购物中心运营管理要点

MALL由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。SHOPPING

MALL，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，指规模大，集购物、休闲、娱乐、

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95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，

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总之，对于经营者来说，SHOPPING

（1）项目定位要及城市整体商业网点形成特色错位，及商圈内业态组合形成互补互动；（2）不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商业聚集功能，要为社区商圈和城市主流（3）SHOPPING

（4）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实（5）统一管理租户，严格监管租户经营行为和租户经营绩效，实施整体商业规划租户租约及管理的有（6）尊重顾客的选择权，使其实现多种消费或纯粹体验休闲的自由选择，并始终把维护消费者权益放（7）拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间（不能用住宅地产的眼光看待商（8）有更新地区或创造新商圈的独到眼光。

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并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；SHOPPING

城市功能不同：百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；SHOPPING

费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。SHOPPING

获利方式不同：百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING

理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。SHOPPING

商圈不同：百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多一些，SHOPPING

物业体量不同：百货商城通常选择中等规模物业，SHOPPING

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布局模式不同：百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；SHOPPING

购物环境要求不同：SHOPPING

50:32:18，或者后者更多。体验消费概念引入：百货商城只有用品销售，极少体验式服务项目；SHOPPING

1） 2） 3） 4） 5） 6） 7）

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随着国内品牌百货店和主力超市的发展成熟，SHOPPING

1、注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌及良好形象；2、遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营3、提供安全、舒适、整洁的购物环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理及商5、统一、高效的品牌管理和营销策划，提升摩尔的社会影响力及感召力；6、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户及商品的经营品质；

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8、坚持多赢理念，沟通渠道通畅，保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增

(1)租赁政策及承租服务：SHOPPING

40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。SHOPPING

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(4)服务管理的主要工作：SHOPPING

（5）日常的物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。其中最重要的是为商

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1、项目开发期的运营管理要点：1）准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和2）有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；3）健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；4）充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控及组织管理；5）这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、坪效和入驻租户的租金、费用收6）建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。2、项目开业培育期的运营管理要点：1）关注业态结构及业态布局的科学性；2）关注租户结构、租约及租金定义的合理性；3）关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态及商铺的贡献度；4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；5）关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性及有效性；6）关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；7）关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果及管理措施的完善；8）关注顾客消费服务环境、消费热点及商品及租户的品质、质量；9）关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；

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10）这一阶段强调广场、租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据3、项目规范提升期的运营管理要点：1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；2）以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格3）规范的商铺招商及质量管理体系、注重“生态效应”、追求客流最大化；5）提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；6）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户及商品的经营品质、提升7）提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；8）严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌及良好公众形象。4、现代

1）为

2）提供租户综合的

3）以实际数据为依据进行租约的洽谈；4）以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组