2022年二季度经济述评：房地产 改善宏观调控的着力点

年二季度经济述评：房地产改善宏观调控的着力点作为调控“执行年”的２００７年已过半，房地产调控却正面临新一轮房价上扬

带来的严峻考验。

据国家发改委、国家统计局调查显示，２００７年６月，全国７０个大中城市房

屋销售价格同比上涨７．１％，涨幅比上月高０．７个百分点；环比上涨１．０％，

涨幅与上月持平。

调查统计显示，６月份，新建商品住房销售价格同比上涨７．４％，涨幅比上月

高０．８个百分点；环比上涨１．０％，涨幅比上月高０．２个百分点。分类别看，

经济适用房、一般住房和高档住房销售价格同比分别上涨１．４％、７．７％和８．

５％，环比分别上涨０．６％、１．０％和１．２％。分地区看，全部７０个大中城

市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海１５．５％、

深圳１３．９％、南京１１．３％、北京１０％和石家庄９．４％等。环比涨幅较高

的城市主要包括：惠州５．６％、乌鲁木齐２．８％、宁波１．９％、南宁、杭州和

洛阳均上涨１．７％等。

二手住房销售价格同比上涨７．８％，涨幅比上月高１个百分点；环比上涨１．

０％，涨幅比上月低０．３个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳１６．１

％、蚌埠９．９％、北海９．９％、北京９．４％和韶关８．７％。环比涨幅较高的

城市主要包括：牡丹江３．８％、遵义２．８％、蚌埠２．６％、唐山２．３％、杭

州和贵阳均上涨２．２％等。

从上半年房价走势看，１月份至６月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比

分别上涨５．６％、５．９％、５．９％、５．４％、６．４％、７．１％，总体呈

现上升态势。

来自国家进展改革委价格监测中心的分析报告显示，从３６个大中城市集中成交

房价的监测状况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。

报告显示，３６个大中城市房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年

上半年商品房集中成交价上涨１４．２２％，涨幅比去年高５．３８个百分点；其中，

商品房住宅价格上涨１６．３４％，涨幅比去年高７．８９个百分点。存量房集中成

交价比去年同期上涨１６．０５％，涨幅比去年加快１８．０３个百分点，其中存量

房住宅价格上涨１５．４６％，涨幅加快５．１４个百分点。房屋价格涨势逐步加快。

上半年商品房二季度环比上涨６．４５％，比一季度高４．５３个百分点，涨幅明显

上升。各月份环比价格分别为０．０１％、－０．６３％、３．３０％、１．７６％、

２．４２％和２．９０％，涨幅前低后高，涨势逐月加快。

国家统计局中国经济景气监测中心于今年６月底进行的中国百名经济学家信念调

查显示，９７％的经济学家认为今年下半年房价会连续上涨。建行讨论部日前发布报

告对下半年金融形势进行描述，指出假如政府不出台更有针对性的调控政策，下半年

房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价

上涨较少的城市也将消失快速补涨。

从投资看，房地产市场也呈现升温态势。今年１－６月，全国房地产开发完成投

资同比增长２８．５％，高于上半年全社会固定资产投资增速２．６个百分点，增幅

同比提高４．３个百分点。完成投资同比增长３０．８％，增幅同比提高２．６个百

分点；占房地产开发投资的比重为７０．３％，同比提高１．２个百分点。

从投资结构看，其中９０平方米以下住房完成投资占住宅投资的１９．５％，比

一季度高３．４个百分点；经济适用住房完成投资同比增长３４．４％，但仅占住宅

完成投资的４．２％，比一季度高０．６个百分点。

从上半年房地产市场走势特点看，一是房价加速上涨；二是涨势开头由中心城市

波及二、三线城市；三是供应结构调整进展滞缓；四是供求冲突加剧，市场进一步趋

向卖方市场。

从宏观调控层面看，今年以来，央行先后５次上调存款预备金率，２次加息，调

控力度之大，决心之大，前所未有。４月２日，建设部等八部委联合发布了《关于开

展房地产市场秩序专项整治的通知》，表明大规模的、严峻的房地产市场整治行动开

始全面绽开。《通知》提出将在将来一年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企

业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行

为。将围绕房地产开发建设和交易中简单发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和

重点部位绽开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，

并对有投诉举报的项目进行重点调查。

６月１１日，商务部、国家外汇管理局联合出台了《关于进一步加强、规范外商

直接投资房地产业审批和监管的通知》。这一政策是对去年７月出台的《关于规范房

地产市场外资准入和管理的看法》的进一步细化和补充。总体而言，《通知》表明中

央对于外资投资房地产业的态度趋严，境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明

显抑制。

此外，一些地方城市政府也围绕促进房地产业合理健康进展、改善房地产市场供

求结构、抑制房地产价格过快上涨等调控目标出台了不少举措。

为何在国家不断加强房地产业宏观调控的大背景下，房价加速上涨？理性分析，

有着多方面的缘由。从需求方面看，股市获利资金和部分投机资金转入楼市，投机性

需求增加；相当一部分购房者结束去年“国十五条”以后的观望，进入楼市，自住性

需求较为集中地释放。此外，在全球货币市场的流淌性过剩及人民币汇率形成机制改

革的背景下，在人民币汇率升值预期下，大量国际资本投机人民币，使央行被迫投放

大量的基础货币，也影响了房价上涨。从供应方面看，９０／７０的政策，令地方政

府和地产商不得不调整项目规划，使不少商品房延迟了上市时间，商品房供应量被动

性削减；尤其值得关注的是一些开发商有意延缓申请预售许可证，消失捂盘现象，造

成商品房供应量主动性削减。从政策效应层面看，中央和地方虽然围绕调整住房供应

结构出台了大量政策举措，但细化落实需要一个过程；一些围绕房地产市场不同调控

目标出台的土地、金融、财税政策存在着相互抵消和冲突的现象，在肯定程度上也削

弱了政策效应。从一些城市房价上涨的详细成因看，北京奥运会渐渐接近，上海世博

会氛围渐渐升温，深圳毗邻香港的特别地理位置，都会导致各类住房需求膨胀。从深

层次看，住房作为投资品的特性，给抑制投机需求带来相当难度。由于中国住房既是

投资品也是消费品的两栖性，使各级各地进展房地产业的定位难以统一和清楚，其地

方政府政策目标往往与中央宏观调控目标存在冲突和差距，造成上有政策，下有对策。

针对今年以来房价加速上涨的态势，有必要努力改善宏观调控的着力点。鉴于投