前期定位策划设计一体化策略课件

打破项目前期定位怪圈的策划设计一体化策略2014年10月26日打破项目前期定位怪圈的策划设计一体化策略2014年10月261先看3个案例先看3个案例2先看3个案例先看3个案例3项目策划与定位层面的问题•

销售代理公司在做项目前期策划，市场的数据支撑没有

问题，产品研发层面支持力度不够；•

策划案千篇一律，套模板现象严重，在所处区域任何项

目都适用，项目核心优势没能挖掘出来；•

策划公司的项目开发全程经验缺失，策划案缺少地产项

目运营经济指标分析这一环；•

甲方的策划管理能力不足，不能判断策划公司提供的策

划案的优劣，造成决策延迟或决策失误；•

甲方老板的“先发劣势”与“先入思维”，造成对策划公司

的强势干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的

乙方”。Part

1.地产项目前期面临的问题

1、策划定位方面

2、规划设计层面

3、对开发商而言

4、对设计院而言Part

2.策划设计一体化的步骤Part

3.实战案例项目策划与定位层面的问题•销售代理公司在做项目前期策划，4项目规划与设计•

甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委托设计，

让设计院先做做看，给个靶子打；•

甲方想法太多，但没有系统梳理，最终还是不知道自己

想要什么，且变化太多；•

甲方虽然有想法，对市场的认识也不错，但缺少专业的

“从市场到设计的翻译”人员，给设计院说不清楚；•

甲方做了专业的策划，但甲方专业管理缺失，不能有效

整合策划和规划设计，导致设计与策划脱节；•

设计师抛开策划要求，按照自己的逻辑直接进行工作，

导致设计与策划脱节。Part

1.地产项目前期面临的问题

1、策划定位方面

2、规划设计层面

3、对开发商而言

4、对设计院而言Part

2.策划设计一体化的步骤Part

3.实战案例项目规划与设计•甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委5对开发商的负面影响•

因为没有系统的市场研究，无论设计公司提供什么样的

规划设计方案，甲方心里都没有底，不敢决策，贻误时

机；•

地产决策说到底是算账，市场上提供的大部分策划方案

和设计方案，都缺少项目运营经济指标测算（甲方有能

力的时候自己的成本和财务部门补齐），导致老板不敢决策、

无法决策；•

最终的现象就是，委托不同的设计公司一遍又一遍的做

设计方案，多花时间，多花设计费，增加时间成本。Part

1.地产项目前期面临的问题

1、策划定位方面

2、规划设计层面

3、对开发商而言

4、对设计院而言Part

2.策划设计一体化的步骤Part

3.实战案例对开发商的负面影响•因为没有系统的市场研究，无论设计公司提6对设计院的负面影响•

在甲方开发思路不确定的前提下，被迫一遍又一遍的改

图，设计人员压力增加；•

机会成本增加，沉没成本增加；•

人均产值降低，经营压力增加；•

消极应对，甲方怎么说就怎么画，员工创造能力降低，

成就感降低；•

经营人员迁就、满足甲方的时间和修改等无理要求，员

工满意度就会降低。Part

1.地产项目前期面临的问题

1、策划定位方面

2、规划设计层面

3、对开发商而言

4、对设计院而言Part

2.策划设计一体化的步骤Part

3.实战案例对设计院的负面影响•在甲方开发思路不确定的前提下，被迫一7策划设计一体化的概念策划+产品+规划+运营筹划=前期总包策略•市场调研+甲方调研+政府调研•

项目策划（项目难点及其解决方案+增值方案）•

概念规划（多方案比较+产品研究）•

项目测算（投资、销售、运营方案、现金流）•

深化方案（效果图+多媒体）

小包•

修建性详规•

施工图设计中包大包1、一体化策略概念Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例策划设计一体化的概念策划+产品+规划+运营筹划=前期总包策略8策划设计一体化的方法与步骤现场感受

市场调研甲方思路梳理

发展方向确认经济技术指标测算发展方向初判项目工作逻辑

项目定性研究

规划结构研究土地利用规划研究空间规划结构研究项目运营筹划建筑效果研究策划与设计人员同步工作项目定量研究Part

3.实战案例3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步策划设计一体化的方法与步骤现场感受甲方思路梳理经济技术指标测9基地基本属性基地周边资源政府政策资源甲方资源优势竞品项目特点市场的空白点充分挖掘资源优势找到切入点预判市场和政策走向项目发展方向

项目发展方向把握的方法与步骤Part

1.地产项目前期面临的问题Part

3.实战案例2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤7、项目运营测算工具Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念基地基基地周政府政甲方资竞品项市场的充分挖掘资源优势找到切入10项目发展方向把握（案例）项目地块属性

项目概况：

占地：955亩

容积率：无限定

位置：西临曲靖麒麟北路，

南临建宁东路路、东至紫

云路。

麒麟北路是城市主干道，

与麒麟南路相接，贯通麒

麟区南北。太和东路本项目

建宁东路项目占地955亩，是城区唯一的大规模商业用地。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）项目地块属性太和东路本项目项目占地911项目发展方向把握（案例）

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例距曲靖核心商圈4公里，北城/北片区的核心地段，具有发展现代零售业的先天优势。

阿诗玛商圈麒麟南路

南城门商圈项目地块属性

项目区位：

项目紧邻烟厂、电厂家属区，周边生活气氛深厚，本项目与麒麟广场相距4公里。

本项目★本案Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导项目发展方向把握（案例） 6、概念规划方法步骤距曲靖核心商圈12建工集团、

已整平区域（菜地）

啤酒厂（一期开发）商

其它化机厂地产铺可规划项目发展方向把握（案例）

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目地块属性

项目地块条件分析：

地块内有大量待拆迁的建筑物；

地块内高压线；用地权属复杂，地块内有大量待拆迁的建筑物。东面与南面有保留地块；目前净地为建工集团的地块及相邻的政府收储地（菜地）；景观：地块可视性景观一般，西侧沿麒麟北路形象较好，但四面高层建筑很少，遮挡小，有机会创造极具吸引力，代表城市新风貌的建筑景观。保留地块店

菜地

政府协助）

（租凭合

同）

技术学校（一期开发）补偿费用问

题、

政府协助）

皮革厂

收购

（补偿费用问题、补偿问题、政府协助

高压线

酒

规划道路

（补偿费用问题、保留地块

政府协助）

按

曲靖地区印染厂

(厂已破产

、已租赁

合同签订10年

）

保留地块

设

计

平地或自持物业

保留地块、规划包括在内

规划道路

保留地块

租凭合同期限未过Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念建工集团、已整平区域（菜地）13项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例本项目北东西南项目地块属性

项目四至：

北向：老式住宅区，烟

厂幼儿园、医院。评价：以居住等为主。东向：紫云路评价：以汽修、汽车销售为主，大货车多，商业氛围较弱，未来商业价值一般。西向：麒麟北路评价：以餐饮为主，分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。南向：建宁东路评价：以零星日常商业为主，档次低并有垃圾收购站，但分布有较多居住区，未来商业价值较好。麒麟北路与建宁东路，目前居住气氛浓，未来有较大的发展空间。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念3、项目发展方向把14位置每5分种货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流建宁东路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：1056724719177612276麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：4548030647109416794紫云路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：353620921622398339项目发展方向把握（案例）

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

项目用地东、南、西三面均为曲靖交通主干道，均可连接东、西、南、北片区，对外交

通便利；紫云路因通货车，路面灰尘大，路面交通情况较差，商业发展空间有限。项目地块属性

项目交通条件：Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤位置每5分种货车私家车的公摩托车自行行人合计数据为三次记录数15项目发展方向把握（案例）项目地块属性

项目地块属性总结

1、项目自身具较强优势。项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条

件形成辐射整个城市北片区以及全市的全新商业地标;

2、商业应该成为项目整体的发展规划重心。项目整体商业价值较高，居住

价值有赖于商业打造提升；

3、易形成规模效应。项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑

规划及业态组合上也面临较大的挑战；

4、未来发展机遇好。项目的综合素质较强，开发企业的品牌影响大，与政府的

关系良性，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）项目地块属性Part1.16项目发展方向把握（案例）市场调研

商业街

商业街是主要形态：商业街是曲靖主要商圈的主要的商业形式；

商业街的形象较差：商业街多位于主干道旁，人车拥挤，杂乱；

商业街同质化严重：商业街形成时间较长，业态趋同，面临转型和升级；

商业街租金差异大：麒麟南路及其支路是品牌专卖店的集中地，租金高达到400-

800元/㎡•月。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）市场调研Part1.17项目发展方向把握（案例）市场调研

集中商业

大商业相对集中：大部分都集中在阿诗玛中心商圈与南城门之内；

以百货业态为主：曲靖集中商业主要业态，缺少体验式商业中心；新百大、百大

及滇东商城及其他百货为曲靖集中商业主要业态；

集中商业档次低：无高端消费场所，定位偏向于中低档商品，缺乏大型高端百货

消费场所，高端消费多向昆明流失；

业态同质化严重：新百大、百大及滇东商城系占据了绝大部分市场份额，业态定

位同质化严重；

超市业态发展良好：知名超市进驻；整个曲靖大型超市已有5家，且有知名连锁品

牌入驻，现有超市的管理及购物环境较好；

整合和升级是趋势：先进的集中多元商业形态成为市场突破口。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）市场调研Part1.18项目发展方向把握（案例）市场调研

餐饮、娱乐休闲商业

数量较少：目前麒麟区餐饮、娱乐休闲场所数量较少；

业态偏少：咖啡厅、书吧、书店等较少，中高档健身场所在曲靖几近于空白；

单体较小：不能满足市民的餐饮、娱乐休闲的要求；

档次偏低：餐饮市场档次较高的为西苑美食休闲街，街内有云南人家、福满楼、

九馨园等，属于曲靖高档餐饮场所；除此之外其它餐饮场所如滇东饮食文化城形

成时间长，档次较低。

经营良好：说明曲靖市民对休闲娱乐需求旺盛。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）市场调研Part1.19项目发展方向把握（案例）市场调研

专业市场

业态多样：汽修、汽配、家具、家居、建材、电子、通讯等主要的商业形态；

布局散乱：电子、通讯产品分别集中在寥廓南路、南宁西路，呈纵向延伸的态势；

市场自发形成，经营状况良好，店铺租金较高，但商铺整体形象较差，布局散乱，

市场仍存在发展空间；

档次参差：专业市场的档次参差不齐。如曲靖市家居、建材、家具市场数量多、

分布广泛，且近几年仍然有新的供应，近于饱和状态；本项目周边有麒麟家具城、

闽南建材城，规模较大、涵盖中高低各个档次；

向外转移：如曲靖市汽车专业市场（汽修、汽配、汽车装饰、4S店）较多，且市

中心边缘地区汽车专业市场规划供应量较多，曲靖汽车专业市场有向城市外围转

移的趋势；汽车专业市场对店铺档次、形象不高。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）市场调研Part1.20项目发展方向把握（案例）市场调研

酒店市场

现状：

沿主要交通干道布局，中心片区高星级酒店空白；

酒店房价整体水平不高，五星级酒店四星级价格，四星级酒店三星级价格；

客源以商务客户和本地休闲客户为主，缺少旅游客户的支撑

未来：

未来3－5年曲靖五星级酒店至少发展为三家，四星级及四星标准酒店八家；

高星级酒店竞争激烈，且曲靖酒店消费水平较低，谨慎考虑；

精品酒店、特色酒店属于市场空白，建议考虑，锁定少量高端客户。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）市场调研Part1.21项目发展方向把握（案例）市场调研

住宅市场

主城区、北片区建筑形态基本都是高层；

西片区、东片区及南片区的物业类型多样化；

建筑风格方面，高层主要是现代风格为主，

ARTDECO风格、南加州风格、新古典风格开始出现，并得到客户的认可；

朝向上多以南北向为主，不排斥东西向；

在主城区及北片区，客户以自住为主，有少量投资；

物业面积区间100—130㎡销售较好。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）市场调研Part1.22项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例•

根据片区消费人口•

结合商业辐射半径•

确定商业各业态的建设

规模和用地规模曲靖商业

现状曲靖商业

未来项目商业项目住宅

规模曲靖住宅市场现状

定位片区及辐

射人口项目商业

规模项目住宅

配比••再研判曲靖商业市场未来由此确定本项目商业定位方向•••减去商业用地规模剩余用地全部建设住宅和公寓根据市场研究结果确定住宅开发总量和户型配比工作逻辑这是一个商业主导的综合性房地产开发项目：先商业，后住宅

•

先研究曲靖商业市场现状Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念3、项目发展方向把23项目发展方向把握（案例）6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例阿诗玛商圈南城门商圈麒麟南路商业发展方向研判

市场研判一：商业规模和云南第二大城市不匹配，没有拿得出手的商业区。

曲靖新百大、曲靖百货大楼、滇东商场

珠江源广场覆盖范围及周边底商曲靖商业目前仍处于发展的初级阶段，主要以满足日常生活需求及购物为主，缺乏多方位、多层次的立体商业综合体。商业区域普遍开发强度过低。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导项目发展方向把握（案例）6、概念规划方法步骤 7、项目运营测24足少挤少高少差差中不家拥点不太境象集施商车物次类环形不其它设牌人购档种营经商业点零品，套商业规模小配散、11.3%

14.5%项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例38.5%2.9%26.2%

市区商业存在问题的比例图示57.1%

24.7%

18.9%

15.6%

5.5%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%

0.00%品牌商家少形象差商业规模小，购物点少经营种类太少环境差档次不高商业点零散、不集中人车拥挤配套设施不足其它商业网点规模小、各业态不集中，造成多次转场，交通成本高。又要开车换一个地方，想去洗脚、唱歌，也是一样的，每一处都离得很远，都要开车去，很不方便，而且，出去玩一天要付好多次停车费。要是能有个一条龙搞定的消费场所就好了！公司调研同事：我们住在霞光酒店，在曲靖第一大商圈，旁边就是沃尔玛，购物还算是很方便的。但是，商圈的纵深很小，从中间的转盘往任何一条街道走进去，100米外就很萧条了！况且想找一个吃饭的地方很难，走了几道街都没有找到。真不明白曲靖为什么没有人在外边吃饭？要知道，我们走过的城市，在全国，无论大小，餐饮业都很红火呀！商业发展方向研判

市场研判二：商业业态布局分散，消费可达性差，休闲、体验性差。

消费者：我们购物之后想去吃饭，必

须开车换一个地方，吃过饭想去唱歌，Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤足少挤少高少差差中不家拥点不太境象集施商车物次类环形不其它设25项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例美食休闲街酒吧风情街南宁北路餐饮休闲街新东方娱乐城

曲靖百货大楼滇东北花鸟市场

滇东北建

材市场财富中心珠江源影

视中心

中天国际

金城佳园

张三口建材市场

滇东饮食文化城乐万家超市圆通路休闲娱乐街

麒麟商业广场

麒麟酒吧街曲纺家具城

曲靖新百大品客量贩KTV

沃尔玛超市

都市商城麒麟家具城

滇东商场

金利装饰建

材建材市场

保渡建材市场

新家园超市吉玛特超市

好吉利超市娱乐休闲地

专业市场

大型百货

大型超市

底商街铺商业网点规模小、各业态不集中、规模小，目的单一，休闲、体验性差。商业发展方向研判

市场研判二：商业各业态分散，消费可达性差，休闲、体验性差。

精工达汽车

闽南建材城

技贸公司Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤项目发展方向把握（案例）1、一体化策略概念4、产品定性的关键26品牌商家较为集中区域价格区间调研业种麒麟商业广场新百大旧百大服饰300-600元200-350元100-250元鞋250-600元250-500元120-250元化妆品100-200元100-200元80-150元餐饮50-60元25-40元——品牌化妆品：KOSE、珀莱雅、姿生堂休闲餐饮：KFC森达、KOSE、VERYMOOD、哥弟珀莱雅、柒牌、肯德基：正在调业态项目发展方向把握（案例）

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

曲靖商业形态以自然形成的街铺为主，档次均很低；曲靖商业区的发展依托麒麟南路—城

市主干道，发展临街商业，同时由主干道的各条支路辐射出新的商业街。商业发展方向研判

市场研判三：商业档次较低，需升级才能满足曲靖日益增长的消费需求Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤品牌商家较为集中区域价格区间调研业种麒麟商业广场新百大旧百大27项目发展方向把握（案例）

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

集中式商业业态的定位偏向于中低档商品，缺乏大型高端综合型消费场所，没有全家出游和

娱乐、日常购物以及寓教于乐的大型儿童游乐场所。商业发展方向研判

市场研判四：没有全家出游、娱乐购物的场所，没有面向儿童的游乐场所Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤项目发展方向把握（案例） 1、一体化策略概念商业发展方向研判28项目发展方向把握（案例）商业发展方向研判

市场研判五：商业的文化性较差，没有融合当地的历史、人文、地理知识

麒麟仙子

远古时代，曲靖城大旱，曲靖人民处在了非常危险的边缘，正在此时，一位美丽的仙女骑

一头怪异动物临空而降，洒下了一场大雨，曲靖获救了。后来得知，仙女所骑怪兽正是传

说中的麒麟。人们为了感谢这位仙女的搭救，为其塑造了现在花园里的雕塑。曲靖，也从

此被人们俗称为麒麟。

曲靖南城门

六百多年前的曲靖城是一座砖城，曲靖城街道、城门具有“四门错落不对开，巧布八

条丁字街，九对巷道十字路”的独特结构，这些特色在我国古代城市建设中具有典型

的代表性。

珠江源

珠江源，位于沾益县城北50公里的马雄山东麓，从马雄山顶下至半山腰，上下两个

洞口流水潺潺，即是珠江之源，是我国第三大江——珠江的源头，景区内溪流淙淙，

有“一水滴三江，一脉隔双盘”的奇异景观。

市场调查访谈中，大部分本地人对曲靖历史文化不了解；曲靖的商业以及房地产项目对本地

历史文脉没有深入挖掘。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）商业发展方向研判Part1.29项目发展方向把握（案例）曲靖的消费处于住、行向食、娱过段的阶段，食、娱业态将迎来高速发展期。

现阶段

衣

食住

行

游

妆

娱商业发展方向研判

市场研判结论：Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例项目发展方向把握（案例）曲靖的消费处于住、行向食、娱过段的阶30项目发展方向把握（案例）2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

XXX集团吹响

北城集结号为曲靖打造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、观光、居住为一体的城市综合体

年轻人的

约会地为了爱情

中老年人的

聚会地为了友情

全家人的

娱购地为了亲情商业发展方向研判

项目整体定位方向Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念项目发展方向把握（案例）2、策划与规划同步 6、概念规划方法31

有意向

的客户是哪些？

甲方开

发目标是什么？目标客户群的需求是什么？项目的

定位+产品的

定性选定目标客户群项目和产品的设计

要求翻译翻译

产品定性的方法与步骤Part

1.地产项目前期面临的问题

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导 有意向是什么？目标客项目的选群项目和产翻译翻译 产品定性的32产品定性的关键（案例）4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例年轻人吃饭（吃饭）（宵夜）回家玩电玩足浴

K歌

K歌看电影泡酒吧泡酒吧看电影健身/运动美容/SPA购物吃饭曲靖项目商业客群研究年轻人客群消费轨迹Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握产品定性的关键（案例）4、产品定性的关键 5、产品定量的推导33产品定性的关键（案例）Part

1.地产项目前期面临的问题

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例曲靖项目商业客群研究年轻人客群消费内容

年轻人的约会地为了爱情

老朋友的

聚会地为了友情

全家人的娱购地为了亲情中餐美食精品

店酒店宾馆西餐甜品饰品

店花店茶楼咖啡

厅文具

店酒吧

书店

艺廊展览会议电影

院

儿童

游乐足浴按摩

K歌

厅职业体验桑拿美容电玩

城艺术培训健身

房游泳

池

真冰

场电信邮局Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键产品定性的关键（案例）Part1. 5、产品定量的推导曲靖34产品定性的关键（案例）3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例老朋友吃饭（吃饭）（宵夜）回家咖啡厅

足浴

K歌

K歌

泡酒吧购物（女性朋友）

泡酒吧桑拿美容健身/运动

足浴喝茶

K歌购物吃饭曲靖项目商业客群研究老朋友客群消费轨迹Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步产品定性的关键（案例）3、项目发展方向把握 7、项目运营测算35产品定性的关键（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例曲靖项目商业客群研究老朋友客群消费内容

年轻人的

约会地为了爱情

老朋友的

聚会地为了友情

全家人的

娱购地为了亲情中餐美食精品

店酒店宾馆西餐甜品饰品

店花店茶楼咖啡

厅文具

店酒吧

书店

艺廊展览会议电影

院

儿童

游乐足浴

城K歌

厅职业体验桑拿美容电玩

城艺术培训健身

房游泳

池

真冰

场电信邮局Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤产品定性的关键（案例）1、一体化策略概念 5、产品定量的推导36产品定性的关键（案例）4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例曲靖项目商业客群研究全家人客群消费轨迹全家人（吃饭）（宵夜）回家游泳池儿童游乐展览会议职业体验

真冰场艺术培训

K歌

电玩城

购物

健身/运动Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握产品定性的关键（案例）4、产品定性的关键 5、产品定量的推导37产品定性的关键（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例曲靖项目商业客群研究全家人客群消费内容

年轻人的

约会地为了爱情

老朋友的

聚会地为了友情

全家人的

娱购地为了亲情中餐美食精品

店酒店宾馆西餐甜品饰品

店花店茶楼咖啡

厅文具

店酒吧

书店

艺廊展览会议电影

院

儿童

游乐足浴

城K歌

厅职业体验桑拿美容电玩

城艺术培训健身

房

游泳

池

真冰

场电信邮局Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤产品定性的关键（案例）1、一体化策略概念 5、产品定量的推导38中西餐饮、咖啡厅、酒吧、

中西餐饮、甜品室、咖啡厅、酒茶楼、KTV、电影院、足浴、吧、茶楼、KTV、电玩城、儿童电玩城、电影院、服饰店、

桑拿、美容、书廊画艺产品定性的关键（案例）3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例年轻人约会地消费者的消费习惯分析

老朋友

聚会地全家人娱乐地中西餐饮、甜品室、咖啡厅、酒吧、茶楼、KTV、

游乐场、电影院、服饰店、花店、花店、宾馆、书廊画艺、

宾馆、书廊画艺、足浴、健身、足浴、健身、美容美发。

美容美发。

全业态组合，要求商业物业形态丰富，能满足不同的消费者商业物业形态研判消费者的消费需求：不同的商业业态

项目商业定位于全城消费，辐射曲靖不同层次消费群

业态组合和商业形态上就必须能够满足不同消费群体的消费需求Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步中西餐饮、咖啡厅、酒吧、中西餐饮、甜品室、咖啡厅、酒39产品定性的关键（案例）4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例除满足必要的自持物业外，其它商业物业全部销售集中式商业/购物中心

提升档次，聚集人流

从规划方面分析

休闲商业广场消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围

流行前线/步行商业街吸引中低档次人群，能聚集人气•百货、超市、电器、影院、配套餐饮。儿童乐园、书城、教育培训、电玩城、服饰、精品、箱包、礼品、大型餐饮、咖啡、KTV、夜总会、洗

美甲、特色小吃、中小型浴、名品店、珠宝店、艺术品展、画

餐饮、茶馆、网吧、电玩、展、美容、会所。

数码、手机等。商业物业形态研判规划设计和后期运营要求，不同业态需要组合

规划商业物业形态时，根据不同业态组合来规划商业形态，使之具备长期经营能力，

同时符合区域消费特点Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握产品定性的关键（案例）4、产品定性的关键 7、项目运营测算工40产品定性的关键（案例）

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例集中式商业/购物中心

统一招商、运营

中高档

自持

休闲商业广场统一招商、运营

中高档

销售流行前线/步行商业街

统一运营

中低档

销售商业物业形态研判后期运营要求，不同业态组合需满足不同档次的消费

从商业运营角度，销售型物业与自持型物业相对分开，有利于业态的规划、招商

和运营；同时也有利有商业业态的档次区隔，吸引不同档次的消费者

招商运营与物业形态Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键产品定性的关键（案例） 5、产品定量的推导集中式商业/购物中41产品定性的关键（案例）

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

集中商业

购物中心步行商业街

底商底商底商底商商业物业形态研判商业物业形态发展方向Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步产品定性的关键（案例） 3、项目发展方向把握 集中商业底商底42产品定性的关键（案例）商业物业形态研判集中式商业/购物中心

多种零售店铺、服务设施集中在

一个建筑物内或一个区域内，向

消费者提供综合性服务的商业集

合体。业态包括：超市、百货、

专业店、餐饮、影院以及娱乐休

闲等。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业物业形态研判Part1.43产品定性的关键（案例）商业物业形态研判休闲商业广场是城市休闲广场与购物相结合，给市民创造一个高品质的休闲空间，同时塑造一种便捷、轻松的购物环境。是在由一幢幢分散式的物业组成。业态包括：儿童游乐、书城、教育培训、电玩、专卖店、展示、餐饮以及娱乐休闲等。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业物业形态研判是城市休闲广场与购物相44产品定性的关键（案例）商业物业形态研判流行前线/步行商业街

是指在流行最前线，以最新潮流

的时装、休闲服饰、户外运动用

品、流行配件、手机等业态组成。

按照商业街道的形式布置的单层

或多层商业房地产形式，集中于

一定的地区，构成有一定长度的

街区。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业物业形态研判Part1.45产品定性的关键（案例）商业市场定位总体形象定位

时尚都会·城市客厅·娱购天地

面向年轻人的时尚都会，彰显现代都市风情、汇聚时尚品牌

面向老朋友的城市客厅，面对外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象

面向市民全家老少的一站式娱乐、休闲、购物场所，体验多元商业文化Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业市场定位Part1.46产品定性的关键（案例）商业市场定位

时尚

多元文化有机融合，时尚生活体验

都会

关键词：时尚性、便利性、运动性、国际性、多元性Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业市场定位Part1.47产品定性的关键（案例）商业市场定位

城市

彰显地方特色主题，缔造城市新名片

客厅

关键词：开放性、归属感、怀旧感、标志性Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业市场定位Part1.48产品定性的关键（案例）商业市场定位

娱购

娱乐、休闲、购物，全家齐出动，亲情交流

天地

关键词：娱乐化、亲子化、休闲性、体验式Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定性的关键（案例）商业市场定位Part1.49通过概念规划测算可实现的开发量

类似项

目的产

品定量

作参考甲方的开发目标和开发实力政府给定的开发指标有效目标客群总量测

算目标客群消费力评估项目商圈坪效及租金

评估结合区域发展规划测算理论开发量

互相印证确定开发量

产品定量的推导方法与步骤Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例通 类似项有效目结 互相印证 产品定量的推导方法与步骤Par50产品定量的推导（案例）

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例核心消费人口辐射范围

本项目范围界定南至：白石江公园、瑞河东路以北，北至：上村、珠江古镇以北东至：G60高速西至：曲靖火车站西，荷花塘各村。商业的总体体量分析【1：理论推导】

一级商圈辐射人口范围界定Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤产品定量的推导（案例） 1、一体化策略概念核心消费人口范围界51产品定量的推导（案例）项目地块商业的总体体量分析【1】

小区及人口统计（北区）Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定量的推导（案例）项目地块商业的总体体量分析【1】Par52小区名称小区位置小区户数一户按3.5人总人数东盛·鑫康园曲靖市麒麟区4003.51400顺景花园建宁东路与珠江源大道交叉2763.5966瑞祥苑曲靖市麒麟区2703.5945瑞华苑瑞和东路11603.54060瑞景苑曲靖市麒麟区3503.51225樱花佳园曲靖市珠江源大道与瑞和东路交汇处2283.5798龙翔花园南宁北路6123.52142爨园小区曲靖市麒麟区6403.52240豪园康慈药店附近2483.5868长安金座住宅小区曲靖市麒麟区5663.51981汇景东方小区麒麟北路白石江旁4563.51596水岸盛世麒麟北路与白石江交汇处4343.51519天赋颐景麒麟北路266号2563.5896鼎盛世家曲靖市麒麟区10643.53724福蓉凰溪谷别墅寥廓北路中段3683.51288美邻彼岸寥廓北路8003.52800九龙苑太和东路9003.53150麒苑麒麟北路3223.51127昆明铁路局单身公寓曲靖市麒麟区1083.5378仟源大厦火车站附近1043.5364东盛·临江花园麒麟东路与珠江源大道交叉口5483.51918珠江花园麒麟北路5883.52058瑞和新城环城东路与建宁东路交汇处15883.55558东辰华都曲靖市麒麟区15003.55250金鼎名座麒麟北路2003.5700鸿泰进城火车站南仟源大厦南边2143.5749大方花园太和东路2843.5994江东福苑曲靖市麒麟北路2483.58681473251562产品定量的推导（案例）商业的总体体量分析【1】

项目北区小区及人口统计Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例小区名称小区位置小区户数一户按3.5人总人数东盛·鑫康园曲靖53产品定量的推导（案例）项目地

块商业的总体体量分析【1】

小区及人口统计（南区）Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定量的推导（案例）项目地商业的总体体量分析【1】Part54产品定量的推导（案例）Part

1.地产项目前期面临的问题一户按3.5人计算总人数曲靖卷烟厂职工公寓

红日花园

靖雅园

锦绣园

靖荟苑

瓷苑小区

江景东方小区

置丰·城市花园

山水清城

昉园小区

田源小区

竹鹰小区

丰合明园

石林福小区

金盾小区

金叶小区

紫云雅园

书香华庭

科技佳园

宜居北城

小坡中村

小坡上村

东盛水郡花园

祥和苑

云珠苑

瓷苑小区

吉庆福小区

福苑小区

和顺家园

恒建·尚邻雅苑

左岭丽景

宝鑫佳园

东江花苑

麒麟北路499号

廖廓北路与建宁西路交汇处

曲靖市麒麟区

麒麟北路314号

寥廓北路曲靖工务段

康乐幼儿园

附近

曲靖市麒麟区

曲靖市麒麟区

建宁东路

曲靖市麒麟区

阳光幼儿园

附近

竹鹰街

建宁街道太和东路

曲靖市麒麟区

环东路烟厂后大门

曲靖市麒麟区

珠江源大道以西凤苑路曲靖市东盛物业管理有限公司

附近

麒麟北路与环城东路中间

曲靖鸿通别克对面

麒麟北路

建宁街道紫云路

珠江源大道以西小坡联络道北侧

凤来村小区181

珠江源小区(北区)

附近

康乐幼儿园

附近

麒麟北路

曲靖市麒麟区

曲靖市珠江源大道职教园区

阳光幼儿园

附近曲靖市珠江源大道与太昌路交汇处

祥和苑

附近

曲靖市麒麟东路与珠江源大道3.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.53.5

108

360

800

612

308

336

392

280

252

312

300

258

1148

864

312

250

650

566

376

712

1470

1800

1000

1264

524

640

288

288

320

662

1424

240

600025116

378

1260

2800

2142

1078

1176

1372

980

882

1092

1050

903

4018

3024

1092

875

2275

1981

1316

2492

5145

6300

3500

4424

1834

2240

1008

1008

1120

2317

4984

8402100087906商业的总体体量分析【1】项目南区小区及人口统计

小区名称

小区位置

小区户数Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定量的推导（案例）Part1.一户按3.5人计算总人数55住宅区家庭数家庭人口数人口数59398483.5139468产品定量的推导（案例）商业的总体体量分析【1】

项目一级商圈辐射人口汇总

（1）家庭人口统计

（2）流动人口

按总人口的10－15%计，即流动人口：13，950－20，920

修正人口数：150，000人Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例住宅区家庭数家庭人口数人口数59398483.513946856产品定量的推导（案例）一级商圈辐射人口：15万预计2020年：20万人二级商圈辐射人口：37万预计2020年：50万人三级商圈辐射人口：74万预计2020年：100万人商业的总体体量分析【1】

商业圈层界定

一级商圈

以项目周边，半径三公里范围内的人口；

二级商圈

以项目为中心，半径六公里范围内的人口；

三级商圈

麒麟区；

注：

一级圈层人口主要按照城区及北片区人口；

二级圈层按照主要麒麟区城区及周边人口

来测算；

三级圈层主要按照曲靖市区的人口来测算

曲靖总人口：5855100

麒麟区人口：740747人

（2010年人口普查）Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例产品定量的推导（案例）一级商圈辐射人口：二级商圈辐射人口：357产品定量的推导（案例）1、一体化策略概念2、策划与规划同步3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

有效辐射人口15万人*70%=10.5万人以本项目为中心的

三公里范围，核心商圈第一圈

层

第二圈

层

第三圈

层总辐射

有效辐射人口

（37万-15万)*20%=4.4万人

调整有效辐射人口数量：（74万-37万）*10%=3.7万人

有效辐射人口10.5万+4.4万+3.7万=18.6万人以本项目为中心的

五公里范围，曲靖市次核心商圈连续辐射作为商业面积推算

的依据商业的总体体量分析【1】

商圈零售饱和指数算法

按照现有人口计算的辐射人口Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤产品定量的推导（案例）1、一体化策略概念3、项目发展方向把握58产品定量的推导（案例）

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例

第一圈

层

第二圈

层

第三圈

层总辐射

有效辐射人口

20万人*70%=14万人

有效辐射人口

（50万-20万)*20%=6万人

调整有效辐射人口数量：（100万-50万)**10%=5万人

有效辐射人口

14万+6万+5万=25万人以本项目为中心

的三公里范围，以本项目为中心

的五公里范围，曲靖市核心商圈次核心商圈连续辐射作为商业面积推算的

依据商业的总体体量分析【1】

商圈零售饱和指数算法

按照预测2020年人口计算的辐射人口Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念产品定量的推导（案例） 2、策划与规划同步 第一圈 59产品定量的推导（案例）2、策划与规划同步3、项目发展方向把握4、产品定性的关键5、产品定量的推导6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具Part

3.实战案例日常消费占总

支出的比例

50%区域人均年

消费支出

17211日常人均消费金额

8605数据来源：曲靖市麒麟区2012年国民经济和社会发展报告麒麟区2012年零售总额麒麟区2012年零售总额：101.5亿元

其中城镇市场：80.1亿元商业的总体体量分析【1】

商圈零售饱和指数算法

日常人均消费Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念产品定量的推导（案例）2、策划与规划同步6、概念规划方法步骤60商圈范围有效消费有效营业额辐射核心半径3公里30%75%辐射次核心半径6公里15%20%辐射边缘半径10公里5%5%S

RF

C

*

REIRS

=250000（人）*

23542

（元/人·年）/

22307

（元/㎡）产品定量的推导（案例）Part

3.实战案例7、项目运营测算工具定量结论IRSS

RF

C

*

RE=18600（人）*8605（元/人·年）/8659（元/㎡）=184840（㎡）本项目近期发展可支撑的商业体量为：18.5—26.4万㎡。

按照预测数据本项目可支撑的商业面积为：S

RF

C

*

RE

=263841（㎡）商业的总体体量分析【1】

商圈零售饱和指数算法

IRS

式中：

IRS——商圈的零售饱和指数（即哈夫模型中的Dc）；

C——商圈内的潜在顾客数目;

RE——商圈内消费者人均零售支出

RF——商圈内商店的营业面积。

按照现有数据本项目可支撑的商业面积为：Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤商圈范围有效消费有效营业额辐射核心半径3公里30%75%辐射61曲靖百货情况名称规模已有商业麒麟商业广场50,000㎡曲靖新百大6,000㎡曲靖百货大楼2,500㎡滇东商场32,000㎡中天国际30,000㎡规划商业预计炮团项目30000－50000万宇国际20000－30000主力店面积需求百货商场2,0000–25,000㎡产品定量的推导（案例）Part

3.实战案例

本项目处于城市核心的边缘，建议百货业

态面积适中。商业业态定量分析【2：指标验证】

集中式商业/购物中心：百货

昭示形象，在大型项目中发挥着中高端

形象展示，增强扩张面；

拉动人流；

聚集业态。

曲靖目前仍旧缺乏真正现代化的百货商

场，引入经营较为成功的百货品牌模式

打造曲靖百货业态，是必然的发展趋势。Part

1.地产项目前期面临的问题Part

2.策划设计一体化的步骤

1、一体化策略概念

2、策划与规划同步

3、项目发展方向把握

4、产品定性的关键

5、产品定量的推导

6、概念规划方法步骤

7、项目运营测算工具曲靖百货情况名称规模已有商麒麟商业广场50,000㎡曲靖新百62规模已有麒麟商业广场沃尔玛超市8,800㎡吉玛特超市（交通店）10,000㎡吉玛特超市（建设店）8,000㎡好吉利超市2,000㎡万家乐1,500㎡新家园1,000㎡财富中心家乐福10,000