某地产项目本体

保利樟木头南城新区项目前期定位报告2010.12.06本体研究地理区位樟木头镇东莞本案深圳樟木头镇塘厦镇本案惠州地理位置：深莞惠三城的核心，双镇中心的中心，区位优势罕见珠三角区位：项目位于樟木头大道南城新区宝山生态公园入口处，是连接深圳、东莞、惠州的交通枢纽所在地，是珠三角一体化的核心，地理位置独一无二。东莞区位：项目位于双镇中心之间，不仅收揽宝山生态城绝色美景，亦与塘厦华南国际农业生态旅游城两两相望，气吞群山，天地舞台演绎精品豪宅传奇。镇区概况黄江镇常平镇谢岗镇清溪镇塘厦镇樟木头镇樟木头概况：东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万人，东莞唯一纯客家镇，经济商贸发达，以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来购房安居，被誉为“小香港”、“南粤小明珠”。发展定位：以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺，基本建成东莞东南部和山区片最有吸引力的现代新型生态文化城镇。商业格局：塑胶、电子、鞋业皮具、粮油、汽车、小商品、重油、农批、水果、建材等十大专业市场，东莞东南部最具吸引力的现代商业物流城镇。东莞东南部商贸物流中心、最具吸引力的现代新型生态文化名镇本案交通分析深圳广州惠阳深圳机场虎门惠州机荷高速清溪博深高速（在建）樟清出口广深铁路樟木头大道虎岗高速南城路樟木头镇思罗坑水库莞深高速广深高速花园酒店绿茵豪庭樟木头火车站宝山生态城绿茵温莎堡干道：紧邻城市大动脉樟木头大道，掌握四方资源；高速：莞深、龙林、博深、从莞（待建）高速南横北纵；高铁：广深城际列车，19分钟至罗湖，40分钟达广州交通空间：30分钟达东莞与深圳，6分钟到塘厦，四通八达本案交通主干道环抱项目所在地，交通十分便利宝山生态片区，是政府最新规划的高尚生活中央区，是继松山湖后又一中央豪宅区。

文化旅游资源具有岭南特色和当地风情的自然和人文旅游资源冠和博物馆麒麟艺术文化节客家文化观音文化感恩文化生态文化岭南特色：宝山森林公园将以芙蓉寺宗教文化景观和宝山地貌景观为特色，开展宗教文化体验、休闲娱乐度假、保健养生康体等功能。自然人文资源：大片原始次森林，高密度的负离子含量，36级逶迤跌宕的壮观瀑布，高33米、重达3000吨的花岗岩观世音菩萨雕像。滨河公园芙蓉寺上南客家建筑群观音山国家森林公园项目四至范围南面为新修宝山路东面为樟木头大道项目所在地内部景观项目所在地内部景观背靠宝山，坐拥城市罕见山景与湖景资源，辐射东莞东南部北面为规划路，尚未修建西面为未开发用地周边环境状况调查A水环境：根据东莞市环境监测站提供的监测数据，樟木头镇的地表水监测指标DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均达到《地表水环境质量标准》III类水质标准。B声环境：樟木头声环境质量基本稳定，2010年，樟木头区域环境噪声平均值为56.8分贝，交通干线噪声平均值为69.5分贝，处于轻度污染水平。C空气环境：负离子浓度达到0.129毫克/立方米，属于全市最富负离子密集区；SO2年日平均浓度为0.013毫克/立方米，NO2年日平均浓度为0.042毫克/立方米，可吸入颗粒物年日平均浓度为0.057毫克/立方米，SO2、

NO2和可吸入颗粒物年日平均浓度均符合环境空气质量二级标准。D固体废物：樟木头工业固体废弃物处置利用率为98.89%，生活垃圾无害化处理率为94.30%，达到城市二级标准。樟木头的环境质量较好，负离子含量较高周边配套周边商业配套成熟，医院、学校、酒店密集，生活居住氛围浓厚中小学：樟木头中心小学、樟木头中学综合商场：百佳百货、天和百货、佳华商场、华富广场、龙洲百货公司、时尚电器城医院：石新医院、樟木头人民医院邮局：樟洋邮局银行：建设银行、农业银行市场：南城农贸市场、樟洋市场公交：镇内23路、11路等公交酒店：三正半山酒店、樟木头新都会酒店、花园酒店、阳光假日酒店、商旅之家酒店、东莞新概念生活酒店、东莞八方快捷酒店地块基本指标容规模庞大，积率较低，适合做大规模的别墅楼盘土地编号：05-01、05-02土地属性：二类居住用地占地面积：32.86万平方米容积率：1.2绿化率：35%建筑密度：35%建筑限高：60米总建筑面积：39.43万平方米追随者？挑战者？补补缺者者？领导者？项目具有优优越的区位位价值、具具有城市罕罕见山景、、水景等稀稀缺自然资资源、具有有庞大的规规模优势，，这样的项项目，不做做市场领导导者，还能能做什么呢呢？？？？？这样的地段段，本项目目该如何进进行市场占占位？领导者追随者挑战者补缺者追随者挑战者补缺者市场占位珠三角最耀耀眼的高端端豪宅生态态家园！毋庸置置疑，，保利·宝山生生态城城项目目必须须是：：问题：：这样一一个高高端项项目，，该如如何进进行市市场定定位？？市场定定位万科棠棠樾产产品类类型及及面积积配比比万科棠樾联排别墅小计双拼别墅小计已售合计面积194288348175190283348套数12893232443840702150862套数比例14.85%10.79%2.67%28.31%4.41%4.64%8.12%0.23%17.40%100%总销售面积2483226784800459620665076001981069634756140192总销售比例17.71%19.11%5.71%42.53%4.74%5.42%14.13%0.50%24.79%100%万科棠樾洋房小计已售合计面积75909499106129套数228636541872468862套数比例0.23%33.18%4.18%6.26%2.09%8.35%54.29%100%总销售面积15025740338453461908928845816140192总销售比例0.11%18.36%2.41%3.81%1.36%6.63%32.68%100%别墅销销售面面积67.32%+洋房销销售面面积32.68%案名推推理区域规规划产品形形态生活方方式山景资资源+区域规规划+产品形形态+生活方方式与与主要要卖点点进行行结合合，衍衍生出出前所所未有有的价价值概概念。。案名价价值梳梳理城市罕罕见稀稀缺山山景资资源卖点一一：宝宝山国国际生生态城城风水宝地山景资源源宝山国国际生生态城城：占地地26.6平方公公里，，是继继松山山湖后后，东东莞的的又一一城市市名片片，宝宝山以以低碳碳经济济、创创意产产业、、高端端地产产、旅旅游度度假为为主品品牌，，是东东莞罕罕见的的风水水宝地地，山山景资资源非非常稀稀缺。。卖点二：保利利的地产品牌牌保利地产和者筑善保利地产品牌牌价值：保利地产历经经18年的成长，已已经成为国内内品牌价值最最高的房地产产开发商之一一，据2010年国务院发展研研究中心企业业研究所分析析，保利地产产的品牌价值值136.89亿元。和文化、善天天下：和者筑善棋棋行天下，，以“和谐””作为企业的的核心价值，，致力于实现现“人与建筑筑、人与自然然、人与人””的和谐共生生；回报社会会，强化公司司社会责任，，追求‘善’’这一更高更更长远的品牌牌核心价值。。他，马不停蹄蹄，为生意各各处奔波卖点三：生活活方式总有更多的生生意卖点三：生活活方式也总没有自己己的时间卖点三：生活活方式她总有许多家庭庭琐事缠身卖点三：生活活方式剥夺了女人天天性喜好浪漫漫的权利卖点三：生活活方式他（她）的家家，推开窗户户或许会看到到一片小小的的公园绿地，，这位于市中心心的豪宅，被被一圈杂房众众星捧月地包包围着，彷佛某个时代代国人围观外外宾的感觉，，密不透风卖点三：生活活方式他（她）的家家，推开窗户户或许会看到到一片私家庭庭院和泳池，，这种低于树梢梢的居住形态态，让主人的的视野一般不不会超过篱笆笆墙，还能让主人在在尊贵身份的的掩护下，无奈地忍受着着户型低矮导导致的潮湿以以及蚊虫的侵侵袭卖点三：生活活方式离开旧城的拥拥挤，到宝山山来；离开庭院的封封闭，到宝山山来；离开别墅的束束缚，到宝山山来；离开近山而不不亲山的日子子，到宝山来来……到宝山来，体体验另一种生生活方式！卖点三：生活活方式体验宝山的山山路……宝山的负离子子……宝山的和文化化……宝山的佛音……卖点三：生活活方式眼界、胸襟、、魄力、胆识识、远见……以王者风范，，傲视群峯……卖点三：生活活方式慢下来与山体体对话卖点三：生活活方式本案核心内涵涵归纳风水宝地山景资源保利地产和者筑善案名建议（一一）