐、交换商品⋯⋯

还可以下载网络电视、广播，丰富娱乐生活。 营销前期启动活动五之网络圈层营销中期活动六之“圈层PARTY”营销中期活动六之“圈层PARTY”

营销中期活动七之“品牌发布会”即产品发布会

嫁接个性奢侈品：表、包的时尚展示

经过前期活动积累客户，开盘前一个月，通过同样喜爱 中级奢侈品联合展示开产品发布会，借势建立对本项目 的认识和喜爱。

千叶·中央街区－品牌发布会营销中期活动七之“品牌发布会”即产品发布会营销后期活动八之“圈层化妆晚会”项目开盘销售后，抓成交客户，深挖朋友圈进行中后期销售营销后期活动八之“圈层化妆晚会”项目开盘销售后，抓成交推广主题时间VI系列工程进度营销节点《我们de读本》

电子读物圈层PART物料配合媒体推广圈层营销营销阶段展示安排4月5月6月7月8月9月10月11月12月化妆晚会大师手笔品鉴会Mini/甲壳虫试驾国际奢侈品牌LV新品发布营销筹备期形象预热期

临时咨询处启用强势推广期

销售中心启用开盘旺销期

园林等内部展示持续完善9.12展示 完成9.15销售中心 交付10.1具备开盘 条件

加推开盘星巴克连锁店渗透推广

宣传片网络圈层重庆房产专刊、户外航空杂志、投递杂志

重庆房产专刊、户外时尚杂志、报纸、网络

如9月中旬销售中心交付，展示时间短，国庆假日可快速蓄客,保证开盘销售量,所以建议千叶将开盘时间延至10月中旬。

营销总控建议图

2011

与千叶协商待定推广主题时间VI系列工程进度营销节点《我们de读本》圈层PA价格及推售原则：①一号楼作为价格梯度。以低价起快速吸引客户，保证快销。②开