《物业管理法规与案例教程》第七章物业经营相关法规

第七章物业经营相关法规

第一节物业服务企业多种经营第二节物业转让第三节物业租赁第四节物业中介服务第五节《劳动法》在物业经营中的应用

第一节物业服务企业多种经营学习目标通过本节的学习，使学生熟悉并掌握物业服务企业开展综合经营服务项目的有关规定，以便日后合法地开展物业多种经营服务。主要内容：一、物业综合经营服务的基本涵义及作用二、物业综合经营服务的主要内容三、开展综合经营服务项目的注意事项

【引导案例】

某高档住宅小区内，随处可见各种广告牌：公告栏内、公寓楼的外墙壁、楼内大厅里，甚至电梯的液晶电视也不停地播放着各种广告。业主们认为这些广告纷乱烦杂，极大地影响了小区的环境美观，要求物业公司撤掉这些广告牌。而物业公司认为，这些广告色彩缤纷，制作精良，不仅未影响小区环境美观，还有美化环境的作用，同时丰厚的广告收益可以极大地弥补物业服务经费的不足，是一举两得的好事，不同意撤掉广告牌。双方发生了纠纷。请问，物业公司该撤掉广告牌吗？一、物业综合经营服务的基本涵义我国《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。这里所说的“物业服务合同约定以外的服务项目”即为物业综合经营服务。二、物业综合经营服务的主要内容

物业综合经营服务可总结为以下十二类：1．商业类。主要包括便利店、超市、药店、菜市场、摄影及照片洗印。2．餐饮类。餐馆、快餐店、茶室、学生饭桌等。3．生活服务类。洗染店、美容美发室、洗车、主食加工点、代聘家教。

4．文化娱乐类。书店、打字复印店、健身房、老年活动室。5．教育类。幼儿园、小学，。6．医疗保健类。社区医院或诊所。7．商务类。商务中心、代购(机)票、代办商务。8．维修类。家电、汽车、自行车及各类生活用品的维修服务。9．房地产中介代理类。房地产咨询、估价、中介服务等。10．家政类。代请保姆或小时工、代办购物。11．金融邮电类与有关部门合作，开办金融门市或邮电网点。12．环保物资回收类物资回收站、跳蚤市场、旧书报刊回收销售点。三、开展综合经营服务项目的注意事项

1．经营范围及服务内容应合法。

2．合理收费。3．合理解决房屋和场地问题。4．避免出现扰民问题。5．物业企业不能擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。【实训案例】某物业服务企业将其所辖住宅小区的道路全部两边划为停车位，对外出租车位并收取停车费。住宅小区业主认为物业服务企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为。而物业服务认为，物业企业作为住宅小区的管理者，有权将公共部位出租给别人经营。请分析并讨论：物业服务企业是否有权利将小区道路两边的停车位用于经营呢？物业企业如何合法地的利用小区共用部位经营呢？【思考】开展物业综合经营服务项目时如何避免侵犯业主的权益？第二节物业转让

学习目标通过本节的学习，使学生熟悉并掌握物业转让的有关规定，能够分析、解决物业转让的相关法律问题。主要内容一、物业转让的概念及方式二、物业转让的原则三、物业转让的条件四、物业转让管理的行政主管部门五、物业转让的程序六、商品房销售

【引导案例】

2007年6月，王女士与某物业公司签订委托代理购房协议，由该物业公司代理购买一处建筑面积80平方米的二居室房屋，成交价为60万元。签协议同时，王女士支付该公司购房定金6万元，之后，王女士交付了房款，但未办理房屋登记过户手续。2007年8月，物业公司见房价又上涨，遂以72万元的价格将该房屋出卖给何某，双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。此后，物业公司将6万元定金退给王女士，并要求解除与王女士的合同。王女士认为已签订了委托代理购房协议，且已交清房款，不同意解除合同。双方遂诉至法院。一、物业转让的概念及方式

物业转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。物业转让可以采取多种方式，主要包括：（一）物业买卖。（二）物业赠与。（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（五）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（六）以房地产抵债的；（七）法律、法规规定的其他情形。二、物业转让的原则

(一)房地一体原则(二)登记公示原则三、物业转让的条件

（一）转让物业应当符合的条件根据《城市房地产转让管理规定》的规定，转让物业应当符合的以下条件：1．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。三、物业转让的条件2．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。三、物业转让的条件

3．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。4．物业再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。三、物业转让的条件

(二）转让物业的限制性条件根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。四、物业转让管理的行政主管部门

国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。五、物业转让的程序

（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。六、商品房销售

（一）商品房销售的一般规定1．商品房销售时，出卖方和买受人应当订立书面商品房买卖合同。2．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。3．房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。4．房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。5．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。6．商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。7．房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。8．符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。9．房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。（二）商品房现售

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售,应当符合以下条件：

1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3．持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4．已通过竣工验收；

5．拆迁安置已经落实；

6．供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7．物业管理方案已经落实。（三）商品房预售

商品房预售，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。1．商品房预售的条件根据2004年7月20日修订的《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2．商品房预售许可制度商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。3．商品房预售的程序（1）受理。（2）审核。（3）许可。（4）公示。【实训案例】某小区业主张某与妻子感情不合，离婚在即。张某为免日后财产纠纷，暗中将委托物业公司将其与妻子共有的一套三居室出售。物业公司该不该接受张某的委托？请演示物业企业接受或拒绝张某的过程。【思考】物业企业接受业主委托代卖或代买房屋时应注意哪些问题？第三节物业租赁

学习目标通过本节的学习，使学生熟悉物业租赁的程序，掌握物业租赁的条件、物业租赁合同的相关法律知识，能够分析、解决物业租赁的相关法律问题。主要内容

一、物业租赁的概念二、物业租赁的条件三、物业租赁管理的行政主管部门四、物业租赁合同五、物业转租六、承租人的优先购买权七、买卖不破租赁【引导案例】某物业公司经业主大会授权，将所辖物业区域内一临街房屋（业主共有）出租。2006年2月，该物业公司与李某签定了房屋租赁合同。合同约定，李某租用该临街房屋用于经营超市，年租金10万元，合同期限3年；每年提前7天交下一年的租金；未按期缴纳租金可视为违约，须支付年租金10%的违约金。此后，李某某如约缴纳了第一年租金10万元。第二年，李某未按时交纳租金。经多次催要后，李某答称，因超市经营不景气，该房屋已让他转租给了张某，物业公司应向张某追讨租金。物业公司遂向张某要求交纳房租。但张某称，他是与李某签订的租赁合同，没义务向该物业交纳租金。物业应如何处理此问题？一、物业租赁的概念物业租赁，是指物业所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、物业租赁的条件

根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、物业租赁管理的行政主管部门

国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。四、物业租赁合同

《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。（一）租赁合同的内容

《城市房屋租赁管理办法》第九条规定，租赁合同应当具备以下条款：1．当事人姓名或者名称及住所；2．房屋的坐落、面积、装修及设施状况；3．租赁用途；4．租赁期限；5．租金及交付方式（房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高）；6．房屋修缮责任；7．转租的约定；8．变更和解除合同的条件；9．当事人约定的其它条款。（二）租赁合同当事人的权利和义务出租人的权利义务：（1）出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。（2）出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾公共利益的原则，共同合理使用和维护。（3）出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。（4）出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。（5）以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。（二）租赁合同当事人的权利和义务承租人的权利义务：（1）承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。（2）承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。（3）租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。（4）出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。（5）因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。（6）经出租人同意，承租人可以对租赁房屋进行改善或增设设施。在租赁合同期满后，对租赁房屋改善或者增设设施所增价值的归属，当事人有约定的，依照约定，没有约定的，承租人可依据不当得利主张返还请求权。（三）租赁合同的终止与解除

1．租赁合同的终止房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。2．有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。（三）租赁合同的终止与解除

3．承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计六个月以上的；（5）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（6）租用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的。五、物业转租

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。六、承租人的优先购买权

房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。在房屋租赁过程中，出租人通知承租人出卖房屋，承租人在出租人所给予的合理期限内未予答复的，视为其放弃优先购买权。当承租人与共有人同时主张优先购买权时，由于共有人依物权性质的共有权享有优先权，比承租人依债权性质的使用权享有的优先权更优先。七、买卖不破租赁

租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。租赁合同对受让人继续有效，承租人不需要与新的买受人签订新的租赁合同。所剩租期的租金，承租人应向新的买受人支付。新的买受人应受原租赁合同的约束，不得提高租金以变相不受原租赁合同的影响。买受人也不得以自己需要住房为由要求承租人腾房。如果出租人向买受人隐瞒了该房屋租赁的事实，买受人可以欺诈为由主张撤销买卖合同，并有权要求赔偿损失。【实训案例】

王先生承租了某小区一套两居室。入住一个月后发现房屋屋内墙面涂料大量脱落。遂找到物业服务公司要求维修，物业管理人员却说，物业公司只对业主负责，让王先生找房东。但房东又告诉他说修可以，但钱必须由王先生自己出，王先生觉得自己不应承担这笔支出，双方遂发生纠纷。请演示该纠纷解决的过程。【思考】某小区部分业主将自己的房屋群租出去，严重扰乱了小区内的正常秩序，请问，物业公司有没有权利阻止业主群租其房屋？第四节物业中介服务

学习目标

通过本节的学习，使学生熟悉物业物业中介服务机构及人员资格管理的有关规定，掌握物业中介业务管理的相关法律知识，能够分析、解决物业中介服务的相关法律问题。主要内容

一、物业中介服务的概念二、物业中介服务机构三、物业中介服务人员资格管理四、中介业务管理【引导案例】2006年7月，某中介公司与客户任桂芳签订了《房地产出售居间协议》，任桂芳委托中介公司居间出售本市西藏北路一小区住房，2006年9月，客户郑晓玲与中介公司就该住房签订《房地产求购确认书》，并实地查看了该住房的有关情况。但事后郑晓玲未经过中介公司同意私下与该住房的业主任桂芳完成了房屋买卖。中介公司认为郑晓玲的行为已违反双方的约定，损害了中介公司的合法权益。请求法院依法判令郑晓玲支付违约金9000元。郑晓玲辩解道，和中介公司签订的是《房地产求购确认书》，非居间协议。中介公司带郑晓玲去实地看了一次房屋，由于对方挂牌价格太高，所以明确告知中介公司的经办人不购买该房屋。之后郑晓玲丈夫在小区保安处又得知了该房屋出售的信息，并得知该业主任桂芳的开价仅为915000元，远远低于中介公司报出的价格980000元，因此自行与该业主任桂芳签订了合同实现了房屋买卖。法院应如何裁决？（案例来源：胡建新，法律快车网，2007年6月25日）一、物业中介服务的概念

物业中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。二、物业中介服务机构

（一）物业中介服务机构的概念物业中介机构是指为物业交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务业务的组织，其在物业交易中的作用和功能就是为物业交易双方牵线搭桥，提供服务、促成交易。（二）物业中介服务机构的设立条件物业中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构应具备下列条件：1．有自己的名称、组织机构；2．有固定的服务场所；3．有规定数量的财产和经费；4．从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。（三）物业中介服务机构的义务物业中介服务机构必须履行下列义务：1．遵守有关的法律、法规和政策；2．遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3．按照核准的业务范围从事经营活动；4．按规定标准收取费用；5．依法交纳税费；6．接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。三、物业中介服务人员资格管理

（一）房地产咨询业务人员的资格管理从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。（二）房地产价格评估人员的资格管理国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。三、物业中介服务人员资格管理

（三）房地产经纪人的资格管理房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。（四）房地产中介服务人员的资格考试及证书管理房地产中介服务人员的资格考试，由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲，指定培训教材。省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题，报建设部核准后，方可实施。严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，应当向原发证机关申请补发。四、中介业务管理

（一）房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。（二）房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。（三）房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。（四）经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。（五）房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。（六）房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：1．索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；2．允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；3．同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；4．与一方当事人串通损害另一方当事人利益；5．法律、法规禁止的其他行为。（七）因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。【实训案例】刘女士于2008年11月在某房屋中介公司购买了一套二手房。双方约定在2009年上半年完成房屋过户等一系列手续。刘女士于2008年12月付清了房款和中介费。但在2009年上半年办理房屋产权过户手续时，却被告知无法交易过户，原因是该房屋是居住未满五年的经济适用房屋。既然无法交易，刘女士要求中介公司退还中介费。但中介公司认为交易无法完成是房屋主人的问题，与中介公司无关，中介公司已提供了相应的中介服务，不应返还中介费。请给出此纠纷的解决方案。【思考】物业中介公司在二手房交易中应注意哪些事项？第五节《劳动法》在物业经营中的应用

学习目标通过本节的学习，使学生熟悉《劳动法》的基本内容，掌握物业企业用工的基本法律规定。主要内容

一、《劳动法》的适用范围二、劳动合同三、工作时间和休息、休假四、工资五、女职工与未成年工的特殊保护六、社会保险七、劳动争议的解决【引导案例】

刘某今年还不满16周岁，因为家庭经济困难，初中未毕业就辍学外出打工，以维持生活。经人介绍，刘某成为某物业公司的一名保安。虽然明知刘某未满16周岁，但物业公司刘某提出由公司为其办理假的身份证，将其年龄改为17周岁，以避免劳动部门的检查，并在签订劳动合同时借机压低了刘某的工资待遇。后来，刘某值班过程中，和值班经理发生口角，物业公司将刘某解雇。刘某认为自己工作尽责，物业公司没理由解雇自己，双方发生了纠纷。一、《劳动法》的适用范围

（1）在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者。（2）国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者。（3）实行企业化管理的事业组织的非工勤人员。（4）其他通过劳动合同（包括聘用合同）与国家机关、事业组织、社会团体建立劳动关系的劳动者。物业服务企业聘用、管理员工，应遵守《劳动法》的有关规定。二、劳动合同

劳动合同是劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。劳动合同分为固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同和以完成一定工作任务为期限的劳动合同。固定期限劳动合同，是指用人单位与劳动者约定合同终止时间的劳动合同。无固定期限劳动合同，是指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同。以完成一定工作任务为期限的劳动合同，是指用人单位与劳动者约定以某项工作的完成为合同期限的劳动合同。《劳动法》第十六条规定，建立劳动关系应当订立劳动合同。（一）劳动合同的订立

1．劳动合同订立的原则。订立劳动合同，应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则。依法订立的劳动合同具有约束力，用人单位与劳动者应当履行劳动合同约定的义务。

2．用人单位在建立劳动关系时的权利及义务。（1）用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。（2）用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况；（3）用人单位招用劳动者，不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件，不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物。

3．劳动合同的形式（1）建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。（2）已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同，但劳动关系自用工之日起建立。（3）用人单位未在用工的同时订立书面劳动合同，与劳动者约定的劳动报酬不明确的，新招用的劳动者的劳动报酬按照集体合同规定的标准执行；没有集体合同或者集体合同未规定的，实行同工同酬。4．劳动合同的期限用人单位与劳动者协商一致，可以订立固定期限劳动合同，也可以订立无固定期限劳动合同及以完成一定工作任务为期限的劳动合同。但有下列情形之一，劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同：（1）劳动者在该用人单位连续工作满十年的；（2）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；（3）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的。用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。（二）劳动合同的内容

《劳动合同法》第十七条规定，劳动合同应当具备以下条款：

1．用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；

2．劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；

3．劳动合同期限；

4．工作内容和工作地点；

5．工作时间和休息休假；

6．劳动报酬；

7．社会保险；

8．劳动保护、劳动条件和职业危害防护；

9．法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。（三）劳动试用期的有关规定（1）劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。（2）同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期。（3）以完成一定工作任务为期限的劳动合同或者劳动合同期限不满三个月的，不得约定试用期。（4）试用期包含在劳动合同期限内。劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。（5）劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的百分之八十，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。（6）在试用期中，用人单位不得无故解除劳动合同。用人单位在试用期解除劳动合同的，应当向劳动者说明理由。（四）劳动合同的无效

劳动合同无效，是指劳动合同虽然是双方当事人协商订立的，但不具有法律效力。下列劳动合同无效或者部分无效：

1．以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；

2．用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的；

3．违反法律、行政法规强制性规定的。对劳动合同的无效或者部分无效有争议的，由劳动争议仲裁机构或者人民法院确认。劳动合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。劳动报酬的数额，参照本单位相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。（五）劳动合同的解除

劳动合同的解除是指在劳动合同期限届满之前终止劳动合同关系的法律行为。劳动合同的解除有以下三种情况：1．双方协议解除合同

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。2．劳动者单方解除合同（1）劳动者提前三十日以书面形式通知用人单位，可以解除劳动合同。劳动者在试用期内提前三日通知用人单位，可以解除劳动合同。（2）用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同：①未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的；②未及时足额支付劳动报酬的；③未依法为劳动者缴纳社会保险费的；④用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的；⑤对方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的；⑥法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。（3）用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。3．用人单位单方解除合同的相关规定用人单位单方解除劳动合同，应当事先将理由通知工会。用人单位违反法律、行政法规规定或者劳动合同约定的，工会有权要求用人单位纠正。用人单位应当研究工会的意见，并将处理结果书面通知工会。（1）劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：①在试用期间被证明不符合录用条件的；②严重违反用人单位的规章制度的；③严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；④劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；⑤对方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的；⑥被依法追究刑事责任的。（2）有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：①劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；②劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；③劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。

（3）劳动者有下列情形之一的，用人单位不得单方解除劳动合同：①从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的；②在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；③患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的；④女职工在孕期、产期、哺乳期的；⑤在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的；⑥法律、行政法规规定的其他情形。（六）劳动合同终止

《劳动合同法》第四十四条规定，有下列情形之一的，劳动合同终止：1．劳动合同期满的；2．劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的；3．劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的；4．用人单位被依法宣告破产的；5．用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的；6．法律、行政法规规定的其他情形。三、工作时间和休息、休假

(一)标准工作时间《劳动法》第三十六条规定，国家实行劳动者每日工作时间不超过八小时、平均每周工作时间不超过四十四小时的工时制度。用人单位应当保证劳动者每周至少休息一日。用人单位在下列节日期间应当依法安排劳动者休假：元旦、春节、国际劳动节、国庆节、法律、法规规定的其他休假节日。（二）延长工作时间

用人单位由于生产经营需要，经与工会和劳动者协商后可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时；因特殊原因需要延长工作时间的，在保障劳动者身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，但是每月不得超过三十六小时。有下列情形之一的，延长工作时间不受以上的限制：