某地区项目管理及营销投标管理知识分析报告课件

某地区项目管理及营销投标管理知识分析报告1六安

南山御园项目营销投标报告上启智地2013.8六安南山御园项目营销投标报告上启智地2013.82本报告结构

设定目标提出问题解答问题二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目营销定位（我们的客户是谁？）四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）一、项目目标设定五、合作方式、启行简介本报告结构

设定目标二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目营3项目目标设定一期启动区，正在建设的共7栋联排，建筑面积共1.4万平方米，总投资1800万元，5栋4联排，2栋6联排，共32套。首期推出，预计去化周期一年。户型面积从320～430平方米。一、项目目标设定项目目标设定一期启动区，正在建设的共7栋联排，建筑面积共1.4竞争市场扫描-锁定竞争对手宏观市场分析二、与谁竞争？二、面临大势及竞争第二部分竞争市场扫描宏观市场分析二、与谁竞争？二、面临大势及竞争第二5宏观市场分析2012全年完成房地产企业开发投资额121.5亿元，增长26%；当年商品房屋新开工面积489.9万平方米，增长10.9%；施工面积1072.8万平方米，增长26.1%；竣工面积162.9万平方米，下降5.1%；商品房屋销售面积262.2万平方米，下降5.9%；销售额117.3亿元，增长0.9%。1、六安房地产投资增长迅猛，供应量大2、受调控影响，销售面积有所下降3、销售价格保持平稳增长态势宏观市场分析2012全年完成房地产企业开发投资额121.5亿6总结：1、六安别墅市场呈现较明显的区域分化，目前主要集中在“政务区城南板块”和“经开区三十铺板块”两大板块。2、六安别墅市场目前以常规城市型别墅为主导，第一居所功能需求，产品品质亟待提升，中高端市场供应量少，高端市场基本是空白，高端客户外溢。3、联排别墅在售均价在5000元/㎡左右；4、即将上市的别墅项目产品线较丰富，未来呈现竞争态势。别墅市场分析总结：别墅市场分析7竞争市场扫描楼盘名称地址物业形态容积率总建面面积段销售均价（元/㎡）悠然南山金安区联排、独栋、高层1.07582万方250-500m²双拼均价为6000-8000元/㎡三元山庄经开区联排、叠加、独栋1.0214万方200-300㎡联排均价5158元/㎡白鹭雅苑经开区独栋1.3410万方260-345㎡均价8800元/㎡振兴中央公馆金安区独栋、联排、高层3.3355万方300、500m²预计13000中辰一品裕安区叠加别墅2.217.9万方180-345㎡未开盘六安主要在售别墅项目一览竞争市场扫描楼盘名称地址物业形态容积率总建面面积段销售均价（8目前一期房源基本销售完毕，已经交房。二期有73独栋，25套别墅已销售11套。三期18套双拼别墅处于认筹阶段。主推有202㎡，313㎡，325㎡和409㎡的户型，均价为6000-8000元/㎡狭义上的竞争对手为兴茂·悠然南山，同时也面临全市别墅客群争夺锁定竞争对手楼盘名称悠然南山物业类型联排、独栋、高层、度假酒店占地面积2500亩开发商重庆兴茂集团销售情况二期在售，三期蓄水别墅套数800余套产品信息以独栋为主，含联排、双拼、叠拼及空中别墅等多元产品线，规划配套有度假酒店、风情小镇、小球训练基地、生态农场主力户型250-500m²左右均价均价6000，总价200—300万广告语果岭别墅名流圈层主力客群辐射合肥及全省高端客户目前一期房源基本销售完毕，已经交房。二期有73独栋，25套别9竞争突围本案毗邻悠然南山，项目内部无高尔夫球场及小球训练中心等硬件配套。所以，本案需最大化挖掘自身优势、营销造势、吸引客源、抢夺客源，将是未来营销攻关的重点。竞争突围本案毗邻悠然南山，项目内部无高尔夫球场及小球训练中心10项目本体研究项目客户定位三、项目营销定位第三部分

项目资源占有项目核心优势界定项目本体研究项目客户定位三、项目营销定位第三部分

项目资源占11项目资源占有本案占据优质自然资源、需要打造超越市场品质和层次、代表六安上流阶层尊贵生活方式和圈层特征的高端别墅。项目位于六安城市未来发展重点区域，坐落于六舒路原六安市粮食储备库，南接310国道、北通规划中的合六城际快速通道。项目西邻六安目前体量最大的兴茂·悠然南山别墅度假群、六安首个高尔夫球场及安徽小球训练基地。距离六安市区10分钟车程，距离市区中心约6公里。项目资源占有本案占据优质自然资源、需要打造超越市场品质和层次12项目资源占有南山御园别墅项目周边目前在开发的房地产项目有兴茂·悠然南山、元和山庄老年公寓以及项目对面的安置小区，处于在售或者在建状态，周边基础配套暂不完善，短时间内不能给予客户一定信心。前期本项目的配套将依赖于兴茂·悠然南山的内部配套设施，及本项目的后期商业配套。项目至周边县市交通较为发达，至市区的六舒路拓宽计划正在规划当中，未来区域整体形象及交通将会更加便捷。项目周边未来发展较为乐观，合六城际快速通道即将开通，在建项目兴茂以及元和山庄均以旅游地产为主题，南山片区未来将可能成为旅游地产集群、六安高端豪宅以及别墅产品高尚典范，但需要很长周期的市场培育阶段。项目资源占有南山御园别墅项目周边目前在开发的房地产项目有兴茂13项目客群定位从悠然南山的现有别墅购买群体来看，客户主要来源于六安市区及下属县市，大型民企高管及私企业主为购买别墅的主要群体，同时皖西地区、合肥周边地市的私企老总及高管。我们的客户是谁？项目客群定位从悠然南山的现有别墅购买群体来看，客户14以“小面积独立空间”锁定首置客层建筑形态是关键。以“空间+环境”所定首置及首改客层占有资源是关键。以“空间+成熟”锁定再改客层享受资源是关键。以“俯视众人”锁定顶端客层终极居所或收藏置业。200-300万主流型300万以上高端型100万以下经济型100-200万门槛型本案客源层级六安豪宅客群金字塔结构示意图项目客群定位以“小面积独立空间”锁定首置客层以“空间+环境”所定首置及首15从六安现有别墅客群构成及本案特质等综合判断，本案主力客户定位：瞄准市区拓展下级县城，辐射周边地市的最高端群体，应重点关注私企业主、民企高管、部分政府官员及衣锦还乡高端偶得客户群体。项目客群定位从六安现有别墅客群构成及本案特质等综合判断，本案主力客户定位16第四部分四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）第四部分四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）17依托自然性资源占有优势改造居住环境、提升产品力，形成与高端住宅产品明显区隔，从而满足日益增长的财富阶段的层峰需求。凭借南山的优质未来人居环境，以小球基地，高尔夫球场等现有的硬件优势，塑造本案定制化别墅区特有的高端形象。创意型的制造卖点，进行媒体炒作，通过事件营销，树立定制化别墅标杆，开创六安高端豪宅之先河。通过体验式营销建立口碑，增强客户信心，以口碑为基础结合媒体宣传造势，完成项目的可持续性销售。依势借势造势顺势而为推广策略依托自然性资源占有优势改造居住环境、提升产品力，形成与高端住18定制化高端豪宅的营销思路不同于普通住宅类及普通别墅产品，既要注重拉高形象力的塑造，又要注重产品力品质的物质性高需求的体验以及隐藏其中的深层次的高精神性需求的满足，因此本案的营销总体思路是：以高调性推广塑造定制别墅形象标杆以资源稀缺性突出产品核心优势以产品力提升丰富项目价值感知以体验式营销满足客户心理需求以多渠道战略解决目标客源导入

营销总攻略以分批次层级式推售实现高溢价推广策略定制化高端豪宅的营销思路不同于普通住宅类及普通别墅19策略分解推

广

策

略高调起势，形象为先，大众与小众传播联合出击。体验策

略现场为王，放大细节，重视体验，销售服务动线，情景式说辞。客

户

策

略圈层影响与渠道拓展相结合，精准制导，保障客源。推

售

策

略分批次限量层级式推售，优弱产品搭配组合，追求溢价。策略分解策略分解推广策略高调起势，形象为先，大众与小众传播联合20凡豪宅，形象力是第一营销力。本案要以开创并代言六安城市高端的定制化别墅精神为己任，必须高举高打，通过强势推广，建立豪宅话语权，奠定六安定制化别墅第一意象。整体推广应以高基调姿态，主打形象牌，传递高品质生活，满足目标客户心理需求。高调性面市高姿态占位高形象自诩高价值传递别墅价值观推广基调凡豪宅，形象力是第一营销力。高调性高姿态高形象高价值别墅21大众媒体造势高调推广，高端占位全城及周边覆盖，领袖印象小众媒体渗透客群锁定，精准细分分众传播，口碑速递+线上与线下协调配合，大众媒体和小众媒体紧密结合。户外广告牌（主形象）报纸（传递项目动态与价值）

论坛、发布会、推介会（营造产品标杆）大型主题活动（塑造声誉、营造热点）大众营销树声誉小众营销做沟通在六安星级酒店大堂展示推介，如皖西宾馆、沃尔特酒店高端杂志、楼市专刊高档直邮函、客户通讯专有圈层：高端会所、俱乐部、银行客户等媒介通路大众媒体造势小众媒体渗透+线上与线下协调配合，大众媒体和小众22销售阶段及分期运行计划预备阶段2013.8月~9月初蓄水阶段2013.12月-2014年1月8日公开销售阶段2013.1.8~2014.2月底强销阶段2014.3月~2014年8月持续阶段2014.9月~2014.12月收尾阶段2015.1月以后推广策略住宅销售排期准备案前销售工作，落实各项销售道具聚焦人气，积累客源完成积累客户成交，挖掘新客户进场

唤起新老客户关注，进行花园洋房销售消化前期客户，销售滞后余屋消化最后余屋，完成最后签约

1销售阶段及分期运行计划预备阶段蓄水阶段公开销售阶段强销阶段223销售运行流程一

2013年8月9月

10月12月-1月预备阶段时间：8月-11月确定广告企划方案，与甲方沟通需配合事宜。做好外接待，人员招聘与培训，项目前期宣传工作，为销售蓄水做准备。项目接手确定资料入场，及项目前期宣传阶段策略分解聚集人气积累客源10月中旬外接待投入使用。甲方配合销售资料的确认和准备，此阶段主要媒体为户外大牌、灯箱广告、工地围墙、报纸、网络、短信、SP活动、道旗。主要诉求为前期楼盘形象宣传。推广策略销售运行流程一2013年8月24销售运行流程二

2014年1月8日2月10日春节3月5月6月一期公开销售7栋共32套，面积1.4万㎡项目开盘阶段策略分解公开销售阶段强销阶段一开盘前现场售楼处落成，样板房及景观展示区正式完工，紧密配合一期的公开销售。主要通过户外、短信、报纸、网络、夹报、派报、SP活动、灯箱、等广告媒体全方位宣传本案的隆重公开，大打品质牌，高贵，强势吸引每一个有购房需求客户的眼球。推广策略销售运行流程二2014年125销售运行流程三

2014年9月10月12月1月

强销阶段二阶段策略分解强销阶段二本阶段首批的销售为本案的名声及产品在客户心中的影响奠定了基础，同时，随着工程进度逐步完善。主要媒体以户外、短信、派报、夹报、灯箱、SP活动为主，强化销售力度，稳中求胜。样板房实景体验，尽显尊荣与高贵。巩固老客户，开拓新客户。推广策略销售运行流程三2014年9月26预备阶段细则

——准备案前销售工作，落实各项销售道具行销时间：2013.8月——9月推广策略2预备阶段细则行销时间：2013.8月——9月推广策略227此阶段是本项目销售案前的准备阶段，充分做好开案前的销售

宣传预备工作。为后续销售启动阶段全面铺垫。工作事项主要由本公司与甲方积极配合，完成案前各项工作任务。

企划目的推广策略此阶段是本项目销售案前的准备阶段，充分做好开案前的销售企划28类别工作项目1.LOGO2.销平/销海3.阶段海报/DM4.VI系统（名片/信封/信纸/文件夹/纸杯/手提袋）5.公开媒体计划6.楼书（产品楼书以及电子楼书）7.展板8.工地围板及路牌9.引导旗、横幅10.会所建议、样板房建议、售楼处选址、外接待包装建议、营销方案建议11、售楼车设计12、家俱配置图13、沙盘模型制作14、售楼车设计阶段主要工作一推广策略类别工作项目1.LOGO2.销平/销海3.阶段海报/DM429类别工作项目市区接待1.外接待寻点2.市区接待中心装修设计3.模型4.门头字体、巨型看版、室内看板5.LOGO墙、销控台6.销售桌椅以及办公用具7.电脑、空调等设备8.电话类别工作项目现场表现1.现场接待中心设计施工（建筑风格设计/室内装修设计/）2.示范屋、示范组团3.灯箱（室内/外）4.LOGO墙5.销售桌椅以及办公用具进场6.音响空调等设备7.室内外绿化(含样板区)8.电话阶段主要工作二推广策略类别工作项目市1.外接待寻点3.模型4.门头字体、巨型看版30类别工作项目业务执行1.DM名单收集（客户接待）2.派/夹报计划3.销讲资料（答客问）4.销售讲习5.定价原则6.价目表(底价、表价)7.付款方式8.按揭及付款索引9.预约单10.样本合同11.人员进驻（招募/培训/接待）12.内部认购推广策略阶段主要工作三类别工作项目1.DM名单收集（客户接待）2.派/夹报计划3312013.12月—2014.1月8日行销时间工程进度售楼处和样板房动工蓄水阶段细则——聚焦人气，积累客源六安高尚生活别墅社区的炒作及项目知名度的提升推广策略32013.12月—2014.1月8日行销时间工程进度蓄水阶段32利用项目正式亮相和开放的时期，充分制造楼盘声势，展开宣传、扩大市场影响力。通过举办相关通路造势来吸引六安本地客户关注、至电咨询，并促成意向客户预约，聚集人气。

策划目的推广策略利用项目正式亮相和开放的时期，充分制造楼盘声势，展开宣传、33文线武线文武双作策略以文字叙述为主，采用户外看板，灯箱，道旗，报纸、网络、短信、公交车、将产品形象概念推出，配合软新闻辅助，挖掘全市范围最大客源量举办老爷车巡游、品鉴红酒、法国歌剧体验等，塑造高层次消费群体的口碑及对本项目的了解和认，可引起市场关注推广方案现场售楼处外树立大型精神堡垒抢眼于周边楼盘推广策略文线武线文武双作策略以文字叙述为主，采用户外看板，灯箱，道旗34先炒作地段，再结合项目的工程进度来宣传品质，突出项目在区域内的高贵、健康、尊荣性。地中海法式建筑风格、样板房、配套会所、从而迅速建立起良好口碑和绝佳市场认同感。推广步骤推广策略地段处于政府规划的南山风景区核心区域，结合目前的自然景观，在销售时，根据项目的工程进度，重点突出项目的各个卖点。先炒作地段，再结合项目的工程进度来宣传品质，突出项目在区域内35以新闻形式进行相关SP活动，先以六安首席高尚生活别墅社区新概念为宣传起点，引出将出现的别墅住宅项目开发，通过强势的新闻活动聚焦市民目光。通过外接待的对外开放，即对本产品的特征开始做报纸软硬广告的形象预告，引导性推出六安高尚别墅住宅区的产品概念。阐述本案的住宅规划，高档次、生态性的居住特征。引起目标高端市场对本项目的关注。媒体推广策略推广策略以新闻形式进行相关SP活动，先以六安首席高尚生活别墅社区新概36活动目的：1、确定预定客户，发放VIP卡。

2、详细解读南山御墅，强化浪漫优雅调性。

3、项目品鉴，口碑相传。

4、客户蓄水。活动地点：六安知名酒店活动对象：本案意向客户活动内容：1、收取定金。

2、发放VIP卡。

3、发放项目资料。

4、品鉴红酒。

5、项目详细介绍。

6、看房班车，现场参观。

活动推广SP活动一2014-1月1日品鉴红酒，品赏南山御墅——客户预定红酒会

广告配合：报纸预约稿、户外画面更换、短信、夹报、网络、公交车体及站台

六安首席高尚生活别墅区——正式预约推广策略活动目的：1、确定预定客户，发放VIP卡。活动推广SP活动一37活动目的：1、巩固客户，继续蓄水。

2、迅速传播售楼处地址。

3、扩大产品影响力。

4、详细解读南山御园，强化浪漫优雅调性。

5、参观现场，口碑相传。活动地点：现场售楼处活动对象：所有意向客户活动内容：1、公开售楼处。

2、公开样板房和试点景观带。

3、品尝葡萄酒、听取红酒知识。

4、欣赏法式高档家居及庄园景观。

5、品尝法国冷餐。

6、现场参观香颂湾。

7、发放项目资料。广告形式配合：户外画面、短信、夹报、网络、公交车体及站台六安首席高尚生活别墅区——火爆预约活动推广SP活动二1月下旬体验原味法式尊贵样板房，尽在南山御园推广策略活动目的：1、巩固客户，继续蓄水。活动推广SP活动二1月下旬38户外：应全部落实，内容根据产品形态，通过户外和现场广告吸引受众视线，增加项目形象基调，冲击客源视线和心理。夹报、派报、网络、短信：利用小众媒体有针对性的寄发给客户，内容以产品形象与初步产品力为主，促成有效客户的来电登记或预约。灯箱，报纸，媒体软文：大面积捕捉客户，找出主流客户的所在区域媒体通路推广策略总销售面积1.4万平米，预计共回收资金10000万元。广告预算为总销金额的1.0-1.5%，则总的广告费用为100-150万。媒体费用预算表分阶段费用（万元）所占总费用的比例蓄水阶段50%公开销售阶段15%强销阶段一10%强销阶段二10%持续阶段10%收尾阶段5%合计100-150万100%蓄水阶段投入媒体费用为总费用的50%左右。10月份进外接待售楼处，并开始蓄水工作，大量的媒体投放配合1月的开盘工作。户外：应全部落实，内容根据产品形态，通过户外和现场广告吸引受39预计第一期推10套，在前期1个月蓄水阶段，配合“炮轰”效果的包装推广，力争开盘当月售出60%，为后期销售铺下坚实基础2014年1月—2014年2月底行销时间工程进度公开销售推广细则——完成积累客户成交，挖掘新客户进场推广策略1月前样板区和景观示范区完成4预计第一期推10套，在前期1个月蓄水阶段，配合“炮轰”效果的40企划目的以南山御墅的正式公开为第一波强势推广，将当天和一周内现场成交的火爆场面和销售量做最大宣传，持续吸引广泛新客户进场。开始对项目整体形象进行阐述，通过现场工程进度逐日完善，加大力度炒作地块及生态居住环境，样板房及部分景观出样，以直观效应提升南山御墅整个高格调品质的价值，建立客户强大信心度，引起最大一波销售高潮。通过特定通路的客源再发展六安多区域推广，利用传统节日挖掘大量客户。推广策略企划目的以南山御墅的正式公开为第一波强势推广，41推广策略：点、线、面全面出击战略点：进行客源针对性重点攻击，对六安本地客户“无孔不入”进行多点通路宣传。线：围绕产品高档次住宅持续多角度宣传，通过NP软硬广告和SP活动塑造产品高档路线。面：举行多区域展示宣传活动，扩大宣传面，将客源面扩大到最大限度。推广方案推广策略推广策略：点、线、面全面出击战略点：进行客源针对性重点攻击，42通过大型开盘活动对南山御墅的盛大公开进行强力造势，配合报纸宣传增加效应，延续之前蓄水期已形成的购买市场影响力，以正式推出作为新一轮宣传的起点。通过海报/DM和报纸针对南山御墅产品特点进行多角度诉求，并对发展商品牌和已经出现的样板房、部分景观做初步诉求。从六安主要客源区域转而进行其它区域的户外广告发布，派发外区域海报，开始利用传统节日对本案的有效客户做特定通路的宣传。推广步骤推广策略通过大型开盘活动对南山御墅的盛大公开进行强力造势，配合报纸宣43

推广活动SP活动一活动主题：企业家联谊会活动对象：金安区、中店、私营业主为主和城南片区公务员活动地点：六安高级酒店8月初锁定目标客户推广策略推广活动SP活动一活动主题：企业家联谊会8月初锁定目标客户441、邀请开发商领导和镇政府领导讲话，随后进行产品、物管说明会，对产品做以详细说明。2、全体私营业主和公务员等目标客户，活动当天全部邀请至现场，进行产品的宣讲，让每一位到场嘉宾都了解本案的产品，进一步激发他们对高贵生活的向往。3、针对到场的嘉宾进行抽奖活动，并配合一些与项目和产品有关的有奖问答，寓学于乐，强化产品的宣传力度。4、针对意向强的客户进行现场登记，调动所有嘉宾的情绪。

广告配合：户外、NP、网络、报纸、短信：开盘盛事·名流盛世

——六安首席高尚生活别墅区仅32户精英，落户南山御墅

——南山御园即将公开热销……企业家联谊会推广策略活动内容：1、邀请开发商领导和镇政府领导讲话，随后进行产品、物管说明会45

推广活动SP活动二活动主题：南山御墅开盘典礼暨首批业主签约仪式活动对象：预约、登记客户，意向客户活动地点：售楼处1月下旬强势出击，迅速征服市场推广策略推广活动SP活动二活动主题：南山御墅开盘典礼暨首批业主签约461、邀请开发商领导和镇政府领导进行开幕仪式剪彩并讲话，随后进行产品、物管说明会，对产品做以详细说明。2、全体预约客户公开当天全部邀请至现场，进行签约手续，以酒会形式进行签约，每一位客户签约完毕，即刻进行5分钟狮舞表演予以庆祝，并在场人员鼓掌庆贺，以渲染气氛，给予客户最大的荣誉满足。

3、邀请领导颁发业主荣誉证书和金钥匙，并进行新闻记者随机采访，在满足业主心理的同时，通过现场的新闻报导刺激潜在购房者。4、登记业主名字，制作入户铭牌，制作成指示系统放置在社区组团入口处，以通过对业主的至上礼遇的形式来打动意向客户购买心理。5、当天签约客户奉送礼品和参加丰厚礼品抽奖活动，将当天气氛掀起最高潮。6、针对当天盛况进行媒体炒作和新闻报道，持续挖掘潜在买家。广告配合：户外、NP：开盘盛事·名流盛世

——六安首席高尚生活别墅区仅32户精英，落户南山御墅

——南山御墅公开热销，稀有席位减少中……南山御墅开盘典礼暨首批业主签约仪式推广策略活动内容：1、邀请开发商领导和镇政府领导进行开幕仪式剪彩并讲话，随后进47户外、报纸：名流生活·看齐南山御墅六安的骄傲，尊贵的家园！南山御墅，名流、时尚、生态、生活主张……产品力诉求（地段发展/建筑品质/景观庭园/配套设施……）现场实景诉求广告主题此阶段广告总线：众星捧月，精英荟萃。一座高品质，高品位，名流向往的纯生态生活领地。推广策略户外、报纸：名流生活·看齐南山御墅广告主题此阶段广告总线：众48强销阶段一细则——唤起新老客户关注，进行新二波销售2014年3月——2014年8月行销时间工程进度随着景观带完成及房屋实景落成预计第二批推出12套（以老客户带动新客户及新客户的主动需求，力争第二次当日售出20%）推广策略5强销阶段一细则2014年3月——2014年8月行销时间工程49消化公开后累积的客户，以房屋实景刺激观望买家，进行新客户积累。1、通过景观实景及景观带的逐渐落成，将产品与之结合，把高尚、生态、尊贵的生活方式完全展现。2、结合工程进度，举办相应高档次高格调SP活动，将六安首席高尚生活别墅区领地氛围充分演绎出来。企划目的推广方案推广策略：演绎化策略推广策略消化公开后累积的客户，以房屋实景刺激观望买家，进行新客户积累50通过报纸、DM、短信、网络、户外将第二波段的房源信息推出，促成公开期未能购到房源的客户和新累积客户成交，并对热销情况和现场实景进行描述，引起市场再一次关注，为后阶段蓄水。通过举办现场活动，将客户引至现场，以直观效应带来的直观感受，提升楼盘品质；举办SP活动，营造专属服务场景和优美生活的演绎。推广步骤推广策略推广步骤推广策略51

推广活动活动主题：名人座谈活动，参观样板房，红酒品鉴活动主题：品酒游园会活动内容：利用样板景观和小区景观的落成，举办烧烤、文艺表演活动。3月2014年5月推广策略推广活动活动主题：名人座谈活动，参观样板房，红酒品鉴活动主52广告主题报纸稿要点产品力诉求

实景诉求

广告总领：看得见的品质生活，体验得到的生态小区生活方式诉求建筑品质看得见的生活高尚邻里/社区风貌推广策略广告主题报纸稿要点产品力诉求实景诉求广告总领：看得见53继续以户外、短信、网络、夹报为主，保持报纸广告频次，广告通路推广策略继续以户外、短信、网络、夹报为主，保持报纸广告频次，广告通路54持续阶段——消化前期客户，销售滞后余屋2014.9~2014.12月底2014.9月—2014.12月底行销时间工程进度现房实景逐渐落成本阶段推出少量新房源，主要是去化之前一批、二批剩余房源的同时以本阶段老客户带动新客户及新客户的主动需求，制定一系列的老客户带新客户的优惠鼓励措施，促进成交，做好最后几栋房子的销售。推广策略6持续阶段2014.9月—2014.12月底行销时间工程进度现55企划目的加大现场实景样板房、样板景区、景观的宣传，重点展现未来居住此地的尊荣、生态、时尚的品质生活继续利用老客户带新客户实行优惠的销售策略实行贵族一族聚居的生活圈树立产品个性品牌和发展商品牌，加深在市场的知名度。推广策略企划目的加大现场实景样板房、样板景区、景观的宣传，重点展现未56推广方案互动策略通过与客户层次相关的大型活动，呼应生态理念，促成销售行为，形成有效活动继续通过有效的老客户带动新客户实行双惠的策略进行直销活动，形成社会与客户的互动，消化房源通过企业与社会、企业与客户的三方互动活动，建立企业品牌推广策略推广方案互动策略通过与客户层次相关的大型活动，呼应生57通过网络、户外、短信、夹报广告宣传项目的更新信息和活动信息以活动建立产品与发展商的品牌形象，侧重物业管理品牌的引入，树立高品质生活景象。步骤同时寄发DM，客户信等，通过实景和活动充分阐述尊荣、时尚、生态的居住区

推广步骤广告主题户外、夹报、短信、网络要点：产品力诉求，生活方式诉求实景/房型/产品口碑/发展商品牌推广策略通过网络、户外、短信、夹报广告宣传项目的更新信息和活动信息以58媒体组合保持短信、派夹报频次更换户外广告内容联合六安当地媒体，争取高收入人群的有效名单，通过特殊通路派发DM。推广策略媒体组合保持短信、派夹报频次推广策略59行销时间：2015年1月份后收尾阶段细则——消化最后余屋，完成最后签约处理前期剩余房源推广策略7行销时间：2015年1月份后收尾阶段细则处理前期剩余房源推广60企划目的广告主题广告通路销售最后余屋，完成最后签约动作。产品谢幕，对发展商品牌和产品品牌做全面诉求，加深品牌知名度。户外、客户信、短信、夹报、网络推广活动活动主题：南山御墅业主答谢会，联谊晚会推广策略企划目的广告主题广告通路销售最后余屋，完成最后签约动作。产品61五、附录（合作方式）五、附录（合作方式）62合作方式模块1：项目整体营销策划市场调查及研究项目产品定位、形象定位规划设计方案建议：建筑形式、户型面积及配比、户型设计建议销售策略建议：①销售阶段划分及策略②销售价格建议③团队组织架构及管理建议推广策略计划制定模块2：项目广告表现项目形象logo设计VI应用设计：项目名片、胸牌、纸杯等各式平面稿企划设计完稿①横幅、旗帜、车厢、灯箱、围墙、户外设计完稿②楼书、折页企划设计完稿③DM、海报企划设计完稿其他与个案相关之广告媒体规划设计或设计事宜模块3：项目销售管理销售团队组建、培训、考核及管理销售策略执行及控制各项销售表格制定销售计划及回款销售团队激励收费标准：基本佣金点2%；前期策划4万元/月，进入后期销售阶段可返还合作方式模块1：项目整体营销策划模块2：项目广告表现模块3：63上启智地简介“上启智地”全称为“上海启行房地产营销策划有限公司”，隶属于“无锡太湖世家集团”，2011年由集团公司营销部改制而来，成为一家集房地产前期咨询、营销策划、销售代理、广告企划、投融资服务于一身的房地产综合性服务机构。公司发展历程中先后成功策划销售了，无锡地区的太湖世家别墅、世家名门花园、书香桃苑、长江金岸、湖境·城市经典（新联家园），南京地区的金宁广场、百合园，苏州地区的姑苏世家、以及太仓世家英伦、新沂太湖东郡、盐城莱茵半岛等众多城市经典项目。“上启智地”得享太湖世家集团在房地产开发、物业管理、建筑工程、金融贷款、投资贸易、等行业的资源，同时与规划设计院、大型知名开发商、金融机构、各类媒体等保持良好的合作关系，在行业资源、媒体资源、客户数据资源上具有领先优势。公司主创人员均具有10余年的开发操盘经验，同时凝聚了一批房地产营销领域中优秀的营销人才和务实敬业的专业团队，凭借专业的操盘手法和丰富的实战经验，创造了诸多优异的销售业绩，同时也奠定了公司作为一线地产服务机构的核心竞争力。上启智地以“专业解决地产难题、提高资本时间价值、降低市场风险、优化资源配置，并实现客户利益最大化”为宗旨，凭借专业和信誉赢得客户的尊重并实现利益。现已发展为智力密集与人才密集于一体的房地产专业服务机构，并凭借优越的资源整合能力，迈入规模化、品牌化、跨越式发展的新阶段。上启智地简介“上启智地”全称为“上海启行房地产营销策划有限公64经典项目经典项目65某地区项目管理及营销投标管理知识分析报告66某地区项目管理及营销投标管理知识分析报告67六安

南山御园项目营销投标报告上启智地2013.8六安南山御园项目营销投标报告上启智地2013.868本报告结构

设定目标提出问题解答问题二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目营销定位（我们的客户是谁？）四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）一、项目目标设定五、合作方式、启行简介本报告结构

设定目标二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目营69项目目标设定一期启动区，正在建设的共7栋联排，建筑面积共1.4万平方米，总投资1800万元，5栋4联排，2栋6联排，共32套。首期推出，预计去化周期一年。户型面积从320～430平方米。一、项目目标设定项目目标设定一期启动区，正在建设的共7栋联排，建筑面积共1.70竞争市场扫描-锁定竞争对手宏观市场分析二、与谁竞争？二、面临大势及竞争第二部分竞争市场扫描宏观市场分析二、与谁竞争？二、面临大势及竞争第二71宏观市场分析2012全年完成房地产企业开发投资额121.5亿元，增长26%；当年商品房屋新开工面积489.9万平方米，增长10.9%；施工面积1072.8万平方米，增长26.1%；竣工面积162.9万平方米，下降5.1%；商品房屋销售面积262.2万平方米，下降5.9%；销售额117.3亿元，增长0.9%。1、六安房地产投资增长迅猛，供应量大2、受调控影响，销售面积有所下降3、销售价格保持平稳增长态势宏观市场分析2012全年完成房地产企业开发投资额121.5亿72总结：1、六安别墅市场呈现较明显的区域分化，目前主要集中在“政务区城南板块”和“经开区三十铺板块”两大板块。2、六安别墅市场目前以常规城市型别墅为主导，第一居所功能需求，产品品质亟待提升，中高端市场供应量少，高端市场基本是空白，高端客户外溢。3、联排别墅在售均价在5000元/㎡左右；4、即将上市的别墅项目产品线较丰富，未来呈现竞争态势。别墅市场分析总结：别墅市场分析73竞争市场扫描楼盘名称地址物业形态容积率总建面面积段销售均价（元/㎡）悠然南山金安区联排、独栋、高层1.07582万方250-500m²双拼均价为6000-8000元/㎡三元山庄经开区联排、叠加、独栋1.0214万方200-300㎡联排均价5158元/㎡白鹭雅苑经开区独栋1.3410万方260-345㎡均价8800元/㎡振兴中央公馆金安区独栋、联排、高层3.3355万方300、500m²预计13000中辰一品裕安区叠加别墅2.217.9万方180-345㎡未开盘六安主要在售别墅项目一览竞争市场扫描楼盘名称地址物业形态容积率总建面面积段销售均价（74目前一期房源基本销售完毕，已经交房。二期有73独栋，25套别墅已销售11套。三期18套双拼别墅处于认筹阶段。主推有202㎡，313㎡，325㎡和409㎡的户型，均价为6000-8000元/㎡狭义上的竞争对手为兴茂·悠然南山，同时也面临全市别墅客群争夺锁定竞争对手楼盘名称悠然南山物业类型联排、独栋、高层、度假酒店占地面积2500亩开发商重庆兴茂集团销售情况二期在售，三期蓄水别墅套数800余套产品信息以独栋为主，含联排、双拼、叠拼及空中别墅等多元产品线，规划配套有度假酒店、风情小镇、小球训练基地、生态农场主力户型250-500m²左右均价均价6000，总价200—300万广告语果岭别墅名流圈层主力客群辐射合肥及全省高端客户目前一期房源基本销售完毕，已经交房。二期有73独栋，25套别75竞争突围本案毗邻悠然南山，项目内部无高尔夫球场及小球训练中心等硬件配套。所以，本案需最大化挖掘自身优势、营销造势、吸引客源、抢夺客源，将是未来营销攻关的重点。竞争突围本案毗邻悠然南山，项目内部无高尔夫球场及小球训练中心76项目本体研究项目客户定位三、项目营销定位第三部分

项目资源占有项目核心优势界定项目本体研究项目客户定位三、项目营销定位第三部分

项目资源占77项目资源占有本案占据优质自然资源、需要打造超越市场品质和层次、代表六安上流阶层尊贵生活方式和圈层特征的高端别墅。项目位于六安城市未来发展重点区域，坐落于六舒路原六安市粮食储备库，南接310国道、北通规划中的合六城际快速通道。项目西邻六安目前体量最大的兴茂·悠然南山别墅度假群、六安首个高尔夫球场及安徽小球训练基地。距离六安市区10分钟车程，距离市区中心约6公里。项目资源占有本案占据优质自然资源、需要打造超越市场品质和层次78项目资源占有南山御园别墅项目周边目前在开发的房地产项目有兴茂·悠然南山、元和山庄老年公寓以及项目对面的安置小区，处于在售或者在建状态，周边基础配套暂不完善，短时间内不能给予客户一定信心。前期本项目的配套将依赖于兴茂·悠然南山的内部配套设施，及本项目的后期商业配套。项目至周边县市交通较为发达，至市区的六舒路拓宽计划正在规划当中，未来区域整体形象及交通将会更加便捷。项目周边未来发展较为乐观，合六城际快速通道即将开通，在建项目兴茂以及元和山庄均以旅游地产为主题，南山片区未来将可能成为旅游地产集群、六安高端豪宅以及别墅产品高尚典范，但需要很长周期的市场培育阶段。项目资源占有南山御园别墅项目周边目前在开发的房地产项目有兴茂79项目客群定位从悠然南山的现有别墅购买群体来看，客户主要来源于六安市区及下属县市，大型民企高管及私企业主为购买别墅的主要群体，同时皖西地区、合肥周边地市的私企老总及高管。我们的客户是谁？项目客群定位从悠然南山的现有别墅购买群体来看，客户80以“小面积独立空间”锁定首置客层建筑形态是关键。以“空间+环境”所定首置及首改客层占有资源是关键。以“空间+成熟”锁定再改客层享受资源是关键。以“俯视众人”锁定顶端客层终极居所或收藏置业。200-300万主流型300万以上高端型100万以下经济型100-200万门槛型本案客源层级六安豪宅客群金字塔结构示意图项目客群定位以“小面积独立空间”锁定首置客层以“空间+环境”所定首置及首81从六安现有别墅客群构成及本案特质等综合判断，本案主力客户定位：瞄准市区拓展下级县城，辐射周边地市的最高端群体，应重点关注私企业主、民企高管、部分政府官员及衣锦还乡高端偶得客户群体。项目客群定位从六安现有别墅客群构成及本案特质等综合判断，本案主力客户定位82第四部分四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）第四部分四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）83依托自然性资源占有优势改造居住环境、提升产品力，形成与高端住宅产品明显区隔，从而满足日益增长的财富阶段的层峰需求。凭借南山的优质未来人居环境，以小球基地，高尔夫球场等现有的硬件优势，塑造本案定制化别墅区特有的高端形象。创意型的制造卖点，进行媒体炒作，通过事件营销，树立定制化别墅标杆，开创六安高端豪宅之先河。通过体验式营销建立口碑，增强客户信心，以口碑为基础结合媒体宣传造势，完成项目的可持续性销售。依势借势造势顺势而为推广策略依托自然性资源占有优势改造居住环境、提升产品力，形成与高端住84定制化高端豪宅的营销思路不同于普通住宅类及普通别墅产品，既要注重拉高形象力的塑造，又要注重产品力品质的物质性高需求的体验以及隐藏其中的深层次的高精神性需求的满足，因此本案的营销总体思路是：以高调性推广塑造定制别墅形象标杆以资源稀缺性突出产品核心优势以产品力提升丰富项目价值感知以体验式营销满足客户心理需求以多渠道战略解决目标客源导入

营销总攻略以分批次层级式推售实现高溢价推广策略定制化高端豪宅的营销思路不同于普通住宅类及普通别墅85策略分解推

广

策

略高调起势，形象为先，大众与小众传播联合出击。体验策

略现场为王，放大细节，重视体验，销售服务动线，情景式说辞。客

户

策

略圈层影响与渠道拓展相结合，精准制导，保障客源。推

售

策

略分批次限量层级式推售，优弱产品搭配组合，追求溢价。策略分解策略分解推广策略高调起势，形象为先，大众与小众传播联合86凡豪宅，形象力是第一营销力。本案要以开创并代言六安城市高端的定制化别墅精神为己任，必须高举高打，通过强势推广，建立豪宅话语权，奠定六安定制化别墅第一意象。整体推广应以高基调姿态，主打形象牌，传递高品质生活，满足目标客户心理需求。高调性面市高姿态占位高形象自诩高价值传递别墅价值观推广基调凡豪宅，形象力是第一营销力。高调性高姿态高形象高价值别墅87大众媒体造势高调推广，高端占位全城及周边覆盖，领袖印象小众媒体渗透客群锁定，精准细分分众传播，口碑速递+线上与线下协调配合，大众媒体和小众媒体紧密结合。户外广告牌（主形象）报纸（传递项目动态与价值）

论坛、发布会、推介会（营造产品标杆）大型主题活动（塑造声誉、营造热点）大众营销树声誉小众营销做沟通在六安星级酒店大堂展示推介，如皖西宾馆、沃尔特酒店高端杂志、楼市专刊高档直邮函、客户通讯专有圈层：高端会所、俱乐部、银行客户等媒介通路大众媒体造势小众媒体渗透+线上与线下协调配合，大众媒体和小众88销售阶段及分期运行计划预备阶段2013.8月~9月初蓄水阶段2013.12月-2014年1月8日公开销售阶段2013.1.8~2014.2月底强销阶段2014.3月~2014年8月持续阶段2014.9月~2014.12月收尾阶段2015.1月以后推广策略住宅销售排期准备案前销售工作，落实各项销售道具聚焦人气，积累客源完成积累客户成交，挖掘新客户进场

唤起新老客户关注，进行花园洋房销售消化前期客户，销售滞后余屋消化最后余屋，完成最后签约

1销售阶段及分期运行计划预备阶段蓄水阶段公开销售阶段强销阶段289销售运行流程一

2013年8月9月

10月12月-1月预备阶段时间：8月-11月确定广告企划方案，与甲方沟通需配合事宜。做好外接待，人员招聘与培训，项目前期宣传工作，为销售蓄水做准备。项目接手确定资料入场，及项目前期宣传阶段策略分解聚集人气积累客源10月中旬外接待投入使用。甲方配合销售资料的确认和准备，此阶段主要媒体为户外大牌、灯箱广告、工地围墙、报纸、网络、短信、SP活动、道旗。主要诉求为前期楼盘形象宣传。推广策略销售运行流程一2013年8月90销售运行流程二

2014年1月8日2月10日春节3月5月6月一期公开销售7栋共32套，面积1.4万㎡项目开盘阶段策略分解公开销售阶段强销阶段一开盘前现场售楼处落成，样板房及景观展示区正式完工，紧密配合一期的公开销售。主要通过户外、短信、报纸、网络、夹报、派报、SP活动、灯箱、等广告媒体全方位宣传本案的隆重公开，大打品质牌，高贵，强势吸引每一个有购房需求客户的眼球。推广策略销售运行流程二2014年191销售运行流程三

2014年9月10月12月1月

强销阶段二阶段策略分解强销阶段二本阶段首批的销售为本案的名声及产品在客户心中的影响奠定了基础，同时，随着工程进度逐步完善。主要媒体以户外、短信、派报、夹报、灯箱、SP活动为主，强化销售力度，稳中求胜。样板房实景体验，尽显尊荣与高贵。巩固老客户，开拓新客户。推广策略销售运行流程三2014年9月92预备阶段细则

——准备案前销售工作，落实各项销售道具行销时间：2013.8月——9月推广策略2预备阶段细则行销时间：2013.8月——9月推广策略293此阶段是本项目销售案前的准备阶段，充分做好开案前的销售

宣传预备工作。为后续销售启动阶段全面铺垫。工作事项主要由本公司与甲方积极配合，完成案前各项工作任务。

企划目的推广策略此阶段是本项目销售案前的准备阶段，充分做好开案前的销售企划94类别工作项目1.LOGO2.销平/销海3.阶段海报/DM4.VI系统（名片/信封/信纸/文件夹/纸杯/手提袋）5.公开媒体计划6.楼书（产品楼书以及电子楼书）7.展板8.工地围板及路牌9.引导旗、横幅10.会所建议、样板房建议、售楼处选址、外接待包装建议、营销方案建议11、售楼车设计12、家俱配置图13、沙盘模型制作14、售楼车设计阶段主要工作一推广策略类别工作项目1.LOGO2.销平/销海3.阶段海报/DM495类别工作项目市区接待1.外接待寻点2.市区接待中心装修设计3.模型4.门头字体、巨型看版、室内看板5.LOGO墙、销控台6.销售桌椅以及办公用具7.电脑、空调等设备8.电话类别工作项目现场表现1.现场接待中心设计施工（建筑风格设计/室内装修设计/）2.示范屋、示范组团3.灯箱（室内/外）4.LOGO墙5.销售桌椅以及办公用具进场6.音响空调等设备7.室内外绿化(含样板区)8.电话阶段主要工作二推广策略类别工作项目市1.外接待寻点3.模型4.门头字体、巨型看版96类别工作项目业务执行1.DM名单收集（客户接待）2.派/夹报计划3.销讲资料（答客问）4.销售讲习5.定价原则6.价目表(底价、表价)7.付款方式8.按揭及付款索引9.预约单10.样本合同11.人员进驻（招募/培训/接待）12.内部认购推广策略阶段主要工作三类别工作项目1.DM名单收集（客户接待）2.派/夹报计划3972013.12月—2014.1月8日行销时间工程进度售楼处和样板房动工蓄水阶段细则——聚焦人气，积累客源六安高尚生活别墅社区的炒作及项目知名度的提升推广策略32013.12月—2014.1月8日行销时间工程进度蓄水阶段98利用项目正式亮相和开放的时期，充分制造楼盘声势，展开宣传、扩大市场影响力。通过举办相关通路造势来吸引六安本地客户关注、至电咨询，并促成意向客户预约，聚集人气。

策划目的推广策略利用项目正式亮相和开放的时期，充分制造楼盘声势，展开宣传、99文线武线文武双作策略以文字叙述为主，采用户外看板，灯箱，道旗，报纸、网络、短信、公交车、将产品形象概念推出，配合软新闻辅助，挖掘全市范围最大客源量举办老爷车巡游、品鉴红酒、法国歌剧体验等，塑造高层次消费群体的口碑及对本项目的了解和认，可引起市场关注推广方案现场售楼处外树立大型精神堡垒抢眼于周边楼盘推广策略文线武线文武双作策略以文字叙述为主，采用户外看板，灯箱，道旗100先炒作地段，再结合项目的工程进度来宣传品质，突出项目在区域内的高贵、健康、尊荣性。地中海法式建筑风格、样板房、配套会所、从而迅速建立起良好口碑和绝佳市场认同感。推广步骤推广策略地段处于政府规划的南山风景区核心区域，结合目前的自然景观，在销售时，根据项目的工程进度，重点突出项目的各个卖点。先炒作地段，再结合项目的工程进度来宣传品质，突出项目在区域内101以新闻形式进行相关SP活动，先以六安首席高尚生活别墅社区新概念为宣传起点，引出将出现的别墅住宅项目开发，通过强势的新闻活动聚焦市民目光。通过外接待的对外开放，即对本产品的特征开始做报纸软硬广告的形象预告，引导性推出六安高尚别墅住宅区的产品概念。阐述本案的住宅规划，高档次、生态性的居住特征。引起目标高端市场对本项目的关注。媒体推广策略推广策略以新闻形式进行相关SP活动，先以六安首席高尚生活别墅社区新概102活动目的：1、确定预定客户，发放VIP卡。

2、详细解读南山御墅，强化浪漫优雅调性。

3、项目品鉴，口碑相传。

4、客户蓄水。活动地点：六安知名酒店活动对象：本案意向客户活动内容：1、收取定金。

2、发放VIP卡。

3、发放项目资料。

4、品鉴红酒。

5、项目详细介绍。

6、看房班车，现场参观。

活动推广SP活动一2014-1月1日品鉴红酒，品赏南山御墅——客户预定红酒会

广告配合：报纸预约稿、户外画面更换、短信、夹报、网络、公交车体及站台

六安首席高尚生活别墅区——正式预约推广策略活动目的：1、确定预定客户，发放VIP卡。活动推广SP活动一103活动目的：1、巩固客户，继续蓄水。

2、迅速传播售楼处地址。

3、扩大产品影响力。

4、详细解读南山御园，强化浪漫优雅调性。

5、参观现场，口碑相传。活动地点：现场售楼处活动对象：所有意向客户活动内容：1、公开售楼处。

2、公开样板房和试点景观带。

3、品尝葡萄酒、听取红酒知识。

4、欣赏法式高档家居及庄园景观。

5、品尝法国冷餐。

6、现场参观香颂湾。

7、发放项目资料。广告形式配合：户外画面、短信、夹报、网络、公交车体及站台六安首席高尚生活别墅区——火爆预约活动推广SP活动二1月下旬体验原味法式尊贵样板房，尽在南山御园推广策略活动目的：1、巩固客户，继续蓄水。活动推广SP活动二1月下旬104户外：应全部落实，内容根据产品形态，通过户外和现场广告吸引受众视线，增加项目形象基调，冲击客源视线和心理。夹报、派报、网络、短信：利用小众媒体有针对性的寄发给客户，内容以产品形象与初步产品力为主，促成有效客户的来电登记或预约。灯箱，报纸，媒体软文：大面积捕捉客户，找出主流客户的所在区域媒体通路推广策略总销售面积1.4万平米，预计共回收资金10000万元。广告预算为总销金额的1.0-1.5%，则总的广告费用为100-150万。媒体费用预算表分阶段费用（万元）所占总费用的比例蓄水阶段50%公开销售阶段15%强销阶段一10%强销阶段二10%持续阶段10%收尾阶段5%合计100-150万100%蓄水阶段投入媒体费用为总费用的50%左右。10月份进外接待售楼处，并开始蓄水工作，大量的媒体投放配合1月的开盘工作。户外：应全部落实，内容根据产品形态，通过户外和现场广告吸引受105预计第一期推10套，在前期1个月蓄水阶段，配合“炮轰”效果的包装推广，力争开盘当月售出60%，为后期销售铺下坚实基础2014年1月—2014年2月底行销时间工程进度公开销售推广细则——完成积累客户成交，挖掘新客户进场推广策略1月前样板区和景观示范区完成4预计第一期推10套，在前期1个月蓄水阶段，配合“炮轰”效果的106企划目的以南山御墅的正式公开为第一波强势推广，将当天和一周内现场成交的火爆场面和销售量做最大宣传，持续吸引广泛新客户进场。开始对项目整体形象进行阐述，通过现场工程进度逐日完善，加大力度炒作地块及生态居住环境，样板房及部分景观出样，以直观效应提升南山御墅整个高格调品质的价值，建立客户强大信心度，引起最大一波销售高潮。通过特定通路的客源再发展六安多区域推广，利用传统节日挖掘大量客户。推广策略企划目的以南山御墅的正式公开为第一波强势推广，107推广策略：点、线、面全面出击战略点：进行客源针对性重点攻击，对六安本地客户“无孔不入”进行多点通路宣传。线：围绕产品高档次住宅持续多角度宣传，通过NP软硬广告和SP活动塑造产品高档路线。面：举行多区域展示宣传活动，扩大宣传面，将客源面扩大到最大限度。推广方案推广策略推广策略：点、线、面全面出击战略点：进行客源针对性重点攻击，108通过大型开盘活动对南山御墅的盛大公开进行强力造势，配合报纸宣传增加效应，延续之前蓄水期已形成的购买市场影响力，以正式推出作为新一轮宣传的起点。通过海报/DM和报纸针对南山御墅产品特点进行多角度诉求，并对发展商品牌和已经出现的样板房、部分景观做初步诉求。从六安主要客源区域转而进行其它区域的户外广告发布，派发外区域海报，开始利用传统节日对本案的有效客户做特定通路的宣传。推广步骤推广策略通过大型开盘活动对南山御墅的盛大公开进行强力造势，配合报纸宣109

推广活动SP活动一活动主题：企业家联谊会活动对象：金安区、中店、私营业主为主和城南片区公务员活动地点：六安高级酒店8月初锁定目标客户推广策略推广活动SP活动一活动主题：企业家联谊会8月初锁定目标客户1101、邀请开发商领导和镇政府领导讲话，随后进行产品、物管说明会，对产品做以详细说明。2、全体私营业主和公务员等目标客户，活动当天全部邀请至现场，进行产品的宣讲，让每一位到场嘉宾都了解本案的产品，进一步激发他们对高贵生活的向往。3、针对到场的嘉宾进行抽奖活动，并配合一些与项目和产品有关的有奖问答，寓学于乐，强化产品的宣传力度。4、针对意向强的客户进行现场登记，调动所有嘉宾的情绪。

广告配合：户外、NP、网络、报纸、短信：开盘盛事·名流盛世

——六安首席高尚生活别墅区仅32户精英，落户南山御墅

——南山御园即将公开热销……企业家联谊会推广策略活动内容：1、邀请开发商领导和镇政府领导讲话，随后进行产品、物管说明会111

推广活动SP活动二活动主题：南山御墅开盘典礼暨首批业主签约仪式活动对象：预约、登记客户，意向客户活动地点：售楼处1月下旬强势出击，迅速征服市场推广策略推广活动SP活动二活动主题：南山御墅开盘典礼暨首批业主签约1121、邀请开发商领导和镇政府领导进行开幕仪式剪彩并讲话，随后进行产品、物管说明会，对产品做以详细说明。2、全体预约客户公开当天全部邀请至现场，进行签约手续，以酒会形式进行签约，每一位客户签约完毕，即刻进行5分钟狮舞表演予以庆祝，并在场人员鼓掌庆贺，以渲染气氛，给予客户最大的荣誉满足。

3、邀请领导颁发业主荣誉证书和金钥匙，并进行新闻记者随机采访，在满足业主心理的同时，通过现场的新闻报导刺激潜在购房者。4、登记业主名字，制作入户铭牌，制作成指示系统放置在社区组团入口处，以通过对业主的至上礼遇的形式来打动意向客户购买心理。5、当天签约客户奉送礼品和参加丰厚礼品抽奖活动，将当天气氛掀起最高潮。6、针对当天盛况进行媒体炒作和新闻报道，持续挖掘潜在买家。广告配合：户外、NP：开盘盛事·名流盛世

——六安首席高尚生活别墅区仅32户精英，落户南山御墅

——南山御墅公开热销，稀有席位减少中……南山御墅开盘典礼暨首批业主签约仪式推广策略活动内容：1、邀请开发商领导和镇政府领导进行开幕仪式剪彩并讲话，随后进113户外、报纸：名流生活·看齐南山御墅六安的骄傲，尊贵的家园！南山御墅，名流、时尚、生态、生活主张……产品力诉求（地段发展/建筑品质/景观庭园/配套设施……）现场实景诉求广告主题此阶段广告总线：众星捧月，精英荟萃。一座高品质，高品位，名流向往的纯生态生活领地。推广策略户外、报纸：名流生活·看齐南山御墅广告主题此阶段广告总线：众114强销阶段一细则——唤起新老客户关注，进行新二波销售2014年3月——2014年8月行销时间工程进度随着景观带完成及房屋实景落成预计第二批推出12套（以老客户带动新客户及新客户的主动需求，力争第二次当日售出20%）推广策略5强销阶段一细则2014年3月——2014年8月行销时间工程115消化公开后累积的客户，以房屋实景刺激观望买家，进行新客户